Elővásárlási jog az ingatlanodra? Mit jelent a helyi önazonossági rendelet, ha eladnál
Az önazonossági törvény nem minden településen számít, csak ott, ahol az önkormányzat rendeletet alkotott. Ha az ingatlanod ilyen településen van, és a vevő nem tartozik a törvényi mentesek közé, akkor az ingatlan adásvételi szerződést a jegyzőn keresztül közölni kell az elővásárlásra jogosultakkal. Nekik 30 napjuk van nyilatkozni, és ez a határidő jogvesztő. Az ingatlan eladás ettől hetekkel hosszabb lehet, ezért érdemes már a lakás hirdetés előtt megnézni, van-e rendelet a településeden.
Egy új mondat az ingatlan adásvételi szerződésekben
2025 óta egy új típusú nyilatkozat is megjelent az ingatlan adásvételi szerződésekben. A felek leírják, hogy az ingatlan fekvése szerinti településen van-e hatályban helyi önazonossági rendelet, és ha nincs, akkor az elővásárlási jog az ingatlanra nem vonatkozik.
Sokan átfutnak ezen a mondaton. Pedig ez az a pont, ahol egy ingatlaneladás hetekre meg tud akadni, ha a településen van rendelet, és erről az eladó csak a szerződéskötéskor értesül.
Én ezért mondom: ezt nem a szerződésnél kell megtudni, hanem ingatlan eladás előtt. Azért írom le ilyen részletesen, hogy ne érjen meglepetés. Azért nagyon fontos az előre tájékozódás, mert, ha vannak elővásárlásra jogosultak, akkor a kiköltözés és beköltözés idejét is nagyjából ahhoz kell igazítani.
Röviden elmondom, miről van szó, kire vonatkozik, mit kell tenned eladóként, és hol nézheted meg, érint-e a dolog téged.
Mi az a helyi önazonossági rendelet, és mi köze az ingatlaneladáshoz?
A helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény 2025. július 1-jén lépett hatályba. A törvény eszközöket ad az önkormányzatoknak, hogy a településükre való betelepülést szabályozzák. Három eszköz van: elővásárlási jog, a lakcímlétesítés tilalma vagy feltételhez kötése, és betelepülési hozzájárulás.
A törvény nem kötelező. Csak azokon a településeken számít, ahol a képviselő-testület rendeletet alkotott.
Eladóként ezek közül az elővásárlási jog érint közvetlenül, mert az magát az ingatlan adásvételt befolyásolja. A másik kettő inkább a vevő dolga, de jó tudni róluk, mert közvetve téged is érinthetnek, például ha a vevő a lakcím miatt visszalép.
Írtam már erről a törvényről, amikor még csak készülőben volt. Akkor a vevők és a kistelepülések szempontjából néztem. Ez a cikk más: az eladó oldaláról nézi meg, mi a teendő, ha az ingatlanod ilyen településen van.
Érinti az én ingatlanomat a helyi önazonossági törvény?
Ezt kell először tisztázni, mert a legtöbb eladónál a válasz az, hogy nem.
• Ha a településeden nincs rendelet, akkor nincs önazonossági elővásárlási jog, és nincs plusz teendőd.
• Ha van rendelet, akkor attól függ, milyen eszközt vezettek be, mert településenként eltér. Van, ahol csak a lakcímlétesítést korlátozzák, van, ahol csak elővásárlási jogot vezettek be, és van, ahol mindkettőt.
• Egy településen belül is előfordulhat, hogy a rendelet csak meghatározott területre vonatkozik.
Zalaegerszegre a székhelyemen ez jelenleg nem vonatkozik. Zala megyében viszont vannak kisebb települések, ahol az önkormányzat élt a lehetőséggel.
Itt nem sorolok fel településeket, mert a rendeletek változnak. Egy lista, amit ma leírok, a jövő hónapban már pontatlan lehet. Van, ahol módosítják, van, ahol visszavonják, és van, ahol újat hoznak.
Honnan tudhatod meg biztosan?
1. A Nemzeti Jogszabálytár önkormányzati rendeletei között keress rá a településed nevére és az „önazonosság” szóra: njt.jog.gov.hu/or
2. Nézd meg a település saját honlapját. A kormányrendelet szerint az önkormányzatnak tájékoztatást kell adnia a bevezetett jogvédelmi eszközről, lehetőleg a honlap kezdőoldalán vagy onnan közvetlenül elérhető aloldalon.
3. Hívd fel a polgármesteri hivatalt, és kérdezd meg, van-e hatályos önazonossági rendelet. Ez a leggyorsabb.
Eladás előtt mindig az aktuálisan hatályos szöveget kell nézni. A rendelet attól is változhat, hogy ma még nincs, holnap viszont megszavazzák.
Ki számít betelepülőnek, és kire nem vonatkozik az ingatlan elővásárlási jog?
Ez fontos, mert az elővásárlási jog csak akkor lép életbe, ha a vevő betelepülő, és nem tartozik a törvényben meghatározott mentesek közé.
A „betelepülő” nem azt jelenti, hogy külföldi. Egy szomszéd megyéből, vagy akár pár kilométerrel arrébb élő vevő is betelepülő lehet, ha a településen nincs ingatlana, lakóhelye vagy tartózkodási helye.
A törvény több mentességet is ismer. A betelepülésre vonatkozó korlátozások nem érintik például:
• azt, akinek az adott település a származási helye,
• a településen lakóhellyel vagy ingatlantulajdonnal rendelkező személy hozzátartozóját,
• aki a születését követő tíz évben, vagy akinek a hozzátartozója legalább 12 hónapot a településen élt,
• aki állami vagy önkormányzati foglalkoztatottként települ be,
• aki bizonyítja, hogy a betelepülés célja a településen történő munkavégzés,
• aki lakáscélú állami támogatással szerzi az ingatlant,
• egyház vagy egyházi jogi személy alkalmazottját,
• a településen működő köznevelési vagy felsőoktatási intézmény tanulóját, hallgatóját.
Az önkormányzat a saját rendeletében további mentességeket is megállapíthat.
A mentességet igazolni kell. A kormányrendelet szerint ezt a vevő a szerződéskötéskor többnyire a jegyző által kiállított hatósági bizonyítvánnyal vagy döntéssel teheti meg. Munkavégzéshez például munkáltatói igazolás, tanulói jogviszonyhoz hallgatói igazolás, állami támogatáshoz támogatási szerződés vagy határozat szolgálhat.
Ezért szerintem eladóként már az első vevői beszélgetésnél érdemes tisztázni, hogy a vevő mentes-e. Ha igen, sok időt megspórolhatsz.
Kinek lehet elővásárlási joga az ingatlanodra, és milyen sorrendben?
Ha a rendelet elővásárlási jogot vezetett be, és a vevő betelepülő mentesség nélkül, akkor a jogosultak sorrendje a törvény szerint:
1. A más jogszabály alapján elővásárlásra jogosultak.
2. Az önkormányzat, vagy az önkormányzat által kijelölt, többségi tulajdonában álló gazdasági társaság.
3. Az ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosa.
4. A településen ingatlantulajdonnal rendelkező személy.
A törvény szerint nincs elővásárlási jog az állam és a bevett egyház tulajdonában álló ingatlan eladásakor.
Két dolgot érdemes észben tartani:
• Az elővásárlásra jogosult csak azonos feltételekkel élhet, tehát az általad kialkudott vételár és a szerződés többi feltétele nem változik.
• Ha valaki érvényesen él a jogával, ő lép a vevő helyébe. Az eredeti vevő nem szerezheti meg az ingatlant.
Mit kell tenned eladóként, ha van rendelet? Lépésről lépésre
Ezt a Nemzeti Jogszabálytárban elérhető 240/2025. Korm. rendelet alapján foglalom össze. A határidők és szabályok pontos szövegét mindig érdemes ügyvéddel is átnézni.
1. Megnézed, van-e hatályos rendelet. Lásd fent.
2. Megtudod, ki a vevő, és mentes-e. Ha mentesség alá esik, és ezt igazolja, az elővásárlási eljárás nem indul.
3. Megkötitek az ingatlan adásvételi szerződést. A szerződésben nyilatkoztok arról, hogy az ingatlan településén van-e hatályos rendelet.
4. Kérelmet nyújtasz be a jegyzőnek. Ebben azt kéred, hogy a jegyző közölje a szerződést az elővásárlásra jogosultakkal. A kérelmet beadhatod elektronikusan, postán vagy személyesen, és mellékelned kell az adásvételi szerződés egy eredeti példányát. Ezért a jegyző díjat nem számíthat fel.
5. A jegyző kitakarja a személyes adatokat. A hiánytalan kérelem beérkezésétől számított 8 napon belül felismerhetetlenné teszi a személyazonosító adatokat és az aláírásokat. Az eladó neve kivételével.
6. A jegyző közli a szerződést. Az önkormányzattal közvetlenül, a telekhatáros tulajdonosokkal postai úton, a településen ingatlannal rendelkezőkkel pedig kifüggesztéssel (hirdetményi úton).
7. Telik a 30 nap. Az elővásárlásra jogosultaknak 30 napjuk van nyilatkozni. Ez jogvesztő határidő, tehát utána már nem élhetnek a jogukkal.
8. Megkapod az iratjegyzéket. A jegyző iratjegyzéket küld neked arról, ki és mikor nyilatkozott. Ha senki nem élt a jogával, ezt is rögzíti. Az iratjegyzék a tulajdonjog-bejegyzési eljárásban felhasználható.
Ha a kérelmet meggondolnád, azt a szerződés kifüggesztéséig visszavonhatod.
Mennyivel tart tovább az ingatlan eladása?
Ezt a határidők alapján lehet nagyjából kiszámolni.
Az aláírt szerződés után először te jössz: be kell adnod a kérelmet a jegyzőnek. Erre a törvény szerinti határidő a források szerint 8 nap. Ezután a jegyző a hiánytalan kérelemtől számított 8 napon belül kitakarja a személyes adatokat, és rövid időn belül, legfeljebb újabb 8 nap alatt azonosítja az elővásárlásra jogosultakat, és közli velük a szerződést. Innentől indul a 30 napos, jogvesztő nyilatkozattételi határidő. Végül, a határidő lejárta után, a jegyző a másodforrások szerint további 8 napon belül elküldi neked az iratjegyzéket, amivel mehet a tulajdonjog-bejegyzés.
Ha ezeket összeadom, nagyjából 8 hetet kapok (a határidők átfedésétől függően 7-9 hét). Ez az én saját számításom a határidőkből, nem hivatalos adat, és a valóságban lehet rövidebb vagy hosszabb.
Ez az ingatlan eladónak azt jelenti, hogy a költözést, az új ingatlan vételét és a hitelt is ehhez kell igazítani.
Mi történik az ingatlan árral, a diszkrécióval és a vevővel?
Az ingatlan ár. Az elővásárlásra jogosult az általad kialkudott áron élhet a jogával. Ezért az elővásárlás nem az árat nyomja le, de a kiinduló ár ettől még döntő. Szerintem, ha az ár a piaci érték fölött van, ritkábban fog bárki élni az elővásárlási jogával, de ez az én véleményem, nem mérhető adat.
A diszkréció. Ez sok eladónak meglepetés: a kifüggesztett hirdetményben a személyes adatok kitakarva szerepelnek, de az ingatlan adatai és a vételár megjelenhet az önkormányzat tájékoztatójában. Egy átlagos lakáseladásnál ez talán nem számít, de ha az ingatlan nagy értékű, vagy diszkréten szeretnéd kezelni, ezt előre tudnod kell.
A vevő. A vevő is vállal kockázatot: elmehet az ügyvédi díja, a költsége, és a végén mégsem ő kapja meg az ingatlant. Én ezért azt gondolom, hogy aki ilyen településen vásárol, annak különösen fontos az előzetes tájékozódás.
A vevő hitele. Én hitelközvetítőként is dolgozom, ezért erre külön figyelek. Ha a vevő hitelből vásárol, a nagyjából 8 hét alatt a hitelügyintézés is mozog. A bankok elő bírálata jellemzően 4-6 hónapig érvényes, tehát bőven belefér, de a folyósítás időzítését érdemes előre egyeztetni a bankkal. Nem szabad úgy hirdetni, hogy a vevő azt hiszi, két hét múlva költözhet.
Ha eladásból veszel másik ingatlant
Ez a legkényesebb helyzet. Sokan azért adják el az ingatlanukat, hogy egy másikat vehessenek. Ha az új ingatlan olyan településen van, ahol van rendelet, akkor te leszel a betelepülő vevő, és előfordulhat, hogy más él az elővásárlási jogával.
Ez azt jelentheti, hogy a régi ingatlanodat már eladtad, az újat pedig elvesztetted. Ezt a rizikót nem szabad félvállról venni, és érdemes úgy időzíteni, hogy ne maradj lakás nélkül.
Én ilyenkor azt javaslom: először nézzük meg az új ingatlan településén a rendeletet, aztán tervezzük meg a két adásvétel sorrendjét.
Pozitív és negatív oldal, higgadtan
Én nem szeretem sem a pánikot, sem a megnyugtatást, ezért leírom mindkét oldalt.
Ami a törvény mellett szól:
• Megerősítheti a települések közösségét, és védhet a túlnépesedéstől vagy a spekulatív felvásárlástól, ahol ez valódi gond.
• Az önkormányzat és a helyiek előnyben részesülhetnek, ez egyes településeken érthető cél.
• Az eljárás szabályozott: a jegyző díjmentesen intézi, és az eladónak iratjegyzék jár.
Ami ellene szól, vagy bizonytalanságot okoz:
• A szabályok településenként eltérnek, ezért eladóként és vevőként is nehéz átlátni őket.
• Az eljárás meghosszabbítja az adásvételt, és a vevő rizikója megnő.
• A jogvédő szervezetek, köztük az Amnesty International Magyarország és a TASZ, a törvény hatályon kívül helyezését kérik. Szerintük a rendeletek között sok a diszkriminatív. A kormányhivatalok közben több rendeletet is jogsértőnek találtak, és az önkormányzatok sokat visszavontak vagy módosítottak.
Hol tartunk most? A törvény hatályban van. A Vidék- és Településfejlesztési Minisztérium adatai szerint a települések mintegy 10 százaléka, 347 önkormányzat alkotott rendeletet, közel százat hatályon kívül helyeztek, 153-at pedig módosítottak. Az Economx szerint a 2026-os választások óta 29 település döntött a visszavonás mellett.
Ebből nekem az következik, hogy a helyzet mozog. Ami ma érvényes, az eladáskor már nem biztos. Ezért írom mindenhol: mindig az akkor hatályos rendeletet nézd meg.
Mit kérdezz meg magadtól és a hivataltól, mielőtt ingatlant hirdetsz?
1. Van-e hatályos önazonossági rendelet a településemen? Milyen jogvédelmi eszközt vezettek be?
2. A rendelet az egész településre vonatkozik, vagy csak egy területre?
3. Mentes-e a vevő? Van-e mentességet igazoló dokumentuma?
4. Mennyi időt kell beszámolnom az eladásba?
5. Ha az ingatlan zártkert, kell-e még földforgalmi eljárás? A kormányrendelet szerint az elővásárlási eljárás lezárása után az eladónak 8 napon belül kell kezdeményeznie.
6. Hogyan érinti a vevő hitelét, a költözésemet, és az új ingatlan vételét?
7. Zavar-e, ha a vételár megjelenhet a hirdetményben?
Ha ezekre a kérdésekre van válaszod, a lakás, ház, ingatlan eladás sokkal kiszámíthatóbb lesz.
Miért érdemes ingatlan szakemberrel végigmenni ezen is?
1996 óta vagyok az ingatlanpiacon. Dolgoztam ingatlanforgalmazóként, és most ingatlanközvetítőként, értékbecslőként és hitelközvetítőként is dolgozom. Ez nem véletlen: az eladás sosem csak egy lakás hirdetésből áll.
Az önazonossági rendelet jó példa arra, miért. Három dolog kell hozzá egyszerre: jogszabályi tájékozottság, reális ingatlan ár, és a vevő finanszírozásának ismerete.
Ez a három szerepem ugyanazon az asztalon van.
Én ezt így csinálnám az eladóddal:
• Előre megnézzük, van-e rendelet a településeden, hogy ne a szerződésnél derüljön ki.
• Reális ingatlan árat határozunk meg, mert elővásárlásnál az ár nem változik, és a jó ár a legjobb védelem a bizonytalan időszak ellen.
• A vevőt is megnézzük: mentes-e, és hitelből vásárol-e. Hitelközvetítőként az időzítést is segítem.
• A teendőket sorrendbe rakjuk: szerződés, jegyzői kérelem, várakozás, bejegyzés, hogy ne érjen meglepetés.
• Ha eladásból vennél másikat, a két adásvétel sorrendjét közösen megtervezzük.
Ha nem vagy biztos benne, hogy a te településed érintett-e, vagy már hirdeted az ingatlanodat, de elakadt az eladás, keress meg. Közösen átnézzük, és tudni fogod, mire számíts.
📞 +36 30 314 0123 · ✉️ info@becsuletesingatlanos.hu · 8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2. (előzetes egyeztetéssel)
Gyakori kérdések
Mi az a helyi önazonossági rendelet?
Az önkormányzat helyi rendelete, amelyet a helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény alapján alkothat. Elővásárlási jogot, lakcímlétesítési korlátozást vagy betelepülési hozzájárulást írhat elő. Csak ott érvényes, ahol az önkormányzat megalkotta.
Minden településen van elővásárlási jog az önazonossági törvény miatt?
Nem. Csak azokon a településeken, ahol az önkormányzat rendeletet alkotott és elővásárlási jogot vezetett be. A törvény nem kötelező.
Mennyi ideig tart az elővásárlási eljárás?
A jogosultaknak 30 napjuk van nyilatkozni, és ez jogvesztő határidő. A jegyzői ügyintézéssel együtt az eladás több héttel is hosszabb lehet, akár 2-3 hónap is, attól függ, hogy a hivatalban rá ülnek, vagy sem..
Ki fizeti a jegyzői eljárás díját?
A kormányrendelet szerint a jegyző a szerződés közlésével járó feladatokért díjat nem számíthat fel. Az ügyvédi díj és a többi költség ettől független.
Visszavonhatom a kérelmet, ha meggondoltam magam?
Igen, a szerződés kifüggesztéséig. Utána a visszavonásnak már nincs joghatása.
Látható lesz az ingatlan vételára?
A személyes adatokat a jegyző kitakarja, de az ingatlan adatai és a vételár megjelenhetnek az önkormányzat tájékoztatójában.
Mi van, ha a vevőm mentességet élvez?
Akkor az elővásárlási eljárás nem indul, de a mentességet igazolni kell, többnyire a jegyző által kiállított hatósági bizonyítvánnyal vagy döntéssel.
Honnan tudom, hogy a településemen van-e rendelet?
Keress rá a Nemzeti Jogszabálytár önkormányzati rendeleteiben: njt.jog.gov.hu/or. Nézd meg a település honlapját, vagy hívd fel a polgármesteri hivatalt.
Zalaegerszegen is van ilyen rendelet?
Zalaegerszegre ez jelenleg nem vonatkozik. Zala megye kisebb településein viszont előfordul rendelet, ezért eladás előtt mindig ellenőrizd.
Források:
• 240/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet a helyi önazonosság védelméről szóló törvény jogvédelmi eszközeinek alkalmazására vonatkozó szabályokról (Nemzeti Jogszabálytár)
• A helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény (Hatályos Jogszabályok Gyűjteménye)
• Nemzeti Jogszabálytár, önkormányzati rendeletek
• HVG: „Ne legyen igazam: ezt az egész törvényt ki fogják herélni” (2026.08.19.)
• Economx: Meggondolták magukat az önkormányzatok (2026.08.19.)
• Saját cikkem: Búcsú az ingatlanvásárlás szabadságától? 2025 Július 1-től életbe lép az önazonossági törvény!
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsnak. Egyedi ügyben kérj ügyvédi tanácsot. Bővebben: jognyilatkozat.
Ha nem vagy biztos benne, mit mondanak a vevők az ingatlanodról, vagy te is ugyanazt hallod újra és újra, keress bizalommal. Beszéljük át, mit jelent, és mi legyen a következő lépés. Nálam az őszinteség és a becsületesség az első.
👉 Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 Ne feledd! Ha lakást vennél, eladnál, hitelt vennél fel, vagy ingatlan értékbecslőt keresel, nyugodtan keress.
Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!
Ne vesztegesd az idődet, hisz mire vársz még, vedd fel velem a kapcsolatot még ma, és kezdjük el az ingatlanod sikeres értékesítését!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Kapcsolódó blog cikkeim:
Ingatlan értékbecslés: mennyit ér valójában az ingatlanod? – Sipos András értékbecslő válaszol
Nem kel el az ingatlanod? Lehet, hogy a hirdetésed senkinek – vagy mindenkinek – szól
Nem hívnak a lakás hirdetésedre? Nem mindig az ár a baj
Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Nem csak elad, hanem előre gondolkodik: ezért jobb, ha az ingatlanosod hitelközvetítő is!
Mennyi idő alatt és mennyiért tudom eladni a lakásomat? Minden eladót ez érdekel.
Miért más az ingatlan értéke és az ára? – Amikor az eladó és a vevő teljesen mást lát egy lakásban
Ingatlan eladói ár nem egyezik a banki értékbecsléssel: Mi vár rád hitelfelvevőként?
Eladom a lakásom, mire figyeljek? – Ingatlanár megállapítás
Eladnád a családi házadat? Hogyan lehet sikeres az értékesítés?
Eladod a lakásod? Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?
14 ingatlan értékcsökkentő tényező
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. rész
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
