Több vevő ugyanazt kifogásolja az ingatlanodban? Ezt üzeni a piac

Mit jelent, ha több vevő egymástól függetlenül ugyanazt mondja az ingatlanodra?

Egy vevő kifogása még lehet egyéni ízlés. Ha viszont egymástól független vevők ugyanazon a ponton akadnak el, az már ingatlanpiaci visszajelzés. Ilyenkor az ingatlan ára, a hirdetés vagy az adottságai nem azt mutatják, amit a vevők elvárnának. Nem kell minden megjegyzésre reagálni, a mintázatot viszont érdemes komolyan venni, és kideríteni, hogy mi lehet a probléma, változtatható, vagy változtathatatlan adottságról, félrevezető hirdetésről vagy nem passzoló árról van-e szó.

Az ingatlan eladása több, mint a hirdetés feladása

Sipos András vagyok, 1996 óta dolgozom az ingatlanpiacon: kezdetben ingatlanforgalmazóként, majd ingatlanközvetítőként, értékbecslőként és hitelközvetítőként. A legtöbben azért keresnek meg, mert érzik, hogy egy ingatlan eladása nem azon múlik, hogy kikerül-e a hirdetés a piacra. Az árazás, a hirdetés, a megtekintések, a vevők visszajelzései és a finanszírozás is döntenek róla, és és csak együtt döntenek az eredményről.

Hirdetést feladni gyorsan lehet a mai világban és bárki fel tud adni pillanatok alatt egy ingatlan hirdetést, ebben semmi kunszt nincs. Azt viszont meg kell tanulni, hogyan olvasd ki, mit üzeneteket a piacról, és mit kezdj vele.

Ebben a cikkben erről lesz szó, egy olyan helyzeten keresztül, amit szinte minden ingatlan eladó megél: ugyanazt a kifogást hallod újra és újra és persze még egyéb kifogásokat is…

Ízlés vagy ingatlanpiaci jel? Két ismerős saját, valós példa

Szia! Hadd kezdjem két példával, mert szinte minden eladó megélte már, aki hirdette az ingatlanát.

Eladsz egy téglalakást a negyedik emeleten, lift nélkül, erkély nélkül. Az első érdeklődő azt mondja, kevés benne a tárolóhely, meg erkély sincs. A második szerint a fürdőszoba csempéje nem szép. A harmadik megnézi, és annyit mond: majd jelentkezik. Te azt gondolod: mindenkinek más a fontos, ez csak ízlés kérdése. És ebben igazad is van.

Aztán jön még két érdeklődő, és mindketten ugyanazt mondják: sok a lépcső, és ennyiért már liftes lakást is kapnának. Ekkor már nem különböző véleményeket hallasz, hanem ugyanazt, több embertől.

Tehát ez azt jelenti: egy-egy kifogás lehet ízlés. De ha egymástól független emberek ugyanazon akadnak el, az már nem ízlés, hanem a lakáspiac üzenete.

Valami nem stimmel az ingatlannal, az árral vagy a hirdetéssel. Ebben a példában a lépcső a gond, és az, hogy a vevők ehhez képest sokallják az árat.
A másik példa egy régebbi típusú családi háznál történt. Az első két érdeklődő azt mondta, hogy drága, és sokat kellene költeni rá. Aztán egymás után három érdeklődő is ugyanazon akadt el: meredek a lejtő a bejáratnál, és nehéz fel- és lejönni, ezért nehéz be- és kijárni. Volt, aki azt kérdezte, hogyan fognak itt közlekedni a családja női tagjai, és volt, akinek ez már eleve kizáró ok volt.

Tehát ez azt jelenti: ez nem ízlés kérdése volt, hanem olyan adottság, amin nem tudunk változtatni. Egy eszközünk maradt: a háznak az ára, mert egyszer az első kettő vevőnek is problémája volt az árral, a következők nem azt mondták, de nem tudunk máshoz nyúlni ebben az esetben.

Az alacsonyabb ár szerintem kétféleképpen segíthet. Egyrészt azoknak is vonzóbbá teheti a házat, akiknek a nehéz bejárás nem akadály. Másrészt talán akad olyan vevő, akinek egy nagyon kedvező ár mellett ez a hátrány kevésbé nyom a latba: van az a mondás, hogy van az az ár, amiért már megveszik. De ez nem csodaszer. Lesznek vevők, akiknek a bejárás miatt a ház így sem jöhet szóba, akár mennyibe is kerül.

Ez az a pont, ahol a legtöbb eladó vagy legyint („hát ezeknek semmi sem jó”), vagy pánikba esik és azonnal árat csökkent. Szerintem mindkettő hiba. A jó út a kettő között van: fel kell ismerni, mikor beszél a piac.

Mikor számít komolyan egy ingatlan vásárlói megjegyzés, és mikor nem?

Az egyedi megjegyzés vélemény, az ismétlődő, független megjegyzés mintázat. A mintázat az, amire érdemes építeni.

A különbség nem a megjegyzés tartalmában van, hanem abban, hányszor és kitől hallod:
• Egy vevő azt mondja, kevés a tároló: lehet, hogy neki sok a holmija. Ez az ő szempontja.
• Két vevő ugyanazt mondja: érdemes feljegyezni, de még ne építs rá stratégiát.
• Több független vevő ugyanazt mondja: ez már ingatlanpiaci jel, mert a piac a saját nyelvén üzen neked.

Nincs varázsszám, ezt szerintem nem lehet képlettel kiszámolni. Egy forgalmas, olcsóbb kategóriában gyorsabban összejön a minta, egy ritkán nézett, drágább háznál lassabban. A lényeg az, hogy ne az első véleményre ugorj, de a negyedik után se mondd azt, hogy „mindenkinek más tetszik”.

Tehát ne az egyes véleményekre reagálj, hanem a visszatérő mintákat keresd. Egy vevő megjegyzése még nem feltétlenül jelent problémát, az ismétlődő visszajelzés viszont segíthet felismerni, min érdemes változtatni.

Kik számítanak „független” lakás vásárlónak?

Akik egymástól függetlenül, más háttérrel és más úton jutottak el hozzád. Ugyanaz a család kétszer, vagy két haver, aki együtt nézi meg a házat, nem két adat, hanem egy.

Amire érdemes figyelni:
• Más-más hirdetésből vagy portálról érkeztek, nem egymást ajánlották.
• Nem ugyanaz a háztartás, nem ugyanaz a döntéshozó járt kétszer nálad lakást nézni.
• Ha mind a négy vevő ingatlan befektető, a kifogásuk elsősorban a befektetői szempontról árul el valamit (megtérülés, felújítási költség). Ha viszont családok, inkább az életmódot, az elrendezést, a környéket érintő kifogásokat várhatsz. Mindkettő hasznos, de nem ugyanazt mondja.
• Nem ugyanaz az ingatlanos hozta őket, aki esetleg eleve egy szempontot hangsúlyoz.

Mit üzen valójában a lakás vásárlói kifogás? A három doboz

Ha összejött a minta, szerintem érdemes három külön képzeletbeli dobozba rakni a kifogásokat. Mindegyik doboznál más a teendő.

1. doboz: megváltoztathatatlan adottság
A tájolás, a telekméret, az utca, a szomszédság, az épület alaprajza. Ezen nem tudsz változtatni, de a bemutatáson és az ingatlan árán igen. Ha az adottság miatt szűkebb a vevőkör, az árnak és a hirdetésnek is ezt a szűkebb kört kell céloznia. Az adottságot nem érdemes szépíteni, mert a megtekintésen úgyis kiderül.

2. doboz: az ingatlan hirdetés félrevezető volt
A vevők mást vártak, mint amit láttak. Lehet, hogy a fotók világosabbnak mutatták a szobát, mint amilyen, vagy a leírás nem említett valamit, amit a vevő nem szívesen tapasztal meg csak a helyszínen. Különösen veszélyesek lehetnek éppen ezért a mai AI, mesterséges intelligencia világában, amikor az eladó, vagy egy ingatlanos azt gondolja, hogy jobb fényben próbálom bemutatni az ingatlant és nem jelöli, hogy az csak terv, vagy AI. Ebben az esetben itt tudsz a legolcsóbban javítani: új fotók, pontosabb szöveg, alaprajz. A csalódás azért is rossz, mert a vevő nem az ingatlannal van elégedetlen, hanem azzal, hogy becsapva érzi magát.

3. doboz: az ingatlan ár nincs összhangban azzal, amit a vevők látnak
A vevők szerint ennyiért ennyit kellene kapniuk, és ők kevesebbet látnak. Ez a legkellemetlenebb a három közül, mert itt nem a hirdetésen vagy a rendrakáson múlik, hanem azon, mennyit ér valójában az ingatlan a mostani ingatlanpiacon. Ilyenkor nem érdemes találgatni: összehasonlítás és értékbecslés kell, nem megérzés.

A három doboz nem zárja ki egymást. Előfordul, hogy a lépcsőzés egyszerre adottság (az emelet miatt), hirdetési hiba (a hirdetés nem említi a lift hiányát) és árkérdés (a vevő a kényelmetlenséget beszámítja az árba).

Vevői kifogás-fordító: mit jelenthet, amit a lakás vásárlók mondanak?

A vevő ritkán mondja ki az igazi okot. Nemcsak azért, mert illemből nem akarják megbántani az eladót, hanem általában az emberek nem az igazat mondják, hanem, ami jól hangzik, legalábbis az üzleti életben ezt tapasztaltam..

A vevői kifogás az miatt is lehet, mert a vevő egyszerűen alkudni szeretne és virágnyelven akarja ezt elmondani, nem nyíltan a szemedbe..

Az alábbiak azt mutatják, mi állhat egy-egy mondat mögött. Nem szabály, csak irány.

Ha azt hallod, hogy “sok a lépcső”, az többnyire adottság: az emelet és a lift hiánya egyes vevőket eleve kiszűr, például az időseket vagy a kisgyerekeseket. Néha ez árkifogás is, mert a vevő a lift hiányát az árban keresi. Nézd meg, hogy a hirdetés kimondja-e az emeletet és a lift hiányát, és hogy melyik vevőkörnek szól. Vagy gondold át, hogy amikor a vevő felhívott beszéltél erről?

A “kevés a tároló” lehet adottság, de az is előfordul, hogy az elrendezés nincs kihasználva. Érdemes megnézni, hogy a berendezés és a fotók megmutatják-e a lehetőségeket, például a beépített szekrényt, a kamrát vagy a pincét.

Ha a vevő azt mondja, hogy “nem tudom, mibe kerülne rendbe hozni”, akkor nem látja át a költséget, ezért az ismeretlent a legrosszabb esetre árazza. Ilyenkor kérj költségbecslést szakembertől, és tedd elérhetővé az érdeklődőknek.

A “nem ezt vártam a hirdetés alapján” azt jelenti, hogy a hirdetés félrevezető vagy hiányos volt. Gondold újra a fotókat, a leírást, az alaprajzot és a kiemelt adatokat.

A “jobbat láttam ugyanennyiért” azt jelzi, hogy az ár a versenytársakhoz képest magas. Nézd meg, mit kínálnak a közelben, és miben jobbak, miben rosszabbak azok az ingatlanok.

A “messze van” vagy a “zajos az utca” megint csak adottság, amely szűkíti a vevőkört. Itt azt érdemes ellenőrizni, hogy a hirdetés a megfelelő célcsoportot szólítja-e meg.

Mikor ne reagálj egy ingatlan vásárlói megjegyzésre?

Akkor, ha egyedi, ha ízlésről szól, és ha senki más nem mondta.

Ez legalább olyan fontos, mint a mintázat felismerése. Az érzelmi reakció elhamarkodott árcsökkentéshez vagy fölösleges felújításhoz vezethet, ezért érdemes megkülönböztetni, hogy a visszajelzés a vevők megítélését érinti, vagy csak személyes preferencia 

Példák, amelyekre szerintem nem kell rögtön lépni:
• egy vevő nem szereti a csempe színét;
• egy vevő a bútorozásra panaszkodik, ami úgyis a tiéd marad;
• egy vevő szerint „más a stílusa”, de a többi vevőnek tetszett.

Ez nem lustaság, hanem fegyelem. Aki minden véleményre átalakít valamit, a végén egy olyan ingatlant kap, ami már senkinek sem tetszik igazán.

A jó hír is lehet mintázat: ha négy vevőből három ugyanazt dicséri (csend, kilátás, kert, jó szomszédság), azt tedd a hirdetés elejére. A pozitív visszajelzés is ingatlanpiaci információ.

Miért nem mondja a lakásvásárló a szemedbe az igazat?

Mert te vagy az eladó, ő pedig nem akar bántani, és nem akarja rontani az alkupozícióját 

Egy vevő ritkán mondja a tulajdonos szemébe, hogy szerinte drága, ronda a konyha, vagy hogy valójában csak körülnéz. Udvariasságból mond valami kellemeset, aztán nem jelentkezik. Véleményem szerint ezért a tulajdonos által gyűjtött visszajelzés sokszor szebb, mint a valóság.

Az ingatlanosnak a vevő gyakran őszintébben beszél, mert nincs mit veszítenie. Ezért nem csak megmutatom az ingatlant, hanem figyelek: mire kérdez rá, hol időzik, mit hagy ki, milyen kérdéssel távozik.

Vigyázz viszont egy dologra: a vevő érdeke is lehet az alku. A „túl drága” néha valódi visszajelzés, néha tárgyalási taktika. Ezért ér többet a minta, mint az egyes mondat: ha egy vevő mondja, lehet taktika, ha négy független vevő, az már valószínűleg nem az. Az ingatlanár megítélése nagyon szubjektív, és függ az ingatlanos helyismeretétől: aki nem ismeri a lakáspiacot, annak szinte minden drágának tűnhet.

A csend is ingatlanpiaci visszajelzés

Ha sokan megnézik, de senki nem tesz ajánlatot, az is információ.

Az ingatlan megtekintés még nem eladás. Sok eladó mondja kitörő lelkesedéssel, hogy mennyien látták már az ingatlanomat..Pedig ez még nem jelenti az eladást, sőt, azt jelentheti, hogy rossz a hirdetés, nincsenek megszűrve rendesen a vevők és nem arra számítanak, amit látnak, csak nem mondják..

Ha több megtekintés után sincs ajánlat, nem biztos, hogy csak lassú a piac. Az ajánlat nélküli megtekintés is visszajelzés, mert az ingatlan lehet túlárazott akkor is, ha jönnek nézők.

A csend többféle lehet:
• Nincs megtekintés: a hirdetés, az árkategória vagy a megjelenés a gond.
• Van megtekintés, nincs ajánlat: az élő látvány vagy az ár nem felel meg annak, amit a hirdetés ígért.
• Van ajánlat, de lehúzó: a vevők elképzelése az értékről lényegesen alacsonyabb.

A második és a harmadik esetben érdemes a megtekintés utáni visszajelzéseket különösen komolyan venni.

A piaci környezetet is érdemes figyelembe venni. Az ingatlancom elemzése szerint 2025 nyarán az eladók pozíciója gyengült, a vevőké erősödött (Telex, 2025. július). Ilyenkor a vevő válogathat, és gyorsabban hagy ott egy túl drága vagy hiányos ingatlant. Hogy ma hogyan áll a helyzet, azt az aktuális adatok mutatják meg, ezért érdemes az árazás előtt friss piaci összehasonlítást kérni, illetve ingatlan értékbecslést.

Hogyan gyűjts használható visszajelzést az ingatlanpiacról? Négy lépés

Írd le, csoportosítsd, döntsd el a dobozt, és csak egyet lépj.
1. Írd le szó szerint, ne emlékezetből. A „sötét a nappali” és a „nem tetszik a nappali” nem ugyanaz. A pontos szavak számítanak.
2. Csoportosítsd. Hány vevő mondott ugyanolyat? A más szavakkal elmondott, de ugyanarra vonatkozó megjegyzéseket is számold össze.
3. Döntsd el, melyik doboz. Adottság, hirdetés vagy ár? Ha nem tudod, ez az a pont, ahol ingatlan szakember segíthet.
4. Egy lépést tégy, aztán figyeld. Ha egyszerre változtatsz mindent (ár, fotó, szöveg), nem fogod tudni, mi hatott.

Mit csinálj, ha kiderül a minta a lakásvásárlói visszajelzésekből?

Attól függ, melyik dobozba esik.
• Adottság: ne titkold, hanem a megfelelő vevőkört célozd. A hirdetésben is mondd ki, ami van.
• Lakás hirdetés: fotók újra, pontosabb szöveg, alaprajz, a kiemelt tulajdonságok átgondolása. Ez a legolcsóbb javítás.
• Kisebb javítás: néha egy festés, világítás, rendrakás elég ahhoz, hogy az élő látvány megfeleljen a fotóknak. Érdemes összevetni a költségét azzal, amit az ingatlan árából engednél.
• Ingatlanár: ha több vevő szerint ugyanennyiért jobbat kapnak, az ár felülvizsgálata indokolt. Ilyenkor a döntés alapja friss összehasonlítás és értékbecslés legyen, ne érzelem vagy a szomszéd története.

A piacon bármilyen árváltoztatás látható, ezért érdemes úgy lépni, hogy legyen mögötte új információ, ne csak egy másik szám.

Miért nehéz ezt egyedül végig csinálnod, a saját ingatlanodnál?

Mert érintett vagy, és nincs viszonyítási alapod.

A saját otthonodnál a visszajelzés személyesnek hat. Egy kifogás a nappaliról úgy hangzik, mintha a te ízlésedet bírálnák. Ezért két tipikus hibát látok:
• az eladó semmit sem hall meg, mert minden kifogás „csak vélemény”;
• az eladó mindent túlreagál, és az első rossz szóra árat csökkent vagy átalakít valamit, ami nem is volt gond.

Mindkét esetben hiányzik a harmadik fél, aki sok vevői megtekintést látott már, és tudja, mi a szokásos, és mi a feltűnő. Én 30 éve vagyok az ingatlanpiacon: ingatlanforgalmazóként, ingatlanközvetítőként, értékbecslőként és hitelközvetítőként. Ez a három szerep azért számít, mert ugyanazt az ingatlant látom az eladó, a vevő és az értékbecslő szemével is.

Ingatlan értékbecslőként azt nézem, mit ér, közvetítőként azt, mit mondanak a vevők, hitelközvetítőként azt, hogy a bank nagyjából hogyan fogja látni.
Ha a vevő hitelből vásárol, előfordulhat, hogy a bank ingatlan értékbecslése alacsonyabb, mint a megbeszélt ár. Ezt érdemes már az árazásnál figyelembe venni.

Ha ingatlant szeretnél venni: a vevői oldalon is van tanulság. Ha te mondasz kifogást egy ingatlanról, mondd ki konkrétan, mi zavar, és kérdezd meg magadtól, hogy ez egyedi ízlés vagy tényleges hiba, és az ár tükrözi-e. Az eladónak és az ingatlanosnak is ez segít a legtöbbet.

Ha pedig ingatlanos szeretnél lenni: ez a szakma egyik alapkészsége. Nem a bemutatás a lényeg, hanem a meghallgatás. Aki jól olvassa a vevők reakcióit, jobban tud tanácsot adni az eladónak.

Gyakori kérdések: vevői visszajelzés, árcsökkentés, ingatlan eladás

Hány vevő kell ahhoz, hogy mintázatról beszéljünk?

Nincs pontos szám. Egy vevő véleménye még egyéni szempont, két vevőnél érdemes feljegyezni, három-négy független vevőnél már piaci jelnek tekintem. A fontos, hogy a vevők függetlenek legyenek egymástól.

Minden lakásvásárlói kifogásra reagálni kell?

Nem. Az egyedi, ízlésen alapuló megjegyzésekre általában nem érdemes. Az ismétlődő kifogásokat viszont érdemes megvizsgálni, mert azok mutatják meg, hol akad el az ingatlan eladás.

Mit jelent, ha több vevő ugyanazt kifogásolja az ingatlanomon?

Három dolgot jelenthet: megváltoztathatatlan adottságról van szó, a hirdetés félrevezető volt, vagy az ár nincs összhangban azzal, amit a vevők látnak. Mindegyik másképp kezelendő.

Mikor érdemes árat csökkenteni az ingatlanra?

Ha a visszajelzések azt mutatják, hogy a vevők ugyanennyiért jobb ajánlatot találnak, és az összehasonlító adatok is ezt támasztják alá. Árcsökkentés előtt érdemes megnézni, hogy a hirdetés és a bemutatás rendben van-e.

Miért nem mondják meg az ingatlan vásárlók őszintén, mi a bajuk?

Mert az eladóval szemben udvariasak akarnak maradni, és az alkupozíciójukat sem akarják gyengíteni. Az ingatlanosnak sokszor őszintébben beszélnek.

Mit jelent, ha sok a lakás megtekintés, de nincs ajánlat?

Azt, hogy az ingatlan élőben nem felel meg annak, amit a hirdetés ígért, vagy a vevők ugyanennyiért máshol jobbat látnak. A megtekintés utáni visszajelzések segítenek eldönteni, melyik igaz.

Az ingatlanár vagy a hirdetés a gond, ha nem érdeklődnek?

Nem lehet előre megmondani. Ha kevesen kattintanak, többnyire a főkép, a cím és az árkategória a gond. Ha megnézik, de nem jelentkeznek, a fotók, az alaprajz és az ár. Ha eljönnek, de nincs ajánlat, az élő látvány vagy az ár.

Mit vigyél magaddal ebből a cikkből?

Nem kell minden megjegyzésre lépned. De ha ugyanaz a mondat több független embertől is elhangzik, ne söpörd le azzal, hogy ez csak ízlés kérdése. Az ilyen mondat többnyire azt jelzi, hol csúszik el a hirdetés, az ár vagy a bemutatás.

Én a megtekintéseken nem csak mutogatok, hanem figyelek is. Harminc éve ezt csinálom nap mint nap, ezért gyorsabban látom, mikor érdemes változtatni, és mikor kell csak türelem.

Ha nem vagy biztos benne, mit mondanak a vevők az ingatlanodról, vagy te is ugyanazt hallod újra és újra, keress bizalommal. Beszéljük át, mit jelent, és mi legyen a következő lépés. Nálam az őszinteség és a becsületesség az első.

👉 Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 Ne feledd! Ha lakást vennél, eladnál, hitelt vennél fel, vagy ingatlan értékbecslőt keresel, nyugodtan keress.

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Ne vesztegesd az idődet, hisz mire vársz még, vedd fel velem a kapcsolatot még ma, és kezdjük el az ingatlanod sikeres értékesítését!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!

Kapcsolódó blog cikkeim:

Ingatlan értékbecslés: mennyit ér valójában az ingatlanod? – Sipos András értékbecslő válaszol 

Nem kel el az ingatlanod? Lehet, hogy a hirdetésed senkinek – vagy mindenkinek – szól 

Nem hívnak a lakás hirdetésedre? Nem mindig az ár a baj 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Nem csak elad, hanem előre gondolkodik: ezért jobb, ha az ingatlanosod hitelközvetítő is! 

Mennyi idő alatt és mennyiért tudom eladni a lakásomat? Minden eladót ez érdekel. 

Miért más az ingatlan értéke és az ára? – Amikor az eladó és a vevő teljesen mást lát egy lakásban 

Ingatlan eladói ár nem egyezik a banki értékbecsléssel: Mi vár rád hitelfelvevőként? 

Ezért kell rutinos szakmai szem az ingatlan értékbecsléshez és közvetítéshez – mi az externália az ingatlanpiacon? 

Eladom a lakásom, mire figyeljek? – Ingatlanár megállapítás 

Eladnád a családi házadat? Hogyan lehet sikeres az értékesítés? 

Eladod a lakásod? Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk 

Eladnád az ingatlanodat? Lakás felkészítése az eladásra! Hogyan add el a lakásod, akár gyorsabban és drágábban! 

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?

14 ingatlan értékcsökkentő tényező 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. rész

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Több vevő ugyanazt kifogásolja az ingatlanodban? Ezt üzeni a piac bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Otthon Start vége, Wekerle Plusz jön: mit jelent ez, ha 2026–2027-ben ingatlant adsz el?

Ha most adsz el lakást, házat, ingatlant ez a hír téged is érint. Az Otthon Start megszűnik, helyette jön a Wekerle Plusz, és a használt ingatlanokra szánt támogatott hitel kamata 3-ról 5 százalékra emelkedik. A bejelentés szerint várhatóan 2027-től indulna, de a pontos időpontot és a részletszabályokat egyelőre senki nem ismeri. Szerintem most a higgadt számolás többet ér a kapkodásnál.

Röviden: mit jelent a Wekerle Plusz, ha ingatlan eladó vagy?

Mi történt? Magyar Péter miniszterelnök 2026. október 19-én bejelentette, hogy az Otthon Startot a Wekerle Plusz váltja fel.

Mi változik a vevőknél? A támogatott hitelt várhatóan a 18–41 évesek kaphatják. Új lakásra marad a 3 százalék, használtra 5 százalék lesz. A megvett ingatlanban öt évig lakni is kell.

Mit jelent ez neked? Kevesebb lehet a vevő, főleg a használt ingatlanoknál. Én nem zuhanást várok, hanem lassabb, alkuképesebb piacot. Az otthon start megszűnése előtti időben némileg felfokozott hangulat várható a lakáspiacon, főleg azoktól, akik még nem vették fel az Otthon Startot és szeretnék.

Mit csinálj? Az ingatlanod ár megállapításához ne a hirdetési árakból indulj ki, illetve ha igen, akkor keményen súlyozz és számítsd le a várható alkut.

A bejelentés még nem végleges szabály.

Mi változik az Otthon Start program helyett? A Wekerle Plusz árom pillérre épül

A Wekerle Plusz három részből áll: hitel a vevőknek, állami támogatással bővített lakástakarék és energetikai felújítási támogatás.

Nézzük sorban, mi változik. Az Otthon Startnál új és használt lakásra is fix 3 százalék a kamat. A Wekerle Plusznál új lakásra marad a 3 százalék, használt ingatlanra viszont 5 százalék lesz.

Az Otthon Startnak nincs felső korhatára, a Wekerle Plusz viszont a 18–41 éveseknek szól. Most nem kötelező beköltözni a megvett ingatlanba, az új programban öt évig ott is kell lakni.

Más ingatlan tulajdonlásánál is szigorodik a szabály: az Otthon Startnál legfeljebb 50 százalékos tulajdonrész engedett, a Wekerle Plusznál sem az igénylőnek, sem a házastársának nem lehet 50 százalékos vagy nagyobb tulajdonrésze másik ingatlanban.

A másik két pillér közül a lakástakarék állami támogatással tér vissza.

A meglévő ingatlanok korszerűsítését új energetikai felújítási program ösztönözheti. A bejelentés szerint a 15 millió forintig igényelhető, kedvező kamatozású hitel mellé akár 7,5 millió forint vissza nem térítendő támogatás is járhat. Szerintem ez a vevőknek is jó hír, mert a korszerűbb ingatlan olcsóbban fenntartható, és az ingatlanpiaci értéke is nőhet. 

Az új lakások 5 százalékos áfája 2027-ben is marad.

Mindezek mellett a bejelentés szerint marad: A Csok, Csok plusz és a babaváró is. 

A már megkötött Otthon Start szerződések feltételei a bejelentés szerint nem változnak.

Miért számít ez ingatlan eladóként? 

A vevőd sok esetben nem készpénzben fizeti ki az ingatlan árát, főleg ha fel tud venni kedvező kamatozású állami támogatást, hitelt. Ha drágább a hitele, nagyobb a havi részlete, és ugyanabból a fizetésből kisebb vételárat bír el.

A 41 év feletti vevők kiesnek a támogatott hitelből, a használt ingatlanra pedig drágább lesz. Szerintem eladóként nem azt kell megkérdezned, ki vehetné meg az ingatlanodat, hanem azt, hogy a vevőd bankja mekkora vételárig adna rá hitelt.

Kik eshetnek ki a Wekerle Plusz hitelből? Mit kell tudnod erről ingatlan eladóként?

Az ingatlan vásárlók egy része kieshet a programból, két ok miatt: a használt ingatlanokra 5 százalék lesz a kamat, és a korhatár is csökken. A 41 év felettieknek így csak a piaci hitel marad. Eladóként ezt azért érdemes tudnod, mert a vevőjelöltek egy része a korábbinál kisebb összeget kaphat, vagy teljesen kiesik a támogatott hitelből.

Fontos az is, hogy az 5 százalék sem rossz. A jelenlegi, nem támogatott piaci hitelek kamatával szemben a Wekerle Plusz használt ingatlanoknál még így is kedvezőbb. Aki jogosult rá, annak tehát továbbra is megérheti, csak már nem lesz olyan olcsó, mint az Otthon Start. 

Mi történhet a használt lakások és házak árával?

A rövid válasz: valószínűleg nem zuhanás jön, hanem lassabb lakáspiac.

Az Otthon Start bevezetése sok helyen felfelé mozdította az ingatlan árakat, az eladók egy része pedig még mindig ehhez a felfokozott időszakhoz igazítja az árelképzelését. 

Egy dolgot már most is látni: az ingatlancom szeptemberi adatai szerint az árak országosan stagnáltak, és az éves drágulás 11,2-ről 8,2 százalékra lassult.

Az ingatlanpiac tehát már a bejelentés előtt lassult.

Esnek az ingatlanárak az Otthon Start program megszűnését követően?

Szerintem a vevők köre szűkül, ezért a hirdetési árat nagyon jól kell belőni. Hogy mekkora lesz az ingatlanár korrekció, azt ma még senki nem tudja, mert a hitelösszeg-plafon és az indulás ideje ismeretlen.

Nagy eséllyel az Otthon start megszűnését követően az ingatlan árak nem fognak egyik napról a másikra leesni, ugyanis megfigyelhető volt már régóta, legalábbis a 30 éves tapasztalatom azt mutatja, hogy az ingatlanpiac meglehetősen merev, jó hírekre viszonylag hamar meg tud ugrani felfelé, mint tavasz az Otthon Start hírére már, a rossz hírekre viszont nagyon lassan esik vissza, vagy esetleg stagnál, tehát hatalmas trauma kellene az ingatlan árak nagyfokú visszaesésére.

Átmeneti lakáspiaci fellendülés jöhet?

Sőt, ha Ha az Otthon Start még hónapokig elérhető marad, az átmenetileg felpörgetheti a piacot. Utána viszont a használt ingatlanok eladóinak alkalmazkodniuk kell a vevők szűkülő mozgásteréhez, ezért lesz többek között nagyon fontos a reálisan belőtt hirdetési ár és adott esetben az ingatlan értékbecslés is. A korrekció tényleges mértéke a rendeletek végleges részleteitől függ.

Én speciell nem lakásár zuhanást várok, hanem lassabb, alkuképesebb ingatlanpiacot a használt ingatlanok piacán. 

Tehát, jön még egy utolsó roham az Otthon Starttal a lakáspiacra?

Lehet, hogy rövid hullám jön, mert sokan előrehozzák a vásárlást. De azt senki sem tudja, meddig lehet még Otthon Startra szerződni.

Eladóként ezt javaslom: ha Otthon Starttal jövő vevő jelentkezik, ne emelj árat a roham reményében. Inkább kérdezd meg, hol tart a hitelintézése, és kész-e az önerő. Egy gyors, de a bank ingatlan értékbecslésén elbukó ügylet rosszabb, mint egy kicsit lassabb, de lezárható. 
A hitelbírálat és a szerződéskötés hetekig is eltarthat, ezért érdemes mielőbb egyeztetni. Eladóként ezért kérdezz rá a vevő hiteléről már az első beszélgetésnél, mert ha kicsúszik az Otthon Startból adott esetben az is lehetséges, hogy az új Wekerle hitelbe pedig nem fér bele és le lehet fújni az egész ingatlan adásvételt, ez nagyon nagy galibákat okozhat, mert te várhatsz az új programmal piacra lépőkre, ő meg szeretné visszakapni a letett foglalóját, ha eljútottatok odáig..

Kinek jó az áttérés: új lakás, felújítandó ház vagy használt panel?

Használt lakás, panel: szerintem reálisabb ár és hosszabb értékesítési idő jön.

Új építésű lakás: marad a 3 százalékos hitel és az 5 százalékos áfa, ez előnyt jelent. Ha használtat adsz el, az újjal is versenyzel.

Fontos, hogy a kamatkülönbség az új lakások felé terelheti a lakáspiaci keresletet, a használtaknál pedig csökkenhet az érdeklődés. Az új lakások ára nem hiszem, hogy esik, mivel a beruházók, építők költségei sem csökkennek, meg az építőanyagok árai sem, inkább ingatlanár stagnálást várok, mint olcsóbbodást.

Az egyik nagy nyeretes a Wekerle programnak az Új építésű ingatlanok lehetnek, mert marad a kamat mértéke és az 5% áfa is és a használtaknál pedig emelkedik a kamat, tehát lehetnek vevők, akiket a használt ingatlanpiacról átterelheti az új ingatlanok piacára.

Magyarúl használt ingatlan eladóként kösd fel a gatyát és alaposan figyelj oda a részletekre az ingatlan hirdetésnél, lakás eladásnál!

Felújítandó lakás, családi ház, nemcsak vidéken: a vevő számíthat a felújítási támogatásra, de a részletszabályok még hiányoznak. Ha a vevő igénybe tudja venni a felújítási támogatást, a korszerűsítés után alacsonyabb lehet a rezsi, és az ingatlan piaci értéke is javulhat. A pontos feltételek viszont még nem ismertek.

Az energetikai felújítási program a rossz energetikai állapotú lakások, családi házak piacát mozdíthatja meg leginkább. Ha ilyen lakást, házat, ingatlant adsz el, érdemes lehet a vevőnek elmondanod, mire számíthat, ha nincs vele tisztában. Rengeteg a rossz állapotú lakás, családi ház, ez a támogatás reményt adhat a gyorsabb értékesítésekhez ebben az ingatlan kategóriában.

Pont ezért lehet a másik nagy nyertese a Wekerle programnak az energetikai felújítási program, amely a meglévő ingatlanok korszerűsítését támogathatja, Ez lényegesen csökkentheti az ingatlanok fenntartási költségeit, és növelheti az ingatlanpiaci értéküket a felújítást követően. 

Ingatlan befektetési célra vásárlók: az ötéves beköltözési kötelezettség miatt véleményem szerint szűkül a vevőkör.

A felújítási programnál egy dolog zavar. Ha sokan akarnak egyszerre felújítani, az anyagok és a munkadíjak is drágulhatnak, és a támogatás egy része az árakban folyhat el.

Ingatlan túlárazás: mit mutatnak az amerikai tapasztalatok?

A támogatás sok helyen részben beépül az ingatlanárba. Ezért ne keverd össze a hirdetési árat és az ingatlan valódi értékét.

Az amerikai Brookings Intézet elemzése szerint a vevőknek szánt támogatás emeli az árakat, de ahol az építők több lakást építenek, ott kisebb a hatás. A nagy recesszió idején adott vevői adókedvezmények a legtöbb piacon nagyjából 2–5 százalékponttal emelték az ingatlan árakat.

A másik tanulság a túlárazott lakás hirdetésekről szól. A Zillow ingatlanhálózat amerikai adatai szerint az ingatlanok az első hét után egyre nagyobb árengedménnyel keltek el. Körülbelül két hónap után az eladási ár nagyjából 5 százalékkal volt a hirdetési ár alatt, 11 hónap után kb. 12 százalékkal.

Az adat amerikai és 2016-os, vagyis nem magyar és nem friss.

A lényeg mégis ismerős: a hosszan hirdetett ingatlan végül olcsóbban kel el, egyszóval kiég a piacon és jönnek a vevők keményen alkudni, ha megszimatolják, hogy régóta szenvedsz az ingatlannal.

Miért bukhat el az adásvétel a túlárazott ingatlanon?

Ha a vevő hitelből vásárol, a bank is megrendel egy értékbecslést. Ez nem a te hirdetési áradat, hanem a bank által elfogadott érték, és a hitel összege ehhez igazodik.

Ha az ingatlan értékbecslés alacsonyabb a vételárnál, a vevőnek a különbséget saját pénzből kell pótolnia, vagy az ügylet elakad.

Mit tegyél most, ha eladnád az ingatlanodat?

Ez a saját szakmai javaslatom, nem hivatalos előírás.

1. Fontos a valós lakáspiaci érték. Ne a tavalyi árból és ne a szomszéd hirdetési árából indulj ki, hanem abból, hogy a hasonló ingatlanok ténylegesen mennyiért keltek el, vagy kérj ingatlan értékbecslést.
2. Gondold végig, ki a valószínű vevőd. 18–41 éves első lakásvásárló, ingatlan befektető vagy olyan, aki felújítana? Mindegyiknek más a hitelhelyzete.
3. Beszélj korán a vevő finanszírozásáról. Hol tart a hitelintézés, megvan-e az önerő. A hitelbírálat hetekig is tarthat.
4. Ne emelj árat a hírre, és ne engedj pánikból. A bejelentés még nem végleges szabály.
5. Felújítandó háznál ne indíts drága felújítást a részletszabályok előtt. Beszéld meg a vevővel, mire számít.
6. Rendezd az iratokat. Tulajdoni lap, szükséges tanúsítványok, hogy a bank gyorsan tudjon dolgozni.
7. Kövesd a hivatalos forrásokat. A végleges szabályokat a Magyar Közlöny és a bankok közleményei adják majd.

Mi hangzott el, és mi nem ismert még?

Elhangzott a Wekerle Plusz neve, a 3 és 5 százalékos kamat, a 18–41 éves korhatár, az ötéves beköltözés, a lakástakarék visszatérése és a felújítási program. Ezt még nem tudjuk:
• Mikor indul a Wekerle Plusz hitel.
• Meddig lehet még Otthon Startra szerződni.
• Marad-e az eddigi hitelösszeg- és árkorlát.
• Mi a hitel futamideje.
• Hogyan működik majd pontosan a lakástakarék és a felújítási program.
• Mi lesz az adóstárs-szabályokkal, vagyis ki vonható be a hitelbe.
• Kiadható lesz-e a lakás az ötéves bentlakási időszak alatt.

Gyakori kérdések: Otthon Start vége és Wekerle Plusz

Mi váltja fel az Otthon Startot az ingatlanpiacon?

A miniszterelnök bejelentése szerint a Wekerle Plusz. Három részből áll: lakáshitel, állami támogatással támogatott lakástakarék és energetikai felújítási program. Egyelőre bejelentésről beszélünk, a részletszabályok még nem véglegesek.

Ki igényelheti a Wekerle Plusz lakáshitelt?

A bejelentés alapján 18 és 41 év közötti igénylők. A kérelmezőnek és a házastársának egy másik ingatlanból 50 százaléknál kisebb tulajdoni hányada lehet, és 5 évig ott kell lakni.

Mekkora a Wekerle Plusz hitel kamata?

A bejelentés szerint 3 százalék új lakás vásárlásakor vagy építésekor, 5 százalék használt ingatlan esetén.

Mennyi a Wekerle Plusz felújítási támogatás?

A bejelentés szerint a kedvező kamatozású hitel legfeljebb 15 millió forint lehet, mellé akár 7,5 millió forint vissza nem térítendő támogatás is járhat. A feltétel legalább 30 százalékos energiamegtakarítás. 

Csökken az ingatlanár a Wekerle Plusz miatt?

Nem tudjuk biztosan. Szerintem inkább lassabb, alkuképesebb piac jön, főleg a használt ingatlanoknál. A reális áron meghirdetett ingatlant ez kevésbé viseli meg.

Siessek az ingatlan eladással?

Nem kell pánikba esni. Ha reális áron hirdetsz, nincs ok rá, hogy azonnal árat változtass. Ha viszont a vevő hitele a határidőn múlik, vedd ezt figyelembe az adásvétel menetrendjénél.

A vevők egy része kieshet, mert a használt ingatlanokra 5 százalék lesz a kamat, és a korhatár is csökken. A 41 év felettiek számára csak piaci hitel marad. 

Mit vigyél haza ebből ingatlan eladóként?

Egy változó lakáspiacon nem feltétlenül az jár jól, aki a legtovább vár, hanem az, aki időben felismeri, hogy megváltoztak a körülmények. Nem gondolom, hogy a bejelentés miatt holnap minden eladónak árat kellene csökkentenie, ha most túl van árazva az ingatlana. De aki a közeljövőben adna el, annak most különösen fontos a reális ár és a tudatos értékesítési stratégia.

Miért érdemes velem egyeztetned az ingatlanod eladása előtt?

Sipos András vagyok, 1996 óta dolgozom az ingatlanpiacon. Ingatlanforgalmazóként kezdtem, majd ingatlanközvetítő, értékbecslő és hitelközvetítő is vagyok. Ez a három terület a mostani helyzetben egymásra épül: az ingatlan árat az értékbecslés adja meg, a vevő lehetőségét a hitel dönti el, az eladást pedig a közvetítés viszi végig.

Források
• Telex – Otthon Start helyett Wekerle program: kinek hány éves korig, mennyi
• Brookings – How will first-time homebuyer assistance affect the housing markets?
• Zillow Pro – Overpriced homes: who pays?
 

Ne vesztegesd az idődet, hisz mire vársz még, vedd fel velem a kapcsolatot még ma, és kezdjük el az ingatlanod sikeres értékesítését!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!

Kapcsolódó blog cikkeim:

Ingatlan értékbecslés: mennyit ér valójában az ingatlanod? – Sipos András értékbecslő válaszol 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Nem csak elad, hanem előre gondolkodik: ezért jobb, ha az ingatlanosod hitelközvetítő is! 

Mennyi idő alatt és mennyiért tudom eladni a lakásomat? Minden eladót ez érdekel. 

Miért más az ingatlan értéke és az ára? – Amikor az eladó és a vevő teljesen mást lát egy lakásban 

Ingatlan eladói ár nem egyezik a banki értékbecsléssel: Mi vár rád hitelfelvevőként? 

Ezért kell rutinos szakmai szem az ingatlan értékbecsléshez és közvetítéshez – mi az externália az ingatlanpiacon? 

Eladom a lakásom, mire figyeljek? – Ingatlanár megállapítás 

Eladnád a családi házadat? Hogyan lehet sikeres az értékesítés? 

Eladod a lakásod? Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk 

Eladnád az ingatlanodat? Lakás felkészítése az eladásra! Hogyan add el a lakásod, akár gyorsabban és drágábban! 

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?

14 ingatlan értékcsökkentő tényező 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. rész

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Otthon Start vége, Wekerle Plusz jön: mit jelent ez, ha 2026–2027-ben ingatlant adsz el? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Ne feledd: Az Ingatlan eladás és ingatlanvásárlás egy nagy döntés, de velem együtt nem kell egyedül meghoznod.

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Kapcsolódó blog cikkeim:

Vége van, kicsim? Más lett az ingatlanpiac, mint tavaly – és neked jó hír ez, vagy rossz? 

Ingatlan értékbecslés: mennyit ér valójában az ingatlanod? – Sipos András értékbecslő válaszol 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Nem csak elad, hanem előre gondolkodik: ezért jobb, ha az ingatlanosod hitelközvetítő is! 

Mennyi idő alatt és mennyiért tudom eladni a lakásomat? Minden eladót ez érdekel. 

Miért más az ingatlan értéke és az ára? – Amikor az eladó és a vevő teljesen mást lát egy lakásban 

Ingatlan eladói ár nem egyezik a banki értékbecsléssel: Mi vár rád hitelfelvevőként? 

Ezért kell rutinos szakmai szem az ingatlan értékbecsléshez és közvetítéshez – mi az externália az ingatlanpiacon? 

Eladom a lakásom, mire figyeljek? – Ingatlanár megállapítás 

Eladnád a családi házadat? Hogyan lehet sikeres az értékesítés? 

Eladod a lakásod? Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk 

Eladnád az ingatlanodat? Lakás felkészítése az eladásra! Hogyan add el a lakásod, akár gyorsabban és drágábban! 

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?

14 ingatlan értékcsökkentő tényező 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. rész

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Hogyan érdemes ma ingatlant eladni Zala megyében és környékén? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Ne feledd: Az Ingatlan eladás és ingatlanvásárlás egy nagy döntés, de velem együtt nem kell egyedül meghoznod.

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Kapcsolódó blog cikkeim:

Ingatlan értékbecslés: mennyit ér valójában az ingatlanod? – Sipos András értékbecslő válaszol 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Nem csak elad, hanem előre gondolkodik: ezért jobb, ha az ingatlanosod hitelközvetítő is! 

Mennyi idő alatt és mennyiért tudom eladni a lakásomat? Minden eladót ez érdekel. 

Miért más az ingatlan értéke és az ára? – Amikor az eladó és a vevő teljesen mást lát egy lakásban 

Ingatlan eladói ár nem egyezik a banki értékbecsléssel: Mi vár rád hitelfelvevőként? 

Ezért kell rutinos szakmai szem az ingatlan értékbecsléshez és közvetítéshez – mi az externália az ingatlanpiacon? 

Eladom a lakásom, mire figyeljek? – Ingatlanár megállapítás 

Eladnád a családi házadat? Hogyan lehet sikeres az értékesítés? 

Eladod a lakásod? Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk 

Eladnád az ingatlanodat? Lakás felkészítése az eladásra! Hogyan add el a lakásod, akár gyorsabban és drágábban! 

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?

14 ingatlan értékcsökkentő tényező 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. rész

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Nagykanizsa ingatlanpiaca, ingatlanárak, Sipos András helyi ingatlanszakértő bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Ne feledd: Az Ingatlan eladás és ingatlanvásárlás egy nagy döntés, de velem együtt nem kell egyedül meghoznod.

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Kapcsolódó blog cikkeim:

Ingatlan értékbecslés: mennyit ér valójában az ingatlanod? – Sipos András értékbecslő válaszol 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Nem csak elad, hanem előre gondolkodik: ezért jobb, ha az ingatlanosod hitelközvetítő is! 

Mennyi idő alatt és mennyiért tudom eladni a lakásomat? Minden eladót ez érdekel. 

Miért más az ingatlan értéke és az ára? – Amikor az eladó és a vevő teljesen mást lát egy lakásban 

Ingatlan eladói ár nem egyezik a banki értékbecsléssel: Mi vár rád hitelfelvevőként? 

Ezért kell rutinos szakmai szem az ingatlan értékbecsléshez és közvetítéshez – mi az externália az ingatlanpiacon? 

Eladom a lakásom, mire figyeljek? – Ingatlanár megállapítás 

Eladnád a családi házadat? Hogyan lehet sikeres az értékesítés? 

Eladod a lakásod? Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk 

Eladnád az ingatlanodat? Lakás felkészítése az eladásra! Hogyan add el a lakásod, akár gyorsabban és drágábban! 

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?

14 ingatlan értékcsökkentő tényező 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. rész

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Zalaegerszeg ingatlanpiaca, ingatlanárak, Sipos András helyi ingatlanszakértő bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Nem kel el az ingatlanod? Lehet, hogy a hirdetésed senkinek – vagy mindenkinek – szól

Az ingatlan pozicionálás azt jelenti, hogy eladás előtt eldöntjük: kinek szól az ingatlan, mit emelünk ki róla, és mit mutassanak a fotók. Ha ez hiányzik, a hirdetés vagy senkihez nem szól, vagy mindenkihez, és mindkét esetben kevesen jelentkezhetnek. Árcsökkentés előtt ezért a fotókat, a leírást és a célzást is érdemes átnézni, nem csak az árat.

Hónapok, esetleg 1 év óta is óta fent van a lakáshirdetés, de alig keres valaki..

Ilyenkor szinte minden tulajdonos és ingatlanos is ugyanarra jut: biztos drága. Sokszor tényleg az. Sokszor viszont a hirdetésből egyszerűen nem derül ki, kinek lenne jó az ingatlan.

Harminc éve vagyok az ingatlanpiacon, ingatlanforgalmazóként, majd ingatlanközvetítőként, hitelközvetítőként és értékbecslőként. Sok elakadást láttam már az ingatlan eladás terén. Egy lakás, ház, ingatlan eladása mögött jóval több háttérmunka van, mint amennyi kívülről látszik. Most ennek az egyik legfontosabb részét mutatom meg: hogyan találjuk meg, kinek és miért értékes az ingatlanod.

Mi az ingatlan pozicionálás és miért számít az eladásnál?

Az ingatlan pozicionálás három döntés együtt:
• mit emelünk ki a hirdetésben,
• mit mutatunk meg a fotókon és a videón,
• kikhez juttatjuk el az anyagot.

Nem szépítésről van szó, hanem irányról. Ha tudod, kinek szól az ingatlan, nem tíz egyforma fotót töltesz fel, hanem azt mutatod meg, ami annak a vevőnek számít.

Kinek és miért értékes az ingatlanod?

A kiindulópont mindig az ingatlan valódi adottsága: hol van, milyen az alaprajza, milyen az állapota, és hogyan használhatók a terei. Nem azt keressük, mit szeretnénk elmondani róla, hanem azt, ami egy konkrét vevőnek tényleg számít.

Vegyünk egy külön bejáratú szobát. Valakinek otthoni iroda lehet belőle. Egy másik családnál a nagyobb gyerek önálló tere. Ugyanaz az adottság, két élethelyzet, két különböző előny.

A bemutatás akkor segít a döntésben, ha a vevő megérti, hogyan illeszkedhet az ingatlan a saját életéhez.

Nézzünk még néhány általános példát az ingatlan pozicionálására

Egy nagy, rendezett kert a kisgyerekes családnak, a kutyatartónak és a kertészkedőnek érték, ezért érdemes napos időben megmutatni a kertet, a teraszt és a kerítést. A földszint vagy az alacsony emelet az idősebb vevőnek, vagy annak lehet fontos, aki nehezen mozgó családtag mellé költözik. Itt a bejutást és a lépcsők számát érdemes bemutatni, vagy legalábbis a hirdetésbe beleírni és nemcsak pár szóval, hanem bővebben, de csak akkor, ha az tényleg előny. A jó közlekedésű, de kisebb alapterületű lakás az első lakását vásárlónak vagy az egyedülállónak lehet vonzó, neki a megközelíthetőséget és a tér okos kihasználását kell megmutatni.

Ezek általános példák, nem a te ingatlanodra szabott lista. Hogy nálad mi lehet az erős oldal, az a helyszínen és az alaprajzból derül ki.

Mi történik, ha az ingatlan hirdetés senkinek vagy mindenkinek szól?

Rövid válasz: nem szólítja meg azt, aki valójában megvenné.

A „senkinek” ingatlan hirdetés felsorolja az adatokat: alapterület, szobaszám, emelet. De nem mondja meg, kinek jó. A jelzők (szép, világos, csendes) bármelyik másik lakáshirdetésben ott vannak.

A „mindenkinek” ingatlan hirdetés azt írja, hogy ideális családnak, befektetőnek, fiataloknak és nyugdíjasoknak is stb..stb.. Ha mindenkihez szólsz, senki nem érzi, hogy róla van szó.

Ez nem csak a magánhirdetők hibája. Harminc év alatt ingatlanosok hirdetéseiben is bőven láttam, főleg ha a leírás egy sablonból készült és végül is a hirdetés hatástalan marad, amelyből nem látszik, hogy az eladó ismeri a vevőket és azt, amit keresnek.

Ezért is pl. ha valaki rutintalan a hirdetés készítésben érdemes hasonló lakások hirdetéseit meg nézni, de a szövegüket ne másold és túlzásba se ess, mert az meg a másik hasztalan oldal lesz.

Van-e hátránya a célzásnak a lakás hirdetésben?

Van. Ha túl szűkre fogod, kimaradhat egy vevőkör, amely különben megvenné. Ott érdemes főleg semlegesebben fogalmazni, ahol ugyanazt a leírást több csatorna automatikusan átveszi, a személyre szabott célzásnál viszont működhet a történetmesélés.

A leíró hirdetési szöveg maradjon tárgyilagos, a fő üzenet, a képek sorrendje és a hirdetés célzása pedig a legvalószínűbb vevő köré épüljön. Ha közben más vevőkör kezd érdeklődni, igazítunk rajta.

Mit lát a vevő, mielőtt rákattint a lakás hirdetésedre?

Rövid válasz: egy képet, egy címet, egy árat és néhány alapadatot.

A listaoldalon ennyit lát az érdeklődő, és az alapadatokra (ár, méret, szobaszám) valószínűleg már szűrt is. Vagyis a nyitókép és a cím dönt arról, hogy a te hirdetésedet nyitja meg, vagy a következőt.

Ezért számít, mit teszel előre. Ha a lakás, ház, ingatlan legnagyobb erőssége a kert, akkor a kert legyen elöl, ne a kapu.

Az ingatlan fotóknál gyakori hibák a rossz napszakok, az esti lámpafény, valamint, hogy sokan alaprajzot sem töltenek fel. Alaprajz nélkül a vevő nehezen látja maga előtt, melyik helyiség honnan nyílik, még ha a fotók jók is. Ha a fotók nem elég meggyőzőek, a legtöbben el sem jutnak a hirdetés szövegéig.

Mit mutat a kutatás: tények és vélemények az amerikai ingatlanpiacon?

A számokból nem kell sok, de néhány segít kijelölni az irányt. Mindegyiknél megmondom, mire vigyázz vele.

Az amerikai ingatlanosok szövetsége, a NAR 2025-ös felmérése szerint az eladások 5%-a ment ügynök nélkül. Az ügynök nélkül eladók leggyakrabban az árazást, az ingatlan felkészítését és a tervezett idő betartását említették nehéznek, 40%-uk pedig nem hirdette aktívan az ingatlanát. Ez amerikai piac, de a nehézségek nálunk is ismerősek.

Ugyanennek a szövetségnek a lakásfelkészítési jelentése szerint a vevők ügynökeinek 83%-a úgy látja, hogy a felkészített, berendezett otthonban könnyebb elképzelni a saját életünket. Az eladók ügynökeinek 29%-a 1–10%-kal magasabb ajánlatot, 49%-a rövidebb eladási időt tapasztalt. Itt vigyázz: ez ügynökök megítélése egy felmérésben, nem kontrollált mérés.

Vélemény, nem tény: szerintem lassuló ingatlan piacon a vevőnek több ideje és több választási lehetősége van, ezért az első hetek még többet számítanak.

Az első két-három hét a legértékesebb, mert ilyenkor a legnagyobb a figyelem. Ha ezt az időt egy nem megfelelő ingatlan hirdetéssel töltöd el, később már az árcsökkentés is gyanút kelt a vevőben.

Mit nézz meg ingatlan árcsökkentés előtt?

Rövid válasz: az árat és a hirdetés működését együtt. A fotók, a leírás és az is számít, kikhez jut el az ingatlanod.

Nézd végig a hirdetésedet a vevő szemével:
1. Látszanak a fotókon a legfontosabb előnyök? Az első kép az ingatlan legerősebb oldalát mutatja?
2. A képek nappal, jó fényben készültek, egyenes falakkal, rendezett terekkel?
3. Van olvasható alaprajz?
4. Kiderül a leírásból, kinek lehet jó választás, vagy csak általános jelzőket találsz benne?
5. Kikhez jut el a hirdetés? Melyik oldalakon fut, és ott a megfelelő vevők látják-e?
6. Mit kérdeznek, és milyen kifogásokat mondanak azok, akik megnézik? Írd fel őket, mert a legtöbbet ezek tanítják.
7. Az ingatlan hirdetési árad a közelmúlt tényleges adásvételi árai alapján készült, vagy a többi hirdetés kért árait követi?

A legjobb, ha a megkötött adásvételek árai az alapok, ne pedig a gyakran túlzó hirdetési árak. Utóbbi esetében kb. 5-20%-al lejjebb is lehet akár a végső kialkudott vételár.

Ezekből a visszajelzésekből jobban látszik, hol akad el az érdeklődés, és min érdemes változtatni: a bemutatáson, a hirdetés célzásán vagy az ingatlan áron.

Ha kevesen nyitják meg a hirdetést, és kevesen érdeklődnek, az gyakran azt jelzi, hogy a hirdetés nem emelkedik ki a listán. Ilyenkor a nyitóképet, a címet és a célzást érdemes átnézni először.

Ha sokan megnyitják, de alig keres valaki, akkor a leírás és a fotók nem mondják el, kinek jó az ingatlan, vagy az ár áll távol a vevők várakozásától. Itt a leíráson, a fotók sorrendjén és az áron kell elindulni.

Ha vannak megtekintések, de nincs ajánlat, akkor valószínűleg ismétlődő kifogás áll a háttérben, például az állapot, az elosztás vagy a környezet, esetleg megint az ár. Ilyenkor a kifogások gyűjtése, az árstratégia és egy ingatlan értékbecslés segíthet.

Az ingatlan ár is a stratégia része

Nem mindig az ár a baj, de van, hogy az is. A kettőt együtt kell nézni, ezért írtam külön arról is, miért nem mindig az ár a baj, ha nem hívnak a hirdetésedre.

Van, hogy alacsonyabb áron indulunk, ez egy külön stratégia, amikor úgy gondolom, hogy licit is kialakulhat, de ezt nem lehet minden ingatlannál megcsinálni.

Ha az ingatlan keresett, akár licit is kialakulhat, és a végén feljebb is ki köthetünk. Ez stratégiai döntés: nem minden ingatlannál és nem minden lakáspiacon működik. A részletekről a holland és angol licitről szóló cikkemben írok.

Ingatlanért ékbecslőként azt tudom hozzátenni, hogy az árazás ne megérzésen vagy a szomszéd hirdetésén múljon. Az értékbecslés tárgyilagos kiindulópontot ad, de nem garantálja, hogy az ingatlan pontosan annyiért kel el.

Hogyan dolgozom az ingatlan eladóimmal, megbízóimmal?

Első lépésben megnézem az ingatlant, és ha már hirdeted, a hirdetést is. Hogy konkrétan mi akadt el, azt addig nem mondom meg, amíg nem látom. A találgatás kevés.

Az ingatlanközvetítői munkám része:
• Több csomagban hirdetek, körülbelül negyven weboldalon. Ebben magyar és külföldi, például osztrák és német oldalak is vannak, valamint a közösségi média.
• Megállapodás szerint figyelemfelkeltő videót készítek, amely több videómegosztó csatornákon is megjelenik.
• Értékbecslőként tárgyilagos értéket adok az árazás alapjának.
• Hitelközvetítőként a vevő oldalán zajló finanszírozást is ismerem, ami az adásvétel másik fontos szála.

Garantált eredményt nem ígérek, mert az ingatlan eladás a lakáspiacon dől el. Azt viszont igen, hogy kimondom, ha az ár a gond, vagy bármi más gond van, ha tetszik neked, ha nem, mert az őszinteséggel és becsületességgel megyünk előre, de az is lehet, hogy megharagszol és olyan ingatlanost választasz, aki magasabb árat mond, szíved jogod, a döntéseidnek te viseled a kockázatait és következményeit.

Gyakori kérdések az ingatlan pozicionálásról és az eladásról

Mi az ingatlan pozicionálás?

Az ingatlan pozicionálás azt jelenti, hogy eladás előtt eldöntjük: kinek szól az ingatlan, mit emelünk ki a hirdetésben, mit mutatunk a fotókon, és kikhez juttatjuk el a hirdetési anyagot. A cél, hogy a megfelelő vevő felismerje benne a saját élethelyzetéhez illő otthont.

Miért nem kel el az ingatlanom, ha jónak tartom az árat?

Az ár csak egy a lehetséges okok közül. Az ingatlan sikeres értékesítése lakadhat a fotók, a leírás vagy a célzás miatt is, és az is lehet, hogy a megtekintők ugyanazt a kifogást mondják. Pontos okot a hirdetés és a visszajelzések ismerete nélkül nem érdemes mondani.

Mikor érdemes lakásárat csökkenteni?

Akkor, ha a fotók, a leírás és a célzás rendben vannak, elegen látják a hirdetést, és a megtekintők visszajelzései is az árra mutatnak. Ha hónapok óta kevés az érdeklődő, az árat és a bemutatást együtt érdemes átnézni.

Mennyit számít a fotó az ingatlan eladásánál?

Nagyon sokat. A listaoldalon a vevő egy képet, egy címet és az alapadatokat látja, ezért az első fotó gyakran eldönti, megnyitja-e a hirdetést. A tipikus hibák: sötét képek, esti lámpafény, ferde falak, rendetlen terek.

Kell alaprajz az eladó ingatlan hirdetéséhez?

Igen, érdemes feltölteni. Alaprajz nélkül a vevő nehezen tudja elképzelni, melyik helyiség honnan nyílik. Ha nincs pontos rajz, egy kézzel rajzolt vázlat is segít, csak az elosztás látsszon rajta.

Eladhatom az ingatlanomat ingatlanközvetítő nélkül?

Igen, tulajdonosként eladhatod magad is. A nehéz részek általában az árazás, az ingatlan felkészítése és az időzítés. Egy amerikai felmérésben (NAR, 2025) az ügynök nélkül eladók ezeket említették a legnehezebb lépéseknek, de a magyar piac különbözhet.

Mit küldjek, ha segítséget kérek az ingatlanom eladásához?

Elég a hirdetésed linkje, vagy pár mondat arról, milyen ingatlant szeretnél eladni. Ebből látom, merre érdemes elindulni.

Ha eladás előtt állsz, vagy már hirdetsz eredmény nélkül

Nem biztos, hogy az ingatlan árat kell csökkenteni, vagy nemcsak azt. Először azt érdemes megnézni, kinek szól a hirdetésed.
Keress meg, küldd el a hirdetésed linkjét, vagy írd meg pár mondatban, milyen lakást vagy házat szeretnél eladni. Megnézem, mi akadt el.

Sipos András
ingatlanközvetítő, ingatlan értékbecslő és hitelközvetítő | Becsületes Ingatlanos

Források:

• NAR, 2025: FSBOs reach all-time low, more sellers rely on agents
• NAR, 2025: Report reveals home staging boosts sale prices and reduces time on market
• Inman, 2022: Listing descriptions matter more than ever: 5 tips
 

Kapcsolódó blog cikkeim:

Ingatlan értékbecslés: mennyit ér valójában az ingatlanod? – Sipos András értékbecslő válaszol 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Nem csak elad, hanem előre gondolkodik: ezért jobb, ha az ingatlanosod hitelközvetítő is! 

Mennyi idő alatt és mennyiért tudom eladni a lakásomat? Minden eladót ez érdekel. 

Miért más az ingatlan értéke és az ára? – Amikor az eladó és a vevő teljesen mást lát egy lakásban 

Ingatlan eladói ár nem egyezik a banki értékbecsléssel: Mi vár rád hitelfelvevőként? 

Ezért kell rutinos szakmai szem az ingatlan értékbecsléshez és közvetítéshez – mi az externália az ingatlanpiacon? 

Eladom a lakásom, mire figyeljek? – Ingatlanár megállapítás 

Eladnád a családi házadat? Hogyan lehet sikeres az értékesítés? 

Eladod a lakásod? Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk 

Eladnád az ingatlanodat? Lakás felkészítése az eladásra! Hogyan add el a lakásod, akár gyorsabban és drágábban! 

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?

14 ingatlan értékcsökkentő tényező 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. rész

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Nem kel el az ingatlanod? Lehet, hogy a hirdetésed senkinek – vagy mindenkinek – szól bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Nem hívnak a lakás hirdetésedre? Nem mindig az ár a baj

Mielőtt árat csökkentenél, derítsd ki, hogy a hirdetésen, a bemutatáson vagy tényleg az áron múlik-e az ingatlan eladás

Ha hetek óta nem hívnak a hirdetésedre, az ritkán egyetlen okra vezethető vissza. A magas ár az egyik gyanúsított, de ugyanígy közrejátszhat a főkép, a cím, a hiányzó alaprajz, egy rosszul megadott adat, vagy az, hogy a lakás élőben mást mutat, mint a képeken, vagy egyszerűen egy nagy semmit mondó a hirdetés, ilyent nagyon sokat látok, nem derül ki a lakásról például, hogy mit tud, vagy mit sem.

A hirdetési statisztika vezetésével érhetsz el eredményeket

Írd fel hetente, hányan nézték meg, hányan nyitották meg a hirdetést, hányan kerestek telen, vagy emailban, vagy üziben, hányan jöttek el megnézni a lakásodat és hányan tettek ajánlatot, hányan nem tettek és ha tettek mekkorát tettek. Ebből kiderül, hol fogy el az érdeklődés, és hogy az árral vagy a bemutatással érdemes-e kezdened a módosítást.

A lakás nézőktől is érdeklődj

Kérdezz bátran azoktól, akik eljöttek megnézni az ingatlanodat. Kérdezd meg, hogy tetszik-e, lenne-e ajánlatuk.

Hetek óta fent van a lakás hirdetésed. A telefon csendes. Ha mégis csörög, az első kérdés az, mennyit engedsz az árból.

Ilyenkor szinte mindenkinek ugyanaz jut eszébe: le kell vinni az árat. Értem, miért. Ez a legkönnyebb lépés, egy kattintás az egész. Csakhogy visszacsinálni már nem tudod, és minden érdeklődő látja is. Nem mindig ez a célravezető, mert lehet, hogy csak vérszemet kapnak a vevők és várnak tovább türelmesen az esetleges következő árcsökkentésre.

Sipos András vagyok, 30 éve dolgozom az ingatlanpiacon: ingatlanközvetítő, ingatlanért-ékbecslő és hitelközvetítő. Ez a három szerep azért számít, mert ugyanazt az ingatlant látom az eladó, a vevő és az értékbecslő szemével is.

Ebben a cikkben megmutatom, hogyan nézheted meg te magad, hol akad el az érdeklődés, mielőtt bármit átírnál. Sokszor kiderülhet, hogy nem a túl magas ár a baj, vagy nemcsak az.

Hol akad el az érdeklődés egy lakás- vagy házeladásnál?

Röviden: az eladás egy lépcsősor. A vevő meglátja a hirdetést, rákattint, megkeres, eljön megnézni, és vagy ajánlatot tesz, vagy nem. Ha tudod, melyik lépcsőnél fogy el a tömeg, ha van egyáltalán érdeklődő, azt is tudod, min kell javítani.

Kevés a kattintás: nem látják meg, vagy nem fogja meg őket a lakás hirdetés

Alig nyitják meg a hirdetésedet. A találati listán a vevő először csak a főképet, a címet és az árat látja. Ezen a hármon múlik, hogy rá kattint-e, vagy továbbgörget.

Kevés az ingatlan vásárlói megkeresés: megnyitják, de nem jelentkeznek

Ilyenkor az a kérdés, hogy a fotók, az alaprajz és a leírás elég érthetően megmutatják-e, mit kap a vevő azért a pénzért, amit kérsz. Ha nem látja, melyik szoba honnan nyílik, vagy a képek sötétek és zsúfoltak, nem nyeri el egy pillanat alatt a tetszését inkább nem hív, kattint is tovább, más ingatlant keres. Ennél már csak az a nagyobb baj, hogy több ingatlan hirdető portál megjelöli a már látott hirdetéseket és lesznek vevő jelöltek, akik a megnézettekre már soha többet nem fognak kattintani nagy eséllyel.

Nincs ajánlat: eljönnek, megnézik az ingatlant, aztán nagy a csend

Legtöbbször három magyarázat szokott lenni. Vagy a lakás élőben mást mutat, mint amit a hirdetés ígért. Vagy a vevők ugyanennyiért más ingatlanokat is megnéznek, és azok jobban tetszenek. Az is lehetséges, hogy saját maguk is árulják az ingatlanukat és nézegetik a hasonlókat, hogy megértsék miért nem megy el az övüké, de ez ritkább. A túlárazott ház is kaphat számos megtekintést, ha például vonzó a kép, és ez félrevezető lehet: a sok megtekintés még nem eladás, lehet, hogy csak a kíváncsiskodók jönnek.

Hogyan értelmezd ezeket lehetőségeket?

• Kevesen kattintanak rád a találati listán. A vevő a sok hirdetés között csak a főképet, a címet és az árat látja. Ez azt jelenti, hogy már itt továbbgörget. Először a főképet cseréld le egy világosabb, rendezettebb, mutatósabb képre, írj konkrétabb, frappánsabb címet, címsort, és nézd meg, hogy a hirdetés jó kategóriában és jó településnél szerepel-e.
• Sokan megnyitják a hirdetést, de alig hív valaki. A vevő rákattint, végignézi, de nem látja, mit kap a pénzéért. Ilyenkor a fotókat, az alaprajzot és a leírást nézd át: sötétek a képek? Hiányzik az alaprajz? Érthető a leírás?
• Eljönnek megnézni, de nincs ajánlat. Ilyenkor két dolog lehet. Vagy a lakás élőben mást mutat, mint a fotókon, vagy a vevő ugyanennyiért másutt jobbat talál. Nézd meg, rendezett és tiszta-e az ingatlan, és nézd meg a hasonló, versenytárs hirdetések árát és a hirdetéseket is, miben jobbak, miben rosszabbak.

Egyetlen jel még nem ítélet, csak megmutatja, hol kezdd a vizsgálatot. Az ingatlan árról csak akkor dönts, ha a számok és a visszajelzések is arra mutatnak.

Mindhárom jel máshová mutat, ezért nézd meg a számokat, mielőtt árat csökkentesz. Egyetlen jel még nem ítélet. A kevés kattintásból vagy az elmaradó ajánlatból önmagában nem derül ki, hogy az ár, a bemutatás vagy a vevők megszólítása a gond. Csak azt mutatja meg, hol kezdd a vizsgálatot.

Mikor a lakáshirdetési ár a baj, és mikor nem?

Röviden: háromféleképpen változtathatsz: a bemutatáson, a vevők megszólításán és az áron. Az első kettőt menet közben akárhányszor javíthatod. Az ár más, mert ott két dolgot külön kell kezelni.

Az árkategória az első naptól kérdés. Ez dönti el, kinek jelenik meg egyáltalán a hirdetésed a keresőkben. Az árcsökkentés viszont nyilvános lépés, és a vevők piaci visszajelzésként értik. Nem ugyanaz a kettő, és nem ugyanazt éred el velük.

Van még egy szempont. A friss hirdetés az első hetekben remélhetőleg azokhoz is el jut, akik hónapok óta figyelik a lakáspiacot. Ha ekkor gyenge fotókkal, rossz célzással indulsz, az árcsökkentés később ezt csak részben hozza vissza. Az amerikai Redfin közgazdászai szerint az árcsökkentés miatti “megbélyegzés” azt eredményezi, hogy az olyan házak, amelyeken volt árcsökkentés, olcsóbban kelnek el (Redfin, 2026. március). Ugyanők azt írják, hogy a 10 százalékos vagy nagyobb túlárazás több mint egy hónappal is megnyújthatja a piacon töltött időt.

Ezért az árról számok és visszajelzések alapján döntünk, nem hangulatból:
• Ha a megtekintők közül többen azt mondják, hogy tetszik a lakás, de ugyanennyiért számukra jobb ajánlatot találnak, vizsgáld felül az árat.
• Ha rendszeresen mást vártak a hirdetés alapján, először a bemutatást nézd át.
• Ha alig kattintanak rád, a főképpel, a címmel és az árkategóriával kezdd.

Van egy amerikai ökölszabály is, amit érdemes ismerned, de óvatosan kezelj. Egy ingatlan iroda vezetője szerint az alig megtekintett hirdetés 7-10 százalékos túlárazásra utal, a csak lehúzó ajánlatokat hozó pedig 4-7 százalékosra (HousingWire, 2025). A cikk maga is ökölszabályként mutatja be, nem mért adatként, és magyar piacra nem igazolták. Én irányjelzőnek tekinteném, nem képletnek.

A másik oldal: egy amerikai közvetítő szerint a rosszul megadott keresési jellemzők miatt a hirdetés meg sem jelenik a vevők találataiban, és akkor az árcsökkentés felesleges és drága (Inman, 2016). Ugyanő csak akkor kér árcsökkentést az eladótól, ha meg tudja mutatni, miért kell. Szerintem ez jó mérce arra, hogy egy közvetítő a te érdekedet nézi-e.

Mit mutat most a magyar lakáspiac, és miért kell gyorsabban diagnosztizálnod?

Röviden: 2026 őszén a kínálat nő, az érdeklődés viszont nem követi. Ilyen piacban az ár gyakrabban gond, mint egy éve, de ettől még nem szabad vakon árat csökkenteni.

Lassul a magyar ingatlanpiac? Az Eurostat szerint 1,4%-kal csökkentek az árak negyedéves alapon

Mit írj fel hetente? A négy szám, amellyel nem tippelsz, hanem döntesz

Röviden: a hirdetés indulásától hetente írd fel, hányan nyitották meg, hányan kerestek, hányan jöttek el és hányan tettek ajánlatot. Visszajelzés nélkül nem tudsz mérlegelni, csak találgatni.
1. Hányan nyitották meg a hirdetést?
2. Hányan kerestek meg?
3. Hányan jöttek el megnézni?
4. Hányan tettek ajánlatot?

Ha magad hirdetsz, a megnyitásokat a portál statisztikájában találod.

Minden megtekintés után két dolgot kérdezz meg: mi tetszett, és mi tartja vissza a döntéstől.

A választ írd le egy mondatban, ne emlékezetből dolgozz. Egy hasznos plusz: azt is kérdezd meg azoktól, akik telefonon érdeklődtek, de nem jöttek el, miért döntöttek úgy.

Néhány hét számai és a megtekintések visszajelzései már megmutathatják, hol akad el az érdeklődés. Kevés érdeklődőből még nehéz biztosat mondani, ez igaz. De legalább nem megérzésre építesz, hanem döntési alapra. És elég gyakran kiderül belőle, hogy nem az árral érdemes kezdeni.

Mi lehet még a háttérben, ha nem az ár? 8 gyakori hirdetési hiba

Röviden: a legtöbb “nem hívnak” hátterében hirdetési hiba áll: rossz fotó, hiányzó alaprajz, hibás adat, vagy az, hogy az ingatlan élőben nem azt mutatja, amit a hirdetés ígért.

1. Rossz fotók, rossz időpont. Tipikus hiba, ha este, lámpafénynél készülnek a képek: az ilyen fotók sötétebbnek mutatják az ingatlant. Egy jól befotózott ingatlant az érdeklődők magasabbra pozicionálnak, ami százezrekben vagy milliókban mérhető.
2. Nincs alaprajz. Alaprajz nélkül a vevő nehezen képzeli el, melyik szoba honnan nyílik, pedig több tízmilliós döntésről van szó.
3. Hibás vagy hiányzó adatok, rossz besorolás. Ha rossz a szobaszám, a típus vagy a település, a hirdetés nem jelenik meg a vevők keresésében. Ilyenkor az árcsökkentés semmit sem segít (Inman, 2016).
4. Ugyanaz a hirdetés többször, más áron. Nincs jogi korlátja, hogy valaki ugyanazt az ingatlant többször, többféle áron adja fel, de ez megtévesztő és zavaró. Ha több irodát is megbízol külön szerződéssel, az nem számít duplikációnak, az önmagad által feladott másolatok viszont összezavarják a vevőt. Ez fatális nagy hiba, akkor fordulhat elő a leggyakrabban, ha több ingatlanirodát is megbízol, vagy egy olyan irodát, ahol sokan dolgoznak és ők pedig szinte mindannyian felrakják a hirdetést és más infókkal, esetleg más árral..
5. A saját otthonod nem “adja el magát”. A leggyakoribb tartalmi hiba, hogy az eladó azt hiszi, a 10-20 év boldog élet önmagában érv. A vevőnek a saját életét kell beleképzelnie a lakásba, nem a tiéd látnia a fotókon. A személyes tárgyakat, családi képeket érdemes elpakolni és nemcsak a fotón, hanem akkor is, ha jönnek lakást nézni.
6. Rugalmatlan megtekintési időpontok. Az amerikai HousingWire szerint árcsökkentés előtt azt is át kell nézni, rugalmas-e az eladó a megtekintések időpontjában (HousingWire, 2025). Ez nálunk is igaz: akit nem tudsz fogadni, az könnyen lehet, hogy egy másik lakást néz meg és az sincs kizárva, hogy meg is tetszik neki.
7. Túl nagy alkupénz az árban. Az alku kb. 3-6 százalék körül mozog, esetleg lehet 10% is. Ha ennél jóval nagyobb ráhagyással indítasz, egy másik árkategóriában jelensz meg, ahol kevesebb vevő látja meg a hirdetésedet.
8. Az ingatlan nem hitelképes, vagy rossz az állapota. Ha a vevő hitelből vásárol, és a bank nem tartja hitelképesnek az ingatlant, az eladás elakad, akármilyen jó a hirdetés. Ez az, amit hitelközvetítőként és értékbecslőként én már a lakás felmérésekor meglátok.

Ha mégis az ingatlan ár a gond: hogyan csökkents okosan?

Röviden: előbb a számok, aztán egyetlen, indokolt lépés, a bemutatás frissítésével együtt. Az apró, többszöri csökkentés inkább elhalasztja a döntést, mint segít.

Ezt az utolsó állítást a saját szakmai véleményem alapján írom, nem kutatásból. Az viszont igazolt, hogy az amerikai közgazdászok szerint az árcsökkentésnek ára van: a lakás olcsóbban kelhet el, mint ha eleve jól árazták volna (Redfin, 2026).

• Először nézd meg a heti számokat és a visszajelzéseket. Ha több megtekintő is azt mondja, ugyanennyiért jobbat talál, akkor jogos az árvizsgálat.
• Vess össze hasonló ingatlanokat. Nem az érdekel, mennyit kérnek, hanem mennyiért keltek el hasonló lakások vagy házak a környéken.
• Csökkentéssel együtt frissítsd a hirdetést. Új főkép, új cím, hibák javítása. Így a csökkentés új hír lesz, nem csak egy kisebb szám.
• Ingatlan értékbecslést kérj, ha nem vagy biztos a kiindulási árban. Az árazás a legdrágább találgatás, ha nincs mögötte piaci érték.

Miért érdemes velem beszélned az ingatlan eladás előtt, és mitől védelek meg?

Röviden: attól, hogy úgy hirdesd az ingatlanod, hogy nem tudod, pontosan mit árulsz, és mennyit ér.

Az átlagember élete során legfeljebb két-háromszor cserél ingatlant, ezért rutint nem tud szerezni benne Én 30 éve naponta ebben dolgozom. Ezt a három dologban látom a legtöbb problémát:
• Nem tudod, mit árulsz. A pontos alapterület, a jogi állapot, a hitelképesség és a piaci érték mind befolyásolja az árat. Ha ezeket nem ismered, a hirdetési árat a szomszéd története vagy egy másik hirdetés kiírt ára fogja meghatározni, nem az, amennyiért az ilyen ingatlanok ténylegesen elkelnek.
• Elégeted az első heteket. A friss hirdetés az első hetekben éri el azokat, akik régóta figyelik a lakáspiacot. Ha ekkor rossz anyaggal vagy rossz áron jelensz meg, később csak részben pótolható.
• A vevő hitele elakad. Ha a bank értékbecslése alacsonyabb, mint a megbeszélt ár, a vevő finanszírozása nem fér bele. Hitelközvetítőként ezt már az ár megbeszélésekor látom, hogy kb. mennyire értékelhetik fel az ingatlant megítélésem szerint, nem a szerződéskötésnél.

És ha ingatlan vásárló vagy?

A vevő oldalán sem kisebb a kockázat. Ha nem tudod, milyen ingatlant keresel, könnyen túlfizetsz, nem hitelképes ingatlant választasz, vagy rejtett hibát nem veszel észre. Az első beszélgetésben mindig azt kell tisztázni, mit keresel, mennyit engedhetsz meg magadnak, és mit finanszíroz a bank.

Ha te is ingatlanos szeretnél lenni

A fenti lépcsősor a szakma mindennapi munkája: mérni, visszajelzést kérni, és ebből dönteni. Aki ezt megtanulja, az az árról is jobban tud beszélni az ügyfelekkel.

Gyakori kérdések: lakás hirdetés, árcsökkentés, értékbecslés

Miért nem hívnak a lakás hirdetésedre?

Ritkán egyetlen oka van. A főkép, a cím, az árkategória, a fotók, az alaprajz, a rossz adatok vagy a túl magas ár is lehet az oka. A heti számok (megnyitás, megkeresés, megtekintés, ajánlat) megmutatják, hol fogy el az érdeklődés.

Mikor érdemes lakás árat csökkenteni?

Akkor, ha a visszajelzések szerint ugyanennyiért jobb ajánlatot találnak a vevők. Ne ehhez mérd a napokat, hogy az átlagos eladási idő mennyi, hanem a saját lépcsőidhez és a megtekintők visszajelzéseihez.

Mit jelent, ha sok az ingatlan megtekintés, de nincs ajánlat?

Vagy az ingatlan élőben más, mint a hirdetés, vagy a vevők ugyanezen az áron jobb alternatívát látnak. A megtekintés utáni két kérdés (mi tetszett, mi tartja vissza) segít eldönteni, melyik igaz.

Mit jelent, ha kevesen nyitják meg a hirdetést?

A főkép, a cím és az árkategória nem működik, vagy a hirdetés rossz besorolással nem jelenik meg a vevők keresésében. Ez a bemutatás és a megszólítás kérdése, nem feltétlenül az áré.

Mekkora alkut számoljak be az ingatlan árába?

Tapasztalataim szerint általában 3-6 százalék, de ha túl van árazva az ingatlan 10% is lehet simán, Ez átlag, ingatlanonként más, és ne számolj nagyobb ráhagyással, mint amennyit a lakáspiac valóban megad.

Számít a lakás hirdetés címe és főképe?

Igen. A találati listán a vevő először ezeket látja, és ezek döntik el, rákattint-e.

Megéri ingatlan értékbecslőt hívni eladás előtt?

Szerintem igen, ha nem vagy biztos az árban. Az értékbecslés ad kapaszkodót a hirdetési árhoz, és a hitelképességi kérdéseket is korán felszínre hozza.

Önállóan vagy ingatlan közvetítővel érdemes hirdetni?

Önállóan is lehet, de a közvetítő ott segít, ahol rutin kell: árazás, hirdetés, tárgyalás, hitelképesség. Ha nem vagy biztos magadban, egy konzultáció még nem kötelez semmire.

Mit csinálj ma?

1. Nyisd meg a portál statisztikáit, és írd fel az első négy számot.
2. Nézd meg a hirdetésed főképét, címét és alaprajzát egy idegen szemével.
3. Ha három hét után sem látsz érdemi megkeresést, vagy nem vagy biztos az árban, keress meg.

Még egy kis érdekes infó a blog cikkem zárásaként

Én figyelem az ingatlanárak alakulását a tevékenységi körzetemben, vannak, akik hosszú idő alatt semmit nem engednek az eladó ingatlanjuk árából, de nem kevesen pedig milliókat, nem is kevés milliót az irányárból és még az alku előtt..

Sipos András
Becsületes Ingatlanos – ingatlanközvetítő, ingatlan értékbecslő, hitelközvetítő

Források:

1. Inman, Why didn’t the house sell? Your marketing might be the problem (2016.11.16.): https://www.inman.com/2016/11/16/why-didnt-the-house-sell/
2. HousingWire, Price reduction considerations (2025.03.24.): https://www.housingwire.com/articles/price-reduction-considerations/
3. Redfin, Over half of home listings have been lingering on the market (2026.03.30.): https://www.redfin.com/news/press-releases/redfin-reports-over-half-of-home-listings-have-been-lingering-on-the-market-for-more-than-2-months/
 

Kapcsolódó blog cikkeim:

Ingatlan értékbecslés: mennyit ér valójában az ingatlanod? – Sipos András értékbecslő válaszol 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Nem csak elad, hanem előre gondolkodik: ezért jobb, ha az ingatlanosod hitelközvetítő is! 

Mennyi idő alatt és mennyiért tudom eladni a lakásomat? Minden eladót ez érdekel. 

Miért más az ingatlan értéke és az ára? – Amikor az eladó és a vevő teljesen mást lát egy lakásban 

Ingatlan eladói ár nem egyezik a banki értékbecsléssel: Mi vár rád hitelfelvevőként? 

Ezért kell rutinos szakmai szem az ingatlan értékbecsléshez és közvetítéshez – mi az externália az ingatlanpiacon? 

Eladom a lakásom, mire figyeljek? – Ingatlanár megállapítás 

Eladnád a családi házadat? Hogyan lehet sikeres az értékesítés? 

Eladod a lakásod? Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk 

Eladnád az ingatlanodat? Lakás felkészítése az eladásra! Hogyan add el a lakásod, akár gyorsabban és drágábban! 

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?

14 ingatlan értékcsökkentő tényező 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. rész

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Nem hívnak a lakás hirdetésedre? Nem mindig az ár a baj bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Ingatlan értékbecslés: mennyit ér valójában az ingatlanod? – Sipos András értékbecslő válaszol

Hogyan készül, mennyibe kerül, mikor és hogyan fizetsz érte, és miért tér el sokszor attól, amit te gondolsz.

Mennyit ér az ingatlanod?

Valószínűleg te is gondoltál már egy számra, és lehet, hogy nagyon biztos is vagy benne. Sipos András vagyok, 1996 óta, vagyis harminc éve dolgozom az ingatlanpiacon: ingatlanforgalmazó, majd ingatlanközvetítő, ingatlan értékbecslő és hitelközvetítő vagyok Zala és Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Keszthelyen, Hévízen, az Őrségben, Körmend és Vasvár környékén, valamint a Balaton nyugati partján. Azt látom, hogy ez a szám a piaccal ritkán egyezik.

Röviden a lényeg: az ingatlan értékbecslés azt mondja meg, mennyiért kelhet el reálisan az ingatlanod. Nálam kétféle ingatlan értékbecslés van. Az egyszerűsített körülbelül kb.4–5 oldal, ha csak magadnak kell, akkor célszerű ezt választani. A bővített kb. 30–50 oldal, ha másokat is meg kell győznöd. A díjat előre kérem, az értékbecslést pedig a helyszíni szemle után 3–7 munkanapon belül megkapod megállapodás alapján.

Lejjebb részletesen leírom, hogyan zajlik az értékbecslés, melyiket válaszd, és miért éri meg eladás előtt tudnod az ingatlanod valódi árát.
Röviden: így készül az ingatlan értékbecslés nálam

Ki készíti az értékbecslést?

Én magam. Ha az ügy olyan, hogy nálam is nagyobb tapasztalat kell hozzá, bevonok más ingatlan értékbecslő kollégákat, akik az adott feladatban jártasabbak.

Hogyan kezdjük?

Felhívsz, írsz nekem, vagy személyesen keresel meg. Megbeszéljük, mire kell az értékbecslés, mennyi a díj, és milyen papírokat hozz. Az iratokat általában e-mailben vagy Messengeren kérem.

Mikor és hogyan fizetsz az értékbecslésért?

A díjat előre kérem, még a helyszíni szemle előtt. Így te is, én is biztosak lehetünk benne, hogy a megállapított érték nem függ a díjtól, ami az értékbecslés egyik alapelve, és ezt utólag is be tudom bizonyítani. Természetesen számlát kapsz a befizetett díjról.

Mit kapsz kézhez?

Az egyszerűsített értékbecslés körülbelül 4–5 oldal, egyféle módszert tartalmaz . A bővített 30–50 oldal, két-háromféle ingatlan értékelő módszert tartalmaz.

Kétféle értékbecslést rendelhetsz meg: melyiket válaszd?

Nálam kétféle értékbecslést kérhetsz, és a díj is ettől függ. Mielőtt a pénzről beszélnénk, nézzük meg, melyik való neked.

Egyszerűsített értékbecslés: ha csak magadnak kell

Ha az értékbecslést csak te használod fel, például hogy tudd, mennyiért érdemes meghirdetned az ingatlanodat, az egyszerűsített is jó. Ez körülbelül 4–5 oldal.

Megkapod benne az ingatlanod adatait, az összehasonlító ingatlanokat és a piaci összehasonlító módszerrel kiszámolt értéket. Három árszintet is írok: a gyors eladási árat, a reális piaci árat és a magas, még megpróbálható árat. Így látod, mire számíthatsz, ha sietnél, ha piaci áron adnál el, és ha megpróbálnád feljebb.

Egy dolgot jegyezz meg: az egyszerűsített értékbecslés a te tájékoztatásodra szolgál. Ha másokat is meg kell győznöd, a bővítettet válaszd.

Bővített értékbecslés: ha többen vagytok, vagy másokat is meg kell győznöd

Ha többen vagytok tulajdonosok, ha az örökösök között kell megegyezni, vagy ha vevőt, tulajdonostársat, válófélben lévő házastársat kell meggyőznöd az értékről, a bővítettet javaslom. Ez összetettebb, részletesebb és jóval tartalmasabb, körülbelül 30–50 oldal.
Részletes ingatlan-értékbecslési szakvéleményt kapsz: tartalmazza a megbízást és a helyszíni szemlét, az ingatlan-nyilvántartási adatokat, a térséget és az ingatlanpiacot, az értéknövelő és értékcsökkentő tényezőket, és az összehasonlító ingatlanokat külön-külön. 2-3 fajta ingatlan értékbecslési módszert is tartalmaz az egyszerűsített 1 módszerhez képest. A végén mellékletként a tulajdoni lap, a térkép, az alaprajzok és a fotók.
Azért drágább, mert jóval több munka van vele: több adatot tartalmaz, több számolást, és részletes indoklásokat is tartalmaz. Cserébe olyan dokumentumot kapsz, amivel a többiek felé is jobban tudsz érvelni.

Hogyan döntsd el, melyik értékbecslésre van szükséged?

Egy kérdést tegyél fel magadnak: kit kell még meggyőznie az értékbecslésnek? Ha csak neked, az egyszerűsített elég. Ha másnak is, a bővített a jó választás. Ha bizonytalan vagy, hívj fel, és az első beszélgetésen közösen eldöntjük.

Mikor lehet hasznos az ingatlan értékbecslés?

Lehet, hogy te is úgy gondolod, hogy értékbecslés csak hitelhez kell. Pedig egy ingatlan eladása, öröklése vagy a közös vagyon megosztása gyakran több millió, sokszor több tízmillió forintos döntés. Ilyenkor jó, ha van egy független szám, amiből te is, és azok is ki tudnak indulni, akiknek az ügyben döntési szerepük van.

Értékbecslést érdemes kérned:
• Eladás előtt, hogy a lakás hirdetési árad reális legyen.
• Vásárlás előtt, hogy kiderüljön, tényleg piaci áron veszed-e meg.
• Válásnál, a közös vagyon tisztességes megosztásához.
• Örökléskor, ha te és az örökösök nem értetek egyet az ingatlan árában. A hagyatéki eljárásban az értéket alapesetben a jegyző állapítja meg az adó- és értékbizonyítvány alapján, a független értékbecslés ilyenkor érvként segíthet.
• Ajándékozásnál és vagyonmegosztásnál.
• Jogvita előtt, mert egy független szakvélemény sokszor megspórol egy hosszú, drága pereskedést, ha a felek kompromisszumra készek. Ha már per folyik, a bíróság általában igazságügyi szakértőt rendel ki, az külön szakterület.
• Ingatlan befektetési döntés előtt.
• Hitelfelvétel előtt és más pénzügyi döntéseknél, hogy tudd, mennyit ér az ingatlan, mielőtt a bank értékbecslője megmondja.
• Cégednél, számviteli vagy egyéb célra.

Milyen ingatlanra készítek értékbecslést?

Az én szakterületem elsősorban a lakások és a házak, zártkertek, külterületek. Nagyobb volumenű ingatlan értékbecslésnél adott esetben értékbecslő kollégát vonok be a munkába, vagy akár át is adom neki teljesen. Értékbecslés készülhet lakásra, lakóházra (családi ház, ikerház, sorház), üdülőre, garázsra, építési telekre és üzleti ingatlanra is, például irodára, szálláshelyre, ipari vagy kereskedelmi épületre.
Nálunk, Zalában, Vasban és a Balaton körül gyakran balatoni nyaralókról, zártkerti ingatlanokról és őrségi házakról van szó. Ezeknél sokat számít, hogy az értékbecslő ismeri-e a helyi piacot, és én ismerem.

Hogyan zajlik az ingatlan értékbecslés lépésről lépésre?

1. Jelzed az igényedet. Felhívsz, írsz nekem, vagy személyesen keresel meg.
2. Egyeztetünk. Megbeszéljük, mire kell neked az értékbecslés, és eldöntjük, hogy egyszerűsített vagy bővített kell-e, mert a cél a módszert és a dokumentum formáját is meghatározza. Rögzítjük a díjat és a szükséges papírokat. A díjat a helyszíni szemle előtt kérem.
3. Helyszíni szemle. A megbeszélt időpontban kijövök, és megnézem az ingatlanodat.
4. Elkészül az értékbecslés. A szemle után 3–7 munkanapon belül megkapod az értékbecslést. E-mailben, PDF-ben küldöm. Kérésre nyomtatva is, postán vagy személyesen.

Milyen papírokat hozz?

Általában a tulajdoni lapot, egy méretezett alaprajzot, családi háznál térképmásolatot, társasházi lakásnál az alapító okiratot és a szervezeti és működési szabályzatot (SZMSZ).

Mit nézek meg nálad a helyszínen?
• Az ingatlan állapotát, korát és felújítottságát.
• A szerkezetet: miből épült a ház (tégla, vályog, könnyűszerkezet), milyen a tető, milyenek a nyílászárók.
• A közműveket és a fűtést.
• A telket, a kertet, a megközelíthetőséget és a környéket.
• A jogi helyzetet: tulajdonostársakat, haszonélvezeti jogot, zálogjogot.
• A pontos méreteket.

Hogyan számolom ki az ingatlanod értékét?

Az ingatlan értékét a piac dönti el, nem te, és nem is én. Én azt becsülöm meg, hogy a piac mennyit fizetne érte. A nemzetközi értékelési szabvány szerint a piaci érték az a becsült összeg, amiért az ingatlan az értékbecslés napján gazdát cserélhetne egy eladni akaró és egy vásárolni akaró, egymástól független fél között, megfelelő piaci megjelenés után, ha mindketten tájékozottan, megfontoltan és kényszer nélkül döntenek. Hétköznapi szóhasználatban ezt forgalmi értéknek is hívjuk.

Három módszer létezik az ingatlan értékbecslésben

Lakóingatlanoknál elsősorban a piaci összehasonlító módszert használják, mert ez mutatja a legreálisabb értéket. A másik kettőt kiegészítésként vagy ellenőrzésre, vagy akkor, ha nincs piaci összehasonlító adat.

Piaci összehasonlító módszer: lakóingatlanoknál szinte mindig ez

Az alapelv egyszerű: a hasonló ingatlanok értéke is hasonló. Először összeállítom azokat az ingatlanokat, amelyekkel a tiéd összevethető. Hasonló helyen vannak, hasonló az állapotuk és a méretük, egy éven belül adták el őket, és ismerem a tényleges vételárat. Ezután megnézem a különbségeket, és értékmódosító tényezőkkel felfelé vagy lefelé korrigálom az árat.
Elsősorban megtörtént adásvételekből dolgozom. A hirdetési ár is adhat támpontot, de az csak azt mutatja, mit szeretne az eladó. Azt nem, hogy mit fizetett a vevő.

Hozamalapú módszer

Ez egy olyan ingatlanértékelési módszer, amelynél az ingatlan jövőbeni jövedelemtermelő képességéből indulunk ki. Leginkább bérbeadásra alkalmas, befektetési célú ingatlanok esetében használják (irodaház, üzlethelyiség, kiadható lakás, ipari ingatlan stb.).

Költségalapú módszer

Itt az épület újra-előállítási költségéből indulnak ki az értékbecslők ki, levonják az idő múlása miatti avulást, és hozzáadják a telek értékét, amit piaci összehasonlítással becsülnek. Ezt a módszert ellenőrzésre is lehet használni, valamint épülő vagy károsodott ingatlanoknál és speciális épületeknél, ahol nincs elég összehasonlító adat, vagy egyáltalán nincs összehasonlító ingatlan. Mondjuk ha az Országház vagy a Halászbástya értékét kellene megbecsülni.

Mit tartalmaz az értékbecslés, amit tőlem kapsz?

• Az ingatlanod leírását.
• Az alkalmazott módszer leírását.
• Az összehasonlító ingatlanok leírását és vételárát.
• Az értékmódosító tényezőket, összegszerűen vagy százalékosan.
• Az ingatlan piaci érték kiszámítását.

Miért gondolod többnek az ingatlanod értékét, mint amennyit a piac fizet?

Az első ok az érzelem. Itt nevelted a gyerekeidet, vagy magad építetted a házat, és ettől neked értékesebb, mint a szomszédé. A vevőnek viszont semmi extrát nem jelent, pl. hogy a födémbe kerülő betont te keverted. Ezt az érzelmi értéket az ingatlanpiac, néhány kivételtől eltekintve, nem fizeti meg.
A második ok, hogy az árat a saját terveidhez igazítod: annyit kérsz, amennyi pénz kell a következő lépéshez, például egy másik ház megvételéhez. Ezt a vevő nem fogja kifizetni, mert neki nem az a dolga, hogy a te terveidet finanszírozza.
Fordítva is előfordul. Ha másik városban laksz, és az ottani árakból indulsz ki, könnyen alul árazod a saját ingatlanodat. Ezt is láttam már.

Mi történik, ha túl magas áron hirdeted az ingatlanodat?

Röviden: nem gyorsabban, hanem lassabban és olcsóbban adsz el.

• Ott ragad a hirdetésed. Aki hosszabb ideje ugyanazt a hirdetést látja, gyanakodni kezd, hogy baj van az ingatlannal.
• A vége úgyis az árcsökkentés. Csak közben telik az idő, és te fizeted a rezsit, a fenntartást, az adót. Egy régebbi amerikai felmérés szerint a gyorsan eladott otthonok átlagosan 1 százalékkal, a nagyjából két hónapig hirdetettek 5 százalékkal kerültek a listaár alá. A mechanizmus nálunk is ismerős.
• A vevőd bankja közbeszól. Ha a vevőd hitelből vásárol, a bank értékbecslőt küld, és az nem a ti szerződéses árból indul ki.

Persze előfordul, hogy valaki beleszeret egy ingatlanba, és érték fölött is megveszi. Erről külön cikket írtam: – Az erősen túlárazott ingatlan mégis vevőre talált – Túl pesszimista ingatlanos vagyok?

Ezt érdemes még tudnod:
• Normál lakáshitelnél a bank általában az ingatlan értékének legfeljebb 80 százalékát hitelezi, az Otthon Start hitelnél a becsült forgalmi érték 90 százalékáig mehet. A bankok gyakran ennél is óvatosabbak.
• Az Otthon Startnál a vételár legfeljebb 20 százalékkal térhet el a bank által megállapított forgalmi értéktől. Ha többel, nincs kedvezményes hitel. Ez a 2026. októberi szabály, a feltételek változhatnak, ezért a vevőd bankjánál érdemes rákérdezni.
• A hitelbiztosítéki és a forgalmi érték közötti különbség a településtől függ: jellemzően 5 és 30 százalék között van, a kistelepüléseken kb. 20–30 százalék is lehet.
• Ez azért számít a kisebb zalai, vasi és balatoni településeken, mert ugyanarra az árra a vevőd ott kevesebb hitelt kaphat, mint egy nagyvárosban.
• A bankok értékelési szabályai szerint a bank által megrendelt értékbecslő díja sem függhet a becsült értéktől. Én magánmegbízásnál is ezt az elvet követem, ezért kérem előre a díjat.

Mire használd az értékbecslést ingatlan eladáskor?

• Reális hirdetési árat kapsz, nem érzést, álmokat.
• Érved lesz az alkuban. Ha az értékbecslés neked kedvez, az alku során felhasználhatod, így az ára akár meg is térülhet.

Egy dolgot nem tud az értékbecslés: nem garantálja, hogy az ingatlanod pontosan ennyiért kel el. Becslés, nem ígéret.

Ha vevőként keresel ingatlant, ezekre figyelj

Vevőként akkor kerülhetsz bajba, ha beleszeretsz az első megtekintett ingatlanba. Ha már több házat láttál és jegyzeteltél, van összehasonlítási alapod. De az eladó által kért ár akkor sem egyenlő a piaci árral.

A másik gyakori hiba, hogy a felújítandó és a felújított ingatlant hasonlítod össze, és a felújítás költségét alábecsülöd. A felújítandó ház olcsóbb, de a különbség egy részét a felújítás elviszi, gyakran többet, mint gondolnád.

Ha vásárlás előtt állsz, az értékbecslés itt is ugyanazt a célt szolgálja: megmutatja, hogy a kért ár reális-e.

Miért hozzám fordulj Sipos András ingatlan értékbecslőhöz?

Mert nem hízelgek és totál őszinte vagyok, ha ez nem is teszik akkor is.. Ha az ingatlanod kevesebbet ér, mint gondolod, azt megmondom neked, mielőtt hónapokig, vagy akár évekig hirdeted.

• 1996 óta, harminc éve vagyok az ingatlanpiacon.
• Egy személyben vagyok ingatlanforgalmazó, ingatlanközvetítő, ingatlan értékbecslő és hitelközvetítő, így az árat, az értékbecslést és a bank oldalát is látom.
• Építőipari, villanyszerelő háttérrel dolgozom, ezért az ingatlanod műszaki állapotát gyakorlott szemmel nézem meg.
• Helyben dolgozom: Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zala megyében, a Balaton nyugati partján (Keszthely, Hévíz, Gyenesdiás, Vonyarcvashegy, Balatongyörök), Dél-Vas megyében, az Őrségben, Körmenden és Vasváron.
• A díjat előre kérem, azért, hogy a díj ne legyen kapcsolatban a megállapított értékkel.
Szeretnéd tudni, mennyit ér az ingatlanod? Hívj vagy írj nekem, és megbeszéljük, mire van szükséged.

A szerzőről: Sipos András vagyok, ingatlanforgalmazó, ingatlanközvetítő, ingatlan értékbecslő és hitelközvetítő, 1996 óta az ingatlanpiacon. A Becsületes Ingatlanos néven, a Das Haus Immobilien Kft.-n keresztül dolgozom Zalában és Vas megye déli részén, az Őrségben és a Balaton nyugati partján.

Gyakori kérdések az ingatlan értékbecslésről

Hányféle ingatlan értékbecslés van nálam?

Nálam kétféle értékbecslés van: az egyszerűsített és a bővítetté. A bővített drágább, mert jóval több munka van vele, és a díj attól is függ, milyen ingatlanról van szó.

Mikor és hogyan kell fizetni az értékbecslésért?

Nálam a díjat előre, a megbízás rögzítésekor kérem, még a helyszíni szemle előtt. Számlát kapsz róla. Az előre fizetés azt szolgálja, hogy a megállapított érték ne függjön a díjtól, és ezt utólag is igazolni tudjam.

Mennyi idő alatt készül el az ingatlan értékbecslés?

Az egyszerűsített és a bővítettet értékbecslést is a helyszíni szemle után 3–7 munkanapon belül kézhez kapod. E-mailben PDF-ben küldöm, kérésre nyomtatva is, postán vagy személyesen. Ha határidős ügyed van, jelezd a megbízáskor.

Készítek banki értékbecslést?

Nem. Hitelhez a bank a saját értékbecslőjét rendeli ki, és ő állapítja meg a hitelbiztosítéki értéket. Én a forgalmi, vagyis a piaci értéket állapítom meg, ami eladáshoz, vásárláshoz, örökléshez és vagyonmegosztáshoz kellhet.

Melyiket válasszam: egyszerűsített vagy bővített értékbecslést?

Ha az értékbecslést csak magadnak kéred, például az eladási ár meghatározásához, az egyszerűsített elég, ez körülbelül 4–5 oldal. Ha többen vagytok, vagy másokat is meg kell győznöd, a bővítettet javaslom, mert összetettebb és tartalmasabb, körülbelül 30–50 oldal, de drágább is.

Kötelező értékbecslést kérnem eladás előtt?

Nem kötelező. Viszont érdemes, mert a legtöbb eladási gond az árnál kezdődik, és az értékbecslés még a hirdetés előtt megmutatja, mire számíthatsz. Nem kell feltétlenül írásosnak lennie, de egy szakember véleményét eladás előtt kérd ki.

Mennyi ideig érvényes az értékbecslés?

Az értékbecslés a megállapítás napjára szól, és a piac változik, ezért 90 nap után érdemes frissíteni.

Mi a különbség az ingatlanos árbecslése és az értékbecslés között?

Ha ingatlanközvetítőként árat javaslok, az szakmai vélemény az eladáshoz. Az értékbecslés rögzített módszerrel, összehasonlító adatokkal és indoklással készül, ezért vitás helyzetekben, például örökösök vagy házastársak között, érvként jól használható. Bírósági eljárásban a bíróság általában igazságügyi szakértőt rendel ki.

Hol vállalok ingatlan értékbecslést?

Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zala megyében, a Balaton nyugati partján (Keszthely, Hévíz, Gyenesdiás, Vonyarcvashegy, Balatongyörök), Vas megye déli részén, Körmenden, Vasváron és az Őrségben. 

Nem elég, csak az ingatlanok felületes összehasonlítása, részletes összehasonlításra van szükség

A tulajdonságokat súlyozni kell negatív, vagy éppen pozitív irányban és rengeteg sok minden ismerettel kell rendelkezni egy ingatlan árának a felértékeléséhez.

Egy gyerekkori barátom például banki értékbecslő volt és kőbányákat is értékelt az őskorban, ne tudd meg, hogy a vezetékes telefonjával mennyi féle és tudású embert hívott fel a becslések érdekében, akiktől információkat szerzett be. Persze, ezek különleges ingatlanok voltak egy lakáshoz, házhoz mérten, de csak érdekességképpen írtam le, hogy azok sem mentek információk begyűjtése nélkül.
Az ingatlan ármegállapítást, ingatlan értékbecslést a legjobban banki értékbecslők, igazságügyi ingatlan szakértők és a sokat látott, rutinos ingatlanközvetítők tudják általában megbecsülni.

Soha ne felejtsük el, hogy az ingatlan kínálati árakban, csak egy nagy reményt látunk, egy óhajt, egy álmot és sokszor, csak szerencsejátékot, nem a valóságot és azt sem tudja, aki nem kíséri a lakás hirdetéseket figyelemmel, hogy egyáltalán a hirdetett ingatlanokból mennyi lesz eladva és mennyi pedig soha nem lesz eladva, vagy éppen kiadva eladás helyett, vagy csak évek múlva lesz eladva és akkor mennyiért.

Nemcsak a négyzetméter árakból indulhatunk ki, mert a végén lehet, hogy egy nagy fals adatot kapunk, torzítjuk az ingatlanpiacot a hirdetett ingatlanunkkal, az idő meg csak megy a hirdetéssel és a végén, az sincs kizárva, hogy olcsóbban adjuk el az ingatlant, mintha az elején jó árat állapítottunk volna meg és nem ritkán nem is kis összeggel kevesebbért, hanem milliókkal sürgősségtől, türelemtől függően, vagy éppen a végén visszalépünk az ingatlan eladásától, mert elment közben a kedvünk, meg különben sem adjuk el juszt sem annyiért, amennyit a vevők adnának érte..

Még egy kis érdekes infó a blog cikkem zárásaként

Én figyelem az ingatlanárak alakulását a tevékenységi körzetemben, vannak, akik hosszú idő alatt semmit nem engednek az eladó ingatlanjuk árából, de nem kevesen pedig milliókat, nem is kevés milliót az irányárból és még az alku előtt..

Kapcsolódó blog cikkeim:

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Nem csak elad, hanem előre gondolkodik: ezért jobb, ha az ingatlanosod hitelközvetítő is! 

Mennyi idő alatt és mennyiért tudom eladni a lakásomat? Minden eladót ez érdekel. 

Miért más az ingatlan értéke és az ára? – Amikor az eladó és a vevő teljesen mást lát egy lakásban 

Ingatlan eladói ár nem egyezik a banki értékbecsléssel: Mi vár rád hitelfelvevőként? 

Ezért kell rutinos szakmai szem az ingatlan értékbecsléshez és közvetítéshez – mi az externália az ingatlanpiacon? 

Eladom a lakásom, mire figyeljek? – Ingatlanár megállapítás 

Eladnád a családi házadat? Hogyan lehet sikeres az értékesítés? 

Eladod a lakásod? Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk 

Eladnád az ingatlanodat? Lakás felkészítése az eladásra! Hogyan add el a lakásod, akár gyorsabban és drágábban! 

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?

14 ingatlan értékcsökkentő tényező 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. rész

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Ingatlan értékbecslés: mennyit ér valójában az ingatlanod? – Sipos András értékbecslő válaszol bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!

Mitől ér többet egy lakás egy másik lakásnál? – A lakásárak rejtelmei

Biztos te is találkoztál már azzal, hogy két szinte teljesen egyforma lakás között akár milliós különbség is lehet az árban. És persze mindenkinek van véleménye arról, hogy mitől drága, vagy olcsó egy ingatlan. De tényleg tudod, mi határozza meg, hogy mennyit ér a lakásod? Érdekes kérdés, nem igaz?

Az ingatlan értékét befolyásoló tényezők elmélete, amely gyakran a hedonikus árazási modellekkel és a városi közgazdaságtannal kapcsolódik, azt vizsgálja, hogy az ingatlanok értéke hogyan áll össze a különböző jellemzőik és külső hatások révén, ahelyett hogy pusztán a kereslet és kínálat alapján alakulna ki. E megközelítés szerint a vevők és bérlők nem egy egységes termékért, hanem egy komplex tulajdonságcsomagért fizetnek, amelyek mindegyikének megvan a maga implicit értéke.

Miért nem olyan egyszerű megmondani, mennyit ér egy lakás?

Egy lakás nem tőzsdei részvény, amit naponta adnak-vesznek. Ritkán cserél gazdát, és minden ingatlan egyedi. Nem lehet úgy összehasonlítani őket, mint a tej árát a boltban. Az érték akkor derül ki igazán, amikor valaki hajlandó fizetni érte, alkuszik, licitál és végül is kifizeti – és ez sokszor meglepetést okoz.

A 2025-ös magyar lakáspiacon óriási mozgás van, 2025 első negyedévében már 15,0 százalékkal emelkedtek országosan általánosságban, ami azt jelenti, hogy most különösen fontos érteni, mi is határozza meg egy lakás árát.
A helyzet az, hogy egy lakás árának meghatározása nem olyan egyszerű, mint mondjuk egy csomag tejet venni a boltban. A tejnél ott van az ár a polcon, kész. De egy lakással? Az teljesen más tészta.

Képzeld el: egy lakás tulajdonost lehet évtizedekig nem változtat a lakáson, nem is biztos, hogy gondol rá, hogy mennyit érhet, mivel nem ingatlan befektetésként tekint rá, hanem otthonként. Nem is érdekli, hogy mennyit érhet pont ezért. Csak akkor derül ki igazán, mennyit ér az ingatlan, amikor valaki ajánlatot tesz rá és ki is fizeti a vételárat.

És ez nem olyan, mint a részvényeknél, ahol minden nap látod, mennyit ér – ott az ár folyamatosan változik, mert folyamatosan kereskednek velük. Egy lakásnál viszont nincs ilyen „napi árfolyam”.

Aztán ott van az a kis csavar, hogy minden lakás egyedi. Igen, lehet, hogy két lakás ugyanabban a házban van, ugyanakkora, de az egyikből nyugodt park, a másikból meg zajos főút látszik. Az egyikhez van erkély, a másikhoz nincs. Az egyik lakás mellett trafóház, szemetesek vannak, a másiknál nincsenek és így tovább, lehetne folytatni a példákat a végtelenségig. És máris más az áruk az ingatlanoknak. Itt bukik el sok házi értékbecslő, amikor a szomszéd lakás ára szerint becsli fel a sajátját és nem súlyozza a különbségeket. Az ingatlan értékbecslők és vagyonértékelők például keményen súlyoznak az értékbecslésekben.

Hogyan számolják ki az ingatlan szakértők egy lakás értékét az értékbecslésben?

Nálunk Magyarországon szerencsére elég részletes szabályozás van erre – főleg azért, mert a bankok jelzáloghitelekhez pontosan akarják tudni, mennyit ér egy ingatlan. De azért érdemes tudni, hogy az ingatlan szakemberek, értékbecslők, vagyonértékelők alapvetően három különböző módon tudják megbecsülni egy lakás értékét.

1. A költségalapú értékbecslő módszer – Mennyibe kerülne most felépíteni az ingatlant?
Ez a módszer azt nézi, hogy most, jelenleg mennyibe kerülne pontosan ugyanezt a lakást megépíteni.

Egyszerűen hangzik, de a közgazdászok nem nagyon rajonganak érte. Miért? Mert attól, hogy valamit drága megépíteni, még nem biztos, hogy használható is. Az meg a másik, hogy, ha megépítik egyáltalán nem biztos, sőt biztos, hogy nem annyit ér az egyik helyen, mint másik helyen.

Persze vannak helyzetek, amikor mégis hasznos ez a költségalapú módszer – például különleges, egyedi ingatlanoknál, ahol nincs hozzá hasonló, amihez mérni lehetne. Példaként lehetne mondani a Parlamentet, vagy éppen a Halászbástyát, ha fel kellene értékelni. Hasonló ingatlan nincs a piacon, amivel össze lehetne hasonlítani őket, tehát, csak költségalapú módszerrel lehetne felértékelni, de folytathatnám a sort.

2. A hozamalapú értékbecslés, megközelítés – Mennyit lehet vele keresni? Mennyit hoz?
Ez a módszer úgy tekint a lakásra, mint egy ingatlan befektetésre.

A kérdés az, hogy mennyit hoz a konyhára havonta, évente, ha bérbe adod. Érdekes módon 2024 őszén Budapesten már csak kb. 5 százalék, vidéken pedig 7 százalék körüli bérleti hozam volt elérhető, ami csökkenést jelent a korábbi évekhez képest, mivel az ingatlanárak száguldanak felfelé a kormányzati támogatásoknak is köszönhetően és ezt a piaci ingatlan bérleti díjak nem tudják követni, így az ingatlan befektetés veszített a népszerűségéből. Ehhez még több minden is hozzájárul, mint pl. az AIRBN szigorítása.

Ha például egy lakás havonta 150-200 ezer forint bérleti díjat hoz, a már nem rossz. Persze itt is figyelembe kell venni a kiadásokat – rezsi, közös költség, esetleges javítások. A lényeg, hogy ez a módszer azt nézi: megéri-e befektetésként az ingatlan, ez a hozamalapú értékbecslés? Ezeket a hozamokat gyakran úgy számolják, hogy kiszámolják az összes hozamot, majd kivonják a költségeket, ezzel megkapják a nettó bevételt és ezt osztják el a tőkésítési rátával, ami az elvárt hozamnak felel meg és megkapják az ingatlan értékét.

3. A Piaci összehasonlító értékbecslés, módszer – Mennyiért adják a hasonló lakásokat?
Ez a leggyakrabban használt módszer lakásoknál, ingatlanoknál és őszintén szólva ez a leglogikusabb is és a legreálisabb.

A lényege egyszerű: megnézik, hogy hasonló lakásokat mennyiért adnak el a környéken.
Persze itt jön a macera: mivel minden lakás egyedi, ezért kiigazításokat kell csinálni. Van lift? Szuper, az plusz. Zajos útra néz? Az meg mínusz. Új a fűtés? Plusz. Rozoga az épület? Mínusz. És így tovább. Plusz és mínusz játéka. A végén kijön egy eredmény és azzal, vagy csökkenteni, vagy növelni kell az ingatlan fajlagos értékét.
Az ingatlan értékbecslők, vagyonértékelők ezeket a különbségeket próbálják számszerűsíteni, és így jutnak el egy reális lakásárig.
A vásárlók körében egyébként a fűtési típus kiemelt szempont, míg ez mellett az energetikai besorolás és az építés éve sokat nyom a latba.

Mi mozgatja ténylegesen a lakásárakat?
Magyarországon elsősorban a kereslet húzza felfelé az árakat és persze az állami támogatások.

Ez így működik: amikor jól megy a gazdaság, az emberek magabiztosabbak, több pénzük van, és inkább vállalkoznak lakásvásárlásra. A nemzetgazdasági foglalkoztatottság szintje továbbra is historikusan magas szinten alakul, a versenyszférában erős bérezési alapfolyamat és a reálbérek folytatódó emelkedése figyelhető meg. Amikor többen akarnak lakást venni, felmennek az árak.

A baj csak az, hogy az építőipar nem tud egyik pillanatról a másikra reagálni. Nem lehet egyik napról a másikra felépíteni ezer új lakást. Ezért amikor megnő a kereslet, az árak szárnyalnak, és csak később, lassan kezd növekedni a kínálat is.
2024-ben alig épült új lakás, legalábbis sokkal kevesebb új ingatlan épült, mint amennyinek kellene épülnie egy év alatt, hogy bizonyos idő alatt meg tudjon újulni a lakás állomány. Az építési engedélyek száma is csökkent, Ez azt jelenti, hogy a kereslet sokkal gyorsabban nő, mint amennyit építenek – és hát tudod, mi történik ilyenkor az ingatlan árakkal. Ezek a problémák húzzák fel a használt ingatlanok árait is.

A lokáció, a lokáció és a lokáció az ingatlanok esetében!

Van egy mondás az ingatlanosok körében: „három dolog számít egy lakás értékénél – a hely a hely és a hely”. És ez tényleg így van! Mind a hazai, mind a nemzetközi kutatások egyértelműen azt mutatják, hogy az elhelyezkedés az elsődleges tényező a lakásárak alakulásában.

Konkrét példák itthonról. Nagyon nem mindegy hol van az ingatlan..

Vegyük például a Balatont. Itt óriási különbségek vannak aszerint, hogy milyen messze vagy a víztől. A part-menti településeken a négyzetméterárak akár kétszer akkorák is lehetnek, mint a tóval nem szomszédos települések lakásárai éppen ezért sokan, kisebb pénzű külföldiek is a Balatontól 10-30 km-re vesznek házakat Logikus, ugye? Ha ki tudsz lépni a lakásodból és 5 perc múlva már a vízben vagy, az nyilván többet ér, mintha előtte még 20 percet kell autóznod, majd vissza.

A közvetlen víz parti ingatlanok árairól ne is beszéljünk, azok más kategóriák.

Ugyanez igaz Hévízre is. Ott is minél közelebb vagy a tóhoz, annál többet ér a lakásod. Ha 20 percet kell gyalogolnod oda-vissza a fürdés előtt és után, az már teljesen más, mint ha 1-2 perc séta az egész. Ezért is olyan népszerűek azok a szállodák, ahol fürdőköpenyben közlekedhetsz, és egy fedett folyosón át már benn vagy a tóban, ki sem kell menni a szállodából, fürdőköpenyben mindent elérsz, fürdés, masszőrt stb..

A lokáción túl – Mi számít még, ami emelheti egy lakás árát?

Az energiahatékonyság egyre fontosabb

Régen senki nem igazán törődött azzal, mennyit fogyaszt egy lakás, hogy szigetelve vannak a falak, vagy sem. De ma? Ma ez meghatározó.
A panelprogram jól mutatja ezt. Ahol külső hőszigetelést kaptak az épületek, kicserélték a nyílászárókat, és egyéb energiatakarékos fejlesztéseket vezettek be, ott a lakások értéke jelentősen nőtt. És nem csak azért, mert szebb lett az épület – hanem mert hónapról hónapra kevesebb a rezsi.

Egy esetleges lakáspiaci válság idején is látszik a különbség: egy felújított panel értéke is csökkenhet, de sokkal kisebb mértékben, mint egy nem felújítotté. Ráadásul a felújított lakást sokkal könnyebb is eladni, mert az emberek számolnak: „Oké, ez drágább, de utána nem megyünk tönkre a rezsitől.” Ingatlan befektetők is nézik, hogy felújított egy társasház, vagy lepusztult. A lepusztultba nem éri meg nekik igazán lakást venni, mert az eladáskor lesznek problémáik, amikor a vevők majd húzzák a szájukat a ház állapotát látva.

Állapot, felújítás, műszaki korszerűsítés

Egy lakás lehet rossz helyen, de ha szuper állapotban van, sokan hajlandóak rá felárat fizetni – feltéve, ha igazolható (bizonyíthatók a költségek, minőségi a munka).

• Energetikai korszerűsítés: hőszigetelés, nyílászárócsere, modern fűtésrendszer – mind befolyásolja a rezsit és vonzóbbá teszi.

• Konyha, fürdő modernizálása – ezek a terek sokat nyomnak a latban. Ezeket nézik meg főleg a vevők, mert itt lehet nagyon sok pénzt elkölteni felújításra.

• Szerkezetileg stabil tető, vízszigetelés, elektromos hálózat – ha ezek rendben vannak, biztonságot ad a vevőnek.

Éppen ezért a panelprogramos épületeknél azok lakásai, amelyek már átmentek felújításon, sokkal kedvezőbb áron adhatók el, mint a lepusztultak. Az én tapasztalatom is az, hogy a felújított lakások ára kisebb mértékben csökken válság idején is – az “rossz állapotú” ingatlan gyorsabban veszít értékéből.

Méret, elosztás, helyiségek

Nem feltétlenül a négyzetméter a meghatározó, hanem lehet, hogy a beosztás:

• Hasznos alapterület (belmagasság, nem használt folyosók)

• Elrendezés: ha van gardrób, külön WC, egybe nyitható nappali + konyha

• Erkély, terasz, loggia

• Abszolút szobaszám, de közlekedők és közlekedési utak aránya is számít

Például egy 60 m²-es lakás, de rossz elrendezéssel, keskeny folyosókkal, rossz ablakokkal, sok vesztes területtel, kevesebbet érhet, mint egy 55 m²-es, de optimálisan elrendezett lakás.

Kilátás, napfény, zajvédettség

Egy ablak, amit reggel besüt a nap – sok embernek aranyat ér. Parkra néző, panorámás kilátás, nem forgalmas útsor – ezek mind nyomnak a latban. Zajos környék, forgalmas út, vasút, vagy zajos építkezés közelében viszont negatívak a tényezők.

Az értékbecslők, vagyonértékelők gyakran korrigálnak ezeken a pontokon. Egy rossz kilátás, egy zajos ablak akár 5–10 % levonást is jelenthet a becsült árhoz képest.

Jogviszonyok, tulajdoni viszonyok, papírok

Hiába minden szép belső, ha valami nincs rendben a tulajdoni lappal, osztatlan közös tulajdon, elővásárlási jog, haszonélvezeti jog, peres ügyek – ezek rendkívül sokat ronthatnak az ingatlan értéken.
Egy korrekt dokumentációval rendelkező lakás, ahol minden engedély, terv, energetikai dokumentum, felújítási számla rendben van, biztonságot ad – és sok vevő hajlandó prémiumot fizetni érte.

Közlekedés és infrastruktúra

A nemzetközi tapasztalatok szerint azok az ingatlanok, amelyek jó tömegközlekedési csomópontok, metró- vagy vasútállomások közelében vannak, jelentősen magasabb árat érnek el. Az emberek hajlandóak többet fizetni azért, hogy ne kelljen két órát ingázniuk naponta.

Ha közel vagy a bevásárlóközpontokhoz, iskolákhoz, orvosi rendelőkhöz – az mind-mind feldobja a lakásod értékét. Kutatások kimutatták, hogy a kertvárosi otthonok, amelyek egy mérföldön belül vannak kiskereskedelmi központoktól, vagy a városi otthonok, amelyek negyed mérföldön belül vannak, 6-8%-os értéknövekedést tapasztalhatnak.

Környezet és biztonság

A környék biztonsága és tisztasága nagy hatással van az ingatlanárakra. A bűnözési statisztikákon túl az emberek által érzékelt biztonság befolyásolja a vásárlókat. Ha olyan környéken van a lakásod, ahol biztonságban érzik magukat az emberek, nyugodtan sétálgatnak este is, az sokat számít.

Munkahelyek viszonya az ingatlanpiachoz

Nem elég, hogy a szolgáltatásokhoz, közlekedési hálózatokhoz közel legyél, hanem a munkahelyekhez való közelséged is fontos és, hogy egyáltalán legyen munkahely. Ugyanis, ha az sincs egy településen, vagy közelében, akkor előreláthatóan x időn belül el fog néptelenedni, vagy el fog öregedni az a település. Aztán a végén lehet, hogy azért járnak a csodájára, hogy pár 10-en laknak még ott..

Munkahelyek: a gazdasági vitalitás és a kereslet motorja

A munkahelyek száma és minősége kulcsfontosságú egy ingatlan értékének meghatározásában, és szorosan összefügg az elhelyezkedés fontosságával, amelyről korábban már szó volt. A virágzó, erős munkaerőpiaccal rendelkező területeken jellemzően magasabbak az ingatlanárak, míg a munkahelyek megszűnése árcsökkenéshez vezethet.

A munkahelyek hatása az ingatlan értékére a következőképpen érvényesül:

Növekvő kereslet: A munkahelyek számának növekedése egy régióban több ember beköltözéséhez vezet, ami megnöveli a lakóingatlanok iránti keresletet. Ez a megnövekedett kereslet felfelé hajtja az ingatlan árakat, különösen a népszerű területeken.

Magasabb jövedelmek: Az új, jobb minőségű munkahelyek (például a technológiai vagy magasan képzett munkavállalókat igénylő szektorokban) magasabb jövedelmeket is jelentenek. A magasabb jövedelmű háztartások megengedhetik maguknak az ingatlanvásárlást, vagy a lakás bérlést, ami szintén emeli a lakáspiaci árakat.

Fogyasztói bizalom és pénzügyi stabilitás: A stabil munkahelyek és az alacsony munkanélküliség növelik a fogyasztók bizalmát a gazdaságban és saját pénzügyi helyzetükben. Ez arra ösztönzi az embereket, hogy hosszú távú pénzügyi kötelezettségeket, például jelzálog hiteleket vállaljanak, ami élénkíti az ingatlanpiacot.

Albérletpiac: A megnövekedett munkalehetőségek az albérletek iránti keresletet is növelik, mivel az újonnan érkezőknek szállásra van szükségük.

Ellentétes hatás: Ugyanakkor az ellenkezője is igaz: egy gyengülő gazdaságban, ahol a munkahelyek száma csökken, a bizalom is meginog. A magas munkanélküliség csökkenti a vásárlóerőt, és növeli a jelzáloghitelek bedőlésének kockázatát. Ez eladhatatlanná, illetve nehezebben eladhatóvá teheti az ingatlanokat, ami lefelé nyomja a lakásárakat.

Demográfiai változások

A népesség összetételének változása, amely új lehetőségeket nyithat az ingatlanpiacon, vagy teljesen lerombolhatja azt.
A 2025 Júliusában megjelent rendelet a helyi Önazonossági törvény is próbálja szabályozni, hogy kik költözhetnek be egy településre, ugyanis nem mindegy a lakók összetétele.

Ha túlzottan lezüllik egy település lakóállománya, akkor a végén nem lehet a régebbi áron ingatlant eladni, szélsőséges esetben egyáltalán nem lehet eladni, vagy nevetségesen olcsón és nem is beköltözőnek, ugyanis lehet, hogy senki nem akar oda költözni, hanem a szomszédnak, vagy a pereputtyának. Ha kulturált, jó jövedelemmel rendelkező lakók költöznek be, illetve azok vannak többségben, az pedig az ellenkezőjét okozhatja a lakáspiacon.

Demográfiai változások hatása az ingatlanpiacra

A népesség összetételének változása tartósan befolyásolja az ingatlanpiacot.

A népesség növekedése, elöregedése: A népesség növekedése növeli a lakóingatlanok iránti keresletet, különösen a városokban. Az elöregedő társadalmakban pedig megnő az akadálymentesített vagy idősek számára kialakított lakások iránti igény.

Generációs preferenciák: A különböző generációknak eltérőek a lakhatási preferenciái. Míg a fiatalabb generációk (például a Z generáció) számára fontosabbak lehetnek a városi, kisebb lakások, addig az idősebb generációk más típusú ingatlanokat keresnek.

Jövedelmi viszonyok: A háztartások jövedelmi szintje és a hitelfelvételi lehetőségek alapvetően befolyásolják, hogy az emberek mekkora összeget tudnak ingatlanra költeni. A jövedelmek növekedése általában növeli az ingatlanárakat, különösen a keresett városi területeken. 

Bűnözési ráta

Az alacsony bűnözési mutatókkal rendelkező környékek biztonságosabbnak érződnek, ami vonzóbbá teszi őket a potenciális vásárlók számára, és növeli az ingatlanok értékét. 

Szomszédos ingatlanok állapota és a szomszédaid

 A rendezett, jól karbantartott szomszédos ingatlanok pozitívan hatnak a környék egészének értékére, míg az elhanyagolt épületek ronthatják a környék megítélését. Ugyanígy a szomszédban lakó emberek is meghatározzák az ingatlanod értékét. A blog cikkeimben például arra buzdítom mindig az ingatlanvásárlókat, hogy ingatlan vásárlás előtt járják körbe az ingatlant, menjenek be a szomszédos utcákba is és jól nézzék meg kik laknak a szomszédos házakban és azoknak milyen az állapotuk és, ami még nagyon fontos, hogy végeznek-e zavaró tevékenységeket.

Környezeti feltételek

A természeti kockázatok, mint például az árvízi veszélyeztetettség, valamint a légszennyezés, zajszennyezés, vagy fényszennyezés, ipari üzemek, Akkumulátor gyárak csökkenthetik az ingatlanod értékét.

És persze a zöldterületek!

A zöldövezet is kiemelt fontosságú a magyar lakásvásárlók számára – és ez nem véletlen. Egy szép parkkal a közelben sokkal kellemesebb az élet, főleg ha gyerekesként oda tudod kivinni a kicsiket játszani. Ha meg a lakásod a parkra néz, vagy éppen a park mellett van, az egyenesen csúcs.

Extra dolgok, amik számítanak az ingatlanoknál

A vásárlók szerint az extrák tekintetében a terasz, vagy erkély, a garázs vagy kocsibeálló, a panoráma és az okosotthon-megoldások is fontosak

Gondolj bele: ha nyáron kint reggelizhetsz az erkélyen, miközben élvezed a kilátást – az tényleg pluszt jelent. Vagy ha nem kell minden télen rohangálnod havat eltakarítani az autóról, mert van garázsod.

A Koronavírus járvány meg egyenesen felértékelte az erkéllyel rendelkező lakásokat és a kis kerttel rendelkező otthonokat.

Az okosotthon-megoldások egyre népszerűbbek

Igen, most még nem számít olyan fontosnak, de ez a szám biztosan növekedni fog. Amikor távolról be tudod kapcsolni a fűtést, vagy okostelefonról nézheted, ki csengetett be – az egyszerűen kényelmes.

Lakáspiaci hangulat, kereslet-kínálat viszony

Végül, de nem utolsósorban: az árakat leginkább az ingatlanpiac határozza meg.

A piac viselkedése – hogy sokan akarják megvenni, kevés eladó van – felfelé hajtja az árakat. És ez olykor túlzásba is mehet, amikor bizonyos területeken a kínálat alig tud lépést tartani a kereslettel.

Az is jellemző, hogy amikor a kamatok nőnek, vagy gazdasági bizonytalanság jön, akkor a kereslet visszább esik, és a prémium jellemzően a “stabil, jó állapotú, jól dokumentált” lakásokon marad.

Véleményem és gyakorlati tanácsaim, ha eladnád az ingatlanod

Mit látok eladói oldalról? Mi az, amit érdemes megtenni, és hol nincsen értelme szenvedni?

1. Lokációban nem tudsz „ráépíteni” – ha rossz helyen van, ne akarj 20 %-os felárat kérni utólag. Az utca, a városrész, a közlekedés adott – inkább abban fókuszálj, amit javíthatsz (pl. állapot, belső elrendezés, dokumentumok).

2. Racionálisan beruházni érdemes – felújítás akkor hasznos, ha várhatóan visszahozza az árát, vagy legalább nem veszítesz rajta az eladáskor. Ne csinálj prémium luxusépítést, ha a környék lakásai nem tudják tolerálni azt az árat.

3. Dokumentáció legyen meg – számlák, engedélyek, energetikai igazolás, tulajdoni lap, közműegyeztetések. Ha minden papír rendben van, az vevőt megnyugtatja, és csökkenti az alkupozíciódat csupasz körülmények között.

4. A valós képet mutasd – ha vannak hiányosságok, korrigáld az árat reálisan, de ne titkold el semmit. A hosszú hirdetési idő gyakran azt jelzi, hogy az ár nincs összhangban a lakáspiaccal – ez nagyban gyengíti az eladó pozícióit.

5. Több ingatlan ár megállapító módszert használsz: ne dőlj be csak egynek – nézd meg az összehasonlító lakások árait, próbáld megnézni kiadhatóságot is.

6. Ha lehet, ingatlan szakértő bevonása – egy korrekt és jó ingatlanközvetítő, vagy és értékbecslő segít abban, hogy ne alul-, de ne is túlbecsüld az ingatlanodat.

Mi a helyzet 2025-ben a magyar lakáspiacon?

Az előrejelzések szerint 2025-ben a lakásárak országosan 14-17 százalékkal is emelkedhetnek. Ez elég durva növekedés, nem? És ennek több oka is van.

Az adókedvezmények, állami támogatások, mint CSOk plusz, Falusi Csok, Munkáshitel, Babaváró és legfőképpen a 3%-os Otthon Start Program stb.., mind növelik az ingatlan keresletet. És pörög a hitelezés rendületlenül

Aggasztó jelek is vannak a magyar ingatlanpiacon

Becslések szerint országosan kb.14,3 százalékkal haladták meg a lakásárak a fundamentumok által indokolt szintet, sőt ez már, akár több is lehet – magyarul a lakások túlértékeltek. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan árak gyorsabban nőttek, mint kellene a jövedelmek, bérleti díjak alapján.

Budapesten például 1 millió forint az átlagos ingatlan, míg a legtöbb kerületben 200 ezer forint felett vannak a bérleti díjak, ami tényleg sok.

Mit jelent ez neked, mint potenciális lakásvásárlónak, vagy lakás eladónak?

Ha most gondolkodsz lakásvásárláson, eladáson fontos tudnod, hogy:

1. A lokáció mindennél fontosabb – Ne spórolj ezen! Egy jó helyen lévő kisebb lakás többet ér hosszú távon, mint egy rossz helyen lévő nagyobb.

2. Nézd az energiahatékonyságot – Egy jól szigetelt, energiatakarékos lakás havonta tízezreket spórolhat meg neked.

3. Gondolj hosszú távban – Azokban a városokban és régiókban, ahol nagyobb beruházások valósulnak meg, a lakáspiaci kereslet jobban nőhet. Hol fejlődik a környék? Hol épülnek új irodák, gyárak?

4. Számold ki az összeset – Nem csak a vételár számít. A kutatások szerint a modern felszereltséggel rendelkező, jól elhelyezkedő ingatlanok magasabb bérleti árakat érnek el, míg a régebbi, rosszul karbantartott épületek alacsonyabb bérleti értékkel bírnak.

5. Infrastruktúra, infrastruktúra, infrastruktúra – A tömegközlekedés minősége 60%-ban számít a magyar vásárlóknak, és ez nem véletlen.

Egy lakás értékét rengeteg minden befolyásolja, de ha le kellene szűkíteni a legfontosabbakra:

Hely, hely és hely – Ez az alfa és az omega. Még a legjobb lakás is keveset ér rossz helyen, míg egy átlagos lakás sokat érhet jó helyen.

Energiahatékonyság – Ez ma már nem luxus, hanem szükség.

A rezsiköltségek hónapról hónapra érződnek a pénztárcádban, és közben pedig rezsicsökkentés van. Mi lenne, ha ez sem lenne..
Infrastruktúra és közlekedés – Mennyi időt töltesz naponta utazással? Ez döntő lehet az életminőségedben.

Környezet és hangulat – Biztonságos-e? Vannak zöldterületek? Jó közösség él ott?

Magyarországon az ingatlanok árát elsősorban a befektetési célú ingatlanvásárlás, az élethelyzet változások, továbbá az a vágy, hogy mindenki saját otthonra vágyik mozgatja – és ez egy fontos momentum. Amikor otthont veszel, nem csak egy befektetésről van szó. Ez az a hely, ahol élni fogsz, ahol a gyerekeid felnőnek, ahol emlékeket gyűjtesz.

Ezért bár a lakásárak fontosak, és persze senki sem akar túlfizetni, de azt se feledd: egy otthon értéke sokkal több annál a számnál, ami a szerződésben szerepel. Ez az a hely, ahol az életed zajlik.

2025-ben izgalmas, de kihívásokkal teli időszak van az ingatlanpiacon. A lakáspiac élénkülése elindult és folytatódni fog, ugyanakkor a korábban tíz éven keresztül tapasztalt aranykor nem biztos, hogy vissza tér – tehát okosan kell lépned, jól kell mérlegelned, de lehetőségek vannak.

Ha segítségre van szükséged lakás vásárlásban vagy eladásban, ne habozz szakemberhez fordulni! Mindig készséggel állok rendelkezésedre, hogy megtaláljuk számodra a tökéletes otthont, vagy segítsek eladni a jelenlegi ingatlanodat a legjobb áron és probléma mentesen.

Nincs két egyforma ingatlan

Nem elég, csak az ingatlanok felületes összehasonlítása, részletes összehasonlításra van szükség és az eladói motivációk ismeretére.

A tulajdonságokat súlyozni kell negatív, vagy éppen pozitív irányban és rengeteg sok minden ismerettel kell rendelkezni egy ingatlan árának a felértékeléséhez.

Egy gyerekkori barátom például banki értékbecslő volt és kőbányákat is értékelt az őskorban, ne tudd meg, hogy a vezetékes telefonjával mennyi féle és tudású embert hívott fel a becslések érdekében, akiktől információkat szerzett be. Persze, ezek különleges ingatlanok voltak egy lakáshoz, házhoz mérten, de csak érdekességképpen írtam le, hogy azok sem mentek információk begyűjtése nélkül.
Az ingatlan ármegállapítást, ingatlan értékbecslést a legjobban banki értékbecslők, igazságügyi ingatlan szakértők és a sokat látott, rutinos ingatlanközvetítők tudják általában megbecsülni.

Soha ne felejtsük el, hogy az ingatlan kínálati árakban, csak egy nagy reményt látunk, egy óhajt, egy álmot és sokszor, csak szerencsejátékot, nem a valóságot és azt sem tudja, aki nem kíséri a lakás hirdetéseket figyelemmel, hogy egyáltalán a hirdetett ingatlanokból mennyi lesz eladva és mennyi pedig soha nem lesz eladva, vagy éppen kiadva eladás helyett, vagy csak évek múlva lesz eladva és akkor mennyiért.

Nemcsak a négyzetméter árakból indulhatunk ki, mert a végén lehet, hogy egy nagy fals adatot kapunk, torzítjuk az ingatlanpiacot a hirdetett ingatlanunkkal, az idő meg csak megy a hirdetéssel és a végén, az sincs kizárva, hogy olcsóbban adjuk el az ingatlant, mintha az elején jó árat állapítottunk volna meg és nem ritkán nem is kis összeggel kevesebbért, hanem milliókkal sürgősségtől, türelemtől függően, vagy éppen a végén visszalépünk az ingatlan eladásától, mert elment közben a kedvünk, meg különben sem adjuk el juszt sem annyiért, amennyit a vevők adnának érte..

Még egy kis érdekes infó a blog cikkem zárásaként

Én figyelem az ingatlanárak alakulását a tevékenységi körzetemben, vannak, akik hosszú idő alatt semmit nem engednek az eladó ingatlanjuk árából, de nem kevesen pedig milliókat, nem is kevés milliót az irányárból és még az alku előtt..

Kapcsolódó blog cikkeim:

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Nem csak elad, hanem előre gondolkodik: ezért jobb, ha az ingatlanosod hitelközvetítő is! 

Mennyi idő alatt és mennyiért tudom eladni a lakásomat? Minden eladót ez érdekel. 

Miért más az ingatlan értéke és az ára? – Amikor az eladó és a vevő teljesen mást lát egy lakásban 

Ingatlan eladói ár nem egyezik a banki értékbecsléssel: Mi vár rád hitelfelvevőként? 

Ezért kell rutinos szakmai szem az ingatlan értékbecsléshez és közvetítéshez – mi az externália az ingatlanpiacon? 

Eladom a lakásom, mire figyeljek? – Ingatlanár megállapítás 

Eladnád a családi házadat? Hogyan lehet sikeres az értékesítés? 

Eladod a lakásod? Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk 

Eladnád az ingatlanodat? Lakás felkészítése az eladásra! Hogyan add el a lakásod, akár gyorsabban és drágábban! 

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?

14 ingatlan értékcsökkentő tényező 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. rész

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Ingatlan eladási ár meghatározása, értékbecslése

Ingatlanközvetítőként gyakran találkozom olyan eladókkal, akik az ingatlanjukat túl magas áron kínálják és meg vannak győződve arról, hogy jó úton járnak az általuk házilag megállapított ingatlan árral, holott tulajdonképpen vakvágányon, vagy vakvágány közelében vannak.
Olyanok is előfordulhatnak, amikor az eladó többért is eladhatta volna az ingatlanát, de túlzottan pesszimistán gondolkodott, vagy éppen indokolatlanul kapkodott az eladáskor, vagy éppen nyomulós ingatlanosok tévesztették meg.

Ebben a blog cikkemben összegyűjtöttem a leggyakoribb ingatlan árazási hibákat, és tippeket adok, hogyan kerülheted el őket.

Miért árazzák gyakran felül az ingatlan eladók a lakás árat, vagy éppen alul?

Ennek számos oka is lehet, de a leggyakoribb, hogy az eladók nem ismerik az ingatlanpiac aktuális helyzetét, vagy nem veszik figyelembe azokat a tényezőket, amelyek befolyásolják az ingatlan értékét, de olyan szituval is találkoztam már jó párszor, amikor rosszhiszemű ingatlanosok dumálták rá az eladókat, hogy túl magas áron hirdesse az ingatlanát, vagy túl alacsony áron. Az eladók pedig várnak a vevőkre, akik majd nagy alkukkal bombázzák őket, akik lehet, hogy soha nem érkeznek meg, vagy esetleg a következő ingatlanpiaci hullámmal jönnek, ha jönnek:

• A túlzott optimista, vagy túlzott pesszimista gondolkodás az ingatlanpiacon:

Egyik sem jó, inkább kiegyensúlyozottan kell a hallottakat, látottakat, ingatlan értéknövelő és értékcsökkentő dolgokat figyelembe venni. Nem optimistán és nem is pesszimistán kell gondolkodni, hanem lehetőleg realistán. Engem például mindig a becsületességem és a jó indulatom vezet az ingatlan ár megállapítása során és a rutin is nagy mértékben segítségemre van, meg ismerem az ingatlantípusok forgási sebességét.
Első körben vedd figyelembe a saját élethelyzetedet, hogy neked mennyire sürgős és mennyire nem sürgős az ingatlanod eladása és mi lesz, ha x ideig nem sikerül eladnod az ingatlanodat, akkor fejvesztés lesz, vagy éppen nem történik semmi. Ne ragadjanak el az érzelmeid és illúzióid egy pozitív, vagy negatív újság cikk, vagy ingatlanpiaci hír hallatán, mert tudod a média kifejezetten az érzelmeidre akar hajtani, különösen a klikkélesre felhívó címsorokkal, amikor is sokszor nem is arról szól a cikk végül is, mint a cím, de arra csábítanak, hogy kattints gyorsan és te lehet, hogy nem is kattintasz, de végül is a címsorból állapítasz meg dolgokat a lakáspiaci cikk elolvasása nélkül.

• Jó magas ingatlan árat mondok, majd úgyis alkud a vevő a lakásom árából:

Ez az ingatlan ár megállapítási módszer szokott a leggyakoribb hiba lenni tapasztalatom szerint, úgyhogy ez kerül ide az első helyek egyikére.
Amikor engem hívnak, mint ingatlanközvetítő megkérdezem az eladótól, hogy mennyit szeretne kapni az ingatlanjáért és miből alakította ki az elképzelt árat.
Általában ezt szokták mondani, hogy megnéztem az ingatlan hirdetéseket, adott esetben ingatlan turistáskodott is, tehát személyesen is elment több helyre lakást nézni vételi akarat nélkül, meg különben is itt adtak el a szomszédban ilyen ingatlant ennyiért.
A nagy alkura várva módszerrel az a legnagyobb hiba, hogy sokszor bebetonozzák a lakáspiacra az ingatlanjukat az eladók a jó magas árral, mert egyszerűen fel sem hívják a vevők, nemhogy alkudnának. Ilyenkor, ha nekem sem sikerül megmagyaráznom az eladónak, hogy olcsóbban kellene árulni a lakást, akkor szerencsére azért segítség lehet például, hogy ingatlanközvetítőként lehetnek előzőleg már bejelentkezett vevőjelöltjeim, akik hasonló ingatlanokat néztek, és én például ajánlom az ingatlant ezeknek a korábbi vevőjelölteknek, akkor is, ha érdeklődő sincs az ingatlanra a hirdetésékre, tehát adott esetben különösebb hirdetés nélkül is elkelhet az ingatlan, persze, akkor sem irreális áron.

• Az eladók nem ismerik pontosan az ingatlanpiac aktuális helyzetét, nem ismerik pontosan az ingatlanok forgási sebességét:

Az ingatlanpiac folyamatosan változik, egyszer fent és egyszer lent és közben rengeteg minden befolyásolja a lakáspiacot, ezért fontos, hogy az eladók ismerjék az aktuális helyzetet, hogy a lehető legreálisabb árat állapítsák meg.

• Az ingatlan adottságainak és a lokáció nem megfelelő figyelembevétele:

Az eladók nem tudják pontosan az adott ingatlan keresettségének nagyságát és az adott hely keresettségét. Az ingatlan árát, az ingatlan értékét 3 dolog határozza meg főleg.
A hely, hely és a hely. Tehát hely és hely között óriási különbségek lehetnek. De ezen belül egy adott út, de akár egy utca elején, közepén és végén is mások lehetnek az árak, sőt, ha van egy hülye szomszéd, vagy egy zajos, büdös tevékenység az eladó ingatlan mellett, akkor is más lehet az ár, mint az úton, utcában máshol.
Akármilyen furcsa, de például egy társasházon belül is lehetnek lakások között óriási különbségek, amiket ilyen és hasonló tulajdonságok befolyásolnak: fekvés, benapozottság, emelet, zaj, erkély, állapot, felújítottsági szint, vagy éppen retró és így tovább..
Az sem mindegy, hogy az eladásra váró ingatlant mennyire keresik az ingatlanpiacon, vagy éppen alig keresik.
Adott esetben összeadódhat az, hogy nem keresett helyen árulnak nem keresett ingatlantípust, de az a dolog jobb oldala, ha keresett helyen van keresett ingatlanod.

• A szeretet érték, az érzelmek beárazása az ingatlan árába:

Ki ne tartaná az önmaga lakását, házát, ingatlanát magasra, ki értékelné le a saját magáét a mások ingatlanja alá, hiszen saját maga küzdött meg a vételáráét, építéséért, vagy a szülei, vagy akár a nagyszülei. Az teljesen természetes is, ha egy ingatlan eladót az érzelmei befolyásolnak az ingatlana értékesítésekor, hiszen a vevők is érzelmeket akarnak szítani, hogy majdcsak megunja az eladó az alkudozókat, és megunja az átjáróházat, meg majdcsak sürgőssé válik neki az ingatlana eladása, meg hát elfárad, belefárad az egészbe. Ez mind oké, de azért reálisan kell látni az ingatlanpiacot.
Sokszor találkozok olyan fáradt ember benyomását mutató ingatlan eladókkal, amikor megkeresnek, hogy segítsek már eladni az ingatlanukat. Nos véleményem szerint már a kezdetkor kellene sokszor szólni, nem pedig akkor, amikor már minden vevő megismerte az ingatlant az ingatlanpiacon és tudják, hogy elfáradt a lakás hirdetés és a tulajdonosa is.

• A szomszéd is annyiért árulja, nem adom el a lakásomat olcsóbban, mint az övé:

Gondolom az előbbieket elolvastad, tehát nem kell különösebben ezt megindokolnom, de térjünk rá vissza egy kicsit..Mint írtam, egy társasházban is lehetnek különbségek, még ez is lehet, hogy a szomszéd árulja pont túl drágán, te pedig még drágábban árulhatnád, mert a szomszéd lakásának rosszabbak az adottságai.
Az utca elején van a lakásod, házad, ahol egy zajos üzem van, az utca végén pedig csendes zöldövezet, vagy éppen fordítva.

• Nem veszi figyelembe az ingatlan eladó, hogy ahányfajta ingatlan annyi fajta ár, annyi féle motiváció:

Visszatérve a szomszéd ingatlanra, meg az egyéb hirdetett konkurens ingatlanokra sokszor hivatkoznak arra az ingatlan eladó tulajdonosok, hogy nem adom olcsóbban, sőt az enyém többet ér, mert a szomszédban, szomszéd házban is ennyiért és ennyiért adtak el ingatlant, meg különben is nézd meg, hogy mennyiért hirdetnek ilyen ingatlanokat, mint az enyém. Oké, de nem mindegy, hogy konjunktúra, vagy éppen recesszió volt az ingatlanpiacon és azon a bizonyos lejtőn lefelé voltunk, vagy éppen felfelé, vagy a lejtő alján, vagy a tetején, amikor eladták az ingatlant. Az sem mindegy, hogy a másik ingatlan hirdetőnek mi a motivációja, ráér mondjuk 10 év múlva is eladnia az ingatlanát, vagy 1 hete van a lakás eladásra. Ez mind mind ismeretlen tényező.. Na látod már mennyi kérdés és ez csak a kérdéseknek csak kis része.

• Az eladó egyszerűen, csak ingatlan négyzetméterárral számol:

Megint csak visszatérve a szomszédhoz, meg a lakás hirdetési árakhoz nagyon könnyű dolgunk van látszólag az eladó ingatlanunk ár megállapításával kapcsolatban, hiszen kapunk, illetve látunk egy árat, amit elosztva a négyzetméterrel megkapunk egy négyzetméter árat és nem kell mást tennünk látszólag, mint a kapott négyzetméterárat beszoroznunk a saját eladó lakásunk négyzetméterével és kapunk egy hirdetési irányárat. Ez oké is lenne, ha ezt a négyzetméter árat minden ingatlantípusra, mindenféle nagyságú ingatlanra és még ezer millió féle tulajdonságú ingatlanra rá lehetne húzni.
De nem így van.
Más a négyzetméter ára egy belvárosi garzon lakásnak és egy külvárosi nagy méretű korszerűtlen lakásnak, sőt akármilyen furcsa még a forgási sebessége is más ennek a két ingatlan típusnak, de még akkor is más a két ingatlan forgási sebessége, ha ugyanabban a házban vannak. ( A forgási sebesség az ingatlan eladás gyorsasága, vagy éppen lassúsága)
Akkor gondolom mondanom sem kell, hogy más a lakás és más a családi házak négyzetméter ára és más a telek négyzetméterár és más a nyaralók, hétvégi házak négyzetméter ára és minden ingatlan tulajdonosnak más és más a motivációja, hogy mikor, miért és mennyiért akarja eladni az ingatlanát, ezért is beszélgetek el hosszan az ingatlan eladóimmal én speciel, hogy minél tű pontosabban tudjam be lőni végül is a reális ingatlan árat, a lehető legtöbb minden tényező figyelembevételével.

• Különben is a hirdetésekben is óriási árak vannak, miért adnám olcsóbban az én lakásomat:

Ez az ingatlan eladói gondolkodás azt is mondhatnám, hogy természetes is.
Az átlag magyar ember általában csak 1-2 lakást ad el egész életében, ugyanis kicsi Magyarországon a lakás mobilitás, ezért miért pont azzal az egy lakással járjon rosszul, más meg, egy vevő pedig jól.
Ezt a helyzetet még az is bonyolítja, ha az eladó a kapott ingatlan vételárból akar másik lakást vásárolni, lakáscserét akar, akkor meg tényleg nem adhatja olcsóbban, pláne, ha ki van centizve a pénze, mert eladja a lakását, ki kell költöznie és közben adott esetben nem tud másik lakást vásárolni, mert olyan olcsón adta el a lakását, pláne, ha esetleg közben felmennek a lakás árak.
Ez és egyéb eladói gondolkodások, meg hozzáadódnak az ingatlan befektetők és azok, akiknek abszolút nem sürgős és a szerencsejátékosok, aztán gerjesztődik az felfelé az ingatlan ár spirál.
Természetesen szakmaiatlan lennék, ha mindent az ingatlan eladók nyakába varrnék, hiszen az ingatlan árakat nemcsak a lakás hirdetések határozzák meg nagymértékben, hanem egy ország gazdaságának az állapota, infláció, munkanélküliség nagysága, fizetések nagysága, de még a születések és a halálozások száma is, meg még sok minden, mint például a kamat szintek, nem is kis mértékben.

• Az ingatlan eladó visszafelé számol:

Ennyi pénzre van szükségem, tehát ennyiért mindenképpen el kell adni az ingatlanomat a továbblépéshez.
Meg különben is másik ingatlant akarok venni az ingatlanom vételárából és a hirdetett ingatlanok sem olcsók, sőt nagyon drágák, úgyhogy nekem is jó drágán kell eladnom az ingatlanomat, meg még kell jócskán maradnia pénzemnek az egyéb költségekre, ingatlan eladási költségekre és ingatlanvásárlási költségekre.
Az a probléma, hogy az ingatlanpiac nem így működik, akármennyire is megérthető és logikus ez a gondolkodás.
Az senkit nem érdekel, hogy mennyi pénzre van szükséged, a vevőt meg pláne nem érdekli, legfeljebb elfogadja, ha kell neki a lakásod.

• Az ingatlan jogi helyzete:

A jogi helyzet is nagy befolyással lehet az ingatlan értékére, eladhatóságára, vagy éppen eladhatatlanságára.
Azt szoktam mondani, hogy ha lehetséges az ingatlan meghirdetése előtt tedd tisztába az ingatlan jogi helyzetét, ha tisztába lehet tenni, mert ha a vevőnek lesz vele problémája, akkor már a kezdetekkor meg lesz az alku alapja, nem is kicsi, de az sincs kicsukva, hogy sokkal nehezebben tudod eladni az ingatlanodat, vagy el sem tudod adni az ingatlant.

• Az ingatlan értékcsökkentő tényezők figyelmen kívül hagyása:

Direkt hagytam ki az ingatlan értéknövelő tényezőket, ugyanis abból nincs ám hiány egy ingatlan eladó szemében. Múltkorában beszéltem egy ingatlan eladóval telefonon, aki több mint 1 órán keresztül zúdította rám, hogy az ő ingatlana mennyit ér, milyen értékes, csak úgy sorolta az értéknövelő tényezőket. Amikor óvatosan próbálkoztam még idegesebben sorolta az értéknövelő tényezőket, amik között több, mint 1 óra alatt egy értékcsökkentő tényező sem volt. Csak úgy megjegyzem a párom közben súgta nekem, hogy az utolsó busz délután 5 órakor elmegy onnan. Na tessék, ezt már hogyan is mertem volna mondani az eladónak..
Minden ingatlannak vannak értéknövelő és értékcsökkentő tulajdonságai, ezeket figyelembe kell venned, különben könnyen alá, vagy fölé árazhatod az ingatlanodat.
Az ingatlan eladók hajlamosak, mint feljebb írtam az ingatlan értéknövelő tulajdonságokkal számolni az érzelmeik miatt is és az értékcsökkentő tényezőket nem figyelembe venni, vagy nem annyira súlyozni őket, mint amennyire húznak lefelé az ingatlan árából.

• Ingatlan értékmódosító tényezők figyelmen kívül hagyása:

Már megint a szomszédokat vegzálom és az egyéb hirdetett konkurens ingatlanokat. Például a szomszédban eladtak egy szinte ugyanilyen ingatlant, de más a fekvése, abban volt klíma, cirkó fűtéses, volt a lakáshoz garázs és stb..egy balatoni ingatlan esetében, például vegyünk egy ikerházat nem mindegy, hogy az ikerház melyik felét akarjuk eladni a vízpart mellett lévőt, vagy éppen a másikat.

Mik befolyásolják legjobban egy eladó ingatlan értékét?

Az ingatlan értékét számos tényező befolyásolja.
Elsősorban a hely, a hely és a hely, tehát hol van az ingatlan. 
Utána jön a többi utcahosszal..
Most főként a lakó ingatlanokkal foglalkozunk, de egy kicsit térjünk rá az üzleti ingatlanokra.
Az üzleti ingatlanok esetében annyira meghatározó a hely, hogy pár méter is a különbséget jelentheti a halál és a forgalom között, pláne, ha egyik a fő úton van, a másikba meg be kell fordulni egy koszos kapualjba és onnét 5 méterre van az üzlet, hidd el láttam ilyeneket.
Az ingatlan megközelíthetősége, az oda vezető út, földes, murvás, köves, aszfaltos, egysávos, kétsávos, többsávos.
A település infrastruktúrája, közművek a telken, utcában.
Milyen messze van a legközelebbi főút, vagy netán talán az autópálya, vasút, buszközlekedés.
 Az ingatlan piacképessége, a jogi helyzete, az esetleges terhelések, jogok, épület kora, falazata, felújítás mértéke, vagy éppen elavultság, energia igénye, vagy pazarlása, kivitelezés, építés módja, milyensége, az építőanyagok fajtái, minősége.
Az ingatlan mérete, helyiségek mérete, beosztása modern, vagy elavult.
Melléképületek, garázs, tároló megléte, vagy nem megléte.
Nem mindegy, hogy kőből, tömésből, téglából, kohósalakból épült az épület, vagy éppen könnyűszerkezetből.
A könnyűszerkezetesnél például nem mindegy, hogy van-e az épületnek ÉMI engedélye, mikor épült, milyen vastag a falazata, mennyire elavult, illetve tönkrement a szigetelés a falazatban.
Nem mindegy, hogy belvárosi, külvárosi, vidéki, agglomerációi az ingatlan, milyen távolságra van a legközelebbi várostól és a településen, vagy a közeli városban van munkahely, vagy nincs, milyen elmaradott a környék, vagy éppen prosperáló, és milyen az ott lakók összetétele, anyagi helyzete, csúszik le a környék, vagy ível fel a pálya.
Dehát itt még a születések és halálozások számát és a beköltözők, elköltözők számát is nézhetnénk, mert az is lehet, hogy nő a népesség, de az sincs kizárva, hogy lassan kihal a falu.
A panorámáról még nem is beszéltem és hogy milyen építészeti megoldásokat alkalmaztak, milyen esetleges egyedi megoldásokkal rendelkezik az ingatlan.
Az értékesítési feltételeket se hagyjuk ki a sorból, hogy az eladó egyáltalán milyen feltételekkel hajlandó az ingatlan eladására, vagy ezen feltételek elmaradása esetén egyáltalán hajlandó-e eladni az ingatlant, ez mind szűkíti a vevő körét természetesen és mondanom sem kell gondolom nem árnövelő tényezők.
Ugye a szomszédokról még nem is beszéltem, azt mondják, hogy rossz, hülye szomszéd török átok.
Lehet, hogy a szomszéd ingatlana dupla annyit ér most mint a tiéd, mert neki nincs hülye és, vagy rendezetlen szomszédja.
Arról nem is beszélve, ha a szomszédodban zavaró állatokat tartanak, amire jönnek a legyek stb..
Nos, maradjunk annyiban, hogy nem is sorolom tovább, mert szinte sohasem tudnám befejezni, te pedig elunnád az olvasást..

Inkább keress meg nyugodtan, ha eladó ingatlanod van, vagy lesz és egypár jó tanácsra, segítségre van szükséged!

Azért még kérem egy kicsit a türelmedet nézzünk egypár tulajdonságot bővebben, amik meghatározzák egy ingatlan értékét:

• Az ingatlan megközelíthetősége, az oda vezető út:

Többször jártam már úgy az ingatlan megtekintéskor, hogy az eladó ment előttem, én pedig utána kocsival és először aszfaltos úton mentünk, majd köves, majd murvás, majd göröngyökkel teli föld úton és közben elkezdtem gondolkodni, hogy majd kinek is fogom eladni ezt az ingatlant, meg különben is lassan vissza kellene fordulnom, mert többet soha sem akarok erre jönni, nem akarom tönkretenni az autómat..de, ha kedvesek velem engem kenyérre lehet kenni, úgyhogy nem akarok szemtelen lenni és megyek tovább..
Olyan is volt nem régen, nem viccelek egy faluban, hogy vége lett az útnak a házig egy sűrű, átláthatatlan dzsumbujon keresztül lehetett volna menni. Felhívtam az eladót, hogy hol van a ház, ő mondta, hogy úgy néz ki, hogy nem kaszáltak mostanában..Mondanom sem kell egyből egy kétbetűs, Frencsi ingatlan irodát ajánlottam magam helyett, hogy ők az ilyen ingatlanok, falusi házak szakértői, én nem értek hozzá sajnos..
Ennek a másik fele is előfordul, amikor egy híres zenész ügyfelem el akarta adni a jó helyen, fő út melletti családi házát, hogy az autópálya közelében vegyen házat, mert sokat jár külföldre és a fővárosban szerepelni és az autópálya közeli ház megkönnyítené az életét.
Világ életemben városi gyerek voltam, mindig lakásban laktam, a katonaságnál úgy hívtak bennünket városi gyerekeket, hogy strasszerek, de most a hegyen házban lakom.
Az út egysávos.
Én már megszoktam és élvezem, de azért gondolhatod, hogy sokszor fel megy a pumpám, mert van, aki normálisan megáll, hátra tolat, de olyan is van, aki egy centit sem hajlandó hátra, vagy félre menni a szűk úton.
Tapasztaltam már, hogy vannak vevők, akik például már kérdezik is, hogy milyen az út, fel kell menni a hegyre, vagy sem, mert vannak, akiket az ilyen ingatlan nem is érdekli, amelyiket így lehet megközelíteni, vannak, akiket meg nem zavar, persze ez pénztárca kérdése is.
Mondjuk ez mellett egyre népszerűbbek a hegyi, zártkerti ingatlanok lakni is, sokan keresnek nálam is ilyen hegyi ingatlanokat, úgyhogy, ha hegyi, külterületi ingatlanod van, meg különben is keress nyugodtan!

• Az ingatlan környékének infrastruktúrája:

A jó infrastruktúrával rendelkező környékeken található ingatlanok általában értékesebbek.
A közelmúltban írtam blog cikket az Akkumulátor gyárak közelében lévő ingatlanokról. Nos, ha települnek be egy adott településre a gyárak, üzemek és jönnek a külföldi vendégmunkások, akiket, akár migránsoknak is nevezhetnénk, akkor az jót tehet felfelé az ingatlan áraknak, sőt, akár ingatlan kereslet, hiány is kialakulhat.
Ennek az ellenkezője, ha minden tönkremegy, bezárják a gyárakat, akkor meg nem nagyon kell az ingatlan, legfeljebb annak, aki mindenképpen ott akar maradni.
A vevők első kérdése még a zártkerti – külterületi ingatlanok esetében is az ingatlan hirdetésére, hogy milyen közművek vannak, víz, villany, gáz, csatorna van?
A következő kérdésük pedig, milyen messze van a busz, orvosi rendelő, bolt stb..
Nyilván minél több van a közművekből a telken, házban, annál jobb, hacsak a vevő nem fával akar kimondottan fűteni, vagy éppen villannyal és a betonos, vagy éppen téglás derítőbe pipilni meg a nagy dolgát üríteni, illetve oda engedni a WC-ből, persze nem kell megijedni erre is van más megoldás, tartály..
Ezenkívül orvosi rendelő, bolt, iskola, óvoda stb..és nem utolsósorban tömegközlekedés, főleg vidéken, mert nem mindegy, hogy mikor megy haza a legutolsó busz, hogy megy-e busz és mondjuk a gyerekeid diszkóból hogyan fognak majd haza menni, amikor már nem szeretnék, hogy a papa menjen eléjük autóval..

• Az ingatlan helyszíne és a jövőbeli esetleges fejlesztések:

Azt is szokták mondani, hogy a lokáció, lokáció és lokáció.
A legértékesebb ingatlanok általában a belvárosban vagy a városközpont közelében találhatók, de természetesen vannak kedvelt külterületi – zártkerti helyek, valamint vidéki helyek, turisztikai, fürdő helyek.
Mostanában például a falusi CSOK sokat nyomhat a latba.
Figyelemmel kell lennie egy ingatlan eladónak és a vásárlónak is a környéken várható fejlesztésekkel, mert ezek is nagyban befolyásolhatják, ha nem is pont annyira a mostanit, de a jövőbeli értékét és eladhatóságát, ezáltal megint csak az értékét.

• A telek mérete, beépíthetősége:

Amennyiben eladó telekre, fejlesztési területről, családi házról van szó, akkor nagyon nem mindegy, hogy mennyire lehet beépíteni a telket, be lehet-e építeni egyáltalán, milyen magassági, nagysági korlátozások vannak és milyen ingatlantípust lehet a telekre építeni. Ezektől is függően sok ingatlanra lehet például állami támogatásokat és jó, kedvező lakáshiteleket felvenni, másokra nem, vagy éppen egyáltalán nem is hitelezhetőek.

• Az ingatlan jogi helyzete:

Ezt feljebb már említettem, ez abban is fontos és meghatározhatja az ingatlan értékét, ha valami nem szabályosan lett építve, vagy nincs feltüntetve a térképkivonaton, mert az sincs kizárva, hogy le kell bontani, illetve nem is lehet bejegyezni, feltüntetni a térképre soha, de az is lehetséges, hogy ez miatt hitelezhetetlen lesz az ingatlan.
Ez akkor különösen problémás, ha a vevő lefoglalózza az ingatlant és azt követően derül ki a hitelezhetetlenség, vagy a csökkentett mértékű hitelezhetőség, amikor is kimegy a banki értékbecslő az ingatlan szemléjére.
Ezért is ajánlatos már előre bármilyen megállapodás előtt banki értékbecslést kérni!
De az ingatlant terhelhetik különféle bejegyzések, végrehajtás, jogok, különféle eladást akadályozó, lassító tényezők is.

• Az ingatlan szerkezete, falazata:

Gondolom te is úgy gondolod, hogy nem mindegy, hogy egy ingatlan falazata fából, CK lapból, tömésből, vagy betonból, könnyűszerkezet, netán téglából van.
Az építéskor felhasznált anyagok minősége nagyban befolyásolják az ingatlan állékonyságát, időtállóságát, értékét.
Nem mindegy, hogy valamikor a két háború között, vagy éppen az 1950-es években éppen abból építkeztek, amiből tudtak, vagy éppen a bőséges építőanyagból válogathattak kedvükre és nem mindegy, hogy az építési kalákában volt-e igazi iparos, vagy mindenki csak műkedvelő volt.

• Az ingatlan kora, állapota:

A jó állapotú ingatlanok általában értékesebbek, mint a rossz állapotúak.
Már az őskorban az ingatlanközvetítő pályám elején megfigyeltem, hogy az újszerű, szinte új állapotú ingatlanok, lakások, házak sokkal könnyebben eladhatóak, mint a lepukkadt, teljes felújításra szorulók, persze ez is sok mindentől függ.
Az ingatlan felújítás, korszerűsítés mindig sokba került, drága volt, nemcsak most, hanem 30 évvel ezelőtt is, mindig kifogásuk volt a vevőknek, hogy túl sok munka, túl sok pénz.
Nagyon régen 1996-ban is mondta nekem egy német öregúr, soha nem felejtem el, amikor egy lepukkadt Zala megyei vidéki családi házat mutattam neki, hogy Andras, zu viel arbeit, zu viel geld! Még most is látom az arcát magam előtt és most is csengenek ezek a szavak a füleimben..
Persze léteznek gyönyörű, nagyon régi középkori házak, például nagyon szeretek Kőszegen, Veszprémben, Sopronban, Pesten, egy kicsit tágabb körben Salzburgban stb. sétálni és a középkori, valamint a barokk stb. házakat nézegetni, imádom őket, de azért nem szívesen állnék neki egyik épület felújításának sem..persze ezeknek az épületeknek is megvannak a vevőik, hiszen vevője válogatja szokták mondani..
Próbáljak meg, csak a Budai várnegyedben lakást venni..

• Az ingatlan építési, kivitelezési és közben kialakult hibái:

Akármilyen szuper helyen van az ingatlan és akármilyen közmű is van a telken lehetnek az ingatlannak olyan hibái, amiért nem lehet benne hosszútávban gondolkodni, mert éppen adott estben nem is biztonságos, illetve egyszerűbb és olcsóbb lebontani, mint felújítani.
Ez főleg akkor gondolandó meg igazából, ha olyan statikai és egyéb például vizesedési problémái vannak az ingatlannak, illetve mindent szét kell boncolni és csak a falak maradnának meg, ami falat még ez mellett alá is kellene szigetelni és új padozatot is kellene csinálni, tehát még szerkezeti állapotról sem igazán beszélhetünk.

• Az ingatlan mérete:

„A nagyobb ingatlanok általában értékesebbek, mint a kisebbek”.

Ez a közvélekedés, de nem feltétlenül igaz ez, sőt a az egyre drágább energia miatt már nem mindig igaz ez.
Egyébként is fajlagosan a kisebb ingatlanok négyzetméter ára jóval nagyobb lehet, mint egy nagyobbé, például lásd garzon, kis lakások, egyszobás, másfél szobás lakások kontra 1980-90-es években épült hatalmas, korszerűtlen, többszintes házak négyzetméter árai. Ilyenkor szoktam hallani, hiszen panel áron hirdetem az ingatlanomat és még sincs érdeklődő, de akkor sem fogom csökkenteni az árat!..

• Az ingatlan felszereltsége:

A modern felszereltséggel rendelkező ingatlanok általában értékesebbek, mint a hagyományosan felszereltek. Abban az esetben természetesen, ha a vevőnek is szüksége van rájuk. Szokták mondani az eladók, illetve szokták hirdetni az ingatlan hirdetők, hogy teljes berendezéssel eladó a lakás. Mint minden ez lehet negatívum és pozitívum is. Mindenesetre ne várd, hogy új áron lehet eladni a bútorokat, berendezéseket, sőt elég nyomott áron lehet eladni őket. Elsősorban azoknak lehet jók a bútorok, akik nem tudnak, illetve nem akarnak cuccolni, nincs már önerejük új bútorokat vásárolni, vagy éppen olyan ingatlan befektetők, akik lakás kiadás céljából vesznek ingatlant. Nekik jellemzően, akár a nagymama bútorok is jók lehetnek, főleg, ha a bérlő célcsoportjuk munkások, illetve külföldi vendégmunkások.

Az a lényeg, gondolom, hogy kitaláltad már, hogy nincs teljes igazság, okoskodhatunk itt oda-vissza..

Ingatlan eladási ár meghatározása, értékbecslése – Összegzés

Nincs két egyforma ingatlan.

Nem elég, csak az ingatlanok felületes összehasonlítása, részletes összehasonlításra van szükség és az eladói motivációk ismeretére.
A tulajdonságokat súlyozni kell negatív, vagy éppen pozitív irányban és rengeteg sok minden ismerettel kell rendelkezni egy ingatlan árának a felértékeléséhez.
Egy gyerekkori barátom például banki értékbecslő volt és kőbányákat is értékelt az őskorban, ne tudd meg, hogy a vezetékes telefonjával mennyi féle és tudású embert hívott fel a becslések érdekében, akiktől információkat szerzett be. Persze, ezek különleges ingatlanok voltak egy lakáshoz, házhoz mérten, de csak érdekességképpen írtam le, hogy azok sem mentek információk begyűjtése nélkül.
Az ingatlan ármegállapítást, ingatlan értékbecslést a legjobban banki értékbecslők, igazságügyi ingatlan szakértők és a sokat látott, rutinos ingatlanközvetítők tudják általában megbecsülni.

Soha ne felejtsük el, hogy az ingatlan kínálati árakban, csak egy nagy reményt látunk, egy óhajt, egy álmot és sokszor, csak szerencsejátékot, nem a valóságot és azt sem tudja, aki nem kíséri a lakás hirdetéseket figyelemmel, hogy egyáltalán a hirdetett ingatlanokból mennyi lesz eladva és mennyi pedig soha nem lesz eladva, vagy éppen kiadva eladás helyett, vagy csak évek múlva lesz eladva és akkor mennyiért.

Nemcsak a négyzetméter árakból indulhatunk ki, mert a végén lehet, hogy egy nagy fals adatot kapunk, torzítjuk az ingatlanpiacot a hirdetett ingatlanunkkal, az idő meg csak megy a hirdetéssel és a végén, az sincs kizárva, hogy olcsóbban adjuk el az ingatlant, mintha az elején jó árat állapítottunk volna meg és nem ritkán nem is kis összeggel kevesebbért, hanem milliókkal sürgősségtől, türelemtől függően, vagy éppen a végén visszalépünk az ingatlan eladásától, mert elment közben a kedvünk, meg különben sem adjuk el juszt sem annyiért, amennyit a vevők adnának érte..

Még egy kis érdekes infó a blog cikkem zárásaként

Én figyelem az ingatlanárak alakulását a tevékenységi körzetemben, vannak, akik hosszú idő alatt semmit nem engednek az eladó ingatlanjuk árából, de nem kevesen pedig milliókat, nem is kevés milliót az irányárból és még az alku előtt..

Kapcsolódó blog cikkeim:

Eladom a lakásom, mire figyeljek? – Ingatlanár megállapítás 

Eladnád a családi házadat? Hogyan lehet sikeres az értékesítés? 

Eladod a lakásod? Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk 

Eladnád az ingatlanodat? Lakás felkészítése az eladásra! Hogyan add el a lakásod, akár gyorsabban és drágábban! 

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?

14 ingatlan értékcsökkentő tényező 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. rész

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Ingatlan eladási ár meghatározása, értékbecslése bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.