Robert Shiller elmélete igazolja: a sztorik befolyásolják a lakáspiacot és emelik égbe az árakat
A Pletykák és a Pánik, avagy a Narrative Economics, Robert Shiller elmélete a magyar ingatlanpiacon a gyakorlatban..
A magyar ingatlanpiaci lakásár emelkedések az égbe szorosan kapcsolódik Robert Shiller Nobel-díjas közgazdász elméletéhez, a narratív gazdaságtanhoz. Shiller szerint a gazdasági döntéseket nem csak a racionális megfontolások befolyásolják, hanem a gazdasági „történetek” is, amelyek szájról szájra, a médián keresztül terjednek. Ezek a narratívák képesek tömeges viselkedést és piaci buborékokat generálni, ingatlanpiacit is..
Számok helyett mozgató történetek, önbeteljesítő jóslatok az ingatlanpiacon..
Robert J. Shiller Nobel-díjas közgazdász szerint a gazdaságot nem csak a számok, hanem a történetek mozgatják. Ő ezt „narratív gazdaságtannak” nevezi. Ez azt jelenti, hogy a hírek, pletykák, politikai bejelentések és piaci sztorik járványszerűen terjednek, és képesek tömeges viselkedést kiváltani – még akkor is, ha a mögöttes gazdasági alapok nem indokolják a reakciót.
Shiller példái között ott van a 2000-es dotkom lufi, a 2008-as amerikai ingatlanválság, vagy a 1920-as évek floridai földlufi. Mindegyiknél a közös pont: a sztori előbb jött, mint a valóság.
Fél év alatt egekbe mentek a magyar lakásárak. Miért? Egyre többen esnek ki végleg a lakáspiacról..
Gondolj csak bele! Múlt ősszel elterjedt a hír, hogy a lejáró állampapírok tulajdonosai tömegesen ingatlanba fognak menekülni. Bár ez a valóságban nem következett be, vagy nem annyira nagy, drámai mértékben, a hírfolyam és a médiabuborék hatására az ingatlanpiac szereplői elkezdték elhinni, hogy a kereslet brutálisan megnő.
A tulajdonosok feljebb srófolták az ingatlanárakat, mert azt hitték, úgyis elkelnek drágábban, a vevők pedig attól tartva, hogy lemaradnak, hajlandóak voltak magasabb lakásárat fizetni. Ez egy önbeteljesítő jóslat volt: a hír ingatlanárat emelt, még ha a valós kereslet és a gazdasági teljesítmény nem is indokolta.
Megjegyzés:
A „narratív gazdaságtan” Shiller 2017-es könyvének címe is, ami mélyebben is foglalkozik ezzel a jelenséggel, a spekulatív buborékoktól kezdve a nagy gazdasági válságig.
Az Otthon Start Program és az ingatlanpiac felfűtése az egekben
Az Otthon Start Program is tökéletes példa erre. Ahogy bedobták a hírt, pontosabban a Miniszterelnök dobta be a hírt, arra gondolt, hogy az állami támogatás újabb vevőket és pénztömeg érkezését jelenti majd a lakáspiacra. Ez a várakozás, még ha a pénzek tényleges beáramlása még csak a jövő zenéje is, máris megemelte azonnal az ingatlanárakat és azóta is emeli rendületlenűl, akárki akármit is mond.. Ugyanaz a mechanizmus működik: a hírek hatására az ingatlan vevők és eladók viselkedése megváltozik, ami aztán valós ingatlan áremelkedésben csapódik le.
Ez nem egyedülálló magyar jelenség! Külföldön is rengeteg hasonló példát találni.
A bitcoin-piac felfutása is nagyrészt a narratívára épült, ahol a „digitális arany” vagy a „jövő pénze” sztori húzta fel az árakat, nem pedig a mögöttes technológia valós használata. A 2008-as amerikai lakáspiaci lufi is részben a „mindenki megérdemli a saját házát” narratívára épült, ami felelőtlen hitelezési gyakorlatokhoz vezetett és ahhoz, hogy rengeteg ember elvesztette a pénzét és a házát is.
Külföldi párhuzamok a Magyar ingatlanpiaccal
Az 1920-as évek floridai földlufija:
A földlufi boom háttere
Miért pont Florida?
• Gazdasági fellendülés: Az USA az első világháború után gyors növekedést élt meg, a középosztály jövedelme nőtt, és sokan kerestek befektetési lehetőségeket.
• Új közlekedési kapcsolatok: A Florida East Coast Railway kiterjesztése egészen Key Westig (1912) megnyitotta a déli területeket a tömegek előtt.
• Klimatikus vonzerő: A hideg északi telek után a „téli paradicsom” narratíva óriási vonzerőt jelentett. A francia Riviérára utazni a háború után nehezebb volt, így Florida vált a tehetősek téli célpontjává.
• Everglades lecsapolása: Új, beépíthető földterületek jöttek létre, ami táplálta a fejlesztési lázat.
Hogyan fújódott fel a földlufi?
1. Marketingzsenik és PR-trükkök
◦ Carl G. Fisher, a Miami Beach egyik alapítója, óriási Times Square-i fényreklámon hirdette: „It’s June in Miami”.
◦ Színes prospektusok, ingyenes utazási ajánlatok és látványos fejlesztési tervek csábították a befektetőket.
2. Spekulációs láz
◦ Telkeket adtak-vettek akár többször is egy nap alatt.
◦ Sok ingatlan vásárló soha nem járt a területen – postán, látatlanban kötötték az ingatlan üzleteket.
3. Könnyű hitel és előleg nélküli föld vásárlás
◦ Bankok és fejlesztők minimális önerővel kínáltak földet, a fennmaradó összeget később kellett fizetni.
◦ Ez lehetővé tette, hogy kisbefektetők is belépjenek, tovább növelve a keresletet.
4. A föld árak elszállása
◦ Egyes területeken a föld árak megnégyszereződtek egyetlen év alatt.
◦ Voltak, akik néhány hónap alatt százszoros nyereséget értek el.
A földlufi kipukkanása
Fordulópontok:
• 1925 végére a vasúti szállítás túlterhelődött: az építőanyagok és áruk hónapokig vesztegeltek a kikötőkben.
• 1926 januárjában a Miami kikötőjében rekedt hajók és a logisztikai káosz megtörte a lendületet.
• 1926 szeptemberében a nagy miami hurrikán hatalmas pusztítást végzett, több ezer épületet rombolt le, és elriasztotta az ingatlan befektetőket.
• A földárak zuhanni kezdtek, sok vevő nem tudta teljesíteni a részletfizetést → tömeges szerződésbontások.
Következmények
• Tömeges csődök: Fejlesztők, bankok és kisbefektetők ezrei mentek tönkre.
• Hosszú hatás: A floridai gazdaság évekig nem tudott talpra állni, és a válság hozzájárult a későbbi, 1929-es nagy gazdasági világválság előzményeihez.
• Városok öröksége: Számos ma is létező város (pl. Coral Gables, Miami Shores) ekkor született, de sok tervezett település (pl. Aladdin City, Isola di Lolando) soha nem épült fel teljesen.
Tanulság
A floridai földlufi iskolapéldája annak, hogy:
• Egy erős narratíva („örök napsütés, gyors meggazdagodás”) képes tömegeket mozgatni.
• A könnyű hitel és a FOMO (fear of missing out) kombinációja gyorsan elszakíthatja az árakat a fundamentumoktól.
• Az ingatlan lufik gyakran külső sokk (logisztikai válság, természeti katasztrófa) hatására pukkannak ki, de a gyökérok a túlzott spekuláció.
USA 2005–2007: a „real estate never goes down” narratíva felfújta a lakásárakat, majd jött a 2008-as összeomlás:
A 2000-es évek közepén az amerikai ingatlanpiacon egyetlen mondat uralta a közhangulatot: „Az ingatlanárak soha nem esnek.” Ez a hit annyira beette magát a köztudatba, hogy:
• Családok vásároltak második-harmadik ingatlant „befektetésként”.
• Bankok lazítottak a hitelfeltételeken, mert „úgyis biztos fedezet az ingatlan”.
• A média folyamatosan erősítette a sztorit, grafikonokkal és „örök növekedés” jóslatokkal.
Hogyan fújódott fel az ingatlan lufi?
1. Könnyű, olcsó hitel – A bankok tömegesen adtak ki subprime hiteleket (gyenge hitelképességű ügyfeleknek), sokszor minimális önerővel.
2. Spekuláció – Egyre többen vettek házat nem lakhatásra, hanem gyors eladásra, mert „jövőre úgyis többet ér”.
3. Pszichológiai fertőzés – Shiller szavaival élve a narratíva „járványszerűen” terjedt: a szomszéd mesélte, a tévé megerősítette, a bank pedig kiszolgálta.
4. Építési boom – Az építőipar rekordsebességgel termelte az új házakat, mert mindenki biztos volt benne, hogy lesz rá vevő.
A csúcspont és az ingatlanpiaci fordulat
• 2006 elején a lakásárak elérték a csúcsot.
• A kamatok emelkedni kezdtek, a törlesztőrészletek nőttek.
• A gyenge hitelképességű vevők tömegesen nem tudtak fizetni → elindultak a kényszerértékesítések, ingatlanárverések.
• Az ingatlankínálat hirtelen megugrott, a lakáspiaci kereslet pedig összeomlott.
A 2008-as gazdasági és ingatlanpiaci összeomlás
• A Case–Shiller index történelmi esést mutatott.
• Több millió család veszítette el az otthonát.
• A jelzáloghitelekből csomagolt pénzügyi termékek (CDO-k) bedőltek, magukkal rántva bankokat, befektetési alapokat és végül a teljes pénzügyi rendszert.
• A válság globálissá vált – ez lett a Great Recession.
Miért fontos ez nekünk?
Ez a történet tökéletes példája annak, hogy egy erős narratíva – „az ingatlan árak soha nem esnek” – képes teljes ingatlanpiacokat felfújni, majd összeomlasztani. A fundamentumok (jövedelmek, bérleti díjak, demográfia) már 2005-ben nem indokolták az árakat, de a sztori erősebb volt, mint a számok.
Pedig tudhatták volna, hiszen közgazdasági törvény, hogy az ingatlanpiac ciklikus. El kell jönni a hossznak, majd a bessznek is, ahogy a tőzsdén szokták mondani, ez alól nincs és nem lesz kivétel, csak idő kérdése a változásnak..
💡 Párhuzam a magyar piaccal: amikor nálunk elindul egy „most kell venni” vagy „mindenki ide fektet” típusú hír, az ugyanúgy képes ingatlan árrobbanást okozni – még akkor is, ha a valós kereslet nem változik drasztikusan, viszont ahogy kezd beteljesülni az önbeteljesítő jóslat hatalmas ingatlanpiaci kereslet lehet, amit a kínálat nem tud kielégíteni és elszabadulnak az ingatlanárak.
UK 2020–2021: a „stamp duty holiday” (illetékmentesség) híre azonnal felhajtotta az ingatlan árakat, még a COVID-válság közepén is:
Mi volt ez pontosan?
• Bevezetés: 2020. júliusában, a COVID-járvány első hulláma után a brit kormány bejelentette, hogy ideiglenesen eltörli a vásárláskor fizetendő ingatlan-átruházási illetéket (Stamp Duty Land Tax) 500 000 font értékhatárig.
• Megtakarítás: Ez akár 15 000 GBP adóelőnyt is jelenthetett egy vevőnek.
• Időtartam: Eredetileg 2021 márciusáig tartott volna, de előbb júliusig, majd szeptemberig fokozatosan kivezették.
Mi történt a lakáspiacon?
1. Azonnali keresletnövekedés – A bejelentés után a tranzakciók száma megugrott, mert mindenki igyekezett „beleférni” a kedvezményes időszakba.
2. Ingatlan árfelhajtó hatás – A megtakarítás egy részét (vagy egészét) az eladók beépítették az árakba. A kereslet túlfűtöttsége miatt az árak rekordmagasságba emelkedtek, még a járvány közepén is.
3. „Race for space” jelenség – A lezárások és a home office miatt sokan nagyobb házba, kerttel rendelkező ingatlanba költöztek, gyakran Londonból a környező megyékbe.
4. Lakáspiaci torzulás – A kedvezmény főleg a közép- és felső-középkategóriás ingatlanoknál pörgött fel (500k–925k GBP sávban 47%-kal több eladás, mint a 2017–2019-es átlag), míg az olcsóbb lakásoknál (pl. 125k alatt) visszaesett a forgalom.
Miért volt ez különleges?
• Ellentétes trend a gazdasággal: Miközben a GDP zuhant, a munkanélküliség nőtt, az ingatlanárak emelkedtek.
• Pszichológiai hatás: A „most vagy soha” érzés erősebb volt, mint a válságtól való félelem.
• Időzítési torlódás: A kedvezmény végéhez közeledve óriási adminisztrációs torlódás alakult ki az ügyvédi és hitelintézeti oldalon.
A lecsengés
• 2021 második felében, a kedvezmény kivezetése után a tranzakciószám visszaesett, de az árak nem zuhantak vissza azonnal – részben a továbbra is alacsony kamatok és az ingatlanpiaci kínálati szűkösség miatt.
• A szakértők szerint a „stamp duty holiday” rövid távon élénkítette, de hosszabb távon mesterségesen felhajtotta az ingatlan árakat, így a belépő vevőknek végül nem feltétlenül lett olcsóbb a lakásvásárlás.
💡 Tanulság: Ez a történet jól mutatja, hogy egy adókedvezmény – ha elég nagy és időben korlátozott – képes felülírni a makrogazdasági realitásokat. A narratíva („most kell venni, mert lejár a kedvezmény”) önmagában árhajtó erővé válhat, még válság idején is.
Ausztrália: a „foreign buyers are flooding the market” narratíva éveken át tartotta magasan az ingatlanárakat, miközben a statisztikák szerint a külföldi ingatlanvásárlók aránya csökkent:
Ez egy klasszikus példája annak, amikor a piaci pszichológia és a valós adatok teljesen eltávolodnak egymástól. Az ausztrál ingatlanpiacon a „foreign buyers are flooding the market” (külföldi vásárlók elárasztják a piacot) narratíva hosszú éveken át erősítette az ingatlanárak magasan maradását – még akkor is, amikor a statisztikák mást mutattak.
Az ingatlanpiaci narratíva születése és fennmaradása
Hogyan indult?
• A 2010-es évek közepén a médiában és a politikai vitákban egyre gyakrabban jelent meg az a kép, hogy főleg kínai befektetők tömegesen vásárolják fel az ausztrál lakásokat. ( Emlékszel, Magyarországon, Budapesten is vásárolnak a Kínaiak).
• A történet egyszerű és könnyen terjedő volt: „A külföldiek felverik az ingatlanárakat, a helyiek kiszorulnak.”
• Ez a narratíva érzelmileg erős volt, mert a lakhatási válságot sokan személyesen is érezték, és könnyű volt egy „bűnbakot” találni.
Az ingatlanpiaci valóság a számokban
• A friss adatok szerint a külföldi vásárlók mindössze kb. 1%-át tették ki az összes ausztrál ingatlantranzakciónak 2022–23-ban. ( Magyarországon sincsenek tömegével a külföldi ingatlan vásárlók..)
• Bár 2022–23-ban a külföldi vásárlások száma 27%-kal nőtt az előző évhez képest (5 360 ingatlan, összesen 4,9 milliárd AUD értékben)1, ez még mindig nagyon kis szelet a teljes lakáspiacból.
• Az ingatlan vásárlások többsége (közel 80%) 1 millió AUD alatti ingatlanokra vonatkozott, tehát nem igaz az a sztereotípia, hogy a külföldiek csak luxusingatlanokat vesznek.
• Bizonyos államokban (pl. Új-Dél-Wales) a külföldi ingatlan vásárlók száma stagnált, vagy csökkent, miközben a narratíva tovább élt.
Miért tartotta fenn a narratíva az ingatlanárakat?
1. Pszichológiai hatás – A helyiek attól féltek, hogy „lemaradnak”, ezért gyorsabban vásároltak, nehogy a „külföldiek” elvigyék az ingatlant.
2. Politikai diskurzus – A téma kampányokban és parlamenti vitákban is előkerült, így folyamatosan napirenden maradt.
3. Médiaerősítés – Látványos címlapok, egy-egy drága lakás eladás kiemelése, ami azt sugallta, hogy ez általános jelenség.
4. Önmagát erősítő kör – A magas ingatlan árakat a narratíva a külföldieknek tulajdonította, a magas árak pedig „bizonyították” a narratívát.
Az ingatlanpiaci valóság és a mítosz ütközése
• A statisztikák szerint a külföldi vásárlók aránya a 2016-os csúcs óta csökkent, részben a szigorúbb szabályozás és a COVID utazási korlátozásai miatt.
• Mégis, a „külföldiek felverik az ingatlan árakat” történet túlélte a tényeket, mert egyszerű, vizuálisan könnyen elképzelhető, és érzelmileg erős.
💡 Tanulság: Ez a jelenség nagyon hasonlít az amerikai 2005–2007-es „real estate never goes down” vagy a brit 2020–2021-es „stamp duty holiday” narratívára: az ingatlan piaci árakat nem csak a fundamentumok, hanem a kollektív történetek és hiedelmek is formáljá – néha még akkor is, ha a számok már rég mást mondanak..
Miért veszélyes ez a hírverés, hírgerjesztés az ingatlanpiacon?
1. Ingatlanárrobbanás fundamentum nélkül – ha a sztori kifullad, az ingatlanárak is visszaeshetnek, igaz nem akkora mértékben nagy eséllyel, mint sokan várnák, mert ahhoz nagy számú reménytelen helyzetben lévő eladónak kellene lennie a lakáspiacon, mint a 2008-as jelzálog és ingatlanpiaci válság idejében.
2. Túlzott eladósodás – sokan magas árakon, hitelből vásárolnak ingatlant, lásd 3%-os hitel 10% önerővel, mert „most kell lépni”, most vagy soha.
3. Lakáspiaci torzulás – a valódi ingatlan kereslet és kínálat helyett a média által gerjesztett hangulat diktál, de a végén annyira felpumpálja a keresletet, hogy nem tud a kínálat igazodni hozzá és az önbeteljesítő jóslat még tovább emeli a lakásárakat, mert amiből kevés van, annak várhatóan az egekbe megy az ára, ez sima közgazdaságtan..
Mi a megoldás? Mit tehetsz te, mint lakásvásárló, vagy eladó?
Mit tehetsz te, mint lakás vevő vagy eladó?
Maradj nyugodt és racionális! Ne kapkodj el semmit, nézd meg a valós adatokat! Bár, az is igaz, ha meg vársz, attól sem feltétlenül lesz jobb, mintha lépnél, mert egy fecske nem csinál nyarat, úgyhogy az ember ebben a helyzetben mindenképpen megszívja, főleg a lakásvásárlók, mert ők várhatóan egyre drágábban vásárolhatják meg az ingatlanokat és egyre eladósódotabbak lesznek.
Mit tanulhatsz ebből, ha ingatlant vásárolni, vagy eladni akarsz?
• Ne csak a hírt nézd, nézd a számokat is! – tranzakciószám, kínálat, kamatszint.
• Ismerd fel a narratívát – ha mindenki ugyanazt a sztorit mondja, gyanakodj.
• Ne kapkodj – a legtöbb „most vagy soha” helyzet az ingatlanpiacon mesterségesen gerjesztett, bár sajnos igaz, hogy általában önbeteljesítő jóslatként be is igazolódik.
• Lakásvásárlóként: Kerüld a pánikot, és ne higgy el minden cikket, ami azt írja, hogy „most van az utolsó esélyed!, mert mind meghalunk..”. Nézz utána a valós ingatlan kínálatnak és a korábbi adásvételeknek.
• Ingatlan eladóként: Ne hagyd, hogy a hírverés elvakítson, de használd ki a marketing lehetőségeit. Fókuszálj a lakásod valós értékeire, de ha a piac hangulata épp felfelé ível, tudd, hogy ez segíthet az értékesítésben.
A Becsületes Ingatlanközvetítő véleménye – Robert Shiller elmélete igazolja: a sztorik befolyásolják a lakáspiacot és emelik égbe az árakat
A magyar ingatlanpiac az elmúlt két évben tankönyvi példáját adta Shiller elméletének. A lejáró állampapíros „roham” és az Otthon Start Program is pszichológiai lökést adott, nem pedig valós gazdasági alapot. Aki ezt felismerte, az vagy jókor adott el, vagy kivárt a vásárlással. Aki nem, az könnyen lehet, hogy túl drágán vett – és majd a következő narratíva fogja meghatározni, mikor tud kiszállni, mert a jövőben is biztos lesznek narratívák, hírek, amik berobbannak a köztudatban, mint az utóbbi 10 évben is voltak, lásd CSOK és állami dotációs társaik, amik durván beavatkoztak az ingatlanpiacba, már a hírek hallatán is és egytől egyig emelték az ingatlanárakat..
Ezek a blog cikkek is érdekelhetnek:
Miért drágulnak szörnyűséges mértékben a lakásárak? Ez a válasz sokkolni fog!
Meddig nőnek még az ingatlan árak szerinted? Az égig?
Meddig emelkednek még az ingatlan bérleti díjak? Hol a határ?
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Meddig emelkednek még az ingatlan bérleti díjak? Hol a határ?
Az ingatlanpiaci időzítés titkai és buktatói
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
