Miért nem kel el a lakásod? Az MNB friss adatai megmagyarázzák, miért állnak hónapokig egyes ingatlanok
Miért nem megy el a lakásod, ha mindenki azt mondja, hogy pörög az ingatlanpiac?
Minden héten hallod, hogy rekord lakásárak vannak, hogy száguldanak a lakás árak, hogy most kell venni, most kell eladni. És mégis – van, akinek hónapok óta áll a hirdetése. Nincs komoly érdeklődő, vagy jönnek, néznek, és mennek tovább.
Mi folyik itt az ingatlanpiacon?
Az igazság az, hogy a piac valóban pörög – de korántsem úgy, ahogy azt az újságcikkek alapján gondolnád. A Magyar Nemzeti Bank most 2026. júniusban kiadott egy részletes elemzést a magyar lakáspiacról. Ebben vannak olyan adatok, amelyeket minden eladónak ismernie kellene.
Tényleg ennyit ér a lakásom? – amit az MNB mond az ingatlanárakról?
2025-ben országosan 23,5%-kal emelkedtek a lakásárak. Ez valóban sok, ez valóban rekord. De van egy szám mellette, amit senki nem szokott kiemelni.
Az MNB szerint a lakásárak felülértékeltsége 2025 végén 22,5% volt – a bérek szintje, a bérleti díjak, a kamatok. Tehát a piac „felfújt” – a buborék szó talán erős, de a jegybank sem gondolja, hogy ezek az ingatlan árak örökre tarthatók.
Mit jelent ez számodra ingatlan eladóként?
Nem azt, hogy holnap összeomlik minden, nem azt, hogy összeomlik az ingatlanpiac..
De azt igen, hogy aki most irreálisan magas áron hirdeti a lakást, az nem az emelkedő piacból profitál – hanem a korrekcióra vár, és közben veszíti az időt.
Tudod ez olyan, hogy horror áron árulod a lakásodat és várod, hogy majd beér valamikor az ingatlanpiaci árszint. Csak az a kérdés, hogy az mikor lesz majd,
1 hónap múlva, vagy 1 év múlva, vagy 2 év múlva, vagy egyáltalán mikor?
Az MNB szerint a lakáspiaci tranzakciók száma 2026 első negyedévében 18,0%-kal maradt el az egy évvel korábbitól. Kevesebb lakás cserélt gazdát, mint egy éve. A vevők óvatosabbak, jobban alkusznak, tovább gondolkodnak.
Egyszóval: magasak az ingatlan árak, de kevesebben vesznek. Ha a lakásod áll, ez az egyik ok.
Mi az Otthon Start program, és miért kell tudnod róla ingatlan eladóként?
Az Otthon Start (röviden OSP) egy állami lakáshitel-program, amit 2025 szeptemberében indítottak el. A lényege: legfeljebb 3%-os fix kamattal lehet lakáshitelt felvenni, akár 50 millió forintig – és nincs hozzá gyermekvállalási feltétel, nincs életkori határ.
Ez piszkos jól hangzik ugye, de jól megkeverte vele a lakáspiacot az előző adminisztráció.. És van két nagyon fontos korlátja, amit eladóként tudnod kell.
1. A lakás ára maximum 100 millió forint lehet (ház esetén 150 millió).
2. A négyzetméter ár maximum 1,5 millió forint lehet.
Ez mit jelent a gyakorlatban?
Ha a lakásod négyzetméterára magasabb, mint 1,5 millió forint – például 75 négyzetméteres lakást 120 millióért hirdetsz, ami 1,6 milliós négyzetméterről – akkor az OSP-s vevő egyáltalán nem tud OSP hitelt felvenni ebből a programból. Kiesik a lehetséges vevők egy jelentős részéből.
Ez önmagában nem baj, ha tudod. De ha nem tudod, akkor értetlenül állsz előtte, hogy miért nem hozza a hitelt a vevő, miért húzódik az ügylet.
Kinek ment legjobbanaz Otthon Start program? Csodálkozni fogsz, vagy nem?
Az MNB megvizsgálta, hogy kik vették fel az OSP-hiteleket. Az adatok meglepőek.
Az OSP-hitelek 59%-a a legfelső jövedelmi tizedhez, 76%-a a legfelső jövedelmi ötödhöz került. Ez azt mutatja, hogy a programból elsősorban a magasabb jövedelmű háztartások profitáltak.
Összehasonlításképpen: a normál piaci lakáshiteleknél ez az arány csak 46% volt. Ezért az OSP még a piaci hitelnél is inkább a jobb módúakhoz ment.
Miért? Mert a program feltételei – a magas hitelösszeg, a szükséges önerő, a lakásárak – eleve azoknak kedveznek, akiknek van megtakarításuk, jó a munkahelyük, és van miből kiegészíteni a hitelt önerővel.
A bér jövedelmű, akiknek a legtöbbet kínálnak egy ilyen program, sok esetben nem tudunk önerőt szerezni – mert nincs megfelelő lakás, vagy nem találnak megfelelő lakást az árkorláton belül.
Ez nem politikai vélemény. Ezek az MNB saját adatai.
Eladóként ez annyit jelent: a vevőid java valószínűleg a jobb módú, jól kereső rétegből kerül ki. Ez határozza meg, hogyan érdemes kommunikálni a lakásodról és kire érdemes célozni. Persze olyan vevőd is lehet, akinek már eleve volt pénze hitel, állami támogatás nélkül, örökölt, vagy kapott a szűlőktől, de az más.
Miért nem megy el a lakásod? – a leggyakoribb okok, amit az eladók nem feltétlenül látnak
„Jól van árazva lakás, mert az újságban 23%-os drágulást írtak”
Ez az egyik leggyakoribb félreértés.
Az országos átlag 23,5% – de ez nem jelenti, hogy minden egyes lakás ennyivel többet ér. A te lakásodnak megvan a saját ingatlanpiaci értéke, amit a lokáció, az állapot, az emelet, a tájolás, a szomszédság, a közlekedés és még sok minden más határoz meg.
Aki az újságban olvasott százalékok alapján árazza a lakását, az könnyen mellé lő – sokszor felfelé.
„Volt érdeklődő, de nem hozta a hitelt”
Ez ma nagyon gyakori. Az OSP-hitellel vásárló vevőnek más korlátai vannak, mint egy normál hiteles vevőnek. Ha az ingatlanod nem felel meg az OSP feltételeknek – ár, négyzetméterár – a vevő elesik a kedvező hiteltől, vagy visszalép, vagy piaci kamatú hitelt keres, ami jóval drágább neki.
„Már fél éve hirdettem a lakásomat, de most levittem az árat”
Ez a „megégett hirdetés” jelensége.
Ha egy lakás sokáig áll az ingatlanpiacon, a vevők azt kérdezik: mi a baj vele? Még akkor is gyanakodnak, ha semmi baj nincs – csak rosszul volt árazva kezdetben.
Az ár csökkentése után sem kel el könnyen, mert a gyanú megmarad, egyszóval stigmás lesz az ingatlan.
Ezért fontos a reális ingatlanár rögtön az elején – és nem hónapokkal később.
Ezért lehet jobb, ha már a hirdetés előtt megkeresnél és megbeszélnék a továbbiakat..
Mi a kockázat, ha egyedül adod el az ingatlanodat?
Senki nem tiltja. De legyünk őszinték a kockázatokról.
Nem tudod pontosan, mennyit ér a lakásod. Nem azért, mert nem értesz hozzá – hanem mert ehhez adatbázisok, összehasonlító értékesítések és piaci tapasztalatok kellenek. Enélkül vagy olcsón adsz el, vagy túlárazol és akár évekig is hirdethetsz.
Nem tudod, hogy a vevőd hitelképes-e. Rengeteg idő mehet el olyan vevőkkel, akik komolynak tűnnek, de a végén nem kapnak hitelt, vagy a hitelük nem fedi az áradat, egyszóval pénzük sincs. Ezt előre ki lehet szűrni – ha tudod, hogyan.
Jogi kockázatok. Egy ingatlan adásvétele tele van buktatóval: terhelt ingatlan, haszonélvezeti jog, közös tulajdon, széljegyek, ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos stb.. Ha ezek nem tiszták a szerződés előtt, az utolsó pillanatban dőlhet össze az egész ingatlan adásvételi folyamat és kezdheted az egészet elölről..
Az érzelmek beleszólnak. A lakásod nem csak pénz. Évek emlékei, befektetett munka. Ez megnehezíti az alkudozást és a reális ingatlan árazást. Egy közvetítő ezt az érzelmi távolságot viszi bele az ügyletbe.
Miben tudok neked segíteni, amit te magad nem feltétlenül tudsz megtenni az ingatlanügyedben?
Ingatlanközvetítő, hivatalos értékbecslő és hitelközvetítő vagyok egyszerre – 30 éve vagyok az ingatlanpiacon.
Ez azt jelenti, hogy az értékeléstől a vevő hitelének lezárásáig én kísérem végig az ingatlan ügyletet, egyetlen emberként.
Értékbecslőként megmondom, mennyit ér valóban a lakásod. Nem mit szeretnél kapni érte, hanem mit fog adni nagy eséllyel a piac. Ez az alap.
Közvetítőként nem csak felrakom a hirdetést és várok. Folyamatosan keresem azokat a vevőket, akiknek valóban megfelelő lehet a lakásod – és akiknek a hitele is rendben lehet.
Hitelközvetítőként a vevő oldalát is ismerem. Tudom, mire jogosult OSP-vel, mire nem, és hogyan lehet áthidalni a korlátokat. Ez sokszor a különbség a meghiúsulás és a sikeres ingatlan üzlet zárás között.
Ha most adnád el a lakásodat – erre feltétlenül figyelj!
Az ingatlanpiac erős volt, de a jegybank adatai szerint a lakásárak felülértékeltsége 22,5% volt 2025 végén. A tranzakciók száma csökken. A vevők óvatosabbak.
Ebben a jogi helyzetben az nyerhet, aki reálisan áraz, ismeri a vevői oldalt, és időben rendezi a kérdéseket.
Ha bizonytalanul állsz az ingatlan árhoz, ha a hirdetésed nem megy, ha nem tudod, hogy a vevőd hitelképes-e – ne veszíts több hónapot, éveket. Keress meg!
A 2026-os ingatlanpiacon az járhat jól, aki nem a múltból próbál megélni, hanem a jelenhez alkalmazkodik. És ebben a jelenben a jó ár, a jó stratégia és a jó szakember többet ér, mint valaha.
Keress bátran!
Sipos András Ingatlanközvetítő | Hivatalos értékbecslő | Hitelközvetítő | 30 éves ingatlanpiaci tapasztalat
Ez a cikk tájékoztató jellegű, nem minősül befektetési vagy jogi tanácsadásnak.
Forrás: Magyar Nemzeti Bank – Pénzügyi Stabilitási Jelentés, 2026. június
Ha kérdésed van a saját helyzeteddel kapcsolatban, keress bátran – szívesen segítek eligazodni ebben a kavargó ingatlanpiaci helyzetben.
Ha bizonytalan vagy, kérdezz – 30 év ingatlanpiaci tapasztalattal segítek!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Miért nem működik már az ingatlan eladás úgy, mint korábban – 2026-os piaci változások
A 2026-os választások és az ingatlanpiac kíméletlen igazsága. Menj külföldre, vagy maradj?
2026-os választások hatásai a magyar ingatlanpiacra – Áremelkedés, kivárás vagy áresés jöhet?
Iráni–izraeli–amerikai háború és annak lehetséges hatása az ingatlanpiacokra és a gazdaságra
Ingatlanhirdetés: Az első két nap alatt eldől, álmodozol, vagy tényleg eladsz!
Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
