Ingatlan adásvételi szerződés ki hozza az ügyvédet és ki fizeti a díjat eladó vagy vevő?
Ha ingatlanvásárlás vagy eladás előtt állsz, valószínűleg már te is belefutottál a nagy kérdésbe: ki választja ki az ügyvédet, és ami még fontosabb, kinek kell a zsebébe nyúlnia a végén, kinek kell fizetnie az ügyvédet? Egy lakás vagy ház, ingatlan eladása nem olyan, mint egy használt bicikli elpasszolása a piacon. Itt egy élet munkája, sok tízmillió forint és gyakran egy 25 éves lakáshitel a tét.
Éppen ezért nem mindegy, ki írja azt a bizonyos „papírt”. Ebben a blog cikkemben tiszta vizet öntünk a pohárba, és megnézzük, mi a szokásjog, mi a törvény, és hogyan maradhatsz biztonságban eladóként és vevőként is.
Mindenképpen szükséges ügyvéd az ingatlan adásvételi szerződéshez, vagy a szerződő felek is megírhatják?
Képzeld volt régen olyan lehetőség, hogy a felek írták meg az ingatlan adásvételit, tehát nem volt ügyvéd kényszer. Én is írtam sok adásvételi szerződést annak idején, hiszen tudod én egy kövület vagyok az ingatlanpiacon, és ezt most pontosan nem tudom mikor, de ez a lehetőség1990-es évek végén szűnt meg.
Miért volt szükség az ügyvéd kényszer bevezetésére az ingatlan adásvételi szerződéseknél?
Az 1990-es évek jogszabályi változásai a piacgazdaságra való átállással és az ingatlanforgalom biztonságának növelésével váltak szükségessé, hogy elkerüljék a buktatókat és biztosítsák a szerződés jogi hátterét.
Bár elviekben a szerződés „ügyvéd nélkül” is megköthető (tehát két magánszemély papírra vetheti a megállapodást), az a földhivatalban nem lesz bejegyezhető, így a tulajdonjog-változás nem jön létre, ha az okiratot nem jegyzi ellen ügyvéd vagy nem készíti közjegyző.
Tehát azóta földhivatal csak olyan magánokirat alapján jegyzi be a tulajdonjogot, amelyet ügyvéd ellenjegyzett, vagy közjegyző hitelesített. Az ügyvéd felel a felek azonosításáért és azért, hogy a szerződés megfeleljen a jogszabályoknak.
Az ingatlan adásvételi szerződés az ingatlan ügylet „Koronája”
Sokan azt hiszik, az ügyvéd csak egy drága statiszta, aki rányomja a pecsétet a papírra, amit mi már amúgy is megbeszéltünk, meg az ügyvéd teljesen felesleges, plusz nem is csinál semmit, csak elővesz egy korábbi ingatlan adásvételi szerződést és behelyettesíti az adatokat és már kész is, ezután pedig felmarkolja a nagy ügyvédi díjat… Pedig a helyzet az, hogy az ügyvéd az adásvétel motorja és lelke egyben.
Az ingatlan adásvételi szerződés nem csak egy formalitás. Ez a dokumentum rögzíti, hogy:
• Pontosan mennyit, mikor és hogyan fizet a vevő.
• Mi a különbség a foglaló és az előleg között (higgy nekem, nem mindegy!).
• Mikor kerül sor a birtokba adásra, és milyen állapotban kell átadni a lakást.
• Vannak-e terhek az ingatlanon (hitel, végrehajtás), és azokat hogyan tüntetik el.
• Amennyiben hitelt vesz fel a vevő, akkor a hitelező bank előírásai szerint kell elkészítenie az ügyvédnek az adásvételi szerződést.
Ha a szerződés rossz, milliókat bukhatsz, vagy évekig járhatsz a bíróságra. Az ügyvéd tehát nem „kellék”, hanem a biztonságod záloga.
Mit csinál pontosan az ügyvéd a pénzedért?
Ne csak a szerződés megírására gondolj! Az ügyvédi munkadíjban benne van egy sor olyan háttérfolyamat, amiről sokszor nem is tudsz:
1. Személyazonosság ellenőrzése (JÜB): Megnézi, hogy az eladó valóban az-e, akinek mondja magát, és érvényesek-e az okmányai a JÜB, Belügyminisztériumi azonosító rendszerben. Ha ezt nem nézné meg, akkor bárki is lehetne az ingatlan eladója, illetve bárki kiadhatná magát annak és te mondjuk sokadik lennél a vevők sorában, tehát rendesen belefutnál a lakásmaffiába. Persze így is belefuthatsz, tehát az ügyvéd nem helyettesíti a te figyelmedet, neked is mindig résen kell lenned, vagy ha nem értesz hozzá fogadj fel egy Becsületes, tapasztalt Ingatlanközvetítőt..
2. Tulajdoni lap ellenőrzése: Friss szemlével ellenőrzi, nincs-e a lakáson olyan „meglepetés” (pl. haszonélvezet, vezetékjog, jelzálogjog), ami meghiúsíthatja az eladást.
3. Ellenjegyzés: Ezzel az ügyvéd jogi felelősséget vállal azért, hogy a szerződés megfelel a jogszabályoknak és a felek akaratának.
4. Földhivatali ügyintézés: Ő viszi be a papírokat, hogy te végül tényleg tulajdonos legyél a papíron is. Erre azért figyeljél, mert az én praxisomban is előfordult, hogy az ügyvéd elfelejtette bevinni az ingatlan adásvételi szerződést a földhivatalba és 7 év után jöttek rá a felek, amikor már az ügyvéd nem is élt..tehát figyelj..
5. Ügyvédi letét: Gyakran ő őrzi a pénzt vagy a kulcsokat, amíg minden feltétel nem teljesül – ez a felek közös biztonsága. Azonban sok ügyvéd nem vállal ügyvédi letét kezelést, mert nagyon macerás és sok szabályt kell betartani. Bezzeg sok ingatlanos, akik nem kezelhetnének letétet azok meg adott esetben simán kezelnek..
Ki fizeti az ügyvédet ingatlan adásvételkor? Törvény vagy csak népi hagyomány?
Itt jön a feketeleves: Nincs olyan magyar törvény, ami kimondaná, hogy a vevőnek kell fizetnie az ügyvédet. Akkor miért van ez mégis így a legtöbb esetben? Ez egy évtizedek alatt kialakult ingatlanpiaci szokásjog. Mivel az ügyvéd az ingatlan adásvétel után a vevő tulajdonjogának bejegyzéséért „küzd” a földhivatalnál, és a vevőnek a legfontosabb, hogy tiszta ingatlant kapjon a pénzéért, így logikusan ő hozza azt a jogi szakembert, akiben megbízik.
De vigyázz! Ez nem kőbe vésett szabály. Az eladó és a vevő szabadon megegyezhetnek:
• Fizetheti a vevő (ez a leggyakoribb).
• Fizetheti az eladó (ritka, de előfordul, pl. új építésű projekteknél). Illetve például alku során valaki ebből enged, a másik fél pedig abból..
• Felezhetik is a költségeket.
Kinek az oldalán áll az ügyvéd a lakás vásárló, vagy az eladó oldalán?
Sokan kérdezik tőlem: „Ha a vevő fizeti az ügyvédet, akkor az ügyvéd csak neki játszik?”
A válasz: Nem. Az ügyvédnek etikailag és jogilag is kötelező pártatlannak lennie. Ő nem „vádló, ügyész, bíró” vagy „védő”, mint egy büntetőperben. Neki az a feladata, hogy egy olyan egyezséget hozzon össze, ami mindkét félnek jó és jogilag támadhatatlan.
Persze, az emberi tényező ott van: aki fizet, az válogat. Ezért eladóként is résen kell lenned, mert a vevő ügyvédjénél esetleg lejthet némileg a pálya, ezért is megyek el mindig az eladó megbízóimmal az ingatlan adásvételre és tágra nyitott szemekkel és nagy fülekkel figyelek és adott esetben szólok, ha valami nagyon nem tetszik..Volt már olyan, hogy az ügyvéd ki küldött, de a szándékomat elértem, és az került be az adásvételibe, amit az eladómnak javasoltam, mert mondtam neki, hogy addig ne írja alá, amíg nem úgy lesz..
Mit tehetsz ingatlan eladóként, ha nem bízol a vevő ügyvédjében, vagy csak kontrollal vagy nyugodt, ami természetes?
Ha eladó vagy, és a vevő hozza a saját ügyvédjét, neked is vannak jogaid:
1. Saját ügyvéd véleményezése: Bármikor megteheted, hogy a kapott ingatlan adásvételi tervezetet elküldöd a saját ügyvédednek. Ő átnézi „eladói szemmel”, és szól, ha valami nem stimmel. Ezt hívják kontroll-ügyvédnek. Én is átszoktam nézni előre az adásvételi szerződéseket, ha megkapom, vagy legkésőbb az ügyvédnél.
2. Közös teherviselés: Ha nagyon ragaszkodsz a saját emberedhez, felajánlhatod, hogy felezzétek a költségeket, de akkor az ő irodájában köttessen meg az ingatlan adásvétel. A „nagyok”, akik napi szinten dolgoznak ügyvéddel, vagy akár átalányban fizetnek nekik a cégükkel, azoknál előfordulhat, hogy a saját ügyvédjük is jön a másik fél által fizetett ügyvédhez, úgyhogy ha ilyent látsz ne sértődj meg, ez egy természetes folyamat.
3. Vétójog: Ha az ügyvéd stílusa vagy a szerződés tervezete elfogadhatatlan, eladóként mondhatod azt, hogy „Sajnálom, de ezzel az ügyvéddel nem kötök ingatlan adásvételi szerződést”. (De ezzel csínján bánj, ne ezen ússzon el az üzlet!)
Kitekintés: Hogy megy külföldön ingatlan ügyekben az ügyvéd választás?
Érdekességként érdemes tudni, hogy például az Egyesült Államokban vagy Angliában sokszor mindkét félnek saját, külön ügyvédje van („solicitor”). Ott elképzelhetetlen, hogy ugyanaz az ember képviselje mindkét oldalt. Nálunk a rendszer a bizalomra és az ügyvéd pártatlanságára épül, ami sokkal olcsóbbá és gyorsabbá teszi a folyamatot, de nagyobb figyelmet is igényel a felektől.
Mennyibe kerül mindez mennyibe kerül egy ingatlan adásvételi szerződés az ügyvédnél?
Általában az ingatlan vételárának 0,5% – 1,5%-a között mozog az ügyvédi munkadíj, plusz az áfa és a dologi költségek (tulajdoni lap, ingatlan bejegyzés, jelzálog levétel díja). Egy 50 milliós lakásnál ez már szemmel látható összeg, ezért érdemes előre tisztázni a fix díjakat!
Összegzés: Ne a legolcsóbb ügyvédet keresd, ha ingatlan ügyed van, hanem hozzáértőt!
Az ingatlanvásárlás nem az a terület, ahol a „legolcsóbb ügyvéd” opciót kell keresni a Google-ben. Keress olyan szakembert, aki ért az ingatlanjoghoz, elérhető telefonon, és nem csak egy sablonszerződést akar rád erőltetni. Én is tudok neked ingatlan ügyekkel foglalkozó ügyvédet ajánlani, ha megkeresel.
Te is ingatlan eladása vagy vétele előtt állsz, és nem akarod, hogy a jogi procedúra rémálommá váljon?
Segítek neked, hogy minden simán menjen! Keress bátran, és megbeszéljük, hogyan tudjuk a te érdekeidet a legjobban érvényesíteni, legyen szó eladásról vagy vételről.
Írj rám vagy hívj fel, és tegyük tisztába az ingatlan adásvételedet még ma!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés?
Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések
Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
