Otthonfelújítási Program felfüggesztése 2026: Brutális fordulat, egyik napról a másikra leállították – Mi jön ezután?

Azonnali hatállyal elkaszálták az otthonfelújítási programot!

Sziasztok! Van egy rossz hírem, ami valószínűleg sokatoknál ki fogja verni a biztosítékot. Ha épp a lakás felújításon, lakás korszerűsítésen törted a fejed, és számítottál az állami segítségre, akkor jobb, ha most leülsz: a népszerű 5+5 milliós energetikai otthonfelújítási programnak gyakorlatilag vége. Nem jövőre, nem hónapok múlva, hanem most.

Mi történt? Elfogyott a pénz az otthonfelújítási program finanszírozására!

Villámgyorsan lezárult az egyik legkeresettebb lakossági otthon felújítási támogatási forma. Míg múlt héten még csak a fővárosban és a fejlettebb megyékben húzták le a rolót a keret kimerülése miatt, mostanra a kevésbé tehetős régiókban is elértünk a falig.

A hivatalos tájékoztatás szerint (ami a palyazat.gov.hu oldalon jelent meg) 2026. április 23. az abszolút utolsó nap. Aki csütörtökön az MFB Pont Plusz fiókok zárásáig nem adja be a papírokat, az végleg lemaradt erről a körről. De, azért még kérdezz utána a pontos időpontnak, mert tudod Kis hazánkban szinte minden bizonytalan és minden változhat..

„Egyik pillanatról a másikra szűnnek meg dolgok…Kis hazánkban” – Te is így érzed most is az otthonfelújítási program kapcsán?

Valahogy nagyon jellemző nálunk Kis hazánkban, hogy egyik pillanatról a másikra megszűnnek dolgok, anélkül, hogy az embernek lenne ideje felkészülni rá például a Zöld hitellel is így volt.. Nem úgy történik, hogy előre szólnak: mondjuk 1-2 hónap múlva vége lesz, hanem egyszerűen meghúznak egy vonalat, és akár másnaptól már nem elérhető egy addig jól működő, hasznos lehetőség.

Pontosan ez történt most az otthonfelújítási támogatással is, pedig ez tényleg egy népszerű és sokak által kihasznált program volt. A hivatalos indok az, hogy kimerült a keret. De ilyenkor jogosan merül fel a kérdés: ha ennyire nagy rá az igény, miért nem bővítik?

Miért nem jut több forrás egy olyan programra, ami segíti az ingatlanok megújulását? Legalább ez tudna működni, ha már az új lakások építése nem halad olyan ütemben, ahogy kellene, és a magyarországi ingatlanállomány sem frissül elég gyorsan.

Amikor végre van valami, ami tényleg működik, amire a magyar ember azt mondja: „na, ez hasznos”, akkor jön a stop tábla. Miért nem lehet egy ilyen sikeres programot bővíteni? Miért kell futószalagon leállítani azt, ami érezhetően javítaná az ország ingatlanállományát és megújulnának legalább részben a használt ingatlanok?

Mi jön ezután? Van még remény a vidéki ingatlanoknál?

Bár az energetikai (5+5 milliós) programnak búcsút inthetünk, fontos tisztázni: a vidéki otthonfelújítási program – egyelőre – marad. De a tapasztalatok alapján én azt mondom: aki ezen gondolkodik, ne várjon az utolsó percig! Látjuk, milyen gyorsan el tud fogyni a forrás.

Miért akadt meg a hazai ingatlanpiac megújulása?

Nemzetközi trendek is azt mutatják, hogy Európa-szerte nagy hangsúlyt fektetnek az energetikai korszerűsítésre, de nálunk a kivitelezés sokszor döcögős.

• Drága hitelek: Mivel a piaci alapú hitel még mindig húzós, mindenki az állami forrásokra vár.
• Alapanyagárak: Bár a drágulás lassult, a munkadíjak továbbra is az egekben vannak.
• Bizonytalanság: Ha nem tudod, lesz-e holnap támogatás, inkább bele sem vágsz a nagy átalakításba.

Miért tragédia az otthonfelújítási program felfüggesztése? – Elöregszik a 4 milliós magyar lakásállomány, és nincs utánpótlás!

Nem csak az a baj, hogy most egy konkrét kapu bezárult, hanem az, hogy a teljes magyar ingatlanpiac jövője forog kockán.

Nézzük a nyers számokat: Magyarországon nagyjából 4 millió ingatlan alkotja a lakásállományt, aminek a jelentős része – valljuk be – energetikai szempontból ezeréves és korszerűtlen. Ebből a tömés falazatú házak kb. 600 ezret tesznek ki!!

Hiába az Otthon Start program és a kiemelt beruházások, ez csak csepp a tengerben!

Tisztán kell látni: Budapesten és a nagyobb vármegyeszékhelyeken most gőzerővel próbálják felpörgetni az építkezéseket. A kiemelt kormányzati beruházások és az új Otthon Start program célja pont az, hogy több új lakás épüljön, és végre megmozduljon a piac. Ez jól hangzik, de van egy óriási bökkenő:
Ez még édeskevés! Bár a nagyvárosokban nőhet az új építésű lakások száma, ez a tempó egyszerűen nem elég ahhoz, hogy a hatalmas, 4 milliós magyar lakásállomány időben és érdemben megújuljon. Az ország nagy része nem új építésű lakóparkokban él, hanem több évtizedes családi házakban és panellakásokban.

Megállt az új lakások építése, marad a toldozgatás-foltozgatás?

Évek óta azt látjuk, hogy az újlakás-építések száma országos szinten messze elmarad a kívánttól. Ebben a helyzetben a használt lakások felújítása nem csak egy választható opció, hanem az egyetlen valódi menekülőút lenne a lakosság számára.

Miért pont a leghasznosabb mentőövet vágják el?

Az ilyen otthonfelújítási támogatások pont azért voltak zseniálisak, mert:
• Segítettek szinten tartani a régi házak értékét a kisebb településeken is.
• Valódi rezsicsökkentést és energetikai ugrást hoztak a családoknak.
• Olyan embereket is helyzetbe hoztak, akiknek esélyük sincs egy méregdrága új építésű lakásra.

Erre mi történik? Pont az a program vérzik el a „keretkimerülés” miatt, ami a legszélesebb rétegeknek nyújtott valódi segítséget a használt ingatlanok korszerűsítésében. Hiába épül néhány ezer új lakás az Otthon Starttal a nagyvárosokban, ha közben a vidéki, használt ingatlanok megújulása előtt hirtelen lehúzzák a rolót.

Ez nem csak gazdasági kérdés, ez minden ingatlantulajdonos húsba vágó érdeke! Ha nem épül elég új, és a használtat sem támogatják hatékonyan, akkor a magyar ingatlanpiac egyszerűen konzerválja a múltat ahelyett, hogy a jövőbe lépne.

Rengeteg a például vályog/tömés falazatú ház, lakás, ingatlan van Magyarországon, amik szintén felújítást igényelnének..

Nagyjából 500 000–600 000 vályog/tömés falazatú lakás van ma Magyarországon a KSH szerint. Sok vályogházat láttam már Zalában ( és adtam is el Osztrákoknak, Németeknek, Svájciaknak az 1990-es évek közepén, végén), Vas megyében, Veszprém megyében inkább vegyes falazatúakat kővel vegyítve, de ott sok a kőből épült ház is. és sajnos nagyon sok vályog/tömés és vegyes falazatú épület össze is borul, mivel nem törődnek sokszor velük, meg ha vizet kapnak ezeknek az ingatlanoknak halálos ellenségük..
Egyébként a vályog/tömés falazatú épületek döntő többsége az Alföldön koncentrálódik, és jellemzően a legrosszabb energetikai besorolású ingatlanok közé tartoznak – ami visszakanyarodik az otthon felújítási program témájához is: épp ezeket a házakat, lakásokat érintette volna a legjobban egy hosszabb ideig elérhető felújítási támogatás.

Az „Őszinte, Becsületes Ingatlanos” tanácsa: Hogyan tovább?

Ne keseredj el, ha lecsúsztál! Ha felújítani akarsz, nézz szét a piacon:

1. Vidéki Otthonfelújítás: Ha kistelepülésen laksz, ez még él!
2. CSOK Plusz: vásárlásra/bővítésre
3. Hőszivattyús és napelem pályázatok: Időről időre felbukkannak kisebb, specifikus keretek, figyeld a híreket!

Az ingatlanpiac nem áll meg, de tény, hogy most nehezebb terepen kell mozognunk. Ha kérdésed van, vagy te is dühös vagy a hirtelen lezárás miatt, írd meg kommentben!

Forrás: mti.hu, Ksh és palyazat.gov.hu
https://www.ksh.hu/nepszamlalas/tablak_lakasviszonyok  

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
 

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

14 Ingatlan értékcsökkentő tényező 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba? 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van 

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Otthonfelújítási Program felfüggesztése 2026: Brutális fordulat, egyik napról a másikra leállították – Mi jön ezután? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Egy nagy lakásból négy kicsit? – A lakásfeldarabolás veszélyei és a hatósági razziák

Egy lakásból négy? – Amikor a „jó ingatlan üzlet” milliós bukássá válhat

Az utóbbi években látványosan elterjedt egy trükk az ingatlanpiacon: nagy lakásokat és családi házakat kisebb egységekre bontanak, majd külön-külön értékesítik. Első ránézésre ez win-win helyzetnek tűnik. A vevő „olcsóbban” jut lakáshoz, az eladó pedig több pénzt keres.
Csakhogy ez a történet sokszor nem itt ér véget.

És nem véletlenül írta meg ezt a témát a Telex is – mert a probléma most kezd igazán felszínre törni.

A Telex cikke remekül rávilágít arra, hogyan lesznek a nagy lakásokból apró garzonok, családi házakból meg dupla otthonok – papíron viszont minden marad a régiben.

Példa a valóságból: Egy pesti társasházban 120 négyzetből csináltak három garzont. Működik? Igen. Jogilag is? Nem igazán. Dr. Tóth Renáta ingatlanjogász (ugyved365.hu) szerint ez gyakori, de a hatóságok most már szigorúan büntetnek.

Egy lakásból négy – mit ír a Telex és mi történik a valóságban?

A Telex cikke alapján egyre gyakoribb jelenség, hogy papíron egyetlen lakásként nyilvántartott ingatlanokat a valóságban több kisebb lakásra darabolnak. Ugyanez történik családi házaknál is: kívülről egy ház, belül viszont akár több külön élhető lakóegység.

A „matek” egyszerű:
• több kisebb lakás = magasabb összbevétel
• nagyobb kereslet a kisebb, megfizethetőbb lakásokra

A gond ott kezdődik, hogy a jogi háttér ezt sokszor nem követi le.
A hatóságok pedig most elkezdték komolyan venni ezt a kérdést.

Egyre több az ellenőrzés, és nem csak papíron:
• helyszíni szemlék
• drónos ellenőrzések
• lakossági bejelentések

És ha kiderül a szabálytalanság? Akkor nem csak egy kis bírságról beszélünk.

Ingatlan használati megosztás ≠ jogi biztonság

Ez az egyik legnagyobb félreértés a piacon.
Sok ilyen „feldarabolt” ingatlannál nincs külön albetét, tehát nem minden egyes lakásnak van külön-külön albetétje.

Vagyis:
👉 a tulajdoni lapon továbbra is egyetlen lakás szerepel

A tulajdonosok ezt általában egy használati megosztási szerződéssel próbálják kezelni.

Ez viszont csak egymás között érvényes.

Nem véd meg:
• a hatóságtól
• a közműszolgáltatóktól
• a társasház szemében még mindig egy nagy lakásról van szó. Nincs külön albetét, nincs hatósági papír

Magyarul: papíron a hatóságok felé nem létezik az a lakás, amit megveszel.

És ez később nagyon fájni tud.

Sokan azt hiszik, ha van egy ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási szerződésük, akkor minden rendben. Dr. Tóth Renáta ingatlanjogász a Telexnek elmondta: ez a papír csak a tulajdonostársak között ér valamit. A hatóság szemében az ingatlan továbbra is egyetlen egység.
A törvény (419/2021. kormányrendelet) világos: ha megváltozik a lakások száma, azt be kell jelenteni az önkormányzatnak. Ha ez elmaradt, jön a feketeleves.

A legnagyobb hiba: „olcsó volt a lakás, jó lesz az”

A gyakorlatban ezt látom:
A vevő pontosan sejti, hogy valami nem teljesen tiszta…
de mivel:
• olcsóbb
• jó a lokáció
• „mindenki így csinálja”
…inkább nem kérdez.

Főleg készpénzes vásárlásnál.
Mert nincs:
• banki hitelbírálat
• értékbecslő
• jogi kontroll

És ezzel együtt nincs az a „fékrendszer” sem, ami kiszűrné a problémát.
Rövid távon ez kényelmes.
Hosszú távon viszont komoly csapda lehet.

Milliós bírságok és visszaalakítás – ez már nem játék

A szabályozás egyértelmű:
Ha megváltozik a lakások száma egy ingatlanban, azt be kell jelenteni.
Ha ez elmarad, jöhet akár:
• 100.000 – 200.000 Ft alap bírság
• majd 200.000 – akár 2.000.000 Ft településképi bírság

És ami igazán fájhat:
👉 a hatóság kötelezhet az eredeti állapot visszaállítására

Ez mit jelent a valóságban?
• falak bontása
• lakások megszüntetése
• több család „összenyomása” egyetlen ingatlanba

És mindezt saját költségen.

A legrosszabb forgatókönyv nem a pénz, hanem a helyreállítási kötelezettség. A hatóság kötelezhet rá, hogy a saját költségeden falazd vissza a lakásokat és csinálj belőle újra egyetlen nagyot. Ilyenkor a külön bejáratú otthonod megszűnik létezni, és kezdődhet a rémálom a többi lakóval, hogy ki hol lakjon a „közös nagyban”..

Amikor eladnád az ingatlant… és jöhet a feketeleves

Na itt szokott igazán kiderülni, hogy mi is van a kezedben, milyen ingatlant is vetté anno.

Egy ilyen ingatlan eladásánál:
• a vevők nagy része kiesik (hitelképtelen ingatlan, esetleg gyengén hitelképes csak egyes bankoknál, ha találsz olyant)
• az értékbecslő problémásnak minősítheti

Marad:
👉 a készpénzes vevő
👉 aki viszont már pontosan tudja, hogy alkupozícióban van

Eredmény:
• nehezen eladható
• jelentős árengedmény
• akár veszteség

Vagyis az „olcsó vétel” végül drága tanulópénz lehet.

Nem csak Budapesti probléma – országos jelenség a lakások feldarabolása

Ez nem egy Budapesti belvárosi sztori.

Ugyanez történik:
• Balaton környékén
• egyetemi városokban
• agglomerációban

Családi házas övezetekben különösen gyakori:
👉 egy ház, de valójában több lakás

Ez viszont:
• túlterheli az infrastruktúrát
• növeli a konfliktusokat
• és egyre inkább szemet szúr az önkormányzatoknak

Rejtett kockázatok a lakások feldarabolásában, amikről senki nem beszél
Nem csak a bírság a probléma.

Hanem a mindennapi működés:
👉 Közművek
• egy szerződő fél
• ha nem fizet → mindenkinél lekapcsolhatják

👉 Rezsi elszámolás
• almérők alapján
• de jogilag nehezen érvényesíthető

👉 Viták a tulajdonosok között
• használat
• költségek
• karbantartás

Ezek hosszú távon élhetetlenné tehetik az egészet.

Külföldön sem új jelenség a lakások feldarabolása – de ott keményebb a kontroll

Nem magyar sajátosság.

Nyugat-Európában és az USA-ban is létezik a „lakás feldarabolás” (pl. micro-apartments, illegal conversions).
A különbség:
👉 sokkal szigorúbb ellenőrzés
👉 komoly büntetések
👉 azonnali bezárások

Például:
• Londonban több ezer illegális lakást számoltak fel
• New Yorkban rendszeresek az ellenőrzések és kiürítések

Magyarország most kezd ebbe az irányba elmozdulni.

Mit nézz meg vásárlás előtt? (kötelező lista)

Ha ilyen ingatlant nézel, ezt ne hagyd ki:
✔ Tulajdoni lap – hány albetét van?
✔ Társasházi alapító okirat – Ebben benne kell lennie, hogy az adott szinten hány lakás van. Ha az okirat szerint ott egy 100 nm-es lakás van, de te egy 30 nm-est nézel meg, akkor baj lehet.
✔ Van-e hatósági engedély az átalakításra?
✔ Közművek külön vannak-e, külön mérőórák?
✔ Bank finanszírozná-e? (nagyon jó szűrő, mert szigorú a bank, de hasznos lehet a kontroll!)
✔ Hatósági bizonyítvány – Kérd el az igazolást arról, hogy a rendeltetési egységek száma (tehát hány lakás van az ingatlanban) megfelel a jogszabályoknak.
✔ Nézd meg a helyi rendeletet (önkormányzat honlapja)

Ha ezek közül bármelyik kérdéses → állj meg, de legalább kérd ki az ügyvéded véleményét, hogy szabad-e belemenni, vagy sem a lakás vételbe bármilyen vonzó is..

Az én Becsületes Ingatlanos véleményem – röviden, őszintén a lakások feldarabolásáról

Ez a trend nem véletlenül terjedt el.
Valós igényre reagál: sokan nem tudnak nagy lakást megfizetni, elszálltak az ingatlanárak az egekbe.

De…
👉 attól még nem biztos, hogy jó megoldás lesz

Számos ilyen ingatlan:
• jogilag rendezetlen
• kockázatos
• és hosszú távon problémás

És amit sokan nem akarnak kimondani:
👉 ezek jelentős része nem ingatlan befektetés, hanem időzített bomba

Zárás – amikor a „kreatív ingatlan megoldás” visszaüt

A Telex cikke jól rávilágít arra, hogy ami eddig „okos megoldásnak” tűnt, az most kezd problémává válni.

A hatóságok szigorodnak.

A bankok óvatosak.

Az ingatlanpiac pedig egyre jobban átlát ezen.

Ha lakást vásárolsz:
👉 ne csak az árat nézd

Ha ingatlant adsz el:
👉 ne építs bizonytalan alapokra

Mert az ingatlanpiacon egy rossz döntés nem pár százezer forint…
hanem akár milliós bukás is lehet.

Összegzés: Megéri a kockázatot egy feldarabolt ingatlant megvásárolni?

Szerintem, ha ilyen ingatlannal találkozol kérd ki mindenképpen az ügyvéded véleményét, addig ne éld bele magadat és addig egy fillért se adj és ne írj alá semmit pláne ne adj foglalót és ne írj vételi szándéknyilatkozatot. Lehet, hogy most olcsóbb, de a végén a többszörösét fizeted ki ügyvédre, bírságra és idegeskedésre, ha meg vissza is kell alakítanod, akkor meg nem is tudom bele is őrülhetsz..

Ha szeretnéd, átnézem konkrétan azt az ingatlant, amit kinéztél – és megmondom őszintén, hogy jó vétel-e, vagy inkább hagyd.

Forrás: https://telex.hu/nevertek/2026/04/18/egy-lakasbol-negy-egy-hazbol-ketto-millios-birsagokat-hozhat-a-magyaros-ingatlanmatek
 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
 

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

14 Ingatlan értékcsökkentő tényező 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba? 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van 

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Egy nagy lakásból négy kicsit? – A lakásfeldarabolás veszélyei és a hatósági razziák bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Szerinted most érdemes ingatlanozni? Megmutatom, miért ne várj tovább, ha pénzt akarsz keresni!

Szia! Mielőtt bármibe belekezdek szögezzük le, hogy e cikk kérdése nemcsak mostani alkalomra vonatkozik, hanem bármikorra, amikor csak olvasod e cikket.

És most térjünk vissza a kérdéshez! Érdemes most elkezdeni ingatlanozni? A válasz egyszerűbb, mint gondolnád..Őszintén az ingatlan szakmáról, politikáról, gazdaságról és a sikerről

Sokan teszik fel nekem a kérdést mostanában: „Te, figyelj már, érdemes még ma belefogni az ingatlanos szakmába, vagy most pont a legrosszabbkor ugranék fejest a mély vízbe?”

Ez a kérdés most rengeteg ember fejében megfordul. Nem véletlenül. A lakáspiac bizonytalan, a gazdasági hírek vegyesek, és a közösségi médiában is minden második komment mást mond és sokak eddigi biztosnak tűnő állása bizonytalan. Én már 18 éves koromban megtanultam egy akkor menő vállalkozó fiától, aki edzőpartnerem volt, hogy a biztos állás addig biztos, amíg be nem lépnek a helyedre..

De nézzük meg tisztán, egyszerűen, ahogy a valóságban működik. Szerinted most érdemes elkezdenem ingatlanozni?

A válaszom egyszerre egyszerű és összetett. Ha csak a gyors pénzre hajtasz, nem az ügyfeleik érdekét nézed, csak a magadét és nem akarsz tanulni, akkor sosem érdemes. De ha valódi hivatásként tekintesz rá, akkor a legjobb pillanatban vagy. Nyilván az ingatlanpiacot sokminden befolyásolja és a sikerességhez sok minden kell, de akkor is azt tapasztaltam, hogy a siker kulcsa te vagy, te magad, senki más..

Egyébként, ahogy a régi bölcsesség tartja: a legjobb időpont egy fa elültetésére húsz évvel ezelőtt volt, a második legjobb időpont pedig most van. Ne várj a „tökéletes” pillanatra, mert az ingatlanpiac sosem áll meg, csak átalakul. Hidd el, hiába vársz, sosem lesz tökéletes a pillanat, mindig lehet kifogást keresni..

Ha megvan a motivációd, a kedved és hajlandó vagy alaposan megtanulni a szakmát, akkor ma is jó a nap a kezdéshez, sőt tovább megyek bármikor jó az azonnali kezdéshez…

De egyébként ugyanezt a mondást szokták emlegetni a lakásvásárlással kapcsolatban is..

Nézzük meg, miért gondolom így, és mi zajlik most a háttérben az ingatlanpiacon!

Miért nem a „mikor”, hanem a „hogyan” a valódi kérdés?

A közösségi médiában keringő vélemények és az ingatlan szakmai tapasztalatok is egy irányba mutatnak: bármilyen értékesítési vagy ügynöki munkának akkor van értelme nekikezdeni, ha hajlandó vagy beleállni a munkába. Sokan félve kérdezik, hogy „jó-e most a lakáspiac”, de ez a kérdés eleve hordoz egy kis bizonytalanságot.

A valóság az, hogy ha valaki teljes odaadással, az ügyfelek igényeit szem előtt tartva dolgozik, az minden gazdasági és ingatlanpiaci ciklusban sikeres lesz. Legyen szó biztosításról, autóeladásról vagy ingatlanról, a profizmusra mindig van kereslet.

Sokan úgy fogalmaznak: ha ma adott a lehetőség, akkor nem érdemes halogatni. A halogatás mögött gyakran inkább bizonytalanság vagy félelem van, nem valódi ok.

A tapasztalatok alapján egyértelmű:
• Vannak, akik ugyanabban a szakmában kimagaslóan teljesítenek, akár milliókat is kereshetnek havonta
• Mások ugyanott nem jutnak egyről a kettőre, szó szerint semmit nem keresnek

És ez nem a lakáspiac miatt van.
Hanem azért, mert:
• az egyik komolyan veszi
• a másik csak “kipróbálja, próbálkozik”( tudod mit szoktak mondani, hogy hol kell próbálkozni?..)

Azok tudnak hosszú távon sikeresen működni, sikeres ingatlanosnak, akik:
• hajlandók élethosszig tanulni
• odafigyelnek az ügyfelekre
• nem adják fel az első nehézségnél
• rendszert építenek, nem csak próbálkoznak

Egyébként azokról, akik azt kérdezik hogy érdemes-e most az ingatlanos munkát elkezdeni, a kérdés maga már elárul valamit..

Ha azt kérdezed, hogy „most érdemes-e elkezdeni”, az már eleve egyfajta kétellyel indul, ez a gondolkodás már fél sikertelenség mielőtt még el venném a kedvedet az egésztől. Magyarul, ha ilyeneket gondolsz és nem arra, hogy már indulok is ingatlanozni, akkor gondold is át, hogy ez a meló neked való-e..

Mintha keresnéd az okot, hogy ne csináld. Holott a valóságban az ingatlanközvetítői munka – ahogy bármilyen ügynöki szakma – nem a piaci helyzettől függ elsősorban, hanem attól, hogy te mennyit teszel bele, mennyi időt és energiát és mennyi a kitartásod.

Ismerek jó pár olyan ügynököt, biztosítási ügynököt, ingatlanost, akik a lehető legrosszabb időkben kezdték, de mégis sikeresek lettek, tehát nem volt érdekes, hogy mi volt körülöttük, csak az, hogy ők mit és hogyan tettek a sikerért nem foglalkoztak a körülöttük lévő negítív hangokkal és véleményekkel..

Egy szó, mint száz, aki komolyan és kitartóan dolgozik, az mindig talál lehetőséget az ingatlan szakmában is

Politikai várakozás és az EU-s pénzek: Mi mozgatja a magyar ingatlanpiacot?

Nem mehetünk el szó nélkül a politika mellett sem, hiszen az ingatlanpiac ezer szállal kötődik a gazdasági környezethez. Jelenleg egyfajta „kivárás” érezhető már hónapok óta és egy darabig ez el is fog tartani az eredmények megjelenéséig. A választási készülődés és a politikai bizonytalanság miatt sokan behúzták a kéziféket.

Sokan bíznak abban – és ez egy reális forgatókönyv –, hogy amint a politikai paletta átrendeződik és sikerül hazahozni az uniós forrásokat, az hatalmas lökést adhat a szektornak. Az EU-s pénzek beáramlása alacsonyabb kamatokat, több beruházást és nagyobb vásárlóerőt jelentene. Aki most kezdi el építeni a hálózatát, ismeretségi körét, ügyfeleit, az pontosan akkor lesz „nyeregben”, amikor ez a gát átszakad, és az emberek újra tömegesen mernek majd hitelt felvenni és lakást vásárolni.

Miért van az ingatlanosnak mindig munkája válság ide, vagy oda?

Az ingatlanpiac egyik nagy igazsága, hogy az élet nem áll meg.
Az emberek akkor is házasodnak, válnak, örökölnek, nagyobb, vagy éppen kisebb lakásra váltanak, gyereket vállalnak vagy örökölnek és a befektetők is kisebb, vagy nagyobb számban mindig fent vannak a lakáspiacon, ha épp válság van, és akkor is, ha dübörög a gazdaság. Ezek az élethelyzetek pedig kényszerű vagy örömteli eladásokat és vételeket szülnek.

Az ingatlanpiac nem olyan, mint egy szezonális szakma. Az élet folyamatosan termeli a megbízásokat. Éppen ezért dolgoznak véleményem szerint pl. volt vendéglátósok viszonylag nagy számban az üdülőövezetekben, pl. a Balaton környékén, mert az ingatlan mindig megy, ha csinálják.

Egy ügyes ingatlanos nem a sült galambra vár az irodában. Ő az, aki:
• Folyamatosan kutatja az új eladókat.
• Építi a személyes márkáját és a bizalmi kapcsolatait.
• Kiszolgálja a befektetőket, akik pont a bizonytalanabb időkben keresik a legjobb üzleteket.

Amíg lesznek emberek, akiknek tető kell a fejük fölé, addig az ingatlanközvetítői munka létezni fog. A kérdés csak az, hogy te ott vagy-e, amikor szükség van rád, vagy majd más lesz ott, csupán ez a kérdés, kimaradsz, vagy lemaradsz? Ez a te döntésed!

Hol kezdd el? Franchise vs. Nem Franchise hálózatos ingatlaniroda?

Ha eldöntötted, hogy belevágsz, nem mindegy, hova adod be a jelentkezésed. Kezdőként nehéz dolgod van, mert a szakma hírnevét sokan rontják a felkészületlenséggel. Van, aki a Franchise hálózatokra esküszik, de sokan vannak, akik nem szeretik a hatalmas felhajtást, bár tulajdonképpen mindenhol szinte ugyanazt kell csinálni a sikerért, de azért némileg másképp.

• A franchise országos hálózatok (Frencsi): Itt sok embert „elfogyasztanak”, hatalmas a fluktuáció, és a profiknak gyakran nincs idejük a mentorálásra, bár van, ahol vannak erre emberek. Az egyik haverom, aki már kb. 20 éve Budapesten ingatlanozik, itt helyben és Pesten is több Frencsit végigjárt, itt akkoriban iroda vezető is volt Frencsinél évekig azt mondta, hogy inkább mezei ingatlan tanácsadó, mint irodavezető, mert sok nyűg volt a kezdőkkel és az emberekkel. Nos, gondolom mások is hasonlóan gondolkodnak a kezdőkkel és az emberekkel ( tanácsadókkal), mivel, amíg velük foglalkoznak, addig nem tudnak dolgozni és pénzt keresni, úgyhogy gondolhatod mekkora oktatás lehet a részük..

• Független, No-Frencsi ingatlanirodák: Itt nagyobb esélyt látok az ingatlan szakma pontosabb elsajátítására. Gyakran közvetlenül a tulajdonostól tanulhatsz, családiasabb a légkör, és a jutalékok is sokkal korrektebbek szoktak lenni általában. Továbbá itt nem vagy általában olyan dolgokba belekényszerítve, mint a Frencsiknél, amiktől megégetnéd az arcodat az ügyfeleid előtt, de persze ez irodától is függ..Itt nem egy sorszám leszel, hanem valódi munkatárs és bele fog rakni a tanításodba a tulajdonos, hisz ott nincs akkora mozgás és lét kérdés számára az új munkatárs.

Mennyit lehet keresni ingatlanosként? Legyünk őszinték

Ez a kérdés mindenkit érdekel, és joggal, hogy mennyit keres egy ingatlanos? A válasz viszont nem egy egzakt szám, mindenkinél más és más.

Ingatlanosok elmondása és a tapasztalataim alapján az ingatlan szakmában eltöltött első év végére már kiegyensúlyozott mértékben tornászható fel a bevétel havonta, a rutin növekedésével pedig, akár több millió forintig is duzzadhat a havi kereset – ehhez azonban ugyanúgy kemény munka szükségeltetik, mint bármely más szakmai vagy anyagi siker eléréséhez. Aki várja a sült galambot és nem csinál semmit, az semmit nem fog keresni és ez nagyon gáz, mivel vállalkozásban dolgozunk.

Az első hónapokban ne számíts különösebben nagy jövedelemre. Ez a munka teljesítményalapú, és ez egyszerre a legnagyobb vonzereje és a legnagyobb kihívása. Ha viszont komolyan veszed, kiépíted a kapcsolataidat, és rendszeresen utánajársz az eladóknak és a vevőknek, akkor a bevétel is jön majd elméletileg. Éppen ezért jó, ha van némi tartalékod, vagy egyéb bevételed.

Én annak idején, amikor elkezdtem ingatlant közvetíteni arra számítottam, hogy jó, ha fél év múlva fogok egyáltalán pénzt keresni, de meglepetésemre már pár hét múlva jött az első jutalék, mivel nagyon sok munkát tettem bele, megértettem, hogy most alapozhatom, vagy sem a jövőmet.

Nemzetközi kitekintés: Mi a helyzet külföldön az ingatlanszakmában?

Érdemes ránézni a nemzetközi trendekre is (például a Zillow elemzéseire). A világ minden táján azt lehet látni, hogy a technológia (AI, virtuális bemutatók, adatvezérelt árazás, CMR) átalakítja az ingatlanszakmát. Aki most kezd, annak előnye, hogy már ebbe az új, digitális világba csöppen bele. Nem kell régi, rossz beidegződéseket levetkőznie ( pl. kockás füzet, határidő napló stb..), hanem egyből a legmodernebb eszközökkel (közösségi média marketing, profi videók) indulhat el.

Saját Becsületes ingatlanos véleményem: Szerintem vágj bele az ingatlanozásba most! Mire vársz?

A siker nem csak a piaci körülményeken, hanem az emberi hozzáálláson múlik és főleg utóbbin. Ha hajlandó vagy alázattal megtanulni a szakma csínját-bínját, ha nem csak a jutalékot látod az ügyfélben, hanem a segíteni akarást és teszel is a sikerért és úgy, ahogyan kell, akkor nyert ügyed van.

Az ingatlanpiac most épp egy olyan „rugó”, ami össze van nyomva a politikai és gazdasági helyzet miatt. De a rugó előbb-utóbb ki fog pattanni. Ha te most kezded el építeni a kapcsolataidat, mire a lakáspiac újra felpörög, neked már lesz egy stabil ügyfélköröd és tapasztalatod.

Összegzés: érdemes most elkezdeni ingatlanozni?

Igen, mindig érdemes. Ha dolgozni akarsz, tanulni akarsz, és nem félsz emberekkel foglalkozni, akkor most is, jövőre is, bármikor érdemes. A lakáspiac nem állt le – csak átalakult. Aki alkalmazkodik, az nyer.

Miért érdemes már ma elkezdened ingatlanosként dolgozni?
• „Ha valaki jól végzi a munkáját, bármikor érdemes elkezdeni.” → Általában a siker nem a piac állapotától, hanem a hozzáállástól függ.
• „Mindig lesz eladó és vevő.” → Az ingatlan eladási tranzakciószámok még gyengébb években is tízezres nagyságrendűek.
• „A kapcsolatok építése a kulcs.” → A közösségi média ma az ingatlanosok legfontosabb ügyfélszerző csatornája, de ez mellett ne kövesd el azt a hibát, hogy a személyes kapcsolatokat elhanyagolod!
• „Ha a kormány stabilizálja a helyzetet, élénkülhet a lakáspiac.”

De, egyébként ne a híreket és a sokszor lehangoló kommenteket figyeld, hanem a lehetőségeket! Tanulj, fejlődj, keresd a jó mentorokat, és dolgozz keményen. Ha így teszel, akkor az ingatlanos szakma nemcsak megélhetést, hanem igazi szabadságot és sikert is adhat neked.

Hajrá, vágj bele még ma, ne halogass tovább! 

…és, ha ingatlanosnak állnál hívj máris!

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Miért bukik el a legtöbb kezdő ingatlanos? – A 8 végzetes hiba, amit te már most elkerülhetsz 

Ingatlanos élet kulisszatitkai – Egyszer hopp, máskor kopp, de mindig emberezünk! 

10 szokás, amitől soha nem leszel jó ingatlanos, ügynök, értékesítő – és így kerüld el őket! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

A 10 leggyakoribb negatív gondolat, ami tönkreteheti az ingatlanos karrieredet 

Ingatlanközvetítő állás? 12 tényező, amitől függ a sikered, a pénz kereseted! 

Érdekel az ingatlanos szakma? Megmutatom hol bukik el a legtöbb kezdő ingatlanos! 

Ingatlanosok kíméljenek! Milyen ingatlanközvetítőt ne bizz meg az eladással?

Ingatlanügynök ne hívjon! 7+1 dolog, amit nem szeretnek az ingatlanosokban..

Ingatlanos munka? Kezdőknek hideg hívás, telefonálás szkriptek az 5 leggyakoribb kifogással 

Hogyan legyek ingatlanos, ingatlanközvetítő? 

Mennyit keres egy ingatlanközvetítő? Ingatlanos fizetése

Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek? 

Ingatlanközvetítő akarok lenni! Jó Tanácsok ingatlanosoknak

Legyek, vagy ne legyek ingatlanos? 20+1 gondolat kezdőknek

Ingatlanoznál, Ingatlanirodát nyitnál? Kezdő lépések

Miért nyomulnak az ingatlanosok? Az ingatlanközvetítés múltja és jelene

 
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Szerinted most érdemes ingatlanozni? Megmutatom, miért ne várj tovább, ha pénzt akarsz keresni! bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Választások után: merre indul az ingatlanpiac? Egy dolog biztos – a bizonytalanság
Mi lesz az ingatlanpiacon a választások után? Egy biztos: most semmi sem biztos

A 2026 április 12-ei választásokon 2/3-dal nyert a Tisza párt.  Ez azt jelenti, hogy szinte majd mindent megtudnak csinálni, amit akarnak.
Ekkora nyerés szerintem egyik oldal esetében sem jó, mert nincs kontroll, de most ez van. 
Beszélgetek emberekkel és olvasom a közösségi oldalakon a kommenteket a várakozásokról és nagyon vegyes a kép. Vannak, akik ijesztegetni próbálnak, hogy jaj, mi lesz most, eltörlik az Otthon Start-ot és a támogatásokat, megyünk a háborúba, emelkednek az árak és a rezsi..
Mások visszafogottan, de reálisan bizakodóak..Én inkább pozitívan és reálisan gondolkozom, bizakodok a jobb jövőben..

Az ingatlanpiac most pont abban az állapotban van, amit a legtöbb eladó és vevő a legkevésbé szeret: kivárás. Nem tegnap kezdődött ez, hanem már hónapok óta érezhető volt, hogy a lakáspiac „behúzta a kéziféket”. A választások csak ráerősítettek erre az érzésre, és közben a nemzetközi helyzet sem segít: az orosz–ukrán háború mellé megérkezett a közel-keleti háború, feszültség, az olajárak pedig elindultak felfelé. Ez pedig mindig begyűrűzik az ingatlanpiacba is.
A kérdés most nem az, hogy lesz-e változás, hanem az, hogy mikor és milyen irányba.

Nézzük meg részletesen, hogy véleményem szerint miért fog kb. 2026. szeptemberig fél gőzzel menni a magyar ingatlanpiac, ki vásárol egyáltalán lakást,  hogyan adhatod el a lakásodat ilyen körülmények között és mit lehetne tenni az egész helyzet kezelésére. 

Mikor mozdulhat meg lényegesen újra az ingatlanpiac?

A saját tapasztalatom és a mostani helyzet alapján azt látom: gyors fordulatot most nem érdemes várni.

Egy új kormány reálisan május vége körül kezd el ténylegesen működni, hacsak nem gyorsul fel addig a Köztársasági elnök, és fel nem kéri a győztes párt vezetőjét a kormány alakításra már holnap, utána pedig jön a nyár. Aki régóta benne van az ingatlanpiacban, pontosan tudja:
👉 a július–augusztus nem az a hónap, amikor felrobban a lakáspiac.

Ez azt jelenti, hogy:
• a következő 2–3 hónap még biztosan kivárós lesz
• komolyabb mozgás inkább szeptember környékén jöhet
• feltéve, hogy addig nem romlik tovább a gazdasági környezet

És itt jön a kulcskérdés: tud-e az új kormány gyorsan bizalmat építeni?

Az EU-s pénzek: az ingatlanpiac egyik kulcsa

A Tisza Párt egyik legfontosabb vállalása, hogy hazahozza a befagyasztott uniós forrásokat, ami nagyságrendileg több ezer milliárd forintot jelenthet.

Ez nem csak egy politikai kérdés, hanem nagyon is gyakorlati:
• ha jön pénz → lesz felújítás, beruházás, élénkülés
• ha nem jön → marad a szűk mozgástér

A programban konkrétan szerepel, hogy jelentős összeget fordítanának energetikai korszerűsítésre, akár évi százezer lakás felújításával számolva.
Ez önmagában is komoly keresletet generálhat az ingatlanpiacon, főleg a felújítandó ingatlanoknál.

A Tisza lakáspolitikája: teljes irányváltás jöhet

Az eddigi modell főleg a keresletet tolta (CSOK plusz, Otthon Start program, kedvezményes hitelek). Ehhez képest a Tisza inkább a kínálatot növelné.

A program egyik központi eleme egy nagyszabású bérlakásépítési terv:
• több tízezer új bérlakás
• lakásszövetkezeti modellek
• minden 100 új lakásból 1 önkormányzati kézbe kerülne
• szabályozott, átlátható bérleti piac

Emellett:
• adókedvezmények az üres lakások hasznosítására
• kötelező bérleti szerződésminták
• kedvezményes áfa a bérlakásépítéshez

Ez egyértelműen azt mutatja, hogy a tulajdonosi piac mellé egy erős bérlakás-szektort akarnak felépíteni.

Mit jelent ez a lakásárak szempontjából?

Itt fontos tisztán látni, mert sok félreértés van.
👉 nominális árcsökkenést nem nagyon várok.

Inkább ez várható:
• lakásár növekedés lassulása
• stagnálás bizonyos szegmensekben
• nem klasszikus áresés

Viszont van egy fontos dolog, amit sokan nem vesznek észre:
👉 reálértéken már most is csökkenhetnek az árak

Ha az ingatlan ára nem változik, de van mondjuk 2–3% infláció, akkor valójában:
➡️ az ingatlanod kevesebbet ér

Ez egy „csendes árcsökkenés”, amit sok eladó nem vesz észre – de az ingatlanpiac igen. És itt téved számtalan eladó, amikor hosszú ideig ki tartja a túl magasra feltett ingatlan irányárat..

Mi lesz a hitelekkel és a kamatokkal?

Az egyik legérdekesebb változás itt jöhet.

A választások utáni első napi piaci reakciók alapján:
• a forint erősödött 4 éves csúcsra
• az állampapírhozamok csökkentek

Ez azért fontos, mert:
👉 a lakáshitelek ára ebből épül fel

Akár némi kamatcsökkenés is jöhet

Ez pedig:
• növeli a hitelképességet
• visszahozhat vevőket az ingatlanpiacra

Az Otthon Start program ( OSP): marad, de nem mindenkinek?

Először is szögezzünk le valamit. Most sokan találgatnak, hogy vajon megszűnik e az OSP, vagy sem. Látok már ingatlanosokat, akik azt hírdetik, hogy őrületes mennyiségű vevő hívja őket, mivel ingatlant akarnak vásárolni, mert félnek az OSP megszüntetésétől…Aztán ez igaz, vagy sem, az már kérdéses. Esetenként biztos igaz, mert mindig vannak, akik pánikolnak adott esetekben.

De, egyet tudok mondani a 30 éves ingatlanpiaci tapasztalataim alapján, hogy az ingatlan üzleletekhez jó idegek kellenek, a pánik az sosem jó tanácsadó..

Az Otthon Start program gyakorlatilag már beépült az ingatlanárakba az elhibázott program feltételek miatt..

A jelenlegi várakozások szerint:
• nem szüntetik meg
• viszont nagy eséllyel finomhangolni fogják

Ez tipikusan azt jelentheti:
• szűkebb jogosulti kör
• szigorúbb feltételek

Egyszerűen azért, mert ha a gazdaság nem bírja, akkor vissza kell fogni, de ez véleményem szerint nem mostanában várható, hanem majd alkalmadtán.

A nagy kockázat: lesz-e pénz mindenre?

Itt jön a realitás.

A program ambiciózus, de közben:
• a költségvetési hiány magas
• az állami mozgástér korlátozott

Ez azt jelenti:
👉 nem az a kérdés, hogy mit ígérnek
👉 hanem az, hogy mit tudnak ténylegesen megvalósítani

Mi történik a gyakorlatban az ingatlanpiacon?

Ha össze kell rakni a képet, akkor most ez látszik:

Rövid távon:
• kivárás
• ingatlan alkuk erősödése
• lassabb lakás értékesítés

Középtávon:
• stabilizálódás
• enyhe élénkülés (ha javul a bizalom)

Hosszabb távon:
• erősebb bérlakáspiac
• minőségi különbségek erősödése

Ami szerintem a legfontosabb (és amiről kevesen beszélnek a lakáspiacon)

Az ingatlanpiac most nem összeomlás felé megy, hanem tisztulás felé.

Ez a gyakorlatban azt jelenti:
• a túlárazott ingatlanok beragadnak és jön a listing fatique
• a jó ár-érték arányúak gyorsan elmennek, mint eddig is
• a rossz állapotú ingatlanok egyre nehezebben eladhatók pláne túlárazva

És ez az a pont, ahol egy eladó igazán sokat veszíthet – vagy nyerhet.

Mit jelent mindez számodra, ha most ingatlant eladni vagy vásárolni szeretnél?

Ha eladni szeretnél: a jó és jól árazott ingatlan most is elmegy.

A választás eredménye rövid távon nem okoz sem drasztikus áremelkedést, sem árrobbanást. Ami viszont igaz: az eladók egy részénél a „várom, hátha drágább lesz” stratégia mostanra már kevésbé működik. Ha belátható időn belül lakást akarsz eladni, reális árral, felkészített ingatlannal dolgozz – ne a tavalyi csúcsárakhoz igazodj.

Ha venni szeretnél:

Ha stabil a finanszírozásod és saját célra keresel lakást, az elkövetkező hónapokban érdemes periódust kínálhatnak az alapos nézelődéshez és az alkupozíciók kihasználásához. A lakáspiac most lassabb, mint a tavalyi hajrában volt – és ez a vevőknek kedvez. Ha ingatlan befektetési célból gondolkozol, sokkal szelektívebb szemléletre van szükség: nem minden ingatlan megy ugyanabba az irányba.

Aki most akar ingatlant venni/eladni, fontos, hogy ne várjon „csodát”, hanem nézze a konkrét ingatlant, hogy normálisan árazott legye és a saját pénzügyi helyzetét, lehetőségeit is nézze. Ne pánikolj, ne hagyd magadat pánikoltatni!

Szeptemberre valószínűleg tisztul a kép – addigra kiderül, hogy az új kormány tud-e kézzelfogható eredményeket felmutatni. Különösen azt figyelem majd én is, hogy az EU-s forrásokkal hogyan haladnak, és hogy a piaci hitelkamatok elkezdtek-e esetleg csökkenni.

Összefoglalva: mire számíts az ingatlanpiacon?

Ha egy mondatban kellene megfogalmazni:
👉 nem összeomlás jön, hanem egy lassú átrendeződés
• gyors változás nem lesz
• szeptember körül jöhet valódi élénkülés
• az ingatlanárak inkább stagnálnak
• reálértéken csökkenés már most is van
• a lakáspiac egyre tudatosabb lesz

Ami most biztosnak látszik: az Otthon Start program megmarad egy ideig, amíg jónak látják, a forint erős maradhat és ez jó jel, a szabályozási reformok elindulhatnak a bérleti piacon, és az ingatlanárak nominálisan nem fognak csökkenni nagy eséllyel.

Ami bizonytalan: mikor érkeznek meg az EU-s pénzek, milyen ütemben csökkennek a piaci kamatok, és hogy a bérlakásprogram mögé tud-e valódi finanszírozást rendelni az új kormány egy kirívóan hiányos költségvetési örökség mellett.

Rövid távon inkább stagnálás vagy lassú emelkedés, kivárás után enyhe élénkülés várható az ingatlanpiacon. Hosszabb távon a piacot inkább a kamatok, az infláció és az új lakások száma határozza meg, és még hosszabb távon a bérlakásépítés. 

És a legfontosabb:
👉 most nem az nyer, aki kivár, hacsak nem tudja kivárni a következő ingatlanpiaci ciklust és a túlárazott lakása be nem éri a piacot – hanem aki jól áraz és, aki jól tud alkudni és gyorsan tud fizetni.

Ha kérdésed van a saját helyzeteddel kapcsolatban, keress bátran – szívesen segítek eligazodni ebben a kavargó ingatlanpiaci helyzetben.
 

Ha bizonytalan vagy, kérdezz – 30 év ingatlanpiaci tapasztalattal segítek! 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

A 2026-os választások és az ingatlanpiac kíméletlen igazsága. Menj külföldre, vagy maradj? 

2026-os választások hatásai a magyar ingatlanpiacra – Áremelkedés, kivárás vagy áresés jöhet? 

Iráni–izraeli–amerikai háború és annak lehetséges hatása az ingatlanpiacokra és a gazdaságra 

Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Zártkert tulajdonosok figyelem! Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését! 

Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb 

Jobban megérte volna 1 éve lakást venni piaci hitelből mint most az Otthon Startból a brutálisan elszabadult ingatlanárak miatt 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Választások után: merre indul az ingatlanpiac? Egy dolog biztos – a bizonytalanság bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Eurostat: 290%-kal szálltak el a lakásárak Magyarországon 10 év alatt – kinek maradt ma esélye ingatlant venni?

Az Eurostat adatai szerint hazánk az EU-s ingatlanár-robbanás abszolút bajnoka 2015 és 2025 között. De mit jelent ez a hétköznapi embernek? És mi lenne a kiút?

Valószínűleg te is érzed, hogy a magyar ingatlanpiac az elmúlt évtizedben valami egészen elképesztő fordulatot vett. Ha tíz éve vettél volna egy lakást, ma körülbelül négyszer annyi pénzt kérhetnél érte, mint amit akkor fizettél.

Ez nem túlzás – ezt az Eurostat, az Európai Unió statisztikai hivatala mondja.

Ez nem egy félreérthető statisztika, hanem nagyon is kézzelfogható valóság. Ha visszagondolsz, 2015 környékén egy átlagos lakást 20 millió forint körül meg lehetett vásárolni. Ugyanez az ingatlan ma már könnyedén 75–80 millió forintot ér. Vagyis nem arról van szó, hogy kicsit drágább lett minden, hanem arról, hogy az ingatlanárak gyakorlatilag brutálisan elszálltak.

Nézzük meg részletesen, mit jelent ez a számokban, ki vásárol egyáltalán lakást ilyen körülmények között, és mit lehetne tenni az egész helyzet kezelésére.

Magyarország az EU ingatlanár-robbanásának éllovasa – Mit mutat az Eurostat?

Az Eurostat legfrissebb lakásár-indexe (House Price Index, HPI) alapján 2015 és 2025 között Magyarországon emelkedtek a legmeredekebben az ingatlanárak az egész Európai Unióban. A növekedés mértéke meghaladja a 275-290 százalékot – attól függően, melyik negyedévet vizsgáljuk –, ami azt jelenti, hogy a 2015-ös szinthez képest a lakások ára közel megnégyszereződött.

A táblázatot a lakásárak emelkedéséről itt láthatod: https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20260407-1?utm_source

Egyszerű példán keresztül levezetve a helyzetet: Ha 2015-ben vettél egy lakást 20 millió forintért, ugyanaz az ingatlan 2025-re átlagosan közel 80 millió forintot ér. Ilyen tempót sehol máshol az EU-ban nem láttak.

Hány évi fizetés kellett egy lakásra 2015-ben – és mennyi kell ma?

Ez a kérdés az, ami igazán megmutatja, mennyit romlott a helyzet. Nem elég ugyanis azt nézni, hogy mennyibe kerül egy lakás, hanem azt is, hogy mennyit keresnek az emberek mellette.

2015-ben a nettó átlagkereset Magyarországon kb. 160–170 ezer forint körül mozgott havonta. Egy átlagos, mondjuk 50 négyzetméteres, vidéki lakás ára ekkor nagyjából 10–15 millió forint, Budapesten 20–25 millió forint volt.

Ha a vidéki átlagot vesszük (12 millió forint), akkor 2015-ben körülbelül 6–7 évi nettó átlagbér kellett egyetlen lakás megvételéhez. Ez már akkor sem volt könnyű, de elviselhető.

Most 2025-el számoljunk, mert a cikk arról szól a nettó átlagkereset Magyarországon kb. 475–550 ezer forint havonta a KSH adatai szerint (az éves átlag körülbelül 500 ezer forint körül alakul). Ugyanakkor egy vidéki átlagos lakás 35–50 millió forint, Budapesten 60–100 millió forint felett jár.

Azt is még kalkuláld bele, hogy azóta is emelkedtek az ingatlanárak, ma 2026 április van, tehát nagy eséllyel rosszabbak a lakásvásárlási esélyek ma.

Egy 45 milliós vidéki lakás az évi kb. 6 millió forintos nettó átlagkeresethez képest 7,5 évi fizetés – de ez csak akkor igaz, ha az ember minden forintját félreteszi és semmire mást nem költ. Budapesten egy 80 milliós lakásnál ez már 13+év. A helyzet tehát romlott, de a legnagyobb probléma az, hogy a bérnövekedés (bár erős volt) egyszerűen nem tudott lépést tartani az ingatlanár-emelkedéssel.

Fontos megjegyezni, hogy a mediánkereset – ami valósabban mutatja a tipikus magyar fizetést – nettóban körülbelül 397–430 ezer forint körül járt 2025-ben. Ha ezt veszed alapul, az arányok még kedvezőtlenebbek.

Ki vásárol mégis lakást ebben a drágaságban?

Ez az a kérdés, amit sokan feltesznek, és amit nap mint nap látok az ingatlanos munkám során. Ha az átlagember egyedül nem tudja megvásárolni a lakást, akkor ki veszi meg az ingatlanokat, amelyek mégis gazdát cserélnek?

Tapasztalatom szerint jellemzően négy csoportba sorolhatók ezek az emberek:

1. Örökölnek. Sokan azért tudnak lakást venni, mert örökségből, szülői ingatlan eladásából tudnak tőkét bevonni. Ez a generációs vagyonáramlás egyre fontosabb tényező, és egyúttal egyre mélyebb szakadékot teremt azok között, akiknek van mit örökölniük, és akiknek nincs.
2. Szülői segítséggel. Különösen a fiatalok körében nagyon elterjedt, hogy a szülők – ha tudnak – anyagilag besegítenek. Ajándékoznak, résztulajdonossá válnak, vagy kezesként segítenek hitelhez jutni. Ez sem mindenki számára adott lehetőség.
3. Átlag feletti fizetés és hitel. A magasabb keresetűek – IT-sek, menedzserek, pénzügyi szektorban dolgozók – hitelre meg tudják venni a lakást. Ők az Otthon Start program nélkül is ki tudnák fizetni a hitelt, a 3%-os kamatláb számukra plusz kedvezmény, nem feltétlenül életmentő szalmaszál.
4. Befektetési céllal vásárlók. Vállalkozók, megtakarított tőkével rendelkező emberek, akik az ingatlant nem lakni, hanem befektetni veszik – bérbe adni vagy tovább eladni. Ez szintén szűkíti a tényleges vevők körét.

Az igazság az, hogy az Otthon Start program – a 3%-os hitel – valójában azoknak a legnagyobb segítség, akiknek amúgy is megvan a stabil jövedelmük és az önrészük. Aki igazán rászorulna, az a legtöbb esetben nem tud megfelelni a hitelbírálati feltételeknek, mert nincs elég önrésze, vagy a jövedelme nem elég stabil. Ez nem kritika – a programnak van értelme –, de ne legyünk naivak: a lakáspiaci válságot önmagában nem oldja meg.

Ami igazán hiányzik, az egy olyan rendszer, amely azoknak is reális lakhatási lehetőséget ad, akik sem örökséggel, sem magas fizetéssel, sem szülői segítséggel nem rendelkeznek. Ők ma szinte teljesen kiszorultak a lakáspiacról.

Miért nem tud sok átlagember lakást venni? – A durva számok

A lakásvásárláshoz alapvetően kell: önrész (általában a vételár 20–30%-a, ritkán 10%-a), stabil jövedelem a hitelhez, és türelem. De nézzük meg, hogyan néz ki ez a valóságban egy átlagkeresetű embernél.

Tegyük fel, hogy valakit valaki 450 ezer forintos nettó fizetéssel dolgozik (ez körülbelül a mediánbér közelében van). Havonta – ha nagyon spórol – talán 80–100 ezer forintot tud félretenni. Egy 40 milliós lakáshoz 20%-os önrész esetén 8 millió forintra van szüksége. Ennyit összegyűjteni ebben a tempóban 7–8 évig tart – és közben a lakásárak tovább emelkednek.

Miközben spórol, lakást kell bérelnie, ami ma már egy kisebb városban is 120–180 ezer forint havonta, Budapesten 200–350 ezer forint. Ebből következik, hogy sok embernek fizikailag lehetetlen összegyűjteni az önrészt, miközben lakhatási költségei is vannak.

Mit jelent ez, ha most szeretnél ingatlant eladni?

Ez az egész nem csak statisztika. Nagyon is gyakorlati következményei vannak.
A vevők köre szűkebb lett, és sokkal tudatosabban választanak. Egy túlárazott ingatlan könnyen bent ragadhat a piacon és pillanatok alatt megérheted a Listing Fatigue-ot, miközben a reálisan árazott lakások gyorsabban gazdára találnak.
Ezért ma már nem csak az a kérdés, hogy mennyiért szeretnéd eladni a lakásodat, hanem az, hogy ki az, aki ezt ténylegesen ki is tudja fizetni.

Mennyi új lakás épülne ahhoz, hogy megújuljon a magyar lakásállomány?

Magyarországon jelenleg nagyjából 4,6 millió lakás van a KSH legutóbbi adatai szerint. Ebből körülbelül 4 millió az állandóan lakott. Az épített környezet megújulásához általában azt szokták mondani, hogy a teljes állomány legfeljebb 1%-át kellene évente cserélni – ez azt jelenti, hogy évi 40–46 ezer új lakást kellene építeni ahhoz, hogy 100 éven belül teljesen kicserélődjön a jelenlegi lakásállomány.

Ha elfogadjuk, hogy 50 éven belül kellene a megújulásnak megtörténnie (ami egy reálisabb, de még mindig optimista cél), akkor évi 90–92 ezer lakás átadása lenne szükséges – ez közel tízszerese a jelenlegi tempónak, mivel jelenleg évente kb. 10-15 ezer új lakás.

A KSH adatai szerint 2025-ben mindössze 12 062 új lakás készült el az országban – ez 9,3%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban. Ez a szám még a 100 éves megújuláshoz szükséges minimum negyedét sem éri el. Az építési engedélyek száma (28 ezer felett) bizakodásra ad okot, de a tervek és a valóság között komoly rés tátong.

✍️ Szerkesztői vélemény a Becsületes Ingatlanostól

Amikor azt hallod, hogy kevés az új lakás, ez nem elvont statisztika. Ez azt jelenti, hogy a meglévő, részben elavult, energiapazarló lakásállomány árait az alacsony kínálat mesterségesen magasan tartja. Amíg nem épül legalább 3-4-szer annyi újlakás, mint most, addig az ingatlanárak tartósan magasak maradnak, és sok átlagembernek esélye sem lesz saját otthonra – legalábbis nem hitel nélkül.

Miért nem épül elég új lakás Magyarországon?

Ez egy összetett kérdés. Az építőipari költségek emelkedése, a munkaerőhiány, a kiszámíthatatlan gazdasági környezet mind hozzájárulnak ahhoz, hogy kevesebb projekt indul.
De közben az is látszik, hogy nincs hosszú távú, következetes lakáspolitika, ami stabilan ösztönözné az építéseket. A jelenlegi kormányzó erő bele bele nyulkál össze vissza a lakáspiacba, és gyakorlatilag már a hírre ugranak felfelé a lakásárak..

Bérlakás program: a hiányzó láncszem a magyar ingatlanpiacon

Van egy másik megoldás is, amiről Magyarországon meglepően keveset beszélünk: a bérlakásépítés.
Nyugat-Európában ez teljesen bevett gyakorlat. Például Bécs esetében a lakások jelentős része bérlakás, ami stabilizálja az ingatlanárakat és kiszámíthatóbbá teszi a lakhatást.
Ezzel szemben nálunk a rendszerváltás óta gyakorlatilag nem épült ki egy működő bérlakás rendszer. Ez pedig tovább növeli a nyomást a vásárlási piacon.

Őszinte, becsületes véleményem: merre tart a magyar ingatlanpiac?

A helyzet nem egyszerű, és nem is lehet egyetlen tényezőre visszavezetni. Az ingatlanárak emelkedését egyszerre hajtja a lakáshiány, az infláció, az ingatlan befektetői kereslet és az örökös állami beavatkozások hatása.

A jelenlegi rendszer sok átlagos jövedelmű ember számára nem kínál valós megoldást a lakáshoz jutásra és a kormány is többször elismerte, hogy lakhatási válság van Magyarországon.

Összefoglalás: mi történik valójában az ingatlanpiacon?

Az elmúlt 10 évben Magyarországon drasztikusan emelkedtek az ingatlanárak, miközben a fizetések nem tudták ezt a tempót követni. Egy lakás ma több év munkájába kerül, mint korábban, és egyre kevesebben képesek önerőből vásárolni.

A lakáspiacot jelenleg főként azok mozgatják, akik örökséggel, családi segítséggel vagy átlag feletti jövedelemmel rendelkeznek. A valódi megoldás nem a még több hitel, hanem a lakáskínálat bővítése és a bérlakás rendszer fejlesztése lenne.

Ha ezt nem sikerül megoldani, akkor az ingatlanpiac tovább távolodik az átlagos vásárlók lehetőségeitől.

A lakáspiac nem fog önmagától rendeződni. Ha nem épül elég lakás és nem jön létre egy működő bérleti rendszer, a lakás drágulás folytatódni fog – és az átlagember egyre kevésbé lesz szereplője sajnos ennek az ingatlanpiacnak, csak nézője. 

Források:

https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20260407-1?utm_source

https://www.ksh.hu/lakas

https://www.ksh.hu/gyorstajekoztatok/ker/ker2512.html

Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai piacon? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom. 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
 

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Eurostat: 290%-kal szálltak el a lakásárak Magyarországon 10 év alatt – kinek maradt ma esélye ingatlant venni? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Átadtad a lakáskulcsot – és most nem tudod visszaszerezni. Ez történhet veled, ha a vételár teljes kifizetése előtt engeded be a vevőt

Mi történhet, ha a teljes vételár előtt átadod a lakáskulcsot? – Az idő előtti kulcsátadás veszélyei

Az ingatlanvásárlás és értékesítés az élet egyik legnagyobb üzlete. Tíz és százmilliók cserélnek gazdát, és a folyamat során számos olyan pillanat van, ahol egy rossz döntéssel komoly bajba kerülhet az eladó és a vevő is. Az egyik legkockázatosabb lépés, amiről kevesen beszélnek nyíltan: amikor a kulcsot még a teljes vételár megérkezése előtt átadják, átveszik.

Törvény nem tiltja. A szándék legtöbbször teljesen érthető. A pokolba vezető út is jó szándékkel van kikövezve, erre mindig gondolj..De a következmények – ha valami félresiklik – nagyon fájdalmasak lehetnek. Lehet, hogy azt a csoportot fogod gazdagítani örökre, akiknek van lakásuk, meg még sincs..Nézzük végig, miről is van szó pontosan, mikor szokott ez előfordulni, és mi lehet a vége!

Miért akarják sokan idő előtt a lakáskulcsokat?

Vannak azok az élethelyzetek, amikor logikusnak tűnik a korai kulcsátadás:

• A „Már most felújítanám” eset: A vevő nem akar hónapokat várni a hitelre, már most leverné a csempét, hogy mire beköltözik, kész legyen minden.
• A „Nincs hova mennem” szitu: A vevő eladta a sajátját, mennie kell, de az új ház vételárának utolsó részlete még várat magára.
• A „Kifüggesztéses” dráma: Zártkertek, tanyák vagy termőföldek esetén akár hónapokig tarthat az állami jóváhagyás. A vevő meg már ültetne…
• Az eladó már az egészet megunta, már nem is szívesen megy az ingatlanhoz, örül, hogy talált végre vevőt. De az is lehet, hogy már nincs ideje, ereje művelni a kertet.

Természetesen lehetnek még élethelyzetek, mert az élet az nagy mókamester..

Miért adják át a lakáskulcsot idő előtt? – Élethelyzetek, amikből baj lehet bővebben..

A lakás vásárló már holnap szeretne felújítani
Az egyik leggyakoribb eset: a vevőnek már vannak tervei az ingatlanra, mielőbb beköltözne. Kiszámolta, mennyi ideje van, a mesterek már be vannak ütemezve, és nem akarja, hogy az adásvétel befejezéséig elveszítsen heteket vagy hónapokat. Megkéri az eladót: „Add át a kulcsot, hadd kezdjem el a munkát, majd a pénz jön, ahogy ígértem.”
Az eladó bólint, mert bízik a vevőben. Aztán a vevő megrendeli az anyagokat, a mestereket, lebontja a konyhabútort, kibontja a csempét, kibontja a fürdőkádat, felszedi a parkettát – és ekkor derül ki, hogy a bank nem folyósítja a hitelt, mert a lakás értékbecslése rosszul sült el, vagy valami jogi akadályba ütköznek.

Mi marad az eladónak? Egy félig lebontott, felújítás alatt lévő lakás, amit olyan állapotban kellene visszakapnia, amilyenben átadta – csak éppen ez az eredeti állapot már nem létezik. Visszaállíttatni az eredeti állapotot a vevővel? Hosszú, drága, idegtépő per.

A Ptk. szabályai szerint a kulcsátadással a kárveszély átszáll a vevőre, ami azt jelenti, hogy a birtokba lépés után keletkező károk már a vevőt terhelik – de ez mit sem segít az eladón, ha a szerződés végül meghiúsul és egy tönkrement lakást kap vissza.

Az ingatlanvásárló hitele még nem jött meg, de már be akar költözni
Hitellel vásárolt ingatlanoknál tipikus probléma, hogy a vevő már kifizette az önerőt, a bank is utalt, de a kulcsátadás még nem történt meg – vagy éppen fordítva: a vevőnél már nincs pénz, mert mindent kifizetett, de még mindig nem ő a tulajdonos.

Az is előfordul, hogy a vevő felmondja a lakását, mert „biztosan meglesz a hitel” – aztán valami közbejön. Az ingatlan értékbecslő alacsonyabb értéket állapít meg, mint a vételár, a bank kevesebbet folyósít, és hirtelen hiányzik néhány millió forint, amit a vevő nem tud önerőből kipótolni. A vevő bent van a lakásban, az eladónak viszont nincs meg a teljes vételár.

Ebben a szorult helyzetben az eladó elveszíti a legfontosabb nyomásgyakorlási eszközét: a lakáskulcsot. Ha a vevő már bent van, bírói úton kell adott esetben kilakoltatni – ez pedig hónapokig, esetleg évekig is eltarthat.

A felek sietnek, és szóbeli megállapodásban bíznak
Sajnos ez is előfordul. A vevő és az eladó jóban vannak, esetleg ismerősök, rokonok. „Ugyan, majd rendezzük, megbízom benned” – és az egész ügyletet kézfogásra alapozzák. Nincs írásba foglalt megállapodás arról, hogy mi történik, ha valami meghiúsul. Ha később bármi probléma adódik, mindkét fél a saját verziójára emlékszik – és azt is máshogy.

A zártkert-csapdája: amikor egy elővásárlásra jogosult mindent felborít egy művelésből még nem kivett ingatlan esetében

Ez egy külön fejezetet érdemel, mert sokan nem ismerik ezt a kockázatot.

Képzeld el a következő helyzetet: van egy zártkerti ingatlan, rajta egy kis hétvégi házzal. Az eladó megtalálta a vevőt, megkötötték az adásvételi szerződést, és mivel a vevő már alig várja, az eladó átadja a kulcsot. A vevő beköltözik, esetleg el is kezdi feljavítgatni a házat.

Csakhogy a zártkert művelési ágból még nincs kivonva. Az ilyen ingatlanok adásvételénél a Földforgalmi törvény szerint kell eljárni, ami azt jelenti, hogy az adásvételi szerződést nyilvánosan ki kell függeszteni – és ez alatt az idő alatt bárki élhet elővásárlási jogával.

Mondjuk, egyszer csak bejelentkezik egy szomszéd, akinek elővásárlási joga van, és azt mondja: „Köszönöm, ennyiért nekem is kell, belépek a vevő helyére!” ( hallottam már ilyenről, hogy a szomszéd az utolsó nap jelentkezett be elővásárlónak, amikor már a vevő mindent felújított és milliókat költött az épületre..)

Az elővásárlási jog lényege, hogy az arra jogosult – például egy helyi gazdálkodó, az önkormányzat vagy az állam stb..– a vevőt „kiütve” juthat hozzá a zártkert tulajdonjogához.

De nyilván az elővásárlás, az elővásárlási jog nem csak zártkertek esetében lehetséges, hanem például Közös tulajdon és Önazonossági törvény esetén is!

Mi történik, ha a kifüggesztési idő alatt valaki valóban él az elővásárlási jogával?

Az első vevő, aki már bent lakik és esetleg felújítást is végzett, hirtelen kiderül: nem ő lesz a tulajdonos. Ki kell költöznie – és az általa elvégzett munkák, az elköltött pénz? Az az ő gondja, nem a másik félé.

„Hogy raknád ki a vevő-jelölted, mert ő a végleges bejegyzésig csak jelölt, ha a kifüggesztésnél valaki más jelentkezik be az ingatlanra, akinek joga van hozzá és a vevő jelölt nem akar kiköltözni? Sőt, ő közben már szeretné elkezdeni felújítani, amit utána tuti visszakövetelne.”

Ez egy igazi csapdahelyzet. Az első vevő lehet, hogy nem akar kiköltözni (érthető). Az eladó nem tudja rákényszeríteni egyszerűen. Az elővásárló pedig jogosan tart igényt az ingatlanra. Mindenki pereskedik mindenkivel, és közben az ingatlan ott áll egy félbehagyott felújítással.

A megoldás? A zártkerti ingatlannál soha ne add át a kulcsot, amíg a kifüggesztési időszak le nem telt, és az elővásárlási jog lehetősége ki nem zárható.

2025. június 26-tól az önkormányzatok rendeletben engedélyezhetik, hogy a zártkerti ingatlanok tulajdonosai kérjék a művelési ág alóli kivonást – ezzel az elővásárlási jog kérdése végleg megoldódik, és az adásvétel sokkal egyszerűbbé válik. Ha tehát zártkerti ingatlant adsz el, érdemes először ezt az utat megtenni!

Mik a konkrét veszélyek, ha mégis idő előtt adsz lakás kulcsot?

1. A pénz, az ingatlan vételárrész behajtása pokollá válhat
Az eladó legerősebb tárgyalási eszköze a kulcs. Amíg nincs meg a teljes vételár, addig nem adod oda – ez a logikus sorrend. Ha a kulcs már a vevőnél van, és valami miatt nem fizet (meghiúsul a hitele, meggondolja magát, anyagi gondjai akadnak), az ingatlanból való kilakoltatás bírói úton zajlik, hacsak nem megy ki a vevő szép szóvel. Ez Magyarországon általában hosszú, idegőrlő és drága folyamat.

2. Ki fizeti a kárt, ha valami történik?
A kulcsátadással a kárveszély átszáll a vevőre. Ha azonban a vevőnek még nincs biztosítása az ingatlanra, és tűz üt ki vagy csőtörés történik, a kár rendezése bonyolult jogi vitává fajulhat.
Az eladó nevén van az ingatlan a földhivatalban, a vevő használja – és ha nincs biztosítás, nincs pontosan rögzített állapot, a vita szinte garantált.

A közelmúltban hallottam olyan sztoriról, hogy az eladó átadta a kulcsot, a vevő begyújtott a kályhába, a ház leégett és a vevő bejelentette a visszalépési szándékát. Az ingatlanra pedig nem volt biztosítás. Nem ismerem a sztori végét, de asszem még nincs is vége..

3. A lakás rezsi és a közös költsége az eladó nyakán maradhat
A vevő által felhalmozott közüzemi tartozásokért a szolgáltatók a tulajdonost, vagyis az eladót kereshetik meg mindaddig, amíg a tulajdonjog bejegyzése meg nem történik a földhivatalnál.
Ez különösen hosszabb ideig tartó átmeneti időszaknál lehet kellemetlen meglepetés.

4. A félbehagyott lakás felújítás mint visszakapott „ajándék”
Ha az ügylet meghiúsul, miután a vevő már bontani kezdett, az eladó egy megrongált, félbehagyott ingatlant kap vissza. Az eredeti állapot helyreállítása külön költség és külön per – miközben az eladó pénze sincs meg. Most vagy szétverve árulja tovább a lakást, vagy felújítja, vagy vár a per végére, ami nagy eséllyel több évig fog tartani és ki tudja mi lesz a vége..

5. A lakás rejtett hibáinak a kérdése
Egy megfelelően elkészített, részletes, fotókkal alátámasztott birtokbaadási jegyzőkönyv megelőzheti a későbbi jogvitákat, illetve bizonyítékként szolgálhat, ha az ingatlan állapotával kapcsolatban merül fel vita. Ha nincs ilyen dokumentum, az eladó nem tudja bizonyítani, milyen állapotban adta át az ingatlant – és fordítva, a vevő sem tudja érvényesíteni a szavatossági igényét.

Mikor szokott még előfordulni az idő előtti ingatlan kulcsátadás?

Az életben sokféle helyzet adódhat. Íme néhány további eset, amelyekre érdemes figyelni:

Lánc eladásos ingatlan adásvételek:
Az eladó addig nem tud kiköltözni a régi lakásából, amíg az új ingatlant át nem adják neki. Közben a vevő már sürgeti a beköltözést. Mindenki nyom mindenkit, és kényszermegoldásként születik az idő előtti kulcsátadás. Minden oké mindaddig, amíg nem kerül be egy rosszhiszemű alak a lánceladásba, vagy nem akad meg valakinek a pénze valahol..

Örökölt ingatlan több örökössel:
Az örökösök megegyeztek az eladásban, de az egyik még bent lakik az ingatlanban. A vevő megkapja a kulcsot, de az örökös nem akar kimenni. Kilakoltatás, per, hónapok, évek – ez a végeredmény.

Közös tulajdon rendezetlen esetei:
Ha az ingatlannak több tulajdonosa van, és csak az egyik adja oda a kulcsot anélkül, hogy a többiek hozzájárulnának, komoly jogi problémák keletkezhetnek.
Banki folyósítás csúszása: A vevő az összes pénzt befektette az önerőbe, a bank pedig késik a folyósítással. A vevő már felmondta az albérletét, vagy már eladta a lakását, már kifizették neki, nincs hova mennie. Az eladó szánakozik rajta és átadja a kulcsot. Aztán a hitelt mégsem folyósítják a szükséges összegben.

Eladó külföldre költözik:
Az eladó már nem tud jelen lenni a végleges átadásnál, ezért átadja a kulcsot előre, hogy ne kelljen visszautaznia. Ez önmagában nem gond, de ha közben valami probléma adódik, és az eladó elérhetetlen, a helyzet könnyen szövődményes lesz.

Ha mégis szükséges az idő előtti lakás kulcsátadás – így csináld biztonságosan

Ha valamilyen okból elkerülhetetlen, hogy a kulcs az ingatlan teljes vételárának a kifizetése előtt kerüljön a vevőhöz, mindenképpen védd meg magad írásban. Ezek a legfontosabb lépések:

Ügyvédi kontroll.
Az ingatlan adásvételi szerződésben térjetek ki mindenre! Mi történik, ha meghiúsul az üzlet? Ki állítja helyre a lakást?

Részletes, fotókkal dokumentált birtokbaadási jegyzőkönyv.
A mérőórák állását, az ingatlan állapotát és minden lényeges körülményt rögzíteni kell, mert ez az alap a közüzemi átíráshoz és az esetleges jogviták rendezéséhez is.

Használati vagy bérleti díj kikötése.
Ha a vevő a teljes vételár kifizetése előtt használja az ingatlant, fizessen érte. Ez nem csak méltányos, hanem pénzügyi nyomásgyakorlás is a mielőbbi rendezésre.

Lakás átalakítási tilalom rögzítése.
Egy mondatba kell leírni a szerződésben: a vevő a teljes vételár kifizetéséig nem végezhet jelentős átalakítási munkálatokat az ingatlanban. Ha mégis, a következmények rá hárulnak.

Lakásbiztosítás kötelezővé tétele.
Ne maradj fedezet nélkül. Hallgass rám! Az a legjobb, ha te kötöd a biztosítást és te is fizeted, mert nehogy elcsússzon valahol ez a dolog!

Közjegyző előtt tett ingatlan kiköltözési nyilatkozat.
Ez az egyik legerősebb jogi eszköz. Ha a vevő előre nyilatkozik arról, hogy nemfizetés esetén azonnal elhagyja az ingatlant, ez végrehajtható okirattá válik – vagyis bírósági per nélkül is el lehet intézni a kilakoltatást.

Az én véleményem – mint sokat látott Becsületes Ingatlanközvetítő

Megmondom őszintén: az idő előtti lakáskulcsátadás szinte mindig az érzelmi döntések eredménye. Valaki szimpatikus, megbízhatónak tűnik, esetleg ismerős – és az ember azt gondolja, „majd csak rendezzük.”

Csakhogy az ingatlanpiac nem az érzelmekről szól.

Egy félbeszakadt adásvétel, egy meghiúsult hitelügylet, egy elővásárlási jogával élő ismeretlen – ezek tönkretehetik a gondosan felépített terveket. Nem kell rosszindulatot feltételezni a vevő részéről ahhoz, hogy katasztrófa legyen a vége: elég egy bank, ami nem folyósít, egy értékbecslő, aki alacsonyabb értéket ír, vagy egy papírhiba, ami hónapokra megakasztja az egész folyamatot, vagy tönkre is teheti az adásvételt.

A legfontosabb tanácsom: mindig írj le mindent, amit megbeszéltetek. Egy tapasztalt, ingatlanügyekben jártas ügyvéd nemcsak az adásvételi szerződést írja meg, hanem segít azokat a kockázatokat is előre kezelni, amelyekre te esetleg nem is gondolnál. Ez nem luxus – ez az alapvető önvédelem.

Ha zártkerti ingatlant adsz el vagy veszel, különösen figyelj a művelési ág kérdésére és az elővásárlási jogosultakra. Egy kulcsátadás előtt győződj meg arról, hogy az összes jogi akadály el van hárítva.

Végkövetkeztetés: Megéri a kockázatot az idő előtti lakáskulcs átadás?

Őszintén? Az esetek 90%-ában NEM. Az ingatlanvásárlás nem játék, és nem a bizalomról, hanem a biztosítékokról szól. A legtisztább út: Pénz a zsebbe, kulcs a kézbe.

Ingatlanközvetítőként mondom: az idő előtti kulcsátadás az egyik legnagyobb kockázat, amit eladóként vagy vevőként bevállalhatsz.
Ha mégis belevágnál, keress egy olyan dörzsölt ügyvédet, aki látott már ilyet, és ne spóroljatok a papírmunkán.

A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyekben mindig fordulj ingatlanjogban jártas ügyvédhez! 

Ha kérdésed van ingatlan adásvétellel kapcsolatban, keress bátran!

Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai piacon? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom. 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
 

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Átadtad a lakáskulcsot – és most nem tudod visszaszerezni. Ez történhet veled, ha a vételár teljes kifizetése előtt engeded be a vevőt bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Keller Williams Magyarországon: valódi szintlépés az ingatlanközvetítésben vagy csak egy újabb franchise?

Kis hazánkban ismét itt egy nagy amerikai Franchise Ingatlanhálózat a Remax után a Keller Williams

Ingatlanos körökben mostanában egy név pörög: a Keller Williams (KW). Akik követik a lakáspiacot és a friss ingatlanpiaci híreket tudják, hogy nem egy „garázscég” érkezett, hanem a világ egyik legnagyobb ingatlanhálózata, ráadásul idehaza nem idegenek, hanem sokat látott, ex-Remax-os profi ingatlanosok ültették át a hazai talajba.

De vajon érdekli ez az eladót és vevőt Budapesten, vagy Debrecenben, vagy bárhol máshol kis hazánkban? Vagy csak a névjegykártyák színe változott pirosról kékről piros-feketére?

Egy kis Keller Williams-es történelem – a nagy amerikai ingatlan franchise álom

A Keller Williams 1983-ban indult Texasban, és ma már az ügynökök száma alapján a világ legnagyobb ingatlan franchise-hálózata. Európában sem újak: számos országban már működnek, mielőtt Magyarországra léptek volna. Lengyelország, Románia, Csehország, Szerbia – mind ott vannak már a térképen.

A magyar franchise jogokat Dr. Megyeri Ákos kapta meg ( szimpatikus figura és régóta, évek óta figyelem az ingatlanszakmai munkásságát), aki maga is hosszú évek óta aktív az ingatlanszakmában a Remaxban volt Franchise partner – a sikeres csapata állítólag többek között több száz luxusingatlan-értékesítéseket és nemzetközi ügyleteket is végig vitt az ügyfelek megelégedésére.

Nem nulláról indulnak tehát – ez fontos különbség ahhoz képest, amikor egy ingatlan franchise csak egy márkanevet hoz, de mögötte semmi gyakorlati tapasztalat nincs, gyakorlatilag egy zöld mezős beruházás. Ez utóbbira többször láttam már példát a magyar Frencsiknél ( Franchise becézve), hogy valakinek húsboltja volt, annak befellegzett, aztán egy Frencsi ingatlan irodát nyitott pár hónap múlva..
Nos, gondolhatod, hogy a főnök mire tudja tanítani a frissen belépő, szintén rutintalan embereit..talán arra, hogy menj, nyomulj és hozzál ingatlanokat..

Az első magyar KW iroda (ún. „market center”), ha jól tudom 2025-ben kezdte meg a működését. Egyelőre Budapesten van a fókusz – vidékre való terjeszkedés egyelőre várat magára, illetve információim szerint Debrecenben már van együttműködő partnerük, akik az RTL Ingatlanvadászokban is feltűntek, de várható, hogy tovább terjeszkednek, hiszen a Frencsiknek ez a módszerük mindenhol ott lenni, ha kell, ha nem kell.

Mi az a titkos szósz, amit a Keller Williams franchise ingatlanhálózat ígér?

A Keller Williams nem egyszerűen ingatlanközvetítőnek, hanem oktatási és technológiai cégnek vallja magát, amely ingatlanokkal foglalkozik.

• A „Profit Share” modell: Míg sok hálózatnál az ügynök csak egy „beszélő szerszám”, információim szerint a „ KW a market center nyereségéből visszaoszt egy részt azoknak, akik új ügynököket hoznak a rendszerbe.”
• Oktatás: A KW-nál szinte vallásos szinten tolják az ingatlan tréningeket. Ez elméletben azt jelenti, hogy egy KW-s ügynök nem „belebunkózik” az ingatlanpiacba, hanem szigorú protokollok szerint tárgyal.
• Technológiai háttér: Olyan CRM és adatkezelési rendszert hoznak, amihez képest a kockás füzet (vagy egy átlagos magyar ingatlanszoftver) akár kőkorszakinak is tűnhet, bár véleményem szerint a CRM rendszer bármilyen lehet, ha mondjuk az ügynök esetleg nem üti meg a szintet, az nem pótolja.
• A szokásos technikai felszereltség: Ingatlan videó, 3d felvételek, profi fotók az ingatlanról és minden, ami szem szájnak ingere. De, tudnod kell, hogy ezt már bárki tudhatja a magyar ingatlanpiacon is, ha más nem külsős cégekkel. Az egy más kérdés, hogy ingatlan videót nem feltétlenül érdemes készíteni egy pici panel lakásról, mert egyszerűen nem mutat. Luxus ingatlanok esetében, viszont szupi lehet és megérheti. Megjegyzem, hogy én már 2008-ban készítettem ingatlan videókat, no persze az én esetemben az a probléma, hogy vidéken vagyok, ahol ugyanis nincs olyan sok luxus ingatlan, amikről érdemes is készíteni, illetve őszintén mondva van egypár bennfentes, aki viszi az összeset..

Tudom, tudom, már régen el kellett volna mennem Pestre, de mindegy, ezt már kihagytam, elszúrtam, ilyenkor meg már azt szokták mondani, hogy most meg már minek. Ígérem, ha még egyszer születek ott kezdek..Lassan a nyugdíjra hajtok, bár azt is tudom, hogy a nyugdíj mellett is dolgoznom kell ( úgyhogy konkurensek ne örüljetek és ne várjátok nekem a nyugdíjat), mert olyan drágaság van, hogy életem végéig dolgoznom kell és az pedig ingatlanközvetítés lesz..

Az ingatlanos képzés és technológia – erre is büszkék

A KW az ingatlanszakmában komolyan veszi a képzést és arra épül, hogy az ügynökök ne csak eladni tudjanak, hanem értsenek az ügyfélkezeléshez, marketinghez, tárgyalástechnikához.

A magyar lakáspiacon ez azért lehet érdekes, mert az ingatlanközvetítők képzési szintje itthon elég egyenetlen – sokan tanulás nélkül vágnak bele az ingatlanozásnak plusz később sem érdekli őket az önképzés, és az ügyfél ezt sajnos sokszor a saját kárán tapasztalja meg.

Miért lehetnek „jobbak”, mint a jelenlegi ingatlanos kínálat?

Nincs rajtuk a „múlt sara”. A nagy magyar ingatlan Franchise ingatlanhálózatok (nem nevezzük meg őket, mindenki tudja, kikre gondolunk) sokszor a „darálós” modellről híresek: vegyél fel bárkit, aki egy kicsit már tud beszélni és valahogy kinéz, adj rá valami jobb göncöt, hogy valahogy kinézzen, és küldd ki hideget hívni. Emiatt az ingatlanos szakma megbecsültsége itthon… nos, maradjunk annyiban, hogy van hova fejlődni.

A KW most tiszta lappal indul, legalábbis infóim szerint, de ne verj meg utólag, ha rosszak az infóim… Nincsenek róluk dühös fórumbejegyzések 2012-ből ( olvass csak bele a netbe és írd be, hogy x cég…….panasz stb, másokról töméntelen panasz van fent..), nem társítják őket a „nyomulós, hülye ügynök és hozzá nem értő” sztereotípiákhoz. Ez egy óriási pszichológiai előny az indulásnál.

A „friss lap” előny az ingatlanközvetítő szakmában is – de meddig tart?

A KW-nak még nincs rossz híre Magyarországon. Nincs mögöttük csalódott ügyfelek sokezres tábora, nincs évek óta gyűjtögetett negatív vélemény. Ez önmagában komoly versenyelőny egy piacon, ahol az ingatlanközvetítők megítélése általánosan sajnos gyenge, nevezzük nevén a gyereket, negatív kognitív keretből indul minden ingatlanos, tudod az előbb már írtam: „a hülye nyomulós hozzá nem értő ingatlan ügynök”

De ez az előny törékeny és időleges. Ha az első évek ügyfelei rossz tapasztalatokat szereznek, a friss lap gyorsan megtelhet. Egy franchise esetében ráadásul egyetlen rossz ügynök is képes rontani az egész márka megítélését – különösen egy kisebb lakáspiacon.

A kérdés tehát nem az, hogy most milyenek – hanem az, hogy milyenek lesznek 3-5 év múlva, amikor már megvan az első néhány száz magyar tranzakciójuk, és az ügyfelek el tudják mondani a saját tapasztalataikat és meg tudják ezt írni a neten.

A realitás: A logó nem ad el házat, sem lakást, semmilyen ingatlant

Beszéljünk őszintén: hiába jön a világ legmodernebb franchise-a, ha az ingatlan ügynök, aki kijön a házadhoz, rossz napot fog ki, vagy elnézi az ingatlanpiaci árat, mert hiszen ő is ember, gyarló ember.

A legnagyobb csapda: A franchise olyan, mint a McDonald’s, hiszen az is Franchise rendszerben üzemel, tehát bárhol a világon mész be egy étterembe mindenhol ugyanazt a minőséget kell kapnod. Elvileg mindenhol ugyanazt a sajtburgert kapod, de valahogy mégis lehet olyan étterem, ahol hideg a krumpli. Ezenkívül hallottam már, hogy Amerikában és a világon bárhol is megvan a standard, hogy hány percen belül kell megkapnod a hamburgert bármelyik üzletben, de egy Siófoki, vagy egy Keszthelyi üzletben a nyárban nem biztos, hogy sikerül az ígéretet betartani. Bár ennek még pontosabban utánanézek majd, mert nem biztos, hogy minden országban ugyanazok a „perces” sztenderdek érvényesek..

Magyarországon a RE/MAX-ot is sok helyen láthatod ( 1973-ban, Denverben alakultak, ha jól tudom a RE/MAX a világ egyik legnagyobb irodaszámú hálózata, míg a KW ügynökszámban a világelső): biztos van, aki imádja őket, és van, aki szerint más is van olyan jó. Ez azért van, mert az ingatlanközvetítés bizalmi és személyes üzlet, sőt nem is mindig minden fog összejönni és tudjuk, hogy kétféle ügyfél van. Az elégedett és az elégedetlen. Annak, akinek eladjuk az ingatlanát az nagy eséllyel elégedett és a másik, akinek nem sikerül pedig elégedetlen kis kivétellel.
A vevő nem a „Keller Williams-szel”, vagy a Remax-xal, vagy éppen a DasHaus-sal( bocsi ez én vagyok..ne érts félre, nem akarom magamat összehasonlítani velük, csak nem jutott más az eszembe 😄😉🏠 ..) köt szerződést hanem Kovács Gáborral, Sipos Andrással 😄😉🏠, aki történetesen KW-s, Remaxos, vagy egyéb zakót visel.

Akkor most érdemes figyelni a Keller Williams Franchise Ingatlanhálózatra?

• Vevőként/Eladóként: Igen, mert az új belépők mindig jobban tepernek. Több figyelmet, több energiát kaphatsz, mert bizonyítaniuk kell. Plusz a főnökök is biztos figyelnek az embereikre árgus szemekkel..
• Ingatlanszakmai szemmel: Érdekes lesz látni, hogy a „Remax-os rutin” és a „KW-s rendszer” hogyan ötvöződik. Ha valóban képesek lesznek tartani az amerikai sztenderdet, az feljebb nyomhatja a többi magyar ingatlan franchise hálózat és egyéb ingatlanos minőségét is – ami az ügyfeleknek csak jó.

A Keller Williams megjelenése sem egy csodaszer, de egy nagyon erős frissítés a magyar ingatlanpiacon

Nem a név fogja eladni a lakásodat, de az a profizmus, amit a rendszerük megkövetel az ingatlan ügynöktől, adhat egy olyan biztonságérzetet, ami eddig sok helyen hiányzott.

Összefoglalva: érdemes figyelni, de nem kell megváltót látni az új amerikai ingatlan franchise-ban

A Keller Williams megjelenése Magyarországon üdvözlendő fejlemény – főleg, ha valóban hoznak magukkal képzési kultúrát, technológiát és ügyfélközpontú gondolkodást. A modell papíron, véleményem szerint jobb ösztönzőket tartalmaz, mint a legtöbb magyar ingatlanközvetítő rendszer.

De az ingatlanközvetítés végeredményben emberek közötti üzlet. Egy jó ingatlanközvetítő – akár franchise-os, akár független – akkor is elvégzi jól a munkáját, ha nincs mögötte fancy amerikai márka, tehát, ha jó egy ingatlanközvetítő, képzett, akkor majdnem mindegy, hogy milyen színekben és hol dolgozik az jó és kész, meg hát vannak a rosszak és azok is mindenhol vannak mindenféle színekben… Egy rossz közvetítő tehát KW-logóval és bármilyen logóval is ugyanolyan rossz marad.

Az ingatlan vevőknek és eladóknak szánt tanács változatlan: ne a táblát nézzék, hanem az embert. Kérdezz a referenciákra. Olvasd el a valódi ügyfélvéleményeket. És ha valami nem tetszik – fordulj el, akármilyen nagy neve is van a cégnek, keres másik ingatlan ügynököt.

A Keller Williams Magyarország érdekes kísérlet. Hogy sikerül-e, azt nem 2026-ben fogjuk megtudni – hanem jó pár évvel később.

Ez a blog cikk a személyes véleményem és nyilvánosan elérhető információk alapján készült. Sem a Keller Williams, sem a RE/MAX, sem más szervezett ingatlan hálózat, sem más nem szponzorálta. 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Miért bukik el a legtöbb kezdő ingatlanos? – A 8 végzetes hiba, amit te már most elkerülhetsz 

Ingatlanos élet kulisszatitkai – Egyszer hopp, máskor kopp, de mindig emberezünk! 

10 szokás, amitől soha nem leszel jó ingatlanos, ügynök, értékesítő – és így kerüld el őket! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

A 10 leggyakoribb negatív gondolat, ami tönkreteheti az ingatlanos karrieredet 

Ingatlanközvetítő állás? 12 tényező, amitől függ a sikered, a pénz kereseted! 

Érdekel az ingatlanos szakma? Megmutatom hol bukik el a legtöbb kezdő ingatlanos! 

Ingatlanosok kíméljenek! Milyen ingatlanközvetítőt ne bizz meg az eladással?

Ingatlanügynök ne hívjon! 7+1 dolog, amit nem szeretnek az ingatlanosokban..

Ingatlanos munka? Kezdőknek hideg hívás, telefonálás szkriptek az 5 leggyakoribb kifogással 

Hogyan legyek ingatlanos, ingatlanközvetítő? 

Mennyit keres egy ingatlanközvetítő? Ingatlanos fizetése

Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek? 

Ingatlanközvetítő akarok lenni! Jó Tanácsok ingatlanosoknak

Legyek, vagy ne legyek ingatlanos? 20+1 gondolat kezdőknek

Ingatlanoznál, Ingatlanirodát nyitnál? Kezdő lépések

Miért nyomulnak az ingatlanosok? Az ingatlanközvetítés múltja és jelene

 
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Keller Williams Magyarországon: valódi szintlépés az ingatlanközvetítésben vagy csak egy újabb franchise? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

A 2026-os választások és az ingatlanpiac kíméletlen igazsága. Menj külföldre, vagy maradj? Őszinte válaszok, pánik nélkül

A 2026-os parlamenti választások közvetlenül is beavatkoznak a lakáspiac életébe, de nem úgy, hogy egyszerűen „esik” vagy „emelkedik” minden ingatlanár.

A valódi hatás a bizonytalanságban, a kamatokban, a támogatások sorsában és abban rejlik, hogy milyen kormány hány új lakást, hány családi otthont szeretne valóban megépíteni.

A választások előtt látszólag hiába tűnik stabilnak a helyzet, de a környezet gazdaságilag izgatott, sok vevő inkább kivár, és a tranzakciók száma egy kis időre csökken.

Mostanában sokszor kérdeztek az ingatlanpiacról sok mindent: Az utóbbi hónapokban egyre többször hallom ugyanazokat a kérdéseket:

„Érdemes most ingatlant venni?”
„Várjak a választásokig?”
„Csökkennek az ingatlanárak a választások miatt?”
„Mi lesz, ha minden összeomlik?”
„Megszüntetik az Otthon Start Programo ( OSP) és az állami lakástámogatásokat?”

És ami talán a legerősebb:

„Lehet, hogy inkább külföldre kellene költözni, ha x nyeri a választásokat…”

Ha te is így gondolkodsz, nem vagy egyedül. De van egy rossz hírem és egy jó hírem is.

A rossz: a zaj nagyobb, mint valaha.
A jó: a valóság sokkal egyszerűbb, mint amit sokan gondolnak.

Ebben a cikkben nem politikát kapsz, hanem szokásom szerint valódi ingatlanpiaci működést, érthetően, sallang nélkül, becsületesen.

Az ingatlanpiacot nem a választás dönti el – hanem főleg a pénz

Az ingatlanpiacot nem csak a választások mozgatják.
Hanem főleg a bizonytalanság, ami több tényezős jelenleg. Nyilván a választások is szerepet játszanak ebben, de van még jópár tényező. 

Sokan a választás eredményéből próbálják megjósolni a lakásárakat.

Az ingatlanpiacot valójában három dolog mozgatja:

Az első a kamatkörnyezet. Ez a legfontosabb tényező. Ha a hitelek olcsók, a kereslet megugrik. Ha drágák, a piac lelassul. Egy pár százalékos különbség a kamatokban brutális hatással van a keresletre.

A második a bizalom. Ha az emberek bizonytalannak érzik a jövőt, akkor halogatják a döntéseiket. Pontosan ezt látjuk most.

A harmadik az állami támogatások szerepe. Ezek rövid távon felpörgetik a piacot, de hosszú távon beépülnek az árakba. Ezért van az, hogy hiába vannak támogatások, az ingatlanok nem lesznek olcsóbbak, sőt drágábbak lesznek és sokan nem értik, hogy miért.

És van még egy tényező, amit sokan alábecsülnek: a lokáció.
Egy jó helyen lévő ingatlan szinte minden környezetben érték marad.

Nyilván befolyásolja a politika is az ingatlanpiacot, itt Magyarországon sokat is, szerintem túl sokat, de mégsem olyan sikeres, mint pl. a Lengyeleknél..

Mi a helyzet a lengyeleknél az ingatlanpiacon?

Példálóznak a lengyel modellel, és nem véletlenül. Lengyelországban – ami egy közel 40 milliós piac – az állam és a bankrendszer sokkal szorosabb és kiszámíthatóbb együttműködésben tolja az ingatlanpiac szekerét. Ott évente körülbelül 200 ezer új lakás épül, ami elképesztő szám. Nálunk pedig még 20 ezer sem épült tavaly..

Miért működik ez náluk? Mert a mindenkori kormány (politikai oldaltól függetlenül) felismerte: a lakhatás finanszírozása nem lehet pártpolitikai kérdés.

Nálunk, Magyarországon a finanszírozási háttér gyakran változik (gondolj csak a CSOK Pluszra vagy a kamatstopokra). Ez bizonytalanságot szül, de egyvalami fix: a bizonytalanság és, hogy a magyar ember számára az ingatlan még mindig a „szent” befektetés, de ez mellett folyamatosan bizonytalanságban tartják, nincs egy kiszámítható lakáspolitika..

Megszüntetik vajon az Otthon Start Programot, vagy megy tovább az ingatlanpiacon?

Sokan kérdezitek aggódva, hogy mi lesz az Otthon Start programmal, egy esetleges kormányváltás esetén eltörlik, vagy marad? Véleményem szerint az egy politikai öngyilkosság lenne bármelyik féltől, ha bármelyik fél nyer, hogyha egy vágással elvágnák az OSP-ét. A valószínűbb az, hogy majd szűkítik szép lassan, ha túlzottan sokba kerül a gazdaságnak a fenntartása. Ha pedig továbbra is szüksége lesz rá a politikának, akkor marad, ahogy van és máshonnan veszik el a pénzt rá..

A három forgatókönyv a 2026. április 12. választás után a lakáspiacon – Melyik a legvalószínűbb?

Nem fogok politikai jóslatba menni – senki sem tudja biztosan. De a három reális szcenáriót be tudom mutatni.

1. forgatókönyv: Megkönnyebbülés és normalizálódás
Ha tiszta eredmény születik és stabil kormányzat alakul, a kivárók visszatérnek a piacra, mert megnyugodnak. A tranzakciószám nő, az árak lassan tovább emelkednek – de már nem a 2025-ös felfűtött tempóban, hanem egyenletesebb ütemben. Ez a legvalószínűbb forgatókönyv. A piac nem robban be, hanem új üzemmódba kapcsol: tárgyalásos, megfontolt, reális árazású piac.

2. forgatókönyv: Elhúzódó bizonytalanság
Ha a választás után nem alakul ki stabil parlamenti többség, törvényhozási bénultság, politikai adok-kapok következhet. A lakáspiac utálja a bizonytalanságot. Ilyenkor a kényszereladók engednek az árból – és ezt a tapasztalt ingatlan befektetők ki tudják használni. Nem összeomlás jön, hanem lokális korrekció, tovább erősödő alku. Inkább korrigál a piac, mint összeomlik.

3. forgatókönyv: Az állami programok mentőöve
Bárki nyerjen, az Otthon Start és a többi lakástámogatás nem tűnik el egyik napról a másikra. Tapasztalataim szerint a vevők nagy része első lakásvásárló, aki nem spekulál, hanem élethelyzetet old meg. Ez az alapkereslet minden politikai széljárásban megmarad, és megakadályozza a drasztikus áresést.

Az ingatlanpiac nem állt meg – csak mindenki kivár

2026 elején sokan úgy érzik, mintha „megállt volna” az ingatlanpiac. Kevesebb megtekintés, több halogatás, bizonytalan vevők. Ez azonban nem lakáspiaci összeomlás.
Egyszerűen arról van szó, hogy a döntések lassultak le.

A választások közeledtével teljesen természetes, hogy sokan kivárnak.

Egy lakásvásárlás ugyanis nem egy gyors döntés. Sok esetben 15–20 évre szóló hitelfelvételről beszélünk, és ilyenkor az emberek biztonságot akarnak látni.

Ez a kivárás azonban nem jelenti azt, hogy eltűnt az ingatlanpiaci kereslet. Sőt.

Akik most is keresnek, általában komoly szándékkal vannak jelen.
A jól árazott ingatlanok pedig most is elkelnek, sőt a legjobbak most is pillanatok alatt.

Mi történik valójában a magyar ingatlanpiacon 2026-ban?Hol tart most a magyar ingatlanpiac? – A számok mögötti igazság

Mielőtt bármit mondanék a választásokról vagy a külföldi költözés kérdéséről, nézzük meg, hol is állunk valójában. Mert a legtöbb ember hangulatok alapján ítéli meg az ingatlanpiacot, nem adatok alapján.

A KSH adatai szerint 2025-ben összesen 12 062 új lakás épült Magyarországon. Ez az előző évhez képest közel 10 százalékos visszaesés – és az elmúlt évtized egyik legszerényebb teljesítménye. Közben az ingatlanárak 2025-ben 20-30 százalékot emelkedtek országos szinten, Budapesten egyes szegmensekben ennél is többet.

Gondolj bele: rekordmagas áremelkedés, miközben rekordalacsony az új lakásépítés. Ez önmagában sokat elmond arról, miért nem fognak az árak tartósan és drasztikusan esni.

2026 elejére viszont a piac látványosan megváltozott. A 2025-ös Otthon Start-roham után most a lassuló drágulás, a bővülő kínálat, az erősödő vevői alku és a kivárás határozza meg a helyzetet. Budapesten februárban havi alapon ismét csökkentek a lakásárak, miközben országosan is érezhetően visszafogottabbá vált a drágulás üteme.

Az ingatlan kínálat bővül, mert sok új lakás épül most kimondottan az OSP-re hajazva, és sok használt lakás tulajdonosa is kilépett a piacra, mert úgy gondolják, hogy ennyiért már megérné eladni, az más kérdés, hogy ebből nagyon sok a hullámlovas, akik csak próbálkoznak és nem lesz a végén eladás és torzítják a piacot..

Nagyobb a választék, több az alku, kevésbé kell rohanni, kevesebb a licit-helyzet ez a helyzet most.

A kereslet kisebb és a vevők sokkal „okosabbak” lettek, és agresszívabbak az alkupozícióban.

Ha levesszük a politikai zajt, akkor nagyon tisztán látszik, mi történik a lakáspiacunkon..

2025-ben a lakásépítések száma jelentősen visszaesett. Az új lakások száma alacsony, ami hosszabb távon azt jelenti, hogy nem lesz elég új építésű lakás kínálat a lakáspiacon. A kormány próbálkozik kedvezni az ingatlanpiacnak, a beruházóknak és van, akiknek sikerül, van, akinek nem. Próbálja egynéhány beruházó tolni az OSP-és lakásokat, legalábbis, akik a megszabott négyzetméter áron tudnak lakást építeni, de sokan kimaradnak belőle, mert nem tudnak ezen az ár szinten építkezni.

Közben az is látszik, hogy a lakáspiaci kereslet átmenetileg gyengült. Nem azért, mert az embereknek ne lenne szükségük lakásra, hanem mert kivárnak.

Ez egy klasszikus helyzet:
csökkenő kereslet találkozik növekvő kínálattal → javul a vevők alkupozíciója.

De ez csak a felszín.
A mélyben sokkal fontosabb folyamatok zajlanak.

Lesz áresés az ingatlanpiacon 2026-ban? Ez az a kérdés, amire mindenki választ vár.

A válasz viszont nem fekete-fehér.

Nem beszélhetünk egységes piacról. 2026-ban még inkább látszik, hogy kettészakad az ingatlanpiac.

A jó elhelyezkedésű, jó állapotú ingatlanok továbbra is tartják az árukat, sőt bizonyos esetekben emelkednek is.

Az átlagos lakások inkább stagnálnak.

A rossz állapotú vagy rossz helyen lévő ingatlanoknál viszont egyre gyakoribb az alku, és akár árcsökkenés is megjelenhet.

Ez nem válság. Ez egy ingatlanpiaci tisztulási folyamat.

Mi történik a választások után az ingatlanpiacon?

A 2026-os választás egy fontos pszichológiai pont. Nem azért, mert egyik napról a másikra megváltoztatja az árakat, hanem mert lezárhat egy bizonytalan időszakot.

Ha a választások után stabilabb gazdasági környezet alakul ki, akkor a most kiváró vevők visszatérhetnek a piacra. Ez élénkülést hozhat, de nem egy hirtelen robbanást, inkább lassú erősödést.

Ha viszont a bizonytalanság megmarad, akkor a piac alacsonyabb fordulatszámon működik tovább. Ilyenkor nem az árak esnek nagyot, hanem az aktivitás csökken.

Egy dolog viszont biztos: a lakáspiac alkalmazkodni fog.

Nemzetközi hatások: amik tényleg befolyásolják az ingatlanárakat

Miközben mindenki a választásokra figyel, van néhány globális tényező, ami valójában sokkal nagyobb hatással van az ingatlanpiacra.
Az egyik ilyen az ukrajnai háború utáni újjáépítés ( ha vége lesz a háborúnak). Amikor ez elindul, hatalmas mennyiségű munkaerőt és építőanyagot fog felszívni. Ez automatikusan áremelkedést hoz a környező országokban is.

A másik a közel-keleti Iráni, Izraeli, USA konfliktus hatása. Az emelkedő olajárak növelik a nyersanyag előállítási, szállítási és építési költségeket, ami szintén beépül az ingatlanárakba. Az építőanyag árak már most emelkednek, valamint az olaj is, és nem látni, hogy hol van a vége..
Ezek olyan folyamatok, amikre nincs közvetlen ráhatásunk, de mégis meghatározzák a lakáspiacot és ezek a folyamatok véleményem szerint sokkal veszélyesebbek lehetnek, mint a magyar választások.

Külföldre költözni a választások miatt? Nézzük reálisan

Sokszor hallani, hogy „ha ez lesz, elmegyek” mindkét oldalról.

Őszintén: ez inkább érzelmi reakció, mint valós gazdasági döntés.

Magyarországon jelenleg jogbiztonság van. Az ingatlan tulajdonjog védett. Nem fog egyik napról a másikra eltűnni a lakásod, és nem fogják elvenni. A NATO tagjai vagyunk a legnagyobb katonai szervezetnek a világon. Akárhogy próbálják sugallni páran a politikában, hogy állandó életveszélyben vagyunk, mert bármikor megtámadhatnak bennünket, az nagy ökör lenne, aki ezt megtenné, szóval ilyenre nem számíthatsz, akárhogy is bele akarják verni az agyadba.
( Remélem nem hiszed el ezt a csacsiságot?)

Az a gondolkodás, hogy a választás miatt kellene ingatlant venni vagy eladni, alapvetően hibás irány.
Igen, a politikai helyzet nem ideális mindenki számára. Igen, sok minden lehetne jobb. De az ingatlanpiac szempontjából ezek a kérdések leginkább a hangulatot befolyásolják – nem az alapértéket.

Az ingatlanvásárlás döntéshez kötni azt, hogy ki nyeri a következő négy évet – ez szerintem pánik-alapú gondolkodás, nem pénzügyi racionalitás. A pénz nem így működik. Az ingatlan sem.

A Brexit tanulsága: az angolok szavaztak a kilépésre, sokan megbánták. A Huxit-pletykák egyelőre inkább politikai kommunikáció, mint valódi szándék. De már a pletyka is elég ahhoz, hogy a külföldi befektetők visszafogják magukat – ami rövid távon valóban hat a piacra. Hosszú távon viszont a fundamentumok számítanak: demográfia, hozam, kamatkörnyezet, élethelyzet.

Ha az a kérdésed, hogy „elmenjek-e Magyarországról – a válaszom: az ingatlanpiac nem jó alap erre a döntésre. Az egyéni élethelyzeted, értékeid és lehetőségeid alapján dől el. Pénzügyi szempontból viszont: a jól megválasztott, jó helyen lévő ingatlan hosszú távon értéket tart – bármely kormány alatt.
Én egypár nagyot mondó és idegesítőt mondó politikus miatt nem mennék el, legfeljebb nem néznék híradót, ha annyira idegesítene. Ennyi, egyébként sokan még TV-ét sem néznek, illetve T V-jük sincs..

Érdemes most ingatlant venni, vagy várni érdemes? Ez az a pont, ahol nem kerülgetem a választ.

Ha van rá lehetőséged, és az élethelyzeted indokolja, akkor nem érdemes várni, már tegnap kellett volna venned lakást. A második legjobb időpont pedig ma van.
Az ingatlanárak hosszú távon nem lefelé mennek, legalábbis a mai tudásom szerint ezt látom. Az építési költségek nőnek, a kínálat korlátozott, a jó ingatlanok pedig mindig keresettek maradnak.
A kivárás sokszor nem spórolás, hanem kockázat, ugyanis, ha sokat vársz ki árazódhatsz örökre az ingatlanpiacról, hacsak nem korlátlan pénzügyi lehetőségeid vannak..
A jelenlegi lakáspiacon ráadásul a vevők jobb helyzetben vannak, mint az elmúlt években. Több az alkulehetőség, nagyobb a választék, és kisebb a verseny. Pláne a Készpénzeseknek van nagy alkura esélyük.

Összefoglalás: mit hoz a 2026-os év az ingatlanpiacon?

Nem lesz összeomlás.
Nem lesz extrém fellendülés sem.
Ami jön, az egy sokkal tudatosabb, szelektív piac.
A jó, jó lokációjú ingatlanok továbbra is értéket képviselnek.
A túlárazott vagy gyenge, energetikailag rossz minőségű lakások viszont egyre nehezebben találnak vevőt.

És talán ez a legfontosabb gondolat az egész cikkből:
Nem az a kérdés, mi lesz a lakáspiacon…nem az a kérdés, hogy melyik politikus nyer..
hanem az, hogy a te ingatlanod melyik oldalra kerül és te reálisan szabod-e meg az eladó ingatlanod árát, vagy túlárazod, mint oly túl sokan és bekövetkezik a Listing Fatiq és…bekövetkezik a lakáshirdetési fáradtság – a vevők már nem is kattintanak rá, mert hónapok óta ott lóg a piacon.

Zárógondolat – amit érdemes megjegyezned a választások körüli ingatlanpiacról

A választás el fog dőlni. A bizonytalanság el fog múlni. A lakáspiac pedig alkalmazkodik – mindig is ezt tette.

Ami nem változik: a jó helyen lévő, reálisan árazott, jó állapotú ingatlan hosszú távon értéket tart. Ez igaz volt a devizahitel-korszak előtt, majd utána a válságban is, igaz volt a 2008-as válság után – és igaz lesz 2026. április 12. után is.

Az ingatlanpiacot nem a politika mozgatja, illetve egy részben az, de főleg a pénz, a bizalom és az, hogy te mikor lépsz.

Ha nem tudod, hova tedd a te ingatlanodat ebben a képben – keress meg. Megmondom őszintén, nem szépítve, hogy mit látok a te helyzetedben. Nem politikát kapsz tőlem, hanem a valóságot.

Mert a legjobb döntés nem az, amit a választások után hozol. Hanem az, amit felkészülten, tiszta fejjel hozol – akármikor. 

Ha bizonytalan vagy, kérdezz – 30 év ingatlanpiaci tapasztalattal segítek! 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

2026-os választások hatásai a magyar ingatlanpiacra – Áremelkedés, kivárás vagy áresés jöhet? 

Iráni–izraeli–amerikai háború és annak lehetséges hatása az ingatlanpiacokra és a gazdaságra 

Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Zártkert tulajdonosok figyelem! Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését! 

Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb 

Jobban megérte volna 1 éve lakást venni piaci hitelből mint most az Otthon Startból a brutálisan elszabadult ingatlanárak miatt 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A A 2026-os választások és az ingatlanpiac kíméletlen igazsága. Menj külföldre, vagy maradj? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Beülnél egy kezdő fogorvos székébe? Akkor az ingatlanodat miért bízod bárkire?
Szeretnél egy fogorvos legelső páciense lenni? – Mi köze van ennek az ingatlanosodhoz?

Képzeld el a szituációt: fáj a fogad, netán még ki is kell talán húzni, de még nem is tudod, és választanod kell egy orvost. Beülnél egy olyan székbe, ahol a doki épp most bontja ki az első fúróját, és rajtad kísérletezik? Ugye, hogy nem szívesen?

👉Mégis, amikor az ingatlan eladás kerül szóba – ami a legtöbbünk életében a legnagyobb vagyontárgy, egy egész élet munkájának a gyümölcse –, sokan meglepően lazán kezelik a kérdést. Sokszor kérdezem az eladókat: „Mi alapján választottad ki azt az embert, akire rábíztad a lakásodat?”

A válaszoktól általában ledöbbenek: „Hát, ő hívott fel ismeretlenül telefonon a hirdetésemre (hideg hívás)”, vagy „őt ismertem a környékről”. Tényleg ennyi elég lenne? Egy ismeretlennek, akit nem is szűrtél meg, odaadod akár a kulcsokat a vagyonodhoz? Ennél azért több kell!

Pedig az ingatlanértékesítés nem játék. Ugyanúgy szakma, mint a fogászat vagy az autószerelés. És ahogy nem ülnél be szívesen egy kezdő fogorvos székébe első páciensként, úgy az ingatlanodat sem kellene bárkire rábízni.

Kezdő vs. Tapasztalt ingatlanos

Ne érts félre, nem a kezdő ingatlanosokat akarom bántani, hiszen valahol mindenkinek el kell kezdenie. Én is kezdtem valahogy, de szerencsés voltam: mielőtt mások lakásaival foglalkoztam volna, az 1990 as évek második felében 4 évig a saját pénzemet kockáztatva és a saját tudásomtól vezérelve csináltam az ingatlanbizniszt.
Így az első naptól értettem a dolgom, tudtam miről beszélek, ha sokszor egy „kicsit” sokat is, hiszen gyakorlatban csináltam, mielőtt elkezdtem másoknak dolgozni.

Ma viszont sokan „az utcáról” esnek be: tegnap még a polcokat pakolták a Tescóban, ma meg már tíz-százmilliós vagyonokat bíznak rájuk.

Kezdő és kezdő között is van különbség (lehet valaki szorgalmas és precíz, lelkiismeretes, maximálisan odafigyelő, meg lehet slendrián is, akinél úgy esik, ahogy puffan), de a probléma mindig ott van, amikor jön egy váratlan szituáció. Ott kell a rutin, a gyors és jó döntés, amit egy zöldfülű egyszerűen lehet, hogy nem tud meghozni. Azt szokták mondani, hogy, amíg nincs baj, addig nincs baj, utánna meg vakarózhat mindenki adott esetben.

Mit nyerhetsz egy lelkes újonccal az ingatlanpiacon?

• Pörög ( remélhetőleg..): Mindent megtesz, szórólapozik, hirdet, tele van energiával. A másik fele pedig az újoncoknak nem csinál semmit, hanem a sült galambot várja..
• Váratlan helyzetben – például egy gyors döntést igénylő tárgyalásnál – viszont hiányozhat a rutin és a gyorsaság.
• De: Nincs rutinja, ha egy vevő belekérdez az ingatlan szakmai részletekbe, vagy lépni kell valamiben, ami adott esetben fontos lenne. Nincs bejáratott ingatlan befektetői köre, és gyakran lassabb, mert mindenhez segítséget kell kérnie. Az ennél rosszabbak pedig nem kérnek segítséget, hanem úgy csinálják, ahogy eszükbe jút és a végén ki tudja mi jön ki belőle..

👉Én éppen ezért vagyok szinte mindig elérhető az én kollégáimnak, ha nem telefonon, akkor emailben, vagy a Messengeren, hogy bármikor kérdezhessenek és ez hatásos szokott lenni. Erről jut eszembe, ha érdekel sz ingatlanszakma, akkor itt tudsz jelentkezni és velem normálisan megtanulhatod az ingatlanszakmát, ha fogékony vagy rá.

• Fontos: nem minden kezdő egyforma. Van, aki szorgalmas, precíz, tanulni akar, lelkiismeretes – és van, aki csak „megélhetési ingatlanos”, mert valaki azt mondta neki, hogy itt könnyű pénz van és semmi más nem érdekli, csak a gyors ingatlan eladás és a jutalék.

Mire számíts egy ingatlanközvetítő „vén rókától”?
• Megoldja: A problémás ingatlant is eladhatóvá teszi, hiszen már számtalan csávából húzta ki az eladóit a problémás ingatlanukkal, például számtalan végrehajtással terhelt ingatlant eladott, a problémás ügyeket megoldotta, ismeri a legjobb hirdetési trükköket és hívja a saját ügyfélkörét, ha éppen nincs más.

De, a valóság az, hogy: mindkét kategóriában vannak jók és rosszak
A kezdők között is vannak tehetséges, szorgalmas, lelkiismeretes emberek. És a tapasztaltak között is akadnak olyanok, akik inkább ne is ingatlanoznának..mindkét oldalon megvannak az ingatlanszakma szégyenei, mint minden más szakmákban.
A lényeg: szűrni kell, ezt nem tudod megúszni, ha megpróbálsz jól dönteni.

Kinek adod a legnagyobb vagyontárgyad, az ingatlanod kulcsát? – Ne például a jutalék alapján dönts és ne is azért, mert azt mondja, hogy mi vagyunk a legnagyobbak, nekünk van a legtöbb irodánk stb..!

Sokan elkövetik azt a hibát, hogy bejön egy mosolygós ingatlanos, majd amikor elhangzik a jutalék mértéke, az alapján mondanak igent vagy nemet. Figyelj rám: nem a jutalék összege fogja eladni a lakásodat! A lakásodat a szakértelem és a következetesen elvégzett munka viszi el.

👉De ugyanezt mondhatnám, hogy betipeg egy elbűvölő, kedves fiatal hölgyike, előveszi a céges dossziékat, mutatja, hogy mi vagyunk a nagy Franchise, ingatlanhálózat és ennyi, meg annyi irodánk van. És aztán, Ő ettől nem lesz sokkal jobb..mert nem a hálózattal tartod a kapcsolatot, hanem vele, ha egyáltalán pár hét, egy hónap múlva még ott lesz. Akkor meg másokkal, akikkel még nem is találkoztál, a lakásodat sem látták még és, ami még nem mellékes, lehet, hogy 16-an hirdetik az ingatlanodat látatlanban egymás alatt, amitől meg herótjuk lesz a vevőknek..Azt se felejtsem ki ebből a hosszú felsorolásból, hogy az se jó ómen, illetve gyanakodjál, ha az ingatlanos elkezdi mondani, hogy túl olcsón hirdeted az ingatlanodat, ő sokkal gyorsabban és jobb áron el tudná adni. Természetesen lehetséges ilyesmi is, de akkor indokolja meg összehasonlító adatokkal, amit mond. Az meg a másik, amikor nem száll veled vitában, ha te mondasz egy lakásárat, mert bocsi, de az eladók általában szinte mindig túlárazzák az ingatlanukat és jön törvényszerűen a Listing Fatique..    De, természetesen, ha vitázik veled, azt is meg kell indokolnia és ingatlanszakmailag alá kell támasztania..

Mielőtt megbízol valakit, tedd fel magadnak (és neki) minimum ezeket a kérdéseket, de lehet bármi más is, amit jónak gondolsz:
1. Mennyire vágja a helyi lakáspiacot?
Nem az a kérdés, hány lakást adott el a városban. Az a kérdés, hogy képben van-e a környéked aktuális áraival, a jelenlegi kereslettel és a célközönséggel. Egy profi nem megérzésből, hanem friss piaci adatokból és összehasonlító elemzésekből dolgozik.
2. Mi a konkrét ingatlan értékesítési terve?
Ha nincs pontos válasza arra, hogyan tervezi eladni az ingatlant, az régen rossz. Kell a profi fotó, a méretpontos alaprajz, a tűpontos lakáshirdetési szöveg és a fizetett kiemelések. Egy jó ingatlan szakember az ingatlanodra és a te egyedi helyzetedre szabja a stratégiát.
3. Hogyan szűri ki a „lakásturistákat”?
Nem akarod, hogy minden hétvégén boldog-boldogtalan végiggyalogoljon a nappalidon. A profi előszűri a jelentkezőket: ki a komoly vevő, ki a hitelképes, és kinek felel meg tényleg az ingatlan paramétere. Rengeteg felesleges körtől kímél meg, ha jól kommunikál telefonon.
4. Hogyan fogtok beszélni?
Milyen sűrűn kapsz visszajelzést? Van, aki heti riportot vár, van, aki minden látogató után hívást kér, de van akinek elég ez hetek múlva is. Egy igazi profi ezt nem rád erőlteti, hanem veled egyezteti. A jó kommunikáció mindig személyre szabott és átlátható.

Profi vs. Amatőr ingatlanos: Hol dől el a milliók sorsa?

Az ingatlanos szakma legnagyobb ellenségei a „megélhetési ingatlanosok”, akik csak azért vágtak bele, mert hallották, hogy itt jól lehet keresni. Ők a felületes munkájukkal mindenki hitelét rontják, de szerencsére a mai lakáspiacon nem is húzzák sokáig.

Mi különbözteti meg a profi ingatlanközvetítőt az amatőr ingatlanostól? Gyakorlatilag minden

👉A profi már az első találkozón képbe helyez a lakáspiaci helyzettel, közösen határozzátok meg az árat, alaposan megismer téged és az élethelyzetedet, hogy egyáltalán miért adod el az ingatlanodat, mik a motivációid és hová mész tovább, és nem csak ígérget.

Sorolhatnék itt sok mindent, de az egyik legfontosabb a Hivatalos háttér:
Az amatőr sokszor „feketén”, számla nélkül okoskodik, nincs irodája sem. Ha később baj van, bottal ütheted a nyomát. A profi ingatlanközvetítő mögött stabil háttér és jogi felelősségvállalás van és megtalálható nemcsak múltja van, hanem jövője is lesz, mindig számíthatsz rá.

Ülj le az ingatlanközvetítővel beszélgetni – ne rohanj!

Ne azzal kezdj: „Hol a szerződés, Jó, írjuk alá, haladjunk, nincs időm…”

Ez a legnagyobb hiba.

Beszélgess vele. Kérdezd meg:
• Mióta dolgozik az ingatlan szakmában?
• Milyen ingatlanokat adott el eddig és hol?
• Milyen stratégiával dolgozik?
• Hogyan árazná be a lakásodat?
• Milyen marketinget használ?
• Van‑e ügyfélköre?

👉Meséljen magáról az ingatlanos és te is mesélj magadról, arról, hogy miért akarod eladni az ingatlanodat, hova akarsz az eladás után költözni és miért. Mesélj bőven az ingatlanodról és figyelj, hogy érti-e a műszaki dolgokat, mert elég hülyén fog kinézni, amikor jönnek a vevők és az ingatlanügynöknek herótja sem lesz a műszaki dolgokról, mert egyszerűen nem ért hozzá..A biztonságos és sikeres ingatlan értékesítéshez nem mindig elég a szép mosoly, sokszor több kell, műszaki, jogi, gazdasági stb.. ismeretek, amik sokaknál nincsenek meg, vagy csak nagyon hiányosan..

A bizalom az alapja mindennek. Ha nem hiszel neki, akkor az együttműködés halálra van ítélve.

Te is felelős vagy a végeredményért! Muszáj kimondanom: te is felelős vagy azért, kire bízod a vagyonodat, az ingatlanodat

👉Ha csak sodródsz az árral és rábólintasz az első szembejövőre, könnyen belecsúszhatsz egy több milliós veszteségbe vagy egy évekig elhúzódó rémálomba. De ha körültekintő vagy, szűrsz, kérdezel és monitorozod a munkát, akkor az ingatlanosod nem költség lesz, hanem, akár a legjobb befektetésed.

Mérd fel a terepet, járd körül a lehetőségeidet, és csak akkor dönts, ha biztos vagy benne: jó kezekben van a lakáskulcsod!
Ha pedig egy olyan partnert keresel, aki nem csak beszél a szakmáról, hanem a saját bőrén is megtapasztalta minden csínját-bínját, nézz szét a becsuletesingatlanos.hu oldalon!

Összegzés: kinek adod oda a lakáskulcsot?

A lakásod, a házad, az életed munkája nem játék. Nem mindegy, ki képvisel téged:
• egy lelkes, de rutintalan kezdő,
• egy tapasztalt, de kiégett „robot”,
• vagy egy profi ingatlanközvetítő, aki tényleg ért hozzá, és szívvel-lélekkel, odafigyelve dolgozik.

A döntés a tiéd. De mielőtt választasz, tedd fel magadnak a kérdést:

„Beülnék-e ennek az embernek a fogorvosi székébe, ha fogorvos lenne első páciensként?”

Ha a válasz nem… akkor az ingatlanodat se bízd rá.. 

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Miért bukik el a legtöbb kezdő ingatlanos? – A 8 végzetes hiba, amit te már most elkerülhetsz 

Ingatlanos élet kulisszatitkai – Egyszer hopp, máskor kopp, de mindig emberezünk! 

10 szokás, amitől soha nem leszel jó ingatlanos, ügynök, értékesítő – és így kerüld el őket! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

A 10 leggyakoribb negatív gondolat, ami tönkreteheti az ingatlanos karrieredet 

Ingatlanközvetítő állás? 12 tényező, amitől függ a sikered, a pénz kereseted! 

Érdekel az ingatlanos szakma? Megmutatom hol bukik el a legtöbb kezdő ingatlanos! 

Ingatlanosok kíméljenek! Milyen ingatlanközvetítőt ne bizz meg az eladással?

Ingatlanügynök ne hívjon! 7+1 dolog, amit nem szeretnek az ingatlanosokban..

Ingatlanos munka? Kezdőknek hideg hívás, telefonálás szkriptek az 5 leggyakoribb kifogással 

Hogyan legyek ingatlanos, ingatlanközvetítő? 

Mennyit keres egy ingatlanközvetítő? Ingatlanos fizetése

Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek? 

Ingatlanközvetítő akarok lenni! Jó Tanácsok ingatlanosoknak

Legyek, vagy ne legyek ingatlanos? 20+1 gondolat kezdőknek

Ingatlanoznál, Ingatlanirodát nyitnál? Kezdő lépések

Miért nyomulnak az ingatlanosok? Az ingatlanközvetítés múltja és jelene

 
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Beülnél egy kezdő fogorvos székébe? Akkor az ingatlanodat miért bízod bárkire? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Externália és hendikep az ingatlanpiacon – mi csökkenti valójában az ingatlanod értékét?

Ha valaha hallottad már, hogy egy lakás „nehéz eset”, vagy hogy „rossz helyen van”, de mégsem tudtad pontosan megfogalmazni, miért – most jó helyen jársz. Ebben a cikkben arról mesélek, hogyan függ össze egymással az externália és az ingatlan-hendikep, miért keveri össze a legtöbb eladó a kettőt, és miért számít ez óriási pénzekben mérve.

Sokan kérdezitek tőlem, hogy miért kel el az egyik lakás egy hét alatt, de akár pár nap alatt és adott esetben még ingatlan licit helyzet is kialakul, míg a másik hónapokig csak „áll a piacon”, pedig papíron és láthatóan is hasonlónak tűnnek. A válasz gyakran két olyan kifejezésben rejlik, amikkel a hétköznapokban ritkán találkozol, de az ingatlanod értékét alapjaiban határozzák meg: ez az externália és a hendikep.

Bár sokan szinonimaként használják őket, óriási a különbség köztük. Ha eladó vagy, ezen a különbségen múlhat, hogy sikerül-e reális áron túladnod az ingatlanodon, vagy beleesel a „túlárazott, beragadt hirdetés” csapdájába a Listing Fatigue-be.

Mi az az externália? A hatás az ingatlanodra, amire nincs ráhatásod

Az externália közgazdaságtani fogalom, de a mindennapi ingatlanpiacon nagyon is kézzelfogható hatása van. Lényege: olyan külső hatás, amely befolyásolja az ingatlan értékét, de nem te okozod, és nem is te irányítod. Azaz nem a falak mögül jön, hanem a környezetből.

Magyarul az externália (vagyis külső gazdasági hatás) olyasmi, ami a kerítéseden kívül történik, mégis közvetlenül érinti a pénztárcádat. Olyan tényezők ezek, amiket nem te okoztál, és nem is tudsz rajtuk változtatni, de a vevők szemében azonnal forintosíthatók. Tehát a te ténykedéseden kívül eső dolog miatt az ingatlanod veszíthet az értékéből, akár el is értéktelenedhet, de fel is mehet az értéke az égbe..

Az externália fogalom Paul Samuelson közgazdász nevéhez kötődik, és azt a jelenséget írja le, amikor valakinek a tevékenysége úgy hat másokra, hogy azok nem vesznek részt közvetlenül abban a gazdasági folyamatban – mégis viselik a következményeit.

Kétféle irányba billenthetik az externáliák az ingatlanod érték mérlegét:

1. Negatív externália (Értékcsökkentő): Ide tartozik minden, ami rontja az életminőséget. Egy forgalmas, zajos főút, egy közeli gyár szaghatása, például Akkumulátor gyár is lehet, vagy akár egy éjszakai szórakozóhely a szomszédban, de lehet egy olyan szomszéd, aki rendetlenül szét pakolja a cuccait a telkén. Ezek „külső költségek”, amiket a tulajdonos szenved el.

2. Pozitív externália (Értéknövelő): Ez a „lottóötös” kategória. Ha az utcád végén új parkot alakítanak ki, épül egy modern iskola, vagy javul a tömegközlekedés (például új metróállomás nyílik), az ingatlanod értéke anélkül nő meg, hogy egyetlen ecsetvonást is tettél volna érte.

Az ingatlan „hendikep” fogalma: Amikor nehezített pályán játszol a lakásoddal

A hendikep egy sokkal hétköznapibb, gyakorlatias szó az ingatlanpiacon. Minden olyan tényezőt ide sorolunk, ami miatt egy ingatlan nehezebben eladható, vagy csak alacsonyabb áron értékesíthető, mint a hasonló adottságú társai.

Míg az externália egy közgazdasági szakkifejezés, a hendikep a gyakorlati ingatlanos szleng. Mindent ide sorolunk, ami miatt egy lakás vagy ház, ingatlan „nehezebb eset”.

Egy ingatlan akkor hendikepes, ha:
• Csak a piaci ár alatt, nyomott áron lehet eladni.
• Sokkal tovább tart vevőt találni rá, mint a környékbeli átlag.

A legtöbb ingatlan eladó mindezeket egy zsákba gyömöszöli: „van egy kis baj a lakással.” Valójában ezeknek nagyon eltérő a kezelési módja – és pontosan itt csúszik el a legtöbb értékesítés.

Fontos látnod: A hendikep lehet egy külső hatás eredménye (például a zaj), de fakadhat az ingatlan belső tulajdonságaiból is (rossz elosztás, jogi zűrök).
Hogyan kapcsolódik össze a kettő az ingatlanok esetében, az externália és a hendikep? Az ok és az okozat

Hogy egyszerűen fogalmazzak: Az externália az OK, a hendikep pedig az OKOZAT, vagyis a negatív externália az egyik leggyakoribb oka az ingatlan-hendikepnek.

Vegyünk egy példát: Van egy szép lakásod, de a házzal szemben épült egy logisztikai központ, vagy éppen egy Akkumulátor gyár.
• A kamionforgalom és a zaj, vagy éppen a fényszennyezés is lehet a negatív externália.
• Az, hogy emiatt a vevők fele el sem jön megnézni, és aki eljön, az is 15%-kal, (de lehet ez sokkal nagyobb is) kevesebbet akar fizetni, az a hendikep.
• Még egy példán keresztül: Van egy kétszobás lakás egy forgalmas körút mentén, szép állapotban, jó alaprajzzal. Az ablakok kétszeresek, de délutánonként az utcai zajszint mégis jócskán az elviselhető határ felett van. Ez negatív externália – és ennek közvetlen következménye, hogy a vevők fele a lakásnézés után azt mondja: „kár, de a zaj miatt nem élnék itt.” A lakásnak tehát hendikepje keletkezik a piacon – kevesebb érdeklődő, több alkukísérlet, hosszabb értékesítési idő.

A kapcsolat tehát egyértelmű. De nem szabad megállni ennél.

A nagy félreértés: Nem minden ingatlan hendikep externália!

Itt szoktak elcsúszni az ingatlan eladók. Jegyezd meg jól: az externália mindig kívülről jön. A hendikep viszont gyakran „házon belüli”.

Belső hendikepek (amik NEM externáliák):
• Elavult alaprajz: Például, ha a fürdőszobán keresztül kell bemenni a konyhába, vagy éppen zsákszobák vannak és nem lehet máshogy megoldani a szobákba a bejárást.
• Műszaki hibák: Vizesedő falak, elöregedett vezetékek, rossz tető stb..
• Jogi problémák: Rendezetlen tulajdoni lap, térképmásolattól eltérő épület, vagy ha nincs használatbavételi engedély közös tulajdon esetén stb…

Miért kulcskérdés ez neked ingatlan eladóként?
Mert a két problémát teljesen másképp kell kezelned.

1. A külső hatásokkal (externáliák) nem tudsz mit kezdeni. Nem fogod tudni elköltöztetni a vasutat vagy az Akkumulátor, vagy más gyárat. Itt csak egyetlen eszközöd van: a reális lakás árazás. El kell fogadnod, hogy a piaci ár alatt kell hirdetned, különben az ingatlanod évekig a nyakadon marad, vagy el sem tudod adni, ha nem fogsz engedni az árból.

Az a tulajdonos, aki ezt nem hajlandó belátni, és ugyanannyiért kínálja a lakását, mint a csendes, zöldövezeti szomszéd – az egyszerűen beragad. Hónapokig, esetleg évekig hirdeti az ingatlant, egyre kényelmetlenebb helyzetbe hozva magát és az ingatlant is. Mert egy régóta hirdetett lakás már önmagában is kérdőjeleket szül a vevőkben: „mi a baj vele?” és ekkor jön el a Listing Fatigue..

2. A belső hendikepek viszont javíthatók! Egy tisztasági festés, a jogi helyzet rendezése (például egy utólagos fennmaradási engedéllyel), vagy egy okos alaprajzi újratervezés azonnal eltüntetheti a hátrányt. Itt tudsz valódi értéket növelni
Ha vizes a fal, javítsd meg, és dokumentáld. Ha rossz az alaprajz, nézd meg egy tervező szemével, mi módosítható. Ha rendezetlen a jogi helyzet, ügyvéddel szedd rendbe.

Ezeket az intézkedéseket a vevő is látja, és egy rendbe tett, dokumentált ingatlan prémiumot érdemel. A vevők szívesen fizetnek a biztonságérzésért. Az a tulajdonos, aki komolyan veszi a felkészítést, jobb pozícióból tárgyal, és gyorsabban ad el.

A fejezethez egy kis gyors összefoglaló:

Externália és hendikep – ez a kulcs különbség
👉 Externália = ok (külső hatás)
👉 Hendikep = következmény (piaci hátrány)

Egyszerű példa
• zaj → externália
• alacsonyabb ár → hendikep

Fontos: nem minden hendikep externália
• rossz alaprajz → nem externália
• mégis hendikep

Mit tudsz kezdeni velük ingatlan eladóként?
1. Externáliák
• nem tudod megszüntetni
👉 csak beárazni

2. Belső hendikepek
• javíthatók
👉 értéket növelhetsz

A leggyakoribb hiba – amit szinte minden ingatlan eladó elkövet

👉 egy kalap alá veszi az összes problémát

És ami még rosszabb:
👉 figyelmen kívül hagyja a külső hátrányokat

Hogyan látja a külföldi és magyar szakirodalom az ingatlan-stigmát?

A nemzetközi ingatlanpiaci kutatások az externália által sújtott ingatlanokat gyakran „stigmatizált ingatlanoknak” hívják (angolul: stigmatized property). A fogalom lényege: az ingatlan valamilyen negatív külső hatást hordoz, ami csökkenti a piaci értékét – és ez a bélyeg néha még azután is rajta marad, hogy a közvetlen ok megszűnt.

Hajnal István (2017) egy átfogó szakmai elemzésében megállapította, hogy a stigmatizált ingatlanok piaci értékének meghatározásához speciális módszertan szükséges, mert a hatás több rétegen keresztül szűrődik be az árba. Az általa azonosított hat dimenzió – mint a közelség, a tartósság és az érzékelt kockázat – mind befolyásolja, mennyire rontja az értéket egy külső negatív tényező.

Chapman és munkatársai (2019) kutatása azt mutatja ki, hogy a stigmatizált ingatlanok esetén a vevők általában kevesebbet hajlandók fizetni, és az értékesítés is nehezebb – még akkor is, ha a negatív hatás tényszerűen igazolható és nem pusztán szubjektív benyomás. A fizikai és a pszichológiai stigma egyaránt komolyan befolyásolja a vevők fizetési hajlandóságát.

Egy dallasi kutatás (McCluskey és Rausser) arra jutott, hogy a veszélyes hulladéklerakó-közeli ingatlanok még a teljes kármentesítés után is érzékelhető értékveszteséget szenvednek – a stigma tartósan ott marad, mert az emberek emlékeznek, és az emlékezet beépül az árba.

Ez azt jelenti, hogy a negatív externália sokszor nem eltüntethető puszta kommunikációval – az ár az egyetlen eszköz, amivel kompenzálni lehet.
A párhuzamos veszély: amikor az externália láthatatlan maradhat az ingatlan értékbecslőnek is

Az ingatlan-értékbecslés nem egyszerűen egy négyzetméterár-számítás. A valódi szakmai munka éppen abban mutatkozik meg, hogy az ingatlan becslő képes felismerni azt is, ami szabad szemmel nem látszik azonnal.

Én az első körben megnézem az ingatlant a mapson, adatokat gyűjtök, sokszor ismerősöktől információkat gyűjtök az ingatlanról és környékéről, majd ki megyek a helyszínre és végignézem az ingatlant, ebből az anyagból készítem el a Hivatalos ingatlan értékbecslést, de közvetítéskor is ugyanezt csinálom, csak nem írok értékbecslői szak dokumentációt.

Persze egy ilyen helyzet engem is könnyen becsapna, de szerencsére ilyen még nem volt, meg ne is legyen: Ha egy folyó felső szakaszán szennyezés van, az ingatlan pedig a folyó alsóbb részén áll – ez az eladónak sem feltétlenül nyilvánvaló, pedig komolyan befolyásolja az értéket és a hitelezhetőséget.

A bankok sem fogadnak el minden ingatlan externáliát egyforma súllyal:

Általában kizáró okok a banki hitelezésben:
• Aktív hulladéklerakó 500 méteren belül
• Veszélyesanyag-gyártó üzem szomszédsága
• Igazolt árvízveszélyes terület
• Sugárzásveszélyes zóna

Erősen ingatlan értékcsökkentő, de nem mindig kizáró okok:
• Repülőtér zajvédelmi zónája
• Zajvédő fal nélküli főút
• Iparterület közvetlen szomszédsága

Pozitív externáliák, amelyek növelik a hitelezhetőséget:
• Tömegközlekedési csomópont 500 méteren belül
• Jó hírű iskola körzete
• Park vagy természetvédelmi terület szomszédsága

Mindez azért lényeges, mert ha a bank nem ad hitelt az ingatlanra, az nemcsak az értékét csökkenti – hanem drasztikusan szűkíti a potenciális vevők körét. Sok vevő hitelt venne fel, és ha a lakás nem hitelképes, azonnal kiesik a sorból, de minimum jócskán lecsökken a potenciális vevők száma.

A hedonikus ingatlan ármodell – hogyan mérik valójában az externáliák hatását?

Az ingatlan szakemberek számára érdemes megemlíteni, hogy az externáliák értékbeli hatásának mérésére a hedonikus ármodell a legelterjedtebb módszer. Lényege: az ingatlan árát különböző jellemzőkre bontják le, és minden egyes tulajdonság – köztük a külső hatások is – külön értéket kap.

Egy zajos ablak például 5-10%-os értékcsökkentést okozhat. Egy udvari tájolás hasonló hatású csak pluszban. Egy parkvárosi panoráma komoly prémiumot jelent. Ezeket a korrekciókat a tapasztalt, rutinos ingatlan értékbecslők és a jó ingatlanközvetítők is alkalmazzák – csak nem mindig ezzel a nevükkel.

A hedonikus modell alapján mért összefüggések azt is megmutatják, hogy a zajszennyezés egyes kutatások szerint 5-10%-os árkülönbséget indokol a hasonló adottságú csendes ingatlannál. A környezeti szennyezés hatása pedig akár az ár 15-20%-ára is rúghat – és ez tartós lehet, még akkor is, ha a szennyező forrás megszűnik.

A beragadás jelensége – amikor az ingatlan eladó nem hajlandó tudomásul venni a valóságot

Több évtizedes ingatlan közvetítői tapasztalatból mondom: az egyik leggyakoribb eset, hogy az eladó egyszerűen nem hajlandó tudomásul venni a külső hendikepet és az externáliát sem.

Azt mondja: „a szomszéd is ugyanannyiért adta el, miért adnám olcsóbban?” Csakhogy a szomszéd parkra nézett, nem a főútra. A szomszéd mögött nem volt vasút. A szomszédnál nem érezte az ember már a kapuban, hogy valami nincs rendben.

Az ilyen ingatlanok megragadnak a piacon. Hetekig, hónapokig hirdetik őket, egyre kényelmetlenebb helyzetbe hozva az eladót – miközben a potenciális vevők egyre inkább azt érzik: „ha ilyen régóta nem kel el, biztosan valami gond van vele.”

Ez az önbeteljesítő jóslat az ingatlanpiacon különösen kegyetlen. Egy beragadt lakáshirdetés maga is hendikeppé válik!

A megoldás mindig ugyanaz: reális ár, átlátható kommunikáció, és a negatív externáliák becsületes kezelése – nem eltitkolása, hanem az árban való megjelenítése.

Coase-közgazdasági tétel az ingatlanpiacon – mit jelent valójában, és miért fontos eladóként?

A Coase-tétel egy klasszikus közgazdasági alapelv, amely Ronald Coase Nobel-díjas közgazdász nevéhez fűződik.

Elsőre bonyolultnak hangzik, de ha lefordítjuk ingatlanos nyelvre, nagyon is gyakorlati jelentősége van.
A Coase-közgazdasági tétel lényege érthetően az ingatlanpiacon

A tétel azt mondja ki:
👉 ha pontosan tudjuk, ki mire jogosult, és a felek könnyen tudnak egymással egyezkedni, akkor a külső hatások (externáliák) „kezelhetővé válnak” egy megállapodással az ingatlanpiacon.

Egyszerűbben:
👉 a piac megoldja a problémát – csak az a kérdés, ki fizet érte és mennyit.

Mit jelent ez ingatlanos szemmel?

Ez az a pont, ahol a legtöbb ingatlan eladó nem gondol végig semmit.

Egy ingatlan értékét gyakran befolyásolja valami külső tényező:
• zaj
• szag
• forgalom
• környezet
👉 Ezek externáliák.

A Coase-közgazdasági tétel szerint:
nem az a kérdés, hogy ez megszűnik-e, hanem az, hogy ki viseli a következményét.

És a válasz szinte mindig ugyanaz:
👉 ez beépül az ingatlan árába.

A Coase-tétel két változata – ingatlanos példával

1. Gyenge (hatékonysági) Coase-tétel
👉 Ha minden adott (jogok tiszták, nincs költség az alkuban), akkor a felek olyan megoldást találnak, ami gazdaságilag optimális.

Ingatlanos példa:
• egy zajos lakás olcsóbban kel el
• egy csendes lakás drágábban
👉 Az ingatlanpiac „helyreteszi” az értékeket.

2. Erős (invariancia) Coase-tétel

Ez már egy szinttel mélyebb.
👉 A végeredmény ugyanaz lesz, függetlenül attól, hogy eredetileg ki volt „előnyben”.
Ingatlanosul:

Teljesen mindegy:
• az eladó ragaszkodik magas árhoz
• vagy a vevő alkudik keményen
👉 a végén az ár oda kerül, ahol az ingatlanpiac elfogadja.

Mikor működik ez a valóságban? (feltételek)

A Coase-tétel csak akkor működik „tankönyv szerint”, ha ezek teljesülnek:
1. Tiszták a tulajdonjogok
• nincs jogi bizonytalanság
• mindenki tudja, mihez van joga
👉 Ingatlanban: rendezett tulajdoni lap, tiszta jogi viszonyok

2. Alacsony tranzakciós költségek
• könnyű tárgyalni
• nincs sok akadály
👉 A valóságban ez:
• ügyvédi díj
• idő
• alkudozás
• idegeskedés

3. Mindenki tisztában van a helyzettel
• a vevő látja a hibákat
• az eladó is tisztában van velük
👉 Ez ritkán teljesül 100%-ban.

Egy egyszerű példa az ingatlanpiacon (nem tankönyvi, hanem piaci)

Képzeld el:
Van egy ház egy forgalmas út mellett.
Két lehetőség van:
1. Az eladó ragaszkodik a magas árhoz
• nem veszi figyelembe a zajt
• hónapokig nincs vevő

2. Az ár igazodik a valósághoz
• a vevő „beárazza” a zajt, az eladó enged
• létrejön az üzlet
👉 Mi történt?

A zaj költsége beépült az árba.
Ez a Coase-közgazdasági tétel gyakorlati működése.

A klasszikus Coase-közgazdasági tétel példa lefordítva ingatlanra
Az eredeti közgazdasági példa egy gazda és egy állattartó konfliktusa.

Ingatlanosul így néz ki:
• van egy zavaró tényező (pl. zaj)
• van egy érintett fél (vevő)
👉 Ha a probléma olcsóbban „kezelhető”, mint amekkora kárt okoz, akkor a piac lépni fog.
De:
• nem feltétlenül megszünteti a problémát
• hanem beárazza

A valóság: miért nem működik tökéletesen a Coase-közgazdasági tétel az ingatlanpiacon?

A Coase-tétel a gyakorlatban ritkán működik tisztán, mert:
1. Magasak a tranzakciós költségek
• idő
• energia
• ideg
• pénz
👉 Ez lassítja az ingatlan eladását.

2. Sok az érintett
Például:
• egy rossz környék
• zajos városrész
👉 Ezt nem lehet „lealkudni” egy emberrel, mert számtalanul vannak, akiket zavar.

3. Az ingatlan eladók gyakran nem racionálisak
Ez a legfontosabb.
👉 Nem fogadják el az ingatlanpiaci visszajelzést.
És itt törik meg a Coase-logika.

Saját ingatlan szakmai véleményem – amit az eladók sokszor nem látnak( mert nem akarják látni)

A legtöbb eladó azt hiszi:
„Majd jön valaki, akit nem zavar.”

A valóság viszont:
👉 nem az számít, hogy zavar-e, hanem hogy mennyit ér meg neki.
És ez a különbség:
• érzelmi gondolkodás
• vs. piaci gondolkodás

A lényeg egy mondatban
👉 Az externáliák költsége nem tűnik el – csak átalakul, és végül az ingatlan, lakás árában jelenik meg.

Saját vélemény – itt hibázik a legtöbb lakás eladó

Sokan azt gondolják:

„Majd jön egy vevő, akit nem zavar.”
A Coase-tétel viszont mást mond:
👉 nem az számít, hogy zavar-e valakit, hanem hogy mennyit hajlandó fizetni mellette

És ez két külön dolog.
A piac mindig „korrigál”:
• ha nem az elején → akkor később
• ha nem finoman → akkor fájdalmasan

Mit jelent ez neked eladóként?
Nagyon konkrét dolgot:

👉 az externáliák költségét nem tudod elkerülni – csak eldönteni, mikor és hogyan fizeted meg

Két út van:
1. Elfogadod az elején
• reális árazás
• gyorsabb eladás
• kevesebb stressz

2. Később szembesülsz vele
• hirdetés beragad
• folyamatos árcsökkentés
• végül rosszabb alku

Röviden a lényeg
• az externália nem tűnik el
• a piac mindig beárazza
• valaki mindig „kifizeti”
👉 És ez a legtöbb esetben az eladó.

Ez a gondolkodás az, ami elválasztja:
• a „próbálkozó” eladókat
• és a tudatosan, jól értékesítőket

Externáliák beárazása az ingatlanpiacon – mit jelent a költségek internalizálása a gyakorlatban?

Az előbbiekből már látod, hogy a külső hatások – vagyis az externáliák – komoly szerepet játszanak az ingatlan értékében.

De van egy kulcsfogalom, amit érdemes külön is megérteni:
👉 a költségek internalizálása

Mit jelent az internalizálás ingatlanos nyelven?
Egyszerűen:
👉 az a folyamat, amikor egy külső hátrány (externália) pénzben megjelenik az ingatlan árában.

Tehát:
• a probléma nem szűnik meg
• nem kerül „megoldásra”
👉 hanem valaki kifizeti – az áron keresztül

Hogyan történik ez a gyakorlatban?

Vegyünk egy tipikus példát:
Van egy lakás egy forgalmas út mellett.
• a zaj → negatív externália
• a vevőt zavarja → kevesebbet hajlandó fizetni
👉 Mi történik?

Az ingatlan:
• nehezebben eladható
• alacsonyabb áron kel el
👉 A zaj költsége beépül az árba.
Ez maga az internalizálás.

Hol jelenik meg az externalitás hatása az ingatlan eladás során?

Az ilyen külső hatások nagyon konkrétan mérhetők:
1. Alacsonyabb eladási ár
A vevő automatikusan levonja a hátrányt az árból.

2. Erősebb alku
Minél több a negatív tényező, annál keményebben alkudnak.

3. Szűkebb vevői kör
Kevesebb embernek fér bele a kompromisszum.

Miért fontos ez neked ingatlan eladóként?

Ez az a pont, ahol a legtöbb hiba történik.
Sokan úgy gondolkodnak:
„Majd jön valaki, akit nem zavar.”
De a valóság:
👉 nem az számít, hogy zavar-e, hanem hogy mennyit hajlandó fizetni mellette.

És a piac mindig dönt:
• vagy az elején
• vagy később, fájdalmasabban

A lényeg, amit érdemes megjegyezned

👉 Az externáliák költsége nem tűnik el – csak átalakul, és végül az ingatlan árában jelenik meg.

Ha ezt megérted:
• reálisabban tudsz árazni
• gyorsabban találsz vevőt
• és elkerülöd a hónapokig tartó beragadást

Személyes Becsületes Ingatlanközvetítői véleményem: Amit sokan elrontanak a lakás eladásnál

Évtizedek óta dolgozom ingatlanközvetítőként, és az egyik legjellemzőbb hibát látom újra és újra: az eladók nem tesznek különbséget aközött, amin tudnak változtatni, és amin nem.

A tapasztalatom az, hogy a legtöbb eladó beleesik a „szemellenző” hibájába. Próbálják nem észrevenni a negatív externáliákat. Azt gondolják: „Majd ha jön egy olyan vevő, akit nem zavar a zaj…” Elárulom: olyan vevő nincs, akit ne zavarna, csak olyan van, aki hajlandó ezt kompenzációért cserébe (értsd: alacsonyabb árért) elfogadni. Ha egy zajos lakást ugyanazon az áron hirdetsz meg, mint a mellette lévő csendes parkra nézőt, akkor valójában nem is akarod eladni, csak „hirdetni”. Na persze lehetséges olyan, akinek a zaj az előny olyan szempontból, hogy nem a zaj az előny pontosabban, hanem a nagy forgalom például egy vállalkozónak irodának, lakásirodának, üzletnek stb..

Egy javítható belső hibát hagyni és nem foglalkozni vele – pénzégetés. Egy megváltoztathatatlan külső hatást figyelmen kívül hagyni az árazásban – szintén pénzégetés. Csak más irányban.

Volt olyan eladó, aki totál megsértődött rám és nem is lett üzlet, de jóval olcsóbban adta el a lakását, mint lehetett volna, amikor azt mondtam neki, hogy az elsőzobába csak fesse le a falat, mert amikor belépnek a lakásba pont azt a csúnyaságot látják, ami lerontja erősen az árat. Nem volt hajlandó megcsinálni, inkább eladta jóval olcsóbban..

A legjobb lakás eladási eredmények ott születnek, ahol az eladó őszintén néz szembe a helyzettel: amit meg tud változtatni, azt megcsinálja. Amit nem tud, azt beépíti az árba. Nem próbálja eltitkolni, mert a vevők úgyis megérzik – és ami el van titkolva, azt az alkuban veszik vissza.

Összegzés: Mit vigyél haza ebből, ha eladnád a lakásodat, vagy lakást keresel?

• A negatív externália (külső zaj, szag, forgalom) szinte mindig hendikepet okoz.
• A hendikep viszont tágabb fogalom: a saját hibáidat (beázás, jogi káosz) is ide soroljuk.
• A titok: Tanuld meg megkülönböztetni, min tudsz változtatni, és mit kell elfogadnod.

Ha tudod, mi a baj, tudsz rá megoldást keresni. Ha belső a hiba, javítsd ki! Ha külső, árazd be!

Azt viszont jól jegyezd meg, hogy a helyet, tudod, ahol van az ingatlanod azt soha nem tudod megváltoztatni, az egy állandó adottság, hacsak nem kerekeken gurul az ingatlanod

Nem az a cél, hogy eltüntesd a hibákat.
👉 Hanem az, hogy pontosan értsd őket.

Mert a piac nem azt nézi, mit gondolsz az ingatlanodról…
hanem azt, hogy a vevő mit érez – és mennyit hajlandó fizetni érte.

Záró gondolat – az ingatlanközvetítői és Ingatlan értékbecslői tudás pénzt ér

Az externália és a hendikep fogalma nem puszta ingatlanpiaci elmélet. Ezek olyan erők, amelyek minden egyes ingatlanban jelen vannak – láthatóan vagy láthatatlanul. Aki megérti a különbséget, az jobb döntéseket hoz: reálisabb árat kér, gyorsabban ad el, és kevesebb stresszel kerül ki a folyamatból.

Ha te is szeretnéd tudni, milyen externáliák és hendikepek jellemzik a te ingatlanodat – és hogyan lehet ezeket becsületes, átlátható módon kezelni –, keress meg bátran. Több évtizedes tapasztalattal állok melléd az ingatlan értékelés és az értékesítés során.

Te tudod, hogy az ingatlanodnak van-e valamilyen externáliája, vagy rejtett hendikepje?
Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni! 

Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai ingatlan? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom. 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
 

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

14 Ingatlan értékcsökkentő tényező 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba? 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van 

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Externália és hendikep az ingatlanpiacon – mi csökkenti valójában az ingatlanod értékét? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.