Csökkennek a lakásárak? Amit tudnod kell, mielőtt ingatlant adsz el vagy veszel
Miért nem omlanak be az ingatlanárak, mire számíthatsz eladóként vagy vevőként, és miért éri meg most jobban alkudni, mint egy éve. Erről is szól a mostani ingatlan blog cikkem, meg még arról is, hogy miért veszélyes, ha elakad a lánceladás, illetve valaki miatt elakad és a mostani döcögős lakáspiac könnyen elő tud teremteni lánceladásos helyzetek megakadásának szituációját, ezért is veszélyes..
Gyors válasz: csökkennek most a lakásárak Magyarországon?
Igen, elindult egy ingatlanpiaci korrekció. A tavalyi, sok helyen szinte megállíthatatlannak tűnő áremelkedés után idén megtorpant a piac, és több szegmensben már lefelé mozdulnak az árak. De ne gondold, hogy ez egy összeomlás előszele. A tapasztalatom és a jelenlegi ismereteim szerint most sem fog nagyot esni az ingatlanpiac – inkább egy egészséges visszarendeződésről van szó.
Miért nem várok hatalmas áresést a lakáspiacon?
Azért, mert a nagyobb számottevő általános ingatlan áreséshez, vagy inkább úgy fogalmaznék, hogy ingatlanpiaci áreséshez az kellene, hogy egyszerre sok eladó azzal az akarattal lépjen ki a piacra, hogy most mindenképpen el kell adni az ingatlanomat, akár nagy alkuk árán is. Ez most nem látható, sőt nagyon sok túlárazott ingatlan torzítja a piacot, sőt megkockáztatom, hogy olyan eladhatatlan árakon hirdetnek ingatlanokat, amik, ha nem jön egy blőd vevő nem fognak elkelni egyhamar. Nincs az a 2008-2010-ben kezdődött és évekig húzódó ingatlanpiaci szakasz, ami a deviza hitelpiac miatt tört ki annak idején, de bármi történhet bármikor. Egyszer az Orosz–Ukrán háború, az Iráni-USA háború, sőt most már a Jemeniek is beléptek, meg ott a Hormúzi szoros lezárása és most meg itt van a klímaváltozás, vizhiány is a nyakunkon.
Mi történt valójában az elmúlt hónapokban az ingatlanpiacon?
Kezdjük ott, amit a lakáspiacon dolgozva nap mint nap látok. Tavaly szinte minden hónapban feljebb kúsztak az árak, a vevők pedig sokszor licitáltak egymásra egy-egy jobb ingatlanért. A statisztikák azt mutatják, hogy kb. 25% körül emelkedtek tavaly az ingatlan árak köszönhetően a régi kormány nagy dobásának az Otthon Startnak is.. Idén ez a lendület megtört. Lassabban kelnek el az ingatlanok, a vevők megfontoltabbak, és egyre több helyen halljuk, hogy az ingatlan hirdetési ár és a végül kialkudott ár között már érdemi a különbség.
Ez nem azt jelenti, hogy minden eladónak menekülőre kell fognia. Azt jelenti, hogy a lakáspiac elkezdte megemészteni azt a rendkívüli drágulást, ami mögötte van – és ez egészséges jel, nem vészjelzés.
Miért nem omlik be a lakáspiac akkor sem, ha most tényleg csökkennek az árak
Itt jön a rész, amiben szerintem a legtöbben tévednek. Az emberek hajlamosak azt hinni, hogy ha megfordul a lakáspiaci trend, onnantól minden hónapban egyre lejjebb mennek az ingatlanárak. A valóság ennél makacsabb.
Ha egy eladó megszokott egy ingatlan árszintet, onnan nagyon komoly indok nélkül nem enged jelentősen, inkább azt mondja, vagy mondják sokszor, hogy rohadjon oda inkább nem potyázom el, meg nem kenyérre kell, meg inkább felgyújtom és társai…
Ezért a valóban nagy mértékű, tartós áresés a tapasztalatom szerint jellemzően komolyabb gazdasági válságokhoz kötődik, nem egy-két gyengébb hónaphoz, mint feljebb írtam.
Amit a legutóbbi hasonló ingatlanpiaci helyzetből érdemes megjegyezni
Volt már erre példa nem is olyan régen: egy komolyabb, magas kamatokkal és magas inflációval járó időszakban egy darabig tényleg csökkentek az ingatlanárak, aztán ez megtorpant. Az eladók egyszerűen kivárták, amíg a helyzet konszolidálódik – és nem engedtek tovább az ingatlan árából. Kevesebb adásvétel volt, de érdemi, tartós árzuhanás nem. Az ingatlanpiacot főleg a kényszer élet helyzetek mozgatták, a válás, halál, kisebből nagyobba költözés, házasság, gyereknek lakás vétel stb..
A lakás hirdetési ár nem mindig mutatja a valóságot
Van egy szempont, amit sokan nem vesznek figyelembe: ha egy ingatlan hirdetési ára hónapokig nem mozdul, az még nem jelenti azt, hogy nem veszített értékéből. Ezt a tőzsdén úgy mondják, hogy csak akkor realizáltad a veszteséget, ha már eladtad a részvényeidet, addig nem..Amíg az árcédula ugyanaz marad, az infláció és a piaci környezet közben simán „megeheti” a valós értékét. Ami most viszont más, mint a korábbi hasonló helyzetekben: az infláció most alacsonyabb, a kamatok csökkenő pályán vannak, és a bérek is emelkednek, legalábbis ezt mondják, aztán, hogy mi sok helyen a valóság az más kérdés… Ez a kombináció inkább egy szelíd, néhány százalékos ingatlanár korrekció felé mutat, nem egy nagy lakáspiaci összeomlás felé.
Mit hozhat a bérlakás-program – és mit nem, legalábbis egyelőre
A kormány nemrég egy nagyobb szabású bérlakás-programot jelentett be, aminek a célja, hogy több megfizethető bérlakás kerüljön az ingatlanpiacra. Ez önmagában jó hír lehet hosszú távon, de fontos leszögezni: ez egy több éves horderejű program, aminek a tényleges hatása – ha egyáltalán megvalósul a bejelentett formában – inkább 4-5 éves, de ez a szám, akár 10-15 év is lehet, ha totyorognak közben, távlatban bontakozhat ki, nem a következő hónapokban. Túl sok a bizonytalansági tényező ahhoz, hogy most megmondjuk, ez pontosan hogyan fogja majd befolyásolni az ingatlan árakat és a bérleti díjakat.
Vegyek most lakást, ingatlant, vagy várjak?
Ezt kérdezik tőlem a legtöbben mostanában, és a válaszom mindig ugyanaz: attól függ.
Ha csökkennek az ingatlan árak, és közben a kamatok is mérséklődnek, hitelből vásárolva elsőre logikusnak tűnik kivárni. Csakhogy van egy komoly ellenérv: most kifejezetten kedvező, támogatott hitelkonstrukciók érhetők el a piacon, mint pl. az Otthon start program. Ha ma jogosult vagy egy ilyen kedvező hitelre, nem garantált, hogy egy év múlva is ugyanilyen feltételekkel tudsz majd hitelt felvenni – egy kis árcsökkenés könnyen elveszhet egy kedvezőtlenebb kamatkörnyezetben.
Ha jelenleg albérletben laksz, van egy szempont, amit érdemes átgondolni: amíg nem veszel ingatlant, az albérleti díj gyakorlatilag teljes egészében elúszott kiadás, ezzel szemben egy törlesztőrészletnek csak egy hányada kamat, a többi a saját tőkédet gyarapítja.
Alku vagy licit jellemző jelenleg? Melyik lakáspiacon vagyunk most valójában
Az elmúlt egy-két évben sokszor a vevők licitáltak egymásra egy-egy jó ingatlanért. Ez a helyzet most érezhetően megfordult – visszatért a régebbi, alkuval terhelt piac. Csak egyes, népszerű, keresett helyeken és jó adottságú ingatlanoknál várható licit, amikre sok vevő mozdul rá.
A tapasztalt ingatlanközvetítők a piac több szegletében is hasonlót jeleznek: a valós eladási ár és az utolsó hirdetési ár között sok esetben már érdemi a különbség, elsősorban a rosszabb állapotú, felújítandó vagy nehezebben hitelezhető ingatlanoknál. Ez egyelőre nem általános jelenség – inkább hely és szegmensfüggő –, de jól mutatja, hogy hova mozdult el az alkupozíció a lakáspiacon.
Ami viszont visszatérő minta: az ingatlan eladók jelentős része egyelőre továbbra is a tavalyi árszinttel számol, és csak kis részük hajlandó érdemben alkalmazkodni az új helyzethez. Ha egy hirdető vagy egy ingatlanközvetítő azzal érvel, hogy „rengeteg érdeklődő van”, jó eséllyel blöfföl – hacsak nem kifejezetten piaci ár alatt hirdetik az ingatlant, vagy és nagyon szupi helyen van, nagyon keresett ingatlan, mert ez is lehet.
A legfontosabb tanács, amit a vevőknek adni tudok: ismerd az adott környék ingatlan árait. Ez nem megy másképp, mint hogy folyamatosan figyeled a kínálatot, és jó néhány hasonló ingatlant személyesen is megnézel, nem csak a hirdetési fotók alapján ítélsz, meg nem hiszel el nyakló nélkül mindent mindenkinek, még egy csodaszép ingatlanos lánynak sem… Ha az ingatlan normál piaci áron van, és az eladónak tényleg lépnie kell, nagyobb alkuval is érdemes lehet próbálkozni – ha viszont az ár már most is reális, a túlzott alkudozás inkább csak elveszi a jó ingatlant az orrod elől, mert a jó ingatlanra más is rá fog mozdulni ezt jól jegyezd meg..
Ami biztosan másképp fog alakulni – Lakás versus családi ház és az Új lakás versus használt lakás
Van két dolog, amiben szerintem közép, hosszú távon mindenképp korrekciónak kell jönnie. A lakások és a családi házak közötti árkülönbség jelenleg irreálisan alacsony, ahogy az új építésű és a használt lakások közötti árrés is szűk ahhoz képest, mennyivel eltérőbb komfortot, energetikát és állagot kínálnak.
Ez a két arány nem maradhat így örökre. Vagy a családi házak és az új építésű lakások áránál kell jönnie egy nagyobb korrekciónak felfelé, vagy a használt lakásoknál lefelé. A kereslet-kínálat persze mindig felülírhatja ezt rövid távon, de hosszabb távon ez a két torzulás szerintem nem tartható fenn.
Aki most szeretne használt lakásból családi házba lépni, annak ez kifejezetten kedvező időszak lehet – vagyis ha nagyobb otthonban gondolkodsz, most érdemes elindítani a jelenlegi lakásod értékesítését.
De, azzal is számolhatsz, hogy viszont esetleg a családi ház eladója nem akar nagy alkut engedni, mivel mostanában sok ház eladó hivatkozik arra, hogy nem fogom a házamat elpocsékolni egy panel lakás áráért. Igaz, hogy nem lehet nyakló nélkül összehasonlítani különböző ingatlantípusokat, hiszen az ingatlan értékbecslésben sem lehet ezt megtenni, ezt mint hivatalos ingatlan értékbecslő tudom, de sokszor meglehet érteni ezt a fajta gondolkodást az eladóktól is.
Amikor egymást akasztják meg az eladók és a vevők – az ingatlanlánc jelensége
Van egy másik helyzet, amivel időnként szembesülök. Valaki rátalál az igazi, számára tökéletes otthonra, csak épp előbb a sajátját kellene értékesítenie.
Az érdeklődő, aki erre a lakásra jelentkezne, viszont maga is egy másik vásárlásra vár. Az a valaki pedig egy újabb láncszemre. A végeredmény: mindenki megtorpan, senki nem lép, miközben valójában mindannyian ugyanoda tartanának – csak épp egymás útját állják. Az ingatlan eladási lánc könnyen megakadhat, ha valaki totojázik, túláraz, makacskodik, hogy például nem engedek, vagy éppen nem annyit az árból, mert nem kenyérre kell..
Az ilyen helyzetet egyedül nagyon nehéz kibogozni, hiszen te csak a saját ingatlan ügyletedet látod, nem az egész lakás eladási és vételi láncolatot. Éppen ezért van igazán értelme egy rutinos, sok tranzakciót átlátó ingatlanszakértővel dolgozni: ő nem csak a te lépésedet ismeri, hanem azt is, hol akadt el a folyamat a láncban, és hogyan lehet onnan újra elindítani az egészet, vagy akár ki lépni onnan és más eladókat, vevőket keresni.
Miért ne egyedül vágj bele a lakás eladásba és vételbe – amikor nem tudod pontosan, mit adsz el (vagy mit veszel)
A legtöbb probléma, amivel ingatlan eladókkal és vevőkkel is beszélgetve találkozom, nem az árazásból, hanem a tájékozatlanságból fakad.
Ha saját magad hirdeted az ingatlanodat, de fogalmad sincs, mennyit ér ténylegesen – nem azt, amennyit szeretnél kapni érte, hanem amennyit a lakáspiac ma hajlandó fizetni –, két irányban is bajba kerülhetsz. Ha túlárazod, hónapokig, akár egy évig is ragadhat a hirdetésekben, miközben a valós értéke eközben tovább csökken a piaci korrekció miatt. Ha alul árazod, mert nem ismered a saját ingatlanod erősségeit – a tájolást, az energetikai állapotot, a jogi tisztaságát, a műszaki állapotot, a környék valós keresettségét –, egyszerűen pénzt hagysz az asztalon.
Ingatlan vásárlóként ugyanez fordítva igaz
Ha nem tudod pontosan felmérni, mit veszel – van-e nagyonn hiba, rendben van-e a tulajdoni lap, reális-e egyáltalán a kért ingatlan ár az adott utcában, van-e olyan teher vagy jogi akadály, ami miatt nem is lehet rendesen finanszírozni –, könnyen belefuthatsz egy olyan ingatlanba, amelynek az ára és az állapota között semmilyen összefüggés nincs.
Ezért dolgozom egyszerre ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként. Ez a három szerep külön-külön is fontos, együtt viszont azt jelenti, hogy nem kell három különböző szakembert megkeresned ahhoz, hogy lásd a teljes képet: mennyit ér valójában az ingatlanod, hogyan érdemes pozicionálni és hirdetni, és hogyan finanszírozható reálisan a vevő oldaláról. Ez nem marketingszöveg – ez a napi munkám lényege.
Gyakori kérdések a 2026-os ingatlanpiaci helyzetről
Tovább csökkennek még idén a lakásárak?
A korrekció minden jel szerint folytatódik, de nem drámai zuhanásról van szó, inkább egy fokozatos, lassú visszarendeződésről.
Érdemes-e most eladnom az ingatlanomat?
Ha reális, a mai piachoz igazított áron hirdeted, igen – a vevők ma megfontoltabbak, de vásárolnak. Ha a tavalyi árszinthez ragaszkodsz, számíts rá, hogy hosszabb ideig ragad bent a lakáspiacon majd a hirdetés.
Mennyit lehet ma alkudni egy ingatlan áránál?
Ez erősen ingatlanfüggő. Rosszabb állapotú vagy nehezebben hitelezhető ingatlanoknál most már komoly alkupozícióban vagy vevőként, jó állapotú, reálisan árazott ingatlanoknál viszont jóval kevesebb a mozgástér.
Érdemesebb most lakást venni, vagy várni a további árcsökkenésre?
Ha jogosult vagy egy kedvezményes, támogatott hitelre, ez a feltétel önmagában többet érhet, mint egy kisebb árcsökkenés egy év múlva. Ha albérletben laksz, a várakozás is valós költséggel jár.
Ha nem akarsz találgatni – keress egy ingatlan szakembert, aki mindhárom oldalt látja
A lakáspiac most alkupozíciót ad a vevőknek, de csak akkor, ha tudod, mivel alkudsz. Eladóként pedig a reális árazás ma nagyobb tétben számít, mint tavaly bármikor.
Zalaegerszegen, Nagykanizsán és a Nyugat-Balaton térségében – Keszthelytől Hévízen és Gyenesdiáson át Vonyarcvashegyig, Balatongyörökig, Vas megye Déli részén, az Őrségben – ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként is a rendelkezésedre állok. Ha szeretnéd tudni, mennyit ér most ténylegesen az ingatlanod, vagy hogyan finanszírozható reálisan egy vásárlás, keress bizalommal!
Sipos András
Ingatlanközvetítő, Hivatalos ingatlan értékbecslő és Hitelközvetítő
www.becsuletesingatlanos.hu
Kapcsolódó blog cikkem:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Belterületi családi ház vs. zártkerti hétvégi ház: Melyik lehet a jobb választás?
Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant?
Érdemes házat venned a semmi közepén?
Belterületi vagy zártkerti ingatlan? A különbség amit vevőként és eladóként is kötelező tudnod!
Ház vagy lakás? – A kérdések, amiket előbb tegyél fel magadnak, mint az árakat
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
