2025. november: Mélyrepülés az ingatlanpiacon – Rekordot döntött a hitelfelvétel!

Hatalmas hideg zuhany az Ingatlanpiacon a 2025. Novemberi adatok tükrében – Emelkedő hitelfelvételek!

Miért Csökkennek az ingatlan adásvételek, Miközben a hitelezés rekordot dönt?

Sokan kérdeztétek, mi történik a magyar ingatlanpiacon mostanában, és a legújabb számok elég beszédesek.
A 2025. novemberi adatok egyértelműen jelzik, hogy valami megváltozott a lakáspiacon, és ez a változás mélyreható.
Röviden: kevesebb lakás cserélt gazdát, de azok, akik vásároltak, sokkal több hitelt vettek fel!

Jócskán lassuló ingatlan-adásvételek: Lejárt a szeptemberi pörgés?

Kipukkadt az Otthon Start ( OSP) lufi?

Ha az elmúlt hónapok lendületét nézzük, november egyértelműen egy fékező fázist mutat az ingatlanpiaci aktivitásban. A Duna House (DH) becslése szerint 9 503 lakóingatlan talált új gazdára országosan, ami jelentős visszaesés a korábbi időszakokhoz képest.

Nézzük meg a számokat közelebbről, mert így lesz igazán látványos a különbség:

• Éves Csökkenés: 2024 novemberéhez képest 15,7%-kal kevesebb ingatlan adásvételt regisztráltunk.
• Havi Visszaesés: Az előző hónap, vagyis 2025 októberéhez képest is érezhető, 17,5%-os ingatlan tranzakciószám csökkenést láthatunk.

Mi áll a lakáspiaci visszaesés mögött?

Emlékszel még az Otthon Start Program (OSP) okozta nagy rohamra? Augusztusban és szeptemberben ez a program rendkívül felpörgette a piacot, és szeptemberben egy elképesztő 13 426-os ingatlan adásvételi csúcsot mértek, amely érték már a következő hónapban Októberben lecsökkent és láthatóan folytatódott ez az ingatlanpiaci csökkenő tendencia Novemberben is.

Ez a hirtelen kiugró lakáspiaci kereslet azonban jelentős részben előre hozott ingatlan vásárlásokat jelentett.
Ez a csúcs sajnos nem tartható fenn örökké.

Amikor egy államilag támogatott program beindítja a lakáspiacot, az első hónapokban sokan megragadják az alkalmat, akik amúgy csak később terveztek volna vásárolni. Ezután viszont törvényszerűen jön egy korrekciós fázis, ami pontosan most, novemberben mutatkozik meg.

A korábbi nagy hullám után most a lakáspiac „lélegzetet vesz”. Ezenkívül megyünk bele a télbe, tehát szezonális hatások is megmutatkoznak az eredményben.

Jelzáloghitel-robbanás a lakáspiacon!

Míg az ingatlan adásvételek száma csökkent, a hitelpiacon novemberben döbbenetes növekedés történt, ami minden eddigi eredményt felülmúlt!

A Creditpass adatai alapján a lakáscélú jelzáloghitel-szerződések összege elérte Novemberre a 300 milliárd forint lakáscélú jelzáloghitel volument. Ez a szám önmagában is hatalmas, de az igazi erejét az összehasonlítás adja:

• Havi rekord: Ez 53%-kal több, mint az októberi hitelvolumen!
• Éves, példa nélküli növekedés: Az előző év azonos hónapjához (MNB adatok alapján) viszonyítva egy egészen szürreális 165%-os emelkedést jelent!

Miért pont most lehet a hitel rekord a lakáspiacon?

A lakáspiac pörgető OSP hozta el ezt a hihetetlen csúcsot. Bár a program a tranzakciók számát már augusztusban és szeptemberben fellendítette, a hitelek tényleges folyósítása és szerződése gyakran hetekkel, sőt, akár 1-2 hónappal később, a vásárlási folyamat legvégén valósul meg.

Ez a 300 milliárd forintos volumen tulajdonképpen az augusztusban és szeptemberben létrejött ingatlan adásvételek (az OSP miatt lakást vásárló vevők) végleges hitelfelvételeinek csúcsa. Vagyis a lakáspiac pörgött egy nagyot, és ennek a pörgésnek a hitelpiaci utórezgése dörrent most nagyot novemberben.

Az ingatlan és hitel szakértő véleménye: Mit üzen ez a két éles ellentét? A lakáspiac esése és a hitelek emelkedése?

Az a jelenség, hogy az ingatlan tranzakciók csökkennek, miközben a hitelvolumen rekordot dönt, egy rendkívül fontos piaci üzenetet hordozhat.

• Ez egy egészséges ingatlanpiaci korrekció: A szeptemberi OSP-csúcs utáni tranzakciószám-csökkenés nem a piac összeomlását jelzi, hanem egy természetes pihenő fázist. Egyszerűen elfogytak azok a lakásvásárlók, akiket az azonnali kamat kedvezmény motivált, és most a lakáspiac visszatér a normálisabb, lassabb tempójához.

• A finanszírozás a hitel jelentősége nő: A hitelrekord megmutatja, hogy a mai magyar ingatlanpiacon a vásárlók túlnyomó többségének elengedhetetlen a hitelfelvétel a lakásszerzéshez. Minél magasabbak az ingatlanárak, annál nagyobb hitelösszegre van szükség, még akkor is, ha kevesebben vásárolnak.

Ennek a tudatában vásárolta meg gondolom én a Lölő Bankja az MBH az Otthon Centrumot, hogy egyre több hitel kell a lakásvásárlások, ahogy emelkednek az ingatlanárak és még pluszban egyre több bőrt akarnak majd lehúzni a beszervezett ügyfelektől, lakásbiztosítás, számlavezetés, személyi kölcsön, hitelkártya és így tovább..

• Hosszú távon előrelépés: A 300 milliárd forint azt jelzi, hogy az embereknek van hitelezési képességük (a bankok is szívesen finanszíroznak), és van lakás vásárlási szándékuk. A kereslet nem tűnt el, csupán a rövidtávú programozott roham fejeződött be. Amint a lakáspiac beárazza az új finanszírozási környezetet, a tranzakciószámok is stabilizálódni fognak valószínűleg egy fenntarthatóbb szinten.

A jövő kulcsa a megfizethetőségben rejlik. Ha a kamatok hosszú távon is kedvezőek maradnak (akár az OSP-hez hasonlóan) és az ingatlanárak nem száguldanak el teljesen a fizetésektől, akkor az ingatlanpiac stabil lehet.

A kétpúpú teve formájú A mostani ingatlanpiac?

Tehát, kedves leendő és meglévő ingatlantulajdonos: Ne ijedj meg a tranzakciószám csökkenésétől! Inkább nézd azt, hogy a hitelpiac hihetetlenül erős volt, ami a bizalom jele.
Ha lakásvásárláson gondolkozol, vagy lakás eladáson, most érdemes résen lenned, mielőtt a stabilizálódó lakáspiac újra felkapja a sebességet! Ugyanis ez a jelenség véleményem szerint hasonlíthat egy kétpupú tevére. Most úgy néz ki, hogy az egyik púpon túl vagyunk az aljában és most jön a másik púpra való felkapaszkodás, vagy sem, de az a jövő zenéje..

Az én ingatlan és hitelpiaci szakmai véleményem – őszintén, becsületesen elmondva

A mostani adatokat látva a lakáspiac nem omlik össze, csak helyére kerül.
A 2023–2024-es bizonytalanság után 2025-ben először volt egy mesterségesen felpörgetett időszak először az állampapír lejáratok miatt, majd az OSP miatt, most pedig a lakáspiac visszaáll a normális ritmusába.
Aki most akar eladni, annak kell egy tiszta, reális stratégia, különben simán elhúzódhat az ingatlan értékesítés.
És erre mondom én mindig: egy korrekt, átlátható folyamatot vezető becsületes ingatlanos ilyenkor sok fejfájástól óvhat meg.

Mit tanácsolok most az ingatlan eladóknak?

• Árazd jól az ingatlant – a túlárazást most hamar „megbosszulja” a lakáspiac.
• Legyél rugalmas, és számolj esetleges értékesítési idővel, főleg ha úgy érzed, hogy túláraztál.
• Készülj fel a hiteles és OSP-és vevők nagy volumenére
• Dolgozz pontos adatokkal és hiteles információkkal – az OSP miatt sok félinformáció kering.
• Ha nem vagy biztos az ingatlan árazásban és a hitel feltételekben, kérj segítséget ingatlan és hitel szakembertől, mert most nagyon sokat számít a helyes stratégia. 

Forrás:
https://dh.hu/ujabb-hitelpiaci-rekord-az-otthon-start-miatt
 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?

Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.

Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

MNB ingatlanpiaci jelentés: soha nem látott drágulás a lakáspiacon – ezek a legfontosabb lépések eladóknak 

Esztelen ingatlan ár emelgetések és a túlárazott lakások korát éljük. Ingatlanlufi a láthatáron? 

A hely, a hely és a hely – Mi a helyszínelmélet és miért a hely a legfontosabb ármeghatározó az ingatlanpiacon? 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A 2025. november: Mélyrepülés az ingatlanpiacon – Rekordot döntött a hitelfelvétel! bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Csökkenhet a használt lakások ára az Otthon Start új lakás kiemelt beruházásai miatt?

Az Otthon Start program ( OSP) kiemelt új lakás építési beruházásai 2026-ban mérsékelhetik a túlárazott használt lakások árait. Cikkemben bemutatom, hogyan hathatnak az új lakásépítési projektek a használt ingatlanok piacára Budapesten és vidéken, és hogy egyáltalán várható-e ingatlan árcsökkenés” és mire érdemes figyelni lakás vásárlóként és eladóként.

Otthon Start program 2025-2026: Kiemelt új lakás építési beruházások

A 2025 szeptemberében útjára indult Otthon Start program alapjaiban változtathatja meg a magyarországi lakáspiacot, sőt véleményem szerint már meg is változtatta, főleg az ingatlanárakat… A fix 3%-os kamatozású állami lakáshitel népszerűségét látva a kormány további lépésekkel igyekszik támogatni a programot.

A legjelentősebb változás, hogy azok a nagyobb új lakásépítési projektek, amelyek megfelelnek bizonyos feltételeknek, kiemelt beruházási státuszt kaphatnak, ami gyorsított engedélyezést és egyszerűsített szabályozást jelent számukra.

Mely új lakás építkezések, beruházások nyilváníthatók kiemelté?

A kormányrendelet szerint azok a lakásépítési projektek nyilváníthatók kiemelté, amelyek legalább 250 lakást tartalmaznak, és a lakások minimum 70%-a megfelel az Otthon Start program feltételeinek. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a vásárlók többsége rendelkezik az Otthon Start hitelre vonatkozó jogosultsági igazolással. A kiemelt státusz jelentős előnyökkel jár, ugyanis az építési és környezethasználati engedélyezés határideje akár 20-30 napra is lerövidülhet, ami hónapokat, sőt akár egy évnél is több időt spórolhat meg a beruházóknak.

A gyakorlatban több budapesti kerületben és több vidéki nagyvárosokban, mint Debrecen, Pécs, Szeged már jelentős lakásépítési projektek kaptak kiemelt beruházási státuszt. A kormány számításai szerint 2026-ban akár 20-25 ezer lakás építése indulhat el, és öt év alatt összesen 50 ezer új lakás épülhet a program keretében. Ez jelentős bővülést jelenthet a lakáskínálatban, különösen azokban a városrészekben, ahol eddig szűkös volt az új építésű ingatlanok választéka.

Mi lehet az új lakások tömeges ingatlanpiacra dobásának a hozadéka?

A szűkös lakáskínálat megszűnése, illetve bővülése pedig olyan hasznot hozhat a vásárlóknak, meg egyáltalán a lakáspiacnak, hogy csökkenhetnek a használt ingatlanok árai, illetve valószínűleg nem nőnek olyan mértékben, mint most. Persze ehhez be kell következnie a lakások megépítésének és, hogy addig ne szűnjön meg az OSP, ami kérdéses..Az pedig a másik, hogy ez főleg Budapestre és a drágább városokra, környékekre lesz valószínűleg igaz.

Otthon Start hitel 2025-2026: Rugalmasabb hitel feltételek, könnyebb hozzáférés az eladó ingatlanhoz

Az Otthon Start hitel legfontosabb jellemzője a fix 3%-os kamat, amely a teljes futamidő alatt garantált. A hitel maximális összege 50 millió forint, amely 25 éves futamidőre vehető fel minimum 10% önerő mellett. A program feltételei egyszerűek: minimum 18 éves életkor, magyar állampolgárság vagy jogszerű magyarországi tartózkodás, legalább 2 éves folyamatos TB-jogviszony, valamint büntetlen előélet és köztartozásmentesség szükséges. Az „első lakás” kritériuma is megengedő, mivel igényelheted a hitelt, ha jelenleg nincs és az elmúlt 10 évben nem volt 50%-nál nagyobb tulajdonrészed belterületi lakóingatlanban, figyelembe véve bizonyos kivételeket is.

A 2025. november 15-től életbe lépett változások az OSP-ben, többek között az új lakás vásárlókat is érintik

A 2025. november 15-től életbe lépett változások tovább rugalmasabbá tették a programot. Az egyik legfontosabb módosítás, hogy eltörölték a dátumkorlátokat: korábban csak a 2022. január 1. után kiadott építési engedélyekkel rendelkező és használatbavételi engedéllyel bíró új lakásokra lehetett igényelni az Otthon Start hitelt, most azonban bármikor kiadott építési engedély alapján, illetve bármikor kiadott használatbavételi engedéllyel rendelkező új lakás is vásárolható a támogatott hitellel.

Ez különösen azok számára jelent jó hírt, akik korábban megkezdett, de még fel nem épített projekteket szeretnének befejezni vagy megvásárolni.

Szintén fontos változás az előfinanszírozás javítása. Megfelelő pótfedezet mellett az első részlet akár a teljes hitelösszeg 30%-a is lehet, még a teljes önerő beépítése előtt, ami jelentősen meggyorsíthatja az építkezések kezdeti szakaszát.

Emellett új építésű lakás vásárlása esetén a hitel igénylése már elindítható az építkezés során, nem kell megvárni a használatbavételi engedélyt, ha a fejlesztő gazdálkodó szervezet és építési engedély már van. Természetesen a kamattámogatás csak a használatbavételi engedély megszerzését követően lép életbe, de ez így is könnyebbé teszi a tervezést és a finanszírozást.

Az adóstársi szabályok is bővültek: házastársak vagy szülők esetén elég, ha csak az egyik fél felel meg a TB-jogviszonyra és az „első otthon” kritériumoknak, míg egyéb adóstársak (például testvérek) esetén mindenkinek teljesítenie kell ugyanazokat a feltételeket.

Kombinálható támogatások: CSOK Plusz, Babaváró és közszolgálati otthontámogatás

Az Otthon Start hitel legnagyobb előnye, hogy kombinálható más állami támogatásokkal, így a vásárlóerő jelentősen növelhető. A CSOK Plusz ugyancsak 3%-os kamattal kínál hitelt, azzal a feltétellel, hogy házasság, gyermekvállalás és a feleség 41 év alatti életkora szükséges hozzá. A CSOK Plusz előnyei közé tartozik a gyermekszámtól függő tőketartozás-elengedés és az illetékmentesség is. A két hitel együtt akár 70-80 millió forintos támogatott hitelt is jelenthet 3%-os kamattal, ami rendkívüli lehetőség a családok számára.

A 2025-től ismét elérhető Babaváró hitel szintén kombinálható az Otthon Starttal önerő-kiegészítésre. Mindez jelentős mozgásteret ad azoknak, akik nagyobb összegű finanszírozásra szorulnak, de nem akarnak piaci kamatozású hitelt felvenni. Emellett 2026-tól várható a közszolgálati otthontámogatás, amely egymillió forintos vissza nem térítendő támogatást jelent a közszférában dolgozók számára, tovább szélesítve a lehetőségeket.

Ezek a kombinációs lehetőségek különösen Budapest drágább kerületeiben lehetnek fontosak, ahol az 50 millió forintos Otthon Start hitel önmagában nem mindig elegendő megfelelő méretű lakás vásárlásához.

2026. január 1-től várhatóan külterületi lakóingatlanokra is igényelhető az OSP: Új távlatok nyílnak..

A kormány társadalmi visszajelzésekre reagálva 2026. január 1-jétől várhatóan bevonja az Otthon Start Programba a külterületen fekvő lakóingatlanok vásárlását és építését. Eddig a belterületi lakóingatlanok mellett csak tanyára és birtokközpontra lehetett igénybe venni a fix 3%-os hitelt, mostantól azonban külterületi lakóingatlanokra is felvehető lesz a kedvezményes lakáshitel, amennyiben mind az ingatlan, mind pedig az igénylő megfelel a program feltételeinek.

Ez a változás több tízezer új ingatlant tesz elérhetővé a program keretében. Magyarországon körülbelül 150 ezer külterületi lakóingatlan található, amiből 29 ezer zártkerti besorolású.

Vidéki településeken számos külterületen zajlanak jelentős ingatlanfejlesztések, de ezeknek a területeknek a belterületté minősítése akár több mint egy évet is igénybe vehet, így a külterületi kategóriába sorolás lehetővé teszi a gyorsabb hitelezést és megvalósítást.

Külterületi lakóingatlanon bevonása: Várható hatások az ingatlanárakra és a lakáspiacra

A külterületi lakóingatlanok eddig a belterületi lakásokhoz képest jellemzően 30-40%-kal olcsóbbak voltak, részben az infrastruktúra hiányosságai és a nehezebb hitelezhetőség miatt. Az Otthon Start kiterjesztésével azonban várhatóan ingatlanáremelkedés következik be ebben a szegmensben is, mivel a kedvezményes hitel elérhetősége növeli a keresletet. Különösen azok a külterületi lakóingatlanok válhatnak vonzóvá, amelyek közel vannak nagyvárosokhoz, jó infrastruktúrával rendelkeznek, és lakóingatlanként vannak nyilvántartva.

Fontos azonban tisztázni, hogy nem minden külterületi ingatlanra lesz felvehető az Otthon Start hitel.

A külterületi nyaralók és üdülők várhatóan továbbra sem vásárolhatók meg a kedvezményes kölcsönből, hiszen azok besorolása nem lakóingatlan. Azok a külterületi ingatlanok viszont, amelyek lakóház vagy lakás besorolással rendelkeznek, 2026. január 1-jétől várhatóan jogosulttá válnak a támogatásra, feltéve hogy megfelelnek a program minden egyéb feltételének, így a négyzetméterár és összérték korlátoknak is.

A bankok belső szabályzatai ugyanakkor jelentősen befolyásolhatják, hogy valójában mely külterületi lakó ingatlanokra nyújtanak majd hitelt. A tényleges finanszírozás ugyanis nem csak a jogszabályi lehetőségen, hanem a fedezetül felajánlott ingatlan piacképességén, forgalomképességén és a bank saját kockázatértékelésén is múlik. Várhatóan azok a külterületi lakóingatlanok lesznek a legkönnyebben hitelezhetők, amelyek belterületté minősítési eljárás alatt állnak, vagy amelyek kis távolságra vannak városoktól és megfelelő közművekkel ellátottak.

Budapest és vidék: Miért kellene külön kezelni az ingatlan árlimiteket az Otthon Start programban?

Az Otthon Start program egyetlen országos négyzetméterár-limittel működik: az ingatlan négyzetméterenkénti ára nem haladhatja meg az 1,5 millió forintot, lakásnál a teljes vételár legfeljebb 100 millió forint, családi ház esetén pedig 150 millió forint lehet. Ez a korlát azonban teljesen eltérően hat Budapesten és vidéken, ami komoly ingatlanpiaci egyenlőtlenségeket okoz.
A budapesti helyzet: Szűkülő lakás kínálat és kikényszerített kompromisszumok

Budapesten az átlagos lakásárak jelentősen meghaladják a vidéki szintet, kivéve egypár nagyobb várost, és az Otthon Start beindulása óta tovább emelkedtek. Nem ritka az eladó használt lakások esetében sem az 1,5 millió forint per négyzetméter ár.
Budapesten tehát az új lakások megjelenése valóban lenyomhatja a túlárazott használt lakások árait, mivel ha egy új, modern, energia hatékony lakás elérhető 1,4-1,5 millió forintos négyzetméteráron, akkor a használt, felújítandó panellakások tulajdonosai kénytelenek csökkenteni lakásáraikat, hogy versenyképesek maradjanak.

Úgy tudom, ha jól tudom, hogy a XV. kerületben már meg is figyelhető, ahol a panellakások és az új építésű Otthon Startos ingatlanok négyzetméterára gyakorlatilag megegyezik, ami arra kényszeríti a paneltulajdonosokat, hogy csökkentsék árigényeiket vagy elfogadják a lassabb értékesítést.

Vidéki ingatlanpiac dilemmája: Ahol nincs mit lenyomni, mert jóval olcsóbbak a használt ingatlanok árai

Vidéken, többnyire, azonban teljesen más a helyzet. A legtöbb vidéki városban az átlagos használt lakás négyzetméterárak jóval az 1,5 millió forint alatt maradnak, sok esetben még az 1 millió forintot sem érik el. Igaz, ilyen településeken az új építésű lakás árak sem érik el az 1,5 millió forint/négyzetméterárat.

Vidéken tehát az új építésű lakások akkor is, ha kihasználják az 1,5 milliós négyzetméterár felső határát, lényegesen drágábbak lesznek, mint a helyi használt lakások. Míg egy használt családi ház négyzetméterára 600-800 ezer forint között mozog, addig egy új építésű projekt 1,2-1,4 millió forintos négyzetméteráron kínálhat lakásokat.

Ez nem csak hogy nem nyomja le a használt lakások árait, hanem éppen ellenkezőleg: az új lakások drágasága felfelé húzhatja a teljes piaci szintet.

Vidéken tehát az Otthon Start program elsősorban kínálatbővítő hatással bír, nem pedig árkorrekciós hatással. Az új lakások megjelenése bővíti a választékot, de nem feltétlenül teszi olcsóbbá a lakáshoz jutást, mivel az építési költségek, az építőanyagok, a munkadíjak országosan egységesek, így vidéken is költséges új lakásokat építeni, amelyek ára közelít az országos felső határhoz.
Regionális Otthon Startos ingatlan vásárlási árlimitek bevezetésének szükségessége

Mindezek alapján indokolt lenne átgondolni, hogy az Otthon Start program ne egységes országos árlimitekkel működjön, hanem regionális differenciálással. Egy lehetséges modell szerint Budapesten magasabb négyzetméterár-limit (például 2-2,5 millió forint/m²) lenne érvényes, míg vidéki nagyvárosokban köztes szint (1,5 millió forint/m²), kisebb vidéki településeken pedig alacsonyabb limit (1-1,2 millió forint/m²) vonatkozna. Ez több szempontból is előnyös lenne:

Budapesten szélesebb lenne az Otthon Startos kínálat, így több első lakásvásárló juthatna megfelelő minőségű és méretű lakáshoz, ami erősítené a program célját, hogy a fiatalok maradjanak a fővárosban és ne kényszerüljenek vidékre költözni a lakásárak miatt. Vidéken pedig az alacsonyabb árlimit megakadályozná, hogy az új építésű lakások mesterségesen felfújt árakkal jelenjenek meg, és közelebb maradnának a helyi fizetőképességhez. Ez biztosítaná, hogy vidéken is reális alternatívát jelentsenek az új lakások a használtakhoz képest, nem pedig drága luxuscikkek legyenek.

Új építésű vagy használt lakások: Kinek éri meg, és hol?

Az Otthon Start program egyik legfontosabb kérdése, hogy új építésű vagy használt lakást érdemes-e venni a kedvezményes hitellel. A válasz jelentősen függ attól, hogy hol és milyen élethelyzetben van a vásárló.

Az új építésű lakások legnagyobb előnye Budapesten és nagyobb vidéki városokban érvényesül, ahol az új építésű projektek modern energia hatékony megoldásokkal, garanciával, és gyakran közösségi terekkel, parkolókkal, biztonsági rendszerekkel rendelkeznek. A fix 3%-os kamat mellett egy 50 millió forintos hitelt havonta körülbelül 237 ezer forintért törleszthet valaki 25 éves futamidő mellett, szemben a piaci hitelek 7-9%-os kamatával. 

Használt lakások esetében továbbra is vonzók lehetnek azok a helyzetek, amikor azonnali költözés szükséges, vagy egy kialakult, jó infrastruktúrájú környéken szeretne valaki élni, ahol új építkezések nincsenek folyamatban. Használt lakásnál azonban számolni kell felújítási költségekkel, magasabb rezsiköltségekkel, és azzal, hogy a piaci kamatozású hitel (ha nincs Otthon Start jogosultság) jóval drágább törlesztőt jelent.

Vidéken a helyzet árnyaltabb: mivel az új építésű lakások négyzetméterára itt is közelíti az 1,5 millió forintos felső határt, míg a használtak gyakran 600-800 ezer forintos négyzetméteráron elérhetők, a költségtudatos vásárlók számára inkább a használt lakások lehetnek vonzóbbak, különösen ha van kézügyességük és képesek saját maguk felújítani az ingatlant. Ugyanakkor azok számára, akik modern otthont szeretnének és nem akarnak felújítással bajlódni, az új építésű lakások továbbra is kiváló választások lehetnek, különösen ha kombinálják a CSOK Plusszal vagy más támogatásokkal.

Összefoglalás: Hogyan tovább az Otthon Starttal? Csökkenhet, stagnálhat, vagy nőhet a használt ingatlanok ára?

Az Otthon Start program 2025-2026-os fejlesztései, könnyítései jelentős lépések a lakáshoz jutás megkönnyítése felé, de még mindig vannak fontos szempontok, amelyeket érdemes figyelembe venni.

A kiemelt beruházási státusz valóban gyorsíthatja az új lakások építését, különösen Budapesten és nagyobb vidéki városokban, ahol a 250 lakásos minimumot könnyebb elérni. A november 15-i jogszabály módosítások rugalmasabbá tették a hitelezést, különösen az előfinanszírozás és a dátumkorlátok eltörlése terén.

Ha ugyanannyi lesz az új lakások árai, mint a túlárazott használt lakásoké, akkor bekövetkezhet némi használt lakás árcsökkenés, de csak olyan településeken, ahol számottevő új lakás kínálat lesz és a használt lakás árak 1,5 millió/m² ár mentén lettek beárazva.

A 2026. január 1-től életbe lépő külterületi kiterjesztés újabb tízezrek számára nyit lehetőséget a lakásvásárlásra, bár itt is számolni kell azzal, hogy a bankok óvatosabbak lehetnek a hitelezésben, és várhatóan áremelkedés következik be a külterületi szegmensben is.

Ugyanakkor a program legnagyobb hiányossága továbbra is az egységes országos árlimit, amely Budapesten szűkíti, vidéken pedig túlárazza a kínálatot. Egy regionális árlimit-rendszer bevezetése igazságosabb és hatékonyabb lakáshoz jutást tenne lehetővé országszerte.

Az eladóknak továbbra is érdemes reálisan árazni, a vevőknek pedig érdemes kihasználni az új, támogatott lehetőségeket a kedvezőbb finanszírozás érdekében.

Források:
https://magyarkozlony.hu/dokumentumok/bede3d9373fac34d1a25c882184097331fccab2d/megtekintes
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a2500227.kor&utm_source
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=A2500257.KOR&celpara=&dbnum=1
https://magyarepitok.hu/ingatlan/2025/12/mintegy-4300-otthon-startos-lakas-fejlesztese-valt-kiemelt-beruhazassa
 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?

Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.

Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

MNB ingatlanpiaci jelentés: soha nem látott drágulás a lakáspiacon – ezek a legfontosabb lépések eladóknak 

Esztelen ingatlan ár emelgetések és a túlárazott lakások korát éljük. Ingatlanlufi a láthatáron? 

A hely, a hely és a hely – Mi a helyszínelmélet és miért a hely a legfontosabb ármeghatározó az ingatlanpiacon? 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Csökkenhet a használt lakások ára az Otthon Start új lakás kiemelt beruházásai miatt? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Fújódik az ingatlanlufi – fokozódott a lakáspiaci túlértékeltség az MNB szerint: most érdemes eladni, venni, vagy inkább kivárni?

A lakáspiaci lufi egyre nagyobbra fújódik – az MNB szerint a magyar ingatlanpiac túlértékeltsége történelmi szintre jutott. Az árak száguldása, a kereslet mesterséges felpumpálása és a kínálat lassú alkalmazkodása együtt veszélyes helyzetet teremthet.

Fújódik az ingatlanlufi – mit mutat az MNB jelentése?

Az MNB friss lakáspiaci jelentése szerint 2025-ben Magyarországon az ingatlanárak európai összehasonlításban is rekordsebességgel emelkedtek. A második negyedévben a lakásárak országos átlagban 17,9 százalékkal emelkedtek éves szinten, ezzel Magyarországon nőttek a legnagyobb mértékben nominálisan az európai uniós összehasonlításban. Az ingatlanárak éves növekedési üteme tovább gyorsult és a harmadik negyedévben országosan 23,9%-ot, Budapesten pedig 29,9%-os áremelkedést érhettek el.

Az Otthon Start program hatása: Ingatlan keresletrobbanás

A szeptemberben bevezetett Otthon Start program gyakorlatilag felrobbantotta a keresletet. Már augusztusban 46%-kal nőtt az érdeklődés az eladó lakások iránt éves összesítésben, amit a megvalósult tranzakciók dinamikus, éves szinten 37 százalékos növekedése követett szeptemberben.

• A kedvezményes 3%-os kamatozás miatt sokan most léptek be a lakáspiacra, ami rövid távon valóban megkönnyíti a lakásvásárlást.
• Ugyanakkor a hirtelen keresletnövekedés tovább hajtja fel a lakásárakat, így a program paradox módon hozzájárulhat az ingatlanlufi fújódásához és akár kipukkadásához is.

Kínálat: kevesebb új lakás építés, több engedély

Miközben a kereslet szárnyal, a kínálat nem tud lépést tartani. 2025 első három negyedévében 7500 lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt, ami 14%-os visszaesést jelent az előző évhez képest. Az MNB prognózisa szerint 12 400 új lakás átadása várható 2025-ben, ami 7 százalékos csökkenést jelent az előző évhez képest.

Viszont az építési engedélyek száma látványosan nőtt az első három negyedévben országosan: 20 ezer lakásra adtak ki építési engedélyt, ami 37%-kal több, mint 2024-ben. Az építési engedélyek száma legfőképpen Budapesten bővült. Ez arra utal, hogy a fejlesztők előrehozták az egyes projektjeiket építési engedélyezését a 2025 júliusában szigorodó szabályozások miatt.
2025 első felében országosan több mint duplájára, Budapesten pedig több mint háromszorosára nőtt az elkezdett társasházi építkezések lakásszáma.

A lakásépítési hullám tehát várható, de az új lakások tényleges átadása lassabb folyamat, így rövid távon a kínálat továbbra is szűkös marad.

Mit jelent ez helyzet a lakás vásárlóknak?

• Az ingatlanárak további emelkedése várható, hiszen a keresletet mesterségesen felfújták, a kínálat viszont késve reagál.
• A szükséges önerő összege folyamatosan nő, így hiába könnyebb hitelt kapni, sokaknak még nehezebb lesz belépni a lakáspiacra.

Mit jelent mindez az eladóknak, vevőknek – és az ingatlanosoknak?

A helyzet kettős: van benne lehetőség, de van benne kockázat is. Néhány gondolat:

• Ha ingatlan eladó vagy – most rövid távon még lehet jó alkalom: a kereslet most nem a legnagyobb, de lakásárak magasak. De ne vegyél biztosra semmit, mert ha később korrekció jön, az árak stagnálhatnak vagy akár eshetnek is.
• Ha vevő vagy – jó áron lakást venni most nehéz lehet; az ár-érték arány torz, ezért fontos, hogy ne csak az aktuális lakáspiaci trendre, hanem a reálértékre is figyelj. Vásárláskor ne ragadjanak el túlzottan az érzelmeid.
• Ingatlanosként – ebben a környezetben különösen fontos, hogy reálisan árazd be az ingatlanokat. A túlzott optimizmus elriaszthat vevőket. Hiteles, becsületes árazással tudsz valóban értéket képviselni, nem pedig esetleges gyors eladási üres ígéretekkel, hogy ne csak parkoljanak nálad az ingatlanok az eladók pedig várják a nem reális csodákat..

Vélemény és tanulság – lakáspiaci túlfűtöttség

Az MNB adatai alapján egyértelmű, hogy a lakáspiac túlfűtött állapotban van. Az OSP program rövid távon segíti a fiatalokat, de hosszabb távon ingatlan árrobbanást és lufi-veszélyt hordoz. A lakásárak már most elszakadtak a gazdasági alapoktól, és ha a kínálat nem bővül gyorsan, a helyzet tovább romlik.

A te szemszögedből, mint átlagos lakás vásárló, vagy eladó, ez azt jelenti:

• Ha most veszel lakást, számolj azzal, hogy drágán lépsz be.
• Ha eladsz, jó eséllyel rekordáron tudsz értékesíteni.
• Ha kivársz, lehet, hogy lakásár korrekció jön, de az is lehet, hogy a lufi még tovább fújódik, mielőtt kipukkad, vagy lassan elkezd leereszteni, csak az a kérdés, hogy hirtelen, vagy lassacskán.

Összegzés -Tovább fújódik az ingatlanlufi?

Az MNB figyelmeztetése világos: az ingatlanlufi fújódik, és bár rövid távon sokak számára elérhetőbb lett a lakásvásárlás, hosszabb távon komoly kockázatok gyűlhetnek. A lakáspiac most inkább az eladóknak kedvez, a vevőket pedig óvatosságra inti. 

Az MNB jelentése szerint a lakáspiaci túlértékeltség további növekedése várható, ami óvatosságra int. Bár az Otthon Start program segíti a hozzáférhetőséget, az ingatlan áremelkedés továbbra is komoly terhet jelent az egyéni vásárlók számára. Érdemes figyelni, hogy a lakáspiac ne váljon túlzottan lufiszerűvé, mert egy esetleges korrekció nehézségeket okozhat mind az ingatlanvásárlóknak, mind a hitelintézeteknek.

Az ingatlanpiaci helyzet tehát izgalmas és mozgalmas marad, érdemes minden lépést jól átgondolni a lakásvásárlás előtt.

Ez a helyzet arra is rámutat, hogy fontos a folyamatos tájékozódás és az ingatlanszakértői segítség igénybevétele, amiben a Becsületes Ingatlanközvetítő is nyújthat segítséget barátságos és közérthető módon, hogy mindenki biztonságban és tudatosan hozhassa meg döntéseit a lakáspiacon.​

Saját, becsületes ingatlanközvetítői véleményem a kialakult lakáspiaci helyzetről

Szerintem: óvatosan bánjunk a túlzott optimizmussal

Úgy gondolom, hogy – bár a jelenlegi helyzet sok szempontból kedvez az ingatlan eladóknak – az ingatlanpiaci buborék fenyegetése komoly. Az, hogy az árak már 18-20 %-kal túlszaladtak a fundamentumokon és még ennél is túl szaladhatnak nem játék. A túlzott elvárások, az „azonnali profit” reménye sokakat vethet be rossz időben, hajthat alaptalan lakásvásárlásba.

Az ingatlan beruházók növekvő aktivitása, új lakások építése és piacra kerülése segíthet az ingatlanárak stabilizálásában, de ez a folyamat időt vesz igénybe.

Az új építésű lakás ötletétől a megszületéséig, megvalósulásáig kb. 2-3 év legalább.
Azt jósolja több ingatlanpiaci szakértő, sőt politikusok is, hogy az épülő új lakások majd megállítják az ész nélkül felfelé kúszó használt lakások árait, mert nem lesz olyan agyalágyult vevő, aki annyiért vesz majd használt lakást, mint új építésűt, mert az új lakások is iparosított, gyors technológiával fognak olcsón épülni és annyiba fognak kerülni, mint most lassan a használtak, amiket az Otthon Start szabályaihoz igazítanak az eladók. Oké, de hát ez mikor fog bekövetkezni, hány év múlva, mert idő, amíg egyáltalán elkezdődik egy építkezés és értékesítés.

A másik pedig, hogy szét kellene választani a vidéki ingatlanpiacot és a Budapestit és egyéb menő piacokat az Otthon Start programban, ugyanis Budapesten már annyi kb. vagy több is egy panel lakás, mint amennyibe fognak kerülni egyes új lakások, amik direkt az Otthon startot akarják meglovagolni, de hát sok vidéki ingatlanpiacon még sehol sincsenek a használt ingatlanok árai ezekhez a szintekhez, bár próbálkoznak az eladók, de lassan, ha így megy nem lesz rájuk fizetési kereslet, hiába emelgetik az árakat az égbe.
Legfeljebb majd azok vesznek ingatlant, akiknek a kialakult élethelyzetük miatt muszály, illetve el tudják adni a sajátjukat is drágán és drágán, túlárazva is vesznek lakást, és így tovább fúják a lufit..

Még egy bónusz gondolat a végére..Hogyan tovább ingatlanpiac, ismét saját vélemény..

Én nem várok hatalmas ingatlan áremelkedést mostanában, ugyanis a szezonális hatás miatt, most kezd leállni a lakáspiac Decemberben és hamarosan itt a karácsony. Januárban talán egy kicsit felpezsdül, de ott lesz a 2026 áprilisi választás a háttérben és ezért véleményem szerint a lakáspiaci szereplők kivárnak, kivételt képeznek, akiknek sürgős a vétel, eladás.

Mint tudni lehet egy választás körül nem igazán az ingatlanpiacra fognak figyelni. Azt követően ismét szezonális hatás a nyár, úgyhogy a legközelebb 2026 szeptemberében várhatunk nagyobb valamilyen ingatlanpiaci hatást, de az olyan messze van, hogy nem akarok jósolgatni, ugyanis akármikor változhat bármi, akár már most éjfélkor is egy új törvény hatására.. 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?

Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.

Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

MNB ingatlanpiaci jelentés: soha nem látott drágulás a lakáspiacon – ezek a legfontosabb lépések eladóknak 

Esztelen ingatlan ár emelgetések és a túlárazott lakások korát éljük. Ingatlanlufi a láthatáron? 

A hely, a hely és a hely – Mi a helyszínelmélet és miért a hely a legfontosabb ármeghatározó az ingatlanpiacon? 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Fújódik az ingatlanlufi – fokozódott a lakáspiaci túlértékeltség az MNB szerint: most érdemes eladni, venni, vagy inkább kivárni? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

MNB ingatlanpiaci jelentés: soha nem látott drágulás a lakáspiacon – ezek a legfontosabb lépések eladóknak
Száguldó lakásárak – mit mutat az MNB novemberi jelentése és mi következik ebből?

Na, leesett az állad, amikor megnézted az MNB legfrissebb novemberi lakáspiaci jelentését?

Ne aggódj, nem vagy egyedül. A számok brutálisak, és azt mutatják, amit sokan már a saját bőrünkön is érzünk: a magyar lakáspiac egy vadított óriássá szörnnyé változott, ami minden rekordot megdönt.

Eladnád az ingatlanodat ebben a lakáspiaci helyzetben?

Ha ingatlan eladásán gondolkodsz – akár eladóként, akár csak tájékozódsz –, ma különösen fontos, hogy lásd, mi zajlik a lakásárak mögött. Az MNB legfrissebb 2025. novemberi jelentése azt mutatja: a lakáspiacon most nem egyszerű emelkedés megy végbe, hanem olyan drasztikus folyamatok, amelyekből számodra eladóként is következtetéseket lehet levonni.

Az alábbiakban átláthatóan foglalom össze, mit látunk, mit gondolok erről – és milyen tanácsokat tudok adni eladóként, hogy ne csak kiszolgáltatott legyél ebben a gyorsan változó ingatlanpiaci környezetben.

1. Mi történt a keresleti oldalon a lakáspiacon?

Az MNB szerint az idei év első felében a kereslet szempontjából kedvező makrogazdasági feltételek alakultak: a foglalkoztatás szinten maradt, a reálbérek emelkedtek, és a háztartások nettó pénzügyi vagyona is nőtt.

Az állampapírokról a megtakarítások egy része a lakáspiac felé vándorolt, ami tovább élénkítette a vásárlást.

Emellett kiemelik az új családtámogatási programot, a Otthon Start Program-ot, amely előzetes adatok szerint már egy nagyobb keresleti hatást váltott ki 2025 augusztusában, mielőtt hivatalosan elindult volna.

Mit jelent ez ingatlan eladóként?

– Ha most adsz el, akkor olyan vevők is megjelennek, akik korábban nem lettek volna aktívak.
– A vevők alkupozíciója csökken, hiszen a kereslet erős.
– Fontos, hogy reálisan lásd a piaci helyzetet: nem csak „mind emelkedik”, hanem gyorsan emelkedik – tehát gyorsabb döntéshozás előny lehet.

2. Az ingatlanárak emelkedése – rekord közeli ütemben

Az MNB adatai szerint:
• 2025 második negyedévében a lakásárak országosan 17,9 %-kal nőttek éves szinten.
• Előzetes adatok alapján 2025 harmadik negyedévében ez az ütem országosan 23,9 %, Budapesten pedig 29,9 % lehetett.
• A jelentés szerint az árak már mintegy 18,8 %-kal meghaladták a fundamentumok (jövedelmek, építési költségek, bérleti díjak) által indokolt szintet, tehát elszakadtak egymástól azok a mutatók, amiknek nagyjából együtt kellene menniük, bár ez már korábban végbement.

Miért baj ez, hogy elszakadtak a lakásárak és a fundamentumok?

Amikor az árak a fundamentumokat jóval meghaladják, az azt jelenti, hogy egy növekedés „felpörgetett”, fűtött állapotban van – és emiatt fokozottan érzékeny lehet a lakáspiac a változásokra: pl. hitelkamat emelkedés, szabályozás, kínálat változása, vagy éppen az állami támogatás átalakítása kedvezőtlenül, vagy megszüntetése.
Eladóként ez azt jelenti: az ingatlanárak most magasak – ez jó – de tudatosnak kell lenned, mert a környezet is gyorsan változhat.

3. Mi áll a lakás árrobbanás mögött – a véleményem szerint?

Az állami beavatkozás – a mesterségesen alacsony kamatozású hitel és az állampapír-kifizetések – nem hűtötte, hanem tovább fűtötte a piacot. Ahelyett, hogy az új lakás építést ösztönözte volna, a keresletet zúdította rá egy kínálathiányos piacra. Ez klasszikus példája annak, amikor a „segítség” valójában csak választási eszköz, miközben a lakhatási válság mélyül.

Az ingatlan árrobbanás nem csupán a lakáspiaci kereslet alapmozgásainak következménye: az állami beavatkozások jelentősen gyorsították az emelkedést.

A forint értékvesztése, a magas kamatok, az állampapírokhoz kapcsolt „vagyonosodási” folyamatok – majd azoknak az ingatlanpiacra való áramlása – mind hozzájárultak.

Emellett az Otthon Start hazai bevezetése – a támogatott hitellel és az állami ösztönzőkkel – olyan keresletet generált, amely előre hozta az eladásokat és a vásárlásokat, sőt már a híre, ahogy korábbi lakástámogatások esetében is így volt.

A lakás kínálat azonban nem tudott lépést tartani: 2025-ben csak mintegy 12 500 új építésű lakás átadása várható, ami rendkívül alacsonynak számít az 4,6 milliós ingatlanállomány fényében, így nagyon lassan tud megújúlni a lakásállomány, ez egészségtelen.

Az eredmény: a lakhatás költsége nagymértékben felhúzódott. Az egyszerűen számolható lakhatási költségek a jövedelmek jelentős részét viszik el, sokaknál a jövedelem egy harmada is erre mehet – ami már nem „normális” lakásár-infláció, hanem súlyos terheket jelent.

Összegzésként: az állami beavatkozások, támogatások nagyrészt az ingatlantulajdonosoknak kedveztek, miközben a fiatalabb generációk, az első lakás vásárlók, a kevesebbet keresők kiszorultnak érzik magukat. Az állam célja nem elsősorban a lakhatás javítása volt, hanem a tájékozatlanabb szavazóbázis megnyerése – véleményem szerint.

4. Kínálati oldal – mi a helyzet az új lakásokkal?

Az MNB szerint:
• 2025 első három negyedévében 7 500-ra tehető az új építésű lakások használatbavételi engedélyének száma, ami 14 %-kal kevesebb az előző év azonos időszakához viszonyítva, ami akkor is nagyon alacsony szám volt..
• Ugyanakkor az építési engedélyek száma nőtt: országosan 20 000 lakásra adtak ki engedélyt, ami éves összevetésben 37 %-os emelkedést jelent.
• Az újlakás-piacon tehát még csak most kezd beindulni a folyamat, de a hatás nem azonnali: az átadások jelentősebb növekedésére „késéssel” lehet számítani, akár évekkel késöbb.

Mit mutat ez a tendencia az ingatlan eladóknak?

– Ha Te most adod el a használt lakásodat, akkor versenyed lehet az új építésű lakásokkal akkor, ha azok már elindultak – de mivel az új lakás átadások alacsonyak, a használt piac relatív előnye jelenleg erős.
Véleményem szerint, ha elindulnak az új építésű lakások átadásai, amelyet most az állam is nagyon el kezdett támogatni, akkor lassan elkezdhetik kiszorítani a túl drága használt lakásokat az ingatlanpioacról, illetve lecsökkenhet az áruk, ugyanis, ha ugyanannyi egy új építésű lakás ára, mint egy használt lakásé, szerintem nem kérdéses, hogy melyiket akarják majd megvásárolni a vevők.
– Ugyanakkor: ha fejlesztesz, vagy új lakást tervezel értékesíteni, akkor tudnod kell, hogy a kínálat bővülése akár néhány év múlva várható – tehát ma még jobb pozícióban vagy.
– Fontos: az eladói döntéseidet ne csak az árak „még mindig emelkednek” mentalitásra építsd, hanem figyelj a kínálat + finanszírozás + kereslet viszonyára is.

5. Hitelfelvétel és elérhetőség – mi változhat a lakáspiacon?

Az MNB adatai szerint a lakáshitelezés volumene 2025 első felében 26 %-kal nőtt éves alapon, miközben a szerződések száma csak 8 %-kal.

Ez azt jelenti, hogy az egy szerződésre jutó átlagos hitelösszeg emelkedett – nagyobb összegeket vesznek fel. Az Otthon Start program indulása miatt a támogatott hitellehetőség az elérhetőséget javította.

Ingatlan eladói szempontból:

– A potenciális vevők köre bővült: már nem csak magas jövedelműek vagy ingatlan befektetők tudnak megjelenni.
– Ez ugyanakkor több ingatlan keresletet jelent – ami támogatja a lakás árakat – de nem könnyű egyszerű eladóként eligazodni: fontos, hogy tudd, ki a vevő, milyen finanszírozással érkezik.
– Ha például bérlővel együtt hirdeted, vagy vállalsz árat, akkor figyelj arra, hogy a vevő hitelképessége stabil legyen – az eladás gördülékenysége sok múlhat ezen.

Ezért is lehet fontos egy olyan ingatlanközvetítő támogatása, aki egyben értékbecslő és hitelközvetítő is.

6. Kinek jó és kinek nehéz most az ingatlanpiacon?

Jó helyzetben vannak az ingatlanpiacon:

– Az ingatlantulajdonosok: akik már lakással rendelkeznek, most hatalmas elért ingatlan értéknövekedést látnak.
– Az eladás előtt állók, akik most olyan pozícióban vannak, hogy kedvező ingatlan ár mellett értékesítsenek.
Bár, oké, hogy most jó áron tudnak eladni az ingatlan eladók, viszont nagyon kell vigyázniuk, ha másik ingatlant akarnak megvenni az eladott lakás árából, nehogy eltolják az időpontot.

– A fejlesztők, akik a kínálat növelésével kapcsolatban már látják a megnövekedett ingatlan keresletet.

Nehéz helyzetben vannak a lakáspiacon:

– A fiatalok, első lakás vásárlók és alacsonyabb jövedelműek, akik most belépnének az ingatlanpiacra, de a gyorsan emelkedő árak miatt egyre kevésbé férnek bele a lehetőségeikbe.
Sokakat már teljesen kiárazta a lakáspiac, sokan már albbérletben sem tudják megfizetni a lakhatást
– Az alacsonyabb jövedelműek, akik számára a lakhatás költsége jelentősen megemelkedett – a lakhatás már nem olyan „megbízható”, kiszámítható kiadás.
– Azok, akik nem tudnak gyorsan dönteni – mert ha most húzod az eladást, az árak még emelkedhetnek, de közben több kínálat is megjelenhet.

7. Te mit tehetsz ingatlan eladóként? – Gyakorlati tanácsok

1. Ne várj örökké! Ha jó állapotú a lakásod, nézd meg, hogy most van-e érdeklődés – mert a lakás árak élénkülése mellett verseny is alakulhat az ingatlanok között.
2. Tudd az ingatlanár helyzetét! Az elmúlt időszak lakás drágulása azt mutatja, hogy magasabb árakkal dolgozhatsz – de azt is jelenti, hogy a vevőknek komolyabb hitelterhet jelent. Legyen tiszta, hogy a megalkuvás mértéke mennyi lehet.
3. Kommunikáld az eladó ingatlanod előnyeit! Pont azért, mert a kínálat szűkös, ha a lakásod jó állapotú, jól elhelyezkedő, akkor ez határozottan érték – hangsúlyozd eladáskor.
4. Készülj fel finanszírozási, lakáshitel kérdésekre! Figyelj arra, hogy a vevő hitelképessége stabil legyen, mert a gyorsan pörgő lakáspiacon az is előfordulhat, hogy elakadsz, ha nincs biztos vevő.
5. Ne hidd, hogy a lakásár „veled” örökké emelkedni fog. Még ha látjuk is az ingatlanár emelkedést, a túlértékeltség és a kínálat alakulása miatt fordulat is bekövetkezhet. Tehát ne csak az „majd lesz még jobb” és „ennek soha nem lesz vége” gondolkodásra építs.
6. Ne árazd túl a lakásodat! Mert ugyanabba a csapdába kerülhetsz, mint jelenleg sok eladásra kínált túlárazott ingatlan és adott esetben az eladhatatlan ingatlan kört gazdagítod a hirdetett lakásoddal..

8. Összegzés – milyen tanulságot vonj le ingatlan eladóként, lakáspiaci szereplőként a blog cikkemből?

Az MNB novemberi jelentése egyértelművé teszi: a magyar lakáspiac most extrém emelkedést mutat, és ez olyan szerkezetű, amit nem csak egyszerű lakáspiaci növekedésként kell értelmezni, hanem túlfűtött állapotként. Az állami támogatások, a könnyített hitelfeltételek, a még mindig szűk kínálat mind együtt vezettek idáig.

Lakás eladóként ez lehetőség – mert magasabb árakat érhetsz el, növekvő kereslet mellett. Ugyanakkor kockázat is – mert a piac gyorsan változhat, és aki nem készül fel tudatosan, az a feszített helyzetben kevésbé járhat jól.

Ha értékesítesz, most fontos, hogy ne csak „eladni akarok” módon gondolkodj, hanem tudatosan, stratégiával: ingatlan árazás, állapot, vevőprofil, finanszírozás, lakáshitel mind számít. És ha szeretnéd, szívesen segítek neked már bevált stratégiával, hogy hogyan pozicionáld a lakásodat ebben a gyorsan változó ingatlanpiaci közegben.

A lakáspiac ma Magyarországon túlfűtött, torz és igazságtalan. Az árrobbanás mögött nemcsak gazdasági tényezők, hanem tudatos állami beavatkozások állnak.

A megoldás nem a kereslet további pumpálása, hanem a kínálat bővítése lenne: több új építésű lakás, gyorsabb építési engedélyezés, valódi ösztönzők a fejlesztőknek, valamint bérlakások építése, amit legalább 30 éve papolnak az ingatlan szakértők. Amíg ez nem történik meg, a lakásárak tovább száguldanak, és a fiataloknak, kis keresetűeknek marad a drága albérlet, vagy a szülői ház-Mamahotel.

Forrás: https://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/lakaspiaci-jelentes/lakaspiaci-jelentes-2025-november
 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?

Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.

Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

A hely, a hely és a hely – Mi a helyszínelmélet és miért a hely a legfontosabb ármeghatározó az ingatlanpiacon? 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A MNB ingatlanpiaci jelentés: soha nem látott drágulás a lakáspiacon – ezek a legfontosabb lépések eladóknak bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Otthon Centrum az MBH Banknál – Mészáros Lőrinc bankja Országos ingatlan és pénzügyi közvetítő hálózatokat szerzett meg  

Az MBH Bank megvásárolta az országos lefedettségű Otthon Centrum ingatlanközvetítő hálózat 80 százalékos tulajdonrészét, amely mellett az Open House ingatlanhálózat, a Rock Home ingatlanhálózat és a Benks pénzügyi hálózat is az MBH csoportjába került. Korábban a Fundamenta került az MNH Bankhoz, amely a Budapest Bank, az MKB bank és Takarékszövetkezet fúziójából jött össze.
Ez a lépés jelentősen erősíti a Mészáros Lőrinc érdekeltségeiben álló bank piaci pozícióját az ingatlan- és pénzügyi szolgáltatások területén, megteremtve egy integrált lakásfinanszírozási ökoszisztémát.
A cél, hogy az MBH ügyfelei a megtakarítástól kezdve az ingatlanvásárláson át a hitelfelvételig mindent egy kézből intézhessenek majd. A teljes tulajdon megszerzése várhatóan 2028-ra várható a szükséges engedélyek megszerzése után.​

Az MBH Bank és az ingatlanpiac

Az MBH Bank a közelmúltban stratégiai lépéseket tett az ingatlanpiacon, amikor is megvette az Otthon Centrumot, amely már korábban is kiemelkedő szereplő volt az országos ingatlanközvetítő hálózatok között. Az Otthon Centrum mintegy 200 irodával, 1400 ingatlanközvetítővel és 500 pénzügyi tanácsadóval rendelkezik országszerte, így a megvásárlása erős bázist jelent az MBH számára a lakásvásárlási és hitelközvetítési piacon. Ezzel az akvizícióval az MBH célja, hogy teljes körű, ügyfélközpontú szolgáltatást nyújtson a lakásvásárlás támogatására.​

Az Otthon Centrum és a kapcsolódó ingatlanközvetítő franchise hálózatok

Az Otthon Centrum mellett az Open House, a Rock Home és a Benks hálózatok is az MBH irányítása alá kerülnek, melyek főként ingatlanközvetítéssel és pénzügyi tanácsadással foglalkoznak, beleértve az értékbecslést, energetikai tanúsítványokat és lakásbiztosításokat is. Ez a széles körű portfólió lehetővé teszi az MBH számára, hogy egy komplex és összehangolt szolgáltatást nyújtson az ingatlanvásárlók és eladók számára, miközben a pénzügyi termékek széles skáláját is kínálja.​

Véleményem az Otthon Centrum Ingatlanközvetítő hálózat megvásárlásáról

Az a tény, hogy az MBH Bank egy ekkora, országos ingatlanközvetítői hálózatot vásárol fel és integrál olyan márkákat is, mint az Open House, a Rock Home és a Benks, jól mutatja, hogy Mészáros Lőrinc érdekeltségei egyre nagyobb teret hódítanak az ingatlanpiacon és a hozzá kapcsolódó pénzügyi szolgáltatásokban. Ez a folyamat azt is jelzi, milyen komoly szinergiák rejlenek az ingatlanvásárlás és finanszírozás egy kézbe vétele mögött, amelyből az MBH és ügyfelei egyaránt profitálhatnak. A bank pozíciója ezzel még inkább erősödik, különösen annak fényében, hogy a Fundamenta Lakáskassza többségi tulajdonrészét is megszerezték korábban, így egy teljes otthonteremtési ökoszisztémát alkotnak.

Lehetséges kockázatok és aggályok az Otthon Centrum megvásárlásával kapcsolatban

Nem minden arany, ami fénylik – vizsgáljuk meg, mik lehetnek a lehetséges buktatók:

• Versenyjogi kérdések: bár a tranzakció jóváhagyásra vár a versenyhatóságnál, mindig fennáll az esélye annak, hogy valamilyen feltételhez kötik, ami korlátozhatja az integrációt.
• Integrációs nehézségek: egy bank és egy több száz irodát működtető ingatlanhálózat összehangolása nem egyszerű. Működési kultúrák, ügyfélélmény, irodák önállósága – ezek mind problémák forrásai lehetnek, ha nem kezelik jól.
• Márkafüggetlenség: Az Otthon Centrum, Open House, Rockhome és Benks márkák eddig függetlenebb üzemmódban működtek. Felmerülhet, hogy a banki befolyás miatt változik a márkák működése, ami bizonyos partnerek vagy közvetítők számára nem kedvező.
• Ügyfélbizalom: Van olyan kritikus vélemény (például a sajtóban és online fórumokon) arról, hogy Mészáros Lőrinc érdekeltsége tovább erősödik ezzel a tranzakcióval. Ez egyes ügyfeleknél bizalmi kérdést generálhat – különösen, ha valaki nem akar, hogy egyetlen szereplő uralja az egész otthonteremtési folyamatot.
• Függetlenség hiánya a hitelezésben: Ha az ingatlanközvetítők banki befolyás alá kerülnek, felmerülhet az ügyfelek számára, hogy kevésbé objektív tanácsokat kapnak. Például: csak azon hitelek közvetítése lesz prioritás, amelyek az MBH Bank számára is kedvezőek.

A „Gázszerelő-effektus”

Nem mehetünk el szó nélkül a dolog pikantériája mellett. Az, hogy Mészáros Lőrinc érdekeltségei lassan minden szektorban dominánsak (építőipar, turizmus, bank, biztosítás, és most már az ingatlanközvetítés is), sokaknál kiveri a biztosítékot.

Azt beszéltük itt házon belül a: lehet, hogy rossz szakmát választottunk ( De ez csak cicc..). Én itt koptatom a számat évek óta az ingatlanpiacon, becsületesen hajtok, közben meg kiderül, hogy gázszerelőnek kellett volna mennem, és akkor most én venném meg talán a bankokat, nem fordítva. De hát ez van, ezt dobta a gép.

Összegzés: Mire számíts azzal, hogy az MBH bank megvásárolta az OTTHON CENTRUM Ingatlanközvetítőt?

Egy biztos: az ingatlanpiac tisztulni fog, de közben szűkülni is. A „nagyok” még nagyobbak lesznek. Az Otthon Centrum eddig is erős volt, de az MBH háttérrel gyakorlatilag korlátlan forrásuk lesz fejlesztésre, marketingre.

A tanácsom: Bárhogy is hívják a céget, bárki is a tulajdonos, mindig az a lényeg, hogy milyen EMBERREL kötsz üzletet. Az ingatlanos személye, tisztessége és hozzáállása számít, nem az, hogy milyen színű nyakkendő van rajta, vagy hogy kinek a holdingjába tartozik a cég.

De azért tartsuk nyitva a szemünket: ha a bankfiókban holnap már lakáskulcsokat is árulnak a sorszám mellé, ne lepődj meg!

Forrás:
https://nepszava.hu/3301875_meszaros-lorinc-mbh-bank-otthon-centrum
 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

A hely, a hely és a hely – Mi a helyszínelmélet és miért a hely a legfontosabb ármeghatározó az ingatlanpiacon? 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Otthon Centrum az MBH Banknál – Mészáros Lőrinc bankja Országos ingatlan és pénzügyi közvetítő hálózatokat szerzett meg   bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

A lakáspiaci ár-objektivitás szinte eltűnt – A skizofrén helyzet kis hazánk ingatlanpiacán

Szerencselovag eladók és az elszállt lakásárak – miért kezd el torzulni teljesen a magyar ingatlanpiac?

Az ingatlanpiac elszállt – amikor az eladói álmok felülírják a realitást

Az elmúlt hónapokban az ingatlanpiacon olyan jelenség erősödött fel, amely még a rutinos szereplőket is megdöbbenti: egyre több eladó teljesen irreális, a valóságtól elszakadt összegeken hirdeti az ingatlanát és azt gondolja, hogy ennyiért el is fogja tudni adni.

Sokan nem piaci alapon, hanem vágyak, remények és „hátha jön egy balek” elven próbálnak szerencsét és meglovagolják az Otthon Start program által gerjesztett hisztériát.

A gond az, hogy ez már nem egyedi hiba.
Ez rendszerszintű torzulás, ami az egész magyar lakáspiac átláthatóságát, hitelességét és egyensúlyát rombolja.

Lakáspiaci torzulás és realitásvesztés – hogyan szaladt el ennyire a helyzet?

Az eladók egy része már nem a valóságos kereslethez és kínálathoz viszonyítja az ingatlan árat. Inkább ahhoz, hogy:

• „a szomszéd is ennyiért hirdeti”
• „ha ők ennyit kérnek, én miért ne kérnék többet?”
• „majd úgyis alkudnak, tegyük magasra”
• „meg különben is ilyenek az ingatlanárak”

Csakhogy ez a hozzáállás torzítja az egész ingatlanpiacot, mert mindenki a másik irreális lakáshirdetéséhez igazodik.

A következmény:

• elszállt ingatlan hirdetési árak,
• eladásképtelen lakások,
• ha el is adják, nagy alkuval és hosszabb idő alatt, hacsak nem jön meg a madár,
• kiábrándult vevők,
• hitelességét vesztő értékbecslés, ingatlanközvetítő
• és egy olyan ingatlanpiaci káosz, amiben se az eladó, se a vevő nem lát tisztán.

Mit csinálnak az ingatlan értékbecslők? – A valóság és a „kiszórt” adatok
Az ingatlan Értékbecslők kényszerpályán

Nehéz helyzetben vannak az ingatlan értékbecslők. A piaci összehasonlító módszer (ami az értékbecslés legfőbb alapja!) azt mondja: nézd meg, mi mennyiért van meghirdetve és mi mennyiért kelt el. Ha rengeteg a felülárazott, eladatlan hirdetés, de a vevők ettől még hitelt akarnak felvenni, az értékbecslőnek valahol meg kell húznia a határt.

Sokan nem tudják, de amikor az értékbecslők piaci összehasonlító módszerrel dolgoznak,
akkor a túl alacsony és a túl magas hirdetési ingatlanárakon hirdetett ingatlanokat automatikusan kiszórják a mintából, az adathalmazból, legalábbis ez az egyik alapszabály az ingatlan értékbecslés készítésekor.

Vagyis a lakáspiac már annyira tele van elrugaszkodott árakkal, hogy az értékbecslők kénytelenek „megtisztítani” az adatokat, hogy egyáltalán értékelhető eredmény jöjjön ki.

Az ingatlan értékbecslőnek a bank felé (is) felelőssége, hogy ne becsülje túl azt az ingatlant, amit egy esetleges válság, vagy korrekció esetén a bank nem tudna eladni azon az áron. De ha a lakáspiac összes hirdetése az égben van, nehéz reális, eladott adatokhoz jutni.

Ez azonban egyben azt is jelenti:

👉 a beteg ingatlanpiac miatt a becslés pontossága is romlik,
mert a reális adatmennyiség egyre szűkebb.
A túl magas lakásárak tehát nemcsak nevetségesek —
ingatlan szakmailag is ártanak.

Amikor a normalitásukat próbálni megőrző lakás eladók sem tudják már az árakat megsaccolni sem..

Egyre több ingatlan eladó keres meg, hogy segítsek megállapítani egy normális ingatlanárat, amin belátható időn belül, normálias áron eltudnák adni a lakásukat, mivel ezek mellett az összevissza és szélsőséges árak mellett nem tudják összehasonlítással sem megállapítani az árat és hiába böngészik a lakás hirdetéseket, amelyeknek sokszor már ők sem hisznek.
Az a probléma, amikor aztán végül is az eladót is annyira elbűvölték már a skizofrén árak, hogy már nekem sem hisznek és sértődés lesz a vége az én irányomba, hogy én biztos leakarom húzni az ingatlant, azért, hogy gyorsabban eladhassam, aztán megbíznak egy másik ingatlan ügynököt, aki pedig minden szépet és jót, fűt fát beígér.. 

Vevők a szakadék szélén – amikor az irreális lakásár már a családi költségvetést veszélyezteti

A mai környezetben egy átlagos vevő akár 50 milliós hitellel is számolhat, ha kiakarja maxolni az Otthon Start hitelt.
Egy 50 milliós hitel 25 évre kb. 240 000 Ft havi törlesztő.

Egy félmilliós nettó bérnél ez brutális teher. Majdnem ugyanennyi marad és abból még adott esetben gyerekeket is kell nevelni, persze még nem számoltam a partner fizetését.

Éppen ezért is veszélyesek a túlárazott ingatlanok:

Nemcsak az eladót tartják hónapokig bizonytalanságban, hanem a vevőket is olyan döntésekbe sodorhatják, amelyek hosszú távon megroppanthatják a pénzügyi stabilitásukat.

💡 Tipp a vevőnek: Ne a havi törlesztőn gondolkodj, hanem azon, mi marad a megélhetésre utána! A bankoknak van egy jogszabályi adósságfék szabálya, de ez csak a maximumot szabja meg, nem az optimálisat! Az optimális törlesztő sokkal alacsonyabb!

Eszeveszett ingatlan árelképzelések – döbbenetes példák a mai magyar ingatlanpiacról
A legdurvább túlárazott ingatlanok, amiket a napokban láttam – konkrét példák a piaci ártorzításra

Az alábbi példák mind valós, friss, saját tapasztalaton alapuló helyzetek.
És ezek csak a jéghegy csúcsa.

1. Zártkerti ingatlan semmirevaló épülettel – 3–5 milliós érték helyett közel 4-5 szörös áron hirdetve Zalaegerszegen

Olyan zártkerti „ingatlant” láttam:

• állagában: értéktelen,
• funkciójában: korlátozott,
• besorolása miatt:
◦ Otthon Start nem vehető fel rá,
◦ állami támogatás ua.,
◦ bankhitel szinte biztosan nem vehető fel rá..

És mégis… közel 4-5 szörös áron hirdetik.

Félreértés ne essék. Vannak igényes és jól megépített zártkerti ingatlanok, szinte paloták. De az említett szigeteletlen, kicsike, tipikus kis nyaralónak épült, mindenféle komfort nélküli, szűk, nadrágszíj telekkel és közel lakásárat kérne érte a tulajdonos..

Őszintén: nem tudom, milyen gondolatmenettel született ez a Pecó ár.

Az ingatlannak nincs olyan adottsága, ami indokolná, sőt meglehetősen rossz adottságú és állapotú.

Ez tipikusan az „egyszer bemondom, hátha valaki nem nézett utána” kategória. Csakhát erősen ártorzító hatása is lehet, ha valaki egyáltalán komolyan venné..

2. Lakás több mint 1 millió Ft/m² áron Zalaegerszegen, ahol még messze van az 1 milliós négyzetméter ár, de megelőlegezik.. – piaci értéknél 25–30 millióval magasabban a hirdetett ár jelenleg..

Találkoztam olyan lakás eladóval, aki:

• 1 millió Ft/m² felett kínálta a lakást,
• sem lokációban, sem műszaki állapotban, sem extrákban nem indokolja ezt,
• a valós piaci ár kb. 25–30 millióval alacsonyabb lenne.

Ez már nem optimizmus.
Ez tiszta tévedés, vagy tudatos próbálkozás. Tudatos ingatlanpiaci torzítás..

3. Családi házak 20–30 milliós túlárazással
Tucatjával látni olyan családi házakat, ahol:

• az épület korszerűtlen,
• energetikailag elavult,
• a telek átlagos, vagy rossz adottságú,
• semmi nem indokolja az „álomárat”.

Ennek ellenére a tulajdonosok 20–30 millióval a reális érték felett kínálják.

És ami a legdurvább:
👉 Az ilyen hirdetések húzzák felfelé a többi eladó elvárását is.
Így torzítják el az egész régió árképzését. Ezek is keményen torzítják az ingatlanpiacot..

4. És a lista folytatható…

• Igaz, hogy felújított a lakás, de a konvektorok maradtak gázkazán helyett,
• lepusztult sok emeletes házban, új építésű lakásáron,

Beszéltem a zalaegerszegi  tulajdonossal, aki közel 20 millióval drágábban árulja a lakást, mint a piaci ár. A saját bevallása szerint is 10 millióval feljebb van a realitásnál, tehát ennyit engedne egy komoly vevőnek én pedig arra saccolom, hogy még 10-15 millió forintot kellene engedni, hogy eladható legyen az ingatlan. Annyit nem akar és még meg is sértődött rám, beadta egy olyan kezdő ingatlan ügynöknek, aki beígérte neki a mostani bűvös számot.. Hát mit lehet erre mondani..

A lényeg:

az irreális túlárazás tömeges, rendszerszintű jelenséggé vált, ami komolyan torzítja az ingatlanárakat..

5. És hab a tortán a végére..A dupla áron hirdetett lakás..

Nagykanizsán tavaly vette egy ingatlan befektető, semmit nem csinált vele, még fel sem újította a lakást és most pont dupla áron hirdeti. A komoly lakáspiaci statisztikák szerint is nem mindenhol, de a legkeresettebb Budapesti kerületekben egyes lakásárak mentek fel 30%-ot 1 év alatt, de könyörgöm nem egy vidéki kisvárosban ennyire..

A lényeg:
az irreális, tudatos felül árazás tömeges, rendszerszintű jelenséggé vált, ami komolyan torzítja az ingatlanárakat..

Nemzetközi kitekintés: Az eszeveszett ingatlan túlárazás nem csak magyar jelenség!

Érdemes tudni, hogy a jelenség, amit te leírok, nem egyedi magyar szívfájdalom. A szakirodalom, különösen az amerikai és nyugat-európai ingatlanpiaccal foglalkozó cikkek a következő kifejezéseket használják:

• „Anchor Effect” (Horgonyhatás): Ez az, amikor egy vevő (vagy másik eladó) a legelső irreálisan magas árhoz (a „horgonyhoz”) viszonyít mindent, még akkor is, ha tudja, hogy az első ár túlzó. A 55 milliós lakás látványa után a 40 milliós már „olcsónak” tűnik, holott az is lehet, hogy felül van árazva.

• „Greed Tax” (Kapzsisági Adó): Ez egy szleng kifejezés, amit azokra a vevőkre használnak, akik a félelem (vagy a lakáspiacról való lemaradás) miatt fizetnek ki egy teljesen indokolatlanul magas árat, mintegy „kapzsisági adót” fizetve az eladó álmaiért.

Ugyanez figyelhető meg egyébként a magyar ingatlanpiacon is. A türelmetlen és kapkodó vevők nélkül nem lennének ilyen magasak az árak, mert az eladó köszöni szépen elfogadja az álom árat a vevőtől, ha az megadja.

A világ nagyvárosaiban az ingatlanpiaci buborékok kialakulásának egyik legfőbb tünete a hirtelen, indokolatlan áremelkedés a felújítás nélküli, vagy gyenge paraméterekkel rendelkező ingatlanoknál. Az ok ugyanaz: extrém alacsony kamatok, erős infláció (ami miatt az emberek az ingatlanba menekítik a pénzüket), és a megfelelő ingatlankínálat hiánya.

Ez azt mutatja, hogy a magyar helyzet nem egyedi: a világban mindenhol küzdenek azzal, hogy az ingatlan eladók túl sokat akarnak, miközben a vevők jövedelme nem nő olyan tempóban, ugyanúgy, mint Magyarországon, ahol is egyre jobban válik el a fizetésektől az ingatlanár.

Miért káros ez tudatos ingatlan túlárazás mindenkinek?

Az ingatlan túlárazás 11 komoly következménye – ezért veszélyes a lakásárak elszállása

Az ingatlanpiac torzulását nem lehet elbagatellizálni.

A túlárazás:

1. Meghosszabbítja az értékesítési időt
2. Eladók hónapokra, akár évekre beragadhatnak
3. Az eladók irreális áraik miatt más eladókat is arra ösztönöznek, hogy hasonlóan felülárazott ingatlanokat kínáljanak.
4. Vevők csalódottak, kiábrándultak, teljesen eladósodhatnak
5. Vásárlói bizalom csökkenése, senki nem tudja, mi a reális érték.
6. A valós tranzakciós ingatlanárak torzulnak
7. Az ingatlan értékbecslés pontatlanabb lehet
8. Az ingatlan értékbecslők és ingatlanközvetítők hitelessége is károsodik, mivel nehezebb reális ingatlan értékeket meghatározni és elmagyarázni az eladóknak ilyen piaci körülmények között.
9. A hitelképesség is sérül
10. Csökken a lakáspiac átláthatósága
11. Az egész régióban, de inkább az egész magyar ingatlanpiacon hamis „piaci árak” alakulnak ki

Ez pedig mindenkinek rossz: eladónak, vevőnek, banknak, ingatlan szakembernek.

Mit lehet tenni? – Reális ingatlan árazás, becsületes tájékoztatás, tiszta kommunikáció

Itt lép be a képbe az a szemlélet, amit én is képviselek:
Őszinte, Becsületes, reális, szakmailag megalapozott ingatlanértékesítés.

Ahol:
• nem dőlünk be az álom ingatlan áraknak, hirdetéseknek,
• nem a maximumot árazunk, hanem a reális, eladható árat,
• nem próbálunk szerencsét, hanem ténylegesen eladunk,
• és nem engedjük, hogy az irreális példák befolyásolják a valóságot.

Kényszerhelyzetben lévő lakás vásárlók és az ingatlan árspirál fenntartása

Van egy réteg a vevők között, akik nem tudnak várni:

– akiknek költözniük kell, mert most alakult úgy az élethelyzetük,
– akik egyszerre adnak el és vesznek ingatlant,
– akiknek az élethelyzete nem engedi meg, hogy hónapokig lakás árakat vadásszanak és várjanak a jobb ingatlan ajánlatra.

Ők azok, akiknek – bármennyire is fáj – a jelenlegi, sokszor teljesen elrugaszkodott lakésárakon is vásárolniuk kell. És épp ez az egyik legveszélyesebb folyamat a mai lakáspiacon.

Mert ha valaki kényszerből megvesz egy túlárazott ingatlant, akkor a következő eladó már ezt fogja látni „példának”, és azt mondja:

„Ha neki ennyiért sikerült, én is ennyit kérek, sőt, talán még többet!”

Így válik a kényszerhelyzetből vásárló az árspirál akaratlan fenntartójává, és így lesznek a teljesen elrugaszkodott árak látszólag hihetőek, pedig ingatlan szakmai szemmel sokszor köszönőviszonyban sincsenek a piac realitásaival.

És ez az a pont, ahol az ingatlanközvetítők és értékbecslők már csak mosolyognak, vagy bosszankodnak: ahogy írtam feljebb az irreális árakat kiszórják a becslők, nem veszik figyelembe, de aztán az alsóbbat figyelembe kell venniük, mert ez a lakáspiac és erről szól a piaci összehasonlítás és az elrugaszkodott árak egy része így válik valóssággá és így válik ingatlanpiaci meghatározó tényezővé végső soron..

Összegzés: Hova vezet ez az egész? – A magyar lakáspiac kettős valósága

A mai magyar lakáspiac egyszerre él két világban:

– az egyikben ott a józan valóság, amit az ingatlanközvetítők, ingatlan értékbecslők, a hozzáértők látnak;
– a másikban pedig ott a „skizofrén árképzés”, ahol néhány tulajdonos olyan összegeket kér, amelyek sem logikával, sem szakmai indokkal, sem banki finanszírozhatósággal nem magyarázhatók.
– és itt vannak azok a lakás vásárlók, akik nem tudnak várni és kénytelenek eszeveszett áron is vásárolni és így válik valóssággá, ami józan ésszel álom..

A probléma gyökere nem csak a túlzó eladói árazás, hanem az is, hogy:

– a kényszerhelyzetben vásárlók kénytelenek ezeket az árakat elfogadni,
– ami legitimálja az irreális árakat,
– ami tovább torzítja az ingatlanpiacot,
– ami megint csak újabb túlzó hirdetéseket szül és fenntartja az ingatlan árspirált…

Ez egy olyan spirál, amelyből csak tudatos ingatlan árazással, profi segítséggel és tényleges piaci adatok figyelembevételével lehet kitörni, de nem lesz kitörés egy Minsky pillanatig, egy nagy lakáspiaci lufiig, ami most még nem látható…
 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

A hely, a hely és a hely – Mi a helyszínelmélet és miért a hely a legfontosabb ármeghatározó az ingatlanpiacon? 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A A lakáspiaci ár-objektivitás szinte eltűnt – A skizofrén helyzet kis hazánk ingatlanpiacán bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Mit jelent a Minsky-pillanat: Amikor az Ingatlanpiac kártyavárként omlik össze!

A Minsky pillanat és az ingatlanpiac összefüggése

A Minsky-pillanat az ingatlanpiacon: Mit kell tudnod erről a pénzügyi „szörnyről”, és miért érinthet téged is?

A Minsky-pillanat az egyik legfontosabb (és legijesztőbb) közgazdasági fogalom, ami az ingatlanpiacot is alapjaiban rengetheti meg. Ha azt akarjuk, hogy ne csak nézzük a dolgok alakulását, hanem értsük is, mi miért történik, akkor el kell mélyednünk benne!

Hyman Minsky közgazdász (1919-1996) arról volt híres, hogy ő nem azt mondta, mint a legtöbb közgazdász, hogy a gazdaság mindig az egyensúlyi állapotra törekszik. Szerinte pont ellenkezőleg: a gazdaság alapállapota az instabilitás, és a válságok nem valami külső, véletlen sokk miatt törnek ki (mint egy háború, vagy járvány), hanem magából a rendszer belső működéséből fakadnak. Ezt hívta Pénzügyi Instabilitás Hipotézisnek.

Kicsit ironikus módon, Minsky szerint éppen a stabil, jó idők vetik el a következő válság magvait!

Hyman Minsky közgazdász arra mutatott rá, hogy a gazdasági rendszerek alaphelyzete nem a stabilitás, hanem az instabilitás.
Ez azt jelenti, hogy a piacokban időről időre kialakul egy olyan kritikus pont, amikor a korábbi növekedés és bizalom egyszerre omlik össze, pánik helyzetet idézve elő. Ez az a pillanat, amikor az addigi optimizmus hirtelen fordul összeomlássá, és az ingatlan befektetők megpróbálnak egyszerre kiszállni, ami áresést és piaclefagyást okoz.​

Ez a cikk segít megérteni, hogy a Minsky pillanat nem egy misztikus esemény, hanem a piacok természetes ciklikussága, beleértve az ingatlanpiacot is, amit érdemes figyelembe venni az ingatlanvásárlás, ingatlan befektetés során. Ha visszatekintünk, a 2008-as válság is ilyen volt, és a mai magas lakásárak mellett Magyarországon is nagyon óvatosnak kell lenni.

Hogyan alakul ki a Minsky pillanat az ingatlanpiacon?

Mi történik egy stabil időszakban?

1. Optimista hangulat: Amikor mindenki pénzt keres, az ingatlanárak nőnek, a munkanélküliség alacsony, a hangulat remek. A piaci szereplők (bankok, cégek, mi, átlagemberek) egyre optimistábbak lesznek.
2. Kockázatvállalás növekedése: Mivel mindenki azt látja, hogy ami eddig bejött, az ezután is be fog jönni, „ Ennek a hossznak sohasem lesz vége” azt gondolják: „Mi baj lehet?!” Ezért egyre nagyobb kockázatot kezdenek vállalni. A bankok lazítanak a hitelezési feltételeken, a befektetők pedig egyre több pénzt kölcsönöznek, egyre lazább feltételekkel.
3. A finanszírozás átalakulása (a három fázis)

Minsky háromféle finanszírozási egységet különböztet meg, ami szépen lassan, de biztosan egymásba csúszik:

◦ Hedging (óvatos) finanszírozás: Ez a biztonságos. A bevétel elég a hitel kamatának és a tőkének a visszafizetésére is. Tiszta ügy.
◦ Spekulatív finanszírozás: Itt már csak a kamatot tudja fizetni a hitelfelvevő a bevételéből. A tőketörlesztést csak akkor tudja megoldani, ha újra hitelt vesz fel (görgeti a tartozást), vagy eladja az ingatlant, amikor felmegy az ára. Ez már kockázatosabb.
◦ Ponzi finanszírozás: Ez a legveszélyesebb. A bevétel már még a kamatra sem elég. A hitelfelvevőnek folyamatosan újabb hitelt kell felvennie, vagy el kell adnia az ingatlant, hogy egyáltalán fizetni tudjon. Ez a típusú hitel csak addig működik, amíg az ingatlan ára folyamatosan emelkedik, így fedezni tudja a spirálisan növekvő adósságot.
◦ A Ponzi-állapot elhatalmasodása: A folyamatos áremelkedés és az „ingatlan csak megy fel” hit megerősíti az embereket, hogy a Ponzi típusú adósság is megtérül. Így az egész piac túlságosan eladósodik, a rendszer egyre törékenyebbé válik.

Amint egy váratlan esemény, vagy önmagában a túlzott kockázat hatására a piac elkezd zuhanni, megindul a gyors árcsökkenés, a befektetők likviditás után rohannak, ez a Minsky pillanat.

Az ingatlanpiacon ez például akkor lehet, amikor egyszerre sokan akarják eladni az ingatlanokat, de vevő nem akad, az árak megroppannak és ezzel hitelpánik és válság kerekedik.​

Tehát, hogy néz ki egy Minsky-pillanat az ingatlanpiacon?

Képzeld el: évek óta emelkednek az ingatlanárak, mindenki vásárol, befektet, épít. A bankok lazítanak a hitelfeltételeken, az emberek egyre nagyobb hitelt vesznek fel, sokszor már nem is a saját lakhatásukra, hanem spekulációra. A lakásárak elszállnak, de a fizetések nem követik. A bérleti hozamok csökkennek, a megtérülés romlik.
És akkor jön egy fordulat: kamatemelés, gazdasági lassulás, vagy egyszerűen csak elfogy a vevői bizalom. Az árak megállnak, majd csökkenni kezdenek. Aki túlvállalta magát, bajba kerül.

A bankok szigorítanak, a piac befagy. Ez a Minsky-pillanat az ingatlanpiacon.

Miért fontos ez tudni az ingatlanvásárlóknak?

Ha eljön a Minsky pillanat, azok járnak a legrosszabbul, akik magas hitellel vettek ingatlant a piaci csúcs közelében és nincs, vagy kevés a tartalékuk. Ezért különösen fontos, hogy ne dőlj be a lakáspiaci eufóriának, és csak olyan ingatlant vásárolj, amit hosszú távon is meg tudsz fizetni, még kamatemelés, vagy árzuhanás esetén is. A Minsky pillanat után az ingatlanpiac megállíthatatlan zuhanásba kezdhet, ami évekig tartó stagnáláshoz, vagy akár további áresésekhez vezethet.​

Erre a folyamatra jó példa volt a 2008-as világválság, amikor a túlzott eladósodottság és túlértékelt ingatlanpiac egyszerre omlott össze. Az ingatlan árak zuhantak, sokan veszítették el a befektetésüket, és a bankok csődjei, például a Lehman Brothers bedőlése elindították a globális pénzügyi összeomlást.​

Minsky pillanat a magyar ingatlanpiacon?

Magyarországon jelenleg az ingatlanárak rekordmagas szinteken mozognak, és sokan érzik, hogy a lakás árak eltávolodtak a reálértékektől és a fizetési képességtől. A piaci hangulatot az állami támogatások, alacsony kamatok és befektetési kereslet fűti. Ugyanakkor a gazdasági környezet egyre jobban közeledik a spekulatív, vagy akár a piramisjáték szakasz felé, ahol a Minsky pillanat bármikor bekövetkezhet.

Ez különösen veszélyes, mert ha az árak elkezdenének esni, az sok hitelfelvevőt sodorhat nehéz helyzetbe.​​
Az ingatlanok iránti kereslet felfokozott, és helyenként valóban van hiány, de az árak túlzott növekedése hosszú távon nem fenntartható.

Ha egyszer bekövetkezik a Minsky pillanat, erős leértékelődés várható, amely leszámol a piaci túlkapásokkal, különösen azokkal, akik túlzott mértékű hitellel vásároltak.​

Mit tanulhatunk a Minsky pillanatból?

A legfontosabb tanulság, hogy a piacok természetüknél fogva instabilak, és a túlzott kockázatvállalás valós veszélyt rejt magában.

Ezért mindig érdemes:

• Fenntartható hitelfelvételben gondolkodni, elkerülni a túlzott eladósodást.
• Nem szabad vakon követni a piaci eufóriát és az ingatlan árak állandó emelkedésébe vetett hitet.
• Felkészülni arra, hogy mindig lehetnek válságok, de hosszú távon a jó minőségű, jól megválasztott ingatlanok értékőrzők maradnak.

A Minsky pillanat nem jósolható meg pontosan, csak utólag ismerhető fel, ezért a tudatosság és a körültekintő pénzügyi tervezés a legjobb védelem.​

Mit tegyél ingatlan eladóként, ha azt látod, hogy a Minsky-pillanat lehetősége növekszik?

1. Ha látod a jeleket a Minsky pillanatra – például hitelfeltételek lazulása, ingatlanár/bérleti arányok elszakadása – akkor ne várj tovább az irreálisan magas kínálati árral.
2. Árazd reálisan a lakásodat: tedd meg az ingatlanpiaci összehasonlító értékek vizsgálatát, és ne csak arra számíts, hogy majd „jön valami jobb ajánlat”. Inkább legyen kisebb, de biztonságos áron az értékesítés.
3. Átláthatóság. A pénzügyi finanszírozás átláthatósága: sok eladó azt gondolhatja, hogy mi köze van neki ahhoz, és nem is érdekli, hogy milyen hitelt vesz fel a vevő, meg miből veszi meg a hirdetett ingatlanát, majd megoldja..Nem így van ez. Spiccen kell lenned, ha eladó vagy, hogy nehogy bent ragadj az eladási folyamatban a vevővel együtt, mert nyúlhat az egész folyamat, mint a rétestészta, meg az is lehet, hogy a végén nem lesz semmi az egészből, közben hónapok is elmehetnek.
Ezért is jó például egy olyan ingatlanközvetítő, aki hitelközvetítő is egyben és átlátja, hogy mennyire hitelképes a vevő egy kis beszélgetést követően.
Ha bérlő, vagy vevő hitelt használ, érdeklődj, milyen konstrukcióval, milyen bankban, mennyi az önereje és azt honnét teremti elő stb… Abban az esetben, ha nagy a kockázat arra, hogy nem fogja megkapni a hitelt, vagy elhúzódik a kiutalás, akkor lehet, hogy más vevőt kell keresned, főleg akkor, ha te is tovább lépsz, másik ingatlant veszel az eladás árából.
4. Pénzügyi Tartalékok és menekülési út: ha az ingatlan eladónak van másik befektetése, vagy tartaléka, és a vevő pénze nélkül is kitaudja pótolni a következő lakás megvételét, tehát nem feltétlenül van szüksége azonnal az eladandó ingatlan árára, akkor kevésbé kiszolgáltatott a vevőknek. Ha nincs, akkor legyen B-terv (pl. egy engedményes értékesítés, fizetési könnyítés, áthidaló hitel stb..).

Mit tegyél vevőként, ha aggódsz, hogy közeleghet egy Minsky-pillanat a lakáspiacon?

1. Ne vásárolj csak azért, mert „mindenki ezt csinálja” – a tömegpszichózis veszélyes. Mostanában egyébként a pánik vásárlás jellemző. Sokan azért gondolkodnak lakásvásárlásban, mert a további áremelkedéstől félnek és egy ingatlanvásárlásba menekülnek.
2. Figyeld a gazdasági jeleket – kamatok, infláció, munkanélküliség.
3. Vizsgáld meg a hitelképességedet őszintén – ne vállald túl magad.
4. Ellenőrizd a hitel konstrukcióját: fix kamatperiódus vagy változó? Ha változó és a kamat is emelkedhet, nagyobb a kockázat. De szerencsére már egyik sem jellemző a magyar hitel viszonyokra.
5. Számolj tartalékkal: legyen olyan pénzügyi tartalékod, amely lehetővé teszi, hogy a törlesztő részlet 20-30 %-kal történő emelkedése esetén is tudj fizetni.
6. Számolj azzal, ha netán talán megszűnnének az állami támogatásos konstrukciók és megemelnék azok hiteleinek a kamatát, vagy ki vezetnék a konstrukciót. Mondjuk én ezt nem tartom valószínűleg, de ki tudja. Annak idején az OTP hitellel is ez történt.
7. Helyválasztás és valós kereslet: olyan környéket válassz ingatlan vásárláskor, ahol a kereslet stabil (munkahely, jó infrastruktúra, szolgáltatások), ne olyan helyet, ahol csak spekulációra számítanak és egy esetleges szükséges gyors ingatlan értékesítéskor nehezen eladható az ingatlan.
8. Ne építs mindent az árnövekedésre: vásárolj úgy lakást, hogy ha az ár stagnál vagy enyhén csökken, akkor is biztonsággal tudod tartani az ingatlant, kiadni, vagy idővel eladni – ne csak arra számíts, hogy „én majd olcsón veszem, és gyorsan eladom drágán”.
9. Long-term szemlélet: ha hosszú távra veszed, és nem „5 év és gyors haszon” a cél, akkor kisebb az esélye, hogy rosszul jársz. A spekuláció nagyobb kockázat.
10. Kérj tanácsot becsületes szakértőtől – mint a becsuletesingatlanos.hu

Nemzetközi tanulságok: mi történt máshol az ingatlanpiacon?

A 2008-as amerikai ingatlanválság klasszikus Minsky-pillanat volt. Az emberek irreális hiteleket vettek fel, a bankok nem ellenőrizték a hitelképességet, az árak elszálltak – majd jött a zuhanás. A tanulság: a túlzott hitel és a spekuláció mindig visszaüt.
A 1997-es ázsiai válság, vagy a 2020 utáni kriptoőrület is hasonló mintázatot mutatott. A Minsky-pillanat nem csak az ingatlanpiacon jelenhet meg, de ott különösen fájdalmas, mert sok ember otthonáról van szó.

A magyarországi ingatlanpiaci válság 2008

Devizahitelek és túlfűtött hitelpiac

Magyarországon a 2000-es évek közepén jelentős hitelbővülés indult el: a devizaalapú hitelek aránya is nagymértékben nőtt.

A svájci frank- és euró-alapú hitelek közben folyamatosan növelték a kockázatot: az árfolyam-kockázat még nem volt mindenki számára egyértelmű.

Mik voltak a jelek hitel és ingatlanválság első jelei?

• A hitelfelvétel gyorsan nőtt, de az ingatlanárak reálértéken nem feltétlenül követték ezt az ütemet.

• A finanszírozási konstrukciók lazultak: magas LTV (hitel/fedezet arány), devizahitelek könnyű elérhetősége, alacsony induló törlesztő részletek.

• A devizaárfolyam-gyengülés hatására a törlesztőrészletek hirtelen növekedtek, sok adós számára vészesen magasra.

A pénzügyi válság hatásai Magyarországon

– Amikor a 2008-as nemzetközi pénzügyi válság hatásai eljutottak Magyarországra, a hitelpiac hirtelen szigorodott, a devizahitelek visszafizetése nehezebbé vált, sok adósnak az ingatlana piaci értéke alacsonyabb lett, mint a tartozása. A bankok nem adtak több hitelt, majd késöbb elkezdték az ingatlan árveréseket, végrehajtásokat is..

– Az ingatlanfejlesztések lelassultak, vagy megakadtak, az ingatlanközvetítők piaca is átrendeződött. bármilyen ingatlant nehéz volt eladni, megakadt a tű a lemezjátszón, csökkentek a lakásárak, eresztett az ingatlanlufi..

Közel lehetünk a magyar Minsky pillanathoz?

A magyar ingatlanpiac az elmúlt években hasonló mintázatot mutatott: gyors ingatlan áremelkedés, rekordhitelezés, állami támogatások, majd 2023–2024-ben lassulás, kamatemelések, csökkenő tranzakciószám.

A magyar jegybank már 2022-ben elkezdte a szigorítást, de a lakosság még mindig viszonylag nagy hitelállománnyal rendelkezik.

Ezért fontos, hogy ne csak az árakat nézzük, hanem a mögöttes kockázatokat is. És jelenleg pedig itt az Otthon Start Program, a nagy ingatlanár felfutás és most a vevők megtorpanása.

A lényeg, hogy a Minsky-pillanat nem valami rémisztő, egyszeri esemény, hanem a kapitalista gazdaság belső, visszatérő hibája.

Tudatos ingatlan vásárlóként és befektetőként annyit tehetsz, hogy megérted ezt a ciklust, és soha nem hagyod, hogy a pénzügyi döntéseid a Ponzi-kategóriába csússzanak.

Összegzés – A Minsky-pillanat az ingatlanpiacon

• A Minsky-pillanat az ingatlanpiacon azt a fordulópontot jelenti, amikor az árak mögötti finanszírozás sérülékennyé válik – hitel, spekuláció, túlzásba vitt optimizmus.
• Magyarországon a devizahitelek és a túlhitelezés jellegzetes előjelei voltak egy ilyen fordulatnak: a lakáshitel-állomány gyors bővülése, devizahitelek nagy aránya, árfolyam- és kamatkockázatok. Szerencsére az MNB már jobban szabályozza a hitelezést, azonban rendre lazítanak, mint pl. A 10% önerő esetében.
• Eladóknak és vevőknek egyaránt fontos, hogy felismerjék a jeleket, és tudatosan lépjenek: reális ingatlan árazás, tartalékok, átlátható finanszírozás.
 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

A hely, a hely és a hely – Mi a helyszínelmélet és miért a hely a legfontosabb ármeghatározó az ingatlanpiacon? 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Mit jelent a Minsky-pillanat: Amikor az Ingatlanpiac kártyavárként omlik össze! bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Meddig él egy lakás? – Életciklus elmélet az ingatlanpiacon, ahogy még nem hallottad

Ingatlan életciklus – Így Változik az Ingatlanod értéke és állapota az évek során

Miért fontos számodra az ingatlan életciklusa?

Ha ingatlant birtokolsz, vagy lakás vásárlásra készülsz, akkor ez az egyik legfontosabb dolog, amit tudnod kell: az ingatlanod értéke nem állandó. Úgy működik, mint egy görbe – van, amikor emelkedik, van, amikor csúcson van, és van, amikor sajnos lefelé kanyarodik. De ami a jó hír: ha érted ezt a folyamatot, akkor mindig egy lépéssel előrébb jársz másoknál.

Egy ingatlan – akár egy lakás, akár egy irodaépület – nem statikus, hanem folyamatosan változik idővel. Az életciklus-elmélet pont ezt írja le: az ingatlan hogyan születik meg, hogyan fejlődik, majd hogyan kopik, öregszik és végül hogyan változik vagy tűnik el a piacon. Ha ezt érted, sokkal okosabban tudsz majd dönteni ingatlanbefektetésről, lakás vásárlásról, vagy eladásról.

Gondolj az ingatlanra úgy, mint egy élő dologra. Van születése (amikor megépül), van virágkora (amikor csúcsértéken van), és van öregedése is (amikor elhasználódik). Ez a teljes folyamat az, amit ingatlan életciklusnak nevezünk.

Az életciklus elmélet három nagy dologra ad választ:

• Mikor éri el az ingatlanjaid a legnagyobb értékét?
• Mikor kell beruháznod korszerűsítésbe, vagy felújításba?
• Mikor a legjobb időpont eladni, vagy éppen vásárolni?

Ebben a részletes útmutatóban megmutatom neked, hogyan változik egy ingatlan értéke, állapota és funkciója az idő múlásával, és ami még fontosabb – hogyan használhatod ezt a tudást a javadra.

Mutatom neked az ingatlan életciklusának minden lényeges szakaszát egyszerű, közvetlen nyelven – hogy ne csak értsd, de használd is ezt a tudást!

Mi is az ingatlan életciklus-elmélet?

Az ingatlanok életciklus-elmélete két fő területen értelmezhető:

1. Az egyes ingatlanok (épületek) életciklusa: Ez a fizikai és funkcionális élettartamát, valamint a hozzá kapcsolódó tevékenységeket öleli fel.

2. Az ingatlanpiac (gazdasági) ciklusai: Ez a tágabb piaci trendekre, az árak és a kínálat ingadozására vonatkozik.

Az ingatlanokra vonatkozó életciklus-elmélet az ingatlanpiac és az egyes ingatlanok fejlődési és változási folyamatait írja le időbeli szakaszokon keresztül. Ez a modell általában több fázist különít el: a beruházás vagy fejlesztés időszaka, amikor az ingatlan megépül és bekerül a piacra, majd az üzemeltetés és fenntartás időszaka, amikor az ingatlan használatban van.

Egyes életciklus-modellek az ingatlanpiac egészének ciklikus változását is vizsgálják, ahol az expanziós szakaszt recesszió, majd stabilizáció követi, a piac kereslet-kínálati, finanszírozási, ár- és bérleti díj változásaival együtt.

Az életciklus elemzés néha magába foglalja az ingatlan környezeti teljesítményének és fenntarthatóságának vizsgálatát is, például életciklus-elemzéssel (LCA), amely az épület teljes életciklusára fókuszál a környezeti hatások értékelésében. Az életciklus-elmélet segíthet döntéshozatalban, például abban, hogy mikor érdemes ingatlanbefektetésbe beszállni vagy mikor várható piacforduló.​

Röviden: az ingatlan életciklus-elmélet bemutatja az ingatlanfejlesztés, használat, karbantartás és piac változásainak szakaszait, ezzel támogatva a piac és ingatlanok jobb megértését és értékelését időben. Ez a modell fontos szerepet játszik a befektetési döntések, ingatlanfejlesztés és fenntarthatósági elemzések területén.

Az ingatlan életének hat főbb szakasza

1.Tervezés és fejlesztés – Az álmok időszaka
Ez az a fázis, amikor az ingatlan még csak ötlet. Ilyenkor történik:

Mit látsz ebben a szakaszban:

• Helyszín kiválasztása (itt már eldől sok minden!)
• Engedélyek beszerzése (ez sokszor fájdalmas folyamat)
• Tervezés minden részlete
• Az építkezés megkezdése
• Ami fontos, hogy tudd: Ebben a szakaszban még egy fillér bevételed sincs, viszont a költségek csak mennek és mennek. A kockázat itt a legnagyobb – ezért olyan magas a haszonkulcs sikeres fejlesztőknél. Ha rosszul választasz helyszínt, vagy nem jól időzítesz, megéghetsz.
• Ingatlan befektetői tipp: Ebben a fázisban csak akkor szállj be, ha van tartalék tőkéd és bírod idegekkel a bizonytalanságot. Ebben a fázisban van a legtöbb összeveszés és válás tapasztalatom szerint, mert hatalmas lehet a feszültség..De ha jól csinálod, itt lehet a legtöbb pénzt keresni.

Ez az első állomás, amikor eldől, hogy hol és milyen ingatlan lesz. A beruházó kiválasztja a helyszínt, tervez, épít, majd az ingatlan elkészül. Itt még minden friss és vonzó, hiszen új, modern, használatra kész épület születik. Fontos, hogy ebben a fázisban van óriási lehetőség, de nagy a kockázat is.

2. Bevezetés és indulás – A kínlódós időszak
Most már áll az épület, de még nem megy magától. Ez az a szakasz, amikor:

Jellemzők:

• Elkészült az ingatlan, lehet rá költözni vagy bérlőt keresni
• Még nincs tele, folyamatos a bérlőkeresés
• Sok pénzt költesz marketing tevékenységre
• A cash flow még negatív vagy csak alig pozitív

Mit látsz a gyakorlatban: Ha lakóparkról van szó, akkor az első lakók beköltöznek, de még üres lakások vannak. Ha bérházról, akkor még csak 40-50% a kihasználtság. Az első 1-2 év kritikus – ekkor derül ki, hogy jó helyen építkeztél-e.

Befektetői tipp: Ebben a fázisban légy türelmes! Sokan pánikba esnek és túl hamar adják fel. Adj időt a piacnak, hogy megismerje az ingatlanjaid.

3. Ingatlan használat és működés – a „fénykor” időszaka

Miután az ingatlan elkészült, jön a következő szakasz: használat, bérbeadás, vagy eladás. Itt az ingatlan a legtöbb értéket képviseli, hiszen új, jól működik, és keresik a piacon. Ez az az időszak, amikor a tulajdonosok számára a hozam a legjobb, hiszen sok bérlő, vagy vásárló akad.

Növekedés – Itt Kezd Kifizetődni a Dolog
Ez az első igazán jó időszak. Most már látszik, hogy működik a dolog:

Mit tapasztalsz:

• A kihasználtság szépen emelkedik (70-80-90%)
• A bérleti díjakat már optimalizálhatod felfelé
• Kezd pozitívba fordulni a cash flow
• Az ingatlan piaci értéke szépen nő

Gyakorlati példa: Vegyél egy új társasházat Budapesten. Az első évben talán 60%-os a kihasználtság, de a második évben már 85%, a harmadikban pedig 95%. Eközben a bérleti díjakat is megemelheted 5-10%-kal évente. Ez az az időszak, amikor el tudod hinni, hogy jó döntést hoztál.

Befektetői tipp: Most érdemes a marketingre fordított pénzed csökkenteni és inkább a minőség fenntartására fordítani. Az elégedett bérlők a legjobb marketing!

4. Érettség és Stabilizáció – A Zsebpénz Gépezetted Csúcsa
Ez a szakasz a legjobb. Komolyan. Ez az, amiről álmodtál, amikor bevágtad magad az ingatlanbizniszbe:
Jellemzők:

• Szinte 100%-os kihasználtság
• Stabil bérleti díjak és bevételek
• Teljesen kiszámítható kiadások
• Maximum profit
• Az ingatlan értéke a csúcson vagy nagyon közel ahhoz

Mit jelent ez a gyakorlatban: Havonta ugyanaz az összeg csöppen be, tudod, mire számíts. A bérlők régóta ott vannak, nincsenek váratlan meglepetések.

Ez az az időszak, amikor viszonylag keveset kell foglalkoznod az ingatlannal, mégis szép profitot hoz.
Mennyit tart ez a szakasz? Függ az ingatlan típusától és a karbantartástól, de általában 10-20 évig is eltarthat. Lakóingatlanok esetében hosszabb, kereskedelmi ingatlanoknál rövidebb lehet.

Befektetői tipp: Ne légy telhetetlan! Ez az az időszak, amikor sokan azt hiszik, örökké így megy tovább. NEM. Készülj fel arra, hogy jön a következő fázis, és tegyél félre pénzt a felújításra.

5. Az ingatlan öregedése és karbantartás

Ahogy telik az idő, egy épület kopik, állaga romlik. Itt jönnek képbe a karbantartások, felújítások, hogy megőrizzék vagy akár növeljék az értékét. Érdemes időben foglalkozni ezzel, különben az ingatlan veszíthet vonzerejéből, és a piaci helyzete romolhat.

Hanyatlás – Amikor elkezd csúszkálni lefelé az ingatlan állapota és értéke
Ez az a pont, amikor el kell kezdened aggódni. De ne ess pánikba – ez természetes folyamat, és van rá megoldás:

Mi történik:

• Az épület fizikailag és funkcionálisan is elavul
• Csökken a versenyképesség (újabb, modernebb ingatlanok jelennek meg)
• Emelkednek a karbantartási költségek (minden gyakrabban romlik el)
• A bérlők elégedettsége csökken
• Kezd esni az ingatlan értéke

Figyelmeztető jelek, hogy itt vagy:

• Egyre nehezebben találsz bérlőt
• A bérlők gyakrabban panaszkodnak
• Látod, hogy a környéken lévő új épületek kedvezőbb áron kínálnak jobb minőséget
• A karbantartási számlák egyre magasabbak

Mekkora lehet az értékvesztés? Ez nagyon változó, de számolhatsz azzal, hogy évente 2-5% közötti értékcsökkenéssel ebben a szakaszban. Ha nem avatkozol közbe, akár 20-30% értéket is elveszíthetsz 5-10 év alatt.

Befektetői tipp: Ez a döntés ideje! Felújítasz, eladod vagy átépíted? A válasz függ a helyszíntől, a pénzügyi helyzetedtől és a piaci viszonyoktól.

6. Megújulás vagy megszűnés – A végső döntés

Ez a szakasz az igazság pillanata. Három utad van:

A) Renováció és Revitalizáció
Mit jelent: Alapos felújítás, korszerűsítés – az ingatlan új életciklust kezd.
Mikor éri meg:

• Jó a helyszín (központ közelében, fejlődő városrészben)
• Az épület szerkezete még jó
• Van rá pénzed vagy könnyű hitelhez jutnod
• A piacon van kereslet modernebb ingatlanok iránt

Mire számíts: Egy alapos felújítás után az ingatlan gyakorlatilag visszaugorhat a növekedési vagy érettségi szakaszba. Az értéke akár 30-50%-kal is nőhet a jó helyen és jól kivitelezett munkával.

B) Funkció Váltás (Átépítés)
Mit jelent: Megváltoztatod az ingatlan használatának módját.

Gyakorlati példák:
• Irodaház átalakítása lakásokká
• Régi gyárépület loft lakásokká alakítása
• Bérház hotelként való hasznosítása

Mikor érdemes: Ha a környék és a piaci igények megváltoztak. Például: korábban irodanegyed volt, de most inkább lakóövezet az igény.

C) Bontás és Újraépítés

Mit jelent: Az épület lebontása és teljesen új ingatlan építése a telken.

Mikor jön szóba:
• Az épület annyira rossz állapotban van, hogy a felújítás drágább lenne, mint az újraépítés
• Megváltozott az építési szabályozás és most többet lehet építeni a telekre
• Olyan területen vagy, ahol óriási az értéknövekedés (belváros, Duna-part stb.)

Pénzügyi realitás: Ez a legdrágább opció, de a legjövedelmezőbb is lehet hosszú távon. Egy belvárosi telken akár többszörösére is nőhet az érték új építéssel.

Mi befolyásolja az ingatlan életciklusát?

Fizikai tényezők – Amit az építőipari minőség határoz meg
Az építési minőség:

• Egy jó minőségű épület életciklusa akár 100+ év is lehet
• Egy silány építésű panel 40-50 év után már kritikus állapotban lehet
• A használt anyagok minősége meghatározó

A karbantartás színvonala: Ez óriási különbséget tud tenni! Egy gondosan karbantartott 50 éves épület jobb állapotban lehet, mint egy elhanyagolt 20 éves.
Mit tehetsz érte:

• Rendszeres karbantartási ütemterv (ne várj, amíg beázik!)
• Megelőző javítások (mindig olcsóbb, mint az utólagos tűzoltás)
• Minőségi anyagok használata felújításkor

Technológiai elöregedés: Ez ma gyorsabb, mint valaha. Gondolj bele:

• 20 éve még mobilnet sem volt az épületekben
• 10 éve még nem volt divat az okos otthon
• Ma már elvárás a gyors internet, klíma, modern fűtés

Lakáspiaci tényezők – Amit nem igazán tudsz befolyásolni

Kereslet-kínálat változása: Ha hirtelen sok új lakás épül a környéken, a tied értéke csökkenhet.
Ha viszont fejlődik a városrész, minden ingatlan értéke nő.

Gazdasági ciklusok:

• Fellendüléskor gyorsabban halad át az ingatlan az életciklusán
• Válságban lelassul minden, hosszabb a hanyatlási szakasz is

Demográfiai változások: Magyarországon például egyre kevesebb a fiatal és egyre több az idős ember. Ez befolyásolja, milyen típusú ingatlanokra van, lesz kereslet.

Jogi és szabályozási tényezők – A váratlan fordulatok az ingatlan életében

Építési előírások változása: Új energetikai követelmények jöhetnek, ami drágítja a hanyatló épületek fenntartását, vagy felújítását.

Városrendezési tervek: Ha a te utcádat hirtelen átzónázzák, az lehet áldás, vagy átok is. Figyelj rá, mi történik a környéken!

Adózási változások: Az ingatlanadó, a bérleti díjak adózása – mind befolyásolják az ingatlan befektetéseid jövedelmezőségét.

Mennyi egy ingatlan életciklusa évben számolva?

Ez sok mindentől függ, de itt vannak a tapasztalati értékek, de legyél figyelemmel arra, hogy ezek körülbelüli értékek:

Lakóingatlanok:

• Családi ház (jó minőség): 80-120 év
• Panellakás (eredeti állapot): 40-60 év
• Panellakás (felújított): akár 80-100 év
• Tégla társasház: 60-100 év

Kereskedelmi ingatlanok:

• Bevásárlóközpont: 30-40 év (gyorsabb a technológiai elavulás)
• Irodaház: 40-60 év
• Ipari épület: 30-50 év

Ami meghosszabbítja az életciklust:

• Rendszeres karbantartás (+20-30%)
• Időszakos modernizálás (+30-50%)
• Jó alapozás és szerkezet (+50-100%)

Az ingatlan életciklus és a fenntarthatóság

Manapság egyre fontosabb, hogy az ingatlanokat ne csak hasznosítsuk, de környezettudatosan is közelítsük meg. Az úgynevezett életciklus-elemzés (LCA) segít feltérképezni az épület teljes környezeti terhelését attól kezdve, hogy milyen anyagokat építettek be, egészen a használatát és bontását is beleértve. Minél jobban értjük ezt, annál tudatosabban építhetünk, tarthatunk karban vagy újíthatunk fel.

Mire jó az ingatlan életciklus elmélet neked, a hétköznapi embernek?

Ha érted az ingatlan életciklusát, könnyebben választhatod ki a megfelelő ingatlant, és időben megértheted, mikor érdemes vásárolni, eladni vagy felújítani. Nem kell várnod a következő nagy árrobbanásra, mert felismerheted a piaci jeleket, és jobb döntéseket hozhatsz ingatlanügyeidben.

Hogyan használd az életciklus tudást a gyakorlatban?

Ha ingatlan befektető vagy – Mikor vegyél, mikor adj el?

A legjobb lakás vételi időpontok:

1. A bevezetési szakasz vége: Itt már látod, hogy működik a dolog, de még nem csúcs az ár.
2. A hanyatlás elején: Ha van pénzed és tudásod felújítani, akkor itt vannak a legjobb alkuk. Vásárolj olcsón leromlott ingatlant jó helyen, újítsd fel, teremts értéket, bővíts, darabolj és profitálj!
3. Gazdasági válság idején: Mások pánikban eladnak – te vedd meg türelemmel, és várd ki a következő lakáspiaci ciklust.

A legjobb lakáseladási időpontok:

1. Az érettség csúcsán: Amikor már maximum kihasználtságon vagy, de még nem látszanak a hanyatlás jelei.
2. A növekedési szakasz végén: Mielőtt beáll a stagnálás, már látszik, hogy szép profitot hoztál ki belőle.
3. Amikor nagy beruházást kellene tenned: Ha közeledik a nagy felújítás, de neked nincs kedved vagy pénzed hozzá – add el valakinek, akinek van és legyen az ő gondja, vagy renováció után az ő haszna.

Ha ingatlan fejlesztő vagy – Időzítés a Kulcs

Mikor kezdj új lakás projektet:

• Gazdasági fellendülés elején (olcsóbbak az anyagok, a kereslet növekedni fog)
• Ha látod, hogy egy területen indul a fejlődés (metróvonal, bevásárlóközpont stb..épül)
• Amikor a konkurencia még nem ébredt rá a lehetőségre

Mikor várj még:

• Ha már sok a kínálat
• Gazdasági válság kellős közepén (nehéz eladni az elkészült lakásokat)
• Ha bizonytalan a szabályozási környezet

Ha ingatlan üzemeltető vagy – Karbantartási Stratégia

A karbantartási költségvetésed: Számolj úgy, hogy az ingatlan bevételének 15-25%-át tedd félre karbantartásra. Fiatal ingatlannál kevesebb, idősebbnél több.

Mikor újíts fel a lakást, ingatlant:

• Kisebb felújítások: 5-7 évente (festés, apróbb javítások)
• Közepes felújítás: 10-15 évente (fürdők, konyhák modernizálása)
• Nagy felújítás: 20-30 évente (tető, homlokzat, közös helyiségek)

Ne spórolj: Ami biztonságot és komfortot érint, abban ne alkudj! Egy jó állapotú ingatlan magasabb bérleti díjat hoz és tovább marad az érettségi szakaszban.

Praktikus tanácsok minden ingatlan tulajdonosnak

1. Tervezz előre!
Ne csak az éves költségvetésedet tervezd meg, hanem készíts egy 10-20 éves karbantartási tervet is. Tudd, mikor fog kelleni:
• Tetőfelújítás
• Homlokzat festés
• Fűtés csere
• Nyílászáró csere
2. Kövesd a lakás piacot!
Ne csak a saját házadat / lakásodat nézd! Figyelj arra:
• Mi épül a környéken?
• Mennyiért adnak el hasonló ingatlanokat?
• Milyen új igények jelennek meg a bérlőknél?
3. Ne várj, amíg leromlik a lakás!
A karbantartásra költött 1000 Ft sokkal többet ér, mint a felújításra költött 5000 Ft később.
A megelőző karbantartás mindig olcsóbb!
4. Tanulj másoktól!
Nézz körül a környékeden – mely épületek tartották meg az értéküket, melyek estek vissza?
Mit csináltak másképp a tulajdonosaik?
5. Legyél rugalmas!
Ha látod, hogy a lakáspiac változik (például irodából inkább lakásigény van), merj alkalmazkodni. Ne ragaszkodj mereven az eredeti tervhez.

Pénzügyi megtérülés az életciklus tükrében
Mikor hozza vissza a pénzedet az ingatlan?

Tipikus megtérülési idők bérleti célú ingatlanoknál. Vedd figyelembe, hogy ezek becsült adatok:

• Budapest belváros: 15-25 év
• Budapest külső kerületek: 20-30 év
• Vidéki nagyvárosok: 18-28 év
• Kistelepülések: 25-35+ év

Mit jelent ez: Ha egy lakást most vettél befektetésnek, akkor kb. ennyi idő alatt térül meg kb. a vételár a bérleti díjakból (feltéve, hogy közben nem történik semmi extra).

Az értéknövekedés plusz haszon: A fenti időket tovább rövidíti, hogy közben az ingatlan értéke is nő (jó esetben). Egy jól választott lakás értéke 10 év alatt akár 50-100%-kal is nőhet, de persze csökkenhet is..

Mikor érdemes eladni vs. Megtartani a lakást?
Add el, ha:

• Elérted a maximális értéknövekedést (érettség csúcs)
• Nagy felújítás kellene, de nincs hozzá kedved/pénzed
• Jobb befektetési lehetőséget látsz máshol
• Változik a környék és előre láthatóan romlik (például gyárakat, vagy zajos utakat építenek a közelbe)

Tartsd meg a lakást, ha:

• Stabil cash flow-d van belőle
• Fejlődik a környék
• Az életciklus még előtted van (új vagy felújított ingatlan)
• Nincs jobb alternatívád a pénz befektetésére

Gyakori hibák, amiket kerülj el!

1. Az „építsd fel és hagyd magára” Hiba
Sokan azt hiszik, ha egyszer megépült az ingatlan, akkor már kész. Ez a legnagyobb tévedés! Az ingatlan folyamatos figyelmet igényel.
Megoldás: Legalább évente járd körbe az ingatlanjaid, készíts állapotfelmérést.
2. A túl későn felújítás Hibája
Várnak, várnak, várnak… és amikor már beavatkoznak, akkor már akkora a lemaradás, hogy rengeteg pénzbe kerül.
Megoldás: Inkább végezz kisebb felújításokat rendszeresen, mint egy nagy rohamot 20 év múlva.
3. A Hype vásárlás Hibája
Amikor mindenki vásárol (ingatlan boom), akkor ugranak be. Ez általában akkor van, amikor már az életciklus csúcsán vannak az árak.
Megoldás: Légy türelmes! A legjobb vételek akkor vannak, amikor mások nem mernek vásárolni, eladni akarnak. André Kostolany tőzsdeguru szerint, „Amikor vér folyik az utcákon”.. Úgy is lehet mondani, hogy, amikor készülsz az Atomháborúra, akkor vegyél ingatlant. Ha lesz atomháború, akkor úgyis mindegy, ha meg nem, akkor jól járhatsz..
4. A lokáció figyelmen kívül hagyása
Jó állapotú ingatlant vesznek rossz helyen. Bármennyire szép egy ház, ha rossz helyen van, az életciklusa rövid lesz.
Megoldás: Lokáció, lokáció, lokáció! Hely, hely és hely! Inkább kisebb, rosszabb állapotú ingatlan jó helyen, mint fordítva.
5. A „Mindig csak emelkedik az Ár” Hiba
2008 megmutatta, hogy nem igaz. Az ingatlanárak is csökkenhetnek, néha évekig. Egyébként akkoriban 2008 előtt légy erős én is ezt hittem, mind az ingatlanok, mint a részvények terén.
Megoldás: Számolj mindig a legrosszabb esettel is. Ne építs rá az üzleti tervedet, hogy „majd eladod drágábban, vagy többször is rágd át a pénzügyeket, mert vízió és remény nélkül sem lehet élni, csak búbánatosan, tehát kell vízió és terv”.

Gazdasági trükkök az ingatlan életciklusban: Hogyan fizessen vissza a befektetésed?

Pénzügyileg az egész ciklus egy nagy cashflow-játék. Az építésnél költekezel előre, aztán jön a hozam: bérleti díj, értékemelkedés, vagy saját használat. Használd a nettó jelenérték (NPV) számítását – egyszerűen: ha a felújítás költsége alacsonyabb, mint az új építésé, akkor beéri. Magyarországon az ingatlanpiac ciklikus: 2008-as válság után tanultuk meg, hogy a stabil lokációk (pl. főváros és környéke, megyeszékhelyek, nagy városok) jobban bírják a vihart.

Példa: Befektetőként?
Nézd a ROI-t (return on investment): egy jól kezelt ingatlan kb. 5-6%-os éves hozamot ad, ami kis kamatok esetén jobb, mint a banki kamat. Tippek: diverzifikálj (ne csak egyet vegyél).

Vissza a -ROI-hoz mit is jelent: (Return on Investment) jelentése befektetésarányos megtérülés, és egy pénzügyi teljesítménymutató, amely megméri egy befektetés jövedelmezőségét a költségeihez viszonyítva. Segít megállapítani, hogy egy befektetés, projekt vagy kampány mennyire volt nyereséges, és a pénzügyi döntéshozatalban is kulcsszerepet játszik.  A ROI azt mutatja meg, hogy a befektetett pénz mekkora nyereséget termelt. Ez lehet a marketingkampányok, üzleti projektek vagy egyéb pénzügyi befektetések értékelésének alapja. 
A ROI képlete: ROI (%) = (Nettó nyereség / Befektetett tőke) x 100.

Zöld körforgás az ingatlanoknál: Hogyan legyél te a fenntartható tulajdonos?

Ma már nem elég, ha az ingatlanod szép – legyen zöld is! A körforgásos modell azt jelenti: ne dobj ki, hanem alakíts át. Például egy régi tető helyett napelemeket, vagy egy elhagyatott pincéből közösségi teret. Ez nemcsak csökkenti a hulladékot (Magyarországon évente tonnákkal több építési törmelék keletkezik, mint kéne), hanem támogatásokkal olcsóbb.

Képzeld el: a lakásod „újrahasznosítása” nem csak a Földnek jó, hanem neked is – alacsonyabb rezsi, magasabb eladási ár. Itthon az EU-s direktívák (mint az energiatanúsítvány) kötelezővé teszik ezt, de te légy előrébb! Kezdd kicsiben: szelektív hulladékgyűjtés a felújításkor, vagy fák ültetése a kertbe. Így az életciklusod nem lineáris vég, hanem végtelen kör – és büszke lehetsz rá.

Lakáspiaci ciklusok: a nagy kép az ingatlanpiacon

Nem csak az egyes ingatlanoknak van életciklusa, hanem a teljes ingatlanpiacnak is. A lakáspiac is megy fel és le – van bővülés (amikor az ingatlanok iránt nő a kereslet, a lakás árak emelkednek), majd lejtmenet (amikor csökken a kereslet, nő a kínálat, és az árak esnek).

Például expanziós időszakban sokan vásárolnak, olcsóbb a finanszírozás, nagy a bizalom. Ehhez jön a recesszió, mikor már kevesebb vevő van, nő a kiadatlan lakások száma, majd végül a stabilizáció, amikor a piac kiegyensúlyozódik és lassan növekedésnek indul.

Ingatlanpiaci Ciklusok (Gazdasági Értelemben)

Ez az elmélet a tágabb gazdasági és piaci erők által vezérelt, ismétlődő mintákat írja le az ingatlanpiacokon. Gyakran nevezik ingatlanpiaci ciklusnak is.

Főbb Szakaszok (Négyfázisú Modell)
Az ingatlanpiacot jellemzően négy gazdasági fázisra bontják:

1. Helyreállás (Recovery): A recesszió utáni mélypont utáni fázis. A kihasználtság alacsony, az új építkezések szünetelnek. A bérleti díjak stagnálnak. A befektetők ekkor találhatnak jó üzleteket.
2. Expanzió/Bővülés (Expansion): A piac egészségesebbé válik. A kereslet nő, a kihasználatlanság csökken, az árak és bérleti díjak emelkednek. Az új építkezések beindulnak, a gazdaság erősödik.
3. Túlkínálat/Hyper Supply (Hyper Supply): A bőséges építkezési aktivitás következtében a kínálat meghaladja a keresletet. Bár még az árak emelkedhetnek, a kihasználatlanság elkezd nőni, és a bérleti díjak növekedése lelassul.
4. Recesszió (Recession): A piac eléri a csúcsot, majd az árak és a bérleti díjak csökkenni kezdenek, az új építkezések leállnak. A gazdasági visszaesés jelei mutatkoznak.

Jelentősége a Befektetők Számára
A piaci ciklus ismerete segíti a befektetőket a stratégiai döntéshozatalban:

• Időzítés: Meghatározható, mikor érdemes ingatlant vásárolni, eladni, fejleszteni, vagy felújítani (pl. a helyreállási fázis ideális a vásárlásra, az expanzió a profit realizálására).
• Kockázatkezelés: Felkészülés a várható piaci változásokra (pl. a túlkínálat fázisa jelezheti az eladások idejét).
Az életciklus-elmélet mind az egyedi ingatlanok, mind a piaci ciklusok szempontjából alapvető keretet biztosít az ingatlanok gazdasági és fizikai sorsának megértéséhez és kezeléséhez.

Összefoglalás – A legfontosabb tanulságok – Meddig él egy lakás? – Életciklus elmélet az ingatlanpiacon, ahogy még nem hallottad

Ha végigolvastad ezt a cikket, akkor most már tudod:

✅ Az ingatlanok élnek, változnak, van életciklusuk – nem örök értékek, figyelmet igényelnek
✅ Hat fő szakasz van – mindnek megvan a maga jellemzője és lehetősége
✅ A karbantartás meghosszabbítja az értékes időszakot – érdemes belefektetni
✅ A vásárlás/eladás időzítése óriási különbségeket okoz – ne a hype-ban dönts
✅ Egy ingatlan életciklusa kb. 50-100 év – de ez erősen függ a minőségtől és karbantartástól
✅ A megtérülés ideje kb. 15-35 év – de a lokáció sokat számít
✅ Minden szakasznak megvan a helyes stratégiája – ami működik a növekedésben, nem feltétlenül jó az érettségben

Remélem, hogy ez az útmutató segített jobban megértened, hogyan működik az ingatlan életciklus, és hogyan tudod ezt a tudást használni a javadra. Ha bármilyen kérdésed van, vagy konkrét helyzetedről szeretnél beszélni, keress nyugodtan!

Ne feledd: Az ingatlan nem csak tégla és vakolat – ez egy élő befektetés, ami folyamatos figyelmet és bölcs döntéseket igényel.
De ha jól csinálod, akkor évtizedekig stabil jövedelmet és értéknövekedést hoz! 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

A hely, a hely és a hely – Mi a helyszínelmélet és miért a hely a legfontosabb ármeghatározó az ingatlanpiacon? 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Meddig él egy lakás? – Életciklus elmélet az ingatlanpiacon, ahogy még nem hallottad bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

 A hely, a hely és a hely – Mi a helyszínelmélet és miért a hely a legfontosabb ármeghatározó az ingatlanpiacon?

Ismerkedj meg az ingatlanpiac első számú törvényével!

Miért a hely az alap az ingatlanban? Mert megváltoztathatatlan.

Mindent meg tudsz változtatni egy ingatlanon: a konyhát, a fürdőt, a fűtést, még a falakat is mozgathatod (persze engedéllyel). De egyet nem: ahol van, ott van. Pont. Ezt a tényezőt veszi alapul minden okos és előrelátó ingatlan befektető. A hely állandósága teszi az ingatlant kivételezett befektetéssé.

A hely, a hely és a hely – Mi a helyszínelmélet és miért a hely a legfontosabb ármeghatározó tényező az ingatlanpiacon?

Mi az a helyszínelmélet? Kezdjük a közgazdasági alapoknál

Mielőtt belevágnánk a magyar ingatlanpiac őrületeibe, álljunk meg egy pillanatra, és nézzük meg, hogy mi is az a helyszínelmélet.
A helyszínelmélet (angolul location theory) egy közgazdasági elmélet, ami azt vizsgálja, hogy miért települ egy gazdasági tevékenység, vállalkozás, vagy akár lakóhely éppen oda, ahova települ. Egyszerűbben fogalmazva: miért éri meg valakinek pont azon a helyen élni, dolgozni, vagy üzletet nyitni, ahol van?

Ez az elmélet nem tegnap született. A gyökereit Johann Heinrich von Thünen, egy porosz földbirtokos fektette le 1826-ban „Der isolierte Staat” (Az elszigetelt állam) című művében. Von Thünen mezőgazdasági földterületeket vizsgált, és arra jutott, hogy a piachoz (városhoz) való távolság határozza meg, hogy milyen terméket érdemes termelni.

A Thünen-modell lényege: minél közelebb vagy a központhoz (városhoz, piachoz), annál értékesebb a föld, mert alacsonyabbak a szállítási költségek. Ezért a város körül koncentrikus körökben helyezkednek el a különböző mezőgazdasági tevékenységek – a legközelebb a romlandó áruk (zöldség, gyümölcs), távolabb a gabona, még távolabb az állattenyésztés.

Később William Alonso alkalmazta ezt a gondolatot a városi területekre, megalkotva az ajánlati földjáradék görbét (bid rent curve). Eszerint a különböző földhasználatok (lakás, kereskedelem, ipar) versenyeznek a központi területekért, ahol a legjobb az elérhetőség. A kereskedelmi cégek fizetik a legtöbbet a központi üzleti negyedben (CBD), utánuk jönnek a lakások (ahol a rövidebb ingázásért többet hajlandóak fizetni), majd kint a külső gyűrűkön az ipar és a mezőgazdaság. Ezért vannak a belvárosban magas, sűrű épületek – mert a drága földön az épület magasságával „pótolják” a területet, azaz tőke/föld arányt optimalizálnak.

Kérdezed? Mit kezdjek ezzel a helyszínelmélettel, ha ingatlant akarok venni?”

Nos, itt jön a szépség: ez az elmélet tökéletesen működik ingatlanokra is. A lényeg ugyanaz marad: minél közelebb vagy a „központhoz”, vagy egy jó, keresett helyhez (legyen az munkahely, szolgáltatások, szórakozás, infrastruktúra), annál többet ér az ingatlan négyzetmétered.

Egyszerűbben: nem mindegy, hol van az ingatlan. Ugyanaz a családi ház, lakás, ingatlan teljesen más árat érhet a belvárosban, a külvárosban, vagy egy vidéki kisvárosban, vagy éppen egy kis, távoli faluban.
A közgazdaságtan szerint a helyszín értékét azok a tényezők alakítják, amelyek az adott környezethez kötődnek.

A modern helyszínelmélet szerint az ingatlanok értékét az alábbi tényezők befolyásolják legfőképpen:

• Elérhetőség – Mennyire könnyen lehet megközelíteni a munkahelyeket, iskolákat, szolgáltatásokat, boltokat stb..
• Infrastruktúra: Van-e közlekedés, internet, közmű, egészségügyi ellátás?
• Gazdasági aktivitás: Milyen munkahelyek, vállalkozások, beruházások vannak a közelben?
• Vonzerő – milyen a környezet, van-e park, jó kilátás, kulturális értékek. Mennyire vonzó a környék életminőség, biztonság, közösség szempontjából? A környék társadalmi összetétele és presztízse.
• Költségek – mennyibe kerül ott élni (közlekedés, rezsi, szolgáltatások)

A helyszínelmélet tehát nemcsak térképen létezik – hanem az ingatlan négyzetméterárban, a keresletben, a hozamban és abban, hogy egy lakás mennyi idő alatt talál gazdára.

És ez nemcsak elmélet. Ez kemény valóság, amit minden nap tapasztalsz, ha ingatlant keresel.

Infrastruktúra és elérhetőség – A láthatatlan ingatlan érték

A helyszínelmélet egyik kulcsa az elérhetőség. Nem mindegy, hogy egy lakásból 15 perc alatt elérsz-e a belvárosba, vagy 45 percet, 1 órát is zötykölődsz egy ritkán járó buszon. A közlekedés, a szolgáltatások, az oktatás és az egészségügy stb..mind beárazódnak az ingatlanok árába.

A brutális valóság: ugyanaz a lakás, kb. háromszoros ár

Na, most képzeld el ezt a jelenetet: két teljesen azonos lakás. Mindkettő 60 négyzetméter, kétszobás, liftes házban, panelprogramos, szépen felújított. Az egyik Budapesten van, a másik egy kisebb vidéki városban. És most jön a poén: az egyik kb. háromszorosába kerül a másiknak. Igen, jól olvastad. kb. HÁROMSZOROSÁBA.

Nem tévedés, nem elgépelés, hanem brutális valóság. A külső, illetve a belvárosi és budai kerületek között akár háromszoros az árkülönbség, de ez még semmi ehhez képest, ha Budapest bizonyos kerületeit összevetjük vidéki városokkal.

De miért van ez? Miért fizetnél többet ugyanazért a négyzetméterért csak azért, mert máshol van?

Üdvözöllek a helyszínelmélet varázslatos (és néha kegyetlen) világában az ingatlanpiacon!
A legendás „hely, hely, hely” szentháromság az ingatlanpiacon!

Biztos hallottad már ezt a mondást ingatlanosok szájából. De komolyan, ez nem csak egy ügyes marketing szlogen.

Ez az ingatlanpiac első számú törvénye.

Az egyik legfontosabb tényező, ami jelentős hatással van az ingatlan értékére, az annak helyszíne, vagyis az elhelyezkedése.

Az ingatlan helye befolyásolja az életminőséget, a kényelmet, a közlekedést és az elérhető szolgáltatásokat.
Nézzük meg, hogy mit jelent ez a gyakorlatban:

1. Az ingatlanod közelség a munkahelyekhez

Budapest azért Budapest, mert itt van a legtöbb munkahely. Multinacionális cégek, startup-ok, kormányzati intézmények, egyetemek – mind itt vannak. Ha Budapesten laksz, könnyebben érsz el jobb fizetésű állásokat, és kevesebbet kell ingáznod.
Vidéken lehet, hogy olcsóbb a lakás, de ha heti 10-15 órát utazol, mert a munkahelyed messze van, akkor az időd és a benzinköltséged szépen besokszoroz mindent. És az idő pénz, haver!

2. Infrastruktúra és szolgáltatások közelsége az ingatlanodhoz

Egy jó helyen elhelyezkedő ingatlan közel lehet iskolákhoz, egyetemekhez, bevásárlóközpontokhoz, közlekedési csomópontokhoz és más fontos helyekhez.

Ez kényelmesebb életet biztosít a lakóknak, és vonzóbbá teszi az ingatlant a potenciális vásárlók számára.
Budapesten:

• 5 percre van az első ABC
• 10 percre a metró
• 15 percre a kórház
• 20 percre az egyetem

Egy kisebb vidéki településen:

• 15 perc autóval a bolthoz
• Tömegközlekedés? Talán van napi 3 busz
• Kórház? Megyeszékhely, 40 km
• Egyetem? Felejtsél el, vagy az is 40 km, vagy utazhatsz egy nagyvárosba, ahol vagy lakást kell venned, vagy lakást kell bérelned..
Látod a különbséget? Ez mind benne van az ingatlanárban.

3. Kulturális és szórakozási lehetőségek az ingatlanod közelében?

Mozi, színház, koncert, kiállítás, rendezvények – Budapesten ezekből van bőven. Vidéken? Sokkal kevésbé. És ez számít, főleg, ha fiatal vagy, vagy csak simán szereted az életet.

4. Jövőbeli érték és ingatlan befektetés

Budapest azért is drágább, mert értékállóbb. A fővárosban egy ingatlan értéke sokkal stabilabban növekszik (vagy tartja magát), mint vidéken. Ez ingatlan befektetési szempontból hatalmas különbség.

Megéri-e jóval többet fizetni a „helyért” egy ingatlan esetében?

Ez az az őszinte kérdés, amit mindenkinek fel kell tennie magának. És itt nincs egyértelmű válasz, mert függ attól, hogy:

Te mit értékelsz az ingatlanodban?
Ha fontos neked:

• A karrier és a jó fizetés
• A kulturális élet
• A kényelem és az infrastruktúra
• A befektetés értékállósága
• A sokszínűség és a lehetőségek

Akkor igen, megéri Budapesten élni és többet fizetni.
De ha inkább:

• Csendet és nyugalmat akarsz
• Kis közösséget, ahol mindenkit ismersz
• Természetközeliséget
• Nagyobb házat, kertet
• Lassabb életritmust

Akkor vidék lesz neked a nyerő, és boldog lehetsz, hogy kevesebbet fizetsz ugyanazért a négyzetméterért.

Fejlődő Regionális Központok: A Vidék, Ami Felveszi a Versenyt az ingatlanárak terén is!
Vidéki nagyvárosok, megyeszékhelyek: nem csak Budapest számít – Hol van még érték?

A helyszínelmélet nem csak a fővárosra vonatkozik. Számos megyeszékhely és regionális központ – mint Győr, Debrecen, Szeged, Pécs, Kecskemét, vagy Nyíregyháza – olyan gazdasági és infrastrukturális adottságokkal rendelkezik, amelyek valódi értéket teremtenek az ingatlanpiacon.

Ne felejtsük el, hogy a Helyszínelmélet nem csak a főváros és a mezőgazdasági területek közötti viszonyról szól! A közgazdasági elmélet azt mondja: a vonzó helyek ott alakulnak ki, ahol erős agglomerációs előnyök jönnek létre. És mi történik a magyar megyeszékhelyeken és a nagyobb regionális központokban? Pontosan ez!

A Helyszínelmélet Vidéki Mágnespontjai

A regionális nagyvárosokban egy helyi CBD (Central Business District) alakul ki, ahol a helyi szolgáltatások, munkahelyek és a felsőoktatás koncentrálódnak. Ezek a „vidéki motorok” is prémiumot fizetnek a legjobb helyekért.

Melyik városok azok, amiket befektetőként muszáj figyelned? Ahol a Helyszínelmélet szempontjából erős a pozitív irány:

1. Erős Ipari Bázis (Győr, Kecskemét, Debrecen, Szeged stb..): Ahol a nagy multinacionális cégek (pl. autóipar, elektronika) telephelyet létesítenek, ott új, magas fizetésű munkahelyek jönnek létre. Ez tömegével vonzza a munkavállalókat (keresletnövekedés!), ami azonnal növeli az ingatlanárakat és a bérleti díjakat. Ez tiszta von Thünen-i elv: a termelés helyszíne (a gyár) vonzóbbá teszi a körülötte lévő lakóhelyeket, mert csökken az ingázás költsége.

2. Oktatási Központok (Szeged, Pécs, Debrecen): A nagy egyetemek jelenléte stabil, állandó bérlői réteget (diákok, oktatók) biztosít. Ez a bérbeadás szempontjából csökkenti a kockázatot (alacsonyabb a munkanélküliség), és az ingatlanok likvidebbek maradnak.

3. Fejlődő Infrastruktúra: Egy új elkerülő út, egy intermodális csomópont vagy egy gyorsvasút fejlesztése azonnal felértékeli a vidéki városok elérhetőségét. Ezzel a külső régiók is közelebb kerülnek a „piachoz” (Budapesthez vagy más regionális központokhoz), ami a Helyszínelmélet alapján növeli a földjáradékot a környéken.

Véleményem szerint: A legjobb ingatlan befektetés azokon a megyeszékhelyeken van, ahol a fentiek közül több faktor is egyszerre érvényesül. Például egy egyetemi város, ami egyben regionális ipari központ is (pl. Debrecen). Itt a kétféle típusú agglomerációs előny erősíti egymást, és stabilabb, gyorsabb ingatlan értékemelkedést hozhat, mint Budapest bizonyos, túlárazott részei.

De, ha csak szerény lakhelyemet Zalaegerszeget nézzük ingatlanforgalmi szempontból, itt is érdemes lehet ingatlan befektetésben gondolkodni, mert az utóbbi években hatalmasat fejlődött a város, rengeteg új munkahelyet teremtettek és nem utolsósorban közel van a nyugati határ, Hévíz, Balaton és az Autópálya is és a Balaton Airport repülőtér.

A te feladatod: Használd a Helyszínelméletet arra, hogy előre lásd a befektetéseket. Nézd meg, hol terveznek ipari parkot, hol épül egyetemi campus, vagy milyen kormányzati fejlesztési tervek vannak a régióban. A helyszínelmélet nem a mában, hanem a holnapban gondolkodik!

Az ingatlan helyszínelmélete az életedben – gyakorlati tippek

Most akkor nézzük meg, hogy hogyan használd ki ezt az elméletet a saját javadra:

1. Lakás vásárláskor nézd a fejlesztéseket
Bizonyos területeken a kereslet magasabb lehet, és ennek eredményeként az ingatlanok értéke gyorsabban növekedhet.
Ha van híd, új metróvonalról, bevásárlóközpontról, vagy nagy beruházásról egy környéken, az automatikusan növeli az ingatlanok értékét. Figyelj rá!

2. Közlekedési csomópontok közelében keresd
Ha az ingatlan jól megközelíthető tömegközlekedéssel, vagy könnyen elérhető az autópályáktól és főútvonalaktól, akkor ez növelheti az értékét.
Egy metróállomás, vagy főbb buszjárat 5-10 percre? Aranyat ér! Akár albérletbe adod, akár magadnak veszed.

3. Környezet, környezet, környezet, az ingatlan környezete
Ha egy ingatlan gyönyörű kilátással rendelkezik, például a tengerre, a hegyekre, vagy egy parkra, akkor ez növelheti az ingatlan értékét. Ugyanígy, ha az ingatlan közel van természeti, vagy kulturális látnivalókhoz, ez is pozitív hatással lehet az értékére.
Duna-part? Park? Hegyi kilátás? Vízpart? Balaton part? Ezek mind extra értéket adnak. A víz parti ingatlanok például dupla árat is érhetnek, mint a nem vízpartiak..

4. Gondolj hosszú távban ingatlan vásárláskor
Ne csak azt nézd, hogy most mennyibe kerül, hanem azt is, hogy 5-10 év múlva mire számíthatsz. Budapest központi kerületei mindig keresettek lesznek. Egy eldugott vidéki falucska? Talán nem annyira. De egy vidéki megyeszékhely, város, fejlődő falu is jó lehet!

A helyszínelmélet „dark side”-ja – mire vigyázz!

Persze nem minden arany, ami fénylik. A helyszínelméletnek van egy árnyoldala is:

A túlárazott ingatlan”sztárhelyszínek”

Vannak olyan helyek (főleg Budapest belvárosa), ahol már túlértékeltek az ingatlanok. Igen, drága, de ez nem jelenti automatikusan, hogy jó ingatlan befektetés. Ha mindenki ezt akarja, a lakás árak felhízhatnak, és később csökkenhetnek.

Gentrification – amikor kiárazódik az eredeti közösség az ingatlan környékéről

Amikor egy rossz környék „felkapott” lesz, a lakás árak az egekbe szöknek, és az eredeti lakók nem tudják megengedni maguknak a maradást. Ez társadalmi feszültségeket okoz.

Vidéki kiürülés, vidéki ingatlanok

A helyszínelmélet miatt a kisebb falvak egyre inkább elnéptelenednek, mert mindenki a városokba költözik. Ez pedig hosszú távon problémákat okoz vidéken: elöregedő közösségek, bezáró szolgáltatások, amiknek tanúi lehetünk. Bár időnként vannak ötletek, mint például a falusi kocsmák támogatása, pénzautomaták minden faluban, de hiszem, ha majd látom…

Mi a véleményem erről az egészről az ingatlan helyszínelméletről?
Őszintén? A helyszínelmélet működik. Pont. Nem lehet megkerülni, nem lehet kijátszani. A hely mindig számítani fog az ingatlanoknál.

De – és ez nagy DE – ez nem jelenti, hogy mindenkinek Budapestre kell költöznie. Attól függ, hogy te mit akarsz az életedtől.

Ha karriert akarsz építeni, fiatal vagy, szereted a pezsgést, akkor igen, Budapest (vagy más nagyváros) a helyed. És igen, fizess többet, mert megkapod érte a lehetőségeket.

De ha már túl vagy az ambíciós időszakon, értékeled a nyugalmat, és nem akarsz milliókkal tartozni a banknak egy kisebb lakás miatt, akkor vidék lehet a jobb választás. Kevesebbet fizetsz, jobb minőségű életed lehet.

A lényeg: ne öntsük magunkat formába csak azért, mert „így szokás”. Válassz helyet, ahol téged boldoggá tesz az élet, nem pedig olyat, amit a társadalom diktál, vagy éppen a lakáspiac.

Összegzés – amit jegyezz meg – A hely, a hely és a hely – Mi a helyszínelmélet és miért a hely a legfontosabb ármeghatározó az ingatlanpiacon?

1. A helyszínelmélet valós, és működik – a hely az ingatlanok értékének legfontosabb tényezője.
2. Budapest drágább, mert több lehetőséget kínál – munkahely, infrastruktúra, kultúra, befektetés.
3. A külső és belvárosi kerületek között akár háromszoros árkülönbség is lehet, és ez még durvább, ha vidékkel veted össze.
4. Nincs jó vagy rossz döntés – csak az a kérdés, hogy neked mi fontos.
5. Lakás vásárláskor nézd a fejlődési potenciált – infrastruktúra, közlekedés, fejlesztések mind növelik az értéket.
6. Gondolkozz hosszú távban – egy ingatlan nem csak lakóhely, hanem ingatlan befektetés is.

Végszó – Te hol akarsz élni, hol akarsz lakást vásárolni?

Szóval, hogy zárom ezt a cikket? A helyszínelmélet nem csak egy száraz közgazdasági elmélet. Ez az, ami az életedet formálja, a pénztárcádat sújtja, és a jövődet befolyásolja.
A kérdés nem az, hogy mennyit fizetsz egy négyzetméterért. A kérdés az, hogy mit kapsz érte. És ez mindenkinél más.
Nekem? Én azt mondom: fizess annyit, amennyit megér NEKED.

Ne a lakáspiac, ne a szomszéd, ne a család mondja meg, hanem te. Mert végül is te fogsz ott élni. Te fogsz nap mint nap hazamenni. Te fogsz megöregedni ott.

Tehát válassz okosan. Válassz szívvel. És válassz helyet, ami tényleg a HELYED lesz.

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A A hely, a hely és a hely – Mi a helyszínelmélet és miért a hely a legfontosabb ármeghatározó az ingatlanpiacon? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.