Örökölt ingatlan eladása: adózás, hagyatéki érték, több örökös és a legfontosabb buktatók
Örökölt ingatlan eladása: itt bukhatsz méghozzá jó nagyot, ha nem figyelsz időben

Ha örökölt ingatlant adsz el 5 éven belül, a keletkező jövedelem után – bizonyos költségek levonása mellett, ha tudsz költségelni – SZJA-t kell fizetni. Az ingatlan eladásából származó jövedelem alapvetően az eladási ár és a szerzési érték különbsége, amelyből további igazolt költségek (például értéknövelő beruházások vagy az értékesítés költségei) is levonhatók. Ha a szerzési érték túl alacsonyra lett megállapítva, simán fizethetsz feleslegesen akár milliós adót is – ez megfelelő észrevétellel vagy ingatlan értékbecsléssel akár csökkenthető.

És van egy másik buktató is, amiről szinte senki nem beszél: a társtulajdonosok kérdése.

Nézzük sorban, mire figyelj, ha örökölt ingatlant adsz el – vagy ha most van folyamatban a hagyatéki eljárás, és még van időd lépni.

Fontos: ez a cikk tájékoztató jellegű, nem minősül adótanácsadásnak vagy jogi tanácsadásnak. Konkrét esetekben javasolt könyvelő, jogász vagy adószakértő bevonása is.

Mi az az adó- és értékbizonyítvány, és miért számíthat évekkel később is?

Amikor egy családban haláleset történik és elindul a hagyatéki eljárás, az ingatlanra vonatkozóan az illetékes önkormányzat jegyzője állítja ki az úgynevezett adó- és értékbizonyítványt. Ez egy hatósági dokumentum, amely megállapítja az ingatlan akkori forgalmi értékét, és bekerül a hagyatéki leltárba.

Az adó- és értékbizonyítvány készítése úgy történik, hogy a helyi adóhatóság a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) által biztosított piaci összehasonlító ingatlan értékadatok és a saját nyilvántartásai alapján állítja össze a bizonyítványt. Szükség esetén helyszíni szemlét is tarthatnak.

Most jön a lényeg, amit nem mindenki gondolja végig egy temetés körüli szomorú napokban: ez a szám nem csak egy adminisztratív tétel. Ha az örökölt ingatlant 5 éven belül eladod, ennek az értéknek és az eladási árnak a különbsége lesz az SZJA alapja.

Vagyis minél alacsonyabb a hagyatékban szereplő érték és minél magasabb az eladáskori érték, annál nagyobb a különbözet – és annál nagyobb adó – keletkezik eladáskor.

Egyszerű példa, hogy lásd a tétet örökölt ingatlan eladása eset példája

Tegyük fel, hogy a hagyatéki eljárásban az ingatlan értékét 50 millió forintban állapítják meg.
Te pedig 5 éven belül 60 millió forintért adod el.
A különbség 10 millió forint. Ez számít jövedelemnek, ami után – az eltelt évek számától függő kedvezménnyel – 15% SZJA-t kell fizetni.
Ha viszont a hagyatékban reálisan, mondjuk 55 millió forinton szerepelt volna az ingatlan, a különbség mindössze 5 millió forint lenne. A kettő között van adókülönbség – pusztán lehet, hogy az amiatt, hogy a hagyatéki értéket annak idején nem nézte át senki.

Mit tehetsz, ha az adó- és értékbizonyítványban szereplő ingatlan érték túl alacsony?

A jó hír: ez nem egy lezárt, megváltoztathatatlan szám.

A hagyatéki eljárásról szóló törvény kifejezetten lehetőséget ad arra, hogy az örökösök észrevételt tegyenek, ha úgy látják, az adó- és értékbizonyítványban szereplő érték nem felel meg az ingatlanpiaci valóságnak. A jegyző a hagyatéki leltár felvétele során közli az értéket az érintettekkel, akik észrevételt tehetnek, illetve kérhetik az érték felülvizsgálatát megfelelő bizonyítékok, például ingatlanforgalmi szakvélemény, értékbecslés benyújtásával

A gyakorlatban ez úgy szokott kinézni, hogy:
• Készül egy ingatlanforgalmi értékbecslés vagy piaci értékmegállapítás egy helyi ingatlanbecslő szakembertől.
• A fellebbezést a kiállító jegyzőnél kell benyújtani, a kézhezvételtől számított 15 napon belül.
• A hivatal figyelembe veheti, ha az ingatlan érték reálisnak tűnik.

Saját tapasztalatom szerint egy jól alátámasztott, piaci adatokkal és szakértői véleménnyel alátámasztott ingatlan értékbecslést a hatóságok érdemben mérlegelhetnek.

Mikortól számít az 5 éves határidő öröklés esetén? 

Itt jön egy szabály, amit nagyon sokan félreérthetnek – pedig az örökös javára is fordulhat.

Adózási szempontból az öröklés időpontja nem a hagyatéki eljárás lezárásának napja, és nem is az, amikor a tulajdonjog bekerül az ingatlan-nyilvántartásba.

A szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja.

Ez azt jelenti, hogy az 5 éves – adómentességhez vezető – időszak már akkor elindul, amikor a szerettetek elhunyt, függetlenül attól, hogy a hagyatéki eljárás esetleg még hónapokig vagy évekig húzódik.

Sávos kedvezmény, ha még nem telt el 5 év:
Az adózási 5 évet figyelembe véve a jövedelem egy csökkenő hányada után kell csak adózni, attól függően, hogy az öröklés évéhez képest hányadik évben adod el az ingatlant.

Adózási sávok:

Eladás éve az öröklés évéhez képest az adóköteles jövedelem
öröklés éve és következő év 100%
2. év 90%
3. év 60%
4. év 30%
5. év és utána 0%

Az öröklés évét követő ötödik adóévtől adómentes.

A másik nagy buktató lehet: amikor az ingatlannak több örököse van

Az örökölt ingatlanok eladásánál a másik tipikus probléma lehet, nem is adózási kérdés, hanem emberi: gyakori, hogy egy ingatlannak nem csak egyetlen örököse van.

Ha többen örököltök egy házat vagy lakást, érdemes minél hamarabb, még a hagyatéki eljárás alatt rendezni egymás között, hogy ki mit szeretne: van, aki el akarja adni a részét, van, aki megtartaná, van, aki kivárna. A tapasztalatom az, hogy szinte alig fordul elő, hogy minden tulajdonostárs egyformán aktívan részt vegyen az ügyintézésben – jellemzően egy-két ember viszi a terheket, a végén viszont mindenki a saját részét várja a vételárból.

Ha valamelyik tulajdonostárs nem akar vagy nem tud együttműködni az eladásban, alapvetően két út van:
1. Eladod a saját tulajdoni hányadodat egy ingatlan befektetőnek. Ez gyors megoldás, de jellemzően jóval alacsonyabb áron tudod csak értékesíteni, hiszen a vevő egy “problémát” vesz meg – neki kell majd megegyeznie vagy pereskednie a bennmaradó tulajdonostárssal.
2. Közös tulajdon megszüntetése iránti pert indítasz. Ez hosszú és kimenetele sem garantált, ezért szinte mindig az a legjobb út, ha sikerül megegyezni a tulajdonostársakkal – akkor is, ha ez időbe és türelembe kerül.

Az ingatlanközvetítői eladási megbízási szerződés aláírása

Ha ingatlanközvetítő segítségével adjátok el az örökölt ingatlant, és nem tud minden tulajdonostárs jelen lenni a megbízási szerződés aláírásakor, mindenkitől szükség van egy 2 tanúval ellátott meghatalmazásra, vagy ügyvéd, illetve közjegyző által készített meghatalmazásra. Ezt érdemes minél előbb előkészíteni, mert ez tipikusan az a pont, ami miatt egy egyébként meglévő vevő esetén is csúszhat az ügylet.

Miért lehet érdemes ingatlanközvetítőt és értékbecslőt bevonni egy örökölt ingatlan eladásakor?

Most képzeld magad annak a helyzetébe, aki épp most szembesül azzal, hogy van egy örökölt ingatlana, amit el kellene adni – de fogalma sincs, hol kezdje.

A leggyakoribb hiba, amit látok: az örökösök ránéznek egy-két hasonló hirdetésre, beírnak egy árat, és feltöltik a hirdetést. Csakhogy:

• Nem tudják, mennyit ér valójában az ingatlan. Ha túl alacsonyra árazod, simán otthagysz az asztalon több millió forintot. Ha túl magasra, hónapokig (vagy évekig) nem fog elkelni, miközben a fenntartási költségek futnak tovább a hirdetés pedig kiég a lakáspiacon.

• Nem feltétlenül tudják, hogy a hagyatéki érték hatással lesz az adózásra. Ahogy fentebb írtam, ez akár milliós tétel is lehet – és ha ezt csak az eladás után, a NAV-bevallásnál veszik észre, már késő.

• Nem feltétlenül ismerik az ingatlan “rejtett” jellemzőit. Egy örökölt ingatlannál gyakori, hogy az örökösök maguk sem tudják pontosan, milyen állapotban van a tetőszerkezet, van-e bejegyzett teher, jogosultság, haszonélvezeti jog, vagy hogy a társasházi alapító okirat szerint pontosan mi tartozik az ingatlanhoz

Ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként pontosan ebben is tudok segíteni: egyrészt egy hivatalos értékbecsléssel adott esetben, ha szükséges megalapozom, hogy a hagyatékban – és majd az eladáskor – reális érték szerepeljen, másrészt segítek úgy pozicionálni és árazni az ingatlant, hogy ne maradjon pénz az asztalon, de ne is rostokoljon hónapokig eladatlanul.

És mi van az ingatlan vásárlók oldalán?

A kockázat nem csak az eladónál lehet. Ha egy vevő úgy vásárol meg egy örökölt – és sokszor évek óta nem felújított – ingatlant, hogy fogalma sincs, pontosan mit vesz, könnyen szembesülhet utólag váratlan költségekkel: elavult elektromos hálózat, beázás, rejtett szerkezeti problémák, vagy éppen az, hogy a telekkönyvi állapot nem egyezik a valósággal.

Egy ingatlanközvetítő és értékbecslő bevonása mindkét oldalnak biztonságot adhat: az eladónak abban, hogy jó áron, jogtisztán és adózási szempontból is átgondoltan adja el az örökölt ingatlant; a vevőnek pedig abban, hogy pontosan tudja, mit vesz, és mennyit ér valójában.

Gyakran ismételt kérdések örökölt ingatlan eladásával kapcsolatban

Mennyi adót kell fizetni örökölt ingatlan eladása után?

Ha 5 éven belül adod el, a jövedelem (eladási ár mínusz a hagyatéki értéken alapuló szerzési érték és az igazolt költségek) után 15% SZJA-t kell fizetni, csökkenő mértékben az eltelt évek függvényében. 5 év – adóévben számolva – eltelte után az eladás teljesen adómentes.

Mikortól számít az 5 év öröklés esetén?

Az örökhagyó halálának napjától – nem a hagyatéki eljárás lezárásától, és nem a tulajdonjog bejegyzésétől.

Mi van, ha a hagyatéki eljárásban megállapított érték szerintünk túl alacsony?

Az adó- és értékbizonyítványban szereplő értékre az érintettek fellebbezéssel élhetnek, jellemzően egy független ingatlanforgalmi értékbecslés benyújtásával. Ezt érdemes minél korábban megtenni.

Mi van, ha az ingatlannak több örököse van, és nem mindenki ért egyet az eladásban?

Vagy megegyeztek (pl. valaki kifizeti a többieket, vagy közösen adjátok el), vagy valaki eladja a tulajdoni hányadát egy harmadik félnek, vagy közös tulajdon megszüntetése iránti pert indíttok. A megegyezés szinte mindig a leggyorsabb és legolcsóbb út, a többi sok idegeskedéssel és költséggel terhelt lesz..

Alá kell-e mindenkinek írnia az ingatlanközvetítői eladási megbízási szerződést?

Igen, vagy 2 tanúval ellátott meghatalmazás, meghatalmazott útján, ha valamelyik tulajdonostárs nem tud jelen lenni, vagyis mindenkitől, aki nem tudja aláírni saját kezűleg a megbízási szerződést szükség van egy 2 tanúval ellátott meghatalmazásra. De, lehet ügyvéd által ellenjegyzett meghatalmazás is, illetve közokirat is.

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Ha nem olcsón, hanem jól akarod eladni az ingatlanodat – ezért válaszd a Becsületes ingatlanközvetítőt 

Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés? 

Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések 

Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Zártkert tulajdonosok figyelem! Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését! 

Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb 

Jobban megérte volna 1 éve lakást venni piaci hitelből mint most az Otthon Startból a brutálisan elszabadult ingatlanárak miatt 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Ha megkeresel ilyen gondolatokkal, segítek, hiszen tudod már, hogy Ingatlanközvetítő és értékbecslő is vagyok, sőt hitelközvetítő is.
 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Ha nem olcsón, hanem jól akarod eladni az ingatlanodat – ezért válaszd a Becsületes ingatlanközvetítőt 

Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés? 

Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések 

Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Zártkert tulajdonosok figyelem! Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését! 

Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb 

Jobban megérte volna 1 éve lakást venni piaci hitelből mint most az Otthon Startból a brutálisan elszabadult ingatlanárak miatt 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Örökölt ingatlan eladása: adózás, hagyatéki érték, több örökös és a legfontosabb buktatók bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Módosult az Otthon Start: így vehetsz új építésű lakást hitelből már az építkezés előtt – ismerd meg a társasházi építményi jog előnyeit!
Dióhéjban: Miért és kinek hatalmas lehetőség a társasházi építményi jog?

2026. március 6-án egy fontos változás, egy kormányrendelet lépett hatályba az államilag támogatott lakáshitelek világában, amely lehetővé teszi a társasházi építményi jog alkalmazását az Otthon Start és a CSOK Plusz programoknál.

Az új szabályozás lehetővé teszi, hogy új építésű lakás vásárlásakor már az építkezés alatt is hozzáférj a kedvezményes állami hitelhez és a kamattámogatáshoz, vagyis már a használatbavételi engedély megszerzése előtt is.

Miért fontos az új társasházi építményi jogi szabályozás?

Ez azért fontos, mert:
• a vevő már az építkezés elején bebiztosíthatja a lakását és a finanszírozását
• a bank biztonságosan tud hitelt nyújtani
• a beruházó biztos lehet benne, hogy valódi, fizetőképes vevő áll a lakás mögött

Ráadásul a rendszer tartalmaz egy fontos biztonsági elemet is:
a hitel összege nem közvetlenül a beruházóhoz kerül, hanem egy elkülönített, zárolt, úgynevezett óvadék számlára, amelyhez csak bizonyos feltételek teljesülése után férhet hozzá.
Ezért sok szakértő szerint ez egy valódi nyer–nyer helyzet az új lakás vásárló, a bank és a beruházó számára is.

Az új szabályozás, a társasházi építményi jog lényege, hogy lebontotta a falat a hitelfelvétel és az építkezés befejezése között

Kinek jó? Elsősorban neked, ha új építésű lakásban gondolkodsz, de nem akarsz (vagy nem tudsz) várni a használatbavételig a támogatott hitellel.

Miért szuper? Mert a társasházi építményi jog révén már akkor bekerülsz a földhivatalba, amikor a ház még csak a tervasztalon létezik. Ez megnyitja az utat a banki folyósítás előtt, így már az építés alatt fixálhatod a kedvezményes kamatokat, a pénzed pedig egy biztonságos óvadéki számlán várja a szakaszos készültséget.

Mi az a társasházi építményi jog, és miért jó ez neked? 

Eddig az volt a baj, hogy egy épülő társasházi lakás „papíron” nem létezett fedezetként a banknak, amíg el nem készült. A bankok csak akkor adtak hitelt (és főleg állami támogatást), amikor már megvolt a használatbavételi engedély.

Mostantól viszont fordult a kocka!

A társasházi építményi jog lehetővé teszi, hogy még azelőtt bekerülj a földhivatalba, mielőtt az első téglát letennék.
• Bejegyzett pozíció: Már az építkezés elején széljegyzik a nevedet, így a jogi helyzeted betonbiztos a beruházóval szemben.
• Hitel az első naptól: Erre a jogra a bank már be tudja jegyezni a jelzálogot, tehát elindulhat a folyósítás, és ami a lényeg: bebiztosíthatod a fix 3%-os kamatot!

Óriási változás az Otthon Start és CSOK Plusz szabályaiban

2026. március 6-án egy olyan kormányrendelet lépett életbe, ami gyökeresen megváltoztatja az új lakást vásárlók esélyeit. A Magyar Közlönyben megjelent frissítés hivatalosan is beemelte a társasházi építményi jogot az Otthon Start program és a CSOK Plusz feltételei közé.

Ez nem csak egy unalmas jogi paragrafus: ez a kulcs ahhoz, hogy már az építkezés ideje alatt hozzájuss az állami kamattámogatott hitelhez. Nem kell többé izgulnod, hogy mi lesz a kamatokkal két év múlva, mire kész a ház – már az első kapavágásnál sínre teheted a finanszírozást.

Miért igazi „Win-Win” helyzet ez vevőnek és az új lakás beruházónak?

Ez a módosítás egy klasszikus nyer-nyer szituációt teremt, ahol mindenki biztonságban érezheti magát:

1. Neked, mint vásárlónak: Már a projekt legelején bejegyeznek az ingatlan-nyilvántartásba. Ez elképesztő jogi garanciát ad. Felveheted a szuperolcsó, Otthon Startos fix 3%-os hitelt, és nem kell attól tartanod, hogy az építkezés végére elfogy a keret vagy megváltoznak a feltételek.
2. A beruházónak: A fejlesztő látja, hogy komoly a szándékod, és a bank már jóváhagyta a pénzt. Nem kell aggódnia a fizetőképességed miatt, így sokkal gördülékenyebben tud tervezni és építeni.
3. A biztonsági szelep: Hogy ne legyen visszaélés, a hitelt a bank egy úgynevezett elkülönített óvadéki számlára utalja. Innen a beruházó nem tudja „csak úgy” kivenni a pénzt; szigorú feltételekhez és készültségi fokokhoz van kötve, hogy mikor és mennyit kaphat meg belőle. Így a te pénzed és a bank biztonsága is garantált.

A három út: Hogyan juthatsz most új építésű lakáshoz?

A jogszabály három opciót kínál fel:

1. A hagyományos út: Vársz, amíg kész a ház, és egy összegben veszed fel a hitelt. Biztonságos, de addig bármi történhet a hitelpiacon.
2. Szigorú szakaszos (Az igazi újdonság!): Építkezés közben kapod a részleteket, bejegyzik az építményi jogot, és a kamattámogatásod már az első kifizetéstől él. Ez a legprofibb megoldás.
3. Egyszerű szakaszos: Nincs építményi jog, de a bank már a használatbavételi előtt adhat pénzt. Itt viszont a kamattámogatás csak a végén, a beköltözéskor indul.

Mennyi az annyi? Az Otthon Start keretei 2026-ban

Ha lemaradtál volna, fussuk át, miért is olyan „szuper” az Otthon Start program, amivel most már kombinálhatod ezt az új építési jogot:

• Kamat: Fix 3% (ilyen piaci környezetben ez ajándék!).
• Hitelösszeg: Akár 50 millió forint.
• Futamidő: Akár 25 évre is tervezhetsz.
• Értékhatár: Lakásnál 100 millió, háznál 150 millió forintig mehetsz el, de figyelj az 1,5 millió Ft/m²-es árplafonra!

Mire figyelj? A „3 éves szabály” és a büntetések az új szabályban..

Mivel Becsületes Ingatlanos vagyok, nem hallgathatom el a kötelezettségeket sem. A kedvező hitel mellé felelősség is jár:

• 3 év: Az első forint folyósításától számítva 3 éved van bemutatni a használatbavételi engedélyt. Ha a fejlesztő csúszik, kérhetsz +1 év haladékot méltányosságból.
• Mi van, ha baj van? Ha kifuttok az időből (3+1 év), akkor a kamattámogatás megszűnik. A jó hír az, hogy a korábbi tervezettel ellentétben a bank nem mondja fel a hiteledet, csak piaci kamatozásúra vált. A büntetés pedig „csak” a jegybanki alapkamat, nem pedig az alapkamat + 5%, mint más támogatásoknál.

Egy gondolat Becsületes Ingatlanközvetítőként

Szerintem ez a változás alapvetően jó irány.
Az új építésű lakások piacán régóta probléma volt, hogy a vevő és a beruházó érdekei nem mindig találkoztak a finanszírozás időzítése miatt.
Az új rendszer ezt próbálja kiegyensúlyozni.
A vevő hamarabb biztosíthatja a hitelt, a beruházó pedig biztosabb lehet a vevő fizetőképességében.
Persze a gyakorlat majd eldönti, hogy a bankok mennyire használják ki ezt a lehetőséget, és mennyire működik gördülékenyen a rendszer.

Egy azonban biztos:
új építésű lakás vásárlásánál továbbra is nagyon fontos, hogy megbízható beruházót válassz, mert erre ez a szabályozás sem biztosíték..

Összegzés – valóban új lehetőséget hozhat az új szabályozás, a társasházi építményi jog

A társasházi építményi jog bevezetése az Otthon Start és a CSOK Plusz programban egy fontos lépés az új lakások finanszírozásának egyszerűsítésében.

Az új rendszer lehetővé teszi, hogy:

• már az építkezés alatt is hozzáférj a támogatott hitelhez
• a vevő jogilag biztosabb helyzetbe kerüljön
• a beruházó stabilabb vevői háttérrel dolgozzon

Ha a bankok is aktívan alkalmazni fogják ezt a lehetőséget, akkor ez a módosítás valóban megkönnyítheti sok ember számára az új lakás vásárlását.

Az új szabályozás végre rendet tesz az épülő lakások káoszában. Rugalmasabb, biztonságosabb és kiszámíthatóbb lett a rendszer. Bár a bankoknak még össze kell csiszolniuk a folyamataikat a gyakorlatban, az irány abszolút pozitív.

Szeretnéd tudni, hogy a kiszemelt projektednél alkalmazható-e már a társasházi építményi jog? Vagy elakadtál az Otthon Start feltételei között? Keress meg bizalommal, és átnézzük a lehetőségeidet! 

Forrás: Magyar közlöny

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Biztonságosabb lesz új építésű lakást venni 2026-tól? Jön a társasházi építményi jog 

Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés? 

Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések 

Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Zártkert tulajdonosok figyelem! Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését! 

Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb 

Jobban megérte volna 1 éve lakást venni piaci hitelből mint most az Otthon Startból a brutálisan elszabadult ingatlanárak miatt 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Módosult az Otthon Start: így vehetsz új építésű lakást hitelből már az építkezés előtt – ismerd meg a társasházi építményi jog előnyeit! bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Iráni–izraeli–amerikai háború és annak lehetséges hatása az ingatlanpiacokra és a gazdaságra

Az elmúlt napokban a világ ismét egy súlyos geopolitikai válsággal szembesült: az iráni, izraeli és amerikai katonai összecsapások éleződése komoly bizonytalanságot szült nemcsak a Közel-Keleten, hanem a globális gazdasági és pénzügyi piacokon is. A hírek szerint izraeli és amerikai csapások során több magas rangú iráni vezető és a legfelsőbb vezető is életét vesztette, Teherán pedig megtorló támadásokkal reagált, beleértve amerikai katonai támaszpontok környékét is. Sokan magyarok sem tudnak hazatérni külföldről, kb. 5000 ezren konzuli segítséget kértek, és reptereken vagy szállásokon várakoznak hazaindulásra, ugyanis nem szállnak fel az utasszállító repülőgépek. Eközben az üzemanyagárak is várhatóan emelkednek.

Ebben a cikkben részletesen kifejtem, milyen hatással lehet a mostani válság a magyar és a globális ingatlanpiacokra, az energiaárakra, az ellátási láncokra és a gazdaság főbb szektoraiba.

A cikkemet 2026. 03. 01-én este írom, kérlek legyél erre figyelemmel!

Energiaárak és globalizált ellátási láncok: az elsődleges csatorna

Először is a legfontosabb, hogy mennyi ideig fog tartani ez a konfliktus. Ha csak egypár napos, akkor lehet, hogy semmit nem fogunk érezni belőle, de ha esetleg hónapokig, akkor keményen megérezhetjük.

A Közel-Kelet konfliktusának egyik legsúlyosabb gazdasági hatása az energiaárak emelkedése. A Hormuzi-szoros – amelyen keresztül a világ kőolajtermelésének közel 20 %-a halad – bármilyen zavar vagy lezárás esetén hatalmas nyomást gyakorol az olajpiacokra. A hírek szerint Irán már le is zárta a szorost, egy áthaladni akaró tartályhajót ki is lőttek.

• Olajárak emelkedése: az olaj világpiaci ára jelentősen nőhet egy hosszan tartó konfliktus esetén, sőt már rövid távon is.
• Fogyasztói árak: a benzin, gázolaj és energia ára közvetlenül hat a háztartások költségeire; az üzemanyagárak tartós emelkedése inflációhoz vezethet.
• Ellátási láncok zavarai: a légi és tengeri szállítás költségei nőnek, a biztosítási díjak emelkednek, a logisztikai késések pedig drágítják az árukat, élelmiszert, mezőgazdasági inputokat és gyártott termékeket egyaránt.

Ez nem csak egy olajár-hatás: az energiaárak mozgása átterjed a teljes gazdaságra, mert minden termék előállítása és szállítása energiafüggő.

Rövid távon főleg a bizonytalanság uralkodik el, ami befagyasztja az ingatlan vásárlókat és eladókat egyaránt, de hosszabb távon az ingatlanárakat nyomhatja felfelé a dráguló költségek miatt. 

Hogyan hat ez a háború az ingatlanpiacra?

Íme a főbb hatások:

1. Ingatlan befektetői óvatosság és keresletcsökkenés
Amikor a világban háborús helyzet alakul ki, a befektetők kivárnak. A bizonytalan jövő miatt csökkenhet az ingatlan tranzakciók száma mind a lakó-, mind a kereskedelmi ingatlanok piacán.
• A beruházók ideiglenesen elhalasztják döntéseiket.
• A kockázatkerülés csökkenti a nagyobb volumenű ingatlanvásárlásokat.

Ez a böjt időszaka, amikor is “lefagyhat” a piac, amíg nem világos, hogyan alakul a helyzet.

2. Kereskedelmi és irodapiaci ingatlanok érzékenyebbek, mint a lakóingatlanok
A kereskedelmi ingatlanpiac – különösen irodák és logisztikai ingatlanok – érzékenyen reagál a globális gazdasági bizonytalanságra.

Amikor a vállalatok óvatosabban költekeznek, lassulnak a bérleti szerződések és beruházások. Lehet, hogy embereket bocsájtanak el.

3. Építési költségek növekedése
Az energia és építőanyagok drágulása növeli a kivitelezési költségeket. Ez hosszabb távon megemelheti az új építésű ingatlanok árait, miközben csökkenhet az építkezési kedv.
• Építőipari költségek emelkednek.
• Lakásárak felfelé mutató nyomást kapnak, miközben a kereslet visszafogottabb lehet.

Kivárás és tranzakciók zuhanása: az ingatlanpiac megáll, vagy legalábbis lassul

Amikor kitör egy ilyen háború, az emberek instinktíven behúzzák a fékjüket – ki akar most lakást venni, ha holnap megduplázódhat a benzin vagy ellehetetlenül a világkereskedelem? Ösztönösen el kezdenek spórolni rosszabb időkre számolva és tartós élelmiszereket bespájzolni. A 2026 év eleji folyamatok alapján már most érezhető az ingatlanpiaci lassulás.

Az ingatlanok iránti érdeklődések is visszaeshetnek, ahogy a korábbi orosz–ukrán háború kezdetén láttuk. Budapesten ez gyorsabban bekövetkezik, mert ott sok a magyar és a külföldi ingatlanbefektető, akik érzékenyebbek a hírekre, míg vidéken, mondjuk Zala megyében, a helyi vevők (családosok, helyiek) picit kitartóbbak, de itt is lecsökken a mozgás, ha kitart a konfliktus.

Azon ne aggódj, hogy megáll az ingatlanpiac, mert az a Covid 19 idején sem állt meg teljesen, mert mindig vannak az embereknek élethelyzetei, amit csak ingatlan vásárlással bérléssel tudnak megoldani.

Ez a „befagyás” 1-3 hónapig tarthat, amíg nincs tisztább kép a konfliktusról. Eladók ne számítsanak gyors üzletre, hacsak nem valami szuperszonikus ingatlant árulnak szuper áron és ezért most nagyon fontos a jól belőtt ingatlanár.

Építési költségek robbanása: drágább új lakások mindenhol

Az olaj- és energiadrágulás közvetlenül betalál az építőiparba: cement, acél és egyéb, valamint a szállítási költségek fel mehetnek pár hónapon belül, ahogy az olajár is.
Ezek a megugró költségek felfelé nyomják az árakat hosszú távon: hiába kevesebb a vevő most, amikor beindul a piac, a fejlesztők továbbhárítják a költségeket, így a négyzetméterárak megemelkedhetnek. Ezt nem is tudom hogy tudhatják lenyelni az építtetők, mivel most a kiemelt beruházások esetén a kormány elvárja tőlük az 1,5 millió forintos négyzetméter árak megtartását.

Rövid távú lehetséges gazdasági következmények Magyarországon és világszerte

1. Infláció gyorsulása
Az energiaárak emelkedése nem csak a benzinre hat – a termékek többségének ára származtatott módon emelkedik, ami inflációs nyomást okoz. Háztartások számára ez azt jelenti, hogy kevesebb marad fogyasztásra és megtakarításra.
2. Devizapiaci hatások
A konfliktus hatására a befektetők gyakran biztonságos devizákba menekülnek, például az amerikai dollárba. A feltörekvő piaci devizák – így a magyar forint is – gyengülhetnek, ami tovább drágítja az importot.
3. Kereskedelmi korlátok és késedelmek
A logisztika és nemzetközi szállítmányozás akadozhat, aminek hatása van a termékek árára és elérhetőségére egyaránt. Ez különösen az energia intenzív ágazatokat sújtja.

Befektetők mit keresnek, és mit kerülnének el?

Amit ilyen esetben főleg a befektetők keresnek

• Arany és nemesfémek: menedékeszköz, értékmegőrző szerepben.
• Amerikai dollár és kincstárjegyek: biztonságosnak tartott eszközök.
• Energiacégek részvényei: a dráguló energiaárak időszakában vonzóbbak lehetnek.

Amit ma a befektetők elkerülnek

• Magas kockázatú részvények: nagy volatilitás miatt kevésbé vonzóak, hacsak nem az utcán lévő vérfolyásra várnak, de nyilván vannak olyanok is. („Akkor vásárolj, amikor vér folyik az utcákon” Nathan Rotschild.)
• Közvetlen közel-keleti ingatlanbefektetések: a konfliktuszónában a beruházások gyakorlatilag leállnak. Magyarok közül is sokan keresik, illetve vásárolják a közel keleti ingatlanokat pl. Dubajban. Ha ez a konfliktus sokáig tart, akkor ez a kereslet gyakorlatilag leállhat. Sajnos elbocsátásokat is okozhat az elhúzódó háború.
• Turisztikai és légitársasági szektor: a légtérlezárások és biztonsági kockázatok csökkentik a vonzerőt. A turizmus is leállhat, illetve csak a nagyon fanatikusok kelnek útra, ha lemegy az ár, ha lesz mivel.

Személyes véleményem – és miért számít neked Kis hazánkban az Iráni–izraeli–amerikai háború és annak hatásai

Ez a konfliktus nem pusztán egy regionális fegyveres összecsapás; gazdasági értelemben globális hatásokat gyakorol minden olyan szektorra, amely energiát, kereskedelmet vagy hitelt használ. Az ingatlanpiac sem működik izolált buborékban: amikor az energia- és építőanyagárak emelkednek, az beépül az ingatlanértékekbe, finanszírozási feltételekbe és tranzakciós kedvbe.

Magyarország energiafüggő importtal működik, így az emelkedő olaj– és gázárak közvetlenül hatnak a háztartások költségeire, a vállalati költségekre és a befektetési döntésekre. A bizonytalan gazdasági környezetben a piacok, ingatlanpiacok gyakran lassulnak, mert mindenki várja a további fejleményeket – ez pedig „piaci kivárást” hozhat. Ezenkívül, ha többet kell költeni az energia árakra és egyéb termékekre, akkor kevesebb pénz marad várhatóan az ingatlanvásárlásra.

Összegzés – mit érdemes szem előtt tartani

Rövid távon:
• Olaj- és energiaárak emelkedhetnek.
• Inflációs nyomás nő.
• Ingatlanpiac bizonytalanabb, tranzakciók lassulhatnak.

Közép és hosszú távon:
• Építőipari inputköltségek növekedése beépülhet az árakba.
• A globális gazdasági lassulás hűtheti a keresletet.
• A befektetők óvatosabbak maradnak.

A háborús veszélyek és gazdasági kockázatok mindig nehezen előre jelezhetők, de egy dolog biztos: az ingatlan és gazdasági piacok a bizonytalanságot nem kedvelik. Az energiaárak, infláció és a globális kereslet mind hatással vannak az ingatlanpiacra is – akár közvetve, akár közvetlenül.

Összességében az iráni-Izraeli-amerikai háború csökkentheti a tranzakciós aktivitást, növeli az építési költségeket és a lakásárakra nyomást gyakorol a kivárás miatt, míg a befektetők a reáleszközök felé fordulnak.

Rövid távon főleg a bizonytalanság uralkodik el, ami befagyasztja a vevőket és eladókat egyaránt, de hosszabb távon az árakat nyomhatja felfelé a dráguló költségek miatt.

A Becsületes Ingatlanközvetítő véleménye: Hogyan tovább?

Hogy mi az én személyes véleményem? Szerintem a legfontosabb most a higgadtság. Ne kapkodj! Az ingatlan hosszú távú játék. Ha eladni akarsz, és megteheted, várj egy kicsit, amíg tisztul a kép. Ha pedig vásárolni készülsz, most jöhet el a te időd az alkura, mert a bizonytalan lakáspiacon a készpénzes vevő az úr.

De ne felejtsük el a lényeget: az ingatlanpiaci számok mögött emberi sorsok vannak. Azok a magyarok, akik most kint ragadtak, vagy akik a megélhetésükért aggódnak a drágulás miatt, sokkal fontosabbak, mint a grafikonok.

Mi a következő lépés? Ha éppen ingatlaneladás vagy vétel előtt állsz, és nem tudod, hogyan kalkulálj a megváltozott helyzetben, keress! Szívesen segítek átlátni a lehetőségeidet ebben a zavaros időszakban is.
 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés? 

Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések 

Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Zártkert tulajdonosok figyelem! Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését! 

Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb 

Jobban megérte volna 1 éve lakást venni piaci hitelből mint most az Otthon Startból a brutálisan elszabadult ingatlanárak miatt 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Iráni–izraeli–amerikai háború és annak lehetséges hatása az ingatlanpiacokra és a gazdaságra bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Ingatlan adásvételi szerződés ki hozza az ügyvédet és ki fizeti a díjat eladó vagy vevő?

Ha ingatlanvásárlás vagy eladás előtt állsz, valószínűleg már te is belefutottál a nagy kérdésbe: ki választja ki az ügyvédet, és ami még fontosabb, kinek kell a zsebébe nyúlnia a végén, kinek kell fizetnie az ügyvédet? Egy lakás vagy ház, ingatlan eladása nem olyan, mint egy használt bicikli elpasszolása a piacon. Itt egy élet munkája, sok tízmillió forint és gyakran egy 25 éves lakáshitel a tét.

Éppen ezért nem mindegy, ki írja azt a bizonyos „papírt”. Ebben a blog cikkemben tiszta vizet öntünk a pohárba, és megnézzük, mi a szokásjog, mi a törvény, és hogyan maradhatsz biztonságban eladóként és vevőként is.

Mindenképpen szükséges ügyvéd az ingatlan adásvételi szerződéshez, vagy a szerződő felek is megírhatják?

Képzeld volt régen olyan lehetőség, hogy a felek írták meg az ingatlan adásvételit, tehát nem volt ügyvéd kényszer. Én is írtam sok adásvételi szerződést annak idején, hiszen tudod én egy kövület vagyok az ingatlanpiacon, és ezt most pontosan nem tudom mikor, de ez a lehetőség1990-es évek végén szűnt meg.

Miért volt szükség az ügyvéd kényszer bevezetésére az ingatlan adásvételi szerződéseknél? 

Az 1990-es évek jogszabályi változásai a piacgazdaságra való átállással és az ingatlanforgalom biztonságának növelésével váltak szükségessé, hogy elkerüljék a buktatókat és biztosítsák a szerződés jogi hátterét.

Bár elviekben a szerződés „ügyvéd nélkül” is megköthető (tehát két magánszemély papírra vetheti a megállapodást), az a földhivatalban nem lesz bejegyezhető, így a tulajdonjog-változás nem jön létre, ha az okiratot nem jegyzi ellen ügyvéd vagy nem készíti közjegyző.

Tehát azóta földhivatal csak olyan magánokirat alapján jegyzi be a tulajdonjogot, amelyet ügyvéd ellenjegyzett, vagy közjegyző hitelesített. Az ügyvéd felel a felek azonosításáért és azért, hogy a szerződés megfeleljen a jogszabályoknak.

Az ingatlan adásvételi szerződés az ingatlan ügylet „Koronája”

Sokan azt hiszik, az ügyvéd csak egy drága statiszta, aki rányomja a pecsétet a papírra, amit mi már amúgy is megbeszéltünk, meg az ügyvéd teljesen felesleges, plusz nem is csinál semmit, csak elővesz egy korábbi ingatlan adásvételi szerződést és behelyettesíti az adatokat és már kész is, ezután pedig felmarkolja a nagy ügyvédi díjat… Pedig a helyzet az, hogy az ügyvéd az adásvétel motorja és lelke egyben.

Az ingatlan adásvételi szerződés nem csak egy formalitás. Ez a dokumentum rögzíti, hogy:

• Pontosan mennyit, mikor és hogyan fizet a vevő.
• Mi a különbség a foglaló és az előleg között (higgy nekem, nem mindegy!).
• Mikor kerül sor a birtokba adásra, és milyen állapotban kell átadni a lakást.
• Vannak-e terhek az ingatlanon (hitel, végrehajtás), és azokat hogyan tüntetik el.
• Amennyiben hitelt vesz fel a vevő, akkor a hitelező bank előírásai szerint kell elkészítenie az ügyvédnek az adásvételi szerződést.

Ha a szerződés rossz, milliókat bukhatsz, vagy évekig járhatsz a bíróságra. Az ügyvéd tehát nem „kellék”, hanem a biztonságod záloga.

Mit csinál pontosan az ügyvéd a pénzedért?

Ne csak a szerződés megírására gondolj! Az ügyvédi munkadíjban benne van egy sor olyan háttérfolyamat, amiről sokszor nem is tudsz:

1. Személyazonosság ellenőrzése (JÜB): Megnézi, hogy az eladó valóban az-e, akinek mondja magát, és érvényesek-e az okmányai a JÜB, Belügyminisztériumi azonosító rendszerben. Ha ezt nem nézné meg, akkor bárki is lehetne az ingatlan eladója, illetve bárki kiadhatná magát annak és te mondjuk sokadik lennél a vevők sorában, tehát rendesen belefutnál a lakásmaffiába. Persze így is belefuthatsz, tehát az ügyvéd nem helyettesíti a te figyelmedet, neked is mindig résen kell lenned, vagy ha nem értesz hozzá fogadj fel egy Becsületes, tapasztalt Ingatlanközvetítőt..
2. Tulajdoni lap ellenőrzése: Friss szemlével ellenőrzi, nincs-e a lakáson olyan „meglepetés” (pl. haszonélvezet, vezetékjog, jelzálogjog), ami meghiúsíthatja az eladást.
3. Ellenjegyzés: Ezzel az ügyvéd jogi felelősséget vállal azért, hogy a szerződés megfelel a jogszabályoknak és a felek akaratának.
4. Földhivatali ügyintézés: Ő viszi be a papírokat, hogy te végül tényleg tulajdonos legyél a papíron is. Erre azért figyeljél, mert az én praxisomban is előfordult, hogy az ügyvéd elfelejtette bevinni az ingatlan adásvételi szerződést a földhivatalba és 7 év után jöttek rá a felek, amikor már az ügyvéd nem is élt..tehát figyelj..
5. Ügyvédi letét: Gyakran ő őrzi a pénzt vagy a kulcsokat, amíg minden feltétel nem teljesül – ez a felek közös biztonsága. Azonban sok ügyvéd nem vállal ügyvédi letét kezelést, mert nagyon macerás és sok szabályt kell betartani. Bezzeg sok ingatlanos, akik nem kezelhetnének letétet azok meg adott esetben simán kezelnek..

Ki fizeti az ügyvédet ingatlan adásvételkor? Törvény vagy csak népi hagyomány?

Itt jön a feketeleves: Nincs olyan magyar törvény, ami kimondaná, hogy a vevőnek kell fizetnie az ügyvédet. Akkor miért van ez mégis így a legtöbb esetben? Ez egy évtizedek alatt kialakult ingatlanpiaci szokásjog. Mivel az ügyvéd az ingatlan adásvétel után a vevő tulajdonjogának bejegyzéséért „küzd” a földhivatalnál, és a vevőnek a legfontosabb, hogy tiszta ingatlant kapjon a pénzéért, így logikusan ő hozza azt a jogi szakembert, akiben megbízik.

De vigyázz! Ez nem kőbe vésett szabály. Az eladó és a vevő szabadon megegyezhetnek:

• Fizetheti a vevő (ez a leggyakoribb).
• Fizetheti az eladó (ritka, de előfordul, pl. új építésű projekteknél). Illetve például alku során valaki ebből enged, a másik fél pedig abból..
• Felezhetik is a költségeket.

Kinek az oldalán áll az ügyvéd a lakás vásárló, vagy az eladó oldalán?

Sokan kérdezik tőlem: „Ha a vevő fizeti az ügyvédet, akkor az ügyvéd csak neki játszik?”

A válasz: Nem. Az ügyvédnek etikailag és jogilag is kötelező pártatlannak lennie. Ő nem „vádló, ügyész, bíró” vagy „védő”, mint egy büntetőperben. Neki az a feladata, hogy egy olyan egyezséget hozzon össze, ami mindkét félnek jó és jogilag támadhatatlan.

Persze, az emberi tényező ott van: aki fizet, az válogat. Ezért eladóként is résen kell lenned, mert a vevő ügyvédjénél esetleg lejthet némileg a pálya, ezért is megyek el mindig az eladó megbízóimmal az ingatlan adásvételre és tágra nyitott szemekkel és nagy fülekkel figyelek és adott esetben szólok, ha valami nagyon nem tetszik..Volt már olyan, hogy az ügyvéd ki küldött, de a szándékomat elértem, és az került be az adásvételibe, amit az eladómnak javasoltam, mert mondtam neki, hogy addig ne írja alá, amíg nem úgy lesz..

Mit tehetsz ingatlan eladóként, ha nem bízol a vevő ügyvédjében, vagy csak kontrollal vagy nyugodt, ami természetes?

Ha eladó vagy, és a vevő hozza a saját ügyvédjét, neked is vannak jogaid:

1. Saját ügyvéd véleményezése: Bármikor megteheted, hogy a kapott ingatlan adásvételi tervezetet elküldöd a saját ügyvédednek. Ő átnézi „eladói szemmel”, és szól, ha valami nem stimmel. Ezt hívják kontroll-ügyvédnek. Én is átszoktam nézni előre az adásvételi szerződéseket, ha megkapom, vagy legkésőbb az ügyvédnél.
2. Közös teherviselés: Ha nagyon ragaszkodsz a saját emberedhez, felajánlhatod, hogy felezzétek a költségeket, de akkor az ő irodájában köttessen meg az ingatlan adásvétel. A „nagyok”, akik napi szinten dolgoznak ügyvéddel, vagy akár átalányban fizetnek nekik a cégükkel, azoknál előfordulhat, hogy a saját ügyvédjük is jön a másik fél által fizetett ügyvédhez, úgyhogy ha ilyent látsz ne sértődj meg, ez egy természetes folyamat.
3. Vétójog: Ha az ügyvéd stílusa vagy a szerződés tervezete elfogadhatatlan, eladóként mondhatod azt, hogy „Sajnálom, de ezzel az ügyvéddel nem kötök ingatlan adásvételi szerződést”. (De ezzel csínján bánj, ne ezen ússzon el az üzlet!)

Kitekintés: Hogy megy külföldön ingatlan ügyekben az ügyvéd választás?

Érdekességként érdemes tudni, hogy például az Egyesült Államokban vagy Angliában sokszor mindkét félnek saját, külön ügyvédje van („solicitor”). Ott elképzelhetetlen, hogy ugyanaz az ember képviselje mindkét oldalt. Nálunk a rendszer a bizalomra és az ügyvéd pártatlanságára épül, ami sokkal olcsóbbá és gyorsabbá teszi a folyamatot, de nagyobb figyelmet is igényel a felektől.

Mennyibe kerül mindez mennyibe kerül egy ingatlan adásvételi szerződés az ügyvédnél?
Általában az ingatlan vételárának 0,5% – 1,5%-a között mozog az ügyvédi munkadíj, plusz az áfa és a dologi költségek (tulajdoni lap, ingatlan bejegyzés, jelzálog levétel díja). Egy 50 milliós lakásnál ez már szemmel látható összeg, ezért érdemes előre tisztázni a fix díjakat!

Összegzés: Ne a legolcsóbb ügyvédet keresd, ha ingatlan ügyed van, hanem hozzáértőt!

Az ingatlanvásárlás nem az a terület, ahol a „legolcsóbb ügyvéd” opciót kell keresni a Google-ben. Keress olyan szakembert, aki ért az ingatlanjoghoz, elérhető telefonon, és nem csak egy sablonszerződést akar rád erőltetni. Én is tudok neked ingatlan ügyekkel foglalkozó ügyvédet ajánlani, ha megkeresel.

Te is ingatlan eladása vagy vétele előtt állsz, és nem akarod, hogy a jogi procedúra rémálommá váljon?

Segítek neked, hogy minden simán menjen! Keress bátran, és megbeszéljük, hogyan tudjuk a te érdekeidet a legjobban érvényesíteni, legyen szó eladásról vagy vételről.

Írj rám vagy hívj fel, és tegyük tisztába az ingatlan adásvételedet még ma! 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés? 

Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések 

Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Zártkert tulajdonosok figyelem! Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését! 

Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb 

Jobban megérte volna 1 éve lakást venni piaci hitelből mint most az Otthon Startból a brutálisan elszabadult ingatlanárak miatt 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Ingatlan adásvételi szerződés ki hozza az ügyvédet és ki fizeti a díjat eladó vagy vevő? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

4 kulcsfontosságú ingatlanpiaci hír 2026 januárjából – ne maradj le!

2026 eleje eddig az ingatlanpiacon sem múlt el események nélkül. Több olyan tendencia rajzolódik ki, ami közvetlenül hat az adásvételekre, albérletpiacra, keresletre és ingatlanárak alakulására is. Ezeket most egyszerűen, érthetően és a gyakorlat szemszögéből magyarázom el neked – úgy, hogy akár vevőként, akár ingatlan eladóként tudd, mire számíthatsz az idei évben.

1. Alapkamat maradt 6,50% – Miért számít ez neked? Azt gondolod ez mindegy neked meg az ingatlanpiachoz is? Hát nem!

2026. január végén a Magyar Nemzeti Bank (MNB) nem változtatott az alapkamaton: továbbra is 6,50% maradt.

Ez nem izgalmas „breaking news”, de annál fontosabb mindenkinek, aki hitelt tervez vagy már hitellel rendelkezik.

➡️ Mit jelent ez a gyakorlatban?

A bankok lakáshitel-kamatainak kialakítása nagyrészt az MNB alapkamatához kötődik. Ha az alapkamat stabil, akkor a hitelkamatok is nagyobb meglepetések nélkül alakulnak – vagyis nincs hirtelen kamatemelkedés vagy drasztikus hitelár-növekedés a piacon. Ez segít abban, hogy előre tervezhetőbb legyen egy vásárlás vagy hitelfelvétel.

👉 Összességében: nem hirtelen ugró, hanem stabil hitelkörnyezettel indult az év, ami a vevők számára kiszámíthatóbbá teszi a finanszírozást.

2. Januári ingatlan adásvételi tranzakciószámok: mérsékelt aktivitás, de nem vészes

A Duna House becslése szerint 2026 januárjában 7 662 lakóingatlan cserélt gazdát az országban.

Mit mond ez az ingatlanpiaci adat?

• Ez a szám közel azonos az előző évihez, de kisebb, ~17 %-os csökkenést mutat decemberhez képest, ami tipikus januári visszaesésnek tekinthető.

• Az ingatlanpiac szezonalitása miatt január szokott nyugodtabb lenni – még ha tavaly volt is hajtás, idén inkább a stabilizálódás jelei látszanak.

• Az Otthon Start program hatása még érződik, de a piaci mozgás lassuló tempója jelzi, hogy az átmeneti „piaci hurrikán” lecsillapodott, és inkább a normális kerékvágásba való visszatérés történik.

👉 Véleményem: nem kell pánikolni, ha januári lakáspiaci adat kevésbé erős – az év eleje hagyományosan ilyen, és gyakran a tavaszi hónapok hoznak újabb lendületet általában, de most könnyen lehet, hogy a 2026 áprilisi választások miatt nem fog lendületre kapni a lakáspiac, hanem talán majd utána, attól függően, hogy mi lesz a végeredmény és milyen elképzelésekkel kezdi meg a működését az új kormány.

3. Albérletpiac: drágulás lassul, kereslet csökken

A januári albérletpiaci adatok meglepően lassú növekedést mutatnak:

Albérletár-növekedés:

• Országosan havi +1,3% emelkedés, éves szinten +5 % (Budapesten +5,1 %).

• Ez az elmúlt évek legvisszafogottabb januári drágulása.

Kereslet visszaesett az albérleti piacon:

Az év első heteiben a kereslet kb. 18 %-kal esett vissza éves összehasonlításban, vagyis kevesebb bérlő keres most lakást, mint tavaly ilyenkor.

Mi áll a háttérben?

• Az Otthon Start program hatására sok bérlő inkább saját vásárlásban gondolkodik, így csökken az albérlet iránti kereslet. Magyarul több albérlet lesz a piacon és ezért nem lehet korlátlanul emelni az albérleti díjakat. Viszont ezek a nem bérlők a lakáspiacon csapódnak le és ott növelik az ingatlan keresletet, ami némileg lakás árfelhajtó feltéve, hogy mennyien lesznek.

• Tehát a bérleti díjak lassabb emelkedése miatt a bérbeadók sem tudnak korlátlanul árat növelni – legalábbis egyelőre.

👉 Mit jelent ez neked?

Akár ingatlan befektető vagy, akár bérlő: a bérleti piacon most kiegyensúlyozottabb, kevésbé gyors drágulás jellemző. Ez hosszabb távon fenntarthatóbb piaci környezetet jelent.

4. Ingatlan kínálatrobbanás Budapesten – Több eladó ingatlan, több választási lehetőség

2026 februárjában komoly változás figyelhető meg az eladó ingatlanok kínálatában:

Országos lakás hirdetés növekedés:

A hirdetések száma országosan kb. 6,1 %-kal nőtt tavaly februárhoz képest.

Budapesten az ingatlanpiac még látványosabb:

• A kínálat több mint 37 %-kal bővült, vagyis sokkal több lakást, házat találsz a fővárosban.

• A legtöbb eladó ingatlan a XIII., VI., VII. kerületben található, ahol a négyzetméterárak 1,5–1,6 millió Ft körül mozognak.

Mit jelent ez számodra?

• Több kínálat → erősebb vevői pozíció → jobb alkufeltételek.

• Az ingatlancom szakértője szerint ez a piaci egyensúly javulását jelzi, ami hosszabb távon fontos lépés egy egészséges piac felé.

👉 Észrevételem: amikor a kínálat nő, az általában az árak emelkedésének lassulásával vagy stabilizálódásával jár együtt – ami sok vásárlónak jó hír.

Összkép: Mit üzen a lakáspiac 2026 elején?

👉 Stabilabb környezet: a kamatok nem változtak, így kiszámíthatóbb a hitelfelvétel.
👉 Vevői erő növekszik: az ingatlan tranzakciók nagy része alkuval zárul, egyre kevesebb a licites helyzet.
👉 Bérleti piac lassul: az albérletpiac kevésbé pörgős, ami kiegyensúlyozottabbá teszi.
👉 Nagyobb választék Budapesten: több eladó ingatlan → könnyebb válogatás a vevőknek. Erre még rájöhetnek a kiemelt beruházások az új lakás építések, ami akár lenyomhatja a túlárazott használt lakás árakat..

Ha az év többi részében is hasonló trendeket látunk, akkor 2026 inkább a stabil, kiegyensúlyozott ingatlanpiac éve lesz, nem egy vad drágulási hullám – jó hír mindenkinek, aki vásárolni vagy eladni tervez.

Záró gondolat tőlem a Becsületes Ingatlanközvetítőtől

Az ingatlanpiac dinamikusan változik, de 2026 elején olyan jelek látszanak, amelyek a normalizálódást és a kiegyensúlyozott lakáspiaci viszonyokat erősítik. Ez számodra azt jelentheti, hogy most már jobban lehet tervezni, megtalálni a megfelelő ingatlant vagy eladási stratégiát.
 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés? 

Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések 

Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Zártkert tulajdonosok figyelem! Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését! 

Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb 

Jobban megérte volna 1 éve lakást venni piaci hitelből mint most az Otthon Startból a brutálisan elszabadult ingatlanárak miatt 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A 4 kulcsfontosságú ingatlanpiaci hír 2026 januárjából – ne maradj le! bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Ingatlan vásárlás és befektetés okosan: Mit jelent az 1%-os szabály a lakáskiadásban?

Ingatlan befektetés okosan: Mit jelent az 1%-os szabály és működik-e itthon?

Gondolkoztál már azon, hogyan döntik el a profi ingatlanközvetítők pillanatok alatt egy lakásról, hogy érdemes-e megvenni? Nem varázsgömbjük van, hanem egy egyszerű matekpéldájuk, amit úgy hívnak: az 1%-os szabály.
Ha most készülsz belépni az ingatlanbefektetés világába, vagy csak szeretnéd tudni, hogy a kiadott lakásod valóban jól fial-e, ezt a cikket neked írtam. Nézzük meg őszintén, mire jó ez a szabály, és hol vérzik el a kis magyar rögvalóságban, mint sok minden más..!

Mit jelent az 1%-os szabály az ingatlanpiacon? – És miért fontos, hogy te is ismerd, mielőtt lakást vennél kiadásra

Ez az egyik legegyszerűbb és leggyorsabb módszer arra, hogy első ránézésre eldöntsd: megéri‑e egy lakást megvenni kiadásra, vagy inkább keress tovább.

A jó hír az, hogy ez a szabály tényleg könnyen érthető. A rossz hír az, hogy a mai magyar lakáspiacon sokszor nehéz teljesíteni és egyre nehezebb, ahogy elszabadulnak az ingatlanárak.

De ettől még nagyon hasznos kiindulópont.

Nézzük meg részletesen, mit is jelent, hogyan számolod ki, és mikor érdemes komolyan venni.

Mi az 1%-os szabály lényege az ingatlanpiacon?

Az 1%-os szabály azt mondja ki, hogy:

A havi bérleti díjnak el kell érnie az ingatlan teljes bekerülési költségének legalább 1%-át.

Ez a bekerülési költség nem csak a vételárat jelenti, hanem:

• felújítás,
• bútorozás,
• gépesítés,
• ügyvédi díj,
• illeték,
• egyéb költségek stb..

Egy gyors példa az 1% kiszámításához!

Ha egy lakásra összesen 50 millió forintot költesz (vételár + felújítás + minden egyéb), akkor az 1%-os szabály szerint:

👉 legalább 500 000 Ft/hó bérleti díjat kellene kapnod havonta.

Ez az a szint, ahol nagy eséllyel:

• fedezi a hitel törlesztőjét (ha van),
• kifizeti a közös költséget, karbantartást,
• és még marad is rajta profit.

Miért hasznos ez a módszer a kezdő ingatlan befektetőknek, illetve lakásvásárlóknak?

A legnagyobb hiba, amit elkövethetsz, hogy érzelemből vásárolsz („Jaj, de szép a kilátás! Jaj, de szép ez a lakás, már bele is szerettem, kinek kell odaadni a foglalót?”). Az 1%-os szabály segít objektívnek maradni. Ez az első szűrőd: ha egy ingatlan még a 0,5%-ot sem éri el, akkor ott valami sántít, vagy csak nagyon hosszú távú ingatlan értéknövekedésre játszol, de havi cash-flow-d nem lesz.

Miért találták ki az 1%-os szabályt az ingatlanpiacon?

Az 1%-os szabály eredetileg az amerikai ingatlanbefektetői körökben terjedt el (pl. BiggerPockets), ahol a befektetők gyorsan akarták eldönteni, hogy egy ingatlan egyáltalán érdemes‑e a részletes elemzésre.

Ez nem egy kőbe vésett törvény, hanem egy gyors szűrő.

A lényege:

• Ha egy ingatlan nem hozza az 1%-ot, akkor nagy eséllyel nem lesz igazán jó hozamú.
• Ha hozza vagy meghaladja, akkor érdemes mélyebben is utánaszámolni a vásárlásnak.

Amivel az 1%-os ingatlan szabály nem számol (A csapdák)

Ne dőlj hátra, ha kijött a matek! Ez csak egy gyors szűrő, nem egy komplett üzleti terv. Amire még figyelned kell:

• Üresen állás: Mi van, ha két bérlő között 2 hónapig üres a lakás, vagy akár tovább?
• Nem fizető albérlő: Mi van akkor, ha mondjuk fél évig, de akár évekig nem fizet a bérlőd?
• Adózás: A bérleti díjból 15% SZJA-t kell fizetned (vagy tételes költségelszámolást alkalmazol).
• Váratlan kiadások: Elromlik a kazán, beázik a szomszéd – ezek mind a profitodat eszik.
• Működési költségek: Nem számol a biztosítással, közös költséggel, üresedéssel.
• Finanszírozás: Nem veszi figyelembe a hitel kamatlábát.
• Piaci környezet: A mai magas ingatlanárak mellett (pl. Budapesten) ritkán teljesül, különösen a minőségi, frekventált helyeken. 

Fontos: az 1%-os szabály nem garancia a lakáspiacon, csak előszűrés

Ez a szabály nem számol:

• adózással,
• biztosítással,
• üresen állással,
• inflációval,
• hitelkamatok változásával.

Ezért nem szabad kizárólag erre hagyatkozni. Viszont arra tökéletes, hogy 10 ingatlanból 7‑et gyorsan kizárj, és csak a maradék 3‑mal foglalkozz részletesen.

Fontos a komoly eredmény eléréséhez a részletes pénzügyi elemzés: A 1%-os szabályt mindig kövesse egy részletesebb hozamszámítás (nettó hozam, ROI, Cash-on-Cash hozam).

Reális-e az 1% Kis hazánk a lakáspiacán? – A válasz: attól függ, hol keresel

A magyar ingatlanpiac sajátossága, hogy:

• Budapesten és a sztár városokban, illetve egyes üdülőövezetekben pl. A Balatonon, Hévízen az ingatlanárak nagyon magasak, már túlértékeltek az MNB szerint is.
• a bérleti díjak viszont nem nőttek olyan ütemben, mint az ingatlan vételárak,
• ezért az 1% sokszor elérhetetlen.
Budapesten mi a reális a lakáspiacon?
A legtöbb ingatlan befektető már a 0,5–0,7% közötti aránnyal is elégedett.
Például:
• 50 milliós lakás → 250–350 ezer Ft havi bérleti díj (ez 0,5–0,7%)
Ez még mindig lehet jó befektetés, ha:
• jó a lokáció,
• könnyen kiadható,
• hosszú távon értéknövekedés várható.

Vidéken jobb a helyzet az 1% terén a lakáspiacon..

Olcsóbb városokban, mint pl. Salgótarján, Miskolc, de pl. Ezekben már nem (Debrecen, Szeged), – sokkal könnyebb megközelíteni az 1%-ot, mert:

• alacsonyabbak a lakás vételárak,
• a bérleti díjak arányaiban magasabbak.
Itt akár 0,8–1% is elérhető.

A rideg valóság: További gondolatok arról, hogy működik ez a számítás Kis hazánk ingatlanpiacán?

Itt jön a csavar. Ez a szabály az USA-ból indult, ahol mások a kamatok és a bérleti díjak arányai. Ha ma szétnézel Budapesten vagy a nagyobb egyetemi városokban, azt fogod látni, hogy az 1% elérése szinte lehetetlen.
A magyar lakáspiacon jelenleg a befektetők többsége már a 0,5% – 0,7% közötti aránynak is örül.

Miért?

1. Elszálltak az ingatlanárak: Az ingatlanok vételára sokkal gyorsabban nőtt az utóbbi években, mint amennyit a bérlők ki tudnak (vagy akarnak) fizetni. Ez nagyban köszönhető az esztelen állami beavatkozásoknak.

2. Lokáció vs. Hozam: Egy prémium, belvárosi lakásnál a hozamod (százalékosan) alacsonyabb lesz, de az ingatlan értéke az évek alatt nagyobbat ugorhat, ezeket szokták jó, vagy inkább szuper környéknek nevezni. Ezzel szemben egy vidéki panelnál közelebb kerülhetsz az 1%-hoz, de ott a lakás értéke lassabban nő nagy eséllyel.

Mikor érdemes mégis az 1%-os szabályt követni a lakáspiacon?

Akkor, ha:

• cashflow‑pozitív ingatlant keresel,
• fontos, hogy a bérleti díj fedezze a hitelt,
• nem akarsz minden hónapban saját zsebből pótolni,
• nem spekulálsz ingatlan értéknövekedésre.

Ha viszont prémium környéken vásárolsz (pl. V. kerület, Rózsadomb), akkor az 1% irreális, viszont az ingatlan értéknövekedés miatt mégis jó befektetés lehet.

Miért hasznos mégis az 1%-os szabály a lakáspiacon? – A saját becsületes és Őszinte véleményem

Szerintem az 1%-os szabály azért zseniális, mert:

• egyszerű,
• gyors,
• nem kell hozzá kalkulátor,
• és segít kiszűrni gyorsan a nagyon rossz ingatlan ajánlatokat.

A mai magyar lakáspiacon nem szabad dogmatikusan ragaszkodni hozzá, de ha egy ingatlan 0,4% alatt van, az általában intő jel, hogy valami nem stimmel.

A rutintalan ingatlanbefektetők gyakran beleesnek abba a hibába, hogy:

• beleszeretnek egy lakásba,
• túlbecsülik a bérleti díjat,
• alábecsülik a költségeket.

Az 1%-os szabály segít, hogy hideg fejjel nézd a számokat.

Hogyan számold ki gyorsan? – Gyakorlati útmutató

1. Add össze a teljes bekerülési költséget
(vételár + felújítás + illeték + bútor + minden egyéb)

2. Ennek vedd az 1%-át

Ez lesz a minimális havi bérleti díj, ami mellett érdemes foglalkozni az ingatlannal.

3. Nézd meg a környék bérleti díjait
Ha a bérleti piaci árak messze elmaradnak ettől, akkor az ingatlan nagy eséllyel nem jó befektetés. De ettől még kalkulálhatsz az ingatlan értéknövekedésével, amivel együtt jó befektetés lehet..

Mikor nem működik az 1%-os szabály az ingatlanpiacon?

• prémium lokációkban,
• új építésű lakásoknál,
• rövid távú kiadásnál (Airbnb),
• ha a célod nem a cashflow, hanem az értéknövekedés.

A nemzetközileg elfogadott és a profi ingatlan befektetők által használt 1%-os szabály minden esetben a HAVI bérleti díjra vonatkozik.

Miért láthatod néhol „összevissza”, ha rákeresel a neten, hogy az 1% 1 havi, vagy negyedéves bérleti díjra vonatkozik?

Két oka lehet, amiért belefuthatnál a negyedéves (3 havi) verzióba:

1. Elírás vagy félrefordítás: Sokan összekeverik a havi cash-flow számítást a negyedéves pénzügyi jelentésekkel.

2. Magyar lakáspiaci „finomítás”, vagy „Magyarosítás”..: Mivel Magyarországon (főleg Budapesten) a brutális ingatlanárak mellett szinte képtelenség elérni a havi 1%-ot, egyesek elkezdték „negyedévesíteni” vagy más módon hígítani a szabályt, hogy ne tűnjön minden ingatlanbefektetés bukónak. De az eredeti, ingatlan szakmai ökölszabály akkor is a havi díjról szól.

Íme a pontos matek az 1% kiszámításához:

• A képlet: Havi bérleti díj ≥ (Vételár + Felújítási költség) × 0,01

• Példa a félreértés elkerülésére: Ha veszel egy lakást mindennel együtt 50 millióért, akkor a szabály szerint havonta kellene 500 ezer forintot kapnod érte. Ha ez negyedévente (tehát 3 havonta) jönne csak össze, az havi szinten csak ~166 ezer forint lenne (0,33%), ami a legtöbb ingatlan szakértő szerint nem fedezi biztonságosan a költségeket és a kockázatokat.

Miért a hónap a mérvadó az 1% számításban?

Az ingatlanbefektetésnél a legtöbb fix költséged havonta jelentkezik:

• Törlesztőrészlet (ha hitelre vetted).
• Közös költség.
• Biztosítás.
• Rezsi (ha neked kell fizetned).

A szabály célja pont az, hogy a havi bevételed biztosan több legyen, mint a havi kiadásod, így maradjon „tiszta” pénz a zsebedben minden hónap végén.

Összegezve: Ha valahol azt olvasod, hogy a negyedéves díjnak kell elérnie az 1%-ot, azt kezeld fenntartásokkal – az egy nagyon gyenge hozamú (kb. 4%-os éves bruttó hozamú) ingatlan befektetés, ami után az adók és a karbantartás után alig marad valamid.
Maradjunk a havi 1%-nál, mint célkitűzésnél, még ha a mai magyar ingatlanpiacon a 0,6-0,7% is már reálisabb sikernek számít!

Tippek a „Becsületes Ingatlanostól”:

• Keresd a piaci résre szabott megoldásokat: A rövid távú kiadás (Airbnb) vagy a szobáztatás (co-living) közelebb vihet az 1%-hoz.
• Ne csak az árat nézd: Egy olcsó ingatlan sokszor drágább lehet a végén a rejtett hibák miatt.
• Alku nélkül nincs üzlet: A profitot a vásárláskor realizálod, nem az eladáskor! Próbálj alkudni a vételárból, hogy javítsd a százalékaidat.

Összegzés: érdemes használni az 1%-os szabályt az ingatlanpiacon?

Igen, de ésszel.

Az 1%-os szabály egy nagyon jó első szűrő, ami segít, hogy ne pazarold az idődet rossz ingatlan befektetésekre. De nem helyettesíti a részletes számítást, a lakáspiaci elemzést és a józan észt.

A mai magyar lakáspiacon sokszor már a 0,6–0,8% is jó eredménynek számít, de ha valahol megközelíti az 1%-ot, az általában kiemelkedően jó lehetőség.

Az 1%-os szabály egy remek eszköz arra, hogy ne vegyél bele a vakvilágba egy rossz üzletbe.

Használd arra, hogy összehasonlítsd az ajánlatokat, de ne ez legyen az egyetlen szempontod! A magyar piacon legyél rugalmas: egy 0,7%-os hozamú, de stabil, jó környéken lévő lakás sokszor többet ér, mint egy 1,1%-os „kincsesbánya” egy problémás negyedben.

Szeretnéd tudni, hogy a te kiszemelt ingatlanod jó üzlet-e? Írd meg a paramétereket, és nézzük meg együtt a matekot! 

Becsületes Ingatlanosként azt mondom: tájékozódj, ne kapkodj, mert a furcsaság közepette is van jó ingatlanüzlet!

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés? 

Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések 

Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Zártkert tulajdonosok figyelem! Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését! 

Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb 

Jobban megérte volna 1 éve lakást venni piaci hitelből mint most az Otthon Startból a brutálisan elszabadult ingatlanárak miatt 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Ingatlan vásárlás és befektetés okosan: Mit jelent az 1%-os szabály a lakáskiadásban? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Lakásárak 2026 elején: némi lassulás után mi jöhet a magyar ingatlanpiacon?

Magyar ingatlanpiac 2025 végén és 2026 elején – trendek, okok, lehetőségek

Ha nemrég néztél ingatlanhirdetéseket, vagy esetleg tervezed, hogy eladsz vagy vásárolsz, bizonyára észrevetted, hogy az ingatlanpiac az utóbbi időben – enyhén szólva – izgalmas hullámvasút volt. Jelenleg éppen stagnál, illetve az utóbbi hetekben, mintha megmozdult volna valami. Most összeszedtem neked a legfontosabb lakáspiaci trendeket, amit érdemes ismerni 2025 végi és 2026 eleji helyzetről, érthetően, nélkülözve az unalmas szakzsargont – ahogy ezt megszokhattad tőlem, a Becsületes Ingatlanközvetítőtől.

2025: erős emelkedés az ingatlanpiacon, majd lassuló lendület

2025 első felében a lakásárak dinamikusan emelkedtek Magyarországon. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint az országos ingatlanárak több mint 20 %-kal nőttek egy év alatt, míg Budapesten közel 30 %-os emelkedés volt mérhető az év harmadik negyedévében. Az MNB megállapította, hogy a magyar ingatlanpiac túlértékelt, de hát ezzel a megállapítással sem tudunk sok mindent kezdeni, ugyanúgy, mint sok más megállapítással és okoskodással..

Ezek azt jelentették, hogy sok tulajdonos számára igen vonzó volt eladni az ingatlanát, mert – egyszerűen fogalmazva – a lakás árak „elszálltak”. De hát szegény vevők, viszont kaparhatnak, főleg azok, akik még az önerőt is alig tudják összeszedni, meg ki tudja mi lesz ennek a vége, hogy 50-100 millió körül van egy lakás és szegény fiatalok, első lakás vásárlók tele lesznek hitellel 25 évekre előre..

Ugyanakkor azért a kereslet is megszaporodott a lakáspiacon elsőnek az állampapírt ingatlanra váltó lakásvásárlók miatt, majd különösen az államilag támogatott Otthon Start program hatására, ahol kedvezményes feltételekkel lehetett, lehet lakáshitelhez jutni. Amikor Julisban bejelentették az OSP támogatást másnaptól már ugrottak is az ingatlanárak, majd Szeptemberben még jobban..

Mit láttunk tehát 2025-ben az ingatlanpiacon?

• erőteljes, az EU-átlagot meghaladó árnövekedés, az utóbbi 10 évben 270%-kal nagyobb ingatlan áremelkedés..Hurrá, legyőztük az egész EU-t..
• rekord ingatlan tranzakciószámok egyes hónapokban,
• és jelentős keresleti hullám, amit az állami támogatások is fűtöttek.

De az év második felében más kép kezdett kirajzolódni.

2025 vége: keresletcsökkenés és stagnálás jelei a lakáspiacon

Az év vége felé a lendület elkezdett alábbhagyni. Az egyik legismertebb ingatlanportál, az ingatlancom statisztikái azt mutatták, hogy 2025 decemberében éves szinten közel 16 %-kal csökkent a lakáspiaci kereslet az eladó lakások iránt. Ez nem azt jelenti, hogy „leesett az ingatlanpiac a szikláról”, vagy összeborult, inkább azt jelezte, hogy a korábbi, erős vevői érdeklődés enyhébb hullámokra váltott.

Más elemzések szerint ugyanakkor – különösen Budapest egyes részeiben – az ingatlanárak növekedési üteme drámaian lelassult, sőt egyes helyeken még ennél alacsonyabb szinten stagnáltak is decemberben.

👉 Mit látsz ebből? A lakáspiac „levegőt vett” 2025 végén: a keresleti hullám lankadt, sok vevő kivárt, és ahogy az ingatlan hirdetők is érzékelték, a gyors áremelkedés üteme megtört.

Mi okozta ezt a lassulást az ingatlanpiacon?

Ez a lakáspiaci lassulás nem egyetlen dolog számlájára írható. Több tényező együttesen hatott:

Az ingatlan kínálat és árteljesítmény kiegyenlítődése
Sokan úgy érezték, hogy az ingatlan árak túl gyorsan nőttek, és egy ideig inkább kivárnak, hiszen óvatosabbá váltak a finanszírozási feltételek mellett. Aztán vannak olyanok, akik még mindig a nagy lufi kidurranására várnak az ingatlanpiacon, ami úgy néz ki mostanában nem következik be, hacsak nem jön közbe egy hatalmas gazdasági válság..

2026 eleje: kiegyensúlyozottabb lakáspiac jött

Ha megnézzük a 2026-ra vonatkozó becsléseket, egyértelmű, hogy az ingatlanpiac nem omlik össze, de nem is folytatódik ugyanolyan tempóban, mint 2025-ben. A DH elemzése szerint is nagyon gyengusz ingatlanpiac volt januárban, jócskán estek az ingatlanpiaci adásvételek számai..

Több ingatlan szakértő és véleményem szerint is a lakásárak 2026 során is emelkedni fognak, de egy mérsékeltebb tempóban – általában 5–10 % körülre várjuk az éves növekedést.

Ez azt jelenti, hogy:

✔ az ingatlanárak továbbra is magasak maradnak, nem borul össze a lakáspiac..
✔ de nem az a „száguldó vonat”, ami pár évig volt – inkább egy lassúbb, de stabil emelkedés.

Ez jó hír mind a lakás, ingatlan eladóknak, mind vevőknek – az előbbiek nem „veszítenek el” értéket, bár, ha más nem legalábbis az inflációt, mert ugye közben megy az inflálódás, az utóbbiak a vevők pedig reálisabban tervezhetnek.
Hozzá kell még tennem, hogy egyes régiókban, helyeken nincs kizárva a használt ingatlanok még nagyobb árnövekedése az miatt, mert az új építésű lakásokhoz és az OSP korláthoz akarnak igazodni.

Mit jelent mindez a gyakorlati életben a lakáspiacon?

Ingatlan eladóknak

Ha most adod el a lakásodat, még mindig „jó lakáspiacon” vagy. Az árak magasak, és sok potenciális vevő még mindig aktív. Ha valaki jól árazza be a lakását, gyorsabban el is tudja adni.

👉 Tipp: érdemes megfontolni a reális, de nem túl optimista ingatlan árképzést, mert a vevők most már alaposabban mérlegelik a döntésüket. Még jobban figyelnek az állapotra, lokációra és az energia takarékosságra, rezsire.

Ingatlan vásárlóknak

Egyre több új építésű lakás jelenik meg az ingatlanpiacon, különösen azok, akik programokra jogosultak (pl. Otthon Start és a kiemelt beruházások új építésű lakásai). Ez bővíti az opciókat, és növeli az alkupozíciót a nagyon magas árú használt lakásoknál.

👉 Tipp: érdemes több állapotot és elhelyezkedést összehasonlítani, hiszen a budapesti és más helységek prémium helyein nagyon magasak az ingatlanárak.

Tágabb ingatlanpiaci összefüggések – európai és társadalmi hatások

Nemcsak Magyarországon, hanem Európa legtöbb részén is téma az ingatlanpiac. Az Európai Bizottság már dolgozik terveken, amelyek a rövid távú kiadások szabályozását és a lakhatási válság enyhítését célozzák. Bár nem igazán lehet összehasonlítani az EU ingatlanpiacát a magyarral. A nyugati országokban szigorú bérlakás rendszer létezik, ahol védve vannak erősen a bérlők és sokan nem is gondolnak, illetve nem is engedhetik meg maguknak a saját tulajdonú lakást.

Példának okáért volt egy német barátnőm az 1990-es évek végén. Berlinben lakott az Alexander platz közelében. Elvált, 2 gyereket nevelt egyedül és 4 szobás lakást bérelt, megengedhette magának a nővéri fizetéséből. Tehát más viszonyok voltak és vannak, mint nálunk. Még egy érdekesség, hogy függöny sehol, sem az ő oldalán lévő lakások ablakain, sem a szembe lévőknél, nem érdekelte őket mások magánügye..

Itthon azok a fiatalok bérelnek lakást, akik nehezebben engedhetik meg maguknak az ingatlanvásárlást. Akik megengedhetik maguknak, azok inkább lakást vesznek és felveszik sokan az OSP-ét és más támogatásokat, ezzel kiszállnak a mamahotelből és az albiból. Ezért is csökkent nemrégen egy ideig az albérletek átlagára, de helyre jönni látszik az albérlet piac.

Személyes, Becsületes vélemény a 2026 évi lakáspiaci helyzetről

Szerintem a 2025-ös „árrobbanás” után most egy sokkal érettebb, kiegyensúlyozottabb lakáspiaci szakasz felé tartunk 2026 év elején. Ez nem pánik vagy zuhanás – egyszerűen átrendeződés.

• Eladóknak még mindig jó helyzetben vannak, különösen ha reálisan áraznak.
• Vevőknek több esélyük van jó döntést hozni, és nem kell „első napos rohamra” berendezkedniük és akár a foglalót a zsebükben hordaniuk.
Bár a licit még mindig megy a jól árazott és jó adottságú lakások esetén. A rosszul árazott ingatlanok esetében pedig a tulajdonosok jól teszik, ha egy hosszabb idejű polcon való porosodásra rendezkednek be..
Ez egy olyan időszak, amikor tudatos tervezéssel nagyon sikeresen lehet ingatlant eladni vagy venni – és arról se feledkezzünk meg, hogy a finanszírozási feltételek is fontosabbá váltak, mint valaha.

Összegzés – Lakásárak 2026 elején: némi lassulás után mi jöhet a magyar ingatlanpiacon?

✔ 2025-ben erőteljes árnövekedést láttunk, melyet részben állampapírból lakást vevők és állami programok, valamint az OSP miatti vevői kereslet, egyfajta pánik hajtott.
✔ 2025 végén a kereslet csökkent, és az ingatlanárnövekedés üteme is lassult.
✔ 2026-ban mérsékeltebb, de továbbra is növekvő ingatlanpiacra számíthatunk némi áremelkedéssel, de nagyon sok -féle támogatás és egyéb befolyásoló tényező szólhat még bele a lakáspiacban 2026 év folyamán, tehát ne lepődjünk meg semmin…
A használt ingatlanok lesznek, ahol felzárkóznak az új építésű lakás áraihoz az OSP miatt, illetve Budapesten már nagyjából felzárkóztak..
Egyszóval itt a furcsa ingatlanpiac 2026-ban.. 

Becsületes Ingatlanosként azt mondom: tájékozódj, ne kapkodj, mert a furcsaság közepette is van jó ingatlanüzlet!

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés? 

Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések 

Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Zártkert tulajdonosok figyelem! Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését! 

Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb 

Jobban megérte volna 1 éve lakást venni piaci hitelből mint most az Otthon Startból a brutálisan elszabadult ingatlanárak miatt 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Lakásárak 2026 elején: némi lassulás után mi jöhet a magyar ingatlanpiacon? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Új építésű lakást vegyél, vagy használtat? – Az újszerű ingatlanok dicsérete

Ha ma lakásvásárláson gondolkodsz, szinte biztos, hogy előbb-utóbb belefutsz ebbe a dilemmába: új építésű lakás vagy használt ingatlan? A kérdés nem új, de a válasz most, 2026-ban teljesen más, mint akár néhány évvel ezelőtt.

Lakást venni ma Magyarországon nem egyszerű feladat. Az ingatlanpiac hektikus, az árak sokszor kiszámíthatatlanul mozognak, és közben ott a nagy kérdés: új építésű vagy használt lakás éri meg jobban?

A válasz nem fekete-fehér – de vannak olyan szempontok, amelyek 2026-ban különösen fontosak.

Ebben a cikkben végigmegyünk minden lényeges tényezőn: árakon, jogi biztonságon, finanszírozáson, környéken, infrastruktúrán, és azon is, hogy miért lehet most kivételesen jó alkalom a használt lakásból új építésű ingatlanba váltani.

Használt lakás vs. új építésű – mi változott a lakáspiacon?

A magyar ingatlanpiac az elmúlt években jelentősen átalakult. A tranzakciószámok újra emelkedtek, bár az utóbbi hónapokban némi csökkenés tapasztalható a nagy fellendülés, Otthon Start őrületet követően, az ingatlan kereslet élénkül, és sok helyen a használt lakások ára már szinte megközelíti az új építésűekét.

Ez különösen igaz a kisebb, keresettebb lakásokra, ahol a vevők versenye miatt az árak sokszor irracionálisan közel kerülnek egymáshoz.

Ezért is fontos most tisztán látni: mit kapsz a pénzedért?

Régen egyszerű volt a képlet:

• új lakás = drágább, modernebb,
• használt lakás = olcsóbb, kompromisszumos.

Ma ez már nem ilyen egyértelmű. Az elmúlt években az új építésű lakások árai kilőttek, a használtaké pedig sok helyen utolérték őket – főleg a kisebb, jó állapotú, keresett lakásoknál.

Ez egy átmeneti, torz ingatlanpiaci állapot, ami várhatóan nem fog örökké tartani, mert ez az ingatlanpiac abnormálisnak is nevezhető. Pont ezért fontos most tisztán látni.

A használt lakás egyik óriási előnye, amiről kevesen beszélnek

Egy használt lakás legnagyobb előnye egyszerűen mondva az, hogy a használt lakások környezete már „kész termék”:
azonnal költözhető, és már:

• kialakult a környezete,
• vannak fák, növényzet,
• működik az infrastruktúra,
• bejáratott a közlekedés,
• elérhetők a szolgáltatások (bolt, óvoda, iskola, orvos, közlekedés),
• nem kell attól tartani, hogy a következő 5 évben építkezési zajban élsz.

Ezek hatalmas különbséget jelentenek az életminőségedben az új építésű lakóparkokhoz képest, ahol sokszor csak lakásból, házból építenek sokat, de az utak, parkolók, szolgáltatások nem követik a növekedést. A lakók pedig a meglévő, túlterhelt infrastruktúrát kénytelenek használni.

Számos új lakás beruházásnál ma azt látjuk, hogy:

• egy kis telekre túl sok lakást zsúfolnak,
• nem fejlesztik vele együtt az úthálózatot,
• a meglévő infrastruktúrát terhelik tovább.

Papíron új ingatlan, a valóságban viszont évekig építési területben élsz és 10-20 év, vagy még több, amíg a környezetedben megnőnek a nagyobb fák és évek, amig a növények is.

Mit nevezünk valójában „újszerű” használt lakásnak?

Fontos különbséget tenni használt és használt ingatlan között.

Újszerű használt lakásnak jellemzően azokat nevezzük, amelyek:

• 5–15 évesek,
• megkímélt állapotúak,
• korszerű gépészettel rendelkeznek,
• energetikailag és műszakilag már közelítik az új építésű szintet,
• azonnal költözhetőek,
• a környék már beállt,
• nincs építkezési kockázat,
• és sokszor olcsóbbak, mint a vadonatújak.

Ezek minőségben, komfortban és rezsiben sokszor alig maradnak el egy vadiúj lakástól, viszont:

• azonnal használhatók,
• nem kell kivárni az építkezést,
• nincs beruházói kockázat.

Viszont fontos látni:

Egy 10 éve épült lakás nem ugyanaz, mint egy 15–20 éve „akkor újnak számító” lakás.

Az építési szabványok, hőtechnikai előírások ma jóval szigorúbbak, ezért az életkor nagyon nem mindegy.

Új építésű lakás: mikor jó döntés?

Az új lakásnak igenis van létjogosultsága.

Előnyei:

• korszerű építési technológia,
• alacsonyabb rezsi,
• garanciák, szavatosság,
• modern alaprajzok,
• állami támogatások és kedvezmények.

Hátrányai:

• magasabb vételár,
• kivárási idő,
• bizonytalanság a kivitelező miatt,
• kezdetben hiányos környezet.

És van egy nagyon fontos jogi kockázat, amiről sok vevő csak utólag értesül.

Az új építésű lakások legnagyobb kockázata: jogilag „semmit sem kapsz, csak egy nagy ígéretet”

Ma, ha egy épülő társasházban vásárolsz lakást:

• gyakran csak ígéretet kapsz,
• nem önálló albetétet,
• nem valódi tulajdonjogot.

Ha a beruházás félbemarad, csúszik vagy bedől, a vevő kiszolgáltatott helyzetbe kerül. Sokan azt is mondhatják sajnos, hogy van lakásom, meg még sincs..Van pénzem meg nincs is.., mert hát ugye lelépett vele a beruházó és se lakás, se pénz..

Jó hír: 2026-tól jön a társasházi építményi jog – nagy változás

A kormány tervei szerint 2026 végétől már az első kapavágástól lehetne hitelezni az új építésű projekteket. Ez azt jelenti, hogy a vevő nem csak egy ígéretet kap, hanem jogilag is erősebb pozícióba kerül. Ez jelentősen csökkenti az új építésű lakások egyik legnagyobb kockázatát.

A kormány tervei szerint 2026. február vége körül bevezetésre kerülhet a társasházi építményi jog.

Ez azt jelenti, hogy:

• már az első kapavágástól jogilag értelmezhető jogod lesz,
• könnyebb lesz a hitelezés,
• csökken a vevői kockázat.

Ez nagyon komoly előrelépés, és valóban biztonságosabbá teheti az új lakás vásárlását.

Árelőny a használt lakás javára – de nem mindenhol

Általánosságban a használt lakások olcsóbbak, mint az új építésűek. De 2026-ban vannak olyan környékek, ahol a használt lakások ára szinte eléri az új építésűekét, főleg ott, ahol kiemelt beruházások indulnak, és az új lakásoknak bele kell férniük az Otthon Start program árkorlátjába.

Ezért mondom: soha nem volt még ilyen jó alkalom arra, hogy használt lakásból újba válts, mert a különbség sok helyen minimális.
Most van történelmi pillanat: használtból új építésű ingatlanba váltani

Ritkán mondok ilyet, de: soha nem volt még ennyire kedvező alkalom, hogy egy használt lakás eladásából új építésűt vásárolj.

Miért?

• az Otthon Start program árkorlátot, ár sapkát szab az új lakásoknál,
• a kiemelt beruházások miatt az új lakások árait „bent kell tartani egy árkorlát kalap alatt”,
• közben a környék használt lakásai szinte felzárkóztak árban.

Ez főleg:

• kisebb,
• jó állapotú,
• keresett használt lakásoknál igaz.

De ez nem marad így örökre, nehogy azt hidd, hogy ez örökké fog tartani, hogy majdnem annyiba fog kerülni egy használt lakás, mint egy új építésű ingatlan..

Ez az ingatlanpiac nem normális állapot, és nem fog tartósan fennmaradni. Előbb-utóbb:

• az új és használt árak ismét eltávolodnak egymástól,
• a mostani lehetőség bezárul.

Aki ebben gondolkodik, annak most kell lépnie, nem később, vagy ha vár, az kockázat, mert vagy bejön, vagy nem..

Új lakás és az 5%-os ÁFA – nem részletkérdés, hanem döntő tényező

Az új építésű lakásoknál nem lehet megkerülni az 5%-os kedvezményes ÁFA kérdését, mert ez konkrétan milliókban mérhető különbséget jelent a végső vételárnál.

Jelenlegi szabályozás szerint:

• 2026. december 31-ig érvényes az 5%-os ÁFA új építésű lakásokra,
• társasházi lakásnál legfeljebb 150 m²,
• egylakásos családi háznál legfeljebb 300 m² hasznos alapterületig.

Fontos kitétel, hogy a kedvezmény 2030-ig is megmarad azoknál a projekteknél,

• amelyeknél az építési engedélyt 2026 végéig megszerzik,
• még akkor is, ha az ingatlan értékesítés később történik meg.

Miért torzítja most a lakáspiacot?

Az 5%-os ÁFA és az Otthon Start program együtt oda vezetett, hogy:

• az új lakások árát mesterségesen „bent tartják” egy plafon, ársapka alatt,
• miközben a környék jó állapotú használt lakásai felzárkóztak árban.

Ez nem egészséges lakáspiaci állapot, és nem fog tartósan fennmaradni. Amint ezek a kedvezmények kifutnak vagy szigorodnak, az új és a használt lakások ára újra jobban szét fog nyílni.

Pláne akkor is, ha netán talán szép lassan megszigorítják az Otthon Start Progi feltételeit, pl. Ha mondjuk csak új lakásokra lehetne igénybe venni a támogatást..

Ezért mondom azt, hogy: aki most tud használt lakásból új építésűbe váltani, kivételes helyzetben van.
Ez sok esetben milliókat jelenthet a végső költségben.

Jogi és pénzügyi különbségek az új építésű és használt lakás között

Jogi biztonság: itt dől el a legtöbb pénz

Használt lakásnál:

• azonnal ellenőrizhető a tulajdoni lap,
• látszanak a terhek, haszonélvezetek,
• gyorsabb az adásvétel.

Új építésűnél:

• gyakori az előszerződés,
• fontos a műszaki tartalom pontos rögzítése,
• nagyobb a csúszás és a változtatás kockázata.

Ezért mindig érdemes ingatlan szakértőt bevonni.

További előnyök és hátrányok a használt és az új lakások esetében:

Használt lakásnál:

• gyorsabb adásvétel,
• azonnal ellenőrizhető tulajdon,
• illetékfizetés, ha CSOK plusz van, az sincs.

Az új lakások rezsije általában alacsonyabb, mert jobb az energetikai besorolás. A használt lakásoknál viszont számolni kellhet:

• felújítási kockázat,
• korszerűsítés,
• gépészeti cserék,
• és szélsőséges esetekben, csak a falak maradnak, mert az egész házat szét kell bombázni és annyiba fog kerülni a felújítás, mint maga az ingatlan ára.

Viszont, amit még nem írtam, hogy a Lokáció sokkal jobb lehet egy használt ingatlannál, az újjal szemben, tehát tök mindegy, hogy szét kell verni stb. akkor is a lokáció miatt használt ingatlant választ a vevő és nem új építésűt..

Új lakásnál:

• előszerződések,
• műszaki tartalom kulcskérdés,
• ÁFA az árban,
• garanciák és jótállás.

Mindkettőnél igaz:

A rossz szerződés többe kerül, mint egy jó jó ingatlanszakember.

Mire figyelj vásárlásnál? Gyakorlati tippek használt és új lakáshoz

Használtnál:

• Nappal-este nézd a lakást (zaj, fény).
• Kérd a tulajdoni lapot, Társasházi alapító okiratot, SZMSZ-t, számlákat, épületnél pedig a térképmásolatot stb..
• Szakértővel vizsgáltasd (esetleges rejtett hibák!).
• Újszerű ingatlannál: energetikai tanúsítványt nézd (BB+ jobb).

Új építésű ingatlannál:

• Ellenőrizd a kivitelezőt (referencia, céginfó).
• Szerződésben rögzítsd kötbért, etapokat, műszaki tartalmat.
• Kerüld a „rugalmas” szerződéseket – kérj írott garanciát mindenre!
• Kulcsrakész? Drágább, de stresszmentes, ha minden rendben megy. Ha nem akkor bele lehet őrülni az évek alatt..

Összegzés – az Én Őszinte, Becsületes Ingatlanközvetítő véleményem röviden, hogy használt, vagy új építésű lakás mellett dönts?

• lakni most → újszerű, jó állapotú használt lakás, vagy ha vannak szakembereid, illetve ha te is sok mindent megtudsz csinálni, akkor lepukkadt használt lakás is jó lehet jóval olcsóbban és te is tudod modernizálni és olyan lesz, amilyent te akarsz, már meglévő környezettel..
• befektetni, hosszú távra tervezni → új építésű, újszerű használt lakás, vagy olcsó felújítandó, de csak átgondoltan
• használtból újba váltani → most vagy soha jellegű lehetőség

Most kivételesen jó alkalom lehet használtból újba váltani.

Miért?

1. Sok helyen a használt lakások ára szinte eléri az új építésű lakásokét.
2. Az új építésűeknél ott az 5% ÁFA, ami óriási előny.
3. A társasházi építményi jog 2026-tól biztonságosabbá teszi az új lakások vásárlását.
4. A keresett, kisebb használt lakások ára könnyen tovább nőhet – és eltávolodhat az új építésűektől.

Ez a lakáspiac most nem normális – és pont ezért lehet jó beszállni.

Végső összegzés: nincs univerzális jó válasz, de van jó döntés, hogy használt lakás, vagy új építésű

A kérdés nem az, hogy új vagy használt lakás a jobb. A kérdés az, hogy neked melyik a jobb most, a jelenlegi lakáspiaci helyzetben.

Ha fontos a gyors költözés, a kész termék és környék és az alacsonyabb ár: válassz használt ingatlant, vagy újszerűt, vagy felújítandó lakást, ha viszonylag jó áron rendbe tudod hozni.

Ha a modern technológia, a garancia és a hosszú távú érték a lényeg: az új építésű lesz a befutó, mivel az új építésű 10-15 év múlva is lehet újszerű és abból mindig kevés van, tehát kell, hogy tartsa az értékét.

Ha pedig szeretnél segítséget a döntésben, vagy eladnád a használt, vagy új lakásodat lakásodat: bízd profi Ingatlanközvetítőre – és keress meg bátran.

Ne felejts! Nem létezik mindenki számára tökéletes megoldás. De létezik rossz döntés, amit információhiányból hoznak meg.

Ha nem szeretnél ebbe beleesni, beszéljünk. Nem rábeszéllek – segítek tisztán látni.

Ha megkeresel ilyen gondolatokkal, segítek, hiszen tudod már, hogy Ingatlanközvetítő és értékbecslő is vagyok, sőt hitelközvetítő is.
 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Ha nem olcsón, hanem jól akarod eladni az ingatlanodat – ezért válaszd a Becsületes ingatlanközvetítőt 

Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés? 

Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések 

Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Zártkert tulajdonosok figyelem! Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését! 

Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb 

Jobban megérte volna 1 éve lakást venni piaci hitelből mint most az Otthon Startból a brutálisan elszabadult ingatlanárak miatt 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Új építésű lakást vegyél, vagy használtat? – Az újszerű ingatlanok dicsérete bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Te is azt gondolod, hogy nem tudod eladni a lakásodat, mert nincs pénze az embereknek?

„Úgysem tudom eladni a lakásomat” – Miért tévedsz nagyot, ha ezt gondolod?

Ismerős gondolat ez: „úgysem tudom eladni a lakásomat, mert nincs elég pénze senkinek, úgysem veszik meg.” Ez a pesszimista hozzáállás sok ingatlaneladót bénít meg. Pedig a valóság ennél árnyaltabb – és az ingatlanpiac 2026-ban aktívabb, mint sokan gondolják.
Gondoltad már valaha, hogy „Úgysem tudom most eladni a lakásomat, mert mindenki szegény, nincs pénzük”? Ez a gondolat sok eladót visszatart manapság, de higgy nekem, ez óriási tévhit. A magyar ingatlanpiac élénk, minden ingatlant el lehet adni, vevők akadnak bőven, – csak tudni kell, milyen ingatlanokat keresnek és mennyiért, és hogyan és hol találd meg őket.

A pesszimizmus csapdája az ingatlan eladásnál

Az vagy, amit megeszel és azzá válsz, amire gondolsz tartják a mondások.

Ha sokat gondolsz egy rossz gondolatra akkor a végén úgy is fogsz cselekedni, és ebbe az ördögi körbe nem tanácsos beleragadni.
Sokan Magyarországon hajlamosak vagyunk a sötét oldalra gondolni, főleg ha pénzről van szó.

„Várok még, mert most úgysem vesz senki semmit” – ezt számos esetben hallom ingatlanközvetítőként.

Pedig ez olyan, mint egy ördögi kör: ha folyton a rosszat várod, az valóra is válik, mert nem teszel semmit és akkor azt mondod, hogy igen, igazam volt, senki nem vesz semmit… A valóságban 2026-ban is pörög a lakáspiac, főleg a jó állapotú, reálisan árazott ingatlanok. Na persze, a drága és rossz ingatlanokra lehet, hogy 1 hívás sincs és akkor az eladó hajlamos azt mondani, hogy persze, hogy nem hívnak a lakás vásárlók, mert most nem megy semmi.

Miért él még mindig ez a negatív gondolat számos potenciális ingatlan eladó fejében?

Magyarországon sokan pesszimisták, amikor az ingatlanpiac és az emberek pénzéről, helyzetéről, jövőjéről gondolkodnak.

A „nincs pénze a vevőknek” gondolat nem ritka, és gyakori oka, hogy az eladók félnek hibázni vagy rosszul árazni. Ha hosszú ideig rágódsz egy negatív gondolaton, az előbb-utóbb az eladási döntéseidre is rányomja a bélyegét – akár el sem indítod a lakáshirdetést, vagy irreálisan magas ingatlanárat kérsz. Ez egy ördögi kör.

A rossz gondolatból jó cselekvés ritkán születik – ha azt hiszed, hogy nincs lakás vásárló, akkor valószínűleg nem is találsz és ha találsz is, akkor az egész viselkedésedre rányomja a bélyegét a negatív gondolat és nagy eséllyel kötsz rosszabb üzletet, mint egy rutinos, tapasztalt ingatlanközvetítő, aki reálisan látja az ingatlanpiacot.

Miért hisszük, hogy nincs ingatlan vásárló, amikor pedig megy a lakáspiac?

Számos ingatlantulajdonos makacsul tartja magát ahhoz a tévhithez, hogy a szegénység miatt nincs értelme hirdetni. Inkább várnak a „jobb időkre”. Ez egy veszélyes ördögi kör. A félelem miatt nem lépsz, az ingatlanpiac pedig elmegy melletted.

Nézzük a tényeket! Nemrég a Balaton partján jártam, eladásra árultam egy lakást egy luxus társasházban..

Tudod, ahol egy másfél szobás kislakás is 110 millió forintnál kezdődik. Kíváncsiságból megnéztem a postaládákat. Mit gondolsz, mennyi volt a külföldi név? Alig néhány osztrák vagy német. A nevek 80%-a magyar volt.

Igen, jól olvasod. A magyarok vásárolnak, még a prémium ingatlan kategóriában is. Akkor mégis honnan van a pénz, ha közben mindenki panaszkodik, hogy nincs pénz? És most kapaszkodj meg! Ezt a lakást is egy magyar vevő vette meg!

A valóság: ingatlan vásárlók igenis vannak

2025 és 2026 piacát nézve látjuk, hogy Magyarországon továbbra is jelentős kereslet van ingatlanokra. Igaz váltakozik a kereslet, hiszen az ingatlanpiac ciklikus és nagyon befolyásolják a kormányzati döntések, állami ingatlanpiaci támogatások és van, amikor le sem tudod tenni a telefont és van, amikor jóval kevesebbszer hallod a telefon csörgést.

Nemcsak ingatlan befektetők és külföldiek vásárolnak – sok magyar család, fiatal pár és egyedülálló is keres otthont saját célra vagy befektetésre. Tehát a „nincs vevő” feltételezés egyszerűen nem állja meg a helyét.

Megjegyzem, hogy sok ingatlanos is bele esik ebbe a negatív spirálba, hogy nincs vevő, de ilyenkor azt szoktam nekik tanácsolni, hogy vizsgálják felül az ingatlan portfólióikat, mert azzal van gond és az árakkal.

Miért van mégis az az érzés, hogy nem tudnak lakást vásárolni az emberek?

1. Fizetőképesség és hitelfelvétel kihívásai

Nyilván vannak olyan vásárlók, akik számára nehéz vagy lehetetlen a magas önerőt előteremteni, különösen a kisebb jövedelműeknek. Magyarországon az átlagbérek és a lakásárak aránya rosszabbul fest, mint pár évvel ezelőtt.
Ez valóban kihívás – de ez nem azt jelenti, hogy nincs lakáspiaci kereslet, hanem azt, hogy a vevők pénzügyi döntéseiket sokkal gondosabban hozzák meg.

2. Ingatlan árazási elvárások és a lakáspiac realitása

Sok eladó más hirdetett túlárazott ingatlanhoz igazítja a lakásárat, miközben a piac lassan alkalmazkodik az új gazdasági környezethez. Külföldi példákból (pl. amerikai piaci elemzésekből) látszik, hogy az eladók gyakran túlbecsülik ingatlanuk értékét, és ezért maradnak sokáig hirdetésben – egyszerűen mert az ár nem találkozik a jelenlegi vevői fizetőképességgel.

Nincs eladhatatlan ingatlan – csak rosszul árazott, túl magas ár..

Még a „rossz”, nem keresett ingatlanok is eladhatók manapság.

Érdekes megfigyelés, hogy még olyan ingatlanokat is el tudnak adni, amelyek korábban „eladhatatlannak” tűntek.

Tudod, mit vettem észre? Környékemen olyan házakat, ingatlanokat, telkeket adtak el, amik 20 éve porosodtak, mert rossz állapotúak, rossz adottságúak voltak. Mi változott? A kereslet robbanásszerű az utóbbi kb. 10 évben – szinte minden ingatlan elkel, ha reálisan árazod.​

Volt példa olyan ingatlanokra is, amelyet éveken át kínáltak ingatlan hirdetési portálokon, ingatlanosokkal is, majd végül eladták, mert a piaci kereslet nőtt és tulajdonképpen utolérte a piac az árat.

Ez is azt mutatja, hogy nem feltétlenül a vásárlók hiánya a probléma, hanem az ár és a vevők pénzügyi realitása közötti különbség.

Persze vannak kivételek: túl drága, rossz helyen lévők, magas rezsijűek vagy átalakíthatatlanok. De ezek ritkák. A régi bölcsesség él: nincs eladhatatlan ingatlan, csak túl magas ár. Csökkentsd 10-15 százalékkal az árat, illetve szorozd meg a mostani kínálati árat 0,8-al és meglátod jönnek az érdeklődők! Ha nem veszik meg, akkor ott már nagy gond lehet az ingatlannal, ami szinte reménytelen..

Kik vásárolnak ingatlant ma Magyarországon?

 1. Fiatalok, akik első otthont keresnek

Az Otthon Start, Csok plusz, falusi Csok és más támogatások miatt egyre több fiatal tud hitelt felvenni kedvező feltételekkel, így tényleges ingatlan vásárlók lehetnek.

2. Olyan családok, akik eladnak és nagyobbat vesznek, vagy éppen kisebbet

Sokan most cserélnek kisebb lakásról nagyobbra, vagy költöznek másik városba munka és életminőség miatt Az idősebbek pedig általában kisebb lakásba költöznek a nagy házaikból.

3. Örökösök és megtakarítással rendelkező vevők

Valóban vannak olyanok, akik örökségből vagy magasabb jövedelemből vásárolnak. Sok középosztálybeli család ma is vesz ingatlant, nem is egyet, vannak, akik szinte gyűjtik az ingatlanokat.

4. Miért nincs elég bérlakás, és mitől szenvedünk?

Igaz, van egy réteg, akinek a 10 százalék önerő összerakása is lehetetlen olcsóbb lakásoknál. Itt jönnek a bérlakások – ezt az 1990-es évek óta ígérik, de nem építenek, egyetlen kormányt sem érdekeltek a bérlakások azóta. A bérlakások hiánya valóban a rendszer rákfenéje, ami miatt sokan ragadnak bent a szülői házban, Mamahotelben vagy albérletekben.
A kormány tőkeprogrammal tolja a megfizethető bérlakásokat és kollégiumokat. Fiataloknak havi 150 ezer lakhatási támogatás is van 35 év alatt.
Ez segíthet, de amíg nincs elég, az ingatlanvásárlás marad a fő út – és itt jönnek jól az állami támogatások.

Mit tehetsz eladóként, hogy ne ess bele a „úgysem tudom eladni a lakásomat” csapdába?

1. Kérj valódi ingatlanpiaci értékbecslést

Ne csak azt nézd, mit gondolsz a lakásodról – hanem nézd meg a tényleges adásvételeket és összehasonlító adatokat.

2. Gondolkodj reálisan, ne pesszimistán

A lakáspiac 2026-ban nem halott – csak más, mint pár éve volt.

3. Frissítsd a lakáshirdetésedet profi fotókkal és jól megfogalmazott leírással

Ez nem csak jó benyomást kelt, hanem növeli a vevők érdeklődését is.

4. Légy rugalmas az ingatlan árban és a feltételekben

A vevők ma sokszor alkudnak – és ha reális a kínálat, akkor valódi megállapodás születik.

Miért veszélyes a „nem tudom eladni az ingatlanomat” hozzáállás?

Mert:

• halogatásra ösztönöz,
• közben az ingatlanpiac változik,
• az ingatlan állapota romolhat,
• a vevők elmennek más lehetőségek felé,
• és végül, ha negatív irányba mozdulna el az ingatlanpiac, akkor, lehet, hogy sokkal kevesebbért lehet eladni, mint időben, persze az is igaz, ha viszont jó irányba haladnak a dolgok, akkor pedig lehet, hogy drágábban megy el a lakás. Ez saját kockázat..

Becsületes Ingatlanközvetítői, őszinte véleményem a pesszimista gondolkodásról..

A gondolkodásmód mindent eldönthet. Aki eleve úgy indul neki, hogy „úgysem sikerül”, az öntudatlanul is úgy fog viselkedni (például rosszabb képeket tesz fel, nem veszi fel a telefont, kedvetlen, barátságtalan, türelmetlen lesz az érdeklődőkkel), ami tényleg kudarchoz vezethet.

Vannak ingatlan eladók, akik várják a nagy külföldi vevőt, mert arra gondolnak, hogy csak a külföldieknek lehet ennyi pénzük. Pedig a magyar középréteg és a felső réteg igenis aktív és a kis pénzű emberek és a fiatalok közül is sokan, akik jogosultak az állami támogatásokra.

Szeretnéd, hogy segítsek egy konkrét hirdetési szöveg megírásában is a lakásodhoz, amivel tényleg ki tudsz tűnni a tömegből?

Záró gondolat: a lakáspiac nem ellenség, hanem lehetőség

A „szegények miatt úgysem megy” gondolat hazavághatja az ingatlan eladást. Az ingatlanpiac kétsebességes: jó ingatlanok, jól árazottak repülnek, rosszak, rosszul árazottak várnak. De te ne várd ki – árazz okosan, hirdess jól, és keresd a magyar ingatlan vásárló rétege, illetve a támogatásos vevőket. Én látom nap mint nap: eladni lehet, csak lépj!

Ne hagyd, hogy egy pesszimista gondolat megállítson. A magyar ingatlanpiacon még mindig vannak vevők, még ha különböző okok miatt nehezebb is vásárlókat találni, mint korábban. A valóság az, hogy az ingatlan kereslet nem tűnt el – csak átalakult, és ha okosan, reálisan és stratégiailag állsz hozzá az eladáshoz, akkor a lakásod sikeresen eladható.

A magyar ingatlanpiac nem omlott össze. Nem tűntek el a vevők. Nem igaz, hogy „mindenki szegény”.

A valóság az, hogy:

• van pénz a lakáspiacon,
• van kereslet,
• és a legtöbb ingatlanra igenis van vevő.

A kérdés csak az, hogy te hagyod‑e, hogy a pesszimizmus irányítsa a döntéseidet, vagy inkább reálisan, tudatosan állsz hozzá az ingatlanod eladásához.
 

Ha megkeresel ilyen gondolatokkal, segítek, hiszen tudod már, hogy Ingatlanközvetítő és értékbecslő is vagyok, sőt hitelközvetítő is.
 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Ha nem olcsón, hanem jól akarod eladni az ingatlanodat – ezért válaszd a Becsületes ingatlanközvetítőt 

Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés? 

Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések 

Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Zártkert tulajdonosok figyelem! Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését! 

Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb 

Jobban megérte volna 1 éve lakást venni piaci hitelből mint most az Otthon Startból a brutálisan elszabadult ingatlanárak miatt 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Te is azt gondolod, hogy nem tudod eladni a lakásodat, mert nincs pénze az embereknek? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Mi a láncmutatás az ingatlanszakmában, avagy amikor a vak tyúk is találhat szemet..

Az ingatlanvásárlás sokak életének egyik legnagyobb döntése. Nem csoda, ha a vevők és az eladók is szeretnék érteni, mi miért történik egy-egy ingatlanbemutatás során. Az egyik gyakran emlegetett, mégis ritkán őszintén kibeszélt jelenség a láncmutatás. Ha próbálsz keresni róla a neten nem is fogsz találni szinte semmit, mintha nem is létezne, de az ingatlanos szlengben létezik a láncmutatás kifejezés, legalábbis a régóta dolgozó ingatlanosok biztosan tudják és ismerik.

Van, aki esküszik rá, van, aki kifejezetten utálja. Nézzük meg közérthetően, sallangmentesen, mit is jelent ez valójában, mikor működik – és mikor nem az ingatlan láncmutatás.

Mi az a láncmutatás az ingatlanos szakmában?

A láncmutatás – ahogy a neve is utal rá – azt jelenti, hogy az ingatlanos nem egyetlen lakást mutat meg, hanem egy előre egyeztetett időponthoz több másik ingatlant is „hozzácsap”. Gyakran olyat is, ami első ránézésre nem illik a vevő által megadott igényekhez, vagy éppen hogy illik.

Egyszerűbben fogalmazva: a vevő elindul megnézni egy-két lakást, majd az ingatlanos azt mondja:

„Ha már itt vagyunk, nézzük meg még ezt is, meg ezt is, meg ezt is és még ezt is, ahány csak van.”

És aztán még egyet. Meg még egyet.

Az ingatlanszakmai szlengben ezt hívják:

• szórásnak,
• vakon mutatásnak,
• vagy egyszerűen csak „hátha bejön” módszernek.

Hogyan működik az ingatlan láncmutatás a gyakorlatban?

A módszer lényege nem bonyolult:

• van egy fő ingatlan, ami miatt a vevő elindult és megkereste az ingatlanost, ami érdekelné,
• erre az időpontra az ingatlanos ráfűz 3–5, vagy még több másik lakást,
• ezek között gyakran van olyan, amit a vevő hirdetés alapján biztosan kizárt volna.

Miért zárta volna ki a többi ingatlant a vevő a megtekintésből?

Mert az ingatlan nem csak négy fal, ár és négyzetméter. Hangulat, fények, térérzet, környezet – ezek sokszor csak élőben derülnek ki.

Amikor a „biztos, hogy nem kell” lakásból lesz a befutó

Láttam már olyat – és nem is egyszer –, hogy a láncmutatás teljesen váratlan eredményt hozott.
10. emelet, lift, tériszony – mégis megvette a vevő a lakást

Az egyik vevő kifejezetten kijelentette, hogy:

• magas emelet, liftes ház szóba sem jöhet,
• tehát liftes ház abszolút kizárva,
• tériszonya van, első-második emeletnél feljebb nem megy, mert különben rosszul van..

Az ingatlanos mégis bevitte egy tízemeletes házba. Beszélgetés közben „bedumálta” a liftbe, felmentek a 10. emeletre, ahol pont a liftajtóval szemben volt a lakás. Ahogy kiléptek, nyitva volt az ajtó, áradt be a fény, jó volt az elrendezés, újszerűen volt felújítva, modern anyagokkal, ízlésesen a lakás plusz home stagingelve volt, kimondottan ilyen célra használt bútorokkal és szép, panorámás volt a kilátás. Tudod pont olyan beleszeretős lakás, olyan, mint az autóknál, amikor kiglancolják és kifényesítik..

A vevő végül megvette a lakást, minden korábbi elvi ellenállása ellenére, annyira elragadták az érzelmei.

Kívül romos ikerház, belül az ingatlan álom

Egy másik esetben az épület kívülről kifejezetten lehangoló volt. A vevő már az utcán kijelentette:

„Na ide be se menjünk.”

Az ingatlanos annyit mondott:

„Ne a homlokzat és tető döntsön, ami elhanyagolt palatetős volt. Gyere be, bízz bennem.”

Bent pedig egy igényesen, újszerűen felújított, modern lakás fogadta őket. A vevő percek alatt beleszeretett – és megvette.

Miért használják az ingatlanosok a láncmutatást? Pszichológia az ingatlanszakmában..

Őszintén? Több oka is van.

1. Statisztikai esély növelése a lakásvásárlásra

Ha már ott a vevő, miért csak egy lakást mutasson meg? Minél több ingatlant lát:

• annál nagyobb az esély, hogy valami elindít benne egy érzelmi döntést,
• annál kisebb az esély, hogy üres kézzel megy haza.

2. A választás illúziója

Ha több lehetőség van, a vevő úgy érzi, hogy ő választ, nem pedig ráerőltetnek valamit. Ez pszichológia és manipuláció, ami hatással van a döntésre.

3. Összehasonlítási alap teremtése a mutatott ingatlanok között

Egy gyengébb állapotú lakás után egy átlagos is jobbnak tűnik. Egy zajosabb környék után egy csendes felértékelődik. Ez tudatos vagy tudattalan eszköz lehet.

Ez egy egyszerű manipulációs trükk. Több lakást mutat az ingatlanos, mondjuk egy nagyon rosszat, sötétet először zajos, koszos helyen, utána egy szuper napfényes lakást, csendes, nyugodt helyen és máris hatalmas lesz a kontraszt és így tovább láncban lehet fokozni a lakás mutatás

A láncmutatás nem csak a szerencséről szól. Van benne egy adag pszichológia is:

1. A választás illúziója: Jobban érzed magad, ha nem csak egy opciód van. Ha látsz három rosszabbat, a negyedik (ami amúgy átlagos lenne) hirtelen kincsnek tűnik.

2. A viszonyítási alap: Az ingatlanos gyakran megmutat egy „csali” ingatlant, ami drága és rossz állapotú, csak azért, hogy utána a tényleges ajánlatát sokkal vonzóbbnak lásd.

3. Az „offline” hatás: A hirdetési fotók sokszor csalókák – odafelé és visszafelé is. Egy rosszul befotózott lakás a valóságban lehet életed lehetősége.

Mikor működik az ingatlan láncmutatás – és mikor nem?

Akkor működik, ha:

• a vevő nyitott, nem görcsösen ragaszkodik minden előzetes elképzeléséhez,
• az ingatlanos ismeri az ingatlanait, és nem vaktában mutogat,
• van idő, türelem és normális kommunikáció az ingatlanos és vevő között,
• megbízik a vevő az ingatlanosban

Akkor nem működik, ha:

• a vevő célirányosan jött, kevés ideje van és türelmetlen,
• az ingatlanos csak „töltelék” lakásokat mutat, ami abszolút nem az, amit a vevő keresne pl. Városi ingatlant venne csak, de kiviszi vidékre, falusi házakat akar mutatni
• a láncmutatás erőszakos, nyomulós, figyelmen kívül hagyja a vevő jelzéseit.
• Az eladónak sem tetszik, hogy átjáróházat csinál az ingatlanos a lakásból és egymást érik a vevők látható ok nélkül

Akkor végül is ördögtől való az ingatlan láncmutatás, vagy hasznos?

Az ingatlanvásárlás nem matematikai egyenlet, hanem érzelmi döntés. Sok vevő elköveti azt a hibát, hogy csak a szűrők (négyzetméter, emelet, ár) alapján döntenek, és ezzel bezárják magukat egy dobozba. A láncmutatás lényege pont az, hogy kiszabadít ebből a dobozból. Az általam leírt esetek, példák (a tizedik emeleti lakás és a „pusztulat” külsejű ház) tökéletesen példázzák, hogy az ingatlanosnak néha „erőszakosnak” kell lennie a vevő érdekében, mert ő látja azt az értéket is, amit a vevő az előítéletei miatt még nem.

De, az a lényeg, hogy akkor válik károssá a láncmutatás, ha az ingatlanosnak ez lesz az állandó gyakorlata.

Az én Őszinte, Becsületes Ingatlanközvetítő véleményem az ingatlan láncmutatásról

A láncmutatás nem ördögtől való, de messze nem csodafegyver, időnként minden ingatlanossal megesik az ilyen eset.

Őszintén: a legtöbb esetben csekély a hozadéka. Sok idő, sok szervezés, és gyakran semmi eredmény. Viszont időnként – ritkán, de előfordul – pont ez hozza meg az áttörést.

A gond ott kezdődik, amikor a láncmutatás válik az alapmódszerré, amikor szinte mindig ezt a módszert kezdi el alkalmazni az ingatlanos, nem pedig egy tudatosan alkalmazott eszközzé időnként.

Egy jó ingatlanos nem láncmutatásból él, hanem:

• pontos vevői igényfelmérésből,
• őszinte kommunikációból,
• és abból, hogy tudja, mikor érdemes eltérni a szabályoktól – és mikor nem.

A láncmutatás egy igazi kétélű fegyver: lehet a vevő megmentője és az idegeinek a próbára tétele is.

Miért lehet jó neked az ingatlan láncmutatás, mint vevőnek?

Bár a „maratoni ingatlannézés” lefáraszhatja a vevőt, van egy hatalmas előnye: elkezded érteni a lakáspiacot.
Ha csak egy lakást nézel meg, nincs mihez hasonlítanod. Ha megnézel ötöt egy délután alatt, hirtelen rájössz, mi az, ami tényleg számít neked. Rájössz, hogy talán mégis fontosabb az erkély, mint a külön WC, vagy hogy a „csendes környék” a hirdetésben valójában a vasút melletti zsákutcát jelenti.

Mit tegyél vevőként, ha láncmutatásba futsz bele?

• Kérdezz rá nyugodtan: miért ezt az ingatlant mutatja?
• Mondd el, ha fáradt vagy, nincs időd, nem fér bele.
• Ha viszont belefér és már ott vagy úgyis, próbálj meg tanulni belőle, nyitott fejjel nézni – a legjobb döntések néha váratlan helyzetekből születnek.

Az még egy fontos dolog, hogy minden lakás nézésből tanulhatsz valamit, ha más nem legfeljebb azt, hogy ilyen ingatlan biztos, hogy nem kell..

Az ügyfélszűrés ellentéte: a láncmutatás, amikor nincs valódi kiválasztás

Az ügyfélszűrés – vagyis a vevők előzetes minősítése – az egyik legfontosabb része a korrekt ingatlanértékesítésnek. Ennek pont az ellentéte az, amikor láncmutatás történik úgy, hogy nincs valódi szűrés, csak mindenki jöhet, aki ráér.

Ez a kontroll nélküli ingatlan láncmutatás.

Amikor a láncmutatás rendszerhibává válik – főleg franchise hálózatos irodáknál, ahol sok ingatlan ügynök dolgozik..

Különösen gyakran látni ezt olyan franchise ingatlanhálózatoknál, ahol egy irodában:

• 10–20 ingatlanügynök dolgozik, illetve ücsörög az irodában egyszerre,
• ugyanarra az ingatlanra többen is „rá vannak engedve, gerjedve”,
• a cél sokszor nem a megfelelő vevő megtalálása, hanem az, hogy valaki majd csak eladja és ráadásul lehetőleg gyorsan, minél előbb, hogy ne másé legyen a jutalék.

Ilyenkor a láncmutatás nem egyszeri próbálkozás, hanem folyamatos, ismétlődő jelenség.

Kulcs nélkül, egymásnak adják a kilincset

A helyzet igazán akkor válik kellemetlenné, amikor:

• nincs kulcs az ingatlanhoz,
• az eladó otthon lakik,
• a vevők és az ingatlanosok szinte egymásnak adják a kilincset.

Láttam már több ilyen esetet franchise ingatlan hálózatoknál, és személyesen is megtapasztaltam: az egykori felettünk lévő lakást is így értékesítették. Igaz, volt kulcsuk – de hetekig nem volt nyugalmunk..

Láncmutatásban hozta fel közel 10 különböző ingatlan ügynök a saját vevőit. Jövés-menés, lépcsőházban várakozás, csöngetés, zaj, erkély ajtó zsanér csapkodás állandóan, hetekig rendületlenül.

Őszintén: ha az eladó otthon lakott volna, az a lakás átjáróházzá vált volna.

Ez történik, amikor nem szűrik meg az ingatlan ügynökök a vevőket

Ezt a helyzetet hívják úgy a szakmában – vagy inkább kellene hívni –, hogy:
nincs ügyfélszűrés.
Ilyenkor:

• bárki mehet lakást nézni, aki rákattintott egy hirdetésre,
• nincs előzetes beszélgetés,
• nincs igényfeltérképezés,
• nincs tisztelet sem az eladó, sem a környezet felé.

Ez nem ingatlan hatékony értékesítés. Ez tömeges lakás mutogatás, tulajdonképpen bárki jöjjön az utcáról, hátha megveszi a portékát. 

Hogyan dolgozom én: tudatos ingatlan értékesítés vak láncmutatás helyett

Fontosnak tartom elmondani, hogy nálam a láncmutatás nem alapmódszer, és végképp nem „vakon” történik. Az én ingatlan értékesítési szemléletem teljesen máshonnan indul.

Minden ingatlanbemutatás beszélgetéssel kezdődik

Mielőtt egyáltalán elindulnánk megnézni egy lakást, leülök a vevővel beszélgetni, vagy manapság inkább ezt telefonon beszéljük meg röviden, mivel manapság mindenki fut, rohan, senkinek nincs ideje bemenni egy irodába és ott beszélgetni, de nincs is rá szükség.

Ilyenkor nem csak azt kérdezem meg, hogy:

• miből vásárolna készpénzzel, vagy hitelből
• volt már bankban, vagy hitelközvetítőnél, megnézték a hitelképességét
• hány szobát szeretne
• mekkora legyen,
• mennyit tud rá szánni
és így tovább, rengeteg kérdés van még..

Hanem azt is, hogy:

• miért pont ezt a lakást akarja megnézni,
• Milyen lakásban lakik most, mi tetszik benne és mi nem
• mi tetszett meg a lakás hirdetésben,
• mi az, ami kizáró ok lenne, és mi az ami mindenképpen szükséges
• volt‑e már rossz élménye lakásnézésnél és mi?

Ez nem időhúzás. Ez az alapja annak, hogy ne mellé mutassunk..

Minden lakás után visszakérdezek – és figyelek

Egy bemutatás nálam nem ér véget azzal, hogy becsukjuk az ajtót és elköszönünk az eladótól

Minden egyes lakásnézés után megkérdezem:

• Mi tetszett benne?
• Mi nem tetszett?
• Mi az, ami hiányzott?
• El tudnád-e képzelni itt az életed? Stb..

És ami a legfontosabb: nem vitatkozom a válaszokkal. Nem magyarázom túl, nem akarom megmondani, mit „kellene” éreznie. Mivel sok vevő panaszkodik arra, hogy neki állnak erőltetni az ingatlanosok és sokszor jobban akarják tudni a vevőnél, hogy mit keres..

Az elmondottak alapján pontosítjuk az irányt a majdani lakásnézési irányt

Nagyon gyakran előfordul, hogy a vevő egy lakás után kimond valamit, ami mindent megváltoztat:

„Rájöttem, hogy nekem fontosabb a fény, mint a plusz egy szoba és az erkély.”
„Most érzem először, hogy a földszint mégsem nekem való.”

Ilyenkor nem ragaszkodom az eredeti tervhez. Az elhangzottak alapján már tudom, merre kell továbbmenni – és gyakran már a következő lakás pontosan az lesz, amit keresett, csak eddig nem tudta megfogalmazni.

Ez ingatlan értékesítési stratégia, nem szerencsejáték

Ez a módszer nem arról szól, hogy „hátha beleszeret”. Nem a vak tyúk logikája.

Ez egy tudatos ingatlan értékesítési stratégia, ahol:

• az igények nem statikusak, hanem tisztulnak,
• a vevő döntéseit tiszteletben tartjuk,
• az ingatlanos nem tol, hanem vezet.

Így lehet időt spórolni a vevőnek, idegrendszert az eladónak, és így lehet valódi, jól működő adásvételeket létrehozni.

Egyébként ingatlan szakmai fórumok is megerősítik, hogy a hatékony ingatlanközvetítő nem csak „kísérgető”, hanem tanácsadó, aki formálja, segíti, támogatja a vevő igényeit a lakáspiaci kínálathoz és, ami a legfőbb alaposan felméri a vevő igényeit, mert sok vevő sokszor azt sem tudja mit akar pontosan és hogy mire van pénze, mert ugye rossz szokás szerint nem akkor kezdik megnézni általában a hitelüket, amikor el kezdenek lakást nézni, hanem csak utólag…

Összegzés: vak tyúk vagy tudatos ingatlan értékesítés stratégia?

A láncmutatás lehet:

• felesleges időpazarlás,
• erőltetett próbálkozás,
• vagy éppen az a bizonyos „szem”, amit a vak tyúk is megtalál.

A különbség mindig azon múlik, ki csinálja, hogyan csinálja, és kinek.

Ha azt érzed, hogy nem rád szabott, szólj. Ha viszont van benned egy kis kíváncsiság, lehet, hogy pont ott vár rád az az ingatlan, amire most még azt mondod: „na ezt biztos nem.”

És néha… pont az lesz az igazi. De ne felejtsd el, azért kicsi az esély.. 

Ha megkeresel ilyen gondolatokkal, segítek, hiszen tudod már, hogy Ingatlanközvetítő és értékbecslő is vagyok, sőt hitelközvetítő is.
 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Ha nem olcsón, hanem jól akarod eladni az ingatlanodat – ezért válaszd a Becsületes ingatlanközvetítőt 

Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés? 

Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések 

Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Zártkert tulajdonosok figyelem! Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését! 

Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb 

Jobban megérte volna 1 éve lakást venni piaci hitelből mint most az Otthon Startból a brutálisan elszabadult ingatlanárak miatt 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Mi a láncmutatás az ingatlanszakmában, avagy amikor a vak tyúk is találhat szemet.. bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.