Externália és hendikep az ingatlanpiacon – mi csökkenti valójában az ingatlanod értékét? Archívum - Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!

Ingatlan eladás: miért veszélyes csak a hasonló lakások hirdetési árát figyelni?

Profi ingatlanközvetítő vagy vakon repülő ingatlanos? – 3 történet, ami eldönti, kire bízd az eladást

Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba?

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Jognyilatkozat:
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.

A blog cikk szerzője, a honlap üzemeltetője, tulajdonosa a blog cikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősséget kizárja.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Kinek jár ingyenes kéményellenőrzés 2026-ban? Teljes útmutató eladóknak és vevőknek bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Az M1 bocsánatot kért a hazugságért. Az ingatlanpiacon ki kér bocsánatot, ha átvernek?

Sipos András — Wed, 08 Jul 2026 21:05:11 +0000

Az M1 bocsánatot kért a hazugságért. Az ingatlanpiacon ki kér bocsánatot, ha átvernek?

Amit az M1 bocsánatkérése megtanít az ingatlaneladásról: miért veszélyes, ha vakon adsz el vagy veszel ingatlant?

2026. július 7-én egy fekete képernyő járta be az országot. A Magyar Televízió M1 csatornáján a közmédia saját közleményében ez a szöveg jelent meg: „A közmédia nem hazudhat. Bocsánatot kérünk, amiért hosszú éveken át mégis ezt tettük.” Ez az ő saját, önkritikus megfogalmazásuk volt – nem az én dolgom eldönteni, hogy ki miért örült vagy háborgott ezen, ez politikai kérdés, és nem az én asztalom.

Ami viszont igen az én asztalom: az, hogy mi történik akkor, amikor valaki – legyen az egy tévécsatorna vagy egy ingatlanhirdetés – hosszú időn át nem ad valós, ellenőrizhető információt, és aztán kiderül az igazság.

Mert az ingatlanpiacon ugyanez történik nap mint nap: valaki elhiszi, amit lát vagy hall, anélkül hogy utánanézne, mi az igazság. A különbség csak annyi: itt nincs, aki utólag bocsánatot kérjen. Ha egy eladó túlárazva ad el neked egy ingatlant, vagy egy vevő ráfizet egy rosszul felmért lakásra, azt legfeljebb saját maguktól tudhatják meg – sokszor csak évekkel később, amikor már késő.
Én 30 éve dolgozom ezen a pályán ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként egyszerre.

Mi köze van egy tévécsatornának az ingatlanpiachoz?

Semmi köze nincs közvetlenül. De van egy közös nevező: a bizalom, és az, hogy mi történik akkor, amikor valaki hosszú időn át nem kap valós, ellenőrizhető információt.
Amikor egy néző évekig azt hiszi, amit lát a képernyőn, és utólag kiderül, hogy a kép torz volt, az fájdalmas csalódás. Amikor egy ingatlaneladó vagy -vevő hisz egy hirdetési árban, egy szomszéd „úgy hallottam” történetében, vagy egy online kalkulátor becslésében – és utólag derül ki, hogy félrevezető volt –, az nem csak csalódás. Az konkrét, sokszor visszafordíthatatlan pénzveszteség.

Én 30 éve dolgozom ezen a pályán először ingatlanforgalmazóként, majd ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként egyszerre.

Miért veszélyes, ha eladóként nem tudod, mit is árulsz valójában?

Sok eladó úgy indul neki a hirdetésnek, hogy nem tudja pontosan, mennyit ér valójában az ingatlana. Nem az ő hibája – honnan is tudná? A hirdetési portálokon látott árak ugyanis nem a valós eladási árat mutatják, hanem azt, amit mások szeretnének kapni.

Ezenkívül, amikor megérik a folyamat arra, hogy ingatlanosokat kezd el fogadni, akkor számtalanszor hallom panaszként, amikor utólag, de már későn rádöbben arra, hogy egyes ingatlanosok becsapták, mert mindenre rábólintottak arra, amit mondott az ingatlan árát is illetően, illetve sokszor maga az ingatlanos mondja azt, hogy az ingatlant drágábban is el tudja adni, csak hogy az övé legyen az ingatlan eladási megbízás.

Ha rájössz az átverésre általában már későn és esetleg szóvá teszed még nagy eséllyel téged fognak fenyegetni, hogy fel ne mond a szerződést, mert különben hatalmas pénzeket is fizethetsz kárpótlásként..

Az ingatlan hirdetési ár és a valós eladási ár nem ugyanaz általában

Ez az egyik legfontosabb különbség, amit minden eladónak meg kellene értenie. A hirdetési ár – amit az ingatlan hirdető portálokon látsz – gyakran tartalmazza az eladó érzelmi kötődését, túlzott várakozásait, vagy egyszerűen azt, hogy másolta a szomszéd, vagy éppen az ingatlanos hirdetését. A valós eladási ár ezzel szemben az, amiben a vevő és az eladó végül megállapodik – és Magyarországon ez az adat elsősorban a NAV adásvételi szerződéseiben és a KSH statisztikáiban, valamint ingatlan értékbecslők, bankok és ingatlanosok statisztikáiban létezik, nem pedig a lakás hirdetési portálokon.

Ez azt jelenti: ha csak a lakás hirdetéseket nézed, egy torz, felfelé húzott képet kapsz az ingatlanpiacról. Pontosan ezt a torzítást szoktam első lépésként korrigálni minden ügyfelemnél, megbízómnál.

Az ingatlan túlárazás a legköltségesebb hiba, amit egy eladó elkövethet

Az amerikai ingatlanpiacra vonatkozóan a Zillow Research ( Amerika legnagyobb, vagy egyik legnagyobb ingatlanportálja) egyik átfogó elemzése pontosan ezt vizsgálta: mennyire számít, ha valaki túlárazza az ingatlanát, és mi történik, ha a hirdetés hónapokig „ragad be” a lakáspiacon. Az eredmény egyértelmű: azok az amerikai ingatlanok, amelyek szinte azonnal, a piacra kerülés után elkeltek, átlagosan csak kb. 1%-kal a hirdetési ár alatt cseréltek gazdát. Azok viszont, amelyek körülbelül két hónapig álltak hirdetve, már 5%-kal a hirdetési ár alatt keltek el – a leghosszabb ideig (átlagosan 11 hónapig) piacon lévők pedig 12%-kal a hirdetési áruk alatt.

Van egy még beszédesebb szám ugyanebből az amerikai kutatásból: azok az ingatlanok, amelyek végül 10%-kal a hirdetési áruk alatt keltek el, átlagosan ötször annyi ideig álltak a piacon, mint azok, amelyek a hirdetett áron mentek el. Vagyis minél tovább húzod a túlárazást, annál nagyobb a bukásod – és nem is kicsivel nagyobb, hanem ugrásszerűen.

Ez azt jelenti: a magasabb induló ár nem hoz több pénzt. Pont ellenkezőleg – végül olcsóbban és lassabban kel el az ingatlan, mint ha az elejétől reális áron indult volna. Bár ez amerikai adat, a mögötte lévő ingatlanpiaci logika – hogy a túlárazott, sokáig fent lévő lakáshirdetés egyre gyanúsabbnak tűnik a vevők szemében – idehaza is ugyanúgy érvényes.

Ennek van egy pszichológiai oldala is: minél tovább van fent egy hirdetés, a vevők annál inkább azt gondolják, „biztos baja van, ha ennyi ideig senki sem vette meg”. Ez tovább gyengíti az eladó alkupozícióját – pontosan akkor, amikor a legkevésbé engedhetné meg magának.

Hiba, amit nem látsz, de a bank, az ingatlan értékbecslő és a vevő igen

Ha hitelre veszik meg az ingatlanodat – ami ma a vevők túlnyomó többségénél igaz –, a bank saját értékbecslőt küld ki.

Ha az általad kért ár messze elrugaszkodik a banki értékbecslés eredményétől, a vevő nem kap annyi hitelt, amennyire számított – és az egész alku összeomolhat és kezdődhet a veszekedés, hogy most ki adja vissza és ki nem a foglalót.. Én szerencsére ilyen még nem éltem át, de sokan mások igen: az eladó és a vevő már megegyezett, csak a bank ingatlan értékbecslője nem ért egyet velük.

Mit kockáztat egy lakás vásárló, ha nem tudja, mit vesz meg valójában?

A kockázat nem csak az ingatlan eladó oldalán van. Sőt – a vevő oldalán sokszor nagyobb tétje van a nem tudásnak, mert ő fizeti ki a hibás döntés árát évtizedekre, egy hitel törlesztőrészletében.

• Esetleges rejtett műszaki hibák: vizesedő falak, elavult elektromos hálózat, azbeszt tartalmú anyagok – ezek egy laikus szem számára gyakran láthatatlanok, egy szakember számára viszont az első helyszíni bejáráson feltűnnek.
• Jogi buktatók: közös tulajdoni hányad tisztázatlansága, bejegyzett terhek, használati megosztás rendezetlensége, örökösödési eljárás alatt lévő ingatlan ( ami nem gond, csak akkor, ha mégsem az lesz az örökös, akit vártak).
• Túlárazott ingatlan vétel: ha a vevő nem tudja, mi a reális lakáspiaci ár, könnyen fizet 10-20%-kal többet egy ingatlanért, mint amennyit az ténylegesen ér – ezt a hibát évekig, sőt évtizedekig fizeti vissza a hitelében.
• Hiteligénylési meglepetések: a vevő azt hiszi, jogosult egy adott hitelösszegre, aztán a hitelbírálat során derül ki, hogy az ingatlan értéke vagy a saját hitelképessége nem támasztja ezt alá.

Mit csinál valójában egy jó ingatlanszakértő – amit egy lakáshirdetés nem mutat meg?

Sokan azt hiszik, egy ingatlanközvetítő annyit tesz, hogy fotókat csinál és feltölti a hirdetést egy portálra. A valóságban a munka nagy része nem is látszik kívülről.

Az ingatlan értékbecslés: nem hasra ütés, hanem módszertan

Hivatalos ingatlan értékbecslőként a piaci összehasonlító, a hozamszámítási és a költségalapú módszerek közül azt alkalmazom, amelyik az adott ingatlantípusnál a legpontosabb képet adja. Ez nem ugyanaz, mint amikor valaki három, négy hasonló ingatlan hirdetést néz meg az interneten, és azok átlagát mondja árnak.

A hitelközvetítés: a pénzügyi realitás összekötése az ingatlan árazással

Mivel hitelközvetítő is vagyok, rálátásom van a hitelképességekre is, már az ingatlan árazás pillanatában látom, hogy egy adott ár mellett a tipikus vevő milyen eséllyel kap majd finanszírozást. Ez elkerülhetővé teszi azt a helyzetet, amikor hetekkel az aláírás után dől el, hogy a vevő mégsem tudja kifizetni az ingatlant.

Az ingatlanközvetítés: a tárgyalás és a jogi-adminisztratív háttér

Ide tartozik a lakáshirdetés reális és vonzó megfogalmazása, a megtekintések szűrése (hogy ne csak kíváncsiskodók jöjjenek), a tárgyalás vezetése, és az adásvételi folyamat végigkísérése egészen a birtokbaadásiig.

Hogyan véded meg magad – akár ingatlan eladóként, akár vevőként?

• Ne a hirdetési árakhoz igazítsd a sajátodat – kérj reális, adatalapú ingatlan értékbecslést.
• Nézz utána, ki készíti az értékbecslést: van-e hozzá hivatalos képesítése, vagy csak „megbecsüli”, mint sok képzetlen ingatlan ügynök.
• Vevőként mindig kérj helyszíni bejárást az ingatlan szakemberrel, ne csak fotók alapján dönts.
• Ellenőrizd a tulajdoni lapot és a terheket, mielőtt bármilyen foglalót, vagy pénzbeli biztosítékot adnál.
• Kérdezd meg előre a hitelképességedet, kérj banki ingatlan értékbecslést, mielőtt beleszeretnél egy ingatlanba, amit végül nem tudsz esetleg kifizetni.

Ki az a Sipos András Ingatlanközvetítő, és miért bízhatsz bennem?

30 éve mozgok az ingatlanpiacon a Balaton nyugati partján és Zala megyében – az első években ingatlanforgalmazóként, majd ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként egyszerre. Ez a három szakma együtt nem mindennapi: a legtöbb ingatlanos általában csak az egyiket ismeri jól. Nálam mind a három egy kézben van, ami azt jelenti, hogy nem kell külön szakembereket keresgélned az ingatlanközvetítéshez, értékbecsléshez és a hiteligényléshez – én végigviszlek a teljes folyamaton szakértelmemmel (korábbi fiatalkori villanyszerelői, építőipari múltam okán) a műszaki állapot felmérésében is.

Gyakran ismételt kérdések – Az M1 bocsánatot kért a hazugságért. Az ingatlanpiacon ki kér bocsánatot, ha átvernek?

Honnan tudom, hogy jó áron hirdetem az ingatlanomat?

Az ingatlanhirdetési portálokon látott árak nem megbízhatók, mert azok mások elképzeléseit és vágyait tükrözik, nem a valós eladási árakat. A legpontosabb kép egy hivatalos, dokumentált ingatlan értékbecslésből jön, amely a valós, lezárt adásvételi adatokra épül.

Mennyivel drágább ingatlan szakemberrel eladni, mint egyedül?

A tapasztalat pont fordított: az amerikai ingatlan piacon mért adatok szerint a szakember nélkül eladott ingatlanok átlagosan alacsonyabb áron kelnek el, mint a szakemberrel eladottak – a különbség jellemzően meghaladja a közvetítői jutalék mértékét. Magyar, országos szintű összehasonlító adat erre egyelőre nem áll rendelkezésre nyilvánosan.

Mi történik, ha túl magas áron hirdetem az ingatlanomat?

A hirdetés „beragad”, a vevők gyanakodni kezdenek, és a végén jellemzően nagyobb engedményt kell adni, mint amennyit egy reális induló ár mellett kellett volna – ráadásul jóval hosszabb idő alatt.

Miért lehet érdemes hitelközvetítőt is bevonni, ha ingatlant adok el vagy veszek?

Mert a vevők túlnyomó része hitelből vásárol, és ha az ingatlan ára nincs összhangban a banki értékbecsléssel, az egész tranzakció veszélybe kerülhet – ezt előre lehet és kell kezelni.

Milyen szakember kell egy ingatlan eladásához Zala megyében vagy a Balaton nyugati partján, Nyugat-Balatonon?

Olyan szakembert érdemes keresni, aki egyszerre ismeri a helyi ingatlanpiacot, tud hivatalos értékbecslést készíteni, és át tudja látni a vevők hitelezési lehetőségeit is – ez a három terület együtt adja a teljes képet egy biztonságos tranzakcióhoz.

Összegzés – Az M1 bocsánatot kért a hazugságért. Az ingatlanpiacon ki kér bocsánatot, ha átvernek?

A fekete képernyő és a bocsánatkérés üzenete egyszerű: az őszinteség nem szlogen, hanem alapkövetelmény, ha valaki bizalmat kér. Az ingatlanpiacon ugyanez igaz. Ha eladóként vagy vevőként nem tudod pontosan, mivel van dolgod – mennyit ér valójában az ingatlan, milyen állapotban van, milyen jogi terhek vannak rajta –, akkor vakon döntesz egy olyan ügyben, ahol a tét sokszor egy egész élet megtakarítása.

Ha szeretnéd, hogy ne kelljen vakon döntened, keress bizalommal – ingatlanközvetítőként, hivatalos értékbecslőként és hitelközvetítőként egyszerre segítek végigvinni a folyamatot, Keszthelytől Hévízen és Zalaegerszegen át egészen Balatonfenyvesig, Nagykanizsáig.

Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni!

Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai ingatlan? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom.

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!

Ingatlan eladás: miért veszélyes csak a hasonló lakások hirdetési árát figyelni?

Profi ingatlanközvetítő vagy vakon repülő ingatlanos? – 3 történet, ami eldönti, kire bízd az eladást

Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba?

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Az M1 bocsánatot kért a hazugságért. Az ingatlanpiacon ki kér bocsánatot, ha átvernek? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Európa második legdurvább új lakásépítési drágulása Magyarországon – Mit jelent ez neked 2026-ban, ha ingatlant adnál el, vagy vennél?

Sipos András — Mon, 06 Jul 2026 19:36:38 +0000

Európa második legdurvább új lakásépítési drágulása Magyarországon – Mit jelent ez neked 2026-ban, ha ingatlant adnál el, vagy vennél?

Az új lakóépületek építési költségei az elmúlt évtizedben Magyarországon rendkívül gyorsan emelkedtek, és ez az ingatlanpiac egészére hatással van.
Az Eurostat adatai szerint 2015 és 2025 között az új lakóépületek építési ára Magyarországon 155,4 százalékkal nőtt, miközben az Európai Unió átlaga 48,2 százalék volt .

Ennél gyorsabb drágulást csak egyetlen ország, Bulgária produkált, 166,1 százalékkal. Így lettünk „csak” a dobogó második fokán – de ebben a versenyben inkább vesztesek vagyunk, mint győztesek.

Ez azt jelenti, hogy Magyarország az uniós rangsor élmezőnyébe került, és az építési költségek alakulása ma már nemcsak a kivitelezőket érinti, hanem az eladókat, a vevőket és az értékbecslésben érintett tulajdonosokat is.

Ha most terveznéd az ingatlanod eladását, vagy éppen vásárlásra készülsz Zala megyében, a Nyugat-Balaton térségében és egyéb ingatlanpiacokon, ez a szám nem statisztikai érdekesség. Ez közvetlenül hat arra, mennyit ér a házad, mennyibe kerül egy új lakás, és mennyire versenyképes a használt ingatlanod egy folyamatosan bővülő új építésű kínálattal szemben. Sipos András vagyok, ingatlanközvetítő, hivatalos ingatlan értékbecslő és hitelközvetítő egy személyben – nézzük meg együtt, mit takar valójában ez a szám, és mit kezdj vele.

Mit mutat pontosan az Eurostat legfrissebb jelentése az építési árakról?

Az Eurostat 2026. június 25-én közzétett adatai az új lakóépületek építési termelőiár-indexét vizsgálják. Ez nem a lakások eladási árát méri, hanem azt, hogy mennyibe kerül az építési munka a megrendelőnek, vagyis a beruházónak vagy a magánépíttetőnek.

Fontos különbség, hogy ez az adat nem a kész lakás piaci ára, hanem az építés költségszintjének alakulása. Vagyis azt mutatja meg, mennyivel drágább ma ugyanazt felépíteni, mint korábban.

A jelentés szerint a drágulás több évre koncentrálódott, és 2021–2023 között különösen gyors volt. 2024-ben és 2025-ben már lassult az emelkedés üteme, de az évtizedes összhatás így is nagyon jelentős maradt.

Országok közötti különbségek
A kiválasztott országok közül Bulgáriában volt a legnagyobb drágulás, Magyarország pedig a második helyre került.

Bulgária +166,1%
Magyarország +155,4%
Románia +130,7%
EU-átlag +48,2%
Finnország +22,1%
Görögország +17,3%
Olaszország +17,0%

Ez jól mutatja, hogy a közép- és kelet-európai régióban sokkal erősebb volt az építési költségek emelkedése, mint több nyugat- és dél-európai országban.

Tehát, ez önmagában is sokat elmond: míg Olaszországban vagy Görögországban egy évtized alatt alig drágult az építkezés, nálunk és Bulgáriában, Romániában több mint két és félszeresére nőttek az árak. Ha te egy 2016-ban épült házzal hasonlítod össze, mibe kerülne ma ugyanazt felépíteni, akkor ez a szám pontosan azt mutatja meg, miért néznek ki ma az építési árajánlatok egészen másképp, mint tíz éve és milért sokkal drágábbak, mint akkor.

Miért hat ez az ingatlanárakra?

Az új lakások építési költségének növekedése idővel megjelenik az új építésű lakások kínálati árában is. Amikor egy új lakás vagy új ház előállítása drágább lesz, az a használt ingatlanok árazására is hatással lehet, mert az eladók gyakran ehhez viszonyítják a saját ingatlanukat.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy egy régebbi, felújítandó ingatlan automatikusan ugyanannyival többet ér. A piaci értéket mindig a helyszín, az állapot, a műszaki tartalom, az energetika és a tényleges kereslet együtt határozza meg.

Mi állhat az építési árak drágulás mögött?

A magas építési áraknak több oka is van. Ilyen a kereslet változása, az építőipari költségek emelkedése, az anyagárak alakulása, valamint a szakemberhiány és a korlátozott kivitelezői kapacitás, valamint az állami támogatások.

Az új lakások kínálata is szűkösen alakult az elmúlt időszakban, ami tovább erősíthette az árnyomást. Ilyenkor a kereslet és a kínálat közötti feszültség könnyen megjelenik a vételárakban is.

Mit jelent ez a Nyugat-Balaton és Zala Megye Ingatlanpiacára és egyéb ingatlanpiacokra is nézve?

Amikor egy új lakás építési költsége ilyen ütemben nő, az közvetlenül felhúzza az új építésű ingatlanok kínálati árát – és ez azonnal hatással van a használt ingatlanok árazására is. Ha egy új, energia hatékony, modern lakás vagy új ház ára egy adott településen 1-1,2-1,4 millió forint négyzetméterenként, akkor a használt, felújítandó és egyéb használt ingatlanok tulajdonosai gyakran ehhez próbálják igazítani a saját elképzelésüket, hirdetési áraikat – néha teljesen indokolatlanul.

Itt jön képbe az egyik legnagyobb buktató, amit nap mint nap látok a Keszthely–Hévíz–Gyenesdiás–Vonyarcvashegy–Balatongyörök, valamint a Zalaegerszeg, Nagykanizsa tengelyen: sok eladó úgy határozza meg az ingatlan árát, hogy nem tudja pontosan, mennyibe kerülne ma ugyanazt felújítani vagy újraépíteni. Egy 40-50 éves nyaraló vagy családi ház esetében a magasabb építési árak azt jelentik, hogy a felújítás ma jóval többe kerül, mint két-három éve – ez viszont nem azt jelenti automatikusan, hogy az ingatlan is ennyivel többet ér. Pontosan itt válik létfontosságúvá egy hivatalos ingatlan értékbecslői szemlélet, ami nem érzésre, hanem tényleges lakáspiaci adatokra, piaci hozamú és költségalapú számításra épül.

A legnagyobb kockázat: Ha te magad sem tudod, mit árulsz, vagy milyen ingatlant veszel

Ez a rész a legfontosabb, és ezért nem kerülöm meg. Amikor egy eladó saját maga próbálja meghatározni az ingatlana árát – gyakran a szomszéd hirdetése vagy egy ingatlanportál automatikus becslése alapján –, két irányba téveszthet nagyot. Vagy alulárazza az ingatlant, és több millió forintot hagy az asztalon, vagy túlárazza, és hónapokig, akár évekig hirdeti eredménytelenül, miközben a lakáspiac lassan elmegy mellette. Mindkét eset ugyanabból a hiányosságból fakad: nincs mögötte ingatlanszakmai, dokumentált értékbecslés, csak egy szám, aminek senki sem tudja igazán az eredetét.

Az ingatlan vásárló oldalán a kockázat legalább ekkora. Ha valaki új építésű lakást vagy házat vásárol anélkül, hogy tisztában lenne azzal, pontosan milyen műszaki tartalmat kap a pénzéért, könnyen kerülhet olyan helyzetbe, hogy a kiemelt beruházásként besorolt, gyorsított engedélyezésű projektek esetében egyszerűbb, olcsóbb kivitelezési technológiával találkozik, mint amire számított. Ehhez társul a finanszírozási oldal: ha a hitelközvetítő és az értékbecslő nem ugyanaz a szakember, aki az ingatlant is ismeri, könnyen előfordulhat, hogy a banki értékbecslés és az elképzelt vételár között jelentős eltérés keletkezik – ez pedig a vásárlás utolsó pillanatában okozhat kellemetlen meglepetést.

Én pontosan azért dolgozom egy személyben ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként, mert ez a három szerep életszerűen összefügg. Amikor egy ingatlant értékelek, nem csak a lakáspiaci árat nézem, hanem azt is, mibe kerülne ma ugyanazt felépíteni vagy felújítani – pont az imént bemutatott Eurostat-adatok fényében.

Gyakran ismételt kérdések az új lakásépítési drágulásról

Miért nőtt ennyire az új lakásépítés ára Magyarországon 2015 és 2025 között?

Az Eurostat adatai szerint elsősorban a 2021-2023 közötti időszak vitte fel az árakat (évi 6-12 százalékos drágulás), amit aztán 2025-ben tovább erősített az Otthon Start Program által generált keresletnövekedés, miközben az új lakások kínálata évek óta szűkös maradt.

Hat ez a használt ingatlanokra is?

Igen, közvetve igen. Az új építésű kínálat árszintje gyakran felfelé húzza a használt ingatlanok árazási elvárásait is.

Hatással van ez a Zala megyei és a Nyugat-Balaton használt ingatlanpiacára is?

Igen, közvetve. Amikor az új építésű ingatlanok ára emelkedik, az felfelé húzza a használt, felújítandó ingatlanok árazási elvárásait is – még akkor is, ha ez a felújítási költségek tényleges emelkedésével nincs mindig arányban.

Megéri most új építésű lakást vagy új építésű házat vásárolni?

Ez erősen egyedi kérdés, ami függ a helyszíntől, a kivitelező megbízhatóságától és a finanszírozási feltételektől. Az biztosnak tűnik, hogy a magasabb építési költségek miatt az új ingatlanok ára a következő 1-2 évben is valószínűleg emelkedő pályán maradhat, még ha a drágulás üteme lassul is.

Mennyivel drágultak a lakások Magyarországon 2025-ben összesen?

Az MNB Lakáspiaci Jelentése szerint a lakásárak országosan átlagosan 23,5 százalékkal nőttek 2025-ben – ez negyedszázados csúcs.

Mit tegyél most, ha ingatlant adnál el, vagy vásárolnál?

Ha eladó vagy: ne a szomszéd hirdetési ára vagy egy automatikus online becslés alapján állapítsd meg a lakásod hirdetési irányárát. Kérj hivatalos, dokumentált ingatlan értékbecslést, ami nem hagyja figyelmen kívül a jelenlegi építési és felújítási költségszintet is, nem csak a környékbeli hirdetéseket.

Ha új építésű lakás vásárló vagy: mielőtt aláírnál bármit, tisztázd pontosan, milyen műszaki tartalmat kapsz a pénzedért – főleg, ha kiemelt beruházási státuszú, gyorsított engedélyezésű új projektről van szó. Kérdezz rá az anyaghasználatra, az energetikai besorolásra, a garanciális feltételekre.

Ha finanszírozásra van szükséged: érdemes olyan ingatlan és hitelközvetítő szakembert keresned, aki egyszerre látja a lakáspiaci árazást, az értékbecslés logikáját és a banki hitelbírálat szempontjait – így nem érhet meglepetés az utolsó pillanatban.

Ha gondolkozol az eladáson – akár most, akár a jövőben –, keress meg. Megnézem az ingatlanodat, elmondok mindent, amit tudni kell az árról, a folyamatról és a lehetséges buktatókról. Ennek neve: becsületes ingatlan tanácsadás. Tudod, semmi kábítás és hitegetés, csak őszintén.

Forrás: https://ec.europa.eu/eurostat/en/web/products-eurostat-news/w/wdn-20260625-1

Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni!

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!

Ingatlan eladás: miért veszélyes csak a hasonló lakások hirdetési árát figyelni?

Profi ingatlanközvetítő vagy vakon repülő ingatlanos? – 3 történet, ami eldönti, kire bízd az eladást

Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba?

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Európa második legdurvább új lakásépítési drágulása Magyarországon – Mit jelent ez neked 2026-ban, ha ingatlant adnál el, vagy vennél? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Pénznyelő ház: mikor lesz a felújítandó ingatlanból adósságcsapda a Money Pit-effektus miatt?

Sipos András — Sat, 04 Jul 2026 21:17:38 +0000

Pénznyelő ház: mikor lesz a felújítandó ingatlanból adósságcsapda a Money Pit-effektus miatt?

Amikor az ingatlanod nem vagyonná, hanem adósságcsapdává válik..

Hogyan mérik félre a magyar vevők a felújítási költségeket a régi építésű ingatlanoknál – és mit tehetsz, hogy a te ingatlanod ne váljon pénznyelővé?

Ismered azt az érzést, amikor kinézel egy olcsónak tűnő, felújítandó házat, vagy éppen lakást és azt gondolod: „majd apránként megcsináljuk”? Harminc éve dolgozom először ingatlanforgalmazóként, majd ingatlanközvetítőként, értékbecslőként és hitelközvetítőként Zala megyében és a Nyugat-Balatonnál, és ezt a mondatot időnként hallom. A baj nem a mondattal van. A baj azzal van, hogy a legtöbb vevőnek fogalma sincs, mennyibe kerülhet valójában az „apránként”, illetve nem tervez és nem gondolja át pontosan a felújítás költségeit.

Money pit, vagyis a „pénznyelő gödör” az ingatlanpiacon

Van egy angol kifejezés erre a jelenségre: money pit, vagyis szó szerint „pénznyelő gödör”. Amikor egy ingatlan a kora és az állapota miatt nem vagyont, hanem terhet jelent a tulajdonosának – több pénzt visz el, mint amennyit valaha visszaad. Ez a Money Pit-effektus. És sajnos a magyar és a vidéki, Zala megyei és a Balaton-környéki ingatlanpiacon nagyon is jelen van, de ahogy olvasgatom az internetet máshol is vannak jócskán ilyen gondok, panaszok.

Ebben a cikkemben megmutatom, miért csúszik el gyakran a felújítási költségvetés és mit tegyél, mielőtt aláírsz bármit – akár vevőként, akár eladóként ülsz az asztal másik oldalán.

Mi is pontosan a Money Pit-effektus az ingatlanpiacon?

A Money Pit-effektus akkor lép működésbe, amikor egy ingatlan megvásárlása több rejtett költséget, kockázatot és kötelezettséget hoz magával, mint amennyi hasznot vagy értéknövekedést hajt. Közgazdasági nyelven: az ingatlan eszközből (asset) teherré (liability) válik.

Ez nem azt jelenti, hogy minden felújítandó ház, lakás, ingatlan rossz vétel. Például sok régi kockaházból remek otthon lesz – de csak akkor, ha a számok is kijönnek. Sok ingatlan befektető például abból csinál hatalmas üzletet, hogy megveszik az igazán leroggyant ingatlant olcsón és felújítja, darabolja, bővíti és így tovább, majd flippingelik, tovább adják.

A probléma ott kezdődik, amikor valaki érzelmi alapon, vagy csak a relatív alacsony vételár miatt vág bele egy projektbe, és menet közben derül ki, hogy a felújítás többe kerül, mint amennyit az elkészült ház valaha érni fog, ha mondjuk olyan helyen van, ahol nem pörögnek majd annyira felfelé az ingatlanok értékei.
Hiába mondja azt, hogy hisz olcsó volt, az akkor se biztos hogy jó üzlet lesz, mert rossz helyen van, vagy éppen gazdaságilag totálkáros már az ingatlan és egyszerűen jobban megérné elbontani, mint felújítani, igaz, hogy akkor csak egy beépítetlen telek maradna a lakóházként vett ingatlanból.

Miért, hogyan válhat egy ingatlan teherré?

• Bontási költség: ha a szerkezet menthetetlen, a vevőnek saját zsebből kell finanszíroznia a bontást, ami könnyen milliós tétel. A bontás után már csak beépítetlen telek lesz és nem lehet úgy árulni, hogy telek házzal, hacsak nem rak rá egy mobilházat, vagy épít rá egy ingatlant.
• Felújítási csapda: a szerkezeti hibák, az elavult víz-, gáz- és elektromos hálózat, gépészet vagy a tetőcsere, víz szigetelés és egyebek összköltsége meghaladhatja a telek plusz a kész ház jövőbeli értékét.
• Jogi és biztonsági kockázat: egy omlásveszélyes épület balesetveszélyes, és ezért a tulajdonos felel.
• Finanszírozási akadály: sok banki hitelbírálat elutasítja a rossz műszaki állapotú ingatlanokat fedezetként – ezzel is találkoztam már hitelközvetítőként.

Kiknek jelent ez problémát – és kiknek nem?

Ugyanaz a ház lehet teher az egyik vevőnek, és remek lehetőség a másiknak. A különbség a szándékban és a tőkében van.

Kinek TEHER (liability)?
Azonnal beköltözni vágyó magánszemélyek, kisebb költségvetésű családok, akik nem számolnak a rejtett hibákkal.

Kinek LEHETŐSÉG (asset)?
Tőkeerős beruházók vagy fejlesztők, akik eleve csak a telket akarják, és a bontás plusz újraépítés költségével eleve kalkuláltak.

Miért mérhetik félre a vevők az ingatlan felújítási költségeket?

1. Az anyag- és munkadíjak elszaladtak a szép, romantikus emlékeinktől
A legtöbb laikus vevő fejben még a 10-15 évvel ezelőtti árakkal számol. A valóság 2026-ban ennél lényegesen magasabb. Egy teljes körű családi házfelújítás – tartófalbontás, nyílászárócsere, homlokzat, gépészet, burkolatok – négyzetméterenként nagyjából 300-600 ezer forintba kerül, vagy akár többe is kerülhet, míg egy új, kulcsrakész családi ház építése 600 ezer – 1 millió forint/m² körül alakul, de több is lehet igényektől függően.

A szakemberek óradíja jellemzően 15-40 ezer forint között mozog, régiótól és tapasztalattól függően.

Ez azt jelenti, hogy egy 90 négyzetméteres, gyenge állapotú kockaház ( kádárkocka) teljes felújítása simán elérheti a 30-60 millió forintot – miközben sokan még mindig „pár millióban” gondolkodhatnak, amikor megveszik az ingatlant, illetve nem is gondolnak rá, hogy mindent fel kell adott esetben újítani a házban.

2. A rejtett ingatlan hibák szorzója
Egy régi háznál a bontás után szinte mindig előkerül valami: hiányzó vagy elégtelen alapozás, felszálló nedvesség a falakban, elöregedett tetőszerkezet. A szakértők azt javasolják, hogy a tervezett felújítási költségvetés 20-30 százalékát tartalékként külön kezeljük – pontosan azért, mert ezek a problémák jellemzően csak munka közben derülnek ki, nem a szemrevételezéskor.

3. A barkácsolás határai az ingatlanoknál
Amit régen a tulajdonos „kalákában” meg tudott oldani – festés, kisebb burkolás –, az ma is elfér a saját munkaidőben. De a gázterv, a villanyhálózat-bővítés vagy egy statikai beavatkozás mai piaci áron drága és szakember nélkül nem is érdemes próbálkozni vele, hacsak a vevő nem olyan, aki ért mindenhez, vagy éppen a rokonsága, ismeretségi köre, de az anyag akkor is drága lesz. Nem is beszélve az esetleges födém és tetőcseréről, az alap alá alapozásáról.

Ezek kihagyása pedig pontosan azokat a biztonsági és jogi kockázatokat hozza vissza, amikről fentebb írtam.

A megtérülési plafon: amikor a matek negatívba fordul a lakás, vagy ház felújításnál

Ez szerintem a legfontosabb szakmai szempont az egész témában, és ezt viszem be minden ügyfelemmel folytatott beszélgetésbe: a felújítás értelmét nem a felújítás költsége önmagában dönti el, hanem a környék árszínvonalához viszonyítva.

Ha egy adott településen a kész, jó állapotú házak négyzetméterára 600 ezer – 1 millió forint/m² körül mozog, akkor hiába veszel meg egy telket házzal 300 ezer forint/m² áron, ha a felújítás további 300-600 ezer forint/m²-be kerül. A vételár és a felújítás összesen adott esetben simán meghaladhatja azt, amennyiért a kész házat el tudnád adni – ez a gazdasági totálkár. Az is igaz, hogy majd idővel beérheted az árat, ha nőnek az ingatlanárak a környéken, de ha x éven belül el kellene adnod az ingatlant, akkor könnyen nagy mínuszba fordulhatsz.

Van egy kifejezés, amit érdemes megjegyezni: felújítási prémium

Ez az a többlet, amit a piac hajlandó megfizetni egy készen, azonnal beköltözhető házért egy hasonló, felújítandó ingatlanhoz képest. Ez a prémium ma jóval magasabb, mint akár 10 éve volt – pontosan azért, mert a vevők is tudják, mennyibe kerül ma egy felújítás, mennyi idő és energia, a drága és bizonytalan mesterekről nem is beszélve, és inkább fizetnek többet egy kész ingatlanért, mint hogy maguk vágjanak bele a bizonytalanságba. Éppen ezért keres manapság a legtöbb vevő felújított ingatlanokat és elenyésző a teljesen felújítandókat, illetve azokat csak relatív olcsón..

Energetikai buktatók: a kockaházad, vagy éppen a szigeteletlen falú lakásod és a mai elvárások

A 60-as, 70-es, 80-as években épült házak jellemzően tégla szerkezetűek, külső hőszigetelés nélkül épültek, ezért energetikai szempontból ma már a gyengébb kategóriákba – sokszor FF–JJ osztályba – sorolhatók. Ez azt jelenti: elavult vagy hiányzó hőszigetelés, régi nyílászárók, gyenge hatásfokú fűtés.

Sok még régebben épült házat is árulnak az ingatlanpiacon, sokféle építő anyagot használtak fel, ezeknél is szinte kötelező szakembert vinni, mivel könnyen bele lehet futni, hogy valaki tégla háznak hisz egy tömés, vegyes falazatút..

Az új építésű ingatlanoknál általános elvárás a BB (közel nulla energiaigényű) szint besorolás, ami korszerű hőszigetelést, jó nyílászárókat és részben megújuló energiaforrást feltételez. Egy 1960-70-es évekbeli kockaházat ilyen szintre hozni kb. gyakorlatilag a nulláról induló újjáépítéssel egyenértékű beavatkozás – ezt mindenképp számold bele, ha a felújítás céljai közt szerepel a rezsi csökkentése is.

Fontos tudni: eladáskor a legtöbb lakóingatlanra kötelező a hiteles energetikai tanúsítvány, aminek költségét az eladó viseli, és amelyet fel kell tüntetni az adásvételi szerződésben is. Ha pedig állami Otthonfelújítási támogatással szeretnéd finanszírozni a korszerűsítést, a programban jelenleg elvárt feltétel, hogy a felújítás után legalább 30 százalékos elsődleges energia-megtakarítást érj el, amit nyitó és záró tanúsítvánnyal is igazolni kell.

Hogyan szűrhető ki a Money Pit, mielőtt aláírsz egy vételi nyilatkozatot, vagy éppen ingatlan adásvételi szerződést?

Az ingatlan vételi protokoll: vonj be független szakembert
A legfontosabb lépés, amit egy vevő megtehet: statikus vagy független műszaki ellenőr bevonása még az ingatlan adásvétel előtt. Egy vásárlás előtti statikai szakvélemény családi háznál jellemzően kb.70-200 ezer forint körül alakul, egy teljesebb műszaki állapotfelmérés (statika, épületgépészet, nedvességmérés) pedig kb. 80 ezer forinttól indul. Ehhez képest egy fel nem ismert szerkezeti hiba akár milliós, extrém esetben tízmilliós többletköltséget okozhat – és van, hogy a bank emiatt egyszerűen nem finanszírozza az ügyletet.

Hitelközvetítőként ez az a pont, ahol a legtöbb ügyfelemet meg tudom óvni egy rossz döntéstől: ha egy ingatlan finanszírozhatósága már előre kérdéses, azt jobb tudni a foglaló átadása, vételi nyilatkozat aláírása előtt, nem utána.

A „B-terv” vizsgálata: mit ér a telek, ha a ház menthetetlen?

Ha egy statikus vagy műszaki szakértő azt mondja, hogy az épület gazdaságosan nem menthető, a kérdés nem az, hogy „mégis megpróbáljuk-e felújítani”, hanem az, hogy a puszta telek – a bontási költség levonása után – megéri-e az árat, amit kérnek érte. Ez egy teljesen más számítás, mint egy felújítási kalkuláció, és pontosan ezért érdemes ilyenkor ingatlan értékbecslőt is bevonni, aki mindhárom törvényileg elfogadott módszerrel, de legalább kettővel (piaci összehasonlító, hozamszámítási és költségalapú) meg tudja mondani, mennyit ér valójában a föld és mennyit az, ami rajta áll.

Ugyanis nem mindegy hol van a telek, pl. egy Balatoni panorámás, Balaton parti telek többszörösen többet érhet egy másik teleknél.

Miért árulnak a tulajdonosok számos alkalommal majdnem annyiért egy felújítandó lakást, vagy házat, mint egy készet?

Van egy jelenség, amivel gyakran találkozom a hirdetések között: egy felújítandó, bontásra érett vagy komoly beavatkozást igénylő ház, vagy teljes felújításra váró lakást szinte ugyanannyiért van kínálva, mint egy hasonló méretű, azonnal beköltözhető, felújított ingatlan a környéken. Ez elsőre értelmetlennek tűnik – pedig a háttérben legtöbbször két nagyon is emberi, megérthető ok áll. Egyik sem rosszhiszeműség. Érdemes mindkettőt megismerni, mert az ingatlanárazás ezen a ponton dől el, hogy a hirdetés hetek alatt elkel, vagy hónapokig, esetleg évekig „öregszik” és idővel kiég a lakáspiacon.

1. ok: a tulajdonos egyszerűen nem látja át az ingatlan felújítás valódi költségét és az ehhez szükséges időt és energiát
A legtöbb ember életében egyszer-kétszer csinál végig egy teljes körű házfelújítást, lakásfelújítást – ha egyáltalán csinál. Nincs honnan tudnia, hogy egy állapotában elhanyagolt kockaház teljes rendbetétele ma négyzetméterenként 300-600 ezer forintba is kerülhet, vagy akár többe is, tetőcserével, gépészettel, nyílászárókkal, teljes körű alászigeteléssel együtt. Sokan a saját fejükben lévő, régi, sokszor egy évtizeddel korábbi árakkal számolnak, vagy egyszerűen csak azt látják, hogy „a szomszéd háza ennyiért kelt el felújítva”, és nem vonják le belőle a felújítás reális költségét.
Ez nem hanyagság vagy szándékos túlárazás – egyszerűen szakmai tudás hiányzik hozzá, és ebben pontosan az a feladatom, hogy ezt a tudást pótoljam az ügyfeleim helyett: ha egy eladó engem keres meg, hogy adjam el az ingatlanát megmutatom fekete-fehéren, mennyibe kerül a hiányzó felújítás, és ez hogyan hat vissza az elérhető eladási árra. Nem kamuzok és nem hitegetem hülyeségekkel, valótlanságokkal, csakhogy enyém legyen a megbízás, hanem megmondom az őszintét.

A közelmúltban voltam egy családnál, akik egy nagy zalai házat árultak 100 millió fölött jócskán és elmondtam őszintén, miután csináltam egy ingatlan értékbecslést és sok összehasonlító ingatlanpiaci adatot szereztem be és összehasonlítottam őket, hogy sajnos ennek a családi háznak az ára, igaz, hogy nagyon szuper, de itt és most 100 millió alatt a reális. Igaz, hogy már évek óta kábítja őket 2 ingatlanos is, de nem akarták ezt elfogadni, én meg reménytelen helyzetbe sem magamat sem a megbízómat nem akarom belenavigálni. Kábítsa csak a másik két ingatlanos tovább őket, én nem fogom..Csak az a kérdés, hogy addig mennyi pénz fognak bukni..Mert ugye az ő ingatlanuk ára nem fog emelkedni, vagy legfeljebb kis mértékben, viszont a lakások ára esetleg jócskán emelkedhet, mint, ahogy emelkedtek is azóta, amióta árulják a házukat és ha végre majd valamikor el tudják adni, akkor már sokkal drágábban tudják meg venni a lakást, tehát ismét azt kérdezem, hogy mennyit fognak bukni a kábítások és az önámítás miatt..

2. ok: a lakás, vagy ház tulajdonosa tudja – csak éppen nem engedheti meg magának, hogy tudomásul vegye
A másik, sokszor nehezebben kimondott ok: a tulajdonos valójában sejti vagy pontosan tudja, hogy a lakása, vagy háza jelen állapotában nem ér annyit, amennyiért hirdeti – de a saját továbblépése egy konkrét összeghez van kötve. Új lakást venne belőle, adósságot rendezne, vagy egyszerűen ennyi pénzre van szüksége ahhoz, hogy elköltözzön és másik ingatlant vegyen máshol. Ilyenkor gyakran hallom: „nem érdekel, nem engedek az árból, nekem ennyi kell a továbblépéshez”.

Ez teljesen érthető emberi reakció – csakhogy az ingatlanpiacot nem érdekli, kinek mennyi pénzre van szüksége. A vevő azt fizeti meg, amit a lakás, ház ér, nem azt, amennyi a tulajdonos következő lépéséhez kellene. Ha ez a két szám nem találkozik, a hirdetés nem fog eladni, bármeddig is várunk rá, hanem a hirdetett ingatlan majd kiöregszek a piacon..

Mi történik az ilyen, túlárazott ingatlan hirdetésekkel?

Ezen a ponton zárul be a kör, és itt találkozik ez a jelenség a cikk elején bemutatott Money Pit-effektussal – csak most a hirdetés, nem a felújítás oldaláról nézve.

Két forgatókönyv szokott lejátszódni:
• A tájékozott ingatlan vásárlók kiszúrják az erős túlárazást. Aki utánaszámol, vagy ingatlan szakértőt kérdez, azonnal látja, hogy a vételár és a szükséges felújítás összege meghaladja a kész ház piaci értékét – és egyszerűen továbblép. Az ingatlan hirdetés hetekig, hónapokig, néha évekig fenn marad, „megöregszik” és „kiég” a lakáspiacon, és minél tovább áll, annál gyanúsabbá válik: a vevők idővel már azt is kérdezik, mi lehet vele a baj, hogy ennyi ideje senki nem veszi meg.

• A kevésbé tájékozott vevő mégis megveszi az ingatlant – és ő esik bele a csapdába. Ő az, aki nem számolt utána, nem hívott statikust, és két-három év múlva szembesül azzal, hogy a felújítás többe került, mint amennyit a ház valaha érni fog, hacsak majd valamikor beéri az emelkedő ingatlan árszínvonal, de ez kétséges, hogy mikor. Az ingatlan az ő kezében válik pénznyelővé – pontosan azért, mert az árazás már az elején nem tükrözte a valós állapotot.
A tulajdonos pedig őrül, mert ő utána számolt és kiszámolta, ha most nekiállni felújítani a házat, lakást, akkor neki pénznyelő lenne, de így végre megszabadult ettől a tehertől és szív vele majd más, de az is lehet, hogy mégiscsak örül jobb esetben a vevő is, mert neki meg megéri, mondjuk egy tökéletes otthon lesz, meg különféle segítségekkel áthidalja ezt a problémát, van sok ilyen helyzet is az ingatlanpiacon..

Sem a hosszan hirdetett, „megöregedett” ingatlan, sem a rosszul tájékozott vevő csapdába csalása nem jó senkinek – se az eladónak, se az ingatlanpiac egészének és az ingatlanközvetítőnek sem. Ezért van értelme már az ingatlan árazás előtt tisztán látni: mennyit ér ma, jelen állapotában a lakás, ház, és mennyit érne felújítva. Erről szól a következő rész.

Miért érdemes ingatlan szakértővel indulni – ne találgass, kérdezz

Sok eladó anélkül teszi piacra az ingatlanát, hogy pontosan tudná, mit is árul valójában. Van, aki dupla áron hirdet egy felújítandó lakást, házat, mert a szomszéd kész otthonának árához hasonlítja – aztán csodálkozik, hogy hónapok óta senki nem hívja. Van, aki alul árazza, mert fogalma sincs, mennyit ér a telke, ha a ház menthetetlen. Mindkét hiba pénzbe kerül.

Ugyanez igaz a vevő oldalán is: aki nem tudja, milyen ingatlant akar valójában megvenni – kész otthont, vagy felújítási projektet, vagy tulajdonképpen csak egy telket házzal, egy lepusztult lakást –, az könnyen belesétál a Money Pit-effektusba.

Én, Sipos András ingatlanközvetítő három szerepben tudok segíteni ebben a folyamatban, egyszerre:

• Ingatlanközvetítőként: reális, piacképes ingatlanárat határozok meg, és felkészítelek arra, mit kérdezhet tőled egy tájékozott vevő.
• Hivatalos ingatlan értékbecslőként: akár 2 törvényileg elismert módszerrel – piaci összehasonlító, hozamszámítás – meg tudom mondani, mennyit ér a lakás, ház jelen állapotában, és mennyit érne felújítva.
• Hitelközvetítőként: előre látom, ha egy ingatlan finanszírozhatósága kérdéses lehet – ez vevőnek és eladónak egyaránt időt és pénzt spórol plusz nem kis energiát és megelőzi a pereskedést.

Ha Zala megyében vagy a Nyugat-Balaton mentén – Balatonfenyvestől Balatongyörökig, Keszthelyen vagy Hévízen, vagy környékén – tervezel eladni vagy venni egy felújítandó ingatlant, vagy bármilyen ingatlant, ne a megérzésre bízd a döntést. Beszéljünk előbb, aztán hirdessünk.

Gyakran ismételt kérdések – Pénznyelő ház: mikor lesz a felújítandó ingatlanból adósságcsapda a Money Pit-effektus miatt?

Mennyi tartalékot érdemes félretenni egy felújítandó lakás, ház vásárlásakor?

A tervezett felújítási költségvetés 20-30 százalékát célszerű külön tartalékolni, mert régi épületeknél a bontás után szinte mindig előkerül valamilyen, korábban nem látható hiba – nedvesedés, hiányos alapozás, elöregedett tetőszerkezet.

Megéri-e lebontani egy régi házat, kockaházat ahelyett, hogy felújítanánk?

Ha a becsült felújítási költség plusz a vételár megközelíti vagy meghaladja a kész ház várható piaci értékét a környéken, a bontás és az újraépítés hosszú távon gazdaságosabb lehet, mint a toldozgatás. Ezt mindig a konkrét telek és a helyi árszint alapján érdemes kiszámolni, nem általánosságban. Főleg akkor kell meggondolni egy ingatlan megvételét véleményem szerint, ha csak a falak maradnak meg és esetleg még azt is alá kell teljes egészében alapozni, szigetelni, vagy akár részben.

Mennyibe kerül egy statikai szakvélemény vásárlás előtt?

Egy családi ház esetében a vásárlás előtti statikai szakvélemény jellemzően kb.70-200 ezer forint körül alakul, a régió és a feladat összetettsége szerint; egy teljesebb műszaki állapotfelmérés kb. 80 ezer forinttól indulhat.

Kötelező-e energetikai tanúsítvány egy régi lakás, ház eladásakor?

Igen, a legtöbb lakóingatlan adásvételéhez kötelező hiteles energetikai tanúsítvány, aminek költségét az eladó viseli, és amelynek azonosítóját (HET szám) fel kell tüntetni az adásvételi szerződésben.

Milyen energetikai besorolása van jellemzően egy 1960-70-es években épült kockaháznak?

Külső hőszigetelés és korszerű nyílászárók hiányában ezek az ingatlanok ma jellemzően a gyengébb, sőt elavult energetikai kategóriákba sorolhatók, ami magas fűtési és rezsiköltséget jelent, amíg nem történik komolyabb korszerűsítés. Ugyanez van a régebbi házaknál, csak azok még rosszabbak lehetnek.

Miért kér egy ingatlan tulajdonos majdnem annyit egy felújítandó lakásért, házért, mint egy készért?

Ennek jellemzően két oka van: vagy nem ismeri a felújítás valós, mai költségét, vagy tudja, de a saját továbblépéséhez szüksége van egy adott összegre, és emiatt nem enged az árból, még ha a lakás, ház jelenlegi állapotában nem is ér annyit.

Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni!

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!

Ingatlan eladás: miért veszélyes csak a hasonló lakások hirdetési árát figyelni?

Profi ingatlanközvetítő vagy vakon repülő ingatlanos? – 3 történet, ami eldönti, kire bízd az eladást

Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba?

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Pénznyelő ház: mikor lesz a felújítandó ingatlanból adósságcsapda a Money Pit-effektus miatt? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Kiskorú gyermek nevére vennél ingatlant? Ezek a legnagyobb buktatók

Sipos András — Fri, 26 Jun 2026 20:58:17 +0000

Kiskorú gyermek nevére vennél ingatlant? Ezek a legnagyobb buktatók

Figyelj, hol bukhatod el a saját döntési szabadságodat

Sokan gondolják úgy, hogy a legbiztosabb, ha a gyermekük nevén van az ingatlan. A gondolat nemes: így már kiskorától kezdve lesz valamije, amit senki nem vehet el tőle.
Első ránézésre ez biztonságosnak, előrelátónak és családbarátnak tűnik. A valóságban viszont ez a megoldás komoly jogi, pénzügyi és családi kockázatokat hordozhat, főleg akkor, ha később eladnád, megterhelnéd, hitelbe bevonnád, kiadnád, komolyabban felújítanád vagy egyszerűen csak szeretnéd, hogy rugalmasan kezelhető legyen az ingatlanod.
Bármilyen jelentős döntésnél számítani kell a gyámhatósági procedúrákra.

Miért lehet látszólagos jó ötlet, hogy a gyermek nevén legyen az ingatlan?

A legtöbb szülő nem véletlenül gondolkodik ezen. A szándék általában az, hogy legyen valami biztos a gyermek jövőjére, és ne tűnjön el a családi vagyon.
Ez érzelmileg érthető, és sokszor nemes gondolatból indul ki.

A gond ott kezdődik, hogy az ingatlan tulajdonlása nem csak érzelmi kérdés. Jogilag, pénzügyileg és ennek következménye van annak, ha a tulajdonos kiskorú. Ilyenkor a vagyon feletti rendelkezés jóval korlátozottabb, mint amikor egy felnőtt a tulajdonos, és minden komolyabb lépéshez külön engedély vagy eljárás kell.

Ha például sürgősen el kellene adni az ingatlant (pl. válás, költözés, pénzügyi nehézség miatt), a gyámhatósági jóváhagyás heteket, hónapokat vehet igénybe, ami elijesztheti a vevőket.

A gyámhatóság a láthatatlan tulajdonostársad lesz az ingatlanban..

A legnagyobb félreértés, amivel találkozom, hogy a szülő azt hiszi, ő dönt az ingatlanról, amíg a gyerek nagykorú nem lesz. A valóság ezzel szemben az, hogy amint a gyerek tulajdonos lesz az ingatlanban, a vagyon a gyámhatóság felügyelete alá kerül.

Minden érdemi döntéshez – legyen szó eladásról, megterhelésről vagy hitelfelvételről stb – hatósági engedély szükséges. Ez a procedúra hónapokig is elhúzódhat, és egyáltalán nem garantált, hogy a hatóság rábólint a kérésetekre.

Ha például eladnád az ingatlant, azt is igazolnod kell, hogy a gyermek vagyona nem csökken.

Vagyis a vételárat jellemzően egy másik, legalább hasonló értékű ingatlanba kell forgatni.

Mi a legnagyobb kockázat kiskorú ingatlan tulajdon esetén?

A legnagyobb kockázat az, hogy elveszíted a szabad döntési lehetőséget. Ha az ingatlan a gyermek nevén van, akkor egy későbbi eladás, megterhelés, hitelfelvétel vagy akár bizonyos ügyintézési lépések már nem mennek úgy, mintha felnőtt tulajdonosról lenne szó. Ez sokszor nem apró kényelmetlenség, hanem komoly akadály.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy ha hirtelen pénzre van szükséged, költözni kell, akkor is, ha csak az élethelyzeted változott meg, nem biztos, hogy az ingatlan mozdítható lesz. A gyámhatósági jóváhagyás nem formalitás, hanem valódi szűrő, ami azt vizsgálja, hogy az valóban a kiskorú érdekét szolgálja-e. Tehát, ha el akarod adni az ingatlant, bizonyítanod kell, hogy a pénz a gyerek érdekét szolgálja (pl. egy másik, legalább ugyanolyan értékű ingatlanba fekteted).

Amikor eléri a gyerek a 18.életévét és teljes körűen rendelkezik az ingatlan fölött

Hasonló kockázat az is, amikor betölti a kiskorú ingatlantulajdonos a 18. életévét:
Amikor a gyerek nagykorú lesz, azonnal teljes körű rendelkezési joga lesz az ingatlan felett. Ha akkor épp nem felnőtt módon kezeli a dolgokat, a szülő elveszti a kontrollt a korábban „félretett” vagyon felett. Éppen ezért sok szülő haszonélvezetét rakja az ingatlanra, hogy a gyermek ne tudjon nyakló nélkül cselekedni, vagy esetleg mástól is védjék meg az ingatlanát pl. egy későbbi társtól, házastárstól.

Miért kell gyámhatósági engedély, ha a kiskorú nevén van az ingatlan?

A kiskorú nem tud teljes jogú, önálló döntéseket hozni a vagyonáról. Ezért a jog a gyermek érdekeit védi, és a fontos döntésekhez hatósági kontrollt kapcsol. Ez különösen igaz akkor, ha az ingatlant eladnád, zálogba adnád vagy hitelügylethez használnád.

Aki ezzel először találkozik, gyakran meglepődik azon, hogy egy egyszerűnek tűnő ügyből mennyi idő, papírmunka és bizonytalanság lesz. Ráadásul a pozitív hatósági döntés nem garantált, tehát az sem biztos, hogy a tervezett lépést megvalósítható. Ezért veszélyes úgy ingatlant vásárolni kiskorú nevére, hogy előtte nem mérik fel a későbbi mozgásteret, esetleges élethelyzet változást

Mi történik, ha eladnád az ingatlant, ami kiskorú nevén van?

Ha később lakás eladásra kerülne sor, a folyamat sokkal lassabban és kötött lehet, mint egy átlagos ingatlaneladásnál. A gyámhatóság azt fogja nézni, hogy az eladás a gyermek javát szolgálja-e, és nem egyszerűen azt, hogy a családnak épp szüksége van a pénzre. Ez fontos különbség.

Ez az a pont, ahol sok tulajdonos szembesül azzal, hogy a jó szándékú döntésből rugalmatlan helyzet lett. Egy sürgős élethelyzetben pedig a lassú ügyintézés és az esetleges elutasítás komoly probléma lehet. Ha valaki saját maga próbálja intézni az eladást, különösen fontos, hogy már a hirdetés előtt tudja: mit lehet és mit nem lehet majd ténylegesen megvalósítani.

Miért gond a hitelfelvétel kiskorú nevén lévő ingatlanra?

A bankok alapvetően nem szeretik azokat a helyzeteket, amiben fedezet mozgása korlátozott. Ha az ingatlanban kiskorú tulajdonrész van, a banki oldal sokkal óvatosabb lesz, és előfordulhat, hogy a konstrukció egyáltalán nem járható.

Ez nem csak azt jelenti, hogy nehezebb hitelt felvenni. Azt is jelenti, hogy egy későbbi pénzügyi döntés, ami más esetben természetes lenne, itt megakaszthatja az egész tervet. Ezért az ingatlan tulajdoni szerkezetét már a vásárlás előtt érdemes úgy átgondolni, mintha később lehetne rá szükség hitelcélból is.

Milyen családi feszültséget okozhat a kiskorú nevén lévő ingatlan?

A kiskorú nevére írt ingatlan sokszor nem csak jogi kérdés, hanem családi érzékenységet is hoz. Ha az első gyermek tulajdonos lesz, a testvérek vagy más családtagok később könnyen érezhetik úgy, hogy valaki előnyt kapott. Ez akkor is kialakulhat, ha a szülők eredetileg csak biztonságot akartak teremteni.

A családon belüli bizalom sérülhet, ha a döntés nincs átláthatóan elmagyarázva. Ez akkor szokott előjönni, amikor az ingatlan értéke nő, vagy amikor az öröklés kérdése is képbe kerül. Sok esetben nem az ingatlan lesz a vita tárgya, hanem az, hogy ki, mikor és miért került előnybe

Mikor lehet mégis indokolt a kiskorú ingatlan tulajdonszerzése?

Vannak olyan helyzetek, amikor a döntésnek lehet értelme. Ilyen lehet például, ha a család hosszú távon nem akar aktívan gazdálkodni az adott ingatlannal, vagy ha különleges vagyoni helyzet miatt szükséges valamilyen vagyonvédelmi megoldás. Az is előfordulhat, hogy több ingatlan van, és az egyik tényleg nem lesz használva a következő években.

Olyan helyzetek is előszoktak fordulni, amikor a szülőknek tartozásai vannak és nem akarják, hogy a nevükön legyen az ingatlan, vagy vállalkozásaik vannak, ami esetleg bizonytalan lehet.

Akkor is indokolt lehet a gyerek nevére venni az ingatlant, ha a szülők között rossz a kapcsolat, vagy válnak, vagy elváltak és az egyik szülő félti az ingatlant a másik szülőtől.

De még ezekben az esetekben is érdemes óvatosnak lenni. A kérdés nem az, hogy „lehet-e”, hanem az, hogy később mennyire leszel szabad a döntésekben. A legtöbb családnál ez a szabadság többet ér, mint a látszólagos biztonság.

Miért jobb sokszor ha a szülő nevén van az ingatlan, nem pedig a kiskorú tulajdona?

A szülői tulajdon legnagyobb előnye a rugalmasság. Ha az ingatlan a szülő nevén van, akkor gyorsabban lehet dönteni eladásról, felújításról, bérbeadásról vagy finanszírozásról. Ez különösen fontos olyan ingatlanpiacon, ahol az idő és a reakcióképesség sok pénzt érhet.
Szakmai szemmel nézve az a legtisztább megoldás, ha a család megtartja a kontrollt, és az ingatlan később öröklési rendben vagy más, átgondolt jogi megoldással kerül tovább. Így a vagyon a családban marad, de nem kötöd meg előre a saját kezedet.

Gyakori kérdések – Kiskorú gyermeked nevére vennél ingatlant? Figyelj, hol bukhatod el a saját döntési szabadságodat

1. Lehet-e kiskorú nevére ingatlant venni?
Igen, lehet, de ez komoly jogi következményekkel jár. A tulajdon később korlátozottan kezelhető, ezért csak alapos átgondolás után érdemes belemenni.

2. El lehet adni a kiskorú nevén lévő ingatlant?
Igen, de gyámhatósági jóváhagyás szükséges és a hatóság azt vizsgálja, hogy az eladás a gyermek érdekét szolgálja-e.

3. Miért kockázatos ha a kiskorú nevén van az ingatlan tulajdon?
Azért, mert a szülő nem tud vele szabadon rendelkezni. Eladás, hitelfelvétel vagy megterhelés esetén hatósági engedély kell.

4. Eladhatom-e a gyerek nevén lévő házat, ha nagyobbat veszek? Igen, de a gyámhatóságnak bizonyítanod kell, hogy a vételár teljes egészében a gyermek vagyonának gyarapítását szolgálja, és az új ingatlan értéke nem lehet alacsonyabb a korábbinál.

5. Lehet hitelt felvenni kiskorú tulajdonában lévő ingatlanra?
Ez jellemzően nehéz vagy korlátozott. A bankok óvatosan kezelik az ilyen helyzeteket, mert a fedezet mozgása nem szabad. A bankok általában elzárkóznak a kiskorú tulajdonában lévő ingatlanok jelzáloggal való terhelésétől, mivel a végrehajtás kiskorúval szemben jogilag rendkívül bonyolult.

6. Mikor lehet mégis jó döntés a gyermek neve íratni az ingatlant?
Ha a család hosszú távra tervez, és biztos abban, hogy az ingatlannal nem kell aktívan gazdálkodni. Még ilyenkor is érdemes szakemberrel egyeztetni.

7. Mi történik, ha sürgősen pénz kellene az ingatlanból?
Ilyenkor a kiskorú tulajdon komoly akadály lehet. Az ügyintézés lassabban, és nem biztos, hogy az eladás vagy a hitel gyorsan megoldható.

8. Mi a jobb megoldás a legtöbb családnak? Kiskorú, vagy a szülő nevén legyen az ingatlan?
Sok esetben az, ha a szülő marad tulajdonos, és a vagyon később örökléssel vagy tudatos vagyontervezéssel kerül a gyermekhez. Ez általában rugalmasabb megoldás.

Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni!

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!

Ingatlan eladás: miért veszélyes csak a hasonló lakások hirdetési árát figyelni?

Profi ingatlanközvetítő vagy vakon repülő ingatlanos? – 3 történet, ami eldönti, kire bízd az eladást

Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba?

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Kiskorú gyermek nevére vennél ingatlant? Ezek a legnagyobb buktatók bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Ingatlanpiaci ciklusok: mikor érdemes venni, eladni vagy inkább kivárni?

Sipos András — Tue, 23 Jun 2026 12:00:40 +0000

Ingatlanpiaci ciklusok: mikor érdemes venni, eladni vagy inkább kivárni?

Volt olyan ismerősöd, vagy esetleg te magad, aki 2006-ban, a csúcson vett lakást, majd másfél évtizeden át nézte, ahogy az ingatlana papíron egyre kevesebbet ér? Vagy olyan, aki 2012-13-ban, a mélypont közelében eladta a városi ingatlanát, mert „nem mozdul az ingatlanpiac”, majd figyelte, ahogy a lakásárak meg valahány szorozódnak?

A legközelebbi esetleges jobb döntésért a cikk végig veszi, hogyan működnek az ingatlanpiaci ciklusok, milyen jelekből lehet felismerni az egyes fázisokat, és mi az, amit egy tapasztalt ingatlanszakember – közvetítő, értékbecslő és hitelközvetítő egyben – ezekből a tudásból le tud szűrni az ügyfelei számára.

Azt előre bocsájtom, még mielőtt csodát várnál ettől a cikktől, hogy majd megmondom a tutit, hogy a piac tetejét soha nem fogod eltalálni velem együtt, az alja meg már lehet, hogy elszállt, illetve még nem tudjuk..tehát ez a cikkem sem befektetési tanácsadás!

Az ingatlanpiaci ciklusok jellemzői

Az ingatlanpiac nem egyenes vonalban mozog, hanem ciklusokban. Vannak időszakok, amikor a vevők vannak erősebb helyzetben, és vannak olyan szakaszok, amikor az eladóknak kedvezőbb a piaci környezet. Ha valaki tudja, de legalább sejti, mert szerintem olyan nincs, hogy biztosan tudja, hacsak nem ő befolyásolja a gazdaságot és az ingatlanpiacot, hogy éppen melyik fázisban van a piac, sokkal jobb döntést hozhat – akár vásárlásról, akár eladásról van szó. A Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci jelentései is azt mutatják, hogy a piaci folyamatok követéséhez a tranzakciós adatok, a hitelpiac és az árak együtt vizsgálandók.

Miért fontos érteni az ingatlanpiaci ciklusokat?

Az ingatlanvásárlás és -eladás sokszor érzelmi döntésként indul, pedig valójában hosszú távú pénzügyi és családi kérdésről van szó. Egy rosszul időzített vétel vagy eladás évekre befolyásolhatja a tulajdonos helyzetét, különösen akkor, ha hitel is kapcsolódik az ügylethez. Ez nem azt jelenti, hogy bárkinek pontosan kellene időzítenie a piacot, hanem azt, hogy érdemes felismerni a főbb jelzéseket.

A piaci ciklusok megértése azért is fontos, mert az árak nem önmagukban mozognak. A kamatszint, a hitelezés, a vevői bizalom, a kínálat és a lokális kereslet együtt alakítják a mozgást. Ez különösen igaz Magyarországon, ahol az állami programok és a finanszírozási környezet erősen befolyásolhatják az ingatlanpiac ritmusát.

A négy fő ingatlanpiaci fázis

Az ingatlanpiaci ciklusokat általában négy szakaszra osztjuk: mélypont, fellendülés, csúcs és korrekció. Ezek nem éles határok, inkább egymásba átmenő szakaszok, amelyek gyakran csak utólag különíthetők el világosan.

1. Mélypont az ingatlanpiacon

A mélypont idején a piac gyakran lassú, a tranzakciók száma alacsony, a hirdetések hosszú ideig kint maradnak, és az eladók egyre nyitottabbak lesznek az alkura. Ilyenkor a hangulat többnyire pesszimista, a vevők kivárnak, az ingatlan befektetők pedig óvatosabbá válnak. Az eladók azt hiszik, hogy itt a világ vége, a vevők pedig hiénaként várnak a további áresésre..

Tipikus jelek:
• hosszú értékesítési idő,
• nagyobb árengedmény iránti nyitottság,
• szigorúbb banki hitelfeltételek,
• gyenge piaci bizalom,
• visszafogott vevői aktivitás.

Ebben a fázisban sok esetben jó vételi lehetőség adódhat, főleg akkor, ha a vásárló hosszú távra gondolkodik, és nem rövid távú árnövekedésre spekulál. Ugyanakkor minden esetben az adott ingatlan, a lokáció és a finanszírozási helyzet dönti el, hogy valóban kedvező-e az ár.

2. Fellendülés az ingatlanpiacon

A fellendülés gyakran észrevétlenül indul. Először csak annyi látszik, hogy rövidebb idő alatt kelnek el a jobb ingatlanok, az alkuk csökkennek, és a vevők egyre aktívabbá válnak. A sajtó ilyenkor még többnyire óvatos, de az ingatlanszakmai szereplők már érzékelik a fordulatot.

A fellendülés jelei lehetnek:
• rövidülő eladási idők, forgási sebesség
• csökkenő alkuk,
• élénkülő hitelkereslet,
• szűkülő kínálat,
• fokozódó érdeklődés a jobb elhelyezkedésű ingatlanok iránt.

Ez a szakasz sok vevő számára kedvező lehet, mert még nincs teljes árfelhajtó eufória, viszont az ingatlanárak gyakran már elindultak felfelé. Eladói oldalon ilyenkor még nem feltétlenül a csúcshoz közeli szint látszik, de a piaci helyzet már sokkal jobb lehet, mint egy korábbi mélypont idején.

3. Csúcs az ingatlanpiacon

A csúcsidőszakban az ingatlanok gyorsan fogynak, a média fokozottan foglalkozik a piaccal, és gyakran megjelennek olyan vevők is, akik korábban kevésbé voltak aktívak. Ilyenkor sokan azt gondolják, hogy az árak még tovább emelkednek, ennek soha nem lesz vége, ezért erősödhet a FOMO, vagyis a kimaradástól való félelem.

A csúcs jellemzői:
• magas árak,
• erős vevői verseny, licitek
• gyors eladások,
• gyakran könnyen elérhető finanszírozás,
• alacsonyabb bérleti hozam az emelkedő árak miatt,
• az eladók kevésbé engednek az árból.

Az eladóknak ez sok esetben kedvező időszak lehet, de fontos, hogy reálisan árazzanak. A túl magas hirdetési ár éppen a csúcson is visszaüthet, ha az eladó túl sokat vár a piac további emelkedésétől.

4. Korrekció az ingatlanpiacon

A korrekció általában nem egyik napról a másikra érkezik. Először a tranzakciók lassulnak, aztán egyre több alkura van szükség, végül megjelennek a jelentősebb lakás árengedmények is. Sok piaci szereplő ilyenkor először tagad, majd reménykedik, később pedig már sürgősen igyekszik eladni.

A korrekció alatt:
• csökkenhet a vevői aktivitás,
• nőhet az értékesítési idő,
• megjelenhetnek a nagyobb árengedmények,
• a hitelezés is óvatosabbá válhat,
• a piac hangulata visszafogottabb lesz.

A korrekciós időszakban az eladóknak különösen fontos a korrekt, ingatlanpiaci alapú árazás. Ha valaki kényszerhelyzetben van – például válás, öröklés, hitelprobléma miatt –, akkor a gyorsaság és a szakmai támogatás sokkal többet számíthat, mint a túlzott várakozás.

Magyarország ingatlanpiaca 1990 óta

Magyarországon az ingatlanpiac mozgását az elmúlt évtizedekben erősen befolyásolta a gazdasági környezet, a kamatszint, a devizahitelezés, az állami támogatások és a lakáspolitikai programok. A rendszerváltás utáni időszakban hosszú növekedési pálya alakult ki, majd a 2008-as pénzügyi válság és az azt követő évek komoly korrekciót hoztak. Később újabb fellendülés indult, különösen a 2014 utáni időszakban, amelyet a támogatott lakáspolitikai eszközök és a kedvezőbb finanszírozási környezet is erősített.

A 2020-as évek közepén a lakáspiac ismét érzékenyen reagál a kamatkörnyezetre és az állami programokra. Az Otthon Start például új keresletet hozott, de a hatása mindig a kínálattal, az ingatlanárakkal és a banki hitelezéssel együtt értelmezhető.

Magyarország ingatlanpiaca különösen érzékeny a külső sokkokra: az állami szabályozásra, illetve az állandó beavatkozásra (CSOK, Otthon Start, illeték-mentességek), a forint árfolyamára és a globális kamatciklusra egyaránt.

Ha visszatekintünk 1990 óta, nagyjából három nagyobb ingatlanpiaci ciklust azonosíthatunk Magyarországon:

• 1990–2007: a rendszerváltás utáni hosszú fellendülés, a devizahitelek terjedésével, amikor sokszor a 95-100% át is meghitelezték a bankok az ingatlannak. A napokban 100 éves korában elhalálozott egykori Fed elnököt ( Alan Greenspan (1926. március 6. – 2026. június 22.) azzal vádolják, hogy az ő kamat politikájának is nagy okozója volt a 2008-as amerikai ingatlan jelzálogpiaci válságnak, amikor is az alacsony kamatok és az őrült hitelfelvételek felfújták az ingatlanpiaci lufit, ami egy pillanat alatt aztán kipukkadt.

• 2008–2013: globális pénzügyi válság okozta korrekció és mélypont, devizahitelesek csődhullámával, bankári szigorítással. Ekkor egy ideig hitelt sem adtak a bankok, illetve erősen visszafogták a hiteleket, majd Magyarországon ezt követően alkotta meg az MNB állítólag Európa legszigorúbb hitelezhetőségi törvényét.

• 2014–2025: az eddigi leghosszabb és legintenzívebb fellendülési fázis, CSOK-boom, pandémia utáni keresletrobbanás, majd 2022–2023-as inflációs kamatsokk okozta mini-korrekció. Magyrország Európa bajnok lett az ingatlanárakban az eladók nagy örömére, a vevők nagy bánatára, amivel még nagyobb lett a lakhatási válság, mert egyre többen árazódnak ki a lakáspiacról..

Balaton, Zala megye és a helyi ingatlanpiac jelentősége

A balatoni ingatlanpiac nem mindig ugyanolyan ritmusban mozog, mint a budapesti vagy országos átlag. A part menti és üdülőövezeti piacot erősen befolyásolja a szezon, a második otthonként való használat, az ingatlan befektetői kereslet és az új építések száma. A legfrissebb hírek szerint több balatoni térségben szűkül a kínálat. Például a Covid–19 pandémia idején megbolondultak az emberek és felverte a kereslet a Balatoni ingatlanárakat és a nagyszámú beköltöző azóta is nagymértékben terheli a Balatoni települések infrastruktúráját.

Milyen mutatókat érdemes figyelni az ingatlanpiacon?

Ha valaki nem napi szinten foglalkozik ingatlanpiaccal, akkor is több olyan adat van, amely segíthet a ciklusfázis felismerésében.

Érdemes figyelni:
• a tranzakciószám alakulását,
• a hirdetési időket, magyarul az ingatlanok forgási sebességét
• a lakáshirdetési ár és a tényleges adásvételi ár közötti különbséget,
• a banki hitelkamatokat,
• a bérleti hozamok szintjét,
• a helyi kereslet és kínálat arányát
• a gazdaságot és a gazdasági ciklusokat
• a politikai híreket

A Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci és hitelezési jelentései ebben különösen hasznos támpontot adnak, mert országos szinten követik az ingatlan árakat, a hitelpiacot és a tranzakciós folyamatokat. A helyi lakáspiacon azonban mindig fontos az egyedi szakmai értelmezés is, mert egy országos adat nem feltétlenül mond el mindent egy adott városrészről vagy településről, környékről.

Mit tegyen az eladó az ingatlanpiaci ciklus egyes fázisaiban?

Sokan kérdezik: ‘Most jó az idő lakást eladni? Most itt az idő ingatlant venni?’ A valódi ingatlan szakmai válasz az: attól függ, melyik fázisban van a piac, és mi az eladó konkrét élet helyzete és célja, tehát ezek ismerete nélkül csak általánosságban tudok egy, két támpontot adni.

Néhány irányelv:
• Fellendülés korai szakasza: ha nincs sürgős kényszered, érdemesebb lehet kivárni – az árak még nőnek.

• Csúcs: az ideális eladási időszak. Ne habozz az áron, de ne is tedd kezelhetetlenül magasra – a csúcson gyors eladás többet érhet a mohóságból elveszített alkudozásnál.

• Korrekció eleje: ha eladni kell, tedd meg gyorsan és reálisan árazva. Aki a korrekcióban ragaszkodik a csúcsárakhoz, az jellemzően 1–2 év múlva alacsonyabb áron ad el nagy eséllyel – plusz elvesztette a bérleti bevételt is, ha nem volt kiadva a lakás.

• Mélypont: ha nem muszáj, ne adj el. Ha muszáj, egy ingatlan szakember tárgyalási segítsége és megfelelő piaci árazás sokat számíthat.

Azt ne felejtsd el, hogy a megkapott pénzedből lehetőleg szállj be másik lakásba, nehogy úgy járj, hogy vársz egy kicsit, aztán elmegy melletted végleg az ingatlanpiac, hacsak nem másra kell a pénz!

Mikor érdemes lakást venni, és mikor eladni?

Nincs olyan általános szabály, amely minden helyzetre igaz lenne, de néhány gyakorlati irányelv segíthet. Ki ne szeretne a lakáspiac legalján venni és a legtetején eladni, majd ismét megint és megint. Az, hogy pont elkapjuk ezeket a pontokat szinte lehetetlen, csak közelíthetünk.

Bár, egyes ingatlan befektetők az én ügyfél körömben is évek óta ügyesen forognak a piacon, egyszerre több ingatlannal „játszva” bár még jelenleg is könnyűnek mondható a piac, de kíváncsi lennék rájuk, hogy mit tudnának alkotni, amikor kiegyensúlyozottabb lakáspiac lenne évekig szinte ugyanazokkal az árakkal, mint például nagyjából 1995 és 2000 között volt, amikor én csináltam az ingatlanforgalmazást..

Ingatlan vásárlásnál általában:
• a mélypont környéke lehet kedvező,
• a fellendülés eleje még jó beszállási lehetőséget adhat,
• hosszú távú tervezés esetén kevésbé kell a napi ármozgásokat figyelni, mert tulajdonképpen nem igazán érdekel téged, hogy most mennyiért lehetne eladni a lakásodat, ha nem akarod eladni, vagy esetleg csak kíváncsiságból kérdezel rá mondjuk tőlem.

Ingatlan eladásnál általában:
• a csúcs közelében lehet jobb a lakáspiaci környezet,
• a korrekció elején a gyors és reális árazás sokat számíthat,
• kényszerhelyzetben a gyors döntés gyakran többet ér, mint a túlzott várakozás.

A legfontosabb, hogy ne kizárólag a hirdetési árak alapján döntsünk. A tényleges ingatlanpiaci érték, a finanszírozhatóság, az ingatlan állapota és a lokális kereslet legalább ilyen fontos.

Az is nagyon fontos, hogy döntsük el, hogy mit akarunk és csináljuk, mert a halogatás megöli az üzletet. Vannak olyan vevőim, akik tízen valahány éve várnak a nagy ingatlanlufi kipukkadására, a lakásárak csökkenésére, amire azt hiszem még egy darabig várnak, de közben megsokszorozódnak a lakásárak és elmegy mellettük az ingatlanpiac.

Miért érdemes ingatlan szakemberrel egyeztetni?

Az ingatlanpiaci ciklusok felismerése nem csupán érzés kérdése. Ehhez adat, helyismeret és sok tranzakciós tapasztalat szükséges. Egy átlagos tulajdonos életében kevés ilyen döntés születik, ezért különösen sokat számíthat egy olyan ingatlan szakember, aki több oldalról látja a piacot: közvetítőként, értékbecslőként és hiteloldalon is.

Én, Sipos András Ingatlanközvetítő, 30 év tapasztalattal abban tudok segíteni, hogy az adott helyzetben a lehető legreálisabb képet kapd a piacról. Nem az a cél, hogy bárki rögtön vásároljon vagy eladjon, hanem az, hogy a döntés a saját helyzethez és a valós piaci viszonyokhoz illeszkedjen.

Ha szeretnéd tudni, hogy a te ingatlanod melyik ciklusfázisban értelmezhető leginkább, érdemes ingatlan szakmai konzultációt kérni.

Amit a világ nagy ingatlanválságaiból tanulhatunk

Az ingatlanpiaci ciklusok nem magyar sajátosságok. Minden fejlett gazdaságban ugyanazok a mechanizmusok működnek – csak a szereplők neve és a dátumok változnak. Az alábbiakban öt olyan külföldi esetet mutatok be, amelyek egyszerre tanulságosak és meghökkentők – és amelyek bármelyike simán megtörténhetett volna Magyarországon is.

1. A jóslat, amely 11 évvel korábban pontosan eltalálta a 2008-as ingatlanpiaci összeomlást

1997-ben, amikor a világ tözsde-eufóriában úszott és az Amazon még minden könyvön veszített, egy kevéssé ismert közgazdász, Fred Foldvary az American Journal of Economics and Sociology hasábjain pontosan ezt írta le: „A következő nagy összeomlás, 18 évvel az 1990-es mélypont után, 2008 körül fog bekövetkezni – hacsak valami globális megszakítás, például egy háború közbeszól.” Ezt tizenegy évvel a válság előtt papírra vetette, referált folyóiratban, nevén nevezve az évet.

Foldvary az amerikai közgazdász Homer Hoyt 1933-as chicagói kutatására alapozta az elméletét, aki felfedezte, hogy az ingatlanpiacok kb. 18 éves ciklusokban mozognak – ez a minta 1800 óta meghökkentő következetességgel tartja magát. A ciklus logikája egyszerű: kb. 14 év fel, majd 4 év le. Az egész ciklus soha nem volt 17 évnél rövidebb, és 21 évnél hosszabb. Foldvary jóslata azért olyan fontos, mert bebizonyítja: az ingatlanpiac nem kiszámíthatatlan, csak sokan nem veszik a fáradságot, hogy megtanulják olvasni a jeleit.

2. Japán: amikor Tokió elméleti ingatlan értéke meghaladta egész Kaliforiniáét

A japán ingatlanbuborék csúcsán – 1991 elején – a tokiói Császári Palota 1,15 km²-es telkének becsült értéke meghaladta Kalifornia összes ingatlanának értékét együttvéve. Elméleti szinten a japánok megvehették volna az összes amerikai ingatlant, ha eladják a tokiói belvárosi területeket.
1981 és 1991 között az átlagos japán telekárak 550%-kal emelkedtek. 1991-re a japán ingatlanok összesített értéke közel 20 billió dollárra rúgott – ez a világ akkori teljes vagyonának több mint 20%-a volt. Aztán jött a lejtő: a Bank of Japan kamatemelésbe fogott, és a buborék kiengedett. Mindössze 30 hónap alatt 2500 milliárd dollárnyi vagyon semmisült meg. A nagyvárosokban az ingatlanárak több mint 60%-ot estek.

Kommentátorok a „tűnő vagyon évtizedéről” írtak, amikor egy generáció tőketeremtő munkájának eredménye hetek alatt olvadt el.

A magyar tanulság: az a közhiedelem, hogy „az ingatlan értéke soha nem esik”, Japánban is pontosan ugyanígy élt – egészen addig, amíg meg nem cáfolódott. A japán „elveszett évtized” (1991–2001) mára az iskolapéldája annak, mi történik, ha az ingatlanbuborék valóban kidurran.

3. Spanyolország: az euró ára – amikor az olcsó hitel diktált az ingatlanpiacon

1990 és 2007 között Spanyolországban az ingatlanárak megháromszorozódtak. Az euroövezeti csatlakozás után a korábban magas spanyol kamatok hirtelen közel 4 százalékponttal estek – a bankok egyre hosszabb futamidő jelzáloghiteleket kínáltak, így a magasabb ingatlanárak mellett is alacsony havi törlesztés volt elérhető. 2007 végén a spanyol ingatlanárak reálértéken közel 200%-kal haladták meg az 1997-es szintet.

A buborék kidurranása után 2008-ban 745 000 új lakást fejeztek be Spanyolországban – de kevesebb mint 300 000-t sikerült eladni. 2008 és 2014 között több mint 378 000 végrehajtást jegyeztek fel, ez volt a legtöbb egész Euróapában. A spanyol bankok 2012-ben 125 milliárd eurós EU–IMF mentőcsomagra szorultak.

A magyar párhuzam: a devizahitelesek válsága Magyarországon strukturálisan nagyon hasonló mechanizmust mutatott. Az olcsónak tűnő hitel cikluscsúcson érkezett, és a korrekció pontosan azt sújtotta, aki a csúcson vásárolt ingatlant hitelből.

4. Írország: az építési boom, amely az ország GDP-jének 55%-át nyelte el

Írország és Spanyolország volt az ezredforduló után a legnagyobb európai ingatlanbuborékok két főszereplője – teljesen eltérő gazdasági szerkezettel, mégis ugyanolyan végkifejlettel. Írországban 1997 és 2008 között az építőipari többletberuházás összege elérte a 2008-as GDP 55%-át: hatalmas, felszívhatatlan lakáskészlet keletkezett, amelyre egyszerűen nem volt vevő.

Mindkét ország esetében ugyanaz a cikluslogika működött: az euroövezeti alacsony kamatok mesterségesen meghosszabbítottak egy fellendülést, amíg a kínálati túltermelés el nem érte azt a pontot, ahol az ingatlan árak fenntarthatatlanná váltak. Tanulság: a hosszan elnyújtott fellendülés nem szünteti meg a ciklust – csak annál fájdalmasabb lesz az esés.

5. A 18 éves ciklus és 2026: mit mondanak ma a közgazdászok?

Az utolsó nagy globális ingatlanmélypont 2011–2012 körül volt. A 18 éves ciklus elmélete szerint ez azt jelenti, hogy a jelenlegi ciklus csúcsa a 2020-as évek közepe–vége felé várható – pontosan az a periódus, amelyben most vagyunk. Egyes elemzők 2026–2027-re teszik a valószínű ciklusfordulót, ugyanolyan logikával, mint ahogyan Foldvary 1997-ben megjósolta 2008-at.

Fontos hozzátenni: a 18 éves ciklus nem jóslógömb, és a mai hitelpiac strukturálisan különbözik a 2008 előttitől – a hitelezési feltételek szigorúbbak, a lakóingatlan-tulajdonosi tőkearány rekordmagason van, és a kényszereladások aránya historikusan alacsony. Ez nem jelenti, hogy nem jön korrekció, de valószínűsíti, hogy ha jön, nem lesz olyan mély, mint 2008-ban volt.

Mit jelenthet ez egy magyar eladónak vagy vevőnek 2026-ban-2027-ben? Azt, hogy érdemes józan fejjel mérlegelni: ha valaki most vásárol ingatlant, lehetséges, hogy az ingatlanpiaci ciklus vége felé lép be. Ez nem feltétlenül rossz döntés – különösen nem, ha hosszú távú céljai vannak, ott akar lakni, tehát otthonnak keres lakást, vagy bezárja az ajtót és elfelejti, vagy kiadja –, de tudatosan kell csinálni, nem az „úgyis csak feljebb megy” logikájával.

Gyakori kérdések – Ingatlanpiaci ciklusok: mikor érdemes venni, eladni vagy inkább kivárni?

Mennyi ideig tart egy ingatlanpiaci ciklus?

A ciklus hossza jellemzően több év, gyakran 7–18 év között mozog, de lehet kevesebb, vagy több is, de ezt erősen befolyásolhatja a kamatkörnyezet, a gazdasági teljesítmény, a demográfia és az állami beavatkozás.

Pontosan el lehet találni az ingatlanpiaci mélypontot?

Nem. A legtöbb esetben nem a tökéletes időzítés a cél, hanem az, hogy felismerjük a fázist, és ahhoz igazítsuk a döntést. A mélypontot ugyanúgy nem lehet eltalálni, mint a tetőt, hacsak valami óriási mákod nincs..

Sem a profi ingatlan befektetők, sem a közgazdászok nem tudják pontosan előre jelezni a mélypontot. A cél nem a tökéletes időzítés, hanem a ciklusfázis felismerése: a mélypontközeli vásárlás és a csúcsközeli eladás szisztematikusan jobb eredményt hoz, mint az érzelmek alapján hozott döntések.

Hogyan ismerem fel, hogy csúcson van-e a lakáspiac?

A csúcs jelei: rekordmagas árak, média eufória, laikus spekulánsok tömeges megjelenése, könnyen elérhető és nagyvonalú hitelek, és az a kollektív érzés, hogy ‘az ingatlanárak soha nem fognak esni’. Egy értékbecslő objektív adatokkal segít különválasztani az árfelfúvódást a valódi piaci értéktől.

A Balaton-régió ugyanazt a ciklust követi, mint az ország egyéb ingatlanpiaca?

Nem teljesen. A balatoni ingatlanpiacnak saját ritmusa van, és a szezonális kereslet, az üdülőfunkció, valamint a korlátozott kínálat is erősen alakítja az árakat.

Miért fontos az ingatlan értékbecslés?

Mert az ingatlan hirdetési ár önmagában nem ad teljes képet. Az ingatlan értékbecslés segít megmutatni, hogy az ár mennyire áll összhangban a tényleges piaci viszonyokkal.

Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni!

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!

Ingatlan eladás: miért veszélyes csak a hasonló lakások hirdetési árát figyelni?

Profi ingatlanközvetítő vagy vakon repülő ingatlanos? – 3 történet, ami eldönti, kire bízd az eladást

Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba?

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Ingatlanpiaci ciklusok: mikor érdemes venni, eladni vagy inkább kivárni? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Felújítandó ingatlan eladás: a túlárazás a legnagyobb akadály

Sipos András — Fri, 19 Jun 2026 21:08:34 +0000

Felújítandó ingatlan eladás: a túlárazás a legnagyobb akadály

Felújítandó ingatlan eladása: miért nehezebb vevőt találni?

Tegyük fel, hogy van egy felújítandó ingatlanod. Felteszed a hirdetést, várod az érdeklődőket, de a hetekből hónapok lesznek, a komoly ajánlat pedig nem érkezik meg, sőt lehet, hogy csak ingatlanosok hívnak, vagy még azok sem. Ilyenkor sok eladó az ingatlanpiacot, az ingatlanost vagy a vevők hiányát okolja, pedig a valódi ok sokszor egyszerűbb: az ingatlan nincs a saját állapotához és célcsoportjához igazítva beárazva.

A felújítandó lakás vagy ház eladása azért nehezebb, mert a vevő nem csak a vételárat nézi. A szükséges felújítás költségével, a szervezéssel, az időráfordítással és a kockázattal is számol. Ezért a lakáshirdetési árnak nemcsak a négyzetmétert, hanem a valós műszaki állapotot is tükröznie kell.

Felújítandó ingatlan eladása: miért maradhat sokáig a piacon?

Sok eladó a felújított ingatlanok árából méri a sajátját, majd a vevő levonja a felújítási költséget az ajánlatából. Ha az árban nincs benne ez a különbség, akkor az érdeklődő inkább továbbkeres.
Ez különösen igaz akkor, ha a hirdetés nem a megfelelő vevői kört szólítja meg. Egy felújítandó ingatlan más vásárlói logikát kíván, mint egy kulcsrakész lakás vagy ház.

A vevők többsége nem felújítandó, hanem kész ingatlant keres

A tapasztalat azt mutatja, hogy a vásárlók többsége inkább beköltözhető otthont keres, amit csak ki kell festeni é nem szorul teljes renoválásra, mint teljes felújításra váró ingatlant. Ennek oka van: a felújítás nemcsak pénz, hanem idő, energia és szervezés is.

Ezért a felújítandó ingatlan eleve jóval szűkebb vevői körre számíthat. Ez nem jelenti azt, hogy ne lenne rá kereslet, de az árazásnál és a marketingnél ezt a szűkebb célcsoportot kell figyelembe venni.

Felújítandó ingatlan árképzés: így gondolkodik a vevő

A tudatos vevő vagy befektető nem érzelmi alapon dönt. Jellemzően így kalkulál:
• Vételár.
• Felújítás becsült költsége.
• Időráfordítás és szervezési teher.
• Váratlan kiadások és kockázatok.
• A végső haszon vagy a lakhatási érték.

Ha ezek együtt nem adnak kedvező képet, a vevő nem tesz ajánlatot. Ezért a felújított ingatlan árát mindig a várható költségekkel együtt érdemes meghatározni.

Mennyibe kerülhet egy ingatlan teljes felújítása?

Egy nagyon rossz állapotú ház felújítási költsége akár 400–500 ezer Ft/m² nagyságrendű is lehet, de ez mindig az ingatlan állapotától, a műszaki tartalomtól, a kivitelezés minőségétől és a helyi áraktól függ. Egy 80 m²-es ingatlan esetében ez így akár 32–40 millió forintos nagyságrendet is jelenthet. Lakás esetében nyilván más a helyzet, mert ott nem kell tetőt, víz szígetelést és így tovább csinálni.

Fontos, hogy ez nem általános, minden helyzetre érvényes szám. A felújításe kisebb munkáknál sokkal költségesebb, nagyobb szerkezeti vagy gépészeti beavatkozásnál viszont gyorsan emelkedhet.

Miért nagy probléma a felújítandó ingatlan esetében az ingatlan túlárazása?

Gyakori hiba, hogy az eladó egy felújított szomszédos ingatlan eladási ára alapján találja ki a sajátja árát. Csakhogy az ingatlan lehetett új tetővel, korszerű fűtéssel, friss nyílászárókkal és rendezett műszaki állapottal, míg a saját ingatlan jelentős felújítást igényel.

Azonos méret mellett is teljesen más műszaki tartalomról és piaci értékről lehet szó. A „hasonló lakás” vagy „hasonló ház” gyakorlatilag ugyanazt jelenti.
Erről részletesebben is írtam az ingatlan árazásról szóló cikkemben , ahol bemutatom, miért veszélyes a hirdetési árakból kiindulni.

Mi történik, ha túl magas az ingatlan ár?

• Az első hetekben még van érdeklődés, mert sokan megnézik az új hirdetéseket, ha van, de erős túlárazásnál még az sem szokott lenni.
• Ajánlat viszont nem érkezik, vagy csak jóval alcsonyabb összegre, amit az eladó képtelen elfogadni, főleg olyan, aki még soha nem újított fel ingatlant.
• Az ingatlan hirdetés hetekig vagy hónapokig fent marad, amit a komoly vevők észrevesznek.
• Felmerül bennük a kérdés, hogy vajon miért nem kelt el eddig az ingatlan.
• Ha később árat csökkentesz, a piac már látja, hogy korábban magasabban volt hirdetve.
• Ez gyengítheti az alku pozícióját és kiég az ingatlan a piacon idővel.

A túlárazás különösen felújítandó ingatlanoknál veszélyes, mert a célcsoport eleve szűkebb, így az árérzékenység is nagyobb.

Ne várj csodát egy ingatlan befektetőtől!

Sokan azt várják, hogy majd érkezik egy ingatlan befektető az úgynevezett „csekonics báró”, aki ingatlan piaci árat vagy akár afölötti összeget is fizet egy erősen felújított ingatlanért. A valóságban ez ritka, ehhez nagyon jó helyen kell lennie az eladó ingatlannak. A befektető általában pontosan számol: a hasznát a vételárban, a felújítás költségében, az időben és az eladás utáni eredményben látja.

Ezért egy befektető jellemzően nem fizet ugyanannyit egy felújított ingatlanért, mint egy kész, azonnal használható otthonért. Ez nem bírálat, hanem üzleti logika.
Erről külön cikkben is írtam: Várod a nagy ingatlanbefektetőt, aki aranyáron veszi meg a lakásod? Elárulom a valóságot.

Felújítandó lakás értékesítése: a leggyakoribb hibák

Az ingatlanár nincs összhangban az állapottal

Ez a gyakori probléma. Nem igazán a lakáspiac vagy az ingatlanos a hibás, hanem az ár nem tükrözi a valós műszaki állapotot.
A hirdetés nem a megfelelő célcsoportot szólítja meg
Egy felújítandó ház vagy lakás nem ugyanazt a vevői kört érdekli, mint egy kulcsrakész ingatlan. Más fotókra, más szövegre és más hirdetési logikára van szükség.

Az ingatlan jogi helyzete rendezetlen

Hagyatéki ügy, osztatlan közös tulajdon, be nem jegyzett bővítés vagy tisztázatlan tulajdoni viszonyok mind lassíthatják az értékesítést.

Az ingatlan eladója nem elég rugalmas

Ha az eladó rövid idő után sem hajlandó az ár reális felülvizsgálatára, a folyamat könnyen elhúzódik és erősen kiég a portéka az ingatlanpiacon, amit a piac erősen büntet majd, amikor egyszer ajánlat érkezik. A felújítandó ingatlan értékesítése általában türelmet igényel, mivel kevesebb a szóba jöhető vevő és túlárazzák jellemzően a tulajdonosaik.

Mennyi idő alatt lehet eladni egy felújítandó ingatlant?

A felújítandó ingatlan értékesítési ideje erősen függ az állapottól, a jogi helyzettől és a keresett vevői körtől és az árazástól. Gyakran 6–18 hónap is lehet, de nagyobb vagy erősebben felújított házaknál hosszabb időt sem kizárt. Persze, ha normálisan van árazva és jól van a piacra téve, akkor ez pár nep is lehet.
Ha az első hónapokban sem érkezik komoly érdeklődés, az ár vagy a hirdetési stratégia felülvizsgálata indokolt lehet.

Mit érdemes tenni, ha nem megy az ingatlan eladása?

• Kérj reális értékbecslést az ingatlan piaci értékéről.
• Becsültess felújítási költséget szakemberrel.
• Gondolkodj a vevő agyával: mennyiért lenne érdemes megvenni, ha neki még rá kell költenie.
• Árazd be az ingatlant a valós állapotához és célcsoportjához igazítva.
• Ne hagyd, hogy a hirdetés túlárazás miatt kifáradjon a piacon.

Miért lehet érdemes ingatlan szakértőre bízni az eladó lakást?

Sokan úgy gondolják, hogy az ingatlaneladás megoldható egyedül. Bizonyos esetekben ez igaz, de felújítandó ingatlannál különösen sok múlik az árazáson, a célcsoport elérésén és a jogi háttér tisztaságán, valamint a műszaki ismereteken, mert nyilván egy hozzáértő ingatlanközvetítő jobban megtudja beszélni a vevőkkel az eladó ingatlan helyzetét.

Összefoglalás-Felújítandó ingatlan eladása a gyakorlatban

• A felújítandó ingatlan piaca szűkebb, mint egy beköltözhető lakásé.
• A vevő a felújítás költségével is számol, ezért ezt az eladó nem hagyhatja figyelmen kívül.
• Egy nagyon rossz állapotú ingatlan-ház felújítása akár 400-500 ezer Ft/m² nagyságrendű is lehet.
• A túlárazás az egyik leggyakoribb és legköltségesebb hiba.
• Az ingatlan befektető is számol, ezért általában nem fizet ugyanannyit, mint egy végfelhasználó.
• A reális ingatlan ár és a jó stratégia eredménye javíthatja az értékesítés esélyét.

GYIK – Felújítandó ingatlan eladása

Mennyit veszítek azzal, ha felújítandóan adom el az ingatlant?

Nem veszítesz, ha az ingatlan ár reális. A probléma akkor jelentkezik, ha a hirdetési ár és a valós piaci érték között nagy a különbség, és az ingatlan hosszú ideig nem talál vevőt.

Megéri felújítani a lakást eladás előtt?

Részleges felújítás bizonyos esetekben növelheti az értékesíthetőséget. A teljes felújítás azonban sokszor nem térül meg teljesen eladáskor, ezért ezt mindig egyedileg érdemes mérlegelni.

A legutóbbi ingatlan eladásom esetében bölcs volt az eladó, első körben elmondtam neki, hogy mit tehet, hogy jobb áron el menjen az ingatlan és ezért érdemes némi ráncfelvarrást véghez vinnie. Meg is tette és csúcsközeli áron tudtam eladni az ingatlant, ha ezt nem tette volna, akkor milliókat bukott volna nagy eséllyel..

Mennyi idő alatt megy el egy felújított ház?

Az értékesítési idő nagyban függ az ártól és az állapottól. Gyakran 6–18 hónapig érdemes számolni, de ez a konkrét helyzettől függ.

Muszáj ingatlanközvetítőt fogadnom?

Nem muszáj, de egy felújított ingatlan esetén sokat számít a pontos ingatlan árazás, a célzott hirdetés és a megfelelő vevő megtalálása.

Mit jelent az, hogy az ingatlan befektető piaci ár alatt vásárol?

A befektető általában úgy számol, hogy a vételár, a felújítás és az eladási költségek után is maradjon nyeresége.

Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni!

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!

Ingatlan eladás: miért veszélyes csak a hasonló lakások hirdetési árát figyelni?

Profi ingatlanközvetítő vagy vakon repülő ingatlanos? – 3 történet, ami eldönti, kire bízd az eladást

Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba?

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Felújítandó ingatlan eladás: a túlárazás a legnagyobb akadály bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Galériás lakás: előnyök, hátrányok és minden, amit vásárlás előtt tudni kell

Sipos András — Mon, 15 Jun 2026 20:23:37 +0000

Galériás lakás: előnyök, hátrányok és minden, amit vásárlás előtt tudni kell

Megéri galériás lakást venni? És érdemes-e a galériát kiemelni a lakáshirdetésben? A válasz attól függ, hogyan alakították ki a teret, mekkora a belmagasság, és mennyire illik a megoldás a mindennapi használathoz.

A galériás lakás sokak számára vonzó, mert különleges térérzetet ad, és segít jobban kihasználni a nagy belmagasságot. Ugyanakkor nem minden ingatlanhoz és nem minden élethelyzethez ideális. Ebben a cikkben bemutatom a galériás lakás előnyeit, hátrányait, értékbecslési szempontjait, valamint azt is, mire figyelj eladóként és vevőként.

Mi az a galériás lakás?

A galériás lakás olyan ingatlan, ahol a belső tér egy részében közbenső szintet alakítanak ki. Ez a megoldás leginkább nagy belmagasságú helyiségekben működik jól, és lehetőséget ad arra, hogy a lakás hasznos tere növekedjen anélkül, hogy az alapterület valóban bővülne.
A galéria lehet háló, dolgozósarok, vendéghely vagy tároló. A jó galéria nemcsak látványos, hanem arányos, biztonságos és a lakás egészéhez illeszkedő megoldás.

A galériás lakás előnyei

Több használható tér

A galéria egyik legnagyobb előnye, hogy plusz hasznos teret hoz létre. Egy kisebb alapterületű, de nagy belmagasságú lakásban így elkülöníthető egy fekvő- vagy munkarész, ami különösen városi környezetben értékes.

Ez nem valódi alapterület-növekedés, mégis jelentősen javíthatja a lakás használhatóságát. Ezért a galériás megoldás sokszor vonzó lehet egyedülállóknak, pároknak vagy ingatlan befektetési céllal vásárlóknak.

Jobb térkihasználás nagy belmagasságnál

Sok régebbi polgári lakásban, loft jellegű ingatlanban vagy átalakított térben a belmagasság jóval nagyobb a szokásosnál. Ilyenkor a felső légtér kihasználatlan maradna, a galéria viszont segíti ezt a területet funkcionálissá tenni.
Ez akkor különösen előnyös, ha a lakás alapterülete kicsi, de a térérzet tágas. Egy jól megtervezett galéria egyszerre lehet praktikus és esztétikus.

Különleges megjelenés a lakás hirdetésben

A galériás lakások látványosak, ezért a hirdetésekben is előnyt jelenthetnek. A szintkülönbség, a térérzet és az egyedi alaprajz karakteres megjelenést ad az ingatlannak, ami sok vevő figyelmét felkelti.

Ez különösen akkor működik jól, ha a galéria rendezett, arányos és valóban használható. Egy igényesen kialakított galéria prémium érzetet kelthet, míg egy rosszul megoldott szerkezet inkább elriaszthatja az érdeklődőket.

Elkülönített nappali és hálózóna

A galériás lakás egyik praktikus előnye, hogy a lakótér funkciói részben elkülöníthetők. Így a nappali alatt megmaradhat a közösségi tér, a galérián pedig kialakulhat egy intimebb, csendesebb rész.

Ez sokaknak kényelmes, mert egy kisebb lakásban is létrejöhet valamennyi szeparáció. Nem teljesen zárt megoldás, de mégis tagoltabb, élhetőbb alaprajzot adhat.

A galéria alatti tér hasznosítása

A galéria alatti rész gyakran ugyanolyan fontos, mint maga a felső szint. Ezt a zónát lehet gardróbnak, tárolónak, konyhának használni, ha az alaprajz ezt lehetővé teszi.
A jól megtervezett galériás lakásban minden centiméter számít. Ha a galéria alatt átgondolt funkciók kapnak helyet, az egész ingatlan használhatósága sokat javulhat.

A galériás lakás hátrányai

A belmagasság döntő szerepe

Galéria kialakításánál a belmagasság az egyik legfontosabb szempont. Ha a belmagasság nem elég nagy, a galéria kényelmetlen, szűk vagy nehezen használható lehet.

A kényelmes és jól használható galériához általában nagy belmagasság szükséges. Ha az alsó és felső tér együtt túl szűk, a galéria inkább kompromisszumot jelent, mint valódi értéket.

Hőmérsékleti különbségek

A meleg levegő felfelé száll, ezért galériás lakásban gyakori, hogy fent melegebb, lent hűvösebb a levegő. Nyáron ez túlmelegedést okozhat, télen pedig egyenetlen hőérzetet eredményezhet.

Ez nem feltétlenül probléma, ha a lakás szellőzése, árnyékolása és hűtése megfelelően meg van oldva. Rosszul tervezett térben viszont a galéria kényelmi hátrányt jelenthet.

Meredek lépcső és használhatóság

A galériára vezető lépcső gyakran meredekebb, mint amit egy hagyományos lakásban kényelmesnek neveznénk. Ez különösen akkor gond, ha idősebbek, kisgyermekek vagy mozgásukban korlátozott személyek is használják az ingatlant.
A létra jellegű megoldások még inkább korlátozzák a komfortot. Ezért a galériás lakás választásakor mindig érdemes átgondolni, kik fogják ténylegesen használni az otthont.

Hangterjedés a nyitott tér miatt

A galéria nyitott szerkezete miatt a terek nem választódnak el teljesen egymástól. Emiatt a zajok könnyebben áthallatszanak, ami különösen alvás vagy otthoni munkavégzés esetén lehet zavaró.
Ha valaki csendes, zárt hálóteret keres, a galéria nem biztos, hogy ideális megoldás. Ez inkább egy nyitottabb, közös légterű lakásforma.

Kivitelezési költségek

Egy biztonságos és tartós galéria kialakítása nem olcsó. A megfelelő szerkezethez tervezés, minőségi anyagok és szakszerű kivitelezés szükséges, mivel a teherbírás a rögzítés is fontos kérdés.
A házilagos vagy ideiglenes megoldások könnyen problémát okozhatnak. Ha a galéria nem megfelelő minőségben készül el, az nemcsak esztétikai, hanem biztonsági kockázatot is jelenthet.

Takarítás és karbantartás

A magasabban elhelyezkedő felületeket nehezebb elérni, ezért a galériás lakásokban a takarítás és a karbantartás is körülményesebb lehet. A világítás cseréje, a falak tisztítása vagy a felső rész rendben tartása több figyelmet igényel.
Ez elsőre apróságnak tűnhet, de a mindennapi használat során sokat számít. Egy galéria akkor jó, ha nemcsak látványos, hanem kényelmesen fenntartható is.

Mikor éri meg galériás lakást venni?

Galériás lakást akkor érdemes választani, ha a lakás belmagassága valóban alkalmas a kialakításra, és a galéria funkciója jól illeszkedik az élethelyzethez.

Egyedülállóknak, pároknak vagy olyan vásárlóknak lehet jó döntés, akik szeretik az egyedi tereket.
Ingatlan befektetési cél esetén is lehet előnye, mert a különleges alaprajz és a látványos tér jól értékesíthető vagy kiadható lehet. De csak akkor, ha a galéria minősége megfelelő, és a lakás összképe meggyőző.

Mikor nem ajánlott a galériás lakás?

Nem minden élethelyzethez ideális a galériás lakás. Ha kisgyermekek, idősek vagy mozgáskorlátozott személyek is használnák az ingatlant, a galéria kényelmetlen vagy kockázatos lehet.

Akkor sem biztos, hogy jó döntés, ha valaki érzékeny a hőingadozásra, vagy nem szeretne külön foglalkozni a szellőzéssel és a hűtéssel. Ha a belmagasság sem megfelelő, a galéria inkább rontja, mint javítja a lakás használhatóságát.

Galériás lakás ingatlan értékbecslői szemmel

Az ingatlanszakember nemcsak azt nézi, hogy van-e galéria, hanem azt is, hogyan készült el, mennyire használható, és mennyire illeszkedik az ingatlan egészéhez. Fontos szempont a belmagasság, a szerkezeti megoldás, a térkihasználás és az is, hogy a galéria valóban értéket ad-e.

Az értékmegítélésnél nem minden négyzetméter számít ugyanannyit. Egy galéria hasznossága attól függ, hogy önálló, jól használható térként működik-e, vagy inkább csak részleges, kiegészítő funkciót lát el.

Beleszámít-e a galéria az alapterületbe?

Nem minden esetben teljes értékkel és van mikor egyáltalán nem. Az alapterület számítása attól függ, milyen magas a galéria adott része, és hogyan sorolja be azt az adott műszaki vagy értékbecslési gyakorlat.
Ezért hirdetésben, adásvételnél és értékbecslésnél is fontos, hogy pontosan legyen megadva a galéria jellege és mérete. A félreértések megelőzéséhez érdemes a műszaki dokumentációt is ellenőrizni.

Általánosságban elmondható, hogy a 1,90 cm magasság alatti galéria esetén alapterületet nem lehet figyelembevenni, esetleg bruttóba, ez fölöttit pedig 50 százalékban, ha nyitott és 75 százalékban, ha zárt a galéria, mondjuk hálószobának, dolgozó szobának van zártan elszeparálva, de ez mindig értékbecslőtől is függ, hitel esetén pedig a bank szabályzata szerint. De, láttam már ennél kisebb négyzetmétereket figyelem bevenni ingatlan értékbecslőtől pl. 20-30 százalékot is szigorúbb szakembertől.

Mennyit ér a galéria az ingatlanpiacon?

A galéria értéke mindig a konkrét ingatlantól függ. Számít a kivitelezés minősége, a belmagasság, a használhatóság, a helyiség aránya és az is, hogy a vevő számára valóban előnyt jelent-e.

Egy jól megépített galéria növelheti az ingatlan vonzerejét, de nem minden esetben jelent automatikus értéknövekedést. A piaci árnál ezért mindig a teljes lakás összképét kell figyelembe venni.

Eladás előtt erre figyelj galériás lakásnál

Ha galériás lakást szeretnél eladni, fontos, hogy a hirdetés pontosan mutassa be a valós állapotot. A galériát nem érdemes elrejteni, de túlértékelni sem. A vevőket az őszinte, jól fotózott és pontosan megfogalmazott hirdetés vonzza a leginkább.

A célcsoport kiválasztása is sokat számít. Egy galériás lakás nem minden vevőnek ideális, viszont a megfelelő érdeklődők számára kifejezetten vonzó lehet. Ezért a lakáshirdetési szövegben érdemes kiemelni a nagy belmagasságot, az egyedi térérzetet és a jól kihasználható alaprajzot.

Mit érdemes kiemelni a lakáshirdetésben?

A hirdetésben érdemes pontosan feltüntetni a belmagasságot, a galéria méretét, a funkcióját és azt is, hogy a szerkezet mennyire stabil. Ha van külön alvózóna, dolgozósarok vagy tároló, azt külön is érdemes hangsúlyozni.

Fontos, hogy a szöveg ne csak látványt, hanem használhatóságot is közvetítsen. A vevő számára az lesz meggyőző, ha a galéria nemcsak szép, hanem valóban élhető megoldásként jelenik meg.

Milyen vevőknek lehet vonzó a galériás lakás?

A galériás lakás leginkább azoknak lehet érdekes, akik szeretik az egyedi tereket, és nem keresnek hagyományos alaprajzot. Ilyen lehet egy fiatal pár, egyedülálló, kreatív szakmában dolgozó vevő vagy ingatlan befektető.

Ha a célcsoport jól van eltalálva, a galériás lakás kifejezetten erős ajánlat lehet a piacon. Ha viszont rossz közönségnek hirdetik, könnyen félreérthető vagy kevésbé vonzó lesz.

Hogyan fotózd jól a galériát?

A galériás lakás fotókon sokat nyerhet, ha jól van megvilágítva és rendezetten mutatják be. A kettős térérzet, a szintek és a perspektíva látványossá teszik az ingatlant.
Ugyanakkor a túlzsúfolt, sötét vagy félig befejezett galéria a hirdetés ellen dolgozhat. Fotózás előtt érdemes végiggondolni, hogy a képek valóban a lakás erősségeit mutatják-e.

GYIK – Galériás lakás

Mekkora belmagasság kell a galériához?

A galéria kényelmes használatához általában nagy belmagasság szükséges. A pontos érték attól függ, hogyan oldják meg az alsó és felső tér arányait, valamint a lépcsőt és a korlátot.

Beleszámít a galéria az alapterületbe?

Nem minden esetben teljes értékkel és van mikor egyáltalán nem. Az alapterület számítása attól függ, milyen magas a galéria adott része, és hogyan sorolja be azt az adott műszaki vagy értékbecslési gyakorlat és erősen függ az ingatlan értékbecslőtől. Általánosságban elmondható, hogy a 1,90 cm magasság alatti galéria esetén alapterületet nem lehet figyelembevenni, esetleg bruttóba, ez fölöttit pedig 50 százalékban, ha nyitott és 75 százalékban, ha zárt a galéria, mondjuk hálószobának, dolgozó szobának van zártan elszeparálva, de ez mindig értékbecslőtől is függ, hitel esetén pedig a bank szabályzata szerint. De, láttam már ennél kisebb négyzetmétereket figyelem bevenni ingatlan értékbecslőtől pl. 20-30 százalékot is szigorúbb szakembertől.

Kell engedély a galéria kialakításához?

Ez a kialakítás módjától függ. Ha a galéria szerkezeti átalakítással, tartószerkezeti beavatkozással vagy engedélyköteles munkával jár, akkor szükség lehet engedélyezési eljárásra vagy szakági egyeztetésre.

Megéri galériás lakásba befektetni?

Igen, de csak akkor, ha a lakás belmagassága, alaprajza és állapota valóban alkalmassá teszi a galériás kialakításra. A jó helyen és jó minőségben kialakított galéria értékes plusz lehet, de nem minden ingatlanban jelent előnyt.

Záró gondolat Galériás lakás: előnyök, hátrányok és minden, amit vásárlás előtt tudni kell

A galériás lakás lehet praktikus, látványos és jól kihasználható megoldás, de csak akkor, ha a belmagasság, a szerkezet és az élethelyzet is megfelelő hozzá.

A galéria önmagában nem garancia az értéknövelésre, viszont jól megtervezve valódi előnyt jelenthet a használhatóságban és a lakáspiaci megjelenésben.

A legjobb galériás lakás az, amely nemcsak jól mutat, hanem a mindennapokban is kényelmesen használható. Ezért vásárlás előtt mindig érdemes a látvány mellett a műszaki és életviteli szempontokat is alaposan végiggondolni.

Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni!

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:

Szuterén lakás: rémálom, vagy rejtett kincs? Jó ingatlan vétel, vagy rejtett csapda?

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!

Ingatlan eladás: miért veszélyes csak a hasonló lakások hirdetési árát figyelni?

Profi ingatlanközvetítő vagy vakon repülő ingatlanos? – 3 történet, ami eldönti, kire bízd az eladást

Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba?

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Galériás lakás: előnyök, hátrányok és minden, amit vásárlás előtt tudni kell bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Azbeszt és ingatlan: amit a magyar tulajdonosoknak az osztrák adatokból tudni érdemes – tévhitek és gyakorlati tanácsok

Sipos András — Sat, 13 Jun 2026 20:23:17 +0000

Azbeszt és ingatlan: amit a magyar tulajdonosoknak az osztrák adatokból tudni érdemes – tévhitek és gyakorlati tanácsok
Mit üzennek az osztrák azbeszt-kutatások a magyar ingatlanpiacnak?

A Telex G7 2026. júniusi cikke szerint néhány osztrák járásban a hivatalos egészségügyi statisztikák az átlagnál magasabb arányban mutatnak azbesztkitettséghez köthető megbetegedéseket. A téma Magyarországon is figyelmet kapott, mert a NAV és EKÁER szállítási adatai alapján a vizsgált azbesztes kőzúzalék egy része Nyugat-Magyarországra, így Zala megye és a Balaton térségének egy részére is eljutott.

Ez a cikk nem riogatásról szól, hanem arról, mit jelent ez a gyakorlatban egy ingatlantulajdonos vagy vásárló számára.

Mi derült ki az osztrák azbeszt adatokból?

A Telex G7 cikke 2026.06.11 szerint Burgenland és Felső-Ausztria egyes járásaiban a mezotelióma (mellhártyadaganat) előfordulási aránya meghaladja az országos átlagot. Ez egy ritka betegség, amely jellemzően 20–40 évvel az azbesztkitettség után alakul ki – tehát a most látható adatok évtizedekkel korábbi ipari tevékenység következményei.

Az érintett Ausztriai térségekben korábban:
• azbesztbányászat folyt,
• azbesztet dolgoztak fel (például az Eternit egykori üzemeiben),
• valamint azbesztet tartalmazó kőzúzalékot használtak fel, elsősorban útépítési célokra, az akkori szabályozási környezetben.

A NAV és EKÁER szállítási adatok alapján azbeszt szállítási folyamatok Nyugat-Magyarország bizonyos területeit – köztük Zala megye és a Balaton térségének egy részét – is érintették. A témával korábban részletesen foglalkoztam:

• Azbeszt-érintettségi lista és települések
https://becsuletesingatlanos.hu/azbeszt-lista-250-telepules-erintett-koztuk-balatoni-varosok-amit-tudni-kell-rola/

• Azbeszt és ingatlanpiac Nyugat-Magyarországon
https://becsuletesingatlanos.hu/azbeszt-szennyezes-nyugat-magyarorszagon-veszelyek-ingatlanarak-es-tudnivalok-zalaegerszegen-szombathelyen-stb/

• Kormányzati intézkedések azbeszt ügyben
https://becsuletesingatlanos.hu/kormanyzati-intezkedesek-azbeszt-ugyben-mit-jelent-ez-szamodra-zalaegerszegen-nagykanizsan-az-erintett-telepuleseken/

Azbeszt az ingatlanban – mi jelenthet valós kockázatot?

Sok tulajdonosban felmerül a kérdés: ha az ingatlanban vagy a környezetében előfordulhat azbeszt, az mennyire veszélyes? A szakmai álláspont szerint fontos egy alapvető különbséget tisztázni.

Az azbeszt akkor jelent egészségügyi kockázatot, ha a rostok a levegőbe kerülnek. Ez jellemzően akkor történik meg, ha az azbesztet tartalmazó anyagot megbontják, fúrják, csiszolják vagy bontják. Egy ép, sértetlen azbesztcement (például hullámpala) a helyén hagyva általában nem jelent közvetlen kockázatot.

Ezért a gyakorlatban a hatóságok és szakemberek nem minden esetben az azonnali eltávolítást javasolják, hanem a tudatos kezelést és a beavatkozás kerülését.

A valódi kockázat tehát nem az, hogy „van” azbeszt egy ingatlanon vagy annak közelében – hanem az, ha valaki megfelelő tájékozódás nélkül kezd bele bontási, felújítási, illetve elszállítási munkákba.

Azbeszt és ingatlanérték – mire számíthatsz?

Önmagában egy hír vagy területi érintettség nem teszi automatikusan problémássá egy ingatlan értékét. Az ingatlan piaci értékét elsősorban ezek a tényezők határozzák meg:
• elhelyezkedés,
• műszaki állapot,
• kereslet-kínálat,
• jogi és dokumentációs rendezettség.

Az azbeszt kérdése inkább akkor válik konkrét tényezővé, ha:
• felújítás vagy bontás történik,
• az épület szerkezetében igazoltan jelen van az Azbeszt,
• vagy a vevő külön vizsgálatot kér.

Minden ingatlan egyedi – ezért szükség esetén érdemes lehet szakértői vagy környezetvédelmi vizsgálatot kérni, mielőtt bármilyen feltételezésre alapozva döntenénk.

Mire figyelj ingatlanvásárlás vagy eladás előtt?

Gyakorlati szempontból a következő lépések segítenek:
• Tudd, mikor épült az ingatlan, és milyen anyagokat használtak az építéséhez.
• Felújítás előtt tájékozódj a lehetséges kockázatokról és az érvényes szabályokról.
• Tartsd rendben az ingatlan dokumentációját (tető, szerkezetek, korábbi felújítások).

Tapasztalatom szerint azoknál az ingatlanoknál, ahol a tulajdonos előre összegyűjtötte a műszaki és jogi dokumentációt, az értékesítés gyorsabb és kiszámíthatóbb. Az átláthatóság növeli a vevői bizalmat, és gyakran az alku mértékét is csökkenti.

Gyakori kérdések – Mit üzennek az osztrák azbeszt-kutatások a magyar ingatlanpiacnak?

Csökkenti az ingatlan értékét, ha a térségben azbesztről szólnak a hírek?

Nem automatikusan. A hírek jellemzően nem egyedi ingatlanokra, hanem nagyobb területi, ipari folyamatokra vonatkoznak. Egy ingatlan értékét sokkal inkább a saját állapota, elhelyezkedése és a lakáspiaci kereslet határozza meg. Azonban, ha volt az ingatlanban, vagy környékén azbeszt útburkolat és, igaz, hogy azt idővel elszállították, de akkor is ez okozhat némi stigmát azok között, akik nem felejtenek.

Mit jelent ez egy régi ház felújításánál?

1990 előtti épületeknél érdemes előzetesen tájékozódni az alkalmazott anyagokról, és szükség esetén szakértőt bevonni – ez egy normál, körültekintő felújítás-előkészítés része.

Kell-e azbesztvizsgálat ingatlan adásvétel előtt?

Nincs erre jogszabály és sem kötelezettség, tehát egyedi döntést igényel, de bizonyos ingatlanoknál indokolt lehet, főleg, ahol gyanítható, hogy azbeszt tartalmú kőzet van, vagy volt leterítve, illetve felújítás vagy bontás előtt.

Források:
• Telex / G7 (2026.06.11.): Azbeszt és megbetegedési arányok Ausztriában
https://telex.hu/g7/adat/2026/06/11/burgenland-banyak-azbeszt-rakos-megbetegedesek-aranya-ausztria
• MNB Lakáspiaci és pénzügyi jelentések (2025–2026)

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:

Kormányzati intézkedések azbeszt-ügyben – mit jelent ez számodra Zalaegerszegen, Nagykanizsán az érintett településeken?

Azbeszt szennyezés Nyugat-Magyarországon: veszélyek, ingatlanárak és tudnivalók Zalaegerszegen, Szombathelyen stb..

Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba?

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Azbeszt és ingatlan: amit a magyar tulajdonosoknak az osztrák adatokból tudni érdemes – tévhitek és gyakorlati tanácsok bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Miért kel el nehezebben a balatoni nyaralód Keszthely környékén? – Amit az Otthon Start korszakban minden eladónak tudnia kell

Sipos András — Tue, 09 Jun 2026 15:01:49 +0000

Miért kel el nehezebben a balatoni nyaralód Keszthely környékén? – Amit az Otthon Start korszakban minden eladónak tudnia kell

Miért nem megy el a balatoni nyaralód? Az Otthon Start árnyékában elakadt eladók valódi problémája

Ha eladnád a balatoni ingatlanodat és hetek, hónapok óta csend van – nem csörög a telefon, nem jönnek érdeklődők –, akkor nem biztos, hogy rossz az ingatlanod. Lehet, hogy csak nem tudod, mit árulsz. És azt sem, hogy mennyiért árulod valójában a piaci árhoz képest.

Ez a cikk neked szól. Megmutatom, mi változott 2025–2026-ban a Fonyód–Keszthely–Balatongyörök tengelyen, miért nyeli el részben az Otthon Start a keresletet a nyaralópiacról, és mi az a három hiba, ami miatt az eladók egyedül küzdve hónapokat veszíthetnek feleslegesen.

Gyors kérdések és válaszok – ha nincs időd az egész cikkemet végigolvasni a Balatoni nyaralókról

• Miért nem keresik annyira a nyaralókat, mint korábban? Az Otthon Start hitelt csak lakóingatlanra lehet felvenni – a nyaralók, üdülők ki vannak zárva, és ez mérhető keresletcsökkenést okoz a Balaton mentén a nyaralók piacán.
• Az ingatlanárak mégis magasak maradtak? Igen. A kínálati oldalon az eladók ragaszkodnak a 2022–2024-es csúcsárakhoz, a kereslet viszont visszahúzódott. Ez stagnálást szül, nem zuhanást.
• Ki vesz ma ingatlant Balatonon? Készpénzes vevők és hitelképes, lakóingatlanként bejegyzett ingatlant kereső vevők főleg.
• Mire figyelj eladóként? A jogi besorolásra, a reális piaci árra – és arra, hogy van-e valaki melletted, aki mindezt érti.

1. Az Otthon Start hatása a balatoni nyaralópiacra

Az Otthon Start hitel – amelyet legfeljebb 3%-os kamattal vehetnek fel első lakásvásárlók – az elmúlt másfél évben átrajzolta a magyar ingatlanpiacot. De nem mindenhol egyformán.

Az OSP program alapfeltétele: az ingatlannak lakóingatlanként kell szerepelnie a tulajdoni lapon. Ez azonnal kizárja a Balaton-parti kínálat egy nagy részét – a nyaralókat, üdülőket, hétvégi házakat. Igaz, sok balatoni ingatlan formálisan lakóingatlan, de más feltételeknek (pl. banki elfogadhatóság) nem biztos, hogy megfelel.

A kereslet ennek következtében egy irányba mozdult: a lakóingatlanok felé. A nyaralópiacon az érdeklődők száma érzékelhetően csökkent. Ez nem vélemény – én is ezt tapasztalom a napi munkámban a Fonyód–Keszthely–Balatongyörök körzetben, Nyugat-Balatonon.

Az Otthon Start első hónapjaiban az is előfordult, hogy a vevők közel harmada befektetési céllal vásárolt az elvileg első lakásvásárlóknak szánt hitellel.
Mára ez a kiskapu szűkült, és a befektetői vásárlók – akik korábban a Balaton-parti piacon is aktívak voltak – fokozatosan visszahúzódtak.

Ez a változás komolyan érinti azt a piacot, ahol az érdeklődők túlnyomó többsége nem saját lakhatásra, hanem kiadás, nyaralás vagy befektetés céljára vásárol.

2. Mennyibe kerül ma általánosságban egy ingatlan, Keszthelyen, Gyenesdiáson, Vonyarcvashegyen, Balatongyörökön, Nyugat-Balatonon?

Gyors ártérkép – 2026 első fele Nyugat-Balaton (kínálati átlag ingatlanárak)
Ezek a hirdetett ingatlanárak, átlagárak, amelyek lehetnek kisebbek, de sokkal magasabbak is ingatlantól függően:

• Fonyód (déli part): ~1. 177.679 Ft/m²
• Balatonberény: ~1.107.524 Ft/m²
• Balatonfenyves: ~1.063.097 Ft/m²
• Keszthely: ~1.000.000 Ft/m²
• Gyenesdiás: ~880.611 Ft/m²
• Vonyarcvashegy: ~952.621 Ft/m²
• Balatongyörök: ~925.428 Ft/m²

A Balaton környéki falvakban ennél olcsóbban is lehet ingatlant venni.

3. A három hiba, ami miatt az ingatlan eladók hónapokat veszíthetnek

Sok éve dolgozom a Keszthely–Gyenesdiás–Vonyarcvashegy–Balatongyörök, Nyugat-balatoni ingatlanpiacon. Azt látom, hogy az eladók egy jó része nem pontosan tudja mit árul valójában – jogi és piaci értelemben egyaránt. Ez nem szégyen, de komoly következményei lehetnek.

1. hiba: Nem tudod, hogy lakóingatlan vagy nyaraló van a tulajdoni lapon

Ez az egyik leggyakoribb meglepetés. Az eladó azt hiszi, hogy `rendes ház`-at árul, mert téglából van és van benne konyha, fürdőszoba, fűtés. De a tulajdoni lapon üdülőként vagy nyaralóként szerepel.

A következmény: a vevő nem tud rá Otthon Start hitelt felvenni. A bankok a tulajdoni lap besorolását nézik, nem azt, hogyan néz ki az ingatlan. Ha a vevőnek Otthon Start hitel kellene – márpedig ma a lakásvásárlók egy jelentős hányada erre tervez –, az üzletből nem lesz semmi, pedig az eladó meg az szerint árazta be az ingatlanát, hogy majd úgyis jön a 3%-os vevők áradata..

2. hiba: Az ár a szomszéd hirdetéséhez, vagy más hirdetőkhöz igazodik, nem az ingatlanpiachoz

A Balatonon sokan úgy árazzák be az ingatlanukat, hogy körülnéznek, mit kérnek a szomszédok – és kicsit többet kérnek annál. Ez logikusnak tűnik, de komoly csapda.

A hirdetési ár és a tényleges adásvételi ár között a Balaton környékén rendszeresen 10–20%-os különbség is lehet. Aki a szomszéd hirdetési árából indul ki, az már eleve lehetséges, hogy 10–20%-kal a piaci ár felett kezd. Ehhez jön a saját ráhagyás – és máris van egy ingatlan, amit senki nem keres.

Ez különösen fájó most, amikor a kereslet amúgy is visszafogottabb. Aki Otthon Starttal nem veheti meg, annak készpénzből vagy hagyományos hitellel kell vásárolni – ezek a vevők pedig sokkal érzékenyebbek az árra.

3. hiba: Rejtett jogi problémák, amikről az eladó nem mindig tud

A Balaton-parton sok olyan ingatlan van, amelynek rendezetlen a jogi háttere. Használatba vételi engedély nélküli épületrészek, régi teraszok, garázsbővítések, amelyek soha nem kerültek be a hatósági dokumentumokba. Esetleg zártkerti besorolású telek, amelyre az épület eredetileg mezőgazdasági célra lett engedélyezve.

Ezekre az ingatlanokra a bank garantáltan nem ad hitelt. A vevő lefoglalózza az ingatlant, aztán kiderül a probléma – és vagy az eladó fizeti vissza a foglalót és akár még a dupláját is, vagy hosszú, drága jogi huzavona következik.

4. A vevő sem mindig tudja, mit akar venni – és ez az ingatlan eladóra is visszaüthet

Nem csak az eladói oldalon vannak félreértések. A vevők egy része sem gondolja végig pontosan, mit tud megvenni – és mit nem.
Nagyon sokan jönnek ma azzal, hogy „Otthon Starttal vennénk balatoni ingatlant”. Ez nem lehetetlen, de pontosan kell tudni, hogy melyik ingatlanra alkalmazható. A tulajdoni lapon lakóingatlannak kell szerepelnie, és a banknak is el kell fogadnia fedezetként. Egyetlen feltétel kiesése – például ha az ingatlanra nem köthető vagyonbiztosítás, vagy nincs érvényes használatbavételi engedély – és az ügylet megakadhat.

A vevő kockázatai röviden:

• Nyaralóként bejegyzett ingatlanra nem igényelhető Otthon Start, sem lakáscélú hitel.
• Használatbavételi engedély nélküli ingatlant a bank elveti.
• Ha más ingatlan bevonásával szabad felhasználású jelzáloghitelt vesz fel, az a bevont ingatlan tulajdonosát is érinti (zálogkötelezett lesz).
• A foglalózás ELŐTT kell tisztázni a bank elfogadhatóságát – nem utána.

Ha mindkét fél – eladó és vevő – pontatlanul tájékozott, az adásvétel könnyen megakad a félúton. Ez fájdalmas és drága lehet mindenkinek.

5. Mi a megoldás? Miért számít, hogy kinek adod az ingatlan eladási megbízást?

30 éve dolgozom az ingatlanpiacon. Ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként is. Ez a három szerep egyszerre ritkán jelenik meg egy személyben – és a Balaton-parti piacon ez különösen fontos.

Amikor egy eladó megkeres, az első dolgom nem a hirdetés felvétele nyakló nélkül és a hirdetés feladása. Az első lépés az ingatlan jogi és piaci helyzetének tisztázása. Megnézem a tulajdoni lapot, az engedélyeket, a tényleges forgalmi értéket – nem a szomszéd hirdetési árát, hanem a valós összehasonlítókat.

Aztán megmondom, mibe kerül az eladás realisztikusan, és mi az a legmagasabb ár, amin el lehet adni – nem gyorsan elfuttatott árban, hanem lakáspiaci realitásban.

Amit az egyedüli magán hirdetők nem kapnak meg:
• Ingatlan értékbecslés – ami megmutatja a valós piaci értéket, nem a vágyott árat.
• Hitelközvetítői háttér – ami azonnal megmondja, hogy az adott ingatlanra melyik bank mit ad, és milyen feltételekkel.
• Jogi előszűrés – ami kiszűri a rejtett problémákat.
• Helyi ingatlanpiaci ismeret – Fonyód, Keszthely, Balatongyörök, Gyenesdiás, Vonyarcvashegy, Nyugat- Balaton – nem általános, hanem ténylegesen ismert piac.

A Becsületes Ingatlanos neve nem ígéret, hanem elvárás. Az elvárást én fogalmaztam meg magammal szemben: mindig azt mondom, ami igaz – még ha az nem is az, amit az ügyfél hallani szeretne.

6. Ha hitelből vennél balatoni ingatlant

Ha a kiszemelt ingatlan nem finanszírozható lakáscélú hitelből, van néhány alternatíva – de mindegyiknek van ára és feltétele.

• Szabad felhasználású jelzáloghitel: magasabb kamattal elérhető, de szükséges hozzá egy másik, elfogadható ingatlan fedezetként. Ez lehet az igénylő vagy egy hozzátartozó tulajdona – aki ezzel zálogkötelezettként lép be az ügyletbe.
• Személyi hitel: fedezet nélkül is elérhető, egyes bankoknál akár 15 millió forintig. Balatoni nyaralóknál ez csak kisebb összegű vételárnál releváns.
• Készpénz: ma a balatoni piacon ez a leggyorsabb megoldás – és a vevőnek ez a legjobb alkupozíció.

A kulcs: a foglalózás ELŐTT kell tisztázni a finanszírozást, sőt már az ingatlan hirdetés elkezdése elött. Nem az ingatlan adásvételi szerződés aláírásakor, vagy netán talán utána. Hitelközvetítőként én ezt meg tudom mondani – mielőtt bárki bármit aláír.

Gyakori kérdések (FAQ) – amit a vevők és az ingatlan eladók a legtöbbször feltesznek

Fel lehet venni Otthon Start hitelt balatoni nyaralóra?
Nem, ha az ingatlan a tulajdoni lapon nyaralóként vagy üdülőként szerepel. Lakóingatlan-besorolás esetén elvben igen, de a banknak is el kell fogadnia fedezetként. Minden esetben egyedileg kell ellenőrizni – a besorolás önmagában nem elég.

Miért nem érdeklődnek a hirdetésemre, ha az ingatlanár nem magasabb a szomszédénál?
Mert a szomszéd hirdetési ára valószínűleg szintén magasabb a piaci értéknél. A hirdetési árak és a valós adásvételi árak között Balatonon általában 10–20% különbség van. Ha mindkét ingatlan drága, mindkettőre csend lesz.

Mikor érdemes ingatlan értékbecslőt hívni az eladás előtt?
Mindig – különösen balatoni ingatlan esetén, ahol az ingatlanárak és a piac viselkedése eltér a városi piactól. A banki értékbecslő nem az eladó és vevő érdekét képviseli, hanem a bankét. Egy független, hivatalos értékbecslő megmutatja a valós forgalmi értéket mínusz még nézi a bank a menekülési értéket, ha netán bedőlne a hitel és sürgősen el kellene adni az ingatlant..

Eladom saját magam az ingatlant, vagy megbízok egy közvetítőt?
Az önálló hirdetés látszólag olcsóbb – de csak akkor, ha mindent jól csinálsz: a besorolást, az árazást, a jogi ellenőrzést, a hitelezhetőség felmérését, a tárgyalást. Ha bármelyik ponton csúszik a műsor, az sokkal drágább lehet, mint a közvetítői díj, sőt évek elmehetnek egy esetleges pereskedéssel, addig meg nem tudod eladni az ingatlant.

Összefoglalás: ami most igazán számít a balatoni ingatlan eladásnál

Az Otthon Start átírta a keresletet. A nyaralópiac kisebb vevőkörrel dolgozik, mint egy-két éve. Az árak maradnak – de az ingatlanpiac lassan megmutatja, hogy a kereslet nélkül az ingatlanár csak szám a hirdetésben.

Ha Vonyarcvashegyen, Keszthelyen, Balatongyörökön, Gyenesdiáson vagy a környéken szeretnél eladni ingatlant – és nem akarsz hónapokat, éveket veszíteni felesleges hirdetéssel, ha rossz nyomon vagy rossz információkkal –, keress meg. Megnézem az ingatlanodat, megmondom mi van a tulajdoni lapon, mi a valós ingatlanpiaci ár, és hogyan lehet a legtöbbet kihozni az eladásból.

Nem azt mondom, amit hallani szeretnél. Azt mondom, ami igaz.

Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni!

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!

20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!

Ingatlan eladás: miért veszélyes csak a hasonló lakások hirdetési árát figyelni?

Profi ingatlanközvetítő vagy vakon repülő ingatlanos? – 3 történet, ami eldönti, kire bízd az eladást

Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba?

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!