Mennyi idő alatt térül meg ma egy lakásvásárlás? – Őszinte számok az ingatlanpiacról
Valós számok, trendek és kőkemény tények
A lakásvásárlás megtérülése ma sokkal összetettebb kérdés, mint pár évvel ezelőtt. A kamatok, a bérleti díjak, az energetikai elvárások, a jogszabályok és a lakáspiaci hangulat együtt határozzák meg, hogy egy ingatlan mikor hozza vissza a befektetett pénzt.
És ami a legfontosabb: a megtérülési idő ma hosszabb, de ettől még lehet jó a befektetés – csak másképp kell gondolkodni.
Mennyi idő alatt térül meg a lakásvásárlásod?
Ha mostanság ingatlanvásárláson töröd a fejed, biztosan téged is foglalkoztat a kérdés: megéri a lakásvásárlás egyáltalán, vagy inkább részvénybe, vagy éppen állampapírba tedd a pénzedet? Vagy csak dobálod ki a pénzt az ablakon a magas, és az égbeszökő lakásárak mellett?
Természetesen nem mindenki számol a megtérüléssel, főleg azok nem, akik az élethelyzetük alakulása, megváltozása miatt vesznek lakást. Akik viszont ingatlan befektetésnek, azoknak szinte kötelező.
Nem veszek lakást, mert nem éri meg..
Ingatlanközvetítőként nap mint nap látom, hogy az emberek két táborra szakadnak. Az egyik oldal szerint a „lakásba tett pénz a legjobb helyen van”, a másik oldal viszont kongatja a vészharangot, mert a bérleti díjak nem mindig és mindenhol tartanak lépést az elszállt vételárakkal, mivel sok fiatal, akik eddig bérelték a lakást, azok most inkább a 3%-os, Otthon Start hitelre vesznek ingatlant.
Nézzük meg őszintén, mi a helyzet ma Magyarországon, és hogyan számold ki magadnak a valóságot!
Mi az az ingatlan megtérülési idő és hogyan számoljuk ki?
Mielőtt belevágnánk a lakáspiaci pletykákba, tegyük tisztába az alapokat. A megtérülési idő nem más, mint az az időszak, amíg a befektetett pénzedet „visszatermeli” az ingatlan a bérleti díjakból.
A képlet egyszerűnek tűnik, de sokan elrontják, mert nem számolnak a költségekkel, illetve nem mindegyikkel számolnak.
A professzionális képlet így néz ki:
Az ingatlan megtérülési idő kiszámításának lépései:
A számítás lépései, hogy ne érjen meglepetés:
1. A teljes cech – Beruházási költségek meghatározása: Vételár + illeték + ügyvéd + felújítás + berendezés.
2. A tiszta haszon – Éves nettó bevétel kiszámítása: Éves bruttó bérleti díj – üzemeltetési költségek (közös költség, karbantartás, adók).
3. Képlet alkalmazása: Ha megvannak a számok, oszd el a teljes költséget, ingatlan vételárat a tiszta bevétellel, tehát az 1. lépés eredményét oszd el a 2. lépés eredményével.
Példa:
• Ingatlan bekerülési költsége: 40.000.000 Ft
• Éves nettó bérleti díj (havi 200.000 Ft * 12 = 2.400.000 Ft, de a kiadatlanságot számolva): 2.000.000 Ft
• Megtérülés:
40.000.000/2.000.000=20 év
A reális eredményhez figyelembe kell venni az amortizációt és az ingatlanpiaci árak változását is.
Mit számolj bele a bekerülési költségbe?
• vételár
• ügyvédi díj
• illeték
• felújítás
• bútor, gépek
• közvetítői díj (ha volt)
Mit vonj le a bérleti díjból?
• közös költség
• karbantartás, egyéb ráfordítás
• amortizáció
• adók
• időszakos üresedés (reálisan 5–10%), illetve 10-11 hónap bevétellel lehet számolni kb. a 12 hónapból
Létezik egy másik fontos képlet is, amikor is nem az időt, hanem a hozamot számolhatjuk ki és például össze lehet hasonlítani az állampapír hozamával:
Ingatlan bérbeadás hozamának kiszámítása:
Képlet:
Éves nettó hozam (%)=(Éves nettó bérleti díj osztva Teljes befektetett tőke-vételár)×100
1. Teljes bekerülési érték (Befektetett tőke) meghatározása:
• Vételár
• + Illeték, ügyvédi költség
• + Felújítás, berendezés költségei
2. Éves nettó bérleti díj (Bevétel) meghatározása:
• Havi bérleti díj
11 hónap (javasolt 1 hónap üresjáratot számolni a bérlőváltás miatt).
• Adózás (15% SZJA), de az adózás attól függ, hogy milyen módszert választasz, nézz utána!
• Költségek: Karbantartás, közös költség (ha a bérbeadó fizeti), biztosítás.
Fontos tényezők
• Üresjárat: Érdemes 11 hónappal számolni a 12 helyett.
• Karbantartás: Évente a lakás értékének kb. 1-2 %-a lehet a felújítási költség.
• Értéknövekedés: A bérleti hozam mellett az ingatlan árának növekedése is realizálható.
Miért romlott általában az ingatlan megtérülése az utóbbi időben?
Ahogy te is jól látod, a lakáspiac változik. Az ingatlanárak emelkedése mögött sokszor az infláció és az állami támogatások (mint az OSP – Otthonfelújítási Program) állnak.
Mivel sokan a támogatások segítségével bérlőből tulajdonossá válnak, a bérleti piacon csökkenhet a nyomás.
Ha kevesebb a lakás bérlő, a tulajdonosok nem tudják a végtelenségig emelni az ingatlan bérleti díjakat.
Ha az ingatlan vételár megy fel, a bérleti díj meg stagnál, a megtérülési mutató (a hozam) sajnos romlik. Régebben egy jó lakás kb.12-15 év alatt behozta az árát, ma már ez kb. 18-22 év a realitás a nagyobb városokban.
A titkos fegyver: Az ingatlan értékének emelkedése
Itt jön az a rész, amit sok „Excel-bajnok” elfelejt. Az ingatlan befektetők nem csak a bérleti díj miatt vásárolnak!
Még ha a bérleti díjból lassabban is jön vissza a pénzed, ott van a tőkenövekmény. Magyarországon az ingatlan hagyományosan jó infláció elleni védelem. Ha a lakásod ára évente csak az infláció mértékével nő, már akkor is nyertél és ha ez mellett ki is van adva és fizet a bérlő, akkor meg pláne.
Az elmúlt évtizedben pedig láttuk, hogy az ingatlanárak bőven az infláció felett nőttek. Nyilván ez nem biztosíték a további ingatlan áremelkedésben, de azért most számoljunk vele..
Tehát a megtérülésed valójában két lábon áll:
• A havi készpénz (bérleti díj).
• Az ingatlan értékének növekedése (amit eladáskor realizálsz).
Mire figyelj, hogy ne nyúlj mellé? (Külföldi és hazai ingatlanpiaci trendek)
Mi torzíthatja az ingatlan megtérülési időt?
A nemzetközi trendek (például a német vagy az osztrák piac) azt mutatják, hogy a szigorodó energetikai elvárások alapjaiban mozgatják meg az ingatlanárakat.
1. Az energiahatékonyság ma már nem luxus: Egy korszerűtlen, „G” kategóriás lakás megtérülése drasztikusan romolhat, ha a bérlő a rezsi miatt elmenekül, vagy ha neked kell milliókat költened a szigetelésre. Egy modern lakás drágább, de stabilabb bérlőt és jobb megtérülést hozhat hosszú távon.
2. Kamatkörnyezet: Ha hitelre veszed a lakást, a bank a „társad” lesz. Ha magasak a kamatok, a törlesztő felemészti a profitot. Érdemes figyelni a jegybanki döntéseket, mert egy kamatcsökkenés azonnal vonzóbbá teszi az ingatlanbefektetést a bankbetétekkel szemben.
3. Jogszabályi környezet: Adóváltozások, új kötelezettségek, támogatások, állami támogatások – mind befolyásolják a hozamot.
Ingatlan szakmai, becsületes és őszinte véleményem
• Az ingatlan befektetők száma csökkent, de nem tűntek el
• az ingatlan továbbra is értékálló, még ha esetleg a hozamok romlottak is
• a megtérülési idők hosszabbak, de ez nem jelenti azt, hogy jóval rosszabb az ingatlan befektetés
• az OSP hatása valódi, és részben átrendezte a bérleti piacot
Amit még hozzátennék:
• A mai piacon a jó ingatlan vételár fontosabb, mint valaha.
• A bérleti piac stabil, de nem fogja „kihúzni a csávából” a rosszul megvett ingatlant.
• A felújított, energia hatékony lakások értéke és kiadhatósága sokkal jobb, mint a régi, korszerűtlen ingatlanoké.
• A befektetők ma sokkal tudatosabbak – és ez hosszú távon egészségesebb lakáspiacot eredményez.
Összegezzünk: Érdemes most belevágni a lakásvásárlásba?
Szerintem a válasz: Igen, de ésszel! Ne dőlj be a „gyors meggazdagodás” ígéretének. Az ingatlan hosszú távú játék. Ha van elegendő önerőd, kihasználod az állami támogatásokat (mint az OSP), és nem egy túlárazott, korszerűtlen „lyukat” veszel, rossz helyen, akkor a megtérülésed nagy eséllyel rendben lesz. Lehet, hogy nem 10 év alatt hozza vissza az ingatlan árát, mint a „boldog békeidőkben”, de a biztonság és az értéknövekedés kárpótolni fog.
A becsületesingatlanos tippje: Mindig nézz utána a környék fejlesztési terveinek! Egy új metrómegálló vagy egy épülő egyetemi kar többet dob a megtérülésen, mint bármilyen matekpélda.
Mit tehetsz most? Ha bizonytalan vagy egy konkrét lakás számaival kapcsolatban, ne habozz!
Szeretnéd, hogy segítsek kiszámolni egy konkrét ingatlan várható megtérülését, vagy átnézzük együtt a kiválasztott lakás energetikai állapotát? Írj rám, és nézzük meg, valóban jó üzletet kötsz-e!
Ha azt szeretnéd, hogy az ingatlanod ne csak álljon, hanem dolgozzon is érted, akkor érdemes minden hasznosítási formát józanul, számokkal és tapasztalattal mérlegelni.
Ha megkeresel ilyen gondolatokkal, segítek, hiszen tudod már, hogy Ingatlanközvetítő és értékbecslő is vagyok, sőt hitelközvetítő is.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés?
Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések
Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Ha megkeresel ilyen gondolatokkal, segítek, hiszen tudod már, hogy Ingatlanközvetítő és értékbecslő is vagyok, sőt hitelközvetítő is.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés?
Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések
Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
