Ingatlanos nem vehet át vételi biztosítékot, letétet, ügyvéd igen – ezért számít az ügyvédi letét ingatlanügyleteknél
Ügyvédi letét, akár ingatlan adásvétel esetében – miért fontos erről most beszélni?
Nem hivatalos „ingatlanos letét” és a szigorúan szabályozott ügyvédi letétkezelés
A korábbi cikkemben egy friss bírósági ítéletet mutattam be, amely egyértelműen kimondta:
👉 az ingatlanos nem vehet át pénzt vételi biztosítékként, bánatpénzként, letétként, vagy bárhogy is nevezzük a vevőtől, és ha mégis megteszi, annak súlyos jogkövetkezményei lehetnek. Az adott ügyben ez közel 2 millió forintos költséget eredményezett az „letétkezelő” ingatlanosnak.
Ez az ítélet azonban csak a felszínét érinti egy sokkal mélyebb problémának.
Az ingatlanpiacon ma is meglepően sokszor találkozom azzal, hogy egyes ingatlanosok:
• „vételi biztosítékként”,
• „óvadékként”,
• „előlegként”,
• vagy egyszerűen csak „letétként”
lazán átvesznek pénzösszegeket, majd azt – jogszabályi felhatalmazás nélkül – akár meg is tartják egy ideig.
Pedig a helyzet jogilag teljesen egyértelmű:
📌 nem vehetnék át,
📌 nem kezelhetnék,
📌 és végképp nem tarthatnák meg ezeket az összegeket.
Most már nemcsak szakmai álláspont, hanem bírósági ítélet is kimondta azt, hogy nem szabályos az ingatlanos pénzkezelés, pénzátvétel, pénzmegtartás.
Amikor az ingatlanos tanácsára ügyvédi letétbe kerül a pénzed
Vannak olyan ingatlanosok, akik nem akarják megkockáztatni az illegális ingatlanos letétkezelést, ezért azt javasolják a feleknek, hogy a vételi biztosítékot – legyen szó bánatpénzről, letétről vagy más jogcímen átadott összegről – ne az ingatlanosnak adják át, hanem ügyvédi letétbe helyezzék.
Jogilag ez valóban szabályos megoldás, hiszen az ügyvédi letét törvényileg rendezett és szigorúan szabályozott intézmény. A gyakorlatban azonban ennek is vannak komoly korlátai, amelyekről ritkán esik szó.
Miért nem egyszerű az ügyvédi letét az ingatlan adásvétel folyamatában?
Az egyik probléma az, hogy nem minden ügyvéd vállal letétkezelést, sőt elég sokan nem vállalnak. Ennek oka nem jóindulat vagy rosszindulat, vagy lustaság, netán szorgalom kérdése, hanem az, hogy az ügyvédi letét:
• adminisztratív szempontból rendkívül kötött,
• szigorú kamarai és jogszabályi előírásoknak kell megfelelnie,
• és jelentős felelősséggel jár az ügyvéd számára.
Ráadásul az ügyvédi letét nem ingyenes szolgáltatás. A letét kezelésének díja jellemzően a feleket terheli, és a gyakorlat azt mutatja, hogy ezt az összeget nem az ingatlan eladója szokta megfizetni. Így végső soron a lakás vásárlónak jelent plusz költséget.
Nem véletlen tehát, hogy sok esetben a felek inkább az „egyszerűbb” megoldást választják, és ingatlanos letétben gondolkodnak – még akkor is, ha ez jogilag nem megengedett, és valójában nem nyújt valódi biztonságot a lakás vétel biztosítását.
A bírósági gyakorlat mára egyértelművé tette: ingatlanosnál elhelyezett pénzre nem lehet jogszerűen alapozni az ügylet biztosítását.
Miért vagyok én személy szerint a foglaló híve ingatlan ügyletek esetében?
1996 óta dolgozom az ingatlanpiacon, mint ingatlanforgalmazó és majd Ingatlanközvetítő, Értékbecslő, sőt Hitelközvetítő is, és ez idő alatt egy dolgot biztosan megtanultam: az egyszerű, jogilag tiszta megoldások működnek a legjobban és a legmegnyugtatóbban nekem is és a megbízóimnak is, akik mellettem teszik le a voksukat.
Ha tehetem, akkor:
• vagy foglalóval biztosítjuk az ingatlan ügyletet a vevő és az eladó között,
• vagy azonnal ügyvédhez fordulunk, és elkészül az ingatlan adásvételi szerződés.
Sokan tévhitben élnek, hogy hetekig kell várni egy ügyvédre, mire elkészül az adásvételi szerződés. A tapasztalatom az, hogy ez egyáltalán nem szükségszerű. Mi a munkatársaimmal és megbízóinkkal és a lakás vásárlókkal nem szoktunk heteket várni, ha minden feltétel adott.
Ha mégis csúszás van – például adminisztratív okok miatt –, akkor az ingatlan foglaló két tanúval kiváló, jogilag bevett és biztonságos átmeneti megoldás lehet.
Miért vettem most elő az ügyvédi pénz letét szabályait?
Pontosan emiatt döntöttem úgy, hogy alaposan átnézem az ügyvédi letétkezelés teljes szabályrendszerét.
Érdemes ugyanis szembeállítani a két gyakorlatot, az ingatlanos és ügyvédi letétkezelés gyakorlatát:
• miközben egyes ingatlanosok szinte formálisan, írásos szabályok nélkül vesznek át pénzt, vagy göröngyös, nem tiszta szabályok mentén
• addig az ügyvédek számára rendkívül szigorú, részletes és ellenőrzött szabályrendszer írja elő, hogyan, mikor és milyen feltételekkel kezelhetnek egyáltalán pénz letétet.
Ez a különbség önmagáért beszél.
Ügyvédi letét vs. „ingatlanos letét” – nem ugyanaz a kategória
Fontos kimondani:
❌ ingatlanos letét jogilag nem létezik,
✔️ ügyvédi letét igen – de komoly feltételekkel.
Az ügyvédeknek:
• elkülönített letéti számlát kell használniuk,
• elektronikus kamarai nyilvántartásban kell rögzíteniük a letétet,
• pontos letéti szerződéshez vannak kötve,
• és szigorú kamarai, valamint hatósági ellenőrzés alatt állnak.
Ehhez képest az „ingatlanosként átvett pénz” nemcsak szabálytalan, hanem a vevő és az eladó számára is komoly kockázatot jelenthet.
És még ez sem volt elég szigorú? – belépett újfent az Alkotmánybíróság
A helyzet érdekessége, hogy még ezt a szigorú ügyvédi rendszert is tovább szigorítaná az Alkotmánybíróság.
A 17/2024-es alkotmánybírósági határozat ugyanis kimondta:
👉 a jelenlegi ügyvédi letétkezelési szabályozás nem minden esetben garantálja, hogy a károsult fél valóban hozzájusson a pénzéhez.
Ezért az AB célja:
• egy olyan rendszer kialakítása,
• amely az ügyvéd személyétől függetlenül,
• akár egy külön alapból is biztosítja,
• hogy a jogosult fél megkapja a letétben lévő összeget.
Ha tehát az ügyvédi letétet is tovább szigorítják, érdemes elgondolkodni azon, hogy milyen kockázatot jelent az, amikor egy ingatlanos minden jogalap nélkül vesz át pénzt, pláne annak szellemében, hogy adott esetben az ügyvéd sem tudja visszafizetni a jogosultnak a letétbe helyezett pénz összeget..
👉 Pontosan erről szól az alábbi cikk, amelyben részletesen bemutatom:
• az ügyvédi letét szabályait,
• az ingatlan adásvételben leggyakoribb helyzeteket,
• és azt, hogy miért nem mindegy, ki, mikor és hogyan kezeli a pénzedet
Akkor lássuk az Ügyvédi letétkezelés szigorú szabályrendszerét!
Figyelem! Nem kívánok ügyvédkedni és jogászkodni, nem is a célból írom ezt a cikket, csak figyelemfelkeltés céljából, tehát lehetnek bent esetleges hibák, elírások, tehát nem vállalok érte felelősséget!
Ügyvédi letét szabályai Magyarországon – jogi áttekintés és aktuális változások
Az ügyvédi letét egy olyan speciális jogintézmény, amelynek célja, hogy az ügyvédnél elhelyezett pénz, értékpapír vagy más vagyoni érték biztonságosan, átláthatóan és a jogosult érdekében történő felhasználással legyen kezelhető. A magyar jogrendben ezt a területet elsősorban az Ügyvédi Törvény (2017. évi LXXVIII. törvény, Üttv.) és a Magyar Ügyvédi Kamara letét- és pénzkezelési szabályzata (7/2018. (III. 26.) MÜK) szabályozza.
Mi az ügyvédi letét és mik a jogi alapjai?
Az ügyvédi letét olyan pénzösszeg, fizetési eszköz, értékpapír vagy más okirat, amelyet az ügyvéd egy meghatározott jogcím – például ingatlan adásvételi szerződésben foglalt teljesítés, peres eljárási költség vagy megőrzési cél – alapján vesz át és kezel. A letét kezelése során az ügyvéd nem jogosult eltérő célra felhasználni az átadott értéket. Az ügyvédi letét kezelésének részletes szabályait a MÜK( Magyar Ügyvédi Kamara) szabályzata tartalmazza.
Az ügyvédi letét típusai
A MÜK szabályzat három alapvető letéttípust különböztet meg:
Teljesítési letét
Ebben az esetben az ügyvéd a letétet arra kapja, hogy a szerződésben meghatározott feltételek teljesülésekor a jogosult részére kifizeti, vagy a feltételek nem teljesülése esetén visszafizeti a letevőnek.
Költségletét
A költségletétet az ügyvéd a megbízáshoz kapcsolódó eljárási díjak, illetékek, szakértői díjak vagy más költségek fedezetére veszi át. Csak pénz formájában fogadható el, és annak elszámolása a letéti szerződés feltételei szerint történik.
Őrzési letét
Őrzési letét akkor jön létre, amikor az ügyvéd a letétet pusztán megőrzési célból veszi át, és annak visszaadását a szerződésben foglalt feltételekhez köti.
Letéti szerződés – mikor és hogyan kell megkötni?
Minden ügyvédi letét esetén írásban kell szerződést kötni. A letéti szerződésnek tartalmaznia kell többek között:
• a letevő és az ügyvéd adatait,
• a letét típusát és tárgyát,
• a letéti számla adatait,
• a letét kezelésének feltételeit, beleértve a kamatok és költségek rendezését,
• a kiadás, visszafizetés vagy átadás módját.
A pénzletét esetén a szerződésben azt is rögzíteni kell, hogy milyen pénznemben történik a kezelés, illetve ha eltérő valuta is szóba jöhet, annak átváltási módját.
Letéti számla: elkülönített kezelés és nyilvántartás
Az ügyvédi letétet elkülönített letéti számlán kell kezelni, elkülönítve az ügyvéd saját pénzétől. A letevő kérésére alszámla is nyitható, amelyről a letevő közvetlen tájékoztatást kaphat a pénzintézettől.
A letéti adatokat az ügyvéd elektronikus nyilvántartásban köteles rögzíteni a letéti szerződés megkötésétől vagy módosításától számított egy munkanapon belül, és ebben szerepelnie kell a letét összegének, pénznemének, típusának és a szerződés dátumainak is.
Letétkezelés ellenőrzése és jogkövetkezmények
A letétkezelés szabályainak betartását a területi ügyvédi kamara hatósági ellenőrzés keretében vizsgálja. Amennyiben hiányosság vagy jogsértés merül fel, a kamara intézkedhet: figyelmeztetést adhat, határidőt szabhat, vagy fegyelmi eljárást kezdeményezhet.
Alkotmánybírósági határozat 17/2024 (VII.23.) – mi változott a gyakorlatban, illetve ez még folyamatban van..
Miért született az alkotmánybírósági döntés?
2024. július 23-án az Alkotmánybíróság a 17/2024. (VII. 23.) AB határozatában megállapította, hogy alaptörvény-ellenesség áll fenn, mert a jelenlegi jogszabályi rendszer nem biztosít teljes körű garanciát arra az esetre, ha egy ügyvédi letétet kezelő ügyvéd nem adja vissza a letétet annak, akit az a szerződés alapján megillet.
Ez akkor is probléma, ha az ügyvéd bármely okból – akár saját hibájából vagy törvényellenes magatartásából – nem teljesíti kifizetési kötelezettségét.
A konkrét ügyben a letevő egy ingatlanberuházás fedezeteként letette a pénzt, azonban azt az ügyvéd hamis aláírással a saját rokonának fizette ki – a jogosult így nem jutott hozzá az összeghez.
Mit szeretne elérni az Alkotmánybírósági határozat?
Az AB határozat alkotmányos követelményként írja elő, hogy:
• a jelenlegi szabályozás nem elégséges az alapvető jogok (pl. tulajdonhoz való jog, jogbiztonság) védelmére,
• ezért a törvényhozónak teljes körű, garanciális szabályozást kell megalkotnia annak érdekében, hogy a letétet kezelő ügyvédtől függetlenül a jogosult minden esetben hozzájusson a rá eső pénzösszeghez.
Tervezett jogszabályi változások: mit várnak?
A jogalkotói válaszlépések egy része már a 2025-ös törvénymódosítások indokolásában is megjelent. Ennek célja, hogy:
• erősítse a letétkezelés garanciáit,
• növelje az ügyvéd felelősségbiztosítási fedezetét, különösen akkor, amikor nagy értékű letétet kezel,
• és elősegítse, hogy a károsult független alapból is kifizetést kapjon, ha a letét kezelő ügyvéd nem teljesíti a kötelezettségét.
40 millió és 400 millió forint feletti ügyvédi letét – új garanciák és jogi korlátok az ingatlan adásvétel folyamatában is
A 2025-ös törvénymódosítási javaslat egyértelmű összeghatárai az ügyvédi letét kezelésével kapcsolatban, amely különösen fontos az ingatlan adásvételi tranzakciók során:
• 40 millió forintot elérő vagy meghaladó letétnél az ügyvéd csak akkor vállalhatja a letét kezelését, ha megfelelő kiegészítő felelősségbiztosítással rendelkezik a kezelt összeg erejéig.
• 400 millió forintot meghaladó letétnél további szigorítás lép életbe: egy másik, feddhetetlenségi feltételeknek is megfelelő ügyvéd is közreműködőként részt vesz a letét kezelésében, és együtt vállalnak egyetemleges felelősséget a letét szerződésszerű kiadásáért.
Ezek az összeghatárok nem az Alkotmánybíróság határozatában szerepelnek, hanem a jogalkotói válaszlépés részeként, amelyet a törvényalkotás a biztosabb és átláthatóbb ügyvédi letétkezelés érdekében fogalmazott meg.
Források:
mük.hu/letet
https://njt.hu/jogszabaly/2024-17-30-75
https://njt.hu/jogszabaly/2025-23-K0-00.0?utm_source
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek?
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Franchise hálózatos, vagy ne franchise hálózatos ingatlanost bízz meg a lakásod értékesítésével?
Ingatlanosok kíméljenek! Milyen ingatlanközvetítőt ne bizz meg az eladással?
Ingatlanközvetítők ne keressenek! Ingatlanosok trükkjei, igéretei..
Zártkerti ingatlant adnál el, vagy vennél? A legtöbben itt rontják el – te ne kövesd el ezt a hibát!
20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!
Szerinted is túlárazottak az ingatlanok? Mondjam el becsületesen, vagy ne mondjam el az eladóknak?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
