Új építésű lakást vegyél, vagy használtat? – Az újszerű ingatlanok dicsérete
Ha ma lakásvásárláson gondolkodsz, szinte biztos, hogy előbb-utóbb belefutsz ebbe a dilemmába: új építésű lakás vagy használt ingatlan? A kérdés nem új, de a válasz most, 2026-ban teljesen más, mint akár néhány évvel ezelőtt.
Lakást venni ma Magyarországon nem egyszerű feladat. Az ingatlanpiac hektikus, az árak sokszor kiszámíthatatlanul mozognak, és közben ott a nagy kérdés: új építésű vagy használt lakás éri meg jobban?
A válasz nem fekete-fehér – de vannak olyan szempontok, amelyek 2026-ban különösen fontosak.
Ebben a cikkben végigmegyünk minden lényeges tényezőn: árakon, jogi biztonságon, finanszírozáson, környéken, infrastruktúrán, és azon is, hogy miért lehet most kivételesen jó alkalom a használt lakásból új építésű ingatlanba váltani.
Használt lakás vs. új építésű – mi változott a lakáspiacon?
A magyar ingatlanpiac az elmúlt években jelentősen átalakult. A tranzakciószámok újra emelkedtek, bár az utóbbi hónapokban némi csökkenés tapasztalható a nagy fellendülés, Otthon Start őrületet követően, az ingatlan kereslet élénkül, és sok helyen a használt lakások ára már szinte megközelíti az új építésűekét.
Ez különösen igaz a kisebb, keresettebb lakásokra, ahol a vevők versenye miatt az árak sokszor irracionálisan közel kerülnek egymáshoz.
Ezért is fontos most tisztán látni: mit kapsz a pénzedért?
Régen egyszerű volt a képlet:
• új lakás = drágább, modernebb,
• használt lakás = olcsóbb, kompromisszumos.
Ma ez már nem ilyen egyértelmű. Az elmúlt években az új építésű lakások árai kilőttek, a használtaké pedig sok helyen utolérték őket – főleg a kisebb, jó állapotú, keresett lakásoknál.
Ez egy átmeneti, torz ingatlanpiaci állapot, ami várhatóan nem fog örökké tartani, mert ez az ingatlanpiac abnormálisnak is nevezhető. Pont ezért fontos most tisztán látni.
A használt lakás egyik óriási előnye, amiről kevesen beszélnek
Egy használt lakás legnagyobb előnye egyszerűen mondva az, hogy a használt lakások környezete már „kész termék”:
azonnal költözhető, és már:
• kialakult a környezete,
• vannak fák, növényzet,
• működik az infrastruktúra,
• bejáratott a közlekedés,
• elérhetők a szolgáltatások (bolt, óvoda, iskola, orvos, közlekedés),
• nem kell attól tartani, hogy a következő 5 évben építkezési zajban élsz.
Ezek hatalmas különbséget jelentenek az életminőségedben az új építésű lakóparkokhoz képest, ahol sokszor csak lakásból, házból építenek sokat, de az utak, parkolók, szolgáltatások nem követik a növekedést. A lakók pedig a meglévő, túlterhelt infrastruktúrát kénytelenek használni.
Számos új lakás beruházásnál ma azt látjuk, hogy:
• egy kis telekre túl sok lakást zsúfolnak,
• nem fejlesztik vele együtt az úthálózatot,
• a meglévő infrastruktúrát terhelik tovább.
Papíron új ingatlan, a valóságban viszont évekig építési területben élsz és 10-20 év, vagy még több, amíg a környezetedben megnőnek a nagyobb fák és évek, amig a növények is.
Mit nevezünk valójában „újszerű” használt lakásnak?
Fontos különbséget tenni használt és használt ingatlan között.
Újszerű használt lakásnak jellemzően azokat nevezzük, amelyek:
• 5–15 évesek,
• megkímélt állapotúak,
• korszerű gépészettel rendelkeznek,
• energetikailag és műszakilag már közelítik az új építésű szintet,
• azonnal költözhetőek,
• a környék már beállt,
• nincs építkezési kockázat,
• és sokszor olcsóbbak, mint a vadonatújak.
Ezek minőségben, komfortban és rezsiben sokszor alig maradnak el egy vadiúj lakástól, viszont:
• azonnal használhatók,
• nem kell kivárni az építkezést,
• nincs beruházói kockázat.
Viszont fontos látni:
Egy 10 éve épült lakás nem ugyanaz, mint egy 15–20 éve „akkor újnak számító” lakás.
Az építési szabványok, hőtechnikai előírások ma jóval szigorúbbak, ezért az életkor nagyon nem mindegy.
Új építésű lakás: mikor jó döntés?
Az új lakásnak igenis van létjogosultsága.
Előnyei:
• korszerű építési technológia,
• alacsonyabb rezsi,
• garanciák, szavatosság,
• modern alaprajzok,
• állami támogatások és kedvezmények.
Hátrányai:
• magasabb vételár,
• kivárási idő,
• bizonytalanság a kivitelező miatt,
• kezdetben hiányos környezet.
És van egy nagyon fontos jogi kockázat, amiről sok vevő csak utólag értesül.
Az új építésű lakások legnagyobb kockázata: jogilag „semmit sem kapsz, csak egy nagy ígéretet”
Ma, ha egy épülő társasházban vásárolsz lakást:
• gyakran csak ígéretet kapsz,
• nem önálló albetétet,
• nem valódi tulajdonjogot.
Ha a beruházás félbemarad, csúszik vagy bedől, a vevő kiszolgáltatott helyzetbe kerül. Sokan azt is mondhatják sajnos, hogy van lakásom, meg még sincs..Van pénzem meg nincs is.., mert hát ugye lelépett vele a beruházó és se lakás, se pénz..
Jó hír: 2026-tól jön a társasházi építményi jog – nagy változás
A kormány tervei szerint 2026 végétől már az első kapavágástól lehetne hitelezni az új építésű projekteket. Ez azt jelenti, hogy a vevő nem csak egy ígéretet kap, hanem jogilag is erősebb pozícióba kerül. Ez jelentősen csökkenti az új építésű lakások egyik legnagyobb kockázatát.
A kormány tervei szerint 2026. február vége körül bevezetésre kerülhet a társasházi építményi jog.
Ez azt jelenti, hogy:
• már az első kapavágástól jogilag értelmezhető jogod lesz,
• könnyebb lesz a hitelezés,
• csökken a vevői kockázat.
Ez nagyon komoly előrelépés, és valóban biztonságosabbá teheti az új lakás vásárlását.
Árelőny a használt lakás javára – de nem mindenhol
Általánosságban a használt lakások olcsóbbak, mint az új építésűek. De 2026-ban vannak olyan környékek, ahol a használt lakások ára szinte eléri az új építésűekét, főleg ott, ahol kiemelt beruházások indulnak, és az új lakásoknak bele kell férniük az Otthon Start program árkorlátjába.
Ezért mondom: soha nem volt még ilyen jó alkalom arra, hogy használt lakásból újba válts, mert a különbség sok helyen minimális.
Most van történelmi pillanat: használtból új építésű ingatlanba váltani
Ritkán mondok ilyet, de: soha nem volt még ennyire kedvező alkalom, hogy egy használt lakás eladásából új építésűt vásárolj.
Miért?
• az Otthon Start program árkorlátot, ár sapkát szab az új lakásoknál,
• a kiemelt beruházások miatt az új lakások árait „bent kell tartani egy árkorlát kalap alatt”,
• közben a környék használt lakásai szinte felzárkóztak árban.
Ez főleg:
• kisebb,
• jó állapotú,
• keresett használt lakásoknál igaz.
De ez nem marad így örökre, nehogy azt hidd, hogy ez örökké fog tartani, hogy majdnem annyiba fog kerülni egy használt lakás, mint egy új építésű ingatlan..
Ez az ingatlanpiac nem normális állapot, és nem fog tartósan fennmaradni. Előbb-utóbb:
• az új és használt árak ismét eltávolodnak egymástól,
• a mostani lehetőség bezárul.
Aki ebben gondolkodik, annak most kell lépnie, nem később, vagy ha vár, az kockázat, mert vagy bejön, vagy nem..
Új lakás és az 5%-os ÁFA – nem részletkérdés, hanem döntő tényező
Az új építésű lakásoknál nem lehet megkerülni az 5%-os kedvezményes ÁFA kérdését, mert ez konkrétan milliókban mérhető különbséget jelent a végső vételárnál.
Jelenlegi szabályozás szerint:
• 2026. december 31-ig érvényes az 5%-os ÁFA új építésű lakásokra,
• társasházi lakásnál legfeljebb 150 m²,
• egylakásos családi háznál legfeljebb 300 m² hasznos alapterületig.
Fontos kitétel, hogy a kedvezmény 2030-ig is megmarad azoknál a projekteknél,
• amelyeknél az építési engedélyt 2026 végéig megszerzik,
• még akkor is, ha az ingatlan értékesítés később történik meg.
Miért torzítja most a lakáspiacot?
Az 5%-os ÁFA és az Otthon Start program együtt oda vezetett, hogy:
• az új lakások árát mesterségesen „bent tartják” egy plafon, ársapka alatt,
• miközben a környék jó állapotú használt lakásai felzárkóztak árban.
Ez nem egészséges lakáspiaci állapot, és nem fog tartósan fennmaradni. Amint ezek a kedvezmények kifutnak vagy szigorodnak, az új és a használt lakások ára újra jobban szét fog nyílni.
Pláne akkor is, ha netán talán szép lassan megszigorítják az Otthon Start Progi feltételeit, pl. Ha mondjuk csak új lakásokra lehetne igénybe venni a támogatást..
Ezért mondom azt, hogy: aki most tud használt lakásból új építésűbe váltani, kivételes helyzetben van.
Ez sok esetben milliókat jelenthet a végső költségben.
Jogi és pénzügyi különbségek az új építésű és használt lakás között
Jogi biztonság: itt dől el a legtöbb pénz
Használt lakásnál:
• azonnal ellenőrizhető a tulajdoni lap,
• látszanak a terhek, haszonélvezetek,
• gyorsabb az adásvétel.
Új építésűnél:
• gyakori az előszerződés,
• fontos a műszaki tartalom pontos rögzítése,
• nagyobb a csúszás és a változtatás kockázata.
Ezért mindig érdemes ingatlan szakértőt bevonni.
További előnyök és hátrányok a használt és az új lakások esetében:
Használt lakásnál:
• gyorsabb adásvétel,
• azonnal ellenőrizhető tulajdon,
• illetékfizetés, ha CSOK plusz van, az sincs.
Az új lakások rezsije általában alacsonyabb, mert jobb az energetikai besorolás. A használt lakásoknál viszont számolni kellhet:
• felújítási kockázat,
• korszerűsítés,
• gépészeti cserék,
• és szélsőséges esetekben, csak a falak maradnak, mert az egész házat szét kell bombázni és annyiba fog kerülni a felújítás, mint maga az ingatlan ára.
Viszont, amit még nem írtam, hogy a Lokáció sokkal jobb lehet egy használt ingatlannál, az újjal szemben, tehát tök mindegy, hogy szét kell verni stb. akkor is a lokáció miatt használt ingatlant választ a vevő és nem új építésűt..
Új lakásnál:
• előszerződések,
• műszaki tartalom kulcskérdés,
• ÁFA az árban,
• garanciák és jótállás.
Mindkettőnél igaz:
A rossz szerződés többe kerül, mint egy jó jó ingatlanszakember.
Mire figyelj vásárlásnál? Gyakorlati tippek használt és új lakáshoz
Használtnál:
• Nappal-este nézd a lakást (zaj, fény).
• Kérd a tulajdoni lapot, Társasházi alapító okiratot, SZMSZ-t, számlákat, épületnél pedig a térképmásolatot stb..
• Szakértővel vizsgáltasd (esetleges rejtett hibák!).
• Újszerű ingatlannál: energetikai tanúsítványt nézd (BB+ jobb).
Új építésű ingatlannál:
• Ellenőrizd a kivitelezőt (referencia, céginfó).
• Szerződésben rögzítsd kötbért, etapokat, műszaki tartalmat.
• Kerüld a „rugalmas” szerződéseket – kérj írott garanciát mindenre!
• Kulcsrakész? Drágább, de stresszmentes, ha minden rendben megy. Ha nem akkor bele lehet őrülni az évek alatt..
Összegzés – az Én Őszinte, Becsületes Ingatlanközvetítő véleményem röviden, hogy használt, vagy új építésű lakás mellett dönts?
• lakni most → újszerű, jó állapotú használt lakás, vagy ha vannak szakembereid, illetve ha te is sok mindent megtudsz csinálni, akkor lepukkadt használt lakás is jó lehet jóval olcsóbban és te is tudod modernizálni és olyan lesz, amilyent te akarsz, már meglévő környezettel..
• befektetni, hosszú távra tervezni → új építésű, újszerű használt lakás, vagy olcsó felújítandó, de csak átgondoltan
• használtból újba váltani → most vagy soha jellegű lehetőség
Most kivételesen jó alkalom lehet használtból újba váltani.
Miért?
1. Sok helyen a használt lakások ára szinte eléri az új építésű lakásokét.
2. Az új építésűeknél ott az 5% ÁFA, ami óriási előny.
3. A társasházi építményi jog 2026-tól biztonságosabbá teszi az új lakások vásárlását.
4. A keresett, kisebb használt lakások ára könnyen tovább nőhet – és eltávolodhat az új építésűektől.
Ez a lakáspiac most nem normális – és pont ezért lehet jó beszállni.
Végső összegzés: nincs univerzális jó válasz, de van jó döntés, hogy használt lakás, vagy új építésű
A kérdés nem az, hogy új vagy használt lakás a jobb. A kérdés az, hogy neked melyik a jobb most, a jelenlegi lakáspiaci helyzetben.
Ha fontos a gyors költözés, a kész termék és környék és az alacsonyabb ár: válassz használt ingatlant, vagy újszerűt, vagy felújítandó lakást, ha viszonylag jó áron rendbe tudod hozni.
Ha a modern technológia, a garancia és a hosszú távú érték a lényeg: az új építésű lesz a befutó, mivel az új építésű 10-15 év múlva is lehet újszerű és abból mindig kevés van, tehát kell, hogy tartsa az értékét.
Ha pedig szeretnél segítséget a döntésben, vagy eladnád a használt, vagy új lakásodat lakásodat: bízd profi Ingatlanközvetítőre – és keress meg bátran.
Ne felejts! Nem létezik mindenki számára tökéletes megoldás. De létezik rossz döntés, amit információhiányból hoznak meg.
Ha nem szeretnél ebbe beleesni, beszéljünk. Nem rábeszéllek – segítek tisztán látni.
Ha megkeresel ilyen gondolatokkal, segítek, hiszen tudod már, hogy Ingatlanközvetítő és értékbecslő is vagyok, sőt hitelközvetítő is.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés?
Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések
Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
