Áll az ingatlanpiac vagy csak lassul?
Egyre többen mondhatják manapság ugyanazt: „hónapok óta nincs érdeklődő”, „felmondom az ingatlanosnak, úgyse tudja eladni”. A kérdés jogos, de a válasz nem egyszerű igen vagy nem. A lakáspiac egyszerre lassul, alakul át és él tovább – attól függően, hogy melyik településről, ingatlantípusról és árszintről beszélünk, mivel nem beszélhetünk egységes Magyar ingatlanpiacról, bárhogyan is úgy hangzik. Nézzük meg pontosan, mit mutatnak a friss adatok, és mit jelent ez, ha most szeretnéd eladni az ingatlanodat.
Mit mutatnak a friss számok a lakáspiacon?
Az Otthon Start-hullám begyorsította a keresletet, majd a 2026 év elején az ingatlan tranzakciószám visszaesett. A nyár azonban meglepetést hozott: júniusban országosan közel 9862 lakóingatlan cserélt gazdát, ami 10,9 százalékkal haladja meg a májusi szintet, és a tavalyi azonos időszaktól mindössze fél százalékkal marad el – vagyis a piac inkább stagnál, mint omlik.
Ezzel együtt szakértők egy új szakaszról beszélnek: a tavalyi ingatlan árrobbanás lendülete megtört, a kereslet visszafogottabbá vált, és egyre több eladó hajlandó engedni az árból, miközben a vevők alkupozíciója érezhetően erősödik.
Miért nem egyértelmű a válasz, hogy áll az ingatlanpiac vagy csak lassul?
Nincs egyetlen országos ingatlanpiac – 30 éve dolgozom ebben a szakmában, és ez most talán jobban igaz, mint valaha. Településenként, sőt városrészenként is teljesen más folyamatok zajlanak. Példának okáért Nyugat-Balaton térségében (Keszthely, Hévíz, Gyenesdiás, Vonyarcvashegy környékén) a nyári főszezonra megállt az áremelkedés, bővült a kínálat, a vevők pedig sokkal árérzékenyebbek és tudatosabbak lettek, mint egy éve. Ez nem azt jelenti, hogy nem lehet eladni – azt jelenti, hogy másképp kell hozzáállni.
Az ingatlan túlárazás a legnagyobb csapda általában
A legtöbb esetben, amikor egy ingatlan hónapokig nem kel el, nem a piac „áll”, hanem az ár és az eladói vágyak és elképzelések nem igazodtak a valósághoz. Ez a leggyakoribb ok, amivel ingatlanközvetítőként nap mint nap találkozom.
Egy mai, friss ingatlanpiaci esettapasztalat (saját példával):
Éppen ma kerestem meg egy ingatlan eladót, aki azt írta: köszöni, de nem foglalkozik több ingatlanossal, mert többen hirdetik a lakását, mégsem tudják eladni, érdeklődés sincs. Megnéztem az ingatlan ügynöki és a magánszemély hirdetéseket. Hát, sokszor csapnivaló, nem szegmentált szöveg, az ingatlan ár nem a valóságot, hanem az ingatlan eladó álmait tükrözik és más és más árak, ahányan csak hirdetik plusz más adatok. Mit gondol ilyenkor egy vevőjelölt? Hát, ezzel az ingatlannal sokan kínlódnak sokféle képen, biztos van vele valami gond, meg különben is túlárazott, hívok más hirdetőt..
Sok eladó azt reméli, hogy ha kivár, előbb-utóbb jön egy vevő, aki kifizeti a kívánt összeget. A jelenlegi piacon ez egyre ritkábban működik: a vevők ma már összehasonlítják az árakat, és azonnal érzik, ha egy ingatlan túlárazott.
Egy friss lakáspiaci esettapasztalat (saját példával):
Ugyanakkor most is van ellenpélda: Két hete egy hónap alatt sikerült eladnom egy lakást. Szinte a kívánt áron, amit előre megbeszéltem és egyeztettem az eladóval, nem túlárazottan és nem alá értékelve raktam ki a lakáspiacra a hirdetést és még ingatlan videót is készítettem, ami kiemelte az ingatlant a többi konkurens ingatlan közül. Hamar megjött rá a készpénzes vevő, egy ingatlan befektető.
Mitől függ tehát, hogy el megy-e egy ingatlan?
• Reális, lakáspiachoz igazított ár – nem az, amit az eladó szeretne, hanem amit a jelenlegi kereslet elbír
• Település és városrész – vannak helyek, ahol a kereslet szinte változatlan, máshol jelentősen visszaesett
• Ingatlantípus és állapot – a jó állapotú, energia hatékony ingatlanok stabilabbak, a felújítandó, korszerűtlen ingatlanoknál nagyobb az alkupotenciál
• Hitelezési környezet – az adósságfék-szabályok és a kamatkörnyezet közvetlenül alakítják, hány vevő tud egyáltalán hitelt felvenni. Még jelenlegi is sokan veszik fel az Otthon Startot.
• Lakás hirdetés minősége és elérése – ma már nem elég feladni egy hirdetést, célzottan kell elérni a releváns vevőkört
Mit tehetsz lakás eladóként most?
Ha a lakásod hónapok óta nem kel el, érdemes nem újabb ingatlanost keresni, hanem alapos, független ár-felülvizsgálatot kérni. Itt segít, hogy nemcsak ingatlanközvetítőként, hanem hivatalos ingatlan értékbecslőként is rálátok az ügyre: meg tudom mondani, hogy a jelenlegi piaci helyzetben ténylegesen mennyit ér az ingatlanod – nem érzés, hanem tényleges összehasonlító adatok alapján. Hitelközvetítői végzettségem pedig abban is segít, hogy lássam, a potenciális vevők milyen hitelezési korlátokkal szembesülnek, és ez hogyan hat az elérhető vételárra.
Volt villanyszerelői múltam miatt( az első szakmám) egy műszaki állapotfelmérésnél is pontosan látom, mi az, ami valódi értéket képvisel, és mi az, ami csak papíron néz ki jól.
Milyen egyéb tényezők befolyásolják még az ingatlanpiacot és a lakásárakat?
A stagnálás vagy a lassulás csak a felszín. Ha valaki tényleg érteni akarja, hova tart az ingatlanpiac a közeli, vagy a távolabbi jövőben, érdemes azt is látni, mi mozgatja a háttérben az ingatlanárakat és a keresletet – ezek azok a tényezők, amik hónapok, vagy éppen évek múlva is meghatározzák majd, mennyit ér egy ingatlan.
Miért érezzük úgy, hogy nőnek az árak, ha valójában stagnálnak?
Sok eladó és hirdetés az elérni kívánt, nem pedig a ténylegesen kifizetett árat mutatja. A statisztikák és a hirdetési oldalak felkínált árai gyakran emelkedő tendenciát rajzolnak ki, miközben a tényleges adásvételi árak – amiken az ingatlan adásvételi szerződés ténylegesen megköttetik – inkább stagnálnak vagy helyenként visszaesnek. Ez a kettősség jórészt az eladók fejében él: aki a tavalyi vagy tavaly előtti csúcsárhoz méri az elvárását, csalódni fog, mert a lakáspiac azóta arrébb mozdult.
Hol van az a plafon, ameddig a vevők hajlandóak elmenni a lakás vásárlással?
Minden áremelkedésnek van egy pontja, ahol a vevők egyszerűen nem hajlandók vagy nem képesek többet fizetni – ezt nevezhetjük fizetőképességi plafonnak. Jelenleg sok szegmensben pontosan ez történik: a kínálat bővül, de a kereslet nem követi az árat, ezért az eladóknak vagy engedniük kell, vagy hosszú hónapokig kell várniuk a megfelelő vevőre. Ez a plafon nem országos szinten egységes, hanem településenként, sőt ingatlantípusonként is máshol húzódik.
Marad az Otthon Start program a lakáspiacon, vagy kivezetik?
Ez az egyik legfontosabb bizonytalansági tényező. A lakásvásárlók jelentős része jelenleg is a program 3 százalékos kamatú hitelére alapozza a döntését, ezért ha a program megszűnik vagy szigorodik, az azonnal visszaveti a keresletet, különösen az előlakás-vásárlók körében. Amíg a program aktuális formájában elérhető, addig mesterségesen magasan tartja a keresletet egyes szegmensekben. Ugyanakkor nem az úgymond csórók tudják felvenni az OSP-ét, hanem a jobb módúak és sokszor lakásbefektetésre.
Hogyan hat a majdani euróbevezetés a hitelkamatokra és a lakásvásárlásra?
Az euró bevezetése hosszabb távon várhatóan csökkenő hitelkamatokkal jár majd, ami tovább élénkítheti a keresletet. Ez azonban egyelőre távoli forgatókönyv: az euróbevezetés feltételei – köztük a túlzottdeficit-eljárás lezárása – jelenleg még nem teljesülnek. Aki erre alapozná a döntését, hosszabb időtávban kell gondolkodnia.
Hogyan hat az alapkamat-csökkentés a hitelkamatokra és a lakáskeresletre?
Ez viszont már nem jövőzene, hanem jelen idő: az MNB Monetáris Tanácsa 2026. július 21-i ülésén 25 bázisponttal 5,75 százalékra csökkentette az alapkamatot, ez már a nyár harmadik egymást követő kamatvágása, és a jegybank jelezte, hogy a kedvező folyamatok fennmaradása esetén további csökkentésre lát teret a nyár folyamán. Minél tovább folytatódik ez a ciklus, annál inkább mérséklődhetnek a jelzáloghitel-kamatok is, ezáltel növekedhet a lakás kereslet, vagy legalább stagnál és talán nem csökken.
Hogyan alakulnak a fizetések, és ez miért számít a lakáspiacon?
A hitelfelvételi képesség nem csak a kamatszinttől függ, hanem attól is, mennyit keresnek az emberek. Ha a bérek dinamikusan emelkednek, a bankok magasabb hitelösszeget engedélyeznek, és ez felfelé tolja a keresletet – így hosszabb távon az árak szintjét is.
Miért akadhat el a lakáspiac mozgása, és ez hogyan hat az árakra?
A magyar lakáspiac nagy része láncügylet: az eladók a saját ingatlanukat értékesítve vásárolnak másikat, gyakran hitel hozzátételével. Ha ez a lánc lelassul, a vásárlásuk is csúszik, ami stagnálást vagy enyhe árcsökkenést hozhat. A lakáspiac ugyanakkor soha nem áll meg teljesen, mert az élethelyzet-változások folyamatosan új tranzakciókat generálnak.
Hogyan hatnak az albérleti díjak az ingatlan befektetői keresletre?
Ha az albérleti díjak stagnálnak vagy csökkennek, a befektetési célú lakásvásárlás hozama szűkül, ami visszafoghatja az ingatlan befektetők keresletét. Ezt azonban ellensúlyozza a csökkenő alapkamat: ha a bankbetét és az állampapír hozama is mérséklődik, a kiadásra szánt lakás relatíve vonzó marad – ez önmagában felfelé hajthatja az árakat.
Milyen hatással lehet a tervezett vagyonadó az ingatlanpiacra?
A kormány már elrendelte a vagyonadóztatással kapcsolatos jogalkotás előkészítését. A tervek szerint az adó mértéke évi 1 százalék, amelyet az 1 milliárd forintot meghaladó vagyonrész után kell fizetni, az adóalap várható elemei között pedig a belföldi és külföldi ingatlanok is szerepelnek. A törvényjavaslatot
2026 őszén, a végszavazást novemberben várják. Ez elsősorban a nagy értékű ingatlanokat sújtaná, de a bizonytalanság más vásárlókat is óvatosabbá tehet a lakáspiacon.
Az Airbnb-szabályozás enyhítése vagy szigorítása hogyan hat az ingatlan árakra?
Fővárosi szinten évek óta szigorodik a rövid távú lakáskiadás szabályozása: Budapesten 2025 óta jelentősen megemelt átalányadó és kétéves moratórium van érvényben az új airbnb-nyilvántartásokra, több belvárosi kerület – Terézváros után Józsefváros is – pedig tovább korlátozza vagy betiltja a rövid távú kiadást. Ez azoknak az ingatlanoknak az árát nyomhatja lefelé, amiket eddig kifejezetten airbnb-célra vásároltak, hiszen a várható hozam csökken, ha a kiadás korlátozott vagy megszűnik.
Vidéki településeken és a Budapesti kerületekben, valamint a Balaton-parti üdülő övezeteken, ha ingatlant akarsz eladni, vagy vásárolni érdeklődj az esetleges meg szigorításokról, adókról az Önkormányzatoknál. A vevők könnyen a vidéki, korlátozásmentes térségek felé fordulhat, ami helyben tovább élénkítheti a keresletet, de az ellenkezőleg visszafoghatja mégiscsak a keresletet, hogy az a gondolat ott lebeghet a lakásvásárlók feje felett, hogy bármikor bárhol jöhet az ARBNB szigorítás és egyéb helyi adók…
Éghajlat változás, klimaváltozás hatásai az ingatlanpiaci árakra
Bizony, itt van a nyakunkon a klima változás. Egyre melegebbek lesznek várhatóan a nyarak és még a tél sem az igazi tél már, mint az én gyermekkoromban. Egyre többször halljuk, hogy kevés a víz, ezen a nyáron vízkorlátozásra is sor került több megyében és településen. Ezt a helyzetet még tetézik a Budapesti agglomerációs, valamint Balaton környéki településeken a betelepülők, akik a meglévő infrastruktúrát használják és a meglévőt kell tovább elosztani.
A meglévő vizet, a rendelkezésre álló villanyhálózatot és egyebeket, mint például utat. Ha ezeket nem lehet mostanában tovább fejleszteni, akkor az élhetetlenné vált településeken eshetnek az ingatlanárak, mert várhatóan nőnek az eladó ingatlanok és csökkenhet a kereslet.
Munkahelyek megléte, fejlesztés hatása az ingatlanpiacra
Szerencsére a mi városunkban az utóbbi években nem volt hiány fejlesztésekben, rengeteg munkahely jött létre Zalaegerszegen. Ez azonban nem mondható el minden településről és környékről. Ide, amióta ingatlanközvetítő vagyok áramolnak folyamatosan az emberek az egész országból a munkahelyek miatt a jobb élet reményébe és ahonnét elköltöztek sokan eladták az ingatlajukat, itt pedig másikat vásároltak Zala megyében, illetve a Balaton környékén, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon. A másik nagy előnye a mi térségünknek az osztrák határ közelsége, ezért is sokan költöznek ide annak a reményébe, hogy majd tovább mennyenek nyugatra dolgozni, vagy ingáznak.
Gyakori kérdések – Áll az ingatlanpiac vagy csak lassul?
Áll az ingatlanpiac 2026 nyarán?
Nem áll meg, de lassult és átalakult: a tavalyi Otthon Start okozta árrobbanás lendülete megtört, a tranzakciószámok visszafogottabbak, de nyáron ismét élénkülés indult. A helyzet településenként és ingatlantípusonként nagyon eltérő.
Miért nem kel el a lakásom, ha máshol gyorsan elmennek az ingatlanok?
A leggyakoribb ok a túlárazás – ha egy hasonló ingatlanból sok van kínálatban, de kevés a fizetőképes vevő, az irreálisan árazott lakások hónapokig, de akár évekig is beragadhatnak, míg a piaci árú, jó állapotú ingatlanok gyorsan gazdát cserélnek.
Érdemes most eladni az ingatlanomat vagy inkább várni?
Ez az ingatlan típusától, állapotától és helyétől függ. Egy pontos, aktuális piaci ingatlan értékbecslés sokkal megbízhatóbb alapot ad a döntéshez, mint az általános piaci hangulat.
Marad az Otthon Start program a lakáspiacon, vagy kivezetik?
Ez bizonytalan, de amíg elérhető a 3 százalékos kamatú hitel, addig mesterségesen magasan tartja a keresletet egyes szegmensekben.
Hogyan hat az alapkamat-csökkentés a lakáspiacra?
Az MNB 2026 nyarán több lépésben csökkentette az alapkamatot, ami mérséklődő hitelkamatokon keresztül növelheti a felvehető hitelösszeget és a lakáspiaci keresletet.
Milyen hatással lehet a tervezett vagyonadó az ingatlanpiacra?
A tervezett, 1 milliárd forint feletti vagyonra kivetett adó elsősorban a nagy értékű ingatlanokat érintheti, de a bizonytalanság miatt más vásárlókat is óvatosabbá tehet.
Hogyan hat az Airbnb-szabályozás az ingatlanárakra?
Budapesten szigorodik a rövid távú lakáskiadás szabályozása, ami az airbnb-célú ingatlanok árát lefelé nyomhatja, míg a vidéki, köztük a Balaton-parti térségekben a korlátozás hiánya továbbra is felfelé ható tényező maradhat.
A cikk forrásai:
Duna House júniusi tranzakciós adatok, MNB közlemény (2026. július 21-i kamatdöntés), NGM/kormany.hu közlemények az Airbnb-szabályozásról
Sipos András
Ingatlanközvetítő, Hivatalos ingatlan értékbecslő és Hitelközvetítő
www.becsuletesingatlanos.hu
Kapcsolódó blog cikkem:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Belterületi családi ház vs. zártkerti hétvégi ház: Melyik lehet a jobb választás?
Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant?
Érdemes házat venned a semmi közepén?
Belterületi vagy zártkerti ingatlan? A különbség amit vevőként és eladóként is kötelező tudnod!
Ház vagy lakás? – A kérdések, amiket előbb tegyél fel magadnak, mint az árakat
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
