Ingatlanpiaci túlélőkalauz: Amit minden eladónak és vevőnek tudnia kell a hitellel történő lakásvásárlásról!
🔑 Amit minden ingatlan eladónak és vevőnek tudnia kell a hitellel történő lakásvásárlásról!
Szia! Tudom, hogy a lakásvásárlás hitellel elsőre egy elképesztő labirintusnak tűnhet, tele jogi szövegekkel, banki szakkifejezésekkel és rengeteg papírmunkával. De nyugi, nem vagy egyedül! Én, a becsületes ingatlanosod, aki mellesleg nemcsak ingatlanközvetítő, hanem hitelközvetítő is vagyok, most pont azért gyűjtöttem össze neked a legfontosabb tudnivalókat, hogy a folyamat ne stresszforrás, hanem egy izgalmas kaland legyen.
A lakáshitel nem csak a vevő lehetősége, hanem az ingatlan eladó számára is komoly feltétel, amit muszáj érteni, hogy ne a sötétben tapogatózz és a lakáshitel felvétele folyamat közben ne aggód magadat halálra.. Nézzük, mire érdemes figyelned lépésről lépésre, és miért éri meg, vagy épp nem éri meg belevágnod a kölcsönbe!
A legfontosabb adósságfék szabályok, amit, ha hitelt akarsz felvenni kívülről tanácsos fújnod..
Hitel Adósságfék-szabályok (HFM, JTM)
• Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM): Megadja, hogy az igazolt havi nettó jövedelem mekkora hányadát teheti ki a havi hiteltörlesztés összege. A pontos limit a jövedelem nagyságától és a hitel kamatfixálásának idejétől függ.
• Hitelfedezeti Mutató (HFM): Ingatlanfedezetű hitelek (pl. jelzáloghitel) esetén meghatározza, hogy az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb hány százaléka lehet a felvehető hitel összege (általában 80%).
A szabályozások célja, hogy csökkentse a hitelfelvevők fizetésképtelenné válásának kockázatát.
A pénzügyi alapok: Mennyi hitel a reális?
A lakáskeresést nem az ingatlanportálokon, hanem a saját pénztárcádnál kell kezdened. Ez az a pont, ahol a legtöbb megalapozatlan álom összeomlik. Ne azt nézd, mi tetszik, hanem azt, mit engedhetsz meg magadnak biztonsággal, milyen ingatlant fogsz felérni.
Mit gondolj át lakásvásárlás előtt?
1. Az Önerő: A bankok kötelező belépője 1. banki hitelezési fő szabály!
A bankok szigorú szabályok szerint hiteleznek. Fő szabály, hogy a vételár legalább 20%-át neked kell beletenned saját forrásból, ez az önerő. Tehát egy 50 milliós lakásnál 10 milliót azonnal tudnod kell mutatni.
❗️ Figyelem! Első lakásvásárlóként az Otthon Start Program vagy más állami kedvezmények esetleg engedményeket adhatnak, és ez az arány 10%-ra is mérséklődhet bizonyos esetekben. Ha van állami támogatás (pl. CSOK, Babaváró), ezeket a bankok szintén figyelembe veszik önerőként teljesen, vagy részben, ez banktól is függhet.
2. A Rejtett költségek: 2. banki hitelezési fő szabály!
A jegybanki hitelezési szabályok a Jövedelem Törlesztési Mutató (JTM) keretében határozzák meg, hogy a havi jövedelem mekkora arányáig terhelhető hitelekkel. Ez a mutató a jövedelemhez képest maximalizálja a törlesztőrészletek nagyságát, és 2026-tól a jövedelemhatárok és a JTM-százalékok is változnak! A szabályozás eltérő feltételeket szab a különböző jövedelemszintekhez, a hitel kamatperiódusához, valamint a hitel céljához. Magyarul meg van határozva, hogy a jövedelmed mértékéig mennyire adósodhatsz el.
3. A Rejtett költségek: Amivel készülnöd kell a lakáshitel felvételre
A banki havi törlesztő csak a jéghegy csúcsa! Ahhoz, hogy tudd, mekkora hitelt vehetsz fel, vedd figyelembe az összes induló kiadást.
Ezek a költségek azonnal felmerülnek, és nem a hitelből fizeted őket:
• Ügyvédi Díj: Általában a vételár 0,5–1%-a (+ ÁFA), de erről mindig egyeztess előre.
• Vagyonátruházási Illeték: Ez a legnagyobb tétel! Alapvetően a vételár 4%-a. Első lakásvásárlóként bizonyos feltételekkel (max. 15 millió forintig) illetékkedvezményt kaphatsz plusz CSOK igénybevétele esetén.
• Banki Költségek: Ide tartozik az értékbecslés díja és a közjegyzői díj, ami a hitelszerződés elkészítéséért jár. Bizonyos banki költségeket elengedhetnek a bankok részben, vagy egészben.
• Ingatlanközvetítői Díj (ha vevői oldalon használsz közvetítőt (pl. Vevő képviselet).
• Költözés, Bútorozás, Felújítási Tartalék: Mindig hagyj félre váratlan kiadásokra (pl. kazáncsere, csőtörés az első évben)!
Mit néz meg a bank a lakás hitelbírálat során? – A legfontosabb szűrők, amiken át kell menned ( de még van jó pár..)
Amikor lakáshitelre jelentkezel, a bank nem csak azt nézi, hogy van-e elegendő önerőd. Sokkal alaposabb a szűrés: azt vizsgálják, vajon tényleg fizetni tudod-e a havi törlesztőt – és ehhez milyen a múltad, a jövedelmed, az élethelyzeted.
Mielőtt a bank rábólintana a lakáshiteledre, alaposan átvilágítja a pénzügyi helyzetedet. Nem csak azt vizsgálják, mennyi pénz érkezik a számládra, negatívban van-e a számlád, és mennyi a hitelkereted, hanem azt is, hogy mennyire stabil a jövedelmed, hogyan gazdálkodsz, és vannak-e olyan tényezők, amelyek kockázatot jelentenek.
A hitelbírálat során több területet is ellenőriznek ( nem teljes körű a felsorolás!):
• Jövedelemigazolás és bevételeid rendszeressége: elvárás, hogy igazolható, minimálbér feletti havi bevételed legyen.
• Munkaviszonyod stabilitása: a legtöbb bank minimum 3–6 hónap folyamatos munkaviszonyt kér, megszakítás nélkül.
• Korábbi hitelek és pénzügyi múlt: a KHR-ben (régi nevén BAR-lista) ránéznek, volt-e késedelmes fizetésed, fennálló hiteltartozásod, esetleg problémás előéleted.
• Meglévő kiadásaid: számítanak az aktuális hitelek, hitelkártyák, keretek, minden olyan tétel, ami csökkenti a fizetőképességedet.
• Ha külföldről jön a jövedelem, vagy nem hagyományos – extra szabályok lehetnek: például bankszámlára érkező átutalás, hivatalos jövedelemigazolás, munkáltatói nyilatkozat.
És ami sokakat meglep: a bankszámlakivonatodat is tételesen átnézik. Nem csak az számít, mennyit keresel, hanem az is, hogyan költöd el.
Ami azonnali elutasítást okozhat, BANKI KO kritériumnak is szokták nevezni!
A bank számára komoly vörös zászló, ha a számlatörténetben szerencsejátékra költés, online fogadás vagy kaszinótranzakciók bukkannak fel.
Ez sok banknál azonnali kizáró ok, függetlenül attól, hogy egyébként teljesítenéd a feltételeket.
Egyszerűbben:
Hiába jó a fizetésed, hiába van önerőd, hiába rendben a KHR – ha rendszeresen tűnik el pénz szerencsejátékra, a bank nem fog kockáztatni.
KHR-ellenőrzés: korábbi hiteltörténet, pénzügyi megbízhatóság
• A bank megnézi, szerepelsz-e a Központi Hitelinformációs Rendszer-ben (KHR, korábban BAR-lista), és előzményként van-e késedelmes tartozásod, negatív hiteltörténeted.
• „Tiszta KHR-státusz” alapfeltétel bármilyen hitelnél.
Teljes pénzügyi kép: meglévő kölcsönök, hitelkártyák, terhek, kiadások
• Ha más hiteled, kölcsönöd, hitelkártya-vagy folyószámlahitel-kereted van, azok mind beleszámítanak – a bank látja, mennyi már most a havi terhed.
• A bank érdeklődhet a bankszámlád forgalma iránt: nem csak a bejövő jövedelmet, hanem a kiadásokat is – így jelezhet nekik, ha rendezetlen a pénzügy pedagógia.
• Ingatlan és fedezet: az ingatlan legyen alkalmas fedezetnek
• A lakás amit vásárolni szeretnél, az hitel fedezetéül szolgál – ennek az ingatlannak eleget kell tennie a bank előírásainak: érték, állapot, ingatlanpiaci érték.
• Bizonyos konstrukcióknál, például támogatott hitelnél, lehetnek kedvezményes feltételek önerőre, de a fedezet mindenképp fontos.
• Fontos, hogy a térképmásolaton a valóság legyen. Bizonyos esetekben meg lehet ezt is úszni azzal, hogy lehet, hogy az értékbecslő lesz, amiket nem vesz figyelembe.
• Kis aprónak tűnő fontosságok, de fontos, hogy például minden helyiség fűthető legyen, a fürdőszoba is, ahol sok esetben már leszerelték a fűtési lehetőségeket.
• Stabil élethelyzet, kiszámítható kilátások – a bank nem szeret meglepetéseket, mivel neki hosszútávban kell gondolkodni
• A bankok általában nem fogadnak el olyan igénylést, ha a kérelmező munkaviszonya próbaidős, vagy éppen váltásban van – az instabil jövedelem növeli a kockázatot.
• Vállalkozóknál az éves vagy negyedéves bevétel, adóbevallás, könyvelés lehet vizsgálat tárgya – nem elég egyetlen jó hónap.
A Hitelfelvétel folyamata vevőként – A 7+1 lépés
A sikeres lakás vásárlás kulcsa, hogy a hitelügyintézést párhuzamosan kezeld a lakás kiválasztásával, sőt legjobb, ha már a lakás megtekintés előtt nézel hitelt és tisztában vagy azzal, hogy meddig nyújtózkodhatsz.
1. Előzetes hitel minősítés még a lakásnézés megkezdése előtt (Az okos lépés!)
Mielőtt bármit megvennél, sőt megnéznél: Keresd fel a bankod, vagy egy hitelszakértőt! Vizsgáltasd meg, hogy a jövedelmed (legalább 3-6 hónapos stabil, igazolt munkaviszony!) és a KHR (korábbi hitelinformáció) adatai alapján mekkora hitelre vagy jogosult. Ezzel tudni fogod, mi a valós maximum árszinted.
Kérhetsz esetleg előzetes hitelígérvényt, amiben a bank nyilatkozik, hogy a fennálló feltételek megléte esetén x ideig x kölcsönt nyújt számodra. Ezt lobogtathatod az ingatlan eladóknak, ez szinte olyan, mintha készpénzes vevő lennél.
Amint megtalálod a lakásodat, amit megvennél, kérhetsz előzetes banki ingatlan értékbecslést, ezzel hatalmas mértékben biztosítod magadat az esetleges foglaló elvesztése és egyéb jövőbeni meglepetések ellen…
2. Ingatlan keresése és kiválasztása
Most már tudod a kereteket. Keress! Nézd meg az ingatlan állapotát, a környéket stb…
3. Ajánlattétel és a Foglaló, vagy ingatlan vételi szándéknyilatkozat
Ha megtaláltad a tökéletes otthont, tegyél hivatalos vételi ajánlatot. Ezt általában foglaló kíséri, ami a vételár 10%-a, de max. 20% lehet jogilag. A foglaló a szerződés biztosítéka, és ha a vevő hibájából hiúsul meg az üzlet, az eladónál marad.
4. Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése
Az ügyvéd felveszi a kapcsolatot az eladóval és elkészíti az adásvételi szerződést. Itt rögzítik a hitelösszeget, a fizetési határidőket és a tulajdonjog bejegyzésének feltételeit. A bank kérni fogja ezt a dokumentumot, az ingatlan adásvételi szerződést a hitel elbírálásához!
5. A Banki Ingatlan értékbecslés és Jogi munka
A bank megrendeli az ingatlan értékbecslést, hogy megbizonyosodjon arról, az ingatlan valóban ér annyit, mint amennyiért megveszed (hiszen ez lesz a fedezet). Ezzel egy időben a banki jogászok, hitelbírálók átvizsgálják az ingatlan adásvételi szerződést és a tulajdoni lapot.
6. Hitel Szerződéskötés és Jelzálog bejegyzés
Ha minden stimmel, aláírhatod a kölcsönszerződést a bankkal. Ezzel párhuzamosan a Földhivatal bejegyzi a bank jelzálogjogát az ingatlanra (széljegyre kerül).
7. Folyósítás és Vételár kifizetése
A bank folyósítja a hitelt az eladó bankszámlájára (vagy letéti számlára, ha még kellenek papírok). Ez elött a vevő is átutalja az önerőt.
8. Tulajdonjog és Birtokba adás
Amint a teljes vételár megérkezett az eladóhoz, az ügyvéd benyújtja a tulajdonjog bejegyzési engedélyt a Földhivatalhoz. Ekkor történik a birtokba adás: átveszed a kulcsokat, átíratjátok a közműveket.
⚖️ Hitellel ingatlan vásárolni: Előnyök és Hátrányok
Miért jó, és miért rizikós hitelből venni egy lakást? Nézzük a vevő szempontjából!
👍 Pozitívumok – A gyorsabb célba érés
• Azonnali lakhatás: A legfontosabb: nem kell évekig várnod, amíg összejön a teljes összeg. A hitel azonnal elérhetővé teszi az otthonodat.
• Infláció leküzdése: Az ingatlanárak általában nőnek az évek során. Ha vársz, a lakás drágább lesz, mint a kamat, amit a banknak fizetsz. A hitel segít „megelőzni” az ingatlan árak emelkedését és a várakozás miatt nem megy el melletted az ingatlanpiac.
• Az infláció. A pénz inflálódik: Nem mindegy, hogy a te pénzed inflálódik a nagyon hosszú évek alatt, hanem a bank pénz inflálódik nálad..
• Adókedvezmények és állami támogatások: Az állami támogatások (mint például a 2025-ös Otthon Start Program kedvező, 3%-os kamatú hitel-e) jelentősen csökkenthetik a teljes visszafizetendő összeget.
• Pénzügyi rugalmasság: Nem kell az összes megtakarításodat egy tételbe ölni. Félretehetsz egy vészhelyzeti alapot, vagy felhasználhatod a pénzt a kezdeti bútorozásra, felújításra.
• Tőkeáttétel: a bank pénzét használva nagyobb értékű ingatlanhoz juthatsz, miközben a lakás árak emelkedése neked dolgozik.
• Ingatlan értéknövekedés: saját ingatlanod értéke idővel gyarapodhat, miközben a hitelt törleszted.
👎 Negatívumok (Kontrák) – A kockázat és a költség
• Kamat és Költségek (THM): Sajnos a bank soha nem adja ingyen a pénzt. A futamidő végére jelentős plusz összeget fizetsz vissza. Mindig a THM-et (Teljes Hiteldíj Mutató) nézd, mert ez tartalmazza az összes költséget, nem csak a kamatot!
• Eladósodottság: A hitel hosszú távú (akár 15-25 éves) kötelezettség. Megnehezíti a későbbi nagyobb döntéseket, és stresszforrás lehet, ha megváltozik a jövedelmi, vagy az egészségügyi helyzeted, bár ezeket akár biztosításokkal is védheted.
• Kiszámíthatatlan kamatok: Ha változó kamatozást választasz, a havi törlesztőrészleted az egekbe szökhet egy gazdasági válság vagy kamatemelés esetén. Ezért a fix kamatperiódus javasolt, még ha picit drágább is indulásnál!
• A fizetési kockázat: Ha nem tudsz fizetni, a bank elárverezi az otthonodat, és rossz adósként kerülsz ki a tranzakcióból végső esetben és KHR-re régebben BAR-listára kerülsz. Éppen ezért már az első probléma bekövetkeztekor ne bújj el szótlanul, hanem keresd meg a bankot és tárgyalj pl. a fizetés átütemezéséről, vagy az ingatlan lehetséges értékesítéséről. Az ingatlan végrehajtást a bank már csak a végső esetben választja.
Az ingatlan eladó szempontja: A Hitel miatt kockázatosabb a lakás értékesítés?
Kedves ingatlan Eladó! Neked is kulcsfontosságú, hogy megértsd, ha vevőd hitelt vesz fel az ingatlan vásárlásra. Mivel az eladók fő célja a biztonságos és gyors pénzhez jutás, a hiteles vevő jelenthet némi extra kockázatot.
Amire készülnöd kell ingatlan eladóként, ha a vevőd hitellel veszi meg a lakásodat
1. Hosszabb átfutási idő: Egy készpénzes vevő akár napok alatt fizethet. A banki folyósítás – ingatlan értékbecsléssel, jogi átvilágítással – 6–8 hétig is eltarthat a szerződéskötéstől számítva. Ezzel számolnod kell! Az idő elcsúszása főleg azért lehetséges, ha nincs meg valami dokumentum és hiánypótlást kér a bank. Az sincs kizárva, hogy az egyik bank elutasítja a vevődet és másik finanszírozó bankot kell keresnie.
2. Függőség a banktól: A bank bármikor elutasíthatja a hitel folyósítását, ha a vevő helyzete változik (pl. elveszíti a munkáját) vagy az ingatlan nem felel meg a banki elvárásoknak (pl. alulértékeli az ingatlan értékbecslő).
3. Biztosítékok a szerződésben: Feltétlenül kérj jól megfogalmazott szerződést az ügyvédtől. Rögzítsétek pontosan, mi történik, ha a vevő bankja nem folyósít, és rögzítsétek azt a pontot, amikor a vételár beérkezik (pl. banki letéti számlán keresztül).
A legfontosabb üzenet: Ne fogadj el túl kevés foglalót, bár 10% az elfogadott! Ha a hitelügylet meghiúsul, a foglaló kompenzálja az időt, mivel addig az ingatlan kikerült a lakáspiacról.
Nemzetközi kitekintés: Más országok, más hitelezési szabályok
A hitellel történő ingatlanvásárlás nem magyar specialitás, de a szabályozás és a kamatkörnyezet eltérő. Néhány érdekes külföldi tény:
• Németország és Skandinávia: Hosszú távú, teljesen fix kamatú hitelek a jellemzőek (akár 20-30 évre fix). Ez óriási kiszámíthatóságot ad a vevőknek, de a kezdeti kamatszint általában magasabb.
• USA: Gyakori a 30 éves fix kamatozású jelzáloghitel (ún. Mortgage). Itt is alapos hiteltörténeti (Credit Score) vizsgálat előzi meg a hitelkihelyezést, ami a magyar KHR-nek felel meg.
• Hitel vs. Jövedelem (DTI – Debt to Income): Külföldön sokszor szigorúbban veszik, hogy a havi hiteltörlesztésed a jövedelmednek csak egy bizonyos százalékát (például max. 40%-át) teheti ki. Ezt a szabályt itthon is komolyan veszi a MNB (Magyar Nemzeti Bank): a JTM, azaz a Jövedelemarányos Törlesztési Mutató pontosan ezt korlátozza a te érdekedben.
Becsületes, őszinte véleményem – Mikor éri meg, és mikor érdemes óvatosnak lenni a lakáshitel felvételével?
Személy szerint azt gondolom, hogy a hitellel történő lakásvásárlás remek lehetőség lehet azoknak, akik hosszabb távra terveznek, van stabil jövedelmük, és reálisan tudnak számolni. Az olyan konstrukciók, mint az Otthon Start, tovább segíthetik, hogy kisebb önerővel is elindulj, és ne kelljen éveket spórolnod „készpénzre”.
Ugyanakkor nagyon fontos, hogy a döntés előtt alaposan át tudd látni az összes költséget – nem csak a lakás vételárát és a kamatot, hanem a rejtett adminisztratív díjakat, esetleges felújítást, fenntartást, jövőbeli kiadásokat. Ha túl nagy lakáshitelt veszel fel, vagy bizonytalan a jövedelmed, akkor a hitel könnyen teher, állandó stresszforrás lehet, nem áldás, ami lényegesen leronthatja az életmínőségedet.
Tehát a hitel jó szolgálatot tehet – de csak akkor, ha megfontoltan, körültekintően és reálisan kalkulálsz.
Láthatod, a hitellel való lakás vásárlás egy teljesen átgondolt, tudatos döntést igényel. Ne ugorj bele felelőtlenül, de ne is félj tőle! Ha pontosan tudod, mik a határaid, és milyen költségekre számíthatsz, sokkal könnyebb lesz a folyamat.
Források:
https://www.ksh.hu/s/kiadvanyok/lakossagi-lakashitelezes-2025-i-felev/index.html
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a2500227.kor
💡 Miért jobb, ha az ingatlanközvetítőd hitelközvetítő is egyben?
A kettős végzettség nem luxus, hanem szükséglet lett. Az ingatlanpiac bonyolultsága megköveteli, hogy a szakemberek több területen is otthon legyenek. Én nemcsak Ingatlanközvetítő, hanem hivatalos hitelközvetítő is vagyok.
A lényeg röviden:
Ha olyan ingatlanközvetítőt választasz, aki egyben hitelközvetítő is, akkor:
• Gyorsabban és hatékonyabban zajlódhat az ingatlan eladás
• Kevesebb a meglepetés és a stressz
• Nagyobb az esély a sikeres üzletkötésre
• Egy szakember koordinálja az egész folyamatot
Ne elégedj meg kevesebbel! A kettős szaktudás ma már standard kellene, hogy legyen minden komolyabb ingatlanügyletben. Az ingatlaneladás túl fontos ahhoz, hogy félmegoldásokkal kísérletezz.
Kérdés csak egy van: felismered-e ezt az értéket, amikor ingatlanközvetítőt választasz?
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
