Zártkertből „művelés alól kivett” terület? Mutatom, hol és hogyan kérheted – Zala megyében már sok helyen működik!
Tudod, a zártkerti ingatlanok régóta fejfájást okoztak a tulajdonosoknak a szigorú földtörvényi szabályok miatt. Ezért is szuper hír, hogy a kormány egy egyszerűsített eljárást hozott létre, amivel végre kivonhatod a zártkertet a művelési ág alól! Ezzel az ingatlanod értéke várhatóan növekszik, és sokkal könnyebben eladható, vagy akár hitelezhető is lesz.
De van egy óriási csavar a történetben: az, hogy élhetsz-e a zártkerti kivonási lehetőséggel, a helyi önkormányzatodon múlik!
Az országban már sok helyen, sok településen megadták az engedélyt az Önkormányzatok, amelynek napról napra szélesedik a köre. Itt tudod megnézni, hogy a te zártkerti ingatlanodat ki tudod-e vonatni: https://or.njt.hu/
De, most beszéljünk szűkebb Hazámról Zala megyéről, ahol szintén sok település már igent mondott erre a zártkerti kivonási lehetőségre például: Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalaszentgróton, Zalacsányban és még nagyon sok helyen a megyében.
Lássuk, miért és hogyan vágj bele ebbe a zártkerted, művelésből való kivonásába és kb. mennyibe fog ez neked kerülni!
Mi a különbség, és Miért éri meg a Zártkert kivonása a művelési ágból?
Miért is olyan fontos az a fránya „zártkert” megnevezés a tulajdoni lapon?
• Ha csak „zártkert” szerepel és ráadásul a „Kat” jelzés alatt számot látsz: Az ingatlanod termőföldnek minősül, és automatikusan vonatkoznak rá a szigorú földforgalmi szabályok. Ez azt jelenti, hogy ha el akarod adni, elővásárlási jogok jöhetnek szóba, hosszadalmas hirdetések, bonyolult több havi jogi procedúra. Még az ügyvédnek is bonyolultabb a dolga, megszerkeszteni az ingatlan adásvételi szerződést, egy úgynevezett zöld papírral kell dolgoznia.
• Ha „művelés alól kivett zártkert” a megnevezés: Ekkor az ingatlan már nem termőföld! Sokkal könnyebben, gyorsabban, és szabadabban adhatod-veheted, nincsenek földtörvényi megkötések. Ezt mindenképpen érd el, ha szabadulni akarsz a termőfölddel járó korlátoktól!
Tipp: Ha a zártkerti telkeden már van egy ház, amit lakhatásra használsz, a kivonás szinte elengedhetetlen a jövőbeni tervekhez (pl. Akár hitelfelvétel, könnyebb eladás).
A jelenlegi helyzet csapdája, hogy nem minden településen kérheted a zártkerted kivonását a művelési ágból!
Az Önkormányzat Dönt!
Ahogy mondtam, korábban, még 2017-ben is volt egy hasonló, egyszerűsített eljárás. A nagy különbség most az, hogy a mostani jogszabály-módosítás (a Földforgalmi törvény könnyítése) egy fontos feltételt szab: csak ott lehet élni vele, ahol a helyi Képviselő-testület ezt külön rendeletben megszavazza.
Ahol nem szavazzák meg, ott sajnos nincs egyszerűsített zártkert kivonás!
Marad a hosszadalmas, bonyolultabb eljárás.
Sok településen már működik a zártkertek kivonása, többek között Zala Megyében is sok helyen
A jó hír a zalaiaknak: Zala megyében sok helyen már felismerték ennek a lehetőségnek a fontosságát, és meg is szavazták!
• Zalaegerszeg: Igen, a megyeszékhely is megszavazta! Ezt a 26/2025. (XI. 17.) önkormányzati rendeletük is igazolja, ami kimondja, hogy mely területeken kérhető a kivonás.
• Nagykanizsa: Itt is zöld utat kapott az egyszerűsített eljárás.
• Zalaszentgrót, Zalacsány és még sokan mások: Egyre több település csatlakozik a lehetőséghez!
Ezen a linken tudod megnézni, hogy a te településed Önkormányzata hozott-e már erről rendeletet: https://or.njt.hu/ (Keress rá a település nevére és a „zártkert” szóra).
A teendők: Hogyan vond ki a Zártkertet a Művelés alól?
Múltkorában besétáltam a Zalaegerszegi Földhivatalba és egyszerűen megkérdeztem az egyik ügyintőtől, hogy hogyan lehet kérni a zártkert művelés alóli kivonását: Hozzáteszem, hogy biztos sokan érdeklődhetnek, mert már a bejárati ajtón és több helyen még ki van függesztve, hogy a kivonáshoz földmérőtől vázrajz szükséges! Az egyszerűsített zártkerti kivonási eljárás tényleg pofonegyszerű és költséghatékony!
Mindössze 3 dologra lesz szükséged a zártkerted kivonására:
1. Földmérő által készített vázrajz: Ez az igazi munka és költség. Ezt egy földmérő szakember készíti el neked, és nagyjából kb. 90-100 ezer forint körül mozog az ára.
2. Kérelem (formanyomtatvány): Ezt az illetékes Földhivatalnál tudod beszerezni. Csak ki kell töltened!
3. Bejegyzés díja: Jelenleg ez 10.600 Ft, amit az eljárás megindításakor kell befizetned.
Összegzés: Földmérő + 10.600 Ft díj + kérelem. Ennyi az egész! Ehhez képest a régebbi, bonyolult eljárás sokkal több energiát, időt és pénzt emésztett fel.
Természetesen azért e cikktől függetlenül is érdeklődj a Földhivatalban és a Földmérőtől a költségekről, mert ez kevesebb, de akár jóval többe is kerülhet a területtől függően!
Befektetés a jövőbe: A zártkerti kivonás után jöhetnek a Bankok a hitelekkel?
Sok zártkerttulajdonosnak az az igazi álma, hogy felújítsa, bővítse a telken lévő házat, de ehhez hitelre lenne szüksége. Na itt jön a képbe a kivonás fontossága!
Csak a „művelés alól kivett” zártkerti ingatlan lehet egyáltalán esélyes arra, hogy a bankok lakásként kezeljék, legalábbis legjobb tudomásom szerint. Arra azért figyelj, hogy itt sem minden ingatlant lehet hitelezni, mindig a bank dönti el az esetleges hitelezést!
A valóságban, természetesen így sem minden művelés alól kivett zártkert lesz hitelképes – a tulajdoni lapon „lakóház” vagy „lakás” megnevezésnek kell szerepelnie, és az épületnek lakhatási feltételeknek kell megfelelnie legalábbis az Otthon Start hitel felvételéhez + mindig a Bank dönt, hogy hitelezi, vagy sem az ingatlant!
Otthon start hitel és a külterületek, zártkertek: Figyelj a címkére!
De csak akkor, ha…
• …az ingatlan lakhatásra alkalmas.
◦ …a tulajdoni lapon a megnevezés „lakás,””lakóház” szerepel (pl. „lakóház, udvar”, tanya, birtokközpont).
Amit tuti nem hiteleznek, legalábbis tudomásom szerint:
• Ha a megnevezés „Szőlő”, „kert”, „gazdasági épület”, akkor a bankok nem kezelhetik lakásként, hiába van rajta egy épület! Legalábbis egyenlőre..
Ezért is van az, hogy ha lakhatásra vásároltál zártkertet, a kivonás a legelső lépésed kell, hogy legyen! Sőt, sokszor utána még az épület megnevezését is módosítani kell „lakóházra”, ami már egy másik eljárás és az sem biztos, hogy menni fog.
Mit gondolok én a Zártkertek kivonási lehetőségéről, és Mire figyelj? (Személyes Véleményem)
Nagyon üdvözlendő, hogy a kormány megteremtette az egyszerűsített átminősítés lehetőségét! Ugyanakkor az, hogy ezt a döntést a helyi Önkormányzatokra bízták, kettős érzést kelt bennem.
Ami pozitív: A helyi vezetés jobban látja, hol indokolt az átminősítés. Ami negatív: Ahol nem szavazzák meg, ott a tulajdonosok teljesen indokolatlanul hátrányba kerülnek azokkal szemben, akiknek a szomszédos településen van zártkertjük. Ez egyenlőtlenséget szül.
Zalai megyei, rutinos, közel 30 éves gyakorlattal rendelkező Ingatlanközvetítőként a tanácsom:
1. Ne Halogass! Mivel ez az egyszerűsített lehetőség egy jogszabályon alapul, és nem biztos, hogy örökké elérhető lesz, ne várj! Ha a településed megszavazta, vágj bele még ma!
2. Keresd a megfelelő Földmérőt! Kérj árajánlatot több helyről is, de válassz olyat, aki már csinált ilyen zártkert-kivonást.
3. Lakóház kérdés: Ha már van épület a telkeden, ami lakható, de a tulajdoni lapon „gazdasági épület” szerepel, a kivonás után a következő lépés legyen ennek a „lakóházra” való átminősítése, ha át lehet minősíteni, ami szintén nem egyszerű! Ez lehet a kulcs az esetleges hitelekhez!
Hasznos háttér-információk a Zártkertek művelés alóli kivonásról
A Zalaegerszegi, Nagykanizsai, Zalaszentgróti, Zalaszentiváni, Zalacsányi Önkormányzat rendelete is mutatja, hogy komolyan vették a kérdést.
Milyen előnyökkel járhat még a zártkert kivonása a művelési ágból?
• Ingatlanérték növekedés: A „művelés alól kivett” zártkert mindig többet érhet, mint a „termőföld” besorolású. A vevők is sokkal bátrabban fizetnek érte, ha tudják, hogy nem kell bajlódniuk a földtörvénnyel és nem kell versenyezniük elővásárlásra jogosultakkal.
• Könnyebb öröklés: A termőföld öröklése is szigorú szabályok alá eshet, amit a kivonással szintén egyszerűsítesz a családod számára.
• Beruházási szabadság: Bár az építési szabályok (HÉSZ) továbbra is érvényben maradnak, a művelési ágból való kivonás egy komoly jogi akadályt szed ki a beruházások alól.
Ne feledd: ez a lehetőség neked szól, hogy a zártkerti ingatlanodat egy szabadabban kezelhető, értékesebb ingatlanná tedd!
Források:
https://or.njt.hu/eli/734455/r/2025/26
Zalaegerszeg Megyei Jogú Város területén a zártkerti ingatlanok művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzése kérelmezésével érintett területek meghatározásáról
https://or.njt.hu/eli/734444/r/2025/27
A Nagykanizsai zártkerti ingatlanok művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzésére irányuló kérelemmel érintett településrészek meghatározásáról
https://or.njt.hu/eli/734390/r/2025/19/2025-12-01
Zalaszentgrót Város Önkormányzata Képviselő-testületének 19/2025. (XI. 27.) önkormányzati rendelete a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásáról
https://or.njt.hu/eli/432579/r/2025/8/2025-12-01
Zalacsány Község Önkormányzata Képviselő-testületének 8/2025. (XI. 27.) önkormányzati rendelete a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásáról
eli/432689/r/2025/10/2025-12-01
Zalaszentiván Község Önkormányzata Képviselő-testületének 10/2025. (XI. 21.) önkormányzati rendelete a zártkerti ingatlan művelés alóli kivonásáról
A legfontosabb tanácsom: ha van zártkerti ingatlanod, telked, ne várd meg, hogy majd a jövő évben, aztán a következőben… Cselekedj most! Nehogy ismét lecsússz a kivonásról, mint 2017-ben..
Minél hamarabb rendezed a zártkerted jogi helyzetét, annál könnyebb lesz a jövőben bármilyen tervet megvalósítani vele.
Kinek érdemes most cselekedni és kivonatni a zártkerti ingatlanát és kiknek lesz könnyebb a helyzetük?
Zártkerti tulajdonosok
Ha neked van ilyen ingatlanod, akkor egyértelmű: most van itt a lehetőség! Gyorsabb és olcsóbb lehet a kivett státusz bejegyzése, tisztább megnevezéssel. Eladásnál, esetleges hitelfelvételnél ez rendezettebb papírokat jelent.
Zártkertet vásárlók, befektetők
A zártkerti piac transzparensebbé válhat, de a tényleges beépítési/használati lehetőségeket továbbra is a helyi szabályok és engedélyek korlátozzák. Ha vásárolni tervezel, ügyelj arra, hogy ne csak a művelési ág legyen rendben, hanem az építési lehetőségeket is nézd át alaposan!
Bankok és ingatlan értékbecslők
Egységes terminológia, egyértelműbb ingatlan-profil (épület fő rendeltetésével) – könnyebb kockázatértékelés.
Ingatlanközvetítők
Nekünk, ingatlan szakembereknek is egyszerűbb lesz a dolgunk a kivett zártkertekkel! Tisztább ügy, gyorsabb ügyintézés, kevesebb buktatók.
Végre nem kell magyarázkodni a vevőknek, hogy „igen, ez technikailag mezőgazdasági, művelés alatt álló föld, de igazából nem az, hiszen látja ott laknak, meg maga is ott tud lakni…”
Összefoglalva: a legfontosabb tudnivalók – Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését!
1. 2025. október 30-tól működik a teljes rendszer a zártkerti kivonásra
2. Önkormányzati rendelet szükséges – nézz utána, van-e már a településeden, vagy mikor várható!
3. Nincs földvédelmi járulék – megtakarítás!
4. Egyszerűsített eljárás
5. Részleges kivonás is lehet – ha csak egy részét szeretnéd
6. Nem helyettesíti az építési engedélyt – továbbra is szükséged lesz rá, ha építkezni akarsz
7. Növelheti az ingatlan értékét – valószínűleg könnyebben értékesíthető, külön macerák nélkül
Mit csinálj most, ha kivonatnád a zártkertedet?
1. Derítsd ki az önkormányzat álláspontját Írj egy emailt, vagy telefonálj a polgármesteri hivatalnak. Kérdezd meg, hogy:
• Van-e már rendelet?
• Ha nincs, mikor várható?
• Milyen területekre vonatkozik?
2. Készítsd össze a dokumentumokat
3. Ha kell, szervezz össze más tulajdonosokat is Ha többen vagytok, sokkal nagyobb az esély, hogy az önkormányzat komolyan veszi az ügyet!
4. Kérj szakmai segítséget Földjogi ügyvéd, földmérő – ezek az emberek segítenek eligazodni a folyamatban. Ne félj kérdezni!
Záró gondolatok – Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését!
Ez a szabályváltozás nagy lehetőség a zártkerti ingatlantulajdonosok számára. Végre rendezhetik zártkerti telkeik jogi helyzetét, megszabadulhatnak a felesleges adminisztrációs terhektől és a földforgalmi korlátoktól.
A módosítás összességében jelentősen hozzájárul a zártkerti ingatlanok helyzetének rendezéséhez, egyértelmű és gyors adminisztratív kereteket teremtve, miközben fenntartja az épületekkel kapcsolatos hatósági kötelezettségeket.
Ne hagyd ki ezt a lehetőséget! Ha van zártkerti telked, most cselekedj! Írd meg az önkormányzatnak, érdeklődj, készülj fel! Ha pedig még nem döntötted el, hogy eladod-e vagy megtartod, ez a változás mindenképpen könnyebbé teszi mindkét utat.
Bár a zártkerti ingatlanok vásárlása összetettebb, mint egy átlagos lakásé, vagy belterületi családi házé, megfelelő felkészültséggel és szakértő segítségével egy tökéletes otthont, vagy értékes ingatlan befektetést jelenthetnek számodra. Csak figyelj oda a részletekre, és ne hagyd, hogy bármi meglepetés érjen!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Zártkerti ingatlant adnál el, vagy vennél? A legtöbben itt rontják el – te ne kövesd el ezt a hibát!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!
Szerinted is túlárazottak az ingatlanok? Mondjam el becsületesen, vagy ne mondjam el az eladóknak?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
