Tudod, miért veszélyes a nyájhatás (csoportkövetés) az ingatlanpiacon? – így torzítja el az árakat
A csoporthatás, avagy miért követed a szomszédot és a többi lakáshirdetőt az ingatlanpiacon – és miért ne tedd?
Az eladók nagy része nem matematikai vagy ingatlanpiaci alapokon áraz, hanem érzelmi és szociális biztonságra törekszik: „Ha más is ezt csinálja, én sem tévedhetek nagyot.” Csakhogy az ingatlanpiacon ez a logika gyakran vezet hónapokig tartó eredménytelen hirdetéshez.
Sokan belefutnak abba a csapdába, hogy a szomszéd és a többiek lakáshirdetési ára alapján állítják be a sajátjukat az ingatlanpiacon, pedig ez a csoportkövetés ritkán vezet jó döntéshez.
Ez a cikk mélyebben beleássa magát ebbe a lakáspiaci jelenségbe, példákkal és tippekkel, hogy te ne ess ebbe a hibába, amikor eladod vagy veszed a lakást. Olvasd el, és spórolj időt meg pénzt a Becsületes Ingatlanos jóvoltából!
Mi az a csoporthatás és csoportkövetés a lakáspiacon, hogyan alakítja az ingatlanárakat, és miért fontos, hogy ne “csak a tömegre hallgass”?
Az ingatlanpiac nem csak számokból, mutatókból és statisztikákból áll. Az emberi viselkedés, a várakozások, az érzelmek és az “amit mindenki csinál, az biztos jó” gondolat is hatással van arra, hogyan árazzák be az ingatlanokat, hogyan döntünk eladás vagy vétel előtt és milyen irányba mozognak az árak. Ezt a jelenséget hívjuk csoporthatásnak vagy csoportkövetésnek (herd behavior) az ingatlanpiacon.
Mi az a csoporthatás és csoportkövetés a lakáspiacon?
A csoporthatás azt jelenti, amikor az emberek nem önállóan, saját értékelés alapján hoznak döntést, hanem azt nézik, hogy a többiek mit csinálnak. egyébként ez nemcsak a lakáspiacon figyelhető meg, hanem az élet nagyon sok területén is..
A köznyelvben ezt sokszor így fogalmazzuk meg:
„Ha mindenki így gondolja, akkor biztosan így van” vagy
„A szomszéd is, meg különben is mások is ennyiért hirdetik a lakásukat, akkor én sem adom olcsóbban.”
Ez a jelenség a viselkedéstudományból ismert herd behavior (csorda- vagy nyájhatás) egy formája. Olyankor lép életbe, amikor kevés független információnk van, és a többség viselkedését követjük támpontként.
A valóságban azonban az ingatlanpiacon nem minden lakás egyforma. Íme néhány fontos különbség, amit sokan mégis figyelmen kívül hagynak:
• Fekvés – más a városrészen belül pontosan hol helyezkedik el a lakás.
• Környezet – Minden ingatlannak más a környezete és mások a szomszédok
• Állapot – felújított vagy felújítandó?
• Tájolás – Vannak sötét és napfényes lakások
• Erkély – van, amelyik lakáshoz van és van amelyikhez nincs erkély
• Energiahatékonyság és rezsi – mennyibe kerül hónapról hónapra?
• Cél – befektetés, családi otthon vagy gyors eladás?
És ezt ragozhatnám itt alább legalább még fél órát..
Ezért a szomszéd lakására nem automatikus igazság a te ingatlanod számára. A csoportkövetés akkor csap be, amikor mindenki ugyanazt az egyszerű “közös tudást” követi anélkül, hogy valódi adatok, ingatlan szakértelem vagy helyi lakáspiaci ismeretek támasztanák alá azt.
Csoportkövetés gyakorlatban az ingatlanpiacon..
Képzeld el: látod, hogy a szomszéd lakása 50 millióért hirdetve van, hát te is ezt teszed – „hiszen ugyanabban a házban vagyunk!”. Ez a klasszikus csoportkövetés, angolul herding vagy bandwagon effektus, amikor a tömeg döntéseit másoljuk anélkül, hogy magunk utánanéznénk. Az ingatlanpiacon ez különösen veszélyes, mert mindenki ugyanazt az árat akarja, miközben a te lakásod más adottságokkal bír: jobb kilátás, friss felújítás vagy éppen gyengébb fűtés.
Ez a hatás nem csak Magyarországon tombol, globálisan is látni: buborékok keletkeznek, amikor mindenki rohan venni, mert „mindenki ezt csinálja”, aztán zuhanás jön. A szomszéd ára csak kiindulópont lehet, de sosem a tied – én, mint tapasztalattal rendelkező Ingatlanközvetítő mindig adatokkal, helyi lakáspiac kutatással dolgozom, nem vakon követem a többieket.
Hogyan működik a csoporthatás és csoportkövetés az ingatlanpiaci gyakorlatban, bővebben?
1. A “szomszéd is ennyiért hirdeti a lakását” logika
Gyakori, hogy eladók egymás ingatlan hirdetéseit nézik, és abból indulnak ki, hogy a lakáspiaci árnak az számít, amit az összes aktív hirdetés mutat.
Ez azonban nem piaci ár, hanem hirdetési ár – és a kettő nem ugyanaz! Különben is írtam már erről, hogy hányféle ára létezik egy ingatlannak, nem is gondolnád..
A valós piaci ingatlanár az, amiért az ingatlan ténylegesen elkel – ezt leginkább az ingatlan adásvételi tranzakciós adatok tükrözik. Sok hirdetésben láthatod, hogy egy ingatlan már hosszabb ideje fut, árat módosítottak vagy nem történik valódi érdeklődés. Ez mind azt jelzi, hogy a hirdetési ár nem feltétlenül tükrözi a reális piaci értéket, sőt egyáltalán nem tükrözi azt, túl van árazva jócskán.
2. Amikor a tömeg mindenkit befolyásol az ingatlanpiacon
A vásárlók és eladók gyakran így gondolkodnak:
• „Mindenki drágán hirdeti, akkor biztosan megéri.”
• „Mindenki alacsonyabbra állította az árat, akkor nekem is ez kell.”
Ez nem mindig racionális döntés, hanem inkább pszichológiai reakció a környezetre. A viselkedéstudományi kutatások rámutatnak, hogy az ingatlanpiac szereplői gyakran terelik egymást a döntéseikben, ami árinstabilitáshoz és árfolyam-szinkronizációhoz vezethet – vagyis a csoporthatás felerősítheti az ingatlan ármozgásokat.
Miért nem lehet a szomszéd hirdetési ára a mérvadó, csak legfeljebb tájékoztató adat?
Ahogy a bevezetőben is írtam: a szomszéd lakása nem a te lakásod. Még ha ugyanabban a panelben is laktok, ezer apróság dönt:
• A cél: Lehet, hogy ő nem akarja eladni, csak „teszteli a lakáspiacot”. Neked viszont kell a pénz az új házra.
• Az állapot: Egy felújított villanyvezeték vagy egy jobb tájolás milliókat jelenthet.
• A motiváció: Vannak, akik ráérnek évekig hirdetni. Te is köztük akarsz lenni? Neked ugyanaz a motivációd az eladásra, mint másoknak?
Miért lehet káros a csoportkövetés a lakáspiacon?
A csoporthatás akkor okoz problémát, amikor a döntéshozatal nem adatokon és valós értékelésen, hanem a közös hiedelmen és vágyálmokon alapul.
Ingatlan túlértékelés
Ha mindenki azt hiszi, hogy az ingatlanárak tovább emelkednek és ennek megfelelően áraz, az önbeteljesítő jóslathoz hasonlóan valóban tolhatja felfelé az árakat – függetlenül attól, hogy a fundamentumok ezt alátámasztják-e.
Magyarországon például 2025 elején az ingatlanárak még mindig erősen emelkedtek, és sok helyen meghaladták a fundamentumok által indokolt szintet.
Ingatlan árkorrekció hiánya
Ha mindenki hasonlóan gondolkodik, akkor ritkábban látunk gyors árcsökkenést – még akkor sem, ha a kereslet vagy a finanszírozási feltételek gyengülnek. Ez eladóknál rögzített, irreális elvárásokhoz vezethet, vásárlóknál pedig túlfizetéshez.
Miért csap be a csoportkövetési hatás eladókét és vevőként is egyaránt?
Eladóként gondolsz rá: „A szomszéd ennyiért hirdeti, én sem megyek lejjebb!” De a szomszéd lakása másképp néz ki, más a fekvése, és lehet, hogy már fél éve csűri-csavarja. Vevőként meg: „Mindenki drágán vesz, nekem is most, vagy soha kell vennem, mert lemaradok!” – így FOMO (fear of missing out) hatására fizetsz túl sokat egy átlagos lakásért.
Magyar példákból: az Otthon Start program 2025-ös indulása után hirtelen mindenki drágítani kezdett, mert a kereslet felpörgött, de ez akár buborékra utalhat.
Külföldön a 2008-as válságban ugyanez történt: bankárok, akik tudhatták volna, követték a tömeget, és hatalmas ingatlanpiaci buborék alakult ki. A csoportkövetés lelkesít, de gyakran árt: felfelé hajtja az ingatlan árakat optimista időkben, lefelé pedig pánikban csökkenti azokat.
Hogyan kerüld el a csoportkövetést lakáseladásnál, lakásvételnél?
1. Ne csak az ingatlan hirdetéseket nézd
A hirdetési ár nem egyenlő a piaci árral. Nézz valódi ingatlan adásvételi adatokat, statisztikákat és trendeket, ne csak azt, hogy mindenki máshoz képest hol tartja az árát. Másik, hogy: kérdezz rá a különbségekre – te jobb parkolóval bírsz? Frissen felújított konyha, fürdőszoba? Stb. Ez plusz érték.
2. Használj helyi ingatlanpiaci szakértőt
Egy helyi ingatlanos abban nyújt valódi értéket, hogy nem csak azt nézi, mit írnak ki a hirdetésekbe, hanem:
• Melyik ingatlan ment el, milyen áron?
• Mennyit kellett engedni az árból a tényleges ingatlan adásvételi tranzakcióhoz?
• Mik a speciális lakáspiaci trendek az adott városrészen?
3. Teszteld a lakáspiacot!
Tedd ki a lakást a piacra 5-10%-kal alacsonyabbra, nézd meg a nézettséget – ha robban, nyertél. Kerüld a Facebook-csoportok vak követését, ahol sokszor valótlan lakásárakat látni – inkább valós eladási adatokat kövess. Inkább a Facebookot lead generálásra használd, de ne kövesd az ingatlanhirdető posztok árait.
Így gyorsabban eladhatsz, többért, mint a szomszéd, aki lehet, hogy benne ragad.
Miért veszélyes a „majd engedünk belőle” lakáseladási taktika?
A csoporthatás másik ága, amikor mindenki szándékosan fölé áraz, mondván: „alkudni úgyis fognak”. Ez a lehorgonyzási hatás (anchoring). Ha túl magasról indítasz:
1. Láthatatlan maradsz: Akinek 55 milliója van, az 60-ig keres. Ha te 62-re teszed (hogy majd engedj), ő meg sem találja a lakáshirdetésedet.
2. Megégeted a lakást: Ha hónapokig kint van az ingatlan és folyamatosan csökkented az árat, a vevők azt fogják hinni, hogy valami baj van vele jogilag, műszakilag, vagy bármi, de az is lehet, hogy azt hiszik, el sem akarod komolyan adni.
Tanulj inkább a szomszédtól és ne másold nyakló nélkül!
A szomszéd lakáshirdetése nem a versenytársad, hanem a legjobb tanulságod. Ha látod, hogy hónapok óta kint van a táblája, tudd, hogy ő valamit rosszul csinál.
Hogyan csináld okosan a lakáspiacon?
• Nézz mögé a számoknak: Ne csak az árat nézd, hanem azt is, mióta hirdetik!
• Kérdezz profit: Egy jó ingatlanos tudja, mennyiért ment el a múlt hónapban a hasonló lakás a lépcsőházban. Nem tippeli, tudja.
• Légy egyedi: Ha mindenki ugyanazt a hibát követi el, te légy az, aki reális áron, profi fotókkal és tiszta kommunikációval tűnik ki.
Mi a saját véleményem csoporthatás és csoportkövetés jelenségről a lakáspiacon?
Gyakran egy általános, “mindenki így gondolja” gondolat hátterében nincs elemzés, adat vagy ingatlanszakértői értékelés.
Ez a gondolat kulcsfontosságú ahhoz, hogy az eladók ne essenek bele az automatikus csoportkövetés csapdájába. Ha mindenki azt mondja, hogy „ennek az árnak ott kell lennie”, akkor könnyen kialakul egy önmagát erősítő spirál anélkül, hogy objektív értékállóság állna mögötte.
A jó ingatlanos nem a “népszerű” lakásárat mondja, hanem a valódi piaci értéket, amit:
• adatokkal,
• helyi tapasztalattal,
• és gyakorlati rálátással támaszt alá.
Összegzés: Ne légy a nyáj, a tömeg áldozata! – Amit érdemes megjegyezni csoporthatás és csoportkövetés jelenségről az ingatlanpiacon
• A csoporthatás és a csoportkövetés az ingatlanpiacon azt jelenti, hogy a szereplők a mások viselkedését követik saját elemzés helyett.
• Ez gyakran vezet irreális lakásárakhoz, túlértékeléshez vagy lassú árkorrekcióhoz.
• A valódi piaci értékhez adat- és tapasztalat vezérelt megközelítésre van szükség, nem csupán az aktív hirdetések figyelésére.
• Eladóként érdemes ingatlan szakértőt bevonni, aki képes tiszta, adat- és tényalapú képet adni a helyi piacról, hogy nehogy túl drágán kezd hirdetni az ingatlanodat, vagy éppen ár alatt és ezért veszteségeket leszel kénytelen elkönyvelni…
Az ingatlaneladás nem bátorságpróba, hanem üzlet. A csoporthatás, a nyáj érzése megnyugtató, mert nem érzed magad egyedül, de a pénztárcád bánhatja. Ne azért hirdesd annyiért a lakást, mert „mindenki más is”, hanem azért, mert az ingatlanod annyit ér a mai lakáspiacon, készpénzben kifejezve.
Szeretnéd tudni, mennyi a lakásod valódi piaci értéke a „szomszéd-effektus” nélkül? Keress meg bátran, és nézzük meg együtt az adatokat! Nem csak egy számot mondok, hanem segítek stratégiát építeni, hogy ne csak hirdesd, hanem el is add az otthonodat.
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
