Ingatlan eladás: miért veszélyes csak a hasonló lakások hirdetési árát figyelni?
Mire figyelj még a hasonló lakások hirdetési árán kívül eladáskor?
Amikor eladó lakás hirdetésén gondolkodsz, szinte minden tulajdonos ugyanott kezdi: megnézi, mennyiért hirdetik a hasonló ingatlanokat a környéken. Ez teljesen érthető. De ha csak a konkurens hirdetések árára támaszkodsz, könnyen rossz irányba indulhatsz el.
A meghirdetett ár ugyanis nem egyenlő azzal, amiért az ingatlan végül gazdát cserél, vagy ritkán. Sőt, sok esetben köszönőviszonyban sincs vele.
Ebben a cikkben végigvesszük, mire érdemes figyelned a lakás eladás előtt, ha valóban piacképes árat szeretnél meghatározni – és nem hónapokig hirdetni feleslegesen.
Először is ne csak a szomszéd lakásárát nézd! – Így lődd be a lakásod valódi piaci árát
Ha most olvasod ezt a cikket, valószínűleg te is benne vagy abban a cipőben, amiben sok más magyar ingatlantulajdonos is belefuthat: el akarod adni a lakásodat, és persze a lehető legtöbbet szeretnéd kihozni belőle.
Ilyenkor mi az első lépésed?
Felmész a legnagyobb hirdetési portálokra, beállítod a szűrőt a környékedre, megnézed a hasonló lakásokat, és azt mondod:
„Ha a szomszéd Marika néni 50 milliót kér a kopott tapétás paneljéért, az enyém simán ér 55-öt, mert nálam új a laminált padló!” „Meg különben is, ha nem megy el ennyiért inkább felgyújtom..plusz nem kenyérre kell, nem sürgős..”
Na, itt van az a pont, ahol a legtöbben beleesnek abba a csapdába, ami miatt aztán hónapokig (vagy évekig) kint ragad a lakáshirdetésük és ott porosodik az ingatlan hirdető portálokon.
Elárulom, mire kell figyelned a „szomszéd Marika néni lakásárán” kívül, ha nem csak hirdetni, hanem eladni is akarsz ingatlant.
Az ingatlan hirdetési ár nem egyenlő az eladási árral
Az online hirdetési portálokon látható számok vágyak. A tulajdonosok elképzelései, álmai. Néha reálisak, de legtöbbször túlzóak.
Sok eladó egyben vevő is lesz és a lakás hirdetési áraikat a megvenni vágyott ingatlan áraihoz igazítják, vagy még feljebb, hogy a felújításra is maradjon pénz..ez is legtöbbször egy elhibázott stratégia..
Ami igazán számít, az a tényleges eladási ár, amely az ingatlan adásvételi szerződésben szerepel. Ezek az adatok – például a KSH vagy a NAV statisztikái alapján – jóval pontosabb képet adnak a valós piacról, mint az ingatlan hirdetések.
Külföldön, például az Egyesült Államokban úgy tudom, hogy a zárt tranzakciós adatokat az MLS rendszerekben kezelik, itthon viszont az átlagos eladó számára eladási adatokhoz nem férnek hozzá, csak az ingatlanosok tudják tapasztalatból. Éppen ezért fontos, hogy ne csak a „kirakatot” nézd, hanem a mögöttes számokat is.
Véleményem: az egyik leggyakoribb hiba, amikor valaki a legmagasabb környékbeli lakáshirdetési árhoz igazítja a sajátját. Ez érzelmi döntés, nem ingatlanpiaci alapú.
Mennyi az átlagos eladási idő a környéken, vagy ingatlanos nyelven mennyi az ingatlanok forgási sebessége?
A lakás értékesítésénél nemcsak az ár számít, hanem az idő is.
• 30 nap alatt elkelnek az ingatlanok?
• Vagy inkább 4–6 hónap az átlag, vagy esetleg 1 év?
Az átlagos lakás eladási idő segít reálisan tervezni. Ha a környéken fél év az átlag, akkor ne lepődj meg, ha nem viszik el két hét alatt az ingatlanodat. Ha viszont más lakások gyorsan elmennek, de a tied nem, az már jelzésértékű.
Nem mindegy, hogy egy lakás két hét alatt megy el, vagy két évig hirdetik. Ha azt látod, hogy a környékeden hónapok óta ugyanazok a lakáshirdetések pörögnek, az egy intő jel: valószínűleg túl vannak árazva. Egy profi stratégiával meg tudod nézni a környékbeli átlagos eladási időt.
Ha sürgős a lakás eladás, az áradnak tükröznie kell ezt a dinamikát.
Az ingatlanpiacon az idő pénz. Minél tovább van fent egy hirdetés, annál inkább „elhasználódik”. A vevők figyelik, mióta hirdetik. Ha túl régóta, elkezdenek alkupozícióban gondolkodni.
Likviditás: Milyen gyorsan válik pénzzé a lakásod?
Külföldi szaklapokban gyakran emlegetik a „Days on Market” (DOM) mutatót.
Ha egy ingatlan túl sokáig van a piacon, „megég”. A vevők gyanakodni kezdenek: „Vajon mi a baja, ha eddig senkinek sem kellett?” Éppen ezért a jó árazás lényege, hogy az első 2-4 hétben, amikor a legnagyobb az érdeklődés, lehetőleg találd meg a vevőt. Nyilván a leggyorsabban a zsáner ingatlanok, és a legkeresettebb ingatlanok kelnek el, ha nincsenek túlárazva, mint például a kis lakások.
Ingatlanpiaci trendek a környékeden
A lakáspiac folyamatosan mozog. Lehet, hogy tavaly még drágábban elment volna a lakásod, de idén a magasabb hitelkamatok miatt kevesebb a vevő. Vagy épp fordítva: épül egy új park vagy egyetem a közelben, ami felhúzza az árakat. Ne a múltból indulj ki, hanem nézd meg, mi történik most az utóbbi 3-6 hónapban és mi várható.
Mekkora az átlagos alku mértéke lakás eladásnál?
Ez egy kényes, de nagyon fontos kérdés.
A magyar ingatlanpiacon teljesen megszokott az alku. Sok esetben 5–10%, de bizonyos árszegmensekben ennél több is lehet a különbség a meghirdetett ár és a végső vételár között.
Ha ezt nem kalkulálod bele előre az árstratégiába, két végletbe csúszhatsz:
1. Túl magas árat adsz meg, és nem jön érdeklődő.
2. Reális árat adsz meg, de az alku után a kívánt összeg alá mész.
Egy jól meghatározott ingatlan árstratégia pontosan erről szól: előre gondolkodsz, nem utólag kapkodsz.
Ha te pont annyiért hirdeted meg a lakást, amennyit látni szeretnél a végén, akkor az alku után csalódott leszel. A jó árazásba már bele van kalkulálva ez a mozgástér, de vigyázz: ha túllövöd a célpontot, a telefont sem fogják felvenni.
Lakáspiaci trendek: emelkedő vagy csökkenő ingatlanárak?
Nem mindegy, milyen ingatlanpiaci környezetben hirdetsz.
• Növekszik az érdeklődés?
• Csökken a tranzakciószám?
• Emelkednek vagy stagnálnak a négyzetméterárak?
A hazai piacot például jelentősen befolyásolta a 2008-as válság a Lehman Brothers csődje után, majd később a CSOK és egyéb állami támogatások. Az utóbbi években a kamatkörnyezet változása és az infláció is erősen hatott az ingatlan árak alakulására, majd jött az Otthon Start program.
Ha csökkenő keresletű lakáspiacon hirdetsz, a túl magas ár különösen veszélyes. Egy emelkedő piacon még „beleférhet” egy kicsit bátrabb árazás, illetve végső soron beérheti a piac az eredetileg magas ingatlan áradat.
Véleményem: sok eladó még mindig a „tavalyi csúcsárból” indul ki, miközben a lakáspiac már rég máshol tart.
Kereslet és célcsoport: kinek szól a lakásod? Ki lesz a legvalószínűbb vevő?
Egy 4. emeleti, lift nélküli lakás más célcsoportnak való, mint egy földszinti, kertkapcsolatos ingatlan.
Fiatal párok? Ingatlan befektetők? Idősebbek? Nagycsaládosok?
Ha nem tudod pontosan, kinek ideális a lakásod, akkor az árazásod is bizonytalan lesz. A piacképes ingatlanhirdetés nemcsak árról szól, hanem pozicionálásról is.
Külföldi elemzések (például brit és amerikai ingatlanpiaci riportok) rendszeresen hangsúlyozzák: a gyors eladás kulcsa a megfelelő célcsoport meghatározása és a hozzá illesztett ár.
Az ingatlan állapota és versenyképessége
A „hasonló lakás” ritkán valóban hasonló.
Számít:
• felújított vagy felújítandó?
• milyen a gépészet?
• van-e klíma, új nyílászáró?
• milyen az energetikai besorolás?
• mennyire jó az elrendezés?
• erkély, tároló van?
• milyen a tájolás?
Két azonos négyzetméterű lakás között sok milliós különbség lehet árban, ha az egyik költözhető, a másik teljes felújítást igényel.
A vevők ma már sokkal tudatosabbak. Gyorsan kiszámolják a felújítás költségét, és beépítik az ajánlatukba.
Mit érdemes még csekkolnod a lakás hirdetés előtt? (Amiről kevesen beszélnek)
Ahhoz, hogy a cikkem ne csak a szokásos ingatlanszakmai tanácsokat darálja, hoztam neked néhány extra szempontot, amit nemzetközi trendek és a hazai tapasztalataim alapján szedtem össze.
A versenytársak, konkurens ingatlan hirdetések „állapota” és a vevő szemüvege
Nem csak az számít, hány szobás a lakás. Amikor árazni készülsz, menj el „álruhában” és nézz meg 2-3 hasonló lakást a környéken.
• Milyen a lépcsőház szaga?
• Milyen a közös képviselő?
• Mennyi a rezsi valójában?
A vevő is ezt fogja tenni. Ha a te lakásod ugyanannyiba kerül, mint a mellette lévő, de nálad rendezettebb a kert, máris te vagy a nyerő.
Finanszírozási környezet és hitelképesség
Az ingatlanpiac nem független a bankoktól.
Ha magasak a hitelkamatok, kevesebb a vevő. Ha kedvező a finanszírozás, élénkül a kereslet. Az elmúlt években a jegybanki kamatváltozások jelentősen befolyásolták a lakásvásárlási kedvet és az Otthon Start progi is.
Ezért a lakás eladás időzítése is stratégiai kérdés. Nem mindig az a jó döntés, hogy „most azonnal, bármi áron”.
Az első 30 nap jelentősége az ingatlanhirdetésnél
Szakmai tapasztalatból mondom: az első hetek kulcsfontosságúak.
Amikor egy új ingatlan felkerül a piacra, friss, érdekes, figyelmet kap. Ha ebben az időszakban nincs érdemi érdeklődés, az általában árazási problémára utal.
Egy túlárazott lakás:
• sokáig fent marad,
• egyre kevesebb kattintást kap,
• végül nagyobb alkura kényszerül.
A jól belőtt ár viszont gyorsabb eladást és kisebb alkut eredményezhet és még licit helyzet is kialakulhat.
Miért nem elég a szomszéd Marika néni példája lakás eladáskor?
„A szomszéd Marika néni ennyiért adta el a lakását..”
Ez az egyik leggyakoribb érv. Csakhogy:
• mikor adta el?
• milyen állapotban volt?
• mennyi ideig hirdette?
• mekkora alkuval ment el?
Az ingatlanpiac gyorsan változik. Ami fél éve működött, ma már lehet, hogy nem aktuális negatívban és pozitívban egyaránt.
Digitális lábnyom: Mennyire vonzó a lakás hirdetésed?
Hiába a tökéletes lakásár, ha a fotókon a tegnapi vacsora romjai látszanak a konyhapulton. Egy jól befotózott, tiszta, világos lakást tapasztalatom szerint kb. 5-10%-kal magasabb áron és gyorsabban lehet eladni.
Összegzés: az ingatlan ármeghatározás adat, nem érzés kérdése
Ha valóban jól szeretnél dönteni, ne csak a hasonló lakások hirdetési árát nézd.
Figyeld:
• a tényleges eladási árakat
• az átlagos eladási időt
• az alku mértékét
• a lakáspiaci trendeket
• a célcsoportot
• a finanszírozási környezetet
• a saját ingatlanod versenyképességét
Egy profi, rutinos ingatlanközvetítő nem hasra ütésből mond ingatlan árat. Adatokból, tapasztalatból és stratégiából dolgozik.
Az én Becsületes és Őszinte Ingatlanközvetítői véleményem?
Az ingatlanár a legerősebb marketingeszközöd. Ha jól határozod meg, a lakáspiac dolgozik helyetted. Ha rosszul, akkor hónapokig, de akár évekig te dolgozol a piac után.
Az én véleményem az, hogy az ingatlaneladás nem szerencsejáték, hanem adatvezérelt folyamat. Sokan érzelmi alapon áraznak: „Ebben a házban nőttek fel a gyerekek, saját kezemmel építettem, ez nekem többet ér.” Értem én, és tiszteletben is tartom, de a vevőnek ez nem érték, ő csak egy falat lát és egy rezsiszámlát.
A profi ingatlanos (a Becsületes Ingatlanos ) azért jó partner, mert leveszi az érzelmi szemüveget, és megmutatja a rideg valóságot, amivel viszont pénzt kereshetsz.
A cél nem az, hogy nálad legyen a legdrágább hirdetés a neten, hanem az, hogy a te neved mellett szerepeljen az ELADVA felirat a legrövidebb időn belül és a lehető legjobb árat kapd az ingatlanodért.
Ha szeretnéd, megnézzük együtt a lakásodat, és nem csak a hirdetési árak alapján döntünk, hanem valódi ingatlanpiaci adatokból indulunk ki. Mert az ingatlan eladás nem szerencsejáték – hanem tudatos stratégia.
A tulajdonos érzelmi alapon közelít.
Az ingatlanközvetítő stratégiai alapon.
És az ingatlanpiacon a stratégia általában jobb eredményt hoz.
Ha szeretnéd, hogy az eladó ingatlanod ne csak hirdetés legyen a sok közül, hanem valódi, sikeres értékesítés, akkor gondold át:
tényleg mindegy, ki foglalkozik a lakásoddal?
Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
