Lassul a magyar ingatlanpiac? Az Eurostat szerint 1,4%-kal csökkentek az árak negyedéves alapon
Éves szinten még mindig kb. 10% a drágulás, de az irány megfordult. Mit mutat az Eurostat, a KSH és az MNB, és mit jelent ez annak, aki most akar eladni vagy venni?

Sipos András, ingatlanközvetítő, ingatlan-értékbecslő és hitelközvetítő | Becsületes Ingatlanos | 2026. október 2.

Röviden
• 2026 második negyedévében a magyar lakásárak az előző negyedévhez képest 1,4%-kal csökkentek az Eurostat és a KSH adatai szerint. Az MNB saját indexe 1,1%-os csökkenést mutat.
• Egy évvel korábbihoz képest még mindig kb. 10% a drágulás (KSH: 10,1%, Eurostat: 10,2%, MNB nominálisan: 12,3%).
• Az éves drágulás üteme egy év alatt 21,7%-ról 10,2%-ra lassult. Az Eurostat szerint a negyedéves változás 6,6%, 3,3%, 1,4%, majd -1,4% volt.
• Az EU 26 adattal rendelkező tagállamából háromban esett az ár éves alapon (Finnország, Luxemburg, Franciaország), 23-ban nőtt. Az uniós átlag +4,7%, az euróövezeté +4,0%.
• Egyetlen negyedév nem trend. Ez fékezés, nem összeomlás, de eladóként már nem a tavalyi árakkal érdemes számolni.

Az elmúlt hetekben többen megkérdezték tőlem, igaz-e, hogy már nem drágulnak a lakások. A válaszom röviden: a drágulás fékezett, az utolsó negyedévben pedig az árak enyhén vissza is estek. Ezt nem én állítom, hanem az Eurostat 2026. október 1-jei közleménye, amelynek magyar adata a KSH számain alapul. Az MNB saját, külön módszertannal készült lakásárindexe ugyanazt az irányt mutatja.

Nézzük meg számokkal, mi történt, hogyan áll Magyarország Európához képest, és mit jelent mindez annak, aki most akar eladni vagy venni.

Mit mutatnak a hivatalos ingatlan adatok Magyarországról?

Három forrást néztem meg, mert egyetlen szám önmagában kevés. Íme a 2026 második negyedévi változás forrásonként.

A KSH összevont lakáspiaci árindexe 2026 második negyedévében az előző negyedévhez képest 1,4%-kal csökkent, az egy évvel korábbihoz képest pedig 10,1%-kal magasabb.

Az Eurostat ugyanezt 1,4%-os negyedéves csökkenéssel és 10,2%-os éves drágulással közli.

Az MNB országos, nominális indexe 1,1%-os negyedéves csökkenést és 12,3%-os éves emelkedést mutat. Reálértéken, vagyis a pénzromlást levonva az MNB szerint a negyedéves csökkenés 1,7%, az éves drágulás 10,3%. (Források: KSH STADAT 18.2.1.8., Eurostat Euro indicators 2026. október 1., MNB Lakásárindex 2026. II. negyedév.)

A KSH és az Eurostat száma azért közel azonos, mert az Eurostat a nemzeti statisztikai hivatalok adatait gyűjti össze, így a magyar adatot a KSH szolgáltatja. A két közlés ennek ellenére nem feltétlenül egyezik minden módszertani részletben, ezért lehetnek tizednyi eltérések. Az MNB más módszertannal számol, ezért az ő számai nagyobb mértékben eltérnek, de az irány ugyanaz. Az MNB maga is jelzi, hogy a KSH és az MNB országos indexe nem egyezik meg teljesen.

Éves és negyedéves változás: miért nem mondhatjuk, hogy „esnek a lakásárak”?

A két szám két különböző dolgot mér. Az éves változás azt mutatja, mennyivel magasabb az ár, mint egy évvel korábban. A negyedéves változás azt, hogy az előző negyedévhez képest merre mozdult.

Egy egyszerű példa (szemléltetés, nem valós ingatlan): ha egy lakás egy éve 40 millió forintot ért, és az árak azóta 10%-kal nőttek, akkor ma 44 millió körül mozog az értéke. Ha ebből az emelkedésből az első három negyedévben sok jött össze, az utolsóban viszont az árak 1,4%-ot visszaestek, akkor az éves szám még mindig szépen pozitív, a negyedéves viszont már negatív. Pontosan ez történt most. Az éves szám a múltat mutatja, a negyedéves a jelenlegi irányt.

Egy év alatt az első helyről a kilencedikre: a magyar lakásár lassulás számokban

Magyarország 2025 harmadik negyedévében 21,7%-os éves drágulással vezette az Eurostat közleményében szereplő országok sorát. Azóta a negyedéves emelkedés folyamatosan gyengült, a legutóbbi negyedévben pedig mínuszba fordult.

Az Eurostat adatai szerint a magyar lakásárak 2025 harmadik negyedévében negyedéves alapon 6,6%-kal, éves alapon 21,7%-kal nőttek, miközben az euróövezetben az éves növekedés 5,2% volt. A negyedik negyedévben a negyedéves emelkedés 3,3%, az éves 21,0% lett (euróövezet: 5,1%). 2026 első negyedévében a negyedéves növekedés 1,4%-ra, az éves 14,1%-ra mérséklődött (euróövezet: 4,6%). A második negyedévben a negyedéves változás már -1,4%, az éves 10,2% (euróövezet: 4,0%).

Az éves drágulás szerinti sorrendben Magyarország 2025 harmadik és negyedik negyedévében az első helyen állt, 2026 első negyedévében az ötödik, a második negyedévben a kilencedik volt az Eurostat adattal rendelkező 26 országa közül. A helyezést az Eurostat táblázatából számoltam, Görögország adata hiányzik.

Magyarország tehát még mindig az uniós élmezőnyhöz közeli ütemben drágul éves alapon, de a tavalyi csúcs óta az éves növekedés több mint a felére esett vissza.

Európában nem mindenhol nőttek úgy az ingatlanárak, mint nálunk

Az Eurostat szerint 2026 második negyedévében az euróövezetben 4,0%-kal, az EU egészében 4,7%-kal voltak magasabbak a lakásárak, mint egy évvel korábban. A 26 adattal rendelkező tagállam közül háromban csökkentek, 23-ban nőttek az árak. Az alábbi országadatok mind a 2026. második negyedév és a 2025. második negyedév összevetését jelentik, vagyis az előző év azonos negyedévéhez viszonyított éves változást.

Az éves drágulás 2026 második negyedévében Portugáliában volt a legnagyobb (+16,5%), utána Bulgária (+15,5%), Litvánia (+14,3%), Szlovákia (+13,6%) és Horvátország (+12,7%) következik. Spanyolországban és Romániában egyaránt 12,1%-kal, Lettországban 11,4%-kal nőttek az árak. Magyarország 10,2%-kal a kilencedik, mögötte Csehország (+8,6%), Lengyelország (+6,3%) és Ausztria (+5,1%) áll. Az uniós átlag +4,7%, az euróövezeté +4,0%. A sor végén Németország alig emelkedett (+0,6%), Franciaországban (-0,8%), Luxemburgban (-2,2%) és Finnországban (-2,7%) pedig csökkentek az árak.
Negyedéves alapon a legnagyobb emelkedés Litvániában (+5,0%), Bulgáriában (+4,5%) és Romániában (+4,4%) volt. Magyarországon -1,4%, Franciaországban -0,8% volt a változás, az EU-ban átlagosan +1,2%, az euróövezetben +1,1%. Görögországra nem állt rendelkezésre adat, az uniós és az euróövezeti átlagba az Eurostat ezt becsléssel építi be. (Forrás: Eurostat, 2026. október 1.)

Három dolog látszik ebből. Először: nem mindenhol nőttek az árak, három országban egy év alatt csökkentek. Másodszor: negyedéves alapon Magyarország és Franciaország az egyetlen két ország, ahol esés volt. A különbség az, hogy Franciaországban az éves szám is negatív, nálunk még +10,2%. Harmadszor: a régiónkban sem egységes a kép. Szlovákiában, Romániában, Csehországban és Lengyelországban a negyedéves változás még pozitív volt.

Egy fontos pontosítás: ezek az indexek az árváltozást mérik, nem az árszintet. Attól, hogy egy országban kevésbé drágult az ingatlan, nem következik, hogy ott olcsóbb is.

Budapest, vidéki városok, községek: nem egyformán fékeztek a lakásárak

Az MNB lakásárindexe településtípusonként is megmutatja a változást. 2026 második negyedévében mindhárom típuson csökkentek az árak negyedéves alapon, de az éves növekedés eltérő maradt.

Az MNB szerint országos átlagban az első negyedévben 3,0%-kal nőttek, a másodikban 1,1%-kal csökkentek az árak. Budapesten az első negyedéves +1,9% után -0,6% jött, a vidéki városokban +4,3% után -0,6%, a községekben +1,2% után -2,8%. Éves alapon az országos növekedés 12,3%, Budapesten 8,3%, a vidéki városokban 15,6%, a községekben 9,3%. (Forrás: MNB Lakásárindex, 2026. II. negyedév, nominális indexek.)

A községekben volt a legnagyobb a visszaesés (-2,8%), a vidéki városokban viszont még mindig 15,6% a drágulás egy év alatt. Budapesten az éves ütem a leggyengébb, 8,3%. Az MNB szerint a városi lakásárak éves változása régiónként is nagyon eltér: Dél-Dunántúlon 22,8%, Észak-Magyarországon 10,2% volt.

A Nyugat-Dunántúl városaira az MNB regionális táblázata negyedéves alapon -0,2%-os változást, éves alapon +11,9%-os drágulást mutat. Az első negyedévben itt még +3,6% volt a negyedéves emelkedés. Vagyis nálunk is megtorpant az emelkedés, de a mérték enyhébb, mint az országos átlag.

Fontos, hogy ez a városi lakásokra vonatkozik, megyei bontás nincs.

Használt és új lakás: a KSH szerint más a kép

A KSH összevont indexe két részből áll: a használt és az új lakásokéból. A „tiszta árváltozás” azt mutatja, mennyit változott az ár, ha az eladott lakások összetételének változását kiszűrjük.

A használt lakásoknál a tiszta árváltozás negyedéves alapon -1,5%, éves alapon +11,5%. Az új lakásoknál a negyedéves változás +0,3%, az éves -0,7%. (Forrás: KSH STADAT 18.2.1.8. A KSH a legfrissebb adatok egy részét előzetesként jelöli.)

A használt lakások ára tehát egy évvel ezelőttnél még jóval magasabb, de az utolsó negyedévben már csökkent. Az új lakásoknál az ár nagyjából egy helyben áll.

Hosszabb távon a kép így fest: a KSH összevont lakáspiaci árindexe 2021 első negyedévétől 2026 második negyedévéig megközelítőleg 53-ról 106-ra emelkedett (2025 = 100%), vagyis megközelítőleg megduplázódott. Ez nominális érték, az inflációt nem vonja le. Ezen a hosszú emelkedésen egy negyedévnyi visszaesés nem változtat, de azt jelzi, hogy a gyors drágulás üteme fékez.

Miért ne vonjunk le túl nagy következtetést egyetlen negyedévből a lakáspiacon?

Mert a statisztikának vannak korlátai, és ezt tisztességes kimondani. Ezeket tartsd észben, amikor a híreket olvasod:

• Az adatokat módosíthatják. A KSH táblázata előzetes adatokat is tartalmaz, és a számok később változhatnak. Az Eurostat a legutóbbi közleményében korrigálta a korábbi negyedévek euróövezeti számait (például a 2025 negyedik negyedévi negyedéves változást 0,5%-ról 0,4%-ra).
• Nem szezonálisan kiigazított adat. Az Eurostat külön jelzi, hogy a számok nincsenek szezonálisan kiigazítva.
• Országos átlag. Egy balatoni nyaraló, egy zalaegerszegi panellakás és egy budapesti téglalakás ugyanabban a statisztikában szerepel. A te ingatlanod ára attól még eltérhet az átlagtól.
• Nominális és reál érték. Az MNB szerint az országos éves drágulás nominálisan 12,3%, a pénzromlást levonva 10,3%.
• Az okot az adat nem mondja meg. Hogy miért fékezett a piac, azt a statisztika nem árulja el. Több tényező is szerepet játszhat, és erről a szakma sem egységes.

Mit jelent ez, ha most akarsz ingatlant eladni?

Eladóként nem ijedni kell, hanem pontosan számolni. Az alábbi, a saját szakmai tapasztalatomon alapuló gondolatokat érdemes végiggondolni.

• Ne a tavalyi árból indulj ki. A szomszéd tavaly eladott lakásának ára egy gyorsabban emelkedő piacon született. Ma már más a helyzet.
• Az árat a mostani piac és az ingatlanod adottságai döntik el. Kérj valós, aktuális értékbecslést, ne csak hirdetési árakat nézegess.
• A túlárazás ára az idő. Az az ingatlan, amelyik hónapokig áll a piacon, gyengébb alkupozícióba kerül, mint az, amelyiket az első naptól reális áron hirdettek.
• Ha nem sürget semmi, van mozgásterőd. Egy negyedévi visszaesés nem ítélet. De a csúcsárra várni ritkán jó stratégia.
• Vigyázz a hízelgő ígéretekkel. Aki a tavalyi áron ígéri az eladást, lehet, hogy a megbízást akarja megszerezni, nem a valóságot mondja.

És ha lakás vásárló vagy, vagy befektetnél?

Lakás vásárlóként most valamivel nagyobb eséllyel tudsz tárgyalni, mint egy évvel ezelőtt, de a jó fekvésű, korrekt árú ingatlanok így is elkelnek. Ne várj csodára, és ne hagyd, hogy egy hír elbizonytalanítson. Kérj értékbecslést, és ellenőrizd a jogi helyzetet.

Aki befektetésként gondolkodik az ingatlanban, annak egy negyedév nem változtat a nagy képen. Az ingatlan hosszú távú befektetés, és egy rövid időszaki visszaesés elsősorban a rövid távon spekulálóknak fáj. Erről részletesebben itt írtam: Ingatlan, mint befektetés. Ez általános szakmai vélemény, nem egyedi befektetési tanácsadás.

Gyakori kérdések – Lassul a magyar ingatlanpiac? Az Eurostat szerint 1,4%-kal csökkentek az árak negyedéves alapon

Csökkennek a lakásárak Magyarországon 2026-ban?

2026 második negyedévében az előző negyedévhez képest igen: a KSH és az Eurostat szerint 1,4%-kal, az MNB szerint 1,1%-kal csökkentek az árak. Egy évvel korábbihoz képest viszont még mindig kb. 10%-kal magasabbak a lakásárak. Egyetlen negyedév alapján nem lehet tartós trendről beszélni.

Mennyivel drágultak a lakások Magyarországon egy év alatt?

2026 második negyedévében az Eurostat szerint 10,2%-kal, a KSH szerint 10,1%-kal voltak magasabbak az árak az egy évvel korábbinál. Az MNB nominális indexe 12,3%, reálértéken 10,3% éves drágulást mutat. Az ütem gyorsan lassul: 2025 harmadik negyedévében az Eurostat szerint még 21,7% volt.

Hol csökkentek az ingatlanárak Európában 2026-ban?

Az Eurostat szerint 2026 második negyedévében éves alapon Finnországban (-2,7%), Luxemburgban (-2,2%) és Franciaországban (-0,8%) estek az árak. Negyedéves alapon Magyarországon (-1,4%) és Franciaországban (-0,8%) volt csökkenés.

Melyik uniós országban nőttek a legjobban a lakásárak?

2026 második negyedévében éves alapon Portugáliában (+16,5%), Bulgáriában (+15,5%) és Litvániában (+14,3%) nőttek a legjobban a lakásárak az Eurostat szerint. Az uniós átlag +4,7%, az euróövezeté +4,0%.

Budapesten vagy vidéken csökkentek jobban az ingatlanárak?

Az MNB szerint 2026 második negyedévében a községekben volt a legnagyobb a negyedéves csökkenés (-2,8%), Budapesten és a vidéki városokban egyaránt -0,6%. Éves alapon a vidéki városokban a legerősebb a drágulás (+15,6%), Budapesten a leggyengébb (+8,3%).

Mi az Eurostat lakásárindex (HPI)?

A House Price Index az új és használt lakóingatlanok (lakások, családi házak, sorházak) árváltozását méri, amelyeket háztartások vásároltak. A nemzeti statisztikai hivatalok számolják, az uniós és euróövezeti átlagot az Eurostat. Az adatok nincsenek szezonálisan kiigazítva.

Mikor jön a következő adat az ingatlanpiacról?

Az Eurostat 2026 harmadik negyedévi adatait 2027. január 11-re ütemezte. Az MNB 2026 júliusától a tárgynegyedévet követő első hónap végén teszi közzé lakásárindexét, így a harmadik negyedéves adat várhatóan október végén jelenik meg.

Érdemes most eladni a lakásomat?

Erre nincs általános válasz, mert az időzítés a céljaidtól és az ingatlanod adottságaitól függ. Az adatok annyit mondanak, hogy az árak gyors emelkedése lassult, ezért a reális, aktuális értékbecslésre alapozott ár most fontosabb, mint tavaly. Ha tudni szeretnéd, mennyit ér az ingatlanod, kérj személyes értékbecslést.

Összegzés – Lassul a magyar ingatlanpiac? Az Eurostat szerint 1,4%-kal csökkentek az árak negyedéves alapon

Az Eurostat, a KSH és az MNB adatai ugyanazt mondják: a magyar lakáspiac 2026 második negyedévében negyedéves alapon visszaesett, miközben éves szinten még mindig kb. 10%-kal drágább, mint egy éve. Európában nem mindenhol nőttek az árak úgy, mint nálunk, és vannak országok, ahol esnek. Egy negyedév nem trend, de jelzés, hogy a gyors drágulás időszaka lassul.

Ha tudni szeretnéd, mennyit ér most az ingatlanod, értékbecslőként és ingatlanközvetítőként őszintén megmondom, akkor is, ha nem ezt szeretnéd hallani. Keress bizalommal!

Források
1. Eurostat: House prices up by 4.0% in the euro area (2026. október 1.): https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-euro-indicators/w/2-01102026-bp
2. KSH STADAT 18.2.1.8. Lakáspiaci árindex negyedévenként (frissítve: 2026. október 1.): https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0036.html
3. MNB Lakásárindex, 2026. II. negyedév: https://statisztika.mnb.hu/sw/static/file/MNB_Lakasarindex_2026Q2.pdf
4. Eurostat Statistics Explained: Housing price statistics, house price index (módszertan): https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_price_statistics_-_house_price_index
5. Eurostat adatbázis, prc_hpi_q (éves változás): https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/bookmark/4920aba9-4c00-44cd-b4f3-78555a71e570?lang=en
6. Becsületes Ingatlanos: Ingatlan, mint befektetés: https://becsuletesingatlanos.hu/ingatlan-mint-befektetes/ 

Ne vesztegesd az idődet, hisz mire vársz még, vedd fel velem a kapcsolatot még ma, és kezdjük el az ingatlanod sikeres értékesítését!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Eladnád a lakásodat? Holland, vagy angol licit a nyerő? Alul árazási stratégia? 

Hogyan érheted el, hogy a vevők licitáljanak az ingatlanodra? 5 lépés a licit helyzet eléréséért 

Több árárajánlat érkezett az eladó ingatlanodra? Licitáltass, vagy add oda az első vevőnek? 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Lassul a magyar ingatlanpiac? Az Eurostat szerint 1,4%-kal csökkentek az árak negyedéves alapon bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Ismét megye lett a vármegyéből: érvényes marad az ingatlan adásvételi szerződésed?

Október 1-jétől megszűnt a vármegye elnevezés. Mit jelent ez, ha most veszel, adsz el, vagy már alá is írtál egy ingatlan adásvételi szerződést?

RÖVID VÁLASZ: Igen, érvényes marad. A vármegye megszűnése névváltozás, nem szabályváltozás: a megyehatárok, a hivatalok hatáskörei és a korábban kiadott okmányok érvényessége nem változik. Az ingatlant a település és a helyrajzi szám azonosítja, nem a megye neve. A névváltozás miatt önmagában nem kell semmit újraíratni.

Ha valaki azt mondja, új szerződés kell a vármegye, illetve most már megye miatt? Ne írj alá semmit, amíg ezt a cikkemet el nem olvastad!  

Három évig vármegyében éltünk, mától megint megyében

2026. október 1-jével hivatalosan megszűnt a „vármegye” elnevezés, és ezzel együtt a főispánból is újra kormánymegbízott lett. A hír ma mindenhol ott van, és az első kérdés, amit az ingatlan eladó, vevő és érdeklődő ügyfeleimtől várok, ez: akkor most mi lesz a már aláírt adásvételi szerződésemmel, foglalós szerződésemmel, vételi szándéknyilatkozatommal, egyéb ingatlannal kapcsolatos szerződéseimmel?

Röviden: semmi baj nem lesz vele. A hosszú válasz viszont megér egy cikket, mert a változás körül biztosan lesz legalább némi zűrzavar, és ilyenkor mindig akad valaki, aki a bizonytalanságból pénzt vagy sürgetést akar csinálni.

Mi változott meg október 1-jén a megye és vármegye elnevezéssel kapcsolatban?

Az Alaptörvény 17. módosítása nyomán 2026. október 1-jétől ismét megye a területi közigazgatási egységek hivatalos neve, a főispánok pedig újra kormánymegbízottként látják el a feladatukat. A vármegye elnevezést 2023. január 1-jén vezették vissza, vagyis nagyjából három évig volt hivatalos. Előtte 1949-től megyéről beszéltünk.

Az átállás nem egy napra szól. A módosítás kimondja, hogy a vármegye név 2026. október 1. után is használható, amíg az áttérés a felelős gazdálkodás elvei szerint megvalósítható. Jó példa erre a NAV: a területi szerveinek neve 2026. október 1-jétől megyei adó- és vámigazgatóság, de a papíralapú és elektronikus dokumentumokban, az ügyintézésben csak 2026. december 1-jétől használják egységesen a megye megnevezést. A névtáblákat is folyamatosan cserélik, ahogy az újak elkészülnek.

Magyarul: a következő hónapokban ugyanabban az ügyben kaphatsz olyan iratot, amelyen még vármegye áll, és olyat, amelyen már megye. Mindkettő rendben van.

Érvényes marad-e az ingatlan adásvételi szerződésed és egyéb lakással kapcsolatos dokumentumod?

Igen, és ennek három oka van.

Az első: a változás jellegét maga a törvény indoklása rögzíti. Elsődlegesen jogtechnikai és terminológiai módosításról van szó, amely nem alakítja át az érintett szervek feladat- és hatásköreit. Nem lettek új megyehatárok, a hivatalok nem költöztek, az ügyintézés szabályai nem változtak meg automatikusan.

A második: a folyamatban lévő ügyeket ugyanúgy lehet intézni. Nem kell új kérelmet beadni. A személyes okmányok, a lakcímkártya és a korábban kiadott hivatalos engedélyek érvényesek maradnak.

A harmadik: az ingatlant nem a megye neve azonosítja. Harminc éve vagyok az ingatlan szakmában, és az ingatlan adásvételnél mindig ugyanaz a lényeg: kik a felek, melyik ingatlanról van szó (település, helyrajzi szám), mi a vételár, és rendben megtörténik-e az ügyvédi ellenjegyzés, majd a tulajdonjog bejegyzése. Ha a szerződés szövegében vagy mellékletében még a vármegye szó szerepel, attól a szerződés nem lesz kevésbé érvényes.

Mire figyelj a gyakorlatban a vármegyéről megyére átállás kapcsán?

Pánikra nincs ok, de pár dologra érdemes odafigyelni.

• Új iratban a „megye” formát használd. Az ügyvéd úgyis tudja, de nem árt rákérdezni, hogy az új ingatlan szerződés már így készül-e.
• A régi iratokat ne cserélgesd. Ami eddig érvényes volt, az érvényes marad. Aláírt szerződést ne módosíttass pusztán azért, mert vármegye áll benne.
• Nézd át a lakás hirdetéseidet. Ha ingatlan eladó vagy, ellenőrizd, hogy a hirdetésedben, a weboldaladon és a névjegykártyádon nem a régi forma szerepel-e. Valószínű, hogy a keresések is visszaállnak a „megye” szóra.
• Ne lepődj meg a kettős szóhasználaton. Hivatali levélen, űrlapon, rendszerben előfordulhat még a régi név. Ez az átmeneti időszak természetes velejárója.
• Aki ezzel sürget, annál állj meg. Ha bárki azzal érvel, hogy a vármegye megszűnése miatt most azonnal alá kell írnod, vagy új szerződést kell kötni, és az plusz díjba kerül, tegyél fel kérdést. A névváltozás nem ok a sietségre. Ingatlan eladóként, vagy vevőként ez a legfontosabb szabály.

Zala megye és a többi megye: az ingatlanpiacot ez nem érinti

Akár a Zala megye ingatlan kínálatában nézel körül, akár Vasban, Somogyban vagy Pest megyében, a helyzet ugyanaz. A települések, a járások és a megyehatárok nem változtak, a térképen semmi nem mozdult. Az ingatlanod értékét a fekvése, az állapota, a kereslet és az ár határozza meg. Az értékbecslésnél a megye közigazgatási elnevezése nem értéktényező.

Ami változik, az a szóhasználat: a hirdetésekben, a hivatalos levelezésben, a feliratokon. Az átállás üteme intézményenként más lesz, és ebből neked, vevőként vagy eladóként, semmi hátrányod nem származik.

Összefoglalva – Ismét megye lett a vármegyéből: érvényes marad az ingatlan adásvételi szerződésed?

Ha már aláírtál ingatlan adásvételi szerződést, vagy éppen készülsz rá, a vármegye megszűnése miatt nincs teendőd. A szerződésed, az okmányaid és az ingatlan tulajdonviszonyai maradnak, amik voltak. Ami változik, az az elnevezés, és ezt a hivatalok viszik át a saját rendszereikben.

Ha mégis kétség merül fel, kérdezd az ügyvédedet, vagy keress meg engem. Az ingatlanpiacon sok a zaj. Én azon vagyok, hogy te a lényegre figyelj: a jó áron, jó időben kötött jó ingatlan üzletre.

Sipos András – Becsületes Ingatlanos | ingatlanközvetítő, értékbecslő, hitelközvetítő

Gyakori kérdések – Ismét megye lett a vármegyéből: érvényes marad az ingatlan adásvételi szerződésed?

Érvényes marad az ingatlan adásvételi szerződésem, ha vármegye szerepel benne?

Igen. A vármegye megszűnése elnevezésváltozás, a törvény indoklása szerint jogtechnikai és terminológiai módosítás, amely nem változtatja meg a hatásköröket. Az ingatlant a település és a helyrajzi szám azonosítja, ezért a szerződés érvényességét a megye neve nem befolyásolja.

Kell-e okmányt cserélnem a vármegye megszűnése és megye elnevezés visszatérése miatt?

Nem. A személyi okmányok, a lakcímkártya és a korábban kiadott hivatalos engedélyek érvényesek maradnak. Az átvezetés az intézmények feladata.

Mikor használják kötelezően a megye elnevezést a hivatalok?

Hivatalosan 2026. október 1-jétől ismét megye a területi közigazgatási egységek neve. A vármegye név az átmeneti időszakban még használható. A NAV például a dokumentumaiban és az ügyintézésben 2026. december 1-jétől használja egységesen a megye megnevezést.

Változnak a megyehatárok vagy a hivatalok illetékessége?

Nem. Nem lesznek új megyehatárok, a hivatalok nem költöznek, és az ügyintézés szabályai sem változnak automatikusan.

Hogyan írjam a megye nevét az ingatlanhirdetésben?

Használd a megye formát, például: Zala megye, Vas megye, Somogy megye stb… A vármegye az átmeneti időszakban nem hiba, de a lakás hirdetésekben érdemes áttérni az új, hivatalos névre.

Befolyásolja a vármegye megszűnése az ingatlanom értékét?

Nem. Az értéket a fekvés, az állapot, a kereslet és az ár stb..határozza meg. A közigazgatási elnevezés az ingatlan értékbecslésben nem értéktényező.

Források
1. ATV: https://www.atv.hu/belfold/20261001/varmegyekbol-megyek
2. Infostart: https://infostart.hu/belfold/2026/10/01/mostantol-megyek-vannak-varmegyek-helyett-eltunnek-a-gigaplakatok-es-a-tek-is-megszunik-eddigi-formajaban
3. Index (2026.10.01.): https://index.hu/belfold/2026/10/01/kozigazgatas-varmegye-megye-megszunes-nav  

Ne vesztegesd az idődet, hisz mire vársz még, vedd fel velem a kapcsolatot még ma, és kezdjük el az ingatlanod sikeres értékesítését!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Eladnád a lakásodat? Holland, vagy angol licit a nyerő? Alul árazási stratégia? 

Hogyan érheted el, hogy a vevők licitáljanak az ingatlanodra? 5 lépés a licit helyzet eléréséért 

Több árárajánlat érkezett az eladó ingatlanodra? Licitáltass, vagy add oda az első vevőnek? 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Ismét megye lett a vármegyéből: érvényes marad az ingatlan adásvételi szerződésed? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Nagy házból két kis lakás? Ritkán jön ki a matek

Amikor a családi ház árából két lakást terveznél: mit mutatnak a számok, és mit látok harminc év tapasztalattal az ingatlanpiacon?

RÖVIDEN, HA CSAK ENNYIRE VAN IDŐD
• Ritkán jön ki. A kisebb, korszerű lakás négyzetméterára legtöbbször magasabb, mint a nagy, régi házé. A KSH szerint Budapesten 2026 első negyedévében a családi házak átlagosan 0,9, a társasházi lakások 1,3 millió forintos négyzetméteráron keltek el. Nyugat-Dunántúlon 2025-ben a használt többlakásos épületek négyzetméterára nagyjából kétszerese volt a családi házakénak, de nyilván ezeket a számokat úgy kell nézni, hogy nincs egységes ingatlanpiac, tehát a saját magad ingatlanpiacát nézd meg mielőtt bármit lépsz.
• A vevő az állapotot és a helyet fizeti meg, nem csak a négyzetmétert. A régi gépészetet, a nyílászárókat stb. fejben azonnal levonja az árból, egy családi háznál ez akár jóval többet is jelenthet.
• Két lakás, két vásárlás. Két költségsor, köztük a vevőt terhelő vagyonszerzési illeték és egyebek. A számításnál a kedvezményekkel és az egyéb költségekkel is számolni kell.
• A helyes sorrend: előbb a házad reális ingatlanpiaci értéke, utána az eladás és a költözés költsége, és csak azután a kínálat. Fordítva ritkán működik.

MIÉRT GONDOLKODIK SOK EMBER A KISEBB LAKÁSBA KÖLTÖZÉSEN?

Mert, vagy túl nagy, kihasználatlan már, meg különben is nekem is, meg neked is múlnak az éveid és más dolgok fontosak fiatalkorban és más idősebb korban..Egyszerűen megváltozik az ember élethelyzete. 

Van egy harminc, negyven éves, 200 négyzetméteres családi házad. A gyerekek elköltöztek, a rezsi az egekben, a kertet karban kell tartani. Jön a gondolat: eladom ezt a nagy házat, és a pénzéből veszek két kis csinos lakást. Az egyikbe beköltözünk, a másikat odaadjuk a gyereknek, vagy kiadjuk, hogy legyen egy kis fix pénz a nyugdíjas évekre. Ráadásul a lépcsőzés is egyre nehezebb, vagy hamarosan az lesz, és jó volna lépni, amíg még nem sürgős.

Ezt hívják downsizingnak, magyarul kisebbre költözésnek. Jó ötlet lehet. De a mai ingatlanpiacon ez a fejben elvégzett számolás az egyik legdrágább illúzió, amibe egy család belefuthat.

Miért? Mert a két lakás árát általában úgy képzeljük el, hogy a ház négyzetmétereit megszorozzuk valamennyivel.

A lakáspiac viszont más nyelven beszél.

Harminc éve vagyok az ingatlanpiacon. Ingatlanforgalmazóként kezdtem, majd ingatlanközvetítő lettem, ma pedig hivatalos értékbecslő és hitelközvetítő is vagyok. Ezt a helyzetet nem egyszer láttam végigmenni, jól is, rosszul is. Leírom, mit érdemes előre kiszámolnod.

MIÉRT NEM ÉR KÉTSZER ANNYIT A 200 NÉGYZETMÉTERES HÁZ, MINT A 100 NÉGYZETMÉTERES LAKÁS?

Röviden: mert a négyzetméterár nem szorzószám. Összehasonlító mutató, és a nagyobb, régebbi ingatlannál ez a mutató általában alacsonyabb. Erről egy korábbi cikkemben részletesen írtam.

A vevő ugyanis nem csak négyzetmétert vásárol. Használható, modern, energiatakarékos, élhető otthont keres. A 200 négyzetméter egy része sokszor olyan tér, amit senki nem használ: egy 70 négyzetméteres pinceszint, amiben évek óta csak a doboz áll, hosszú folyosók, óriási fűtetlen előszoba. Ilyenek a régi, többszintes sorházak és családi házak fűtetlen közlekedői is, vagy a régi polgári lakások hatalmas belmagassága. Ezek a vevőnek nem luxust jelentenek, hanem állandó kiadást. Fűteni kell, karbantartani kell, és ez sosem áll le. Sőt, a lépcsőket is meg kell mászni, ha másért nem, hát takarításkor, hacsak nincs bejárónőd.

Sok eladó abba a hibába esik, hogy a teljes bekerülési költséget vagy a fizikai méretet akarja megfizettetni a vevővel. A piac viszont kíméletlenül szűri a hasznos négyzetmétereket. A nagyobb alapterület nem garantálja a magasabb négyzetméterárat. Sőt, a fenntartási nehézségek és a drága felújítás miatt el is riaszthatja a vevőt.

A méret tehát nem egyenlő az értékkel. A vevőt a korszerűség, az energiatakarékosság és a fenntarthatóság érdekli, nem a négyzetméterek száma.
Egy érdekesség a KSH-tól: Budapesten 2026 első negyedévében az eladott lakások méretének csökkenése miatt az átlagos lakásárak emelkedése elmaradt a négyzetméterárakétól. Vagyis az eladott lakások mérete csökkent.

MENNYIT ALKUSZIK LE A VEVŐ, HA A HÁZ MŰSZAKILAG ELAVULT?

Röviden: sokat, és azonnal. A vevő a vételár mellé már a beköltözés előtti milliós, sok milliós kiadásokkal is kalkulál.

Amikor a vevő bejön a házba, és meglátja a harminc éves nyílt égésterű gázkazánt, a fali babát vagy a régi gerébtokos ablakokat, a fejében azonnal pörögni kezd a számláló. A szigeteletlen homlokzat, a régi gépészet, az elavult belső elrendezés, a rossz energetikai besorolás, a cserélendő tető stb. mind csökkenti a fizetőképes keresletet.

Biztosan láttál már régi, szigeteletlen ingatlant nagy, fűtetlen közlekedőkkel. Gondolj az 1950 és 1990 között épült, annak idején divatos sokszintes sorházakra, házakra, a háború előtti polgári lakásokra hatalmas belmagassággal, a leamortizálódott Kádár-kockákra, vagy azokra a házakra, amiket utcafrontra egy ablakkal építettek. Ma már egy 50–60 éves ház is leamortizálódott, ha nem tartották folyamatosan karban. Az akkori építőanyagok és gépészet a fiataloknak már retro látványosság.

És nem is kell nagynak lennie egy háznak ahhoz, hogy sokba kerüljön a mai szintre hozása.

Van, hogy egy felújítatlan háznál nem elég a falakig visszabontani, mert jobban megéri az egészet lebontani és újat építeni, mint az A-tól Z-ig tartó felújítás: falakig visszabontás, utólagos alapozás, szigetelés és így tovább. Ehhez viszont nem mindenkinek van kerete, kedve, energiája, és főleg ideje, ezért sokan inkább apránként, élethosszig foltozgatják az ingatlant. Előfordulhat, hogy egy régi ház mai szintre hozása műszakilag és energetikailag annyiba kerül, mint amennyiért megveszed, sőt, jóval többe is, ha még hitelt is fel kell hozzá venned.

Állami támogatásra sem számíthat biztosan minden vevő. A konstrukcióknak korlátai és feltételei vannak, amiknek nem mindenki felel meg.
A lakáspiac nem a múltbeli költségeket fizeti meg. Az aktuális állapotot árazza be, és azt a felújítási kényszert, ami az új tulajdonosra vár.

MIÉRT DRÁGÁBB NÉGYZETMÉTERENKÉNT A KISEBB, KORSZERŰ LAKÁS?

Röviden: mert így árazza a lakáspiac. A kis, jól használható, modern lakás iránt az én tapasztalatom szerint stabilan nagy a kereslet. A lepusztult kis lakásokat már kevésbé keresik, mert ott is drága a felújítás. A nagy, régi sorházat vagy házat szintén szűkebb vevőkör keresi, és a vevő levonja belőle a felújítást meg a fenntartást. Ugyanez igaz a hatalmas, elavult lakásokra, pláne ha többszintesek, a második emeletnél magasabban vannak, és nincs az épületben lift.

Az egyik rokonom körülbelül tizenöt, húsz éve árulja a kétszintes, harmadik emeleti, hatalmas, korszerűtlen társasházi lakását egy olyan házban, ahol nincs lift. Igaz, ez a saját hibája, mert aranyáron árulja. Nem szól nekem, én meg nem erőltetem. A mondás szerint nincs eladhatatlan ingatlan, csak magas ár. Ő a közel húsz év alatt nem jött rá, vagy nem akart rájönni, hogy még mindig aranyáron kínálja a lakását. Én nem fogok neki erősködni, ha nem kérdezi..

Korábban egy másik rokonom ahelyett, hogy szólt volna, hogy adjam el én ingyen a lakását, mert hát mennyit kérjek egy rokontól, meg nem is kérnék semmit, megbízott egy Országos Francsájzos ( Franchise) otthon szakértőt, illetve nem is tudom hány danos, talán briliáns ingatlanszakértőt..Kb. 2 milliót fizetett eladáskor. Mondtam nekik, hogy nem is tudtam, hogy ilyen gazdagok vagytok, lapítottak, nem tudtak semmit mondani a férjével együtt..

Egy egyszerű számtani példa

Egy példa az elemi számtanból, amiből látod, miért nem lehet egy lapon említeni egy ház négyzetméter árát és két kisebb lakást. Vegyünk egy 100 négyzetméteres átlagos Kádár-kocka házat és két 50 négyzetméteres lakást, kerekített, hozzávetőleges zalaegerszegi használt ingatlanárakkal, átlagos helyen:

• 100 m² ház × 500 000 Ft/m² ≈ 50 millió Ft
• 2 × 50 m² lakás × 700 000 Ft/m² ≈ 70 millió Ft

Vagyis az átlagos ház árából nem jön ki két kisebb lakás, és még semmi mást nem számoltunk. Nem számoltuk az illetéket, az eladás és a költözés költségét, sem a felújítást.

És a te házad nem az átlag, hanem vagy jobb, vagy rosszabb annál. Ezt csak helyszíni értékbecslés mondja meg. Ha rosszabb állapotú a 100 négyzetméteres ház, akkor lehet, hogy csak 40 millió forintot adnak érte, vagy adott esetben annyit sem. Persze, ha jobb, akkor többet, de most a rossz állapotú, leamortizálódott házakról beszélünk.

Egyébként a lakásoknál is átlagárral számoltam. Ha új építésű vagy újszerű lakásról van szó, az megközelítheti a 900 ezer–1 millió forintos négyzetméterárat is, és akkor még inkább nem jön ki a matek, hiába jobb állapotú a ház.

Ha a házad kétszer, háromszor ekkora, nagy eséllyel akkor sem fognak érte kétszer, háromszor annyit fizetni, hacsak pont nem jön meg a madarad, arra meg várhatsz ilyen esetben, akár ítéletnapig…

MI A HELYES SORREND: ELŐBB A HÁZAD ÁRA, VAGY AZ ÚJ LAKÁSOK ÁRA?

Röviden: előbb a házad reális piaci értéke. Nem az a kérdés, mennyibe kerül két lakás, hanem az, hogy mennyit ér valójában a házad.
A legtöbb tulajdonos abból indul ki, hogy annyiért kell eladnia a házát, amennyibe a két kis lakás kerül. Ez a megközelítés figyelmen kívül hagyja a keresletet, és nagy eséllyel hónapokra beragasztja az ingatlant a hirdetési portálokon. Ha a vágyaidhoz szabod az árat, a piac megbünteti, és a hirdetésed idővel kiég a piacon. Senkit nem fog érdekelni, a vevők is látják, hogy még mindig fenn van, és nem tudod eladni.

1. Reális ingatlanpiaci érték. Kérj ingatlan-értékbecslést, vagy legalább nézd meg, mi kelt el tényleg a környéken, és mennyiért. Ne a hirdetési árat nézd, hanem az eladásit.
2. Vond le az eladás és a költözés költségeit. Közvetítői és ügyvédi díj, költözés. Ha a házat nem régen szerezted, adózni is kell: a nyereség után 15% személyi jövedelemadó jár, az eltelt évektől függően csökkenő arányban. A megszerzést követő ötödik naptári évtől az eladás adómentes.
3. Nézd meg a valós kínálatot. Mit kapsz ténylegesen a kisebb lakásokért ugyanazon a környéken, olyan állapotban, amiben laknál is? Ha fel kell újítani, számold ki, mennyit kell ráköltened, és hagyj ráhagyást.
4. Számolj a vevői oldal költségeivel. Az új ingatlannál te leszel a vevő: illeték, ügyvéd, esetleg felújítás. Lakáseladás és lakásvásárlás esetén létezik illetékkedvezmény, nézz utána a feltételeknek. Az időablak és a feltételek időnként változnak, ezért mindenképp egyeztess ügyvéddel vagy a NAV-val.
5. Döntsd el, egy vagy két ingatlant veszel, és kell-e hozzá hitel. Ezt érdemes előre kiszámolni, nem a vásárlásnál.
6. Csak ezután indítsd el az értékesítést.

Ha megfordítod a sorrendet, ott ér a legnagyobb meglepetés, ahol a legkevésbé számítasz rá. Gyakran látom, hogy az eladókból lett vevők megdöbbennek az újszerű garzonok és kislakások árán.

Ha pedig nem újszerű garzont vagy felújított kislakást keresel, hanem belvárosi, első emeleti, kényelmes, végleges otthont udvari garázzsal, amilyet általában az idősebb korosztály keres, akkor azzal számolhatsz, hogy a legtöbb vevő ezt a típust keresi. Ilyenből vagy nem találsz egyet sem, vagy nagy eséllyel aranyáron kínálják, mert ezt a típust mindig keresik. Ilyenkor általában komoly kompromisszumot kell kötni.

Ne érts félre: a házak iránti kereslet nem tűnt el, sőt, nagyon is keresik a házakat. Vannak időszakok, amikor több házat mutatok, mint lakást. A gond nem a ház műfajával van, hanem az elavult állapottal és a nem reális árral.

MIT JELENT AZ INGATLAN ÉRZELMI ÁRA, ÉS MIÉRT NEM ÉRDEKLI SEM A VEVŐT, SEM A BANKOT, SEM AZ ÉRTÉKBECSLŐT?

Röviden: az emlékeidet sem a vevő, sem a bank nem fizeti meg az ingatlan értékbecslő meg nem veszi figyelembe.

Nehéz elengedni azt a helyet, ahol az életed utolsó harminc évét leélted, de az is lehet, hogy az első harmincat is. Ez természetes. Sőt, az is lehet, hogy a két kezeddel építetted, ami neked többletértéket jelent, a vevő szemében viszont sokszor bizonytalansági tényező, mert nem tudja, milyen munka van a falak mögött. Ezért értékcsökkentő lehet.

Te pedig még újságolod a vevőknek, hogy te voltál az építész és a kőműves egyben, a haverokkal kalákában. Az eladó az emlékeket is beárazza. A vevő viszont csak a falakat, a rezsit és a tényeket látja.

Amikor ezt a kettőt nem tudod szétválasztani, születnek az irreális hirdetési árak. Az ilyen ház aztán bekerül a megégett, sokáig hirdetett ingatlanok közé, és onnan nehéz kijönni, vagy legfeljebb csak nagy árvágással, illetve különböző ingatlanközvetítői technikákkal, amiket a rutinos ingatlanosok tudnak.

A banki ingatlan-értékbecslésben sem látszik az érzelmi érték. A gyakorlatban az értékbecslő általában összehasonlító adatokból dolgozik, esetleg hozamalapú számítással, ritkán költségalapon, és az ingatlan helyét, állapotát, tetőszerkezetét, fekvését veszi figyelembe. Minél hamarabb elfogadod ezt, annál gyorsabb és fájdalommentesebb lesz az eladás. A bank ráadásul hitelbiztosítéki értéken számol, ami óvatosabb a piaci értéknél, hogy ha nem tudnál fizetni, a kényszerértékesítésből is gyorsan visszakapja a pénzét.

A tanulság egyszerű: az érzelmeket hagyd a múltban, az ingatlan-adásvételt pedig racionális számok alapján vezényeld le.

KINEK JÓ MÉGIS A KISEBB LAKÁSBA KÖLTÖZÉS?

Nem azt mondom, hogy ne költözz kisebbre. Sokaknak ez a lehető legjobb lépés: kisebb rezsi, kevesebb karbantartás, lift, nyugodtabb mindennapok. A titok nem a vágyálmokban rejlik, hanem a pontos számokban.

Mellette szól: alacsonyabb rezsi és fenntartási költség, kevesebb karbantartási gond, akadálymentesség, lift, fix megtakarítás a nyugdíjas évekre, ha jól számolsz, tehermentesebb élet.

Ellene szól: négyzetméterenként drágább a kisebb ingatlan, két vásárlás, két költségsor, köztük az illeték, a felszabaduló tőke gyakran kisebb a vártnál, hitelre szorulhatsz, ha két élhető ingatlant akarsz, érzelmi teher, és a megégett hirdetés kockázata.

Hogyan érdemes nekiállni?
• Szerintem a legtöbb esetben egy jól megválasztott lakás jobb, mint kettő.
• Kérj értékbecslést, mielőtt bármit hirdetsz.
• Ha hitelre lehet szükséged, számoltasd ki előre, mennyit kaphatsz, ne a vásárlásnál derüljön ki.
• Ha nem sürgős, hagyj időt az eladás és a vásárlás összehangolására.

MIBEN TUDOK SEGÍTENI NEKED, mint Sipos András Ingatlanközvetítő és értékbecslő?

Harminc éve vagyok az ingatlanpiacon. Egy asztalnál ülök az eladói, a vevői és a finanszírozási oldallal, mert ingatlanközvetítő, hivatalos értékbecslő és hitelközvetítő is vagyok. Építőipari háttérrel jöttem az ingatlanpiacra, ezért tudom, mit kell nézni. A régi házak gépészetét, hálózatát és rejtett költségeit másként látom, mint aki csak a négyzetmétert nézi.

Ha nálad is felmerült, hogy eladnád a nagy házat és kisebbre költöznél, először a számokat nézzük át: mennyit ér most a házad, mennyi marad a költségek után, mit kapsz a piacon a pénzedért, és mibe kerül a következő otthon. Ha azt látom, hogy most nem érdemes eladnod, vagy nem úgy jön ki a matek, ahogy szeretnéd, azt is megmondom. Ez nekem fontosabb, mint az azonnali megbízás.

Zala megyében, Vas megye déli részén és a Balaton nyugati partján dolgozom: Zalaegerszegen, Keszthelyen, Hévízen, Gyenesdiáson, Vonyarcvashegyen, Balatongyörökön, és az Őrségben is.

GYAKORI KÉRDÉSEK – Nagy házból két kis lakás? Ritkán jön ki a matek

Megéri eladni a nagy családi házat, és kisebb lakásba költözni?

Megérheti, de csak akkor, ha előtte pontosan kiszámolod a részleteket és alaposan átgondolod a pontos lépéseket. A rezsi és a karbantartás csökkenhet, viszont a kisebb ingatlan négyzetméterára magasabb lehet, és az eladási és vásárlási költségek is levonódnak a felszabaduló pénzből. Először a házad reális értékét kell megnézni, nem a két lakás árát.

Kijön a nagy ház árából két kisebb lakás?

Ritkán, ha hasonló helyen és hasonló állapotban szeretnél venni. A KSH szerint Nyugat-Dunántúlon 2025-ben a használt többlakásos épületek négyzetméterára átlagosan 728 ezer, a családi házaké 366 ezer forint volt. Egy átlagárú 200 négyzetméteres ház árából így nagyjából két 50 négyzetméteres lakás jön ki, vagyis a ház alapterületének felét kapod vissza, és ebben még nincs benne az illeték, a költségek és a felújítás.

Miért drágább négyzetméterenként a kis lakás, mint a nagy ház?

Mert a kis, jól használható, modern ingatlan iránt nagy a kereslet, a nagy, régi házat pedig szűkebb vevőkör keresi, és a vevő levonja belőle a felújítás és a fenntartás költségét. A KSH 2026 első negyedéves adatai szerint Budapesten a családi házak négyzetméterára 0,9, a társasházi lakásoké 1,3 millió forint volt.

Mennyi illetéket kell fizetni lakásvásárláskor?

Az általános vagyonszerzési illeték a forgalmi érték 4%-a, amit a vevő fizet. Ha lakást adsz el és lakást veszel, létezik illetékkedvezmény (cserepótló vétel, amely 2026.január 1-én változott), de a feltételek és az időablak időnként változnak, ezért érdemes ügyvéddel vagy a NAV-val egyeztetni.

Kell-e adót fizetni a családi ház eladása után?

Ha a megszerzést követő ötödik naptári évtől adod el, az eladás adómentes. Ennél korábban a jövedelem, vagyis az eladási ár mínusz a szerzési érték és a költségek után 15% személyi jövedelemadó jár, az eltelt évek szerint csökkentett arányban. Veszteséges eladásnál nincs adófizetés.

Mennyibe kerül egy régi családi ház energetikai korszerűsítése?

Házanként nagyon eltér. Becslésem szerint egy 100 négyzetméteres családi háznál a homlokzati szigetelése kb. 3–5 millió forint körüli sávban szerepel, egy átlagos családi ház teljes nyílászárócseréje pedig kb. 2–4 millió forint körül.

Miben különbözik a banki ingatlan-értékbecslés a hirdetési ártól?

A hirdetési ár az eladó elképzelése. A banki értékbecslés összehasonlító adatokra, az ingatlan állapotára és fekvésére stb..épül. Az érzelmi értéket nem tartalmazza.

Előbb eladjam a házat, vagy előbb vegyek lakást?

Árazás szempontjából mindig a ház reális értékével kezdd. Az időzítésnek adó- és illetékszempontból is van hatása, ezért az eladás és a vásárlás sorrendjét ügyvéddel, ha pedig hitel kell, hitelközvetítővel előre tervezd meg.

Mit tegyek, ha hónapok óta hirdetem a házam, és nem kel el?

Először az árat és az állapotot nézd meg. Ha az ár a vágyaidra vagy a két lakás árára épült, a piac ezt nem fizeti meg. Egy ingatlan értékbecslés és az állapot szerinti reális ár általában jobban előbbre visz, mint az újabb és újabb hirdetés.

FORRÁSOK
1. KSH: Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2026. I. negyedév: https://www.ksh.hu/s/kiadvanyok/lakaspiaci-arak-lakasarindex-2026-i-negyedev/index.html
2. KSH STADAT 18.1.2.12.: https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0028.html
3. NAV, illetékmértékek: https://nav.gov.hu/ugyfeliranytu/adokulcsok_jarulekmertekek/illetekmertekek
4. NAV, ingatlan-adásvétel: https://nav.gov.hu/ado/ingatlan-adasvetel  

Ne vesztegesd az idődet, hisz mire vársz még, vedd fel velem a kapcsolatot még ma, és kezdjük el az ingatlanod sikeres értékesítését!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Eladnád a lakásodat? Holland, vagy angol licit a nyerő? Alul árazási stratégia? 

Hogyan érheted el, hogy a vevők licitáljanak az ingatlanodra? 5 lépés a licit helyzet eléréséért 

Több árárajánlat érkezett az eladó ingatlanodra? Licitáltass, vagy add oda az első vevőnek? 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Nagy házból két kis lakás? Ritkán jön ki a matek bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Vége van, kicsim? Miért más most az ingatlanpiac, mint tavaly – és neked jó hír ez, vagy rossz?

Amit minden eladónak tudnia kell 2026 őszén az irányárakról, a kormányváltásról és a túlárazás csapdájáról

Vége van, kicsim.

Ezt kellene kimondanod magadnak, ha idén szeretnél ingatlant eladni, és még mindig a tavalyi vagy a tavalyelőtti árban gondolkodsz. Nem azért mondom, mert le akarlak beszélni az eladásról. Pont fordítva: azért mondom ki most, kereken, mert 30 éve nézem ezt az ingatlanpiacot, közben hivatalos ingatlan-értékbecslőként, ingatlanközvetítőként és hitelközvetítőként is dolgozom, és pontosan tudom, mi történik azzal, aki ezt nem hallja meg időben.

Ránéz bármelyik ingatlan hirdető portálra, lát tíz hasonló ingatlant, ugyanoda vagy még feljebb árazza a sajátját, mert jobbnak találja a többinél – aztán csodálkozik, hogy hónapok óta nem csörög a telefon.

Egyszóval manapság nagyon fontos lehet, hogy egy jó ingatlan szakember, értékbecslő rá nézzen az eladó ingatlanodra és becsületesen megmondja a jelen ingatlanpiaci árát, amiért nem csak hirdetni fogod, hanem el is tudod adni..

Vége egy korszaknak – és ezt nem én mondom, hanem a lakáspiac

Tizenhat éven át volt egy megbízható reflex a magyar ingatlanpiacon. Ha megtorpant a lakáspiaci kereslet, vagy csak egy kicsit is lassult a drágulás, szinte biztos volt, hogy néhány hónapon belül jön egy új állami mentőöv. CSOK, Falusi CSOK, Babaváró, Otthonteremtési Program, az 5 százalékos lakásáfa be- majd visszavezetése, illetékmentesség, CSOK Plusz, végül az Otthon Start Program. Volt benne jó szándék – szeretett volna a kormány gyermekvállalást és lakásvásárlást is ösztönözni –, de a hatása oda vezetett, hogy aki csak várt egy kicsit, azt mindig megjutalmazta egy újabb hullám, és az árak tovább kúsztak felfelé.

2026. április 12-én ez a korszak politikailag lezárult. A Tisza Párt elsöprő győzelmet aratott, Magyar Péter alakított kormányt, véget vetve a Fidesz–KDNP tizenhat éves kormányzásának. Ez nem vélemény, hanem tény – és attól függetlenül fontos neked eladóként, hogy politikailag hogyan állsz hozzá.

Ami ennél is fontosabb a te szempontodból: az új kormány nyíltan úgy néz ki, hogy más irányt vesz a lakáspolitikában

Nyáron felfüggesztették az Otthon Start Programhoz kapcsolódó kiemelt beruházások státuszát, több korábban kiemelt fejlesztést pedig véglegesen visszavontak – Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter szerint azért, mert a kiemelt projektek jelentős része kormányközeli fejlesztőkhöz került, érdemi kockázatvállalás nélkül.

Maga a 3 százalékos Otthon Start hitel egyelőre megvan, de a feltételek szigorítása bármikor jöhet, bár a politikában ki tudja pontosan, és a hangsúly egyre láthatóbban a bérlakáspiac felé tolódik: elindult a Wekerle Sándor Lakásépítési Program előkészítése, önálló lakáspolitikai államtitkárság is alakul, és uniós forrásokból bérlakás- és kollégiumfejlesztést terveznek – lengyel mintára.

Amíg a Fidesz-kormány elsősorban a tulajdonszerzést támogatta közvetlen, keresletélénkítő eszközökkel, addig a Tisza-kormány láthatóan a bérlés erősítését, illetve a meglévő, elavult ingatlanállomány energetikai korszerűsítését helyezi előtérbe. Ez alapjaiban más logika – és ha eddig arra számítottál, hogy megint jön egy hír, egy új támogatás, ami visszalöki felfelé az ingatlan árakat, jó, ha tudod: erre most kevesebb az esély, mint az elmúlt tizenhat évben bármikor.

Az ingatlanpiaci számok, amik nem hazudnak

Nem kell hinned nekem, elég megnézni az adatokat.

2026 augusztusában országosan 8077 lakóingatlan cserélt gazdát Magyarországon a Duna House becslése szerint – ez az idei év második leggyengébb hónapja, 13,1 százalékkal kevesebb, mint júliusban, és 29 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. Ez utóbbi szám részben azzal magyarázható, hogy 2025 augusztusában a piac már az Otthon Start Program szeptemberi indulására hajtott, ami akkor mesterségesen felpörgette a tranzakciókat – de attól még jól mutatja, mennyivel nyugodtabb most a piac.

Az ingatlanárak oldalán is fordulat látszik. 2026 második negyedévében országosan nagyjából 1 százalékkal, Budapesten fél százalékkal mérséklődtek az irányárak – Észak-Magyarországon egyetlen negyedév alatt 10 százalékos volt a visszaesés. Közben, és ez a piac egyik legérdekesebb ellentmondása, a lakáshitelezés történelmi csúcson van: csak augusztusban 255 milliárd forintnyi lakáscélú jelzáloghitelt kötöttek. Vagyis nem az történik, hogy nincsenek vevők – hanem az, hogy kevesebben vásárolnak, miközben azok, akik igen, egyre nagyobb részét finanszírozzák hitelből, a kedvező, akár 3 százalékos kamat miatt.

Ez pontosan az a helyzet, amit egy lassan forduló hajóhoz szoktam hasonlítani. Az irány megváltozott, de a lendület még tartja magát egy darabig – és éppen ez a legveszélyesebb pillanat azoknak az eladóknak, akik még mindig a tavalyi lendületben hisznek.

Miért ragad benn a lakáspiacon annyi túlárazott ingatlan?

Van egy nagyon emberi reflex, amit szinte minden eladónál látok. Felcsapja az ingatlan hirdetési oldalakat, megnézi a saját utcájában, a saját házméretével mit hirdetnek mások – és pontosan ugyanoda, vagy egy kicsit még feljebb árazza a saját ingatlanát. Logikusnak tűnik: „ha ő ennyiért hirdeti, én miért adnám olcsóbban?”

A baj csak az, hogy ez a tíz „ugyanolyan” ingatlan is lehet, hogy hónapok óta ugyanígy áll, csak eddig ez nem derült ki, mert nem volt kire visszanézni. Kínálati oldalon rengeteg a túlárazott ingatlan – főleg olyan kategóriákban, amelyekben a legnagyobb volt az elszállás az elmúlt évek támogatási hullámaiban: kisebb, 1-2 szobás lakások, panelek, zajos vagy sötét, alsó vagy legfelső emeleti lakások, és bizonyos balatoni ingatlanok. Ezekben a szegmensekben már most jól mérhető az irányárak csökkenése, és látványosan nő az alkumérték is.

Ha most csak azt csinálod, amit mindenki más – ránézel a versenytársakra és odaárazod magad melléjük –, valójában nem árazol, csak csatlakozol egy olyan kínálathoz, ami már most sem kel el a jelenlegi áron. Ehhez most már tényleg kell egy komoly, friss piaci adatokra épülő ingatlan értékbecslés, nem egy megérzés.

Az első két hét törvénye – amiért a túlárazott ingatlan hirdetés kiég

Erről korábban is írtam már részletesen, de idén ősszel különösen fontos megismételni: az ingatlanpiac az első két hétben eldönti a sorsodat.

A nemzetközi ingatlanpiaci kutatások – köztük a Zillow saját elemzései – évek óta ugyanazt mutatják: azok a hirdetések, amelyek az első héten sok érdeklődést kapnak, jellemzően két héten belül, gyakran a listaárhoz közel vagy afölött kelnek el. Azok viszont, amelyek az első héten alig kapnak visszhangot, tipikusan egy hónapnál is tovább maradnak fenn – és a végén alacsonyabb áron kelnek el, mint amennyiért reálisan, jó indulással el lehetett volna adni őket.

A magyar lakáspiacon ugyanez a mechanizmus működik, csak nálunk ritkán beszél róla valaki nyíltan. Ha túlárazva indítasz, az első két hét lemegy anélkül, hogy bárki komolyan érdeklődne. Utána a hirdetésed elkezd „kiégni”: ugyanazok az érdeklődők, akik keresnek a kategóriádban, már látták, megjegyezték, hogy „ja, ez az, ami hetek óta fent van” – és egyre kevésbé veszik komolyan. Mire végre elkezded lejjebb venni az árat, már nem egy friss, vonzó hirdetést vinnél lejjebb, hanem egy fáradt, sokat látott hirdetést, amire jóval nagyobb alkut fognak kérni, mint amennyivel elsőre reálisan indulhattál volna.

Kinek jó ez a lakáspiaci helyzet, és kinek rossz?

Ez nem egy egyértelműen jó vagy rossz ingatlanpiac – attól függ, te melyik oldalon állsz, és mi a célod.

Rossz hír azoknak,
• akik abban bíznak, hogy előbb-utóbb jön egy új támogatási hullám, egy ingatlanpiacba nyúlkálás és megint felpörgeti az árakat – erre most kevesebb az esély, mint bármikor az elmúlt tizenhat évben;
• akik makacsul ragaszkodnak a tavalyi vagy tavalyelőtti irányárukhoz, mert „annyit ér az ingatlanuk”;
• akik csak rövid távú spekulációs céllal, gyors nyereség reményében vásárolnának most ingatlan befektetési céllal.

Jó hír azoknak,
• akik reálisan áraznak, és most, az őszi szezonális kereslet-élénkülés idején lépnek – ilyenkor még van, aki keres, csak nem árat akar tesztelni, hanem tényleg vásárolna;
• akik ingatlanból ingatlanba mennek: ha te is olcsóbban adsz el, cserébe olcsóbban is veszel, a különbség pedig – ha figyelsz az időzítésre – nem hoz neked veszteséget;
• a kiszámítható jövedelmű, jól előkészített, hitelképes vevőknek, akik most alkupozícióban vannak, és ezt tudják is;
• azoknak a befektetőknek, akik nem 15-20, hanem inkább 1-2 éves ciklusokban gondolkodnak, és alacsony vételáras, felújítandó ingatlanokat keresnek jó lokációban.

Mit tegyél, ha most kell ingatlant eladnod?

Ha záros határidőn belül szeretnél túladni az ingatlanodon, a következő néhány hónap – amíg tart az őszi szezonális élénkülés – az utolsó igazán jó lehetőséged arra, hogy még a jelenlegi, legjobb elérhető áron adj túl rajta.

• Ne a tavalyi árból, és ne a szomszéd hirdetéséből indulj ki. Kérj friss, dokumentált piaci összehasonlításon alapuló értékbecslést.
• Az első két hét legyen tökéletesen előkészítve: jó minőségű fotók, pontos leírás, és egy olyan induló ár, amivel azonnal komoly érdeklődőket vonzol be.
• Ha jön egy komoly ajánlat, nem biztos, hogy érdemes jobbra várnod.
• Ha bizonytalan vagy az árazásban, kérj szakmai segítséget, mielőtt feladod a hirdetést – az első két hét nem ismételhető meg.

Gyakran ismételt kérdések – Vége van, kicsim? Más lett az ingatlanpiac, mint tavaly – és neked jó hír ez, vagy rossz?

Miért csökkennek most az ingatlanárak Magyarországon?

Mert megszűnt az a folyamatos, közvetlen állami keresletélénkítés, ami az elmúlt évtizedben minden megtorpanás után újra felhajtotta az árakat. A Tisza-kormány felfüggesztette az Otthon Start Program kiemelt beruházásait, és inkább a bérlakáspiac fejlesztésére helyezi a hangsúlyt, miközben a kereslet gyengült, a kínálat pedig nőtt.

Érdemes-e most eladni az ingatlanomat?

Ha zárt határidőn belül, vagy belátható időn belül mindenképpen el akarod adni, igen – minél tovább vársz egy csökkenő piacon, jellemzően annál rosszabb áron tudsz csak túladni rajta. Ha csak befektetési céllal ülnél bele most egy ingatlanba, azzal érdemesebb várni.

Mennyi idő alatt kel el most egy reálisan árazott ingatlan?

Ez erősen függ a településtől, a kategóriától és az állapottól, de a jól árazott, jól bemutatott ingatlanok az első két-három héten belül komoly érdeklődést kapnak – míg a túlárazottak hónapokig, sokszor fél évnél is tovább „ragadnak” a piacon.

Mi történik, ha túlárazva hirdetem az ingatlanomat?

Az első két hét elmegy komoly érdeklődő nélkül, a hirdetésed elkezd „kiégni” a visszatérő keresők szemében, és amikor végül csökkented az árat, jellemzően jóval nagyobb engedményt kell adnod, mint amennyivel egy realista induló árral indulhattál volna.

Kinek jó, kinek rossz a jelenlegi ingatlanpiaci helyzet?

Rossz azoknak, akik túlárazva, egy új támogatási hullámban bízva várakoznak. Jó azoknak, akik reálisan áraznak és időben lépnek, illetve azoknak, akik ingatlanból ingatlanba mennek, vagy éppen most vásárolnának alkupozícióban lévő vevőként. 

Ne vesztegesd az idődet, hisz mire vársz még, vedd fel velem a kapcsolatot még ma, és kezdjük el az ingatlanod sikeres értékesítését!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Eladnád a lakásodat? Holland, vagy angol licit a nyerő? Alul árazási stratégia? 

Hogyan érheted el, hogy a vevők licitáljanak az ingatlanodra? 5 lépés a licit helyzet eléréséért 

Több árárajánlat érkezett az eladó ingatlanodra? Licitáltass, vagy add oda az első vevőnek? 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Vége van, kicsim? Más lett az ingatlanpiac, mint tavaly – és neked jó hír ez, vagy rossz? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Azbesztmentesítésre már a magánterületekre is jár állami támogatás
Mit jelent ez, ha eladnád az ingatlanod?

Amit 30 éve dolgozó ingatlan forgalmazóként, ingatlanközvetítőként, hivatalos értékbecslőként és hitelközvetítőként fontosnak tartok elmondani neked, ha Zala megyében, Vas megyében, vagy a Balaton nyugati partján adnál el vagy vennél ingatlant

Szeptember 2-án megjelent az a rendelet, amely létrehozta az Azbeszt-mentesítési Alapot. Ez azt jelenti, hogy a nyugat-magyarországi azbesztes kőzúzalék-ügyben nemcsak a közterületek, hanem – önkormányzati közreműködéssel – a magántulajdonú ingatlanok mentesítése is állami támogatásból finanszírozható, ha akkreditált vizsgálat igazolja az egészségügyi kockázatot.

Ha eladóként vagy vevőként érintett vagy, ez közvetlenül hat az ingatlanod értékére és eladhatóságára is – erről szól a cikk második fele.

Mi történt pontosan az azbeszt-ügyben?

Talán te is hallottál már róla: az elmúlt egy évben egyre több nyugat-magyarországi településen derült ki, hogy az utak, parkolók, kocsibejárók alapjába, felszórásába osztrák bányákból – jellemzően Burgenlandból – származó, azbeszttartalmú kőzúzalék került. Ez a hír nem várostól-városig terjedő pletyka, hanem egy országos méretű probléma: becslések szerint mintegy 250 nyugat-magyarországi települést érint valamilyen szinten.

Nálunk, Zalaegerszegen is konkrét helyszíneken mutatták ki azbeszt jelenlétét: a Mártírok útja és a Kisfaludy utca sarkán lévő parkolóban, a Gazdaság és az Iskola utcában – utóbbi kettőt óvoda, bölcsőde és iskola közelsége miatt sürgősséggel mentesítették is. Azóta további utcák és magáningatlanok is szóba kerültek.

Eddig a történet inkább közterületekről szólt: utakról, parkolókról, amiket az önkormányzat épített vagy tart karban. Szeptember elején viszont változott a helyzet. A Magyar Közlönyben megjelent egy rendelet, amely egy külön költségvetési forrást, az Azbeszt-mentesítési Alapot hozta létre – és ez már nemcsak az önkormányzati, hanem az igazoltan érintett magántulajdonú ingatlanokra is kiterjedhet.

Mit jelent ez a gyakorlatban? Kire vonatkozik az állami támogatás Azbeszt ügyben?

Fontos tisztázni: a támogatást hivatalosan nem te, mint magánszemély igényled közvetlenül, hanem az önkormányzatod. A pályázó mindig az érintett település önkormányzata – de ha a szennyezett terület a te tulajdonodban van (mondjuk a kocsibejáród, az udvarod vagy a kerted alapjába került ilyen anyag), az önkormányzat és te köthettek egymással megállapodást arról, hogy a mentesítést elvégzik, és ezt a munkát a támogatásból finanszírozzák.

Ehhez néhány feltételnek teljesülnie kell:

• Akkreditált azbesztrost-vizsgálattal igazolni kell, hogy a terület valóban egészségügyi kockázatot jelent – tehát önmagában a gyanú vagy a hasonlóság még nem elég, laboreredmény kell hozzá.
• Az önkormányzatnak rendelkeznie kell úgynevezett azbeszttérképpel az érintett területről.
• A mentesítés után is kötelező az akkreditált utóvizsgálat és a folyamatos, háromhavonta esedékes jelentéstétel a fenntartási időszak végéig, hogy igazolják: a kockázat ténylegesen megszűnt.

A támogatásból a mentesítés közvetlen költségei mellett az akkreditált kőzet- és levegővizsgálatok díja is elszámolható – ez azért fontos, mert sok tulajdonos pont ezen a ponton torpan meg: a vizsgálat maga is pénzbe kerül, és sokan nem tudják, hogy erre is kérhető forrás.

A rendelet még egy gyakorlati könnyítést is tartalmaz: a támogatás már megkezdett vagy akár elvégzett munkára is igényelhető, bizonyos uniós állami támogatási szabályok betartásával. Ez azoknak jó hír, akik – felismerve a veszélyt – már saját zsebből nekiálltak a mentesítésnek, mielőtt a pályázati lehetőség megnyílt.

Mennyi önerőt kell vállalnia az önkormányzatnak?

• megyei jogú városoknál legfeljebb 30%,
• egyéb városoknál legfeljebb 20%,
• községeknél és nagyközségeknél legfeljebb 10%.

Ez azért fontos neked is, mert ha a te utcádban, a te ingatlanod körül van szó a mentesítésről, jó eséllyel érdemes rákérdezni az önkormányzatnál, hogy az adott projektet hogyan ütemezik, és a magánterületi rész mikor kerülhet sorra – hiszen a forrás nem korlátlan, és az önkormányzatnak is bele kell tennie a sajátját.

Zalaegerszeg egyébként már be is nyújtotta az igényét a kormány által létrehozott, több milliárd forintos azbesztmentesítési alaphoz – ezt Balaicz Zoltán polgármester jelentette be.

Mit tegyél, ha azt gyanítod, hogy a te telkeden, ingatlanodon is van érintett kőzúzalék?

Ha 2015 és 2025 között építetted vagy újítottad fel a kocsibejáródat, a járdádat vagy az udvarod burkolatát, és a kivitelező zöldes-szürkés, szerpentinit jellegű, murvaszerű zúzottkövet használt, érdemes utánajárnod, honnan származott az anyag. A zalaegerszegi esetek egy része pont így derült ki: nem az önkormányzati beruházásból, hanem magánházak saját kocsifeljárójából jutott ki az anyag az utcára is.

Amit tehetsz:
1. Ne bolygasd, ne söpörd szárazon, ne törd fel az érintett felületet – a kockázat pont akkor nő meg, ha az anyag porzik, és az azbesztrost a levegőbe kerül. Lefedve, tömören, aszfalttal vagy térkővel borítva jóval kisebb a veszély.
2. Kérdezd meg az önkormányzatot, hogy a te utcád, ingatlanod szerepel-e már az azbeszttérképen, vagy folyamatban van-e ott vizsgálat.
3. Ha nincs hivatalos vizsgálat, és magad szeretnéd tisztázni a kérdést (például mert eladnád az ingatlant), érdemes akkreditált laborral felmérést végeztetni – ennek költsége bizonyos esetekben szintén elszámolható a támogatásból, ha az önkormányzat bevonja az ügyet a saját pályázatába.

Miért fontos ez neked igazán, ha most terveznéd az ingatlanod eladását?

Itt jön az a rész, amiért ezt a cikket megírtam neked, nem csak azért, mert érdekes hír.
Ha eladó vagy, és nem tudod pontosan, mi van a telkeden – mi van a kocsibejáród alatt, honnan származik a murva a kerti ösvényen –, akkor tulajdonképpen úgy hirdeted az ingatlanodat, hogy magad sem ismered teljesen azt, amit eladsz. Ez két irányba is elcsúszhat, és mindkettő rosszul végződhet.

Az egyik: alulértékeled a kockázatot, és később derül ki a probléma. Ha egy vevő – vagy a vevő egy utólagos műszaki átvizsgálás – rábukkan arra, hogy a telken azbeszttel szennyezett anyag van, az adásvétel meghiúsulhat, vagy utólagos jogvita, kártérítési igény lehet belőle. Ez nemcsak kellemetlen, hanem pénzbe és időbe kerül.

A másik: túlreagálod, és feleslegesen alacsony áron adod el, vagy egyáltalán nem mered piacra tenni az ingatlant, mert azt hiszed, hogy egy ilyen gyanú miatt „eladhatatlan” lett a telek. Pedig lehet, hogy a te esetedben szóba sem jön érintettség, vagy ha igen, arra pontosan azért van most állami támogatás, hogy rendezni lehessen – csak tudni kell, hogyan.

Mindkét hiba onnan ered, hogy az eladó egyedül próbál eligazodni egy olyan témában, ami jogi, műszaki és piaci szempontból is összetett. Ez az én szakmám: ingatlanközvetítőként tudom, hogyan kommunikáljuk ezt a vevő felé anélkül, hogy indokolatlanul megijesztenénk vagy éppen becsapnánk.

Mit kockáztat az ingatlan vásárló, ha ő sem tudja pontosan, mit vesz?

Ha te vevőként nézegetsz egy Zala megyei, Vas megyei, vagy Balaton-felvidéki telket, és az eladó – jóhiszeműen vagy sem – nem szól arról, hogy a kocsibejáró vagy az udvar burkolata gyanús eredetű, te egy olyan kockázatot veszel meg, amiről nem is tudsz. Ez később a te terhed lesz: a mentesítés, az esetleges egészségügyi kockázat, és az, hogy te magad is nagy eséllyel nehezebben tudod majd eladni az ingatlant, ha egyszer te leszel az eladó.

Pontosan ezért szoktam azt mondani az ügyfeleimnek: egy ingatlan ára nem egyenlő a négyzetméterárral szorozva az alapterülettel. Az ár mögött ott van minden, amit a telekről, az épületről, a talajról, a közművekről tudni kell – vagy éppen nem tudni, és ez a bizonytalanság is beépül az árba, csak legtöbbször rossz irányba.

Ez nem azt jelenti, hogy minden telekről feltételezni kell az azbeszt-szennyezést – ez egy jól körülhatárolható, konkrét probléma.

Gyakran ismételt kérdések az azbesztmentesítési támogatásról

Igényelhetek-e magánszemélyként közvetlenül támogatást az azbesztmentesítésre?

Nem közvetlenül. A pályázó mindig az önkormányzat. Ha a szennyezett terület magántulajdonban van, az önkormányzat és a tulajdonos megállapodást köthet a munkák elvégzéséről.

Mit kell igazolni ahhoz, hogy egy terület jogosult legyen a támogatásra?

Akkreditált azbesztrost-vizsgálattal kell igazolni az egészségügyi kockázatot, és rendelkezni kell az adott területre vonatkozó azbeszttérképpel.

Mennyi önerőt kell fizetnie az önkormányzatnak?

Megyei jogú városoknál legfeljebb 30%, más városoknál legfeljebb 20%, községeknél és nagyközségeknél legfeljebb 10%.

Mi számít bele a támogatott költségekbe?

A mentesítés közvetlen költségei, valamint az akkreditált kőzet- és levegővizsgálatok díja.
Igényelhető-e a támogatás már elvégzett munkára is?

Igen, bizonyos uniós állami támogatási szabályok betartásával.

Hat-e ez a probléma az ingatlanom eladási árára?

Közvetetten igen: a tisztázatlan gyanú lefelé nyomja az alkupozíciódat vagy meghosszabbítja az értékesítési időt. Egy rendezett, dokumentált helyzet biztonságot ad a vevőnek.

Honnan tudom meg, hogy az én utcámban, telkemen van-e érintettség?

Érdemes megkeresni a helyi önkormányzatot.

Ha bizonytalan vagy, ne egyedül döntsd el

Ha most azon gondolkodsz, hogy eladnád a Zala megyei, Vas megyei déli részi, vagy Balaton-felvidéki ingatlanodat, és felmerült benned a kérdés, hogy vajon érint-e téged ez az egész azbeszt-ügy, szívesen ránézek veled a helyzetre. Harminc éve foglalkozom ingatlanközvetítéssel, hivatalos értékbecslőként és hitelközvetítőként is dolgozom.

Források:
Magyar Közlöny: https://magyarkozlony.hu/dokumentumok/fbdda3d49e5e91c81743bbdc35ce5b0b95b44ada/megtekintes
Dr. Nagy Márta Tiszás képviselő Facebook oldala 

Egyszerűsített tájékoztató jellegű blogcikk – nem minősül jogi vagy hatósági tanácsadásnak. Das Haus Immobilien Kft. — Sipos András Becsületes Ingatlanos. 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Azbesztmentesítésre már a magánterületekre is jár állami támogatás Mit jelent ez, ha eladnád az ingatlanod? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Eladnád a lakásodat? Te mit kérdezel a telefonos érdeklődőktől, mielőtt beengeded őket az otthonodba?

Nem minden érdeklődőt kell ugyanúgy szűrni

Ezt a cikkemet az ingatlan eladóknak, vevőknek és ingatlanosoknak is ajánlom, mert a leírtak még jól jöhetnek számodra!
Azt szokták mondani, hogy minek nekem ingatlanos, hiszen úgyis el tudom én magam is adni a lakásomat. Én meg azt kérdezem, hogy mindenkit beengedsz a lakásodba, aki érdeklődik és megénezné, vagy szűröd önmagad a vevőket? Végig kérdezed, végig mered kérdezni mindezt, amit ebben a cikkben leírok ezzel a szisztémával?

Amikor egyedül vágsz bele a lakáseladásba magánzóként..

Ha lakást, házat, telket, ingatlant adsz el, teljesen természetes, hogy örülsz minden telefonhívásnak. De egy idő után kiderül: a sok érdeklődő nem mindig jelent sok valódi vevőt és csak az energiád és időd megy el.

Van, aki csak nézelődik. Van, aki még maga sem tudja pontosan, mit keres, mit akar. Van, akinek előbb el kellene adnia a saját lakását. Más hitelből venne, de még meg sem nézte, mire lehet valóban hitelképes, vagy hitelképes egyáltalán. És persze van olyan is, aki tényleg komolyan vásárolna – csak még nem találta meg azt az ingatlant, amelyikben biztosan látja a következő otthonát. És olyan is van, aki csak nézegeti mások otthonát eszébe sincs soha semmit venni..

Én nem azt ígérem, hogy minden bizonytalan érdeklődőt ki lehet szűrni. Ilyet nem lehet tisztességesen megígérni( persze, biztosan találsz olyan céget, illetve olyan ingatlanosokat, akik a csillagot is leígérik neked az égből, csakhogy az övék legyen az eladási megbízásod..és azt mondják, hogy minden ügyfelet megszűrnek, illetve hogy csak szűrt ügyfelet visznek ki. Ez mese habbal, neked meg úgy kell, ha elhiszed..).

Azt viszont igen, hogy a megfelelő kérdésekkel, tapasztalattal és következetes figyelemmel jelentősen csökkenthető a felesleges megtekintések száma, miközben a valódi vevőket nem veszítjük szem elől.

A jó vevőszűrés nem falat húz az érdeklődők elé. Segít tisztábban látni: ki mit keres, mire van lehetősége, és mennyire illik hozzá az adott ingatlan.

Az ingatlan vevőszűrés nem kihallgatás, hanem helyzetfelmérés

Sokan azt gondolják, hogy egy ingatlanos vagy megmutatja az ingatlant bárkinek, vagy keményen „levizsgáztatja” az érdeklődőt már telefonon. Szerintem egyik szélsőség sem jó.

Minden ingatlan és minden élethelyzet más.

Másképp kezelem azt a lakást, amelyben az eladó még benne lakik a családjával. Itt fontos, hogy ne vigyek ki feleslegesen olyan érdeklődőt, aki már az alapadatok alapján sem lehet vevő. Az eladó ideje, a magánélete és az otthona is érték.

Más a helyzet akkor, ha az ingatlan üres, nem lakik ott senki, vagy nálam van a kulcs. Ilyenkor lehet rugalmasabban időpontot adni. Nem kell minden érdeklődővel félórás telefonos kérdéssorokat végigbeszélni, ha a bemutatás egyszerűen megszervezhető, és az eladó életét sem zavarja. Én meg szeretek emberekkel találkozni, beszélgetni, meg ki tudja miből lesz a cserebogár, tehát lehet, hogy én akkor is megyek, ha eléggé reménytelennek tűnik a helyzet, de nyilván, ha nem lakik ott a tulajdonos.

A lényeg nem az, hogy mindenkit ugyanazzal a módszerrel kezeljek és, hogy tudjam, mikor mennyi előzetes szűrés indokolt

Az, hogy mennyi előzetes szűrés indokolt, mindig a helyzettől függ. Ha az eladó még az ingatlanban lakik, egy rövidebb, de tudatos telefonos előszűrés célszerű még az időpontadás előtt, hiszen így nem viszek ki feleslegesen ismeretlen érdeklődőket az eladó otthonába, és csökken a zavaró, időrabló mutatások száma.

Ha a lakás vagy ház üresen áll, néhány lényeges telefonos kérdés után már rugalmasan is szervezhető a bemutatás – a helyszíni beszélgetés ilyenkor sokszor többet árul el, miközben az eladó idejét nem terheli a megtekintés.

Ha nálam van a kulcs, elég egy gyors egyeztetés, a részletesebb igényfelmérést pedig a bemutatáskor végzem el, hiszen sok érdeklődőről épp a lakásban derül ki, milyen szempontok alapján döntene.

Kifejezetten keresett, drága vagy különleges ingatlanoknál viszont alaposabb előzetes egyeztetésre van szükség, mert itt jellemzően több kérdés merül fel a finanszírozásról, a döntéshozókról, a birtokba adásról és az ingatlan speciális adottságairól.

És ha az érdeklődő hitelből vásárolna, vagy előbb el kell adnia a saját ingatlanát, akkor a finanszírozási és időzítési helyzet korai tisztázása kulcsfontosságú, mert ezek az ügylet későbbi megvalósulását érdemben befolyásolhatják.

Amit egy rutinos ingatlanos már az első telefonból ki hall

A vevőszűrés nem egy gépies kérdőív. Nem az a cél, hogy valaki húsz kérdés után átmenjen egy nagy vizsgán vagy megbukjon.

Harminc év ingatlanpiaci tapasztalatával sokszor már egy rövid telefonbeszélgetésből érzem, hogy az érdeklődő:

• valóban tudja-e, melyik ingatlant hívta;
• elolvasta-e a hirdetést, vagy csak a képeket nézte meg;
• tisztában van-e az árral, a mérettel, a környékkel, az emelettel és az állapottal;
• konkrét lakásvásárlási helyzetben van-e;
• tud-e értelmesen beszélni arról, mire keres megoldást;
• csak információt kér, vagy már döntési helyzetben, netán költözési kényszerben van;
• nagyjából tudja-e, miből fog vásárolni;
• van-e olyan elvárása, amelyet az adott ingatlan biztosan nem tud teljesíteni.

Persze ez nem gondolatolvasás. Egy telefonhívásból nem lehet biztosan megmondani, ki fog ajánlatot tenni. Nem is ez a cél.

Az első beszélgetés arra való, hogy kiderüljön: van-e értelme megmutatni az ingatlant, hogyan érdemes megszervezni a találkozót, és mire kell különösen figyelni a helyszínen.

Egy tapasztalt ingatlanközvetítő nem „megjósolja”, hogy ki lesz a vevő. Inkább gyorsabban felismeri, milyen kérdéseket kell feltenni, és hol lehetnek a döntés akadályai.

Lakott ingatlanban miért fontosabb az előzetes egyeztetés?

Amikor az eladó még ott lakik, az ingatlanbemutatás nem csak egy beírt időpont a naptárban.

Rendet kell rakni. El kell menni otthonról, vagy végig ott kell lenni idegenek mellett. Gyerek, idős családtag, háziállat, munka, pihenés, hétvégi program – mindent megzavarhat egy rosszul szervezett megtekintés.

Ezért lakott ingatlannál előbb szeretem tisztázni a legalapvetőbb kérdéseket:

• Mit keres, miért keresi azt, amit keres és mennyi pénze van arra, amit keres?
• Látta-e az érdeklődő a hirdetésben szereplő árat?
• Arra keres a vevő ingatlant, ahol a hirdetett ingatlan van?
• Megfelel-e neki a lakás mérete, szobaszáma, állapota és főbb adottsága?
• Tudja-e, hogy például hányadik emeleten van, szükséges-e lift, erkély, garázs vagy kert?
• Reális-e számára az árkategória?
• Kinek keres ingatlant?
• Mikor szeretne költözni?
• Egyedül dönt-e, vagy másnak is meg kell néznie az ingatlant?
• Ha teljesen felújítandó az ingatlan, akkor bele vágna egyáltalán a felújításba, vagy inkább nem érdekli így?

Ez többnyire nem kihallgatás. Néhány normális, beszélgetős kérdés. A cél csak az, hogy ne akkor derüljön ki a helyszínen, hogy a vevő földszinti lakást keresett magának, vagy az idős szüleinek, az ingatlan pedig negyedik emeleti lift nélkül; vagy hogy családi házat keresett nagy kerttel, miközben egy kisebb társasházi lakásról érdeklődik. A felújítottsági szint keresés is fontos, mert valakik felújítandót keresnek, valakiket pedig egyáltalán nem érdekli a felújítandó ingatlan, mert kulcsrakész ingatlant akar venni.

Üres ingatlannál a helyszíni beszélgetés gyakran többet ér

Ha az ingatlan üres, vagy nálam van a kulcs, sokszor nincs szükség arra, hogy telefonon több mindent végigkérdezzek.
Ilyenkor elég lehet néhány lényeges kérdés:

• Mit keres, miért keresi azt, amit keres és mennyi pénze van arra, amit keres?
• Látta a hirdetést és az árat?
• Megfelel az elhelyezkedés, a méret és az ingatlan főbb állapota?
• Mikor tudná megnézni?
• Saját célra vagy befektetésnek keres?
• Van-e olyan fontos körülmény, amelyet már a telefonban érdemes tisztázni?

A részletesebb beszélgetés a megtekintéskor sokkal természetesebb lehet. Ott már látom, hogyan reagál a vevő a lakásra, melyik részlet érdekli, mire kérdez vissza, vagy egyáltalán kérdez-e, és mi az, ami bizonytalanságot okoz neki.

Egy üres lakásnál nincs az a nyomás sem, hogy az eladó előtt kelljen kérdést feltenni( bár, amúgy is a lakáson kívül szoktam ezeket a vevőkkel megbeszélni). A vevő gyakran nyíltabban elmondja, mire gondol, mihez hasonlítja az ingatlant, mekkora a kerete, vagy mi tartja vissza.

Milyen kérdéseket érdemes feltenni egy lakásvásárlónak?

Nem kell minden érdeklődőre ugyanazt a teljes kérdéssort ráolvasni. A vevőszűrésben az a fontos, hogy a beszélgetésből összeálljon a kép.

A következő kérdések segíthetnek abban, hogy kiderüljön: valóban alkalmas lehet-e neki az adott ingatlan. Természetesen nem teljes a lista:..

Mit keres, és hol keres ingatlant? Miért keresi, amit keres és mennyi pénze van arra, amit keres?
Mi tetszik a mostani lakásába és mi nem tetszik egyáltalán? Mit változtatna?

• Lakást, sorházat, családi házat, telket vagy más típusú ingatlant keres?
• Melyik település, városrész, vagy utca jöhet szóba?

Ha vidéken is oké, milyen messze lehet max. a várostól és azon a településen mi legyen mindenképpen, mi a legfontosabb?

• Van-e olyan környék, amely biztosan nem megfelelő?
• Saját célra, befektetésnek, kiadásra vagy családtagnak keres és ki a végső döntéshozó?
• Miért most szeretne ingatlant venni?

Mekkora és milyen ingatlan felel meg?

• Hány szoba a minimum és maximum?
• Mekkora alapterület az ideális, és mekkora még elfogadható és mekkora, ami már nem szükséges?
• Családi háznál hány szint jöhet szóba max?
• Lakásnál hányadik emeletig megfelelő?
• Szóba jöhet-e tízemeletes vagy más nagyobb társasház?
• Fontos-e a lift?
• Kell-e erkély, loggia, terasz, kert, garázs, tároló vagy parkolóhely?
• Milyen fűtést szeretne vagy fogad el? Milyen fűtés ne legyen egyáltalán?
• Milyen állapotú ingatlant keres: felújítottat, részben felújítandót vagy teljes felújításra szorulót?
• Van-e korhatár az épület korára?
• Mi az, ami már biztosan kizáró ok?

Mekkora a pénzügyi mozgástere?

• Mekkora az a vételár, amely még reális számára?
• Készpénzből, lakáshitelből vagy vegyesen fizetne?
• Rendelkezik-e önerővel?
• Igényel állami támogatást?
• Beszélt-e már bankkal vagy hitelközvetítővel?
• Mennyire előkészített a hitelügye?
• Mennyire sürgős a vásárlás és a költözés?

A hitelből vásárló vevő nem kevésbé komoly vevő. A lényeg az, hogy a hitel valós lehetőség legyen, ne csak egy bizonytalan elképzelés.

El kell-e adnia előbb egy másik ingatlant?

• Van olyan lakása, háza, telke vagy más ingatlana, amelynek az eladásából finanszírozná a vételt?
• Az ingatlant már eladta, foglaló alatt van, hirdeti, vagy még csak tervezi a hirdetését?
• Milyen áron hirdeti?
• Mióta van a piacon?
• Van rá komoly érdeklődő vagy ajánlat? Látja már az alagút végét?
• Reális-e az ára és az értékesítési ideje?

Ez azért fontos, mert egy vevő lehet komoly szándékú, de a vásárlás ütemezése egy másik ingatlan eladásától függ. Ez nem kizáró ok. Viszont az eladónak és az ingatlanosnak is tisztán kell látnia, hogy az ügylet mikor és milyen feltételekkel lehet valóság. Volt olyan vevőm nemrégen, hogy senki sem foglalkozott vele, mert volt még egy lakása, amit el kellett volna adni a vétel előtt. Megbízott, az első vevőnek eladtam jó áron és meg tudta venni a kinézett sorházi lakást..

Milyen ingatlanokat látott eddig, és mi nem tetszett neki és mi tetszett?

Ez az egyik leghasznosabb kérdés.
Ha egy vevő már több lakást megnézett, megkérdezem tőle:

• Miért nem vette meg őket?
• Mi volt a legnagyobb problémája?
• Mi tetszett bennük és mi nem?
• Milyen kompromisszumot nem akar még egyszer megkötni?
• Melyik szempont a fontosabb: az ár, a környék, az állapot, a méret vagy a költözhetőség stb..?
• És egyáltalán mi tetszik a mostani ingatlanában és mi nem?

Sokszor ebből derül ki, hogy nem is azt keresi, amit elsőre mondott. Lehet, hogy azt mondja, „felújítandó lakás is jó”, de az eddigieket valójában azért engedte el, mert nem akart hónapokon át felújítással foglalkozni. Vagy a „nem baj, ha kicsit kijjebb van” valójában azt jelenti, hogy tíz perc autózás még belefér, de a napi ingázás már nem.

Miért beszél általában nyíltabban a vevő az ingatlanossal?

Magáneladóként te vagy az egyik fél a tárgyalásban. A vevő tudja, hogy a te lakásodról van szó, veled kell majd alkuhelyzetbe kerülnie, és neked kell ajánlatot tennie.

Ezért teljesen természetes, hogy bizonyos dolgokat nem szívesen mond ki előtted.

Nem biztos, hogy őszintén elmondja:

• hogy szerinte magas az ár, vagy meglepődik, mert szerinte alacsony, és miért ilyen alacsony;
• hogy még nincs meg a szükséges önerő;
• hogy hitelből csak bizonyos összegig tud vásárolni;
• hogy a párja nem is akar ezen a környéken lakni;
• hogy egy másik ingatlan eladásától függ;
• hogy az emelet, a lépcsőzés, a fűtés vagy a zaj valójában zavarja;
• hogy csak összehasonlításként nézte meg a lakást;
• hogy még több hasonló ingatlant fog megnézni.

Egy ingatlanossal sokszor másképp beszél a vevő

Így nekem gyakran elmondják azt a hátteret is, amelyet az eladó előtt inkább nem hoznának szóba. Ez segít abban, hogy ne félreértésekből induljon a tárgyalás, és ne csak annyit halljon az eladó a végén, hogy „majd még jelentkeznek, meg majd megbeszélik még..”.

Az ingatlan megtekintése alatt dől el a részletesebb kép
A telefonos egyeztetés csak az első lépés. Nem helyettesíti a személyes találkozót.

A helyszínen figyelem, hogy a vevő:

• mit néz meg először;
• melyik helyiségben időzik;
• mire kérdez rá többször;
• milyen hibát vagy problémát vesz észre;
• milyen részleteket dicsér;
• a rezsit, a felújítási költséget, a birtokba adást vagy az árat firtatja-e;
• elhozza-e a második alkalomra a másik döntéshozót;
• kér-e alaprajzot, dokumentumot, energetikai információt vagy további műszaki adatot;
• a megtekintés végén milyen konkrét következő lépésről beszél;
• vagy egyáltalán nem kérdez semmit nem kérdez apróságokat és sietve távozik

Nem abból vonok le következtetést, hogy valaki mennyire lelkes. A túlzott lelkesedésből éppúgy nem lesz mindig vételi ajánlat, ahogy a visszafogott érdeklődőből is lehet komoly vevő.

A kérdések, a reakciók és a későbbi visszajelzés együtt adnak használható képet

Egy jó ingatlanbemutatás nem egy előadás. Beszélgetés, amelyből a vevőnek is tisztábban kell látnia, hogy ez-e a megfelelő ingatlan. Mai világban rengeteg az önjelölt ingatlan ügynök előadó, de ez nem az „előadásról szól”, hanem az információk gyűjtéséről.

Nem láncban mutogatok ingatlanokat

Nem hiszek abban, hogy az a jó ingatlanos, aki egymás után, válogatás nélkül végigmutat mindenféle lakást és házat egyazon érdeklődőnek, hátha az egyik megtetszik.

Ez az úgynevezett láncmutatás sokszor nem szolgálja sem a vevő, sem az eladó érdekét. Elveszi az időt, elfárasztja a keresőt, zavarja az eladókat, és közben a valódi igények sem tisztázódnak.

Én inkább arra törekszem, hogy előbb megértsem, mit keres a vevő. Aztán olyan ingatlant mutassak, amelynek tényleg van esélye megfelelni neki.

Ez nem jelenti azt, hogy egyetlen lakást kell megnéznie. Egy komoly vásárló természetesen összehasonlít több lehetőséget. A különbség az, hogy a megtekintéseknek legyen értelme.

Mit kockáztatsz, ha egyedül hirdeted és adod el az ingatlanodat?

Lehetséges ingatlanközvetítő nélkül eladni egy lakást vagy házat. Ezt nem vitatom.
De amikor magáneladóként hirdetsz, egyszerre te vagy:

• a hirdetésszöveg írója;
• a fotós vagy a fotózás szervezője;
• a telefonos ügyfélszolgálat;
• az érdeklődőszűrő;
• az időpont-egyeztető;
• az ingatlanbemutató;
• az alkutárgyaló;
• a dokumentumok előkészítésének koordinátora;
• sokszor a finanszírozási kérdések első hallgatója;
• és az a személy is, akinek a saját otthonába idegeneket kell beengednie.

A kérdés nem az, hogy ezt meg tudod-e csinálni. Meg lehet csinálni.
A kérdés inkább az, hogy:

• mennyi időd van rá;
• hány napközbeni, esti vagy hétvégi telefonhívást tudsz kezelni;
• mennyire tudod kiszűrni az alapvetően nem megfelelő érdeklődőket;
• hogyan reagálsz, ha a vevő már a bejáratnál elkezdi lefelé alkudni az árat és lefikázza az ingatlanodat;
• miből tudod, hogy az ár valóban jó-e;
• mit csinálsz, ha sokan nézik, de senki nem tesz ajánlatot;
• mikor kell változtatni a hirdetésen, a képeken, a kommunikáción vagy az áron;
• mennyire vagy felkészült a hiteles vevő, a másik ingatlan eladása, a birtokba adás vagy a dokumentumok körüli kérdésekre.

Az eladásnál nemcsak az számít, hogy valaki tud-e hirdetést feladni. Az is számít, hogy az ingatlan a valós piaci helyzethez illeszkedő áron kerüljön piacra, és a megfelelő vevői kör előtt jelenjen meg.

A jó lakásár és a jó hirdetés már önmagában is szűr

Ha egy lakás vagy ház ára jóval magasabb a piaci realitásnál, sok megfelelő vevő eleve nem fogja megnézni. A keresési keretén kívül kerül, vagy egyszerűen azt gondolja: ennyiért több és jobb lehetőséget talál.

Ha az ár túl alacsony, más probléma is jöhet: gyanakvás, túl sok érdeklődő, kapkodás, felesleges licitnek álcázott alkudozás vagy olyan ajánlatok, amelyek mögött nincs átgondolt finanszírozás.

Ezért fontos az értékbecslői szemlélet. Hivatalos ingatlan-értékbecslőként nem a tulajdonos vágyott árát szeretném automatikusan visszaigazolni. Azt nézem, hogy a helyszín, a műszaki állapot, a méret, az elrendezés, a jogi és piaci körülmények, valamint az összehasonlítható ingatlanok alapján milyen ár lehet szakmailag védhető és értékesítésre alkalmas.

Egy jó hirdetésnek is szűrnie kell. Világosan szerepeljen benne:

• az ingatlan típusa és főbb paraméterei;
• az alapterület és szobaszám;
• az állapot;
• a fűtési mód;
• az emelet és lift kérdése;
• a környék vagy településrész fontos jellemzői;
• a parkolás;
• erkély, kert, terasz, garázs, tároló;
• a birtokba adás várható ideje;
• az olyan adottságok, amelyek nem mindenkinek lesznek megfelelőek.

Egy őszinte, érthető tájékoztatás segít abban, hogy azok jelentkezzenek, akiknek az ingatlan valóban esélyes lehet.

A dokumentumok és a biztonság is a lakás eladás része

Az ingatlan értékesítése nem csak a hirdetésből és a lakásnézésből áll. A komoly vevő előbb-utóbb dokumentumokat, műszaki adatokat és pontos válaszokat vár.

Az adásvételi szerződéshez szükség van energetikai tanúsítványra és villamosbiztonsági felülvizsgálatra is; ezek elkészíttetése és átadása az eladó feladata.

Az energetikai besorolást a hirdetésben is fel kell tüntetni.

A biztonságra is figyelni kell, főleg lakott ingatlannál. Ékszer, készpénz, személyes iratok, banki dokumentumok, gyógyszerek, laptop vagy egyéb érték ne maradjon szem előtt. A személyes adatokat és értékeket érdemes elzárni, valamint ismeretlen érdeklődők esetén körültekintően kell megszervezni a bemutatást. Ezért is jó egy plusz rutinos ingatlanközvetítő, mert ő egyszer tanú, másszor szakértő.

Ez nem azt jelenti, hogy minden érdeklődőt gyanúsnak kell tekinteni. Azt jelenti, hogy egy ingatlanbemutatás közben is felelősen kell gondolkodni.

Nem ígérek csodát, de a felesleges körök száma csökkenthető az ingatlan értékesítés folyamán

Aki azt mondja, hogy minden komolytalan érdeklődőt ki tud szűrni, az túl nagyot ígér meg megakar etetni téged. Nem is értem hogyan tudják ezt fennen hirdetni egyes ingatlanos cégek, hogyan vehetik így saját magukat is komolyan..

Egy ember szándéka változhat. Előfordulhat, hogy valaki komolynak tűnik, mégsem jut el ajánlatig. És az is előfordulhat, hogy egy elsőre bizonytalannak látszó érdeklődőből lesz a legjobb vevő, mert a helyszínen találja meg azt, amit keresett, vagy az ezután nézett ingatlanok közül a tárgyi ingatlan lesz a legmegfelelőbb számára.

Én ezért nem merev szabályokat alkalmazok. Az adott ingatlanhoz, az eladó helyzetéhez és az érdeklődőhöz igazítom a folyamatot:

• Lakott ingatlannál jobban előkészítem a megtekintést.
• Üres ingatlannál vagy kulcsos bemutatásnál rugalmasabban szervezek időpontot.
• Telefonon az alapokat tisztázom.
• A részletesebb igényfelmérést sokszor a helyszínen végzem el.
• Figyelem a vevő reakcióit, kérdéseit és a mögöttük lévő valódi szándékot.
• Nem ígérek biztos vevőt, de azon dolgozom, hogy ne vaktában mutogassuk az ingatlant.

A cél nem az, hogy minden érdeklődőt kizárjunk. A cél az, hogy az eladó idejét tisztelve, a vevőnek is korrekt módon, minél több értelmes megtekintésből legyen valódi esély az adásvételre.

Miért keress meg, ha eladnád az ingatlanodat?

Ha egyedül szeretnéd eladni a lakásodat, házadat vagy telkedet, természetesen megteheted. De ha szeretnéd átgondoltabban, kevesebb felesleges körrel és szakmai segítséggel végigvinni az értékesítést, keress meg.

Tapasztalt ingatlanközvetítőként abban segítek, hogy:

• reális piaci áron induljon az értékesítés;
• az ingatlanod megfelelően legyen bemutatva;
• a hirdetés ne csak sok kattintást, hanem releváns érdeklődőket is hozzon;
• a lakott és az üres ingatlanodhoz illő bemutatási rend alakuljon ki;
• a vevőkkel való első kapcsolat és a megtekintés szervezetten történjen;
• tisztábban lássuk a vevői igényt, a döntési helyzetet és a finanszírozási hátteret;
• a tárgyalás ne csak érzésből, hanem valós piaci és szakmai alapokon történjen;
• szükség esetén hitelközvetítői és értékbecslői szemlélet is rendelkezésre álljon.

1996 óta az ingatlanpiacon dolgozom. Ingatlanforgalmazó, majd ingatlanközvetítő, hivatalos ingatlan-értékbecslő és hitelközvetítő vagyok. Nem azt mondom, hogy minden ingatlan egyformán gyorsan vagy egyformán könnyen eladható. Azt mondom, hogy egy jó eladás mögött általában sok előkészítés, sok beszélgetés és sok olyan részlet van, amely kívülről nem látszik.

Ha eladnád az ingatlanodat, írj rám vagy keress meg. Nézzük meg együtt, milyen áron, milyen stratégiával és milyen vevői körnek lehet a legjobban értékesíteni.

Gyakori kérdések – Eladnád a lakásodat? Te mit kérdezel a telefonos érdeklődőktől, mielőtt beengeded őket az otthonodba?

Minden ingatlanvásárlót előre ki kell szűrni?

Nem. A szűrés mértékét az ingatlan, az eladó élethelyzete és a bemutatás módja határozza meg. Lakott ingatlannál indokolt lehet az alaposabb előzetes egyeztetés, míg üres vagy kulcsos ingatlannál sokszor elegendő néhány alapvető kérdés, a részletesebb beszélgetés pedig a helyszínen történhet.

Mit kérdezzek meg telefonon, mielőtt időpontot adok egy érdeklődőnek?

Legalább azt érdemes tisztázni, hogy látta-e a hirdetésben az árat és a főbb adottságokat, megfelel-e neki a lokáció, a méret, az állapot és az ingatlan típusa, valamint mikor szeretne költözni és mennyi pénze van, vagy lesz. Lakott ingatlannál kérdezz rá arra is, ki dönt a vásárlásról, és hogy a fő döntéshozók részt tudnak-e venni a megtekintésen.

Kérdezhetek a lakásvásárló hiteléről és önerőjéről?

Igen. Ez nem illetéktelen kíváncsiskodás, hanem az ügylet megvalósíthatóságát érintő kérdés. A hitelből vásárló vevő lehet teljesen komoly, de érdemes tisztázni, hogy volt-e előzetes banki vagy hitelközvetítői egyeztetése, és reális-e számára az adott vételár. Az előminősítés ugyanakkor nem jelent végleges hiteljóváhagyást.

Miért fontos tudni, hogy a vevőnek el kell-e adnia egy másik ingatlant?

Mert ettől függhet a vásárlás ütemezése és biztonsága. Nem gond, ha a vevő másik ingatlan eladásából finanszíroz, de tisztázni kell, hogy az már eladott, foglaló alatt van, hirdetés alatt áll, vagy még csak terv. Az eladási ár realitása és az értékesítés várható ideje is számít.

Minden érdeklődő, aki nem tesz ajánlatot, lakásturista?

Nem. Egy megtekintés után nem feltétlenül születik döntés, és ez önmagában normális. A vevő lehet komoly, csak az adott ingatlan nem felel meg neki minden szempontból. A cél nem az érdeklődők megbélyegzése és kategóriázása, minősítése, hanem a felesleges körök csökkentése és a valódi vásárlási szándék minél jobb megértése.

Mit jelent a láncmutatás az ingatlanértékesítésben?

Láncmutatásnak nevezik, amikor egy érdeklődőnek előzetes igényfelmérés nélkül, egymás után sok, egymástól eltérő ingatlant mutatnak meg abban a reményben, hogy majd valamelyik megtetszik. Ez sokszor időrabló az eladó, a vevő és az ingatlanos számára is. Jobb megoldás az igények tisztázása után célzottan releváns ingatlanokat mutatni.

Érdemes egyedül eladni az ingatlanomat?

Lehetséges, de érdemes őszintén felmérni, mennyi időd, piacismereted és energiád van rá. Egyedül neked kell kezelni a hirdetést, a telefonokat, a megtekintéseket, az érdeklődők kérdéseit, az alkut és az ügylet szervezését. Egy rutinos, gyakorlott ingatlanközvetítő ezekben tud támogatást adni, miközben értékbecslői és hitelközvetítői ismeret is segítheti a folyamatot. 

Miért éppen engem válassz Sipos András ingatlanközvetítőt?

Az ingatlanod eladása nem kell, hogy stresszes és nyögvenyelős folyamat legyen. Egy profi ingatlan és hitel közvetítővel az oldaladon gyorsabban, magasabb áron értékesítheted a lakásodat, de legalább nem a béka segge alatti áron, ha partnerem leszel mindenben és megfogadod a tanácsaimat.
Bízd rám az ingatlanod eladását, és garantálom, hogy mindent megteszek azért, hogy elégedett legyél az eredménnyel.

Ne vesztegesd az idődet, hisz mire vársz még, vedd fel velem a kapcsolatot még ma, és kezdjük el az ingatlanod sikeres értékesítését!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Ingatlanturisták kíméljenek! Hogyan kerüld előket? 

Eladnád a lakásodat? Holland, vagy angol licit a nyerő? Alul árazási stratégia? 

Hogyan érheted el, hogy a vevők licitáljanak az ingatlanodra? 5 lépés a licit helyzet eléréséért 

Több árárajánlat érkezett az eladó ingatlanodra? Licitáltass, vagy add oda az első vevőnek? 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Eladnád a lakásodat? Te mit kérdezel a telefonos érdeklődőktől, mielőtt beengeded őket az otthonodba? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Szent István Vidékfejlesztési Program: mit jelenthet ez a zalakarosi ingatlanpiacnak?

Ami eddig biztosan tudható – és ami egyelőre csak feltételezés a zalai ingatlanpiac jövőjéről

Szeptember elején több ügyfelem is felhívott ugyanazzal a kérdéssel: hallottam-e, hogy Zalakaros bekerült egy országos fejlesztési programba? Hallottam. És mivel harminc éve foglalkozom ingatlanforgalmazással, majd ingatlanközvetítéssel, hivatalos értékbecslőként és hitelközvetítőként is a Balaton nyugati partján és Zala megyében, utánanéztem, mit jelenthet ez valójában – hogy egy zalakarosi vagy környékbeli ingatlan eladójának vagy vevőjének miért lehet ez fontos most.

Ebben a cikkben végigveszem, mit tudunk biztosan a Szent István Vidékfejlesztési Programról, mit mutat most a zalakarosi ingatlanpiac, és – nagyon hangsúlyozva, hogy ez már az én saját szakmai megérzésem, nem hivatalos állásfoglalás – mit gondolok arról, hogyan hathat ez hosszabb távon Zalakarosra, illetve mit jelenthet a szomszédos zalai üdülőtérségeknek: Hévíznek, Keszthelynek, Gyenesdiásnak, Vonyarcvashegynek, Balatongyöröknek, sőt akár a tó túlsó partján Balatonberénynek vagy Balatonmáriafürdőnek is, ha egyszer ők is bekerülnének egy támogatási körbe.

Hol van Zalakaros, és miért turisztikai célpont?

Zalakaros Zala megye egyik legismertebb fürdővárosa, mindössze kb. 18 kilométerre a megye második legnagyobb városától, Nagykanizsától, és néhány kilométerre az M7-es autópályától – Budapestről körülbelül két óra alatt elérhető. A település a Kis-Balaton természetvédelmi terület szomszédságában fekszik, alig kb. 19 kilométerre onnan, ami a gyógyturizmus mellett a természetjáróknak és kerékpárosoknak is vonzóvá teszi a környéket.

Zalakaros híre és megélhetése szinte teljes egészében a termálfürdőjére épül: az 1962-ben, olajkutatás közben felfedezett, 96 fokos gyógyvíz köré épült ki az ország egyik legnépszerűbb gyógy- és élményfürdő-komplexuma. Évente több százezer látogató fordul meg itt – nemcsak magyar, hanem osztrák és német turisták is nagy számban, akik gyakran a fürdőzést kötik össze a helyi borvidék felfedezésével. A folyamatos turistaforgalmat számos szálloda, panzió és vendéglátóhely szolgálja ki, ami a település gazdaságát és ingatlanpiacát is alapvetően meghatározza.

Mi az a Szent István Vidékfejlesztési Program?

A Szent István Vidékfejlesztési Program egy kísérleti kormányzati fejlesztési modell. A tényleges elindítását Magyar Péter miniszterelnök 2026. szeptember 8-án, az Országgyűlés napirend előtti felszólalásában jelentette be. Fontos ezt élesen elválasztani attól, hogy az eredeti ígéretet, egy tízpontos programot, még ellenzéki pártelnökként, 2025. augusztus 20-án, Pannonhalmán hirdette meg a Tisza Párt – ez egy évvel korábbi kampányígéret volt, a most bejelentett program ennek a végrehajtása.

A lényege egyszerű: tíz vidéki mikrotérség, összesen száz település kap fejlesztési lehetőséget úgy, hogy nem központilag döntik el, mire költsék a pénzt, hanem a helyi települések vezetői és lakói közösen határozzák meg, mire van szükségük.
A programba bekerült tíz mikrotérség: Zalakaros, Harkány, Bács, Pásztó, Medgyesegyháza, Igal, Tiszaújváros, Gyöngyös, Nyírbátor és Gönc vidéke. A hivatalos kormányzati közlemény szerint ez a tíz mikrotérség összesen 100 települést és pontosan 97 288 állandó lakost foglal magában.

A kiválasztás alapja: az érintett térségekben az egy főre jutó átlagos jövedelem 308 629 forint, ami 36,7 százalékkal marad el az országos átlagtól. Zalakaros bekerülése tehát nem véletlen: statisztikailag ez egy, a jövedelmi mutatók szerint felzárkóztatásra kijelölt térség – annak ellenére, hogy turisztikailag és ingatlanpiacilag Zalakaros és környéke jól ismert, népszerű célpont.

A program szerint tíz településenként évente egymilliárd forintos közösségi fejlesztési keretet biztosítanak – ez tehát egy éves, visszatérő keret, nem egyszeri kifizetés. A kísérleti szakasz kiértékelése után, a tervek szerint 2027. augusztus 20-tól indulhat a program országos kiterjesztése, ami a jelenlegi tervek szerint akár 2174 települést és mintegy 1,85 millió embert érinthetne.

Mire fordítható a pénz, és ki dönt róla?

A program alapelve, hogy a helyi önkormányzatok üljenek le egymással, és ők maguk mondják meg, mire van szükségük – útra, orvosi rendelőre, bölcsődére, közösségi térre, vízmegtartó rendszerre –, az állam pedig biztosítja hozzá a forrást. A kiválasztott térségekben fejlesztési testületek alakulnak, és a 16. életévüket betöltött helyi lakosok is véleményezhetik, rangsorolhatják a javasolt fejlesztéseket. Ez a rugalmasság az, ami miatt ingatlanközvetítői szemmel érdemes odafigyelni rá: az infrastrukturális fejlesztés, főleg ha úthálózatot, közművet vagy közösségi funkciót érint, történelmileg az egyik legmegbízhatóbb tényező, ami egy település ingatlanpiacát felfelé mozdítja.

Mit mutat most a zalakarosi ingatlanpiac?

Mielőtt bármit jósolnánk, nézzük meg, honnan indulunk. Zalakaroson jelenleg az eladó lakások átlagosan 848 ezer Ft/m²-en, az eladó házak pedig 470 ezer Ft/m²-en forognak. A teljes kínálatra vetített, súlyozott átlag 467 ezer Ft/m² – ez a magasabb átlag alapterületű házak nagyobb súlya miatt közelebb van a házak árszintjéhez. Ez az összesített szint az országos átlagnál 42, a Zala vármegyei átlagnál pedig 31 százalékkal alacsonyabb, és az adatbázis szerint az elmúlt fél évben már 9 százalékkal emelkedett.

A fenti négyzetméterár-adatok a Költözzbe.hu 2026. eleji frissítésű, hirdetés-alapú adatbázisából származnak, nem hivatalos KSH-statisztikából. A 9%-os féléves növekedést figyelembe véve 2026 szeptemberére az összesített szint becslésem szerint 490-510 ezer Ft/m² körül alakulhat – ez utóbbi az én becslésem, nem forrásolt adat.

Igaz ugyanakkor az is, hogy Zalakaroson is döcög most az ingatlanpiac, ahogy Zala megye más részein és országosan is – a választás körüli kivárás és a jelenlegi gazdasági bizonytalanság miatt jelenleg nincs tavaszi vagy nyári és őszi fellendülés sem a piacon. Zalakaros ettől függetlenül már most sem „olcsó vidéki település”: a gyógyfürdő és a turizmus miatt drágább a környező zalai falvaknál, miközben a jövedelmi statisztikák alapján mégis a felzárkáztatandó térségek közé sorolták.

Emelkedhetnek-e az ingatlanárak Zalakaroson a program miatt?

Erre a kérdésre most nem lehet igent mondani – és ezt fontos leszögeznem. Amit ez után a bekezdés után írok, az az én ingatlan szakmai feltételezésem, nem hivatalos állásfoglalás vagy tény. Jelenleg nincs nyilvánosan elérhető, konkrét projektlista arra, hogy Zalakaroson pontosan mire fordítják majd a fejlesztési keretet. Az is előfordulhat, hogy egy ilyen vidékfejlesztési program esetében csúszások vagy módosítások lesznek a megvalósítás során – ez a fejlesztési programoknál általában is kockázat –, de bízzunk a megvalósulásban és a sikerességben.

Amit viszont a 30 év ingatlanpiaci tapasztalatom alapján el tudok mondani:

• Ha a fejlesztés valódi infrastruktúrát hoz (utat, közműfejlesztést, egészségügyi ellátást), az középtávon, jellemzően 3-5 éven belül pozitívan hathat egy település ingatlanpiacára, mert javítja az életminőséget és a település vonzerejét azoknak is, akik nem csak nyaralni, hanem letelepedni szeretnének oda.
• Zalakaros esetében ez különösen érdekes, mert a település amúgy is turisztikai húzóerő – egy infrastrukturális fejlesztés nemcsak a helyi lakosságnak, hanem a befektetési célú vásárlóknak (üdülőingatlan, kiadó apartman) is vonzóbbá teheti a helyet.
• Ugyanakkor – és ez kifejezetten az én véleményem – önmagában a közösségi fejlesztési keret nem hoz létre új, tartós munkahelyeket. Ha nincs mögötte gazdaságfejlesztés vagy beruházás-ösztönzés is, a hatás inkább életminőség-javítás lesz, nem demográfiai fordulat. Az egy másik dolog, hogy Zalakaros Nagykanizsa közelében van, de sajnos jelenleg Nagykanizsán sem pezsgő a munkaerő kereslet tudomásom szerint, nem olyan például, mint Zalaegerszegen a megyeszékhelyen, ahol folyamatosan jelennek meg az új munkahelyek.
• Ez azt jelentheti, hogy elsősorban azok költözhetnek be a térségbe, akiknek nem kell helyben munkahelyet találniuk: nyugdíjasok, home office-ban dolgozók, vagy már meglévő helyi vállalkozók. Ez az ingatlanpiacra nézve nem feltétlenül rossz hír – ez a célcsoport gyakran jó vásárlóerővel rendelkezik –, de nem ugyanaz, mintha új gyárak vagy cégek települnének a térségbe, de legalább nagyobb mértékben a közelben lévő Nagykanizsára.

Mit jelenthet ez Hévíznek, Keszthelynek és a többi zalai üdülőtérségnek?

Figyelem! Ez a teljes szakasz saját, előre gondolkodó feltételezés (szakmai hipotézis). Jelenleg semmilyen hivatalos forrás nem erősíti meg, hogy Hévíz, Keszthely, Gyenesdiás, Vonyarcvashegy, Balatongyörök vagy a déli parton Balatonberény és Balatonmáriafürdő bekerülne a programba, sem a jelenlegi kísérleti, sem a jövőre tervezett országos szakaszban. Kérlek, légy erre figyelemmel!

Amit tudunk: a program országos kiterjesztése a tervek szerint 2027. augusztus 20-tól indulhat, és a jelenlegi tervek szerint akár 2174 települést és 1,85 millió embert érinthet. Ha ez megvalósul, statisztikailag nem zárható ki – de ez kifejezetten az én feltételezésem, szakmai hipotézisem –, hogy a nyugat-balatoni térség egyes, alacsonyabb jövedelmű települései – nem feltétlenül maga Hévíz vagy Keszthely, amelyek amúgy is a régió legdrágább és legfejlettebb települései közé tartoznak – bekerülhetnek egy későbbi körbe.

Hévíz és Keszthely ingatlanpiaca amúgy is más kategória: itt az átlagos négyzetméterár tapasztalataim szerint jellemzően 1,1 millió forint körül mozog, tehát nagyjából kétszer-háromszor annyi, mint Zalakaroson. Ezekben a városokban egy ilyen fejlesztési program valószínűleg kisebb arányban módosítaná az ingatlan, lakásárakat, hiszen itt már most is erős, stabil kereslet van, elsősorban a gyógyturizmus és a Balaton közelsége miatt.

Ahol szerintem érdemesebb figyelni: a Keszthely és Zalakaros közötti kisebb, kevésbé ismert falvak, amelyek jövedelmi mutatóik alapján hasonló helyzetben lehetnek, mint a jelenlegi programba bekerült térségek, miközben földrajzilag közel vannak a Balatonhoz. Ha egyszer a tó túlsó, déli partján fekvő települések – például Balatonberény vagy Balatonmáriafürdő – is bekerülnének egy jövőbeli körbe, az hosszabb távon átrendezheti a kereslet-kínálat viszonyokat a tágabb Balaton-régióban is. Ez most még csak egy irány, amit érdemes figyelni – nem előrejelzés, tisztán a saját feltételezésem.

Mit tegyél eladóként, ha most terveznél ingatlant eladni Zalakaroson vagy környékén?

Fontos: egy be nem jelentett, konkrétumok nélküli fejlesztési program hírére soha ne emeld meg egyoldalúan az ingatlanod árát. Ezt sokszor látom: valaki hall egy jó hírt a településről, rögtön 10-20 százalékkal megemeli a hirdetési árát, aztán csodálkozik, miért nem hívja senki.

Amit helyette javaslok:

• Kérj friss, hivatalos ingatlan értékbecslést, ami a jelenlegi piaci állapotra épül, nem a jövőbeli reményekre.
• Ha van konkrét, hivatalosan bejelentett fejlesztés a közvetlen környékeden (például útépítés az utcádban), azt érdemes dokumentálni és megemlíteni a hirdetésben – ez tényleges értéknövelő tényező, nem feltételezés.
• Ha bizonytalan vagy abban, hogy az ingatlanpiaci helyzeted – ár, időzítés, célközönség – megfelelő-e, érdemes ingatlan szakemberrel átbeszélni, mielőtt meghirdeted az ingatlant.

Gyakran ismételt kérdések – Szent István Vidékfejlesztési Program: mit jelenthet ez a zalakarosi ingatlanpiacnak?

Mi az a Szent István Vidékfejlesztési Program?

Egy 2026. szeptember 8-án, Magyar Péter miniszterelnök által bejelentett, kísérleti jellegű kormányzati fejlesztési program, amely tíz vidéki mikrotérségben, összesen 100 településen, 97 288 lakost érintve indul. A helyi közösségek maguk döntenek a kapott fejlesztési forrás felhasználásáról.

Zalakaros benne van a programban?

Igen, Zalakaros és környéke az egyik a tíz kísérleti mikrotérség közül.

Mennyi pénzt kap Zalakaros térsége?

A program elve alapján tíz településenként évi egymilliárd forintos közösségi fejlesztési keret jár, aminek felhasználásáról a helyi önkormányzatok és lakosok közösen döntenek.

Emelkedni fognak az ingatlanárak Zalakaroson a program miatt?

Ezt jelenleg senki nem tudja biztosan, hivatalos előrejelzés nincs róla. Szakértőként annyit lehet mondani: infrastrukturális fejlesztés középtávon jellemzően pozitívan hat egy település ingatlanpiacára, de a program egyelőre kísérleti szakaszban van, konkrét projektek nélkül.

Mennyibe kerül most egy ingatlan Zalakaroson?

A Költözzbe.hu adatai szerint a lakások átlagosan 848 ezer Ft/m²-en, a házak 470 ezer Ft/m²-en, összesítve 467 ezer Ft/m²-en forognak – ez az országos átlagnál 42, a Zala vármegyei átlagnál 31 százalékkal alacsonyabb.

Hévízt és Keszthelyt és környékét is érinti a program?

Jelenleg nem. A kísérleti szakaszban csak a felsorolt tíz mikrotérség vesz részt, Hévíz és Keszthely nincs köztük. A 2027-re tervezett országos kiterjesztésről egyelőre nincs részletes településlista.

Mikor bővülhet a program országos szintre?

A tervek szerint 2027. augusztus 20. után, ha a kísérleti szakasz értékelése ezt indokolja. A teljes kiterjesztés a tervek szerint 2174 települést és mintegy 1,85 millió embert érinthet.

Érdemes-e most eladni, vagy megvárni a program hatását?

Egy be nem jelentett, jövőbeli fejlesztésre alapozva nem érdemes eladási döntést halasztani vagy árat emelni. Akinek nem sürgős az eladás vagy a vásárlás, spekulálhat a jövőbeli fejlesztésre – de ez kockázatos, hiszen lehet, hogy be sem következik. Egy friss, ingatlan szakértő értékbecslés mindig pontosabb kiindulópont, mint egy feltételezés.

Szerkesztői megjegyzés

Ez a cikkem két jól elkülöníthető részből áll: (1) tényszerű, forrásokkal alátámasztott hírtartalom a programról és a jelenlegi zalakarosi piaci adatokról, és (2) saját, szakmai feltételezésen alapuló elemzés arról, hogyan hathat ez az ingatlanpiacra. A következő állítások kifejezetten vélemények, nem hivatalosan megerősített tények:

• Hogy a fejlesztés pozitívan hat majd Zalakaros ingatlanpiacára.
• Hogy a program munkahelyteremtés nélkül korlátozott hatású lehet.
• A 2026 szeptemberi négyzetméterár-becslés (490-510 E Ft/m²) – ez a Költözzbe.hu 2026 eleji adatából és a jelzett 9%-os növekedésből extrapolált saját becslés, nem friss hivatalos statisztika.
• A Hévízre, Keszthelyre, valamint a Balaton déli partjára (Balatonberény, Balatonmáriafürdő) vonatkozó teljes kitekintő szakasz – ezt semmilyen hivatalos forrás nem erősíti meg, tisztán feltételezés.

Források:

1. kormany.hu – Új korszak a vidékfejlesztésben: indul a Szent István Program (97 288 lakos, 308 629 Ft, 36,7%) — https://kormany.hu/hirek/uj-korszak-a-videkfejlesztesben-indul-a-szent-istvan-program
2. Költözzbe.hu – Zalakaros – https://koltozzbe.hu/elado-ingatlan-zalakaros 

Ne feledd: Az Ingatlan eladás és ingatlanvásárlás egy nagy döntés, de velem együtt nem kell egyedül meghoznod.

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Eladnád a lakásodat? Ingatlanossal vagy nélküle? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg? 

Nem a vevő, hanem a piac árazza be az ingatlanodat – így működik valójában (és ezért is számít a jó ingatlanközvetítő) 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Szent István Vidékfejlesztési Program: mit jelenthet ez a zalakarosi ingatlanpiacnak? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Miért jött el az ingatlaneladás ideje, ha megváltozott az élethelyzeted? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés: kinek jó valójában?
Az eladónak, az ingatlanosnak – vagy akár mindkettőnek?

Beszéljünk végre őszintén a kizárólagosságról, mert láthatóan mindenki kerüli ezt a témát, mint macska a forró kását..

Mit tegyél magadévá legalább ebből az ingatlanos kizárólagosságról szóló cikkemből?

Ha most nem akarsz, vagy nem tudsz tovább olvasni, akkor legalább ezeket jegyezd meg jól ( de egyébként jobb, ha majd tovább olvasol, mert ez a cikk is szükséges lesz a releváns és megfontolt döntésedhez, csak megsúgom neked bizalmasan..):

Úgy köss kizárólagos ingatlanközvetítői megbízást, hogy:

– Előre tájékozódsz arról az ingatlanosról, hogy ki ő, mik a vélemények róla, mennyire szakember, nézz utána az interneten.
– Felkészülsz a megbeszélésre, átgondolod, hogy számodra mik az ingatlanod eladásának a fontosabb körülményei.
– Bőven átbeszélsz vele minden fontosat, igényedet, megkérdezed, hogy tudja-e vagy akarja-e teljesíteni és figyelj, amikor beszél, hogy igazad mond-e, vagy csak ígérget.
– Kikérdezed, hogy mivel jár a kizárólagos ingatlanközvetítői megbízása mikor mennyit kell fizetni. Mennyibe kerül, ha felmondod a szerződést, ( Azt most nem írom ide, hogy mennyibe kerül akkor, ha te magad adod el, mert később írom, ha magad akarod eladni, akkor ne köss kizárólagos szerződést, mert minek..)
– Az egész ingatlanközvetítői szerződést magyaráztasd el vele és olvasd el pontonként és értsd is meg, ha nem érted kérj időt, beszélj meg másik időpontot.

Bátran kérdezz, ha nem értesz valamit és, ha bármi kérdésed van a kizárólagossággal kapcsolatba.

– Amennyiben magadévá tetted az egész kizárólagosságot és megértetted pontosan, és el is fogadod, akkor aláírhatod. Ha nem tudod elfogadni, vagy és nem érted, akkor ne írd alá, vagy kérj időt..

Milyen érzéseid vannak az ingatlanközvetítői kizárólagosság hallatán?

Amikor eladóként először hallod ezt a szót, hogy „kizárólagos ingatlan megbízási szerződés”, ösztönösen összeszorul és összerándul a gyomrod.

Miért adnám oda az ingatlanom sorsát egyetlen embernek? Mi van, ha nem teljesít és nem tudja eladni a lakásomat? Mi van, ha közben én magam találok vevőt mondjuk a piacon? 10 ember közül 6-7 nem szeretné első körben aláírni a kizárólagossági szerződést be kell vallanom neked, mert félnek az ismeretlentől, nem csoda, én is félnék tőle..

Teljesen jogos kérdések. 30 éve vagyok a pályán először ingatlanforgalmazóként, majd ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként is, és pontosan tudom, honnan jön ez a bizalmatlanság.

Nagyon sok ingatlanos kolléganő és kolléga visszaélt már ezzel a szerződéstípussal, szinte naponta panaszkodnak az emberek a különböző internetes fórumokon, és emiatt az egész kizárólagossági fogalom rossz hírbe keveredett.

Meg, amúgy is nagy zavar van a kizárólagossággal kapcsolatban a fejekben, de most megpróbálom ezt tisztába tenni..

De, azt is tegyük tisztában, hogy nagyon sokszor a megbízók is ludasak a rossz hírek szereplőiként, mert úgy írnak alá kizárólagossági ingatlanos szerződéseket, hogy azt sem tudják mit írnak alá, ilyen esetben meg hogyan és miről is tárgyaltak volna alapossággal és itt kezdődnek a bajok, utána meg panaszkodnak. Hát kérem, mit lehet erre most mondani?

Ha, ilyen csacsiságokat csinálsz, akkor utána ne sírjon a szád, szokták mondani katona koromba..

ELŐRE TISZTÁZZUK, HOGY EZ NEM BEFEKTETÉSI ÉS JOGI, MEG EGYÉB TANÁCSADÁS, HA ILYEN ÜGYEID VANNAK, VAGY LESZNEK, LEGJOBB, HA TÁRGYALSZ A JOGÁSZODDAL! Saját véleményemet írom le, ami más lehet másokénál.

Fogyasztóvédelem és Ügyészség állásfoglalásai az ingatlanközvetítői szerződésekről..

Most én nem akarok bele menni azokba, hogy mit szeretnek és mit nem szeretnek a hatóságok az ingatlanközvetítői szerződésekben, pláne a kizárólagosságokban, nevezetesen a Fogyasztóvédelem és az Ügyészség, de egy biztos, hogy ők nyilván a megbízók érdekeit védik, de igazából reálisan ennek két oldalú érdekvédelemnek kellene lennie, mert itt is meg ott is vannak, hogy szépen fogalmazzak inkorrekt emberek.

Tehát, hogy pontosan mik a tisztességtelen kikötések az ingatlanközvetítői szerződésekben, azt más fórumokon tudod megnézni, ezeket itt nem taglaljuk, vagy nem teljeskörűen, csak részben és nem egy blokkban.

Az bizonyos, hogy ha ezek a hivatalnokok is ingatlanosként keresnék a kenyerüket, ami meló nem annyira könnyű, mint sokan hiszik, akkor egy csöppet másként gondolkodnának. Na, persze, nekik kiadják a feladatot, amit el kell végezni, tehát nem orrolhatunk meg rájuk, ez a dolguk, de azért ingatlanozhatnának egy kicsit..

Kinek áll érdekében az ingatlan kizárólagos szerződés?

A kizárólagosság – ha jól van megkötve és jól át van beszélve – nem az eladó ellen, hanem az eladó mellett tud dolgozni és az ingatlanost is védheti( azért írom, hogy védheti, mert sajnos nem mindig tudja megvédeni, mert ugye akkor van elsőbbséged, ha megadják..gondolom érted..)

Ebben a cikkben végigmegyünk azon, hogy pontosan mit jelent ez a szerződés típus, kinek jó, mikor nem jó, és – mivel ez is egy őszinte és becsületes cikk ismét tőlem – azt is elmondom, miért éri meg neked, ha épp velem szerződsz kizárólagosan, meg mikor ne szerződj kizárólagosan és mikor szerződj és még sok mindenről lesz szó..

Mi az a kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés?

Röviden: a kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés azt jelenti, hogy egy meghatározott időszakra csak egyetlen ingatlanközvetítőt bízol meg az ingatlanod eladásával. Amíg ez a szerződés érvényben van, nem szerződhetsz másik ingatlan irodával, vagy éppen magánzó ingatlanossal – de a jogodat, hogy te magad is megtaláld és eladd a lakásodat, ez a szerződéstípus nem veheti el tőled.

Ez is félreértésekre adhat okot, hogy te magad, ha megtalálod a vevőt eladhatod az ingatlanodat..

Igen, eladhatod, de akkor kérdezem én minek bíztál meg ingatlanost, ha te magad akarod eladni ingatlanos nélkül az ingatlanodat? Nem gondolkoztál már el ezen?

Vegyünk egy festőt, mert ez is egy szakma, meg az is, legalábbis, aki normálisan csinálja, most nem azokról beszélek, akik csak ma belevágnak, holnap már megint mást csinálnak, hanem, akik hosszú évekig, vagy akár évtizedekig az ingatlanközvetítésből élnek, mint pl. én.
Tehát, térjünk vissza a festőhöz.

Ha festőt hívsz, akkor eljön, elkezdi a munkát, te is oda állsz mellé és lelököd a létráról, majd magad fejezed be a festést? Ugye nem? Azért hívsz festőt, hogy elvégezze jól a munkát és ne neked kelljen festeni, rááldozni az idődet, energiádat és nem utolsósorban te nem is fogod tudni nagy eséllyel olyan szépen lefesteni, mert ő ezt tanulta és lehet, hogy már évtizedek óta ezt csinálja.

Csak hogy pontosan érthető legyen, mire gondolok a festő-hasonlattal: a törvény adta jog, hogy te magad is eladhatod az ingatlanod, egy védőháló, ami mindig ott van a hátad mögött – attól függetlenül, hogy élsz-e vele. Ez nem egy meghívó arra, hogy közben te is aktívan dolgozz a saját ingatlanod eladásán.

A festő is pontosan így dolgozik: megkapja a kulcsot, bemegy, és onnantól végzi a munkát – kizárólagosan. Te nem állsz mellé festeni, nem hívsz be közben egy másik festőt is, és nem vágod bele magad a munkába féloldalasan, amiért ő is dolgozik. Miért? Mert eldöntötted, hogy ezt rábízod. A törvény persze nem tiltja meg, hogy te magad is fessél – ha akarnál, senki nem állíthatna meg –, csak épp nincs is értelme, hiszen pont azért hívtad a szakembert, hogy ne neked kelljen.

Ma kifizettem egy csomó pénzt én is ajtó zár szerelőre. Nem gondolkodtam abban, hogy nekiállok saját magam és ezért hívtam szakembert, aki elvégezte a munkát, elkérte érte a pénzt és ennyi.

Ugyanez igaz a kizárólagos ingatlanközvetítésre is. Ha úgy döntesz, hogy engem bízol meg, és teljesen átadod nekem ezt a munkát, az ingatlanod értékesítését – a hirdetést, a tárgyalást, az alkudozást, az egész folyamatot –, akkor éld is meg úgy: hagyd, hogy dolgozzak. A törvény adta jogod, hogy közben te magad is eladhatod, egy biztonsági háló marad a hátad mögött, nem pedig egy párhuzamos meló, amit neked kellene végezned.

Ha viszont azt érzed magadban, hogy szeretnél te magad is aktívan keresgélni vevőt, alkudozni, tárgyalni – az teljesen rendben van, csak akkor ne kizárólagos szerződést köss. Kössél nem kizárólagos, vagy add el egyedül, vagy gondold át, hogy egyáltalán szükséged van-e ingatlanosra, mert ebben az esetben szerintem jobb, ha te csinálod egyedül, meg ha van időd, energiád stb..telefonálgatni, mutogatni, tárgyalni, meg még értesz is hozzá, akkor minek fizetsz ingatlanost, hiszen te is el tudod adni magad, egyedül. Persze, az más kérdés hogyan és mennyiért és mit csinálsz, ha közben kérdések merülnek fel..

De ha egyszer aláírtad a kizárólagos ingatlanközvetítői szerződést, és utána párhuzamosan magad is dolgozol az eladáson, azzal pont azt az egy dolgot ütöd el, amiért a kizárólagosság létezik: hogy legyen valaki, aki teljes erőbedobással, társ nélkül képviseli az érdekeidet, mert hidd el, a jó ingatlanosnak nincs szüksége társra..

Amikor az ingatlanos azt mondja, hogy oké én is hirdetem, meg te is hirdetheted a lakásodat, és el is adhatod, de kérem a pénzt..

Szerintem az összes Ingatlan franchise hálózatnak és a hozzá hasonlóknak ez a napi gyakorlata..De, nézz vissza az előző bekezdésre! Akkor minek bíztad meg, hát nem azért, hogy biztonságban levegye rólad a terheket? Ne neked kelljen csinálni, ne neked kelljen tárgyalni és alkudozni, megállapodni mindenben? Akkor van ennek így sok értelme? Miért fizetsz, hát nem a szolgáltatásért, mint a festőnek, meg én a zárszerelőnek meg sok iparosnak?

Ha, te magad akarod hirdetni, akkor hirdesd te magad és ne add be kizárólagossággal ingatlanosnak, hogy majd akár milliókat is fizethessél akkor is, ha te magad adod el. Lehet, hogy az ingatlanos ott sem lesz és akkor is fizetsz. Ennek sok értelmét én legalábbis nem látom, de te tudod..

Gondolom ennek a franchise ingatlan hálózatos és hasonlók gyakorlatának is van értelme. Azért szeretnéd te is hirdetni az ingatlanos mellett, mert hátha nem tudja eladni az ingatlanos te meg el tudod adni, ezért legyen bent a lehetőség a kezedbe és ezzel is biztonságban érezd magadat. Oké, de mondon nem sok értelmét látom annak, hogy te magad tárgyalgass, telefonálgass, ha már megbíztál valakit egyszer, másszor pedig egy piacon vagyunk és miért ne látnák meg az ingatlanos hirdetését a tiedével együtt, aztán lesz olyan, aki téged hív fel és veled fog tárgyalgatni. Ilyenkor, mint írtam, érdemes átadni a staféta botot annak, akit megbíztál. 

A másik értelme ennek az ingatlanos gyakorlatnak, ha mégis vissza táncolnál a szerződéstől, meg később vitatnád a jogszerűségét, illetve a hatóság is vitatná, akkor pedig az ingatlanos mondhassa, hogy hiszen azt is megengedte, hogy saját maga is hirdesse..Ugye, ugye, akkor meg, ha vissza táncolnál nem értem meg, hogy miért is kerestél előzőleg ingatlanost.. 

Saját ingatlanközvetítői történetem:

Megbíztak egy vidéki ingatlannal, egy totál tönkrement házzal..Amikor kimentem és megláttam a házat, vagy csak nehezen nevezhető háznak, csak azért vállaltam el, mert mondtam magamnak, ha már itt vagyok megcsinálom ezt a munkát is..

A tulajdonos messze lakott adott kulcsot. Meghirdettem először nem jött senki érdeklődő, majd el kezdtek jönni, de mindenki alacsonyabb árat ajánlott, mert hát látták, hogy komoly bajok vannak, meg mondtam is, hogy itt az alap az alap megerősítése és aláalapozása.

Mondtam természetesen a tulajnak, az elején is, hogy sok, meg utána is, de nem erőltettem, hogy nagyot engedjen ( már megint a jó szívem, már másodszor faragtam rá, mert az eladó megbízóim érdeke van az én érdekem felett is, hát nem vagyok tiszta hülye?) mert tudtam, ha kell valakinek majd visszajön. Egy darabig nem beszéltünk, majd visszajött kettő vevő és mondták az árat, amennyit adnának az ingatlanért. Fel licitáltam. Hívtam a tulajt, nem vette fel. Hívtam a másik tulajt ő mondta, hogy eladták nélkülem.

Az én vevőm már ingatlan adásvételre akart menni, azért hívtam a tulajokat és 1 millióval többet akart adni, mint amennyiért bevallásuk szerint eladták a házat, de lehet, hogy még olcsóbban adták el. Nos, 4 millió forintnál 1 millió sok, még 500 ezer forint is sok szerintem fejenként. Szóval ennyit buktak fejenként, mert önmaguk adták el, akkor meg minek bíztak meg ingatlanközvetítőt, ha tudták, hogy képesek maguk is eladni. Ez az emberi butaság csúcsa, legalábbis nekem ez a véleményem.

Az ilyen eljárás nem csacsiság, hanem butaság véleményem szerint. Most egyék meg, amit főztek. Nekem jön a következő lakás eladás, teszek rá, de nekik nincs sok ingatlan eladásuk, nekik életük végéig meg lesz a tüske, hogy elszúrták azt az egy lehetőséget, hogy akár többet kihozhattak volna belőle..

Azért hirdetem én is és adom be az ingatlanosnak a lakásomat, hogy hátha nagyobb lesz a merítés, gyorsabban és jobb áron el fogom adni ( legalábbis reményeim szerint)..

Igen, úgy gondolod, hogy elmész a piacra, elmondod valakinek, hogy el akarod adni a lakásodat és már futtok is az ingatlan adásvételi szerződésre..

Hát, nem hiszem, vagy azszem eddig egy ilyenről hallottam egész életemben, tehát kicsi az esélye..

A másik, hogy te is hirdeted az ingatlanos mellett..

Na, ennek megint sok értelme lehet, nem baj csak csináld, főleg, amikor most napokkal ezelőtt is láttam, hogy egy ingatlan franchise irodától 4 ingatlan ügynök hirdeti az ingatlant egymás alatt és ott van 5 diknek az eladó hirdetése is. Szerinted sok értelme van ennek? Ugyanaz a lakáspiac és a vevők nem hülyék és nem vakok, látnak mindent.

Mit gondolsz mit gondolnak? Nem gondolod, hogy ez inkább kontraproduktív? Tehát, mit gondolnak a vevők, hogy ennek gyorsan kell a pénz, nagyon el akarja adni, ha ennyien hirdetik, meg még maga a tulaj is, meg lehet, hogy van valami baja az ingatlannak, hogy nem tudják ennyien sem eladni.

Nem lenne egyszerűbb pl. vagy a te hirdetésed és ekkor nem bízol meg ingatlanost, vagy az ingatlanközvetítő hirdetése, aki nem engedi másoknak hirdetni a te ingatlanodat és csak ő foglalkozik vele, nincs mindenféle információ össze vissza..

Egy a lényege, hogy az én véleményem szerint így nem sok értelme van a kizárólagosságnak részedről, bár a te döntésed. Így egyszerűbb a nem kizárólagos, hogy aki kapja az majd marja, bár akkor megint ott van az összevissza ingatlanhirdetések lehetősége, bár ez akkor is benn van, ha olyan ingatlan céget bízol meg, ahol sokan dolgoznak az irodában és többen hirdetik egyszerre, akár 8-10 ingatlan ügynök is..

Tehát, ha még kell magyaráznom mi az ingatlan kizárólagosság pontosan?

A kizárólagosság valójában egy egyszerű dologról szól: arról, hogy egyszerre csak egy ingatlanközvetítőnek adsz megbízást. Nem tízet hívsz fel, nem tíz hirdetést kell figyelned, és nem kell tíz emberrel egyeztetned, ha valami változik, na persze már ezerszer leírtam az előbb is, viszont befuthatsz kizárólagos szerződés kötéssel is 10 ugyanazon hirdetésben ezért is nézd meg kivel szerződsz előre...

A gyakorlatban négyféle plusz 1 ingatlan eladási megbízási formával találkozhatsz:

• Nem kizárólagos (általános) szerződés: bár hány ingatlanosnak adhatsz megbízást egyszerre, és annak fizetsz jutalékot, aki ténylegesen eladja az ingatlant.
• Fél kizárólagos szerződés: te és a kiválasztott ingatlan közvetítőd is kereshet vevőt, de más ingatlan irodát nem vonhatsz be.
• Kizárólagos szerződés: egyetlen közvetítő dolgozik az ingatlanoddal, de te magad is eladhatod – csak másik irodát nem bízhatsz meg. ( de hát ennek sok értelmét nem látom, attól te még láthatsz..)
• Eseti megbízás: egyetlen konkrét vevőre szól, jellemzően akkor kötik, ha egy ingatlanosnak már van érdeklődője. ( oké, de hát azért, hogy pont az vegye meg sok értelmét nem látom, de biztos vannak sikeres ingatlan ügyletek..)
• Ingatlan keresési megbízás: Ez a megbízás forma nem az ingatlan eladóknak, hanem az ingatlan vásárlóknak szól, mivel nekik keresek a megbízás alapján ingatlant. Ez is egy hasznos megbízás és nagy segítség tud lenni a vásárlóknak és őt is védem a kellemetlenségektől és biztonságossá teszem az ingatlan ügyletet. 

Ezekről az ingatlanközvetítői szerződés típusokról egy korábbi cikkemben is részletesen írtam – ha kíváncsi vagy a jutalékok és a felmondás részleteire is, azt is érdemes elolvasnod.

Amikor becsönget hozzád a vevő és megakarja tőled venni közvetlenül a lakást..

Hát bizony a magyar ember találékony akar lenni és van, mikor rá akar bírni téged arra, hogy oldjátok meg a lakás eladást az ingatlanközvetítő nélkül okosban. Aztán remélem megszólal benned a vészcsengő, hogyha ilyen a manus, hogy csak így pofátlanul becsönget és okosban akarja megoldani, szemrebbenés nélkül átbacná az ingatlanost, akinek ebből kellene megélnie és eltartania a családját.

Megszólal benned? Remélem igen. Mert, ugye, gondolj bele, aki másokon képes átgázolni simán, átbacni bárkit, az nem gondolod, hogy téged is simán átfog baszni, ha tud? Vagy, adott esetben majd találhat egy hibát az ingatlanon az ingatlan adásvétel után és elindít ellened egy kellékszavatossági pert, vagy fenyeget és még pereskednie sem kell, mert fizetsz, mit a köles, mert ugye egy megbízhatatlan ember..
Szóval, remélem nem mész bele..és hívod az ingatlanost, hogy itt van egy vevő és kérem jöjjön intézze a továbbiakat, vagy elrakod a vevő számát és odaadod az ingatlanosnak, hogy hívja, mivel kizárólagost kötöttél. Vagy nem ezért kötötted a kizárólagos ingatlanközvetítői megbízást, hát akkor miért?..

Saját ingatlanközvetítői történetem:

Melyik ingatlanközvetítőnek ne csengettek volna már be a hirdetett ingatlanába? Nekem is persze, de az eladók hívtak és szóltak, hogy menjek, csináljam tovább és vigyek papírokat a foglalózáshoz. Amikor esetleg nem szóltak ( szerencsére nem volt sokszor), akkor többen is megszívták, volt, akinek a gatyája is ráment szó szerint, mert nem voltam ott, nem tudtam megvédeni és ezzel keményen visszaélt a vevő..

Hát, kérem ezért fizetnek, meg ezért bíztak meg kizárólagosan, nem azért, hogy saját maguk görcsöljék ki a feltételeket és kitalálják, hogyan kell jól csinálni, hiszen én 30 év alatt hidd el kitaláltam már, volt időm..

A rutinos eladók például, ha találkoznak a vevőkkel, akkor ha kérdezik őket, hogy mennyi az annyi, akkor mosolyogva mutatnak rám és azt mondják, hogy a Sipos Úrral kell mindent megbeszélni. Ennek a technikának nagyon sok haszna van, főleg az időnyerés és, hogy megkerüli a kérdést, nem kell azonnal válaszolni és neki állhatunk komolyabban tárgyalni, átbeszélni a feltételeket.

Miért jó neked a kizárólagos ingatlanközvetítői megbízás, mint eladónak?

Ha valaki azt mondja, hogy a kizárólagosság kizárólag az ingatlanosnak jó, az vagy nem érti a saját szakmáját, vagy nem akarja, vagy nem érti a lényeget, mert laikus, hogy értsd, mi történik a háttérben. A jól megkötött kizárólagos szerződésnek konkrét, számokban is mérhető előnyei lehetnek számodra.

De, persze ez a most következő leírás egy idealizált gondolat. Így kellene lennie, de ez nagyon sokszor nem így van. Itt sok múlik az ingatlan eladóján is, hogy mennyire partner és mennyire fogadja el az ingatlanos tanácsait, vagy egyáltalán tanácsol-e valamit az ingatlanos, vagy csak a szerződést akarja megkötni. Mindenre fogsz találni példát és olyanra is, hogy az ingatlanközvetítő tényleg ért ahhoz, amit csinál, megbeszélitek azt az árat, amennyiért el lehet adni az ingatlant és el is adja, nem pedig rágódtok rajta évekig, te meg szidod, hogy nem csinál semmit..

1. Reális áron indul az ingatlan értékesítés

Amikor egy közvetítő nem kizárólagos alapon dolgozik, gyakran azt az árat fogadja el, amit te mondasz – még akkor is, ha az irreális –, mert nincs vesztenivalója: ha nem sikerül, egyszerűen tovább lép a következő megbízásra. A kizárólagosság pont ezt fordítja meg: mivel a közvetítő tudja, hogy csak ezen az egy ingatlanon dolgozhat egy ideig, sokkal inkább érdekelt abban, hogy azonnal reális, piacképes árat javasoljon – nem pedig hetekkel, hónapokkal később, egy kényszerű „ármódosítással” szembesítsen. Létezik egy olyan technika is, én is szoktam alkalmazni, ha az eladó is partner, hogy egy picit alá árazzuk az ingatlant, sok érdeklődőt vonzzunk be egyszerre és licitálnak az ingatlanra és magasabb árat érhetünk el szerencsés esetben, mintha átlag árat hirdettünk volna.

2. Egy felelőse van az ingatlan eladási folyamatnak ( tudod nem három festő festi a lakást három különböző cégtől..)

Nem kell 5-10 irodával tartanod a kapcsolatot, nem kapsz egymásnak ellentmondó tanácsokat, és pontosan tudod, kit kérdezz, ha bármi történik. Ha valami nem működik, egyértelmű, kivel kell erről beszélned – és ha kell, kivel kell szerződést bontanod. Na, persze ettől meg ahogy írtam sokan hirdethetik ugyanazon irodában az ingatlanodat, aztán ez a módszer vagy bejön, vagy nem..

3. Nagyobb figyelmet és nagyobb büdzsét kapsz az ingatlan értékesítésre

Amíg egy ingatlanközvetítő 8-10 tulajdonos között osztja meg a hirdetési keretét, addig egy kizárólagos megbízásnál minden erőforrás egy helyre összpontosul: professzionális fotózás, kiemelt hirdetések, gyakran videós bemutatás, teljes lebonyolítás, a jobbak ezt biztonságosan tudják. Ez nem jótékonykodás a részünkről – egyszerűen ez a modell logikája.

4. Jellemzően alacsonyabb jutalék

Mivel az ingatlan közvetítő biztos abban, hogy a munkájáért cserébe meg is kapja a jutalékát, cserébe általában alacsonyabb díjjal dolgozik, mint egy nem kizárólagos megbízásnál, ahol a bizonytalanság miatt magasabb jutalékkal kompenzálja a kockázatot.

Egyébként pont fordítva kellene lennie, mert ide elméletileg sokkal több pénzt kellene belerakni, de ez kérem Magyarország és nem pedig Amerika..

Biztos kimaradt valami, de a fő lényeg ennyi..

Miért jó az ingatlanosnak a kizárólagos eladási megbízás?

Ez a cikk arról szól, hogy őszintén, becsületesen beszéljünk, mint mindig is – szóval nem hallgatom el, hogy a kizárólagosság nekünk, ingatlanosoknak is jó.

De szerintem fontos megérteni, hogy miért, mert ez nem trükk, hanem egyszerű gazdasági logika.

Egy ingatlan értékesítése nem ingyen történik – még akkor sem, ha végül nem sikerül eladni. Az más kérdés, hogy általában azért nem sikerül végül eladni az ingatlant, mert az eladó kitartja az árat és nem enged annyit, amennyit kellene. Aztán felmondja a megbízást és vagy visszalép az eladástól, vagy eladja más ingatlanos, vagy 

A hirdetésnek ára van. A hirdetési portáloknak, ahol megjelenünk, ára van. A jó minőségű fotóknak ára van. Az én időmnek is ára van, a benzinnek is ára van, nem is kevés – annak az időnek, amit rád és az ingatlanodra fordítok, miközben épp nem tudok mással foglalkozni. És ára van annak a szaktudásnak is, amit 30 év alatt szedtem össze hatalmas energiával és időráfordítással: annak, hogy tudom, mire figyeljek egy vételi ajánlatnál, egy foglalós szerződésnél, egy adásvételnél és hossszan lehetne sorolni, mert idő kellett ahhoz, hogy a kisujjamban legyen az ingatlanközvetítés és, hogy, hogyan tegyem biztonságossá az ügyletet, milyen buktatókat kell elkerülni.

Ha egy ingatlanközvetítő úgy dolgozik hetekig, hónapokig egy ingatlanon – hirdet, fényképez, kiszáll, mutogatja az ingatlant, tárgyal az érdeklődőkkel, telefonál, dumál stb.. –, majd a tulajdonos egyszerűen „kisétál” egy másik irodával vagy egy ismerőssel megkötött üzlettel, akkor a közvetítő nemhogy ingyen dolgozott, hanem ténylegesen kemény veszteséget könyvelhet el a befektetett idő és pénz miatt. Ez ellen véd a jól megfogalmazott kizárólagos szerződés – és szerintem ez teljesen jogos elvárás egy ingatlan szakember részéről.

De van egy fontos „de”. A kizárólagosság szerintem soha nem lehet a kényelemért, hogy az ingatlanos kényelemben érezze magát és ezért ne úgy csinálja az eladást, ahogy kell.

Van egy jelenség, amit sokszor látok, főleg egyes országos franchise-hálózatoknál és hasonló gondolkodású ingatlan ügynököknél: az ügynökök szinte sportot űznek abból, hogy minél több kizárólagos szerződést gyűjtsenek össze..

Nem hiszem, hogy egy embernek – vagy akár egy irodának – ennyi egyidejű kizárólagos megbízás valóban indokolt lenne és az normális, hogy egyes hálózatos és hozzájuk hasonló ingatlanügynökök hirdetett ingatlanjait nézve hosszú oldalakon ezt olvasod, mást nem is nagy piros címkékkel, hogy „KIZÁRÓLAGOS MEGBÍZÁS, CSAK NÁLUNK” és stb.. És pontosan itt van elásva a kutya: ha valaki sportból gyűjti a kizárólagosságokat, nincs ideje arra, hogy alaposan átbeszélje veled, mire számíthatsz, milyen feltételekkel dolgozik, és valójában kell-e neked egyáltalán ez a fajta szerződés.

Ehelyett gyakran az történik, hogy 5-10 perccel az ajtón belépve már az asztalon van a papír: „tessék, itt írja alá”. Az átlagember eközben azt sem érti pontosan, mit írt alá, mert nem is hagyják gondolkodni – és amikor otthon nyugodtan elolvassa, joggal lesz dühös. De, akkor is csacsiság aláírni bármit úgy, hogy pontosan nem vagyunk tisztában a tartalmával és nem gondoljuk át, hogy ez jó, vagy nem jó nekünk.

Szerintem sok „sikeres” ingatlan ügynök sikerének is ez a titka: pár perc alatt eladja saját magát, aláíratja a kizárólagossági szerződést anélkül, hogy bármit is elmagyarázna róla, aztán vagy sikerül eladnia, vagy nem – ha igen, sztárnak érzi magát, ha nem és mondjuk az eladó adja el saját maga, vagy felmondja, joggal utálják érte, miközben a jutalékáért tartja a markát, akár milliókért és ünnepelteti magát, hogy ő a siker záloga és a legsikeresebb ingatlan ügynök, én is tudok ilyenről a környezetemben, az én ingatlanpiacomon, nem egyet. Ez nem az a fajta kizárólagosság, amiben hiszek.

A korrekt kizárólagos szerződés ezzel szemben egy alapos, közös beszélgetésből születik: elmondom, mit vállalok, mit várok el cserébe, mire van szüksége az eladónak, meddig szól a megbízás, és mi történik, ha közben te magad találsz vevőt, illetve becsönget hozzád egy vevő, vagy éppen egy másik ingatlanos, mert ilyen is van sajnos a kedves egypár kolléganőtől, kollégától..

Az én véleményem a kizárólagos ingatlan közvetítői megbízásról, vagy ahogy szokták nevezni a kizárólagos szerződésről – röviden
Igen, elfogadhatónak – sőt, szakmailag indokoltnak – tartok egy korrekt feltételekkel megkötött kizárólagos megbízási ingatlanközvetítői szerződést.

Az ingatlanközvetítő munkája ugyanolyan vállalkozás, mint bármelyik más szakmáé: ha nincs mögötte biztonság, hogy a befektetett munkájáért cserébe meg is kapja a jutalékát, észszerűtlen elvárni tőle, hogy a maximumot nyújtsa.

Amit viszont nem tartok elfogadhatónak, az a kizárólagosság kényelemből vagy tömegtermelésből történő alkalmazása – amikor egy ügynök tíz, húsz, ötven megbízást gyűjt össze anélkül, hogy valóban foglalkozni tudna mindegyikkel és fennen hirdeti a weblapján, hogy KIZÁRÓLAGOS MEGBÍZÁS!

Ez pontosan az a viselkedés, ami miatt az ingatlan szakmának rossz híre van, és amiért sokan – jogosan – gyanakodva tekintenek minden kizárólagos szerződésre.

Mikor NEM éri meg kizárólagos ingatlanközvetítői szerződést kötnöd?

Korábban ebben a cikkemben is írtam róla, de most nézzük át bővebben, MIKOR NEM éri meg kizárólagos ingatlanközvetítői szerződést kötnöd?:

Fontos, hogy ne csak a szép oldalát lássuk. Van néhány helyzet és figyelmeztető jel, amire mindenképp figyelj:

• Ha a szerződési feltételek homályosak vagy nehezen érthetők. Ha egy mondatot kétszer-háromszor el kell olvasnod, és még mindig nem érted, mit jelent, az önmagában is figyelmeztető jel. Ezek a mondatok főleg az ingatlan franchise hálózatokra jellemzők, meg az őket másolókra, egykori dolgozóikra. Tudod, amikor azt érzed, hogy aki leírta, az sem értette, hogy mit írt le, akkor te hogyan értenéd?

• Ha kötbért kötnek ki arra az esetre, ha nem fogadsz el egy ajánlatot. Ez azt jelentené, hogy egy számodra irreális vagy kockázatos vételi ajánlatot is kénytelen lennél elfogadni – ilyen kikötést a hatóságok több esetben tisztességtelennek is minősítettek.

Pláne ez akkor vérlázító, ha az ingatlan ügynök letétet vesz át a helyedbe, vagy éppen bánatpénz stb, te ott sem vagy és kötelező lenne bele menned akkor is az ingatlan eladásba, ha történetesen később kiderülnek olyan feltételek, amikbe bele sem mentél volna, ha szemtől szemben alkudoztok. Éppen ezért én nem veszek át más helyébe pénzt és az eladó, vevő találkozni fog pénz átadáskor, ami előtt átbeszélünk minden fontos feltételt.

• Ha a szerződés korlátozná a felmondási jogodat. Minden szerződést fel lehet mondani, csak el kell egymással számolni az előre megállapodottak szerint.

Nyilván az eladó megbízó részééről a felmondás tisztességtelen, ha azért mond fel, mert azt gondolja, hogy úgy megússza a jutalék fizetést, ha végül is az ingatlanközvetítő szerezte a vevőt.

• Ha az első találkozókor azonnal alá kellene írnod, alapos átbeszélés nélkül. Egy komoly ingatlan szakember időt hagy neked a döntésre, és őszintén válaszol minden kérdésedre, mielőtt aláírnál bármit.

Ökölszabály: soha ne írj alá olyan papírt, amit nem olvastál el alaposan, és amit nem magyaráztak el neked érthetően. Ha bizonytalan vagy, mutasd meg egy ügyvédnek, mielőtt aláírod. Mert az is lehetséges, hogy nem is tudod, hogy kizárólagos szerződést írtál alá, aztán fizethetsz utána.

Miért jó neked, ha velem kötsz szerződést Sipos András ingatlanközvetítővel?

Most nézzük a kérdést a saját szemszögemből – hiszen ha idáig eljutottál, valószínűleg azon gondolkodsz, hogy nekem adj-e megbízást, legalábbis remélem..
30 éve dolgozom az ingatlanpiacon. Nem csak ingatlanközvetítő vagyok, hanem ingatlan értékbecslő és hitelközvetítő is – ez a hármas szakértelem azt jelenti, hogy nem kell három különböző embert bevonnod ahhoz, hogy pontosan tudd, mennyit ér az ingatlanod, hogyan add el jó áron, és hogyan finanszírozza majd a vevőd az ügyletet. Emellett építőipari, villanyszerelői háttérrel is rendelkezem, ami olyan műszaki részletek átlátásában segít, amit sok kolléga egyszerűen kihagy egy ingatlan felmérésekor, meg nem is ért hozzá.

Amikor velem kötsz kizárólagos szerződést, ez nem egy aláírás 5 perc alatt. Leülünk, átbeszéljük az ingatlanod valós piaci értékét – nem azt, amit hallani szeretnél, hanem amit a piac ténylegesen elfogad

Elmondom, milyen lépéseken megyünk keresztül az értékesítés során, és azt is, mit várok el tőled cserébe. Alaposan átbeszéljük a részleteket.
Ha kíváncsi vagy a teljes folyamatra, a honlapomon, az Értékesítési folyamat oldalon lépésről lépésre bemutatom, hogyan dolgozom.

A „Becsületes Ingatlanos” nevet nem véletlenül választottam. Nekem az a célom, hogy ne csak eladjam az ingatlanodat, hanem hogy utólag is nyugodtan tudj rám gondolni – hogy tudd, reális áron, biztonságos ügylet keretében adtad el az otthonodat vagy a befektetésedet.

Ha most gondolkodsz azon, hogy eladnád az ingatlanod, keress nyugodtan – nézzük át együtt, hogy neked melyik szerződéstípus és melyik stratégia a legjobb.

Gyakran ismételt kérdések – Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés: kinek jó valójában?

Az eladónak, az ingatlanosnak – vagy akár mindkettőnek?
Mit jelent a kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés?

Azt jelenti, hogy egy meghatározott időszakra csak egyetlen ingatlanközvetítőt bízol meg az ingatlanod értékesítésével. Ez alatt az idő alatt nem szerződhetsz más irodával, de a saját eladási jogodat ez a szerződés nem veheti el tőled.

Eladhatom saját magam az ingatlanomat kizárólagos szerződés mellett is?

Igen. A magyar jog és a bírói gyakorlat egyértelmű: egy tulajdonos soha nem zárható ki abból, hogy saját maga értékesítse az ingatlanát. Ha egy szerződés ezt mégis kizárná, az tisztességtelen kikötésnek számít. ( de, ahogy írtam, ha saját magad akarod eladni, akkor meg minek kötöttél kizárólagos szerződést?)

Kell jutalékot fizetnem, ha én magam találok vevőt a lakásomra?

Egy korrekt kizárólagos szerződésnél ilyenkor általában nem jár jutalék, hiszen az eladás nem a közvetítő munkájának eredménye. Ez a pont mindig a szerződésben kerül rögzítésre – érdemes külön rákérdezni, mielőtt aláírsz. Azonban kötbér, ha közben más ingatlanos bíznál meg és egyéb esetekre lehet benne. Lehet költségtérítés is, hiszen senki nem szeret ingyen dolgozni.

Miben különbözik a kizárólagos és a fél kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés?

Kizárólagos szerződésnél csak a megbízott közvetítő dolgozik az ingatlanon (te magad is kereshetsz vevőt), fél kizárólagos esetén te és a közvetítőd is aktívan kereshet vevőt – de más irodát egyik esetben sem vonhatsz be.

Miért olcsóbb a jutalék ingatlan kizárólagos szerződésnél?

Mert a közvetítő biztos abban, hogy a befektetett munkájáért cserébe meg is kapja a díját, ezért nem kell a bizonytalanságot magasabb jutalékkal kompenzálnia.

Meddig szól egy ingatlanos kizárólagos szerződés, és fel lehet mondani?

Észszerű időtartamra szól. A felmondás feltételeit mindig a szerződés rögzíti; ügyelj rá, hogy ez ne legyen indokolatlanul korlátozva.

Kockázatos aláírni egy kizárólagos ingatlanközvetítői szerződést?

Önmagában nem – egy tisztességes, átlátható feltételekkel és alaposan áttárgyalt és megkötött kizárólagos szerződés az eladónak is előnyös lehet. A kockázat ott jelenik meg, ha a feltételeket nem érted, vagy ha a szerződést alapos átbeszélés nélkül, néhány perc alatt íratják alá veled. 

30 éve ezen a piacon, ingatlanforgalmazóként, ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként is amellett teszem le a voksomat, hogy az őszinteség, becsületesség – hosszú távon – mindig megéri. 

Ne feledd: Az Ingatlan eladás és ingatlanvásárlás egy nagy döntés, de velem együtt nem kell egyedül meghoznod.

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Eladnád a lakásodat? Ingatlanossal vagy nélküle? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg? 

Nem a vevő, hanem a piac árazza be az ingatlanodat – így működik valójában (és ezért is számít a jó ingatlanközvetítő) 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés: kinek jó valójában? Az eladónak, az ingatlanosnak – vagy akár mindkettőnek? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Külföldiek ingatlanvásárlása: Zala megyében 11,3%, ebből 7,5% német, 1-2% osztrák bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.