Lakásárak és ingatlanpiaci jóslatok 2026: Fenékig tejföl lesz az életünk a választások után? A Becsületes Ingatlanos őszinte véleménye

Ingatlanpiac 2026: Mi várható a magyar ingatlanpiacon 2026-ban? Ingatlanárak, bizonytalanság és a nagy kérdőjelek

Szia! Ma egy olyan témát boncolgatunk, ami mindenkit feszít: mi lesz itt a választások után 2026 évben?
Tényleg eljön a Kánaán az életünkben, a gazdaságban, az ingatlanpiacon, vagy csak újabb pofonokat kapunk a sorstól?
A választások utáni optimizmus sokakban reményt kelt, hogy a Tisza‑kormány valóban új korszakot hoz – nemcsak politikailag, hanem gazdaságilag és az ingatlanpiacon is.
De a kérdés az, hogy ez az eufória és a nagy elvárások tartós fejlődést hoz‑e, vagy csak rövid távú lelkesedés marad. 

Most, hogy túl vagyunk a választásokon, mindenki azt várja, hogy megérkeznek az EU-s pénzek és végre rendbe jön a gazdaság. 

Őszinte leszek, ahogy eddig is – mert az ingatlan, a lakás és a ház nem csak tégla és malter, hanem a mi életünk és a pénzünk.

Adócsökkentés, vagy mézesmadzag? Miből lesz itt jólét? 

Kissé szkeptikus vagyok az ígéretekkel: adócsökkentés, jóléti intézkedések sora? Ezt nézzük át ebben a blog cikkemben. Bár, nem hiszem, hogy bárki becsönget hozzám, hogy „Sipos úr, itt a beszántott magánnyugdíja”, ja meg itt van az1 millió forintja fogja. Tudod, állítólag ( ez lehet, hogy csak városi legenda, bár biztos van benne valami) minden magyar embernek 1,2 millió forintos tartozása van, amit a „pártunk és kormányunk” összehozott. Ezt is valakinek ki kell fizetnie, és ezek általában mi vagyunk.
De, nem is ez a lényeg, az iménti egy kicsit viccesre – vagy szomorúra sikerült, attól függ, hogy ki hogy nézi – hanem most némileg optimista vagyok sokad magammal és remélem, hogy valami jobb végre összejön, mert most már megérdemelnénk, mert nem volt még igazi rendszerváltás!

Politikai ígéretek és a rideg valóság: Miért vagyok némileg szkeptikus nemcsak 2026-tal kapcsolatban?

Reméljük, hogy a lehető legrövidebb időn belüli itt Magyarország útjain – bár rövid időn belül nem számíthatunk rá – virágba fog minden borulni. Miben bízhatnánk másban? Ne érts félre, ezt most nem cinizmusból írom, nyilván nekem is jó, ha jó a lakáspiac és ráadásul még csökkennek az élelmiszer árak is és sok minden jobb lesz nekünk.

Mostanában néztem az általam nagyon kedvelt Bornai Tibor (a KFT zenekar tagja) egy beszélgetését. Mesélte, hogy Cseh Tamással ültek valahol Budapesten a rendszerváltáskor, és azon töprengtek: eddig volt az „átkos”, amit lehetett kritizálni, de most mi lesz ezután, hogy megszűnt az átkos, kit lehet majd kritizálni? Nos bőven lett kit kritizálni azóta is..

👉 Ne csodálkozz, ha én is így vagyok ezzel. Ne sértődj meg, akármelyik oldalon is állsz, én kimondom, amit látok ezután is, hiszen nekem a legfontosabb, hogy neked, nekem, nekünk jó és minél jobb legyen rendszertől és politikus személyétől függetlenül. Ezután is kritizálni fogom a hülyeségeket bárki és bárkik is csinálják, vagy mondják..

Azért is vagyok szkeptikus, mivel az elmúlt 50 évemben, amióta figyelem a politikát, minden politikusról kiderült előbb, vagy utóbb, hogy nem mindig az igazat mondja, sőt hazudnak sokan, mint a vízfolyás, de legalábbis sokszor. Emlékszel még Clintonra és a Lewinsky-ügyre? Pókerarccal tudott hazudni Clinton is, de előtte Nixon a Watergate ügyben, majd Gorbacsov sem mondta ki nyíltan még a Csernobilt sem időben, pedig hogy istenítette a nyugat, meg hát kis hazánkban is mennyien voltak és vannak ilyenek a mai napig is és hát folytathatnám a sort napokon keresztül… Miért lenne ez másképp ezután is?

Világpolitikai hatások: Háború, olajár és az ingatlanárak alakulása

Isten ne adja, de az is lehet, hogy bármilyen jót akarnak tenni velünk és a gazdasággal az új kormány emberei, nem tudnak, bár nagyon remélem nem így lesz. Itt van a nyakunkon az Irán-Izrael-USA konfliktus kérdése. Lehet, hogy mire megkapjuk az EU-s pénzeket, azok már semmit nem érnek. Ha a háború vagy a Hormuzi-szoros lezárása miatt elszáll az olajár, a lukakat fogjuk tömögetni az eurókkal ahelyett, hogy az ingatlanpiacot pörgetnénk fel és a gazdaságot javítanánk. Ráadásul még nem is látni tisztán, milyen állapotban van valójában a magyar gazdaság 2026. áprilisban.

Tisza kormány, EU-s pénzek és az ingatlanpiac: rövid távú eufória vagy valódi fejlődés?

Ez az a kérdés, amiről most még kevesen beszélnek őszintén, pedig az ingatlanpiac 2026–2030 közötti és késöbbi alakulását alapjaiban meghatározza:

👉 csak egy rövid távú optimizmus jön a választások után,
vagy
👉 valódi, hosszú távú infrastruktúra fejlesztések indulnak el az EU-s pénzekből?

És ez nem filozófiai kérdés. Ez konkrétan arról szól, hogy drágul-e a lakásod, vagy sem, fejlődik a gazdaság, vagy sem.

Rövid távú eufória az ingatlanpiacon – ezt már láttuk, sokszor láttuk..

Minden választás után van egy jelenség:

• nő a bizalom
• nő a vásárlási kedv
• megindul a lakáskeresés
• ideiglenesen nőnek az ingatlanárak

Ez egy pszichológiai hullám, nem gazdasági alap.

👉 Ha csak ez történik:
akkor lehet egy időszakos fellendülés, majd visszarendeződés.

Ez tipikusan az a helyzet, amikor sok vevő beszáll „mert most indul a lakáspiac”, aztán rájön, hogy nem változott meg annyira a világ.

Hosszú távú ingatlanpiaci hatás: minden az infrastruktúrán múlik

Na itt válik el a mese a valóságtól.

Ha a következő kormány valóban elkezdi és feltudja használni az EU-s forrásokat, nem osztogatja el a klientúrának, akkor:

• közlekedési fejlesztések
• vasút, villamos, gyorsforgalmi utak
• ipari parkok
• városfejlesztés jöhetnek

👉 ezek tartósan emelhetik az ingatlanárakat

Zalaegerszeg példa: egy döntés hogyan befolyásolja az ingatlanpiacot? Az EU-s pénzek elmaradása mit okozhat?

A korábbi kormányzati ciklusban több projekt lelassult vagy leállt – például a Zalaegerszeg–Budapest autópálya fejlesztés leállt, helyette jött a Zalaegerszeg–Nagykanizsa gyorsforgalmi út ötlete ( Lázár János nevével fémjelzett) és, hogy Nagykanizsára menjenek első körben a Zalaegerszegiek, majd onnét Budapestre..kerülővel..

Ez nem csak közlekedés.

👉 Ez konkrétan:

• meghatározza, mennyit ér egy zalaegerszegi lakás, ingatlan
• mennyire lesz vonzó a város befektetőknek
• jön-e ipar, munkahely

Ha egy város nehezebben elérhető, az:
➡️ lassítja az ingatlanárak növekedését

Ha gyorsabb kapcsolat van Budapest felé, az:
➡️ felhajtja az árakat

Ennyire egyszerű.

👉 Egyébként itt jegyzem meg, hogy végre ne csak kritizáljak, hogy a jelenlegi zalaegerszegi városvezetés azért szép eredményeket ért el az utóbbi években és akkora fejlődést ért el nyilván kormányzati támogatással, amit nem lehet nem észre venni.

Vitézy Dávid tervei: közlekedésfejlesztés és ingatlanárak kapcsolata

Az elmúlt időszakban Vitézy Dávid többször beszélt arról a közösségi oldalán, hogy remélhetőleg:

• komoly vasúti fejlesztések
• városi villamoshálózat bővítések
• modern, integrált közösségi közlekedés jöhet Magyarországon.

És itt jön egy fontos nemzetközi példa:

👉 Tudod az „átkos” Brüsszel..

Ott a közösségi közlekedés:

• sűrű
• jól szervezett
• szinte minden városrész könnyen elérhető

Vitézy a Facebook‑oldalán többször hangsúlyozta, hogy Brüsszel példája mutatja, milyen hatékony lehet a közösségi közlekedés, ha minden vonal összekapcsolódik a várossal és a külvárosokkal, és az utas kényelme van a középpontban.
Brüsszelben a metró, villamos és buszhálózat teljesen integrált, így az utazási idő rövid, a városrészek pedig gazdaságilag is felértékelődnek. 

Ez azt eredményezi, hogy:
• nincs „rossz lokáció” úgy, mint nálunk
• kiegyenlítettebbek az ingatlanárak
• több terület válik értékessé

Infrastrukturális fejlesztések hatása az ingatlanpiacra – konkrétan mely szegmensekre?

Hogyan hat az infrastruktúra az ingatlanpiacra?

Az infrastruktúra fejlesztése nem csupán kényelmi kérdés, hanem a legfőbb ingatlanérték-növelő tényező. Nézzük, melyik ingatlanszektor milyen hatásokra számíthat:

Lakóingatlanok: Az új vasúti vagy villamosmegállók közelsége (mint például a tervezett pesti fonódó villamoshálózat környéke) azonnal felértékeli a környékbeli lakásokat, hiszen javul a városi mobilitás.

Ipari és logisztikai ingatlanok: Az autópálya-fejlesztések és a modern vasúti áruszállítási csomópontok a logisztikai központoknak és ipari parkoknak kedveznek, mivel az olcsóbb és gyorsabb szállítási útvonalak vonzzák a befektetőket.

Kereskedelmi ingatlanok: A forgalmas közlekedési csomópontok – a pályaudvarokból kialakított városközpontok – élénkítik a kiskereskedelmet és a szolgáltatószektort, ami az üzlethelyiségek iránti keresletet növeli. 

👉 És ez visszahat a lakáspiacra:
 több munka → több vevő → magasabb árak

Akkor mi lesz? Eufória vagy valódi ingatlanpiaci fordulat?

Őszintén?

A Tisza‑kormány előtt két út áll:

• Rövid távú eufória – gyors ígéretek, látványos bejelentések, de kevés valódi beruházás.

• Hosszú távú stabilitás – valódi infrastruktúra‑fejlesztések, EU‑s pénzek hatékony felhasználása, és kiszámítható gazdasági környezet. 

Az ingatlanpiac szempontjából csak a második hozhat tartós növekedést.
Ha a fejlesztések valóban megvalósulnak – autópályák, vasútvonalak, villamoshálózatok, ipari parkok –, akkor a magyar ingatlanpiac 2027–2030 között újra felívelhet, és nemcsak Budapesten, hanem vidéken is. 

Ha:

• lesz EU-s pénz
• lesz fejlesztés
• lesz koncepció és ez átgondolt és tervszerű lesz

akkor:
• stabil növekedés
• élénk ingatlanpiac
• növekvő lakásárak

Ha nem:
• marad a hullámzás
• marad a bizonytalanság
• marad a „majd lesz valami” 

Ha a fejlesztések megvalósulnak, az ingatlanpiac nem egy „lufi” kipukkanására, hanem egy tartós értékalapú növekedésre számíthat.
Figyeld az infrastruktúra-fejlesztési híreket, mert ahol út, vasút vagy villamos épül, ott a jövőben garantáltan várhatóan nőni fog az ingatlanok értéke! 

Lakástámogatások: Az Otthonfelújítási Program és az ingatlan árak elszállása

De végre egy lépéssel előrébb leszünk: elmennek a „nagy ingatlan szakértő” politikusaink, és talán nagyobb eszűek jönnek, legalábbis remélem. Mit mondtak azok, akiknek éppen menniük kell emlékszel még? Hogy az az Otthon Start program ( OSP) majd megállítja az ingatlan áremelkedést, no persze, amit ők gerjesztettek az egekbe?
Persze, Budapesten megtorpantak a négyzetméterárak az Otthon Start program plafon miatt, mert mindenki várja az OSP-és vevőket, de vidéken jelentem: mennek tovább, ha nem is drámai mértékben! A kérdés csak az, hol a megálló? 1,5 millió Ft/nm? Sok vevőjelölt már most elsírja magát, mert nem képes már lakást venni, akárhogy gyűjtögeti a pénzét. Az állandó belenyúlkálások az ingatlanpiacba, az állami kontroll, mint a tervgazdaságban – CSOK Plusz, Falusi CSOK, támogatott hitelek – az eladóknak jót tettek, de a vevőknek sokszor csak elszúrták a lehetőségeit. Aki várt, az most nézheti, hogyan ugrottak nagyot a lakás árak és adott esetben elment mellette az ingatlanpiac.

Ezzel az utóbbi évekbeli hatalmas ingatlan áremelkedéssel csak azok jártak jól, akik eladták az ingatlanjukat és kész, nem léptek tovább.

Ugyanis, akik másik lakást akartak venni az eladott helyett sok esetben ráfaraghattak, én is találkoztam ilyenekkel, mert eladták a lakást, örültek, hogy milyen drágán sikerült, vártak a jó vételre és ahogy ugrottak hirtelen a lakásárak elment mellettük az ingatlanpiac észrevétlenül, csak néztek..szerencsére ez nem az én általam eladott ingatlanok esetében volt, hanem mások esetében, én, ha nagyon bajban volt valaki és nem talált másik ingatlant ráálltam és kerestem neki megfelelőt..

Akkor voltak, vannak jelenleg is sokan, akik egyszerre lennének eladó és vevők is, akik, csak „lakás turistáskodnak”: 20-30%-kal túlárazzák a hirdetett lakásukat, házukat, nézegetnek másikat fél évig, aztán közlik, hogy „nem találtunk megfelelőt, maradunk”. Ha nem kényszer az eladás, az emberek ragaszkodnak az álmaikhoz (és a magas árakhoz) és ön magukat igazolják, „hogy hiszen mi megpróbáltuk”, de nem sikerült eladni, meg nem is találtunk megfelelőt, egyik sem volt olyan jó, mint a miénk, így eldöntöttük, maradunk, lehet, hogy végleg..

A bérlakásprogram és a Tisza-terv: Mi lesz az ingatlan befektetőkkel, lakás bérbeadókkal?

A „Tisza-programban” hallani bérlakásépítési tervekről, mondjuk ezt a rendszerváltás óta tervezik, de remélem, hogy végre most már valódi rendszerváltás lesz, de ezzel is szkeptikus vagyok..

Ha ez beindul ( persze ez több év még), elszívja a munkaerőt és az építőanyagot. Ha pedig hiány lesz, drágább lesz az új építésű lakás, ami várhatóan magával húzza a használt ingatlanok árát is. Ez mellett még, ha netán talán, reméljük egyszer vége lesz az Orosz-Ukrán háborúnak és ugyanezt a hatást érjük el vele. Nagyon remélem nem egyszerre következik be a kettő, mert akkor katasztrófa lesz kis hazánkban, mivel az építőipar egyszerre nem bírná el nagy eséllyel a két keresletnövekedést → drasztikus drágulás.

És mi lesz a magán ingatlan bérbeadókkal?
Ha megjelenik az államilag támogatott bérlakáspiac, ki akar majd piaci áron lakást bérelni? Ha a mostani kb. max. 3-5%-os éves hozam megfeleződik, vagy csak jelképes lesz, sok ingatlan befektető elgondolkodik majd a beszálláson. Igaz, az ingatlan értékének növekedése (az árfolyamnyereség) még mentheti a menthetőt.

Új építésű lakások 2026: most még kevés, de jön a dömping?

Az új építésű lakások piacán most egy tipikus időbeli eltolódás látszik, amit sokan nem vesznek észre.

• Jelenleg még viszonylag kevés az átadott új lakás, ezért sok helyen kínálati hiány érzékelhető.
• Ugyanakkor az építési engedélyek száma nő, ami azt mutatja, hogy a beruházók már készülnek a következő évekre.

Ez egy fontos jelzés az ingatlanpiacon.

Új építésű ingatlanpiac: hiányból túlkínálat lehet?

A most induló projektekből várhatóan 2–4 éven belül lesz kész új építésű lakás, tehát ami ma még hiány, az könnyen átfordulhat:

• nagyobb kínálatba
• erősebb versenybe
• akár árkorrekcióba egyes szegmensekben

De fontos:

• ez még nem a jelen, hanem a közeljövő
• egy új építésű társasház vagy lakópark felépítése évekbe telik

Mit jelent ez neked ingatlan vevőként vagy eladóként?

Most: kevés új lakás → magasabb árak
Később: több új lakás → több választási lehetőség, kisebb projekteknél, akár némi engedmény, vagy plussz extra..

👉 Ezért az új építésű ingatlanoknál különösen fontos az időzítés. 

Lesz-e ingatlanpiaci összeomlás? Mikor esnek a lakásárak? Mindenkit ez érdekel..

Sokan várnak egy nagy ingatlan esésre. De tudod, mikor esnek az árak? Ha kényszer van. Ha az ingatlanpiacra ömlik a rengeteg eladó ingatlan, mert a tulajdonosoknak muszáj szabadulniuk tőlük. Jelenleg nem látszik ilyen előjel. Most ugyan több az eladó lakás a piacon, mint pár éve, de drasztikus árcsökkenésre ne számíts, legalábbis véleményem szerint. Az meg a másik, hogy az ingatlanpiac a tapasztalataim szerint merev és a rossz hírek nagyon lassan hoznak árcsökkenést, a jók azok viszont nagyon gyorsan beépülnek az ingatlanárakba, így tettek a lakástámogatások is rendszerint még mielőtt egyáltalán elindultak volna már beépültek a lakásárakba.

Ingatlanpiac 2026: már nem minden lakás drágul ugyanúgy

Az elmúlt években hozzászoktunk, hogy az ingatlanpiac folyamatos drágulást mutat, szinte minden lakás ára emelkedett. Most viszont látszik egy finom, de fontos változás.

Igen, a lakásárak összességében még nőnek, és az adásvételek száma is emelkedik, tehát van mozgás a lakáspiacon. Ugyanakkor közben a kínálat is bővül láthatóan, ahol egyre több eladó lakás jelenik meg.

Ez pedig már érezhetően átalakítja az ingatlanpiac működését.

• A vevők már nem kapkodnak.
• Több lakás közül tudnak választani.
• Egyre tudatosabban döntenek.

Ez azt jelenti, hogy az ingatlanpiac nem csak az eladókról szól, mint korábban.

Lakáspiac változás: több kínálat, tudatosabb vevők

Bár a számok első ránézésre pozitívak – erős hitelpiac, növekvő forgalom, emelkedő bérleti díjak – a háttérben egy hangulatváltás zajlik.

A növekvő lakáskínálat például azt eredményezi, hogy:

• a vevők már nem kényszerből döntenek
• visszatér az alkudozás
• újra megjelenik a „várok egy jobbra” hozzáállás

Ez egy egészségesebb ingatlanpiac, de az eladóknak már nem olyan kényelmes, mint korábban, amikor ugrani kellett a vevőknek minden lakásért, mert szinte mindent gyorsan el lehetett adni.

Milyen ingatlanok fogynak most gyorsan?

Fontos: nem minden változott meg.

• Egy jó elhelyezkedésű, igényes, újszerű lakás még mindig gyorsan elkel.
•  A túlárazott vagy középszerű ingatlanok viszont beragadnak.

Ez a különbség most sokkal jobban látszik, mint pár éve.

Ingatlan eladás 2026: már nem elég „csak meghirdetni és várni a nagy, kapkodva érkező készpénzes vevőre”

A mai piacon nem az számít, hogy egy lakás fent van-e a hirdetések között, hanem az, hogy:

• hogyan van árazva
• hogyan van bemutatva
• milyen élményt ad

👉 Magyarul: pozicionálni kell az ingatlant

Mert ma már a vevő választ.. 

Mikor érdemes ingatlant venni, ahogy én a Becsületes Ingatlanközvetítő látom?

Ez nem befektetési tanácsadás – azt csinálsz a pénzeddel, amit akarsz, ha rám hallgatsz.
De 30 éve vagyok az ingatlan pályán, és egyet megtanultam:
A legjobb nap az ingatlan vásárlásra tegnap volt. A következő legjobb nap pedig ma van.

Tudod, mikor kellett volna igazán ingatlant venni? kb. 60 éve, amikor véget ért az államosítás. Akkor nevetséges áron mértek olyan ingatlanokat, a mai ingatlanárakhoz képest. Az akkori árakat most a zsebünkbe lévő pénzzel ki tudnánk fizetni sokszor a helyszínen készpénzben..Ne várj 10-20 évet, hogy aztán te is keseregj: „Jaj, 2026-ben kellett volna lakást venni!”. Az én véleményem szerint 10-20 év múlva szinte megfizethetetlenek lesznek az ingatlanok, de mondom ne hallgass rám azt csinálsz a pénzeddel, amit akarsz..

Mire számíthatunk 2026-ban a lakáspiacon?

Bár az ingatlanpiac most „megyeget”, de nem pörög. Ahogy egy korábbi cikkemben is írtam, az igazi nagy esetleges fellendülést én 2026. szeptemberére várom.

Addig marad a tapogatózás, a politikai bizonytalanság és a lassú drágulás, de nem mindenhol és minden ingatlanszegmensben.

Összegzés: mi vár ránk az ingatlanpiacon 2026-ben Becsületes Ingatlanosként kimondva?

Őszintén?

Nem az a kérdés, hogy fenékig tejföl lesz-e az életünk.
Hanem az, hogy lesz-e valódi változás az ingatlanpiacon és a gazdaságban.

Most mindenki várja:
• EU-s pénzeket
• gazdasági fordulatot
• stabilabb ingatlanpiacot

De a valóság az, hogy az ingatlanpiac nem ígéretekre reagál, hanem tettekre.

Ha:

• tényleg elindulnak a fejlesztések
• épülnek utak, vasút, infrastruktúra
• kiszámíthatóbb lesz a gazdasági környezet

akkor:
• az ingatlanárak hosszú távon emelkedni fognak
• élénkül a lakáspiac
• több lehetőség lesz vevőnek és eladónak is

Ha nem…

• akkor marad az, amit már ismersz:
• bizonytalanság, kivárás, hullámzó piac.

És van még egy fontos dolog.

Az ingatlanpiac már nem olyan, mint pár éve.
Nem minden lakás drágul, nem minden ingatlan kel el gyorsan.

• A jó ingatlan ma is érték.
• A rosszul árazott, rossz adottságú viszont beragad.

Ezért ma már nem az nyer, aki csak „felteszi a hirdetést”, hanem az, aki jól áraz, jól időzít és jól dönt.

Egy dolgot viszont 30 év ingatlanpiacon töltött idő után is ugyanúgy látok:

• a legjobb nap a vásárlásra tegnap volt
• a következő legjobb nap pedig ma van

De hogy te mikor lépsz, az már a te döntésed. 

Egy Becsületes Ingatlanközvetítői jó tanács a cikkem végére:

Ne a politikusoktól várd a megváltást. Ha megvan a tőkéd, és találsz egy jó állapotú, jó helyen lévő ingatlant, csapj le rá. A hitelkamatok talán mérséklődnek, de a tégla ára sosem lesz olcsóbb, legalábbis várhatóan nem annyival, mint szeretnéd, meg jó lenne, legalábbis a mai tudásunk szerint. 

Aki most akar ingatlant venni/eladni, fontos, hogy ne várjon „csodát”, hanem nézze a konkrét ingatlant, hogy normálisan árazott legye és a saját pénzügyi helyzetét, lehetőségeit is nézze. Ne pánikolj, ne hagyd magadat pánikoltatni!

2026 Szeptemberre valószínűleg tisztul a kép – addigra kiderül, hogy az új kormány tud-e kézzelfogható eredményeket felmutatni. Különösen azt figyelem majd én is, hogy az EU-s forrásokkal hogyan haladnak, és hogy a piaci hitelkamatok elkezdtek-e esetleg csökkenni.

Ne pánikolj az ingatlanpiacon – és ne hagyd magadat pánikoltatni sem! 

Ha kérdésed van a saját helyzeteddel kapcsolatban, keress bátran – szívesen segítek eligazodni ebben a kavargó ingatlanpiaci helyzetben.
 

Ha bizonytalan vagy, kérdezz – 30 év ingatlanpiaci tapasztalattal segítek! 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

A 2026-os választások és az ingatlanpiac kíméletlen igazsága. Menj külföldre, vagy maradj? 

2026-os választások hatásai a magyar ingatlanpiacra – Áremelkedés, kivárás vagy áresés jöhet? 

Iráni–izraeli–amerikai háború és annak lehetséges hatása az ingatlanpiacokra és a gazdaságra 

Ingatlanhirdetés: Az első két nap alatt eldől, álmodozol, vagy tényleg eladsz! 

Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Zártkert tulajdonosok figyelem! Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését! 

Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb 

Jobban megérte volna 1 éve lakást venni piaci hitelből mint most az Otthon Startból a brutálisan elszabadult ingatlanárak miatt 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Lakásárak és ingatlanpiaci jóslatok 2026: Fenékig tejföl lesz az életünk a választások után? A Becsületes Ingatlanos őszinte véleménye bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Otthonfelújítási Program felfüggesztése 2026: Brutális fordulat, egyik napról a másikra leállították – Mi jön ezután?

Azonnali hatállyal elkaszálták az otthonfelújítási programot!

Sziasztok! Van egy rossz hírem, ami valószínűleg sokatoknál ki fogja verni a biztosítékot. Ha épp a lakás felújításon, lakás korszerűsítésen törted a fejed, és számítottál az állami segítségre, akkor jobb, ha most leülsz: a népszerű 5+5 milliós energetikai otthonfelújítási programnak gyakorlatilag vége. Nem jövőre, nem hónapok múlva, hanem most.

Mi történt? Elfogyott a pénz az otthonfelújítási program finanszírozására!

Villámgyorsan lezárult az egyik legkeresettebb lakossági otthon felújítási támogatási forma. Míg múlt héten még csak a fővárosban és a fejlettebb megyékben húzták le a rolót a keret kimerülése miatt, mostanra a kevésbé tehetős régiókban is elértünk a falig.

A hivatalos tájékoztatás szerint (ami a palyazat.gov.hu oldalon jelent meg) 2026. április 23. az abszolút utolsó nap. Aki csütörtökön az MFB Pont Plusz fiókok zárásáig nem adja be a papírokat, az végleg lemaradt erről a körről. De, azért még kérdezz utána a pontos időpontnak, mert tudod Kis hazánkban szinte minden bizonytalan és minden változhat..

„Egyik pillanatról a másikra szűnnek meg dolgok…Kis hazánkban” – Te is így érzed most is az otthonfelújítási program kapcsán?

Valahogy nagyon jellemző nálunk Kis hazánkban, hogy egyik pillanatról a másikra megszűnnek dolgok, anélkül, hogy az embernek lenne ideje felkészülni rá például a Zöld hitellel is így volt.. Nem úgy történik, hogy előre szólnak: mondjuk 1-2 hónap múlva vége lesz, hanem egyszerűen meghúznak egy vonalat, és akár másnaptól már nem elérhető egy addig jól működő, hasznos lehetőség.

Pontosan ez történt most az otthonfelújítási támogatással is, pedig ez tényleg egy népszerű és sokak által kihasznált program volt. A hivatalos indok az, hogy kimerült a keret. De ilyenkor jogosan merül fel a kérdés: ha ennyire nagy rá az igény, miért nem bővítik?

Miért nem jut több forrás egy olyan programra, ami segíti az ingatlanok megújulását? Legalább ez tudna működni, ha már az új lakások építése nem halad olyan ütemben, ahogy kellene, és a magyarországi ingatlanállomány sem frissül elég gyorsan.

Amikor végre van valami, ami tényleg működik, amire a magyar ember azt mondja: „na, ez hasznos”, akkor jön a stop tábla. Miért nem lehet egy ilyen sikeres programot bővíteni? Miért kell futószalagon leállítani azt, ami érezhetően javítaná az ország ingatlanállományát és megújulnának legalább részben a használt ingatlanok?

Mi jön ezután? Van még remény a vidéki ingatlanoknál?

Bár az energetikai (5+5 milliós) programnak búcsút inthetünk, fontos tisztázni: a vidéki otthonfelújítási program – egyelőre – marad. De a tapasztalatok alapján én azt mondom: aki ezen gondolkodik, ne várjon az utolsó percig! Látjuk, milyen gyorsan el tud fogyni a forrás.

Miért akadt meg a hazai ingatlanpiac megújulása?

Nemzetközi trendek is azt mutatják, hogy Európa-szerte nagy hangsúlyt fektetnek az energetikai korszerűsítésre, de nálunk a kivitelezés sokszor döcögős.

• Drága hitelek: Mivel a piaci alapú hitel még mindig húzós, mindenki az állami forrásokra vár.
• Alapanyagárak: Bár a drágulás lassult, a munkadíjak továbbra is az egekben vannak.
• Bizonytalanság: Ha nem tudod, lesz-e holnap támogatás, inkább bele sem vágsz a nagy átalakításba.

Miért tragédia az otthonfelújítási program felfüggesztése? – Elöregszik a 4 milliós magyar lakásállomány, és nincs utánpótlás!

Nem csak az a baj, hogy most egy konkrét kapu bezárult, hanem az, hogy a teljes magyar ingatlanpiac jövője forog kockán.

Nézzük a nyers számokat: Magyarországon nagyjából 4 millió ingatlan alkotja a lakásállományt, aminek a jelentős része – valljuk be – energetikai szempontból ezeréves és korszerűtlen. Ebből a tömés falazatú házak kb. 600 ezret tesznek ki!!

Hiába az Otthon Start program és a kiemelt beruházások, ez csak csepp a tengerben!

Tisztán kell látni: Budapesten és a nagyobb vármegyeszékhelyeken most gőzerővel próbálják felpörgetni az építkezéseket. A kiemelt kormányzati beruházások és az új Otthon Start program célja pont az, hogy több új lakás épüljön, és végre megmozduljon a piac. Ez jól hangzik, de van egy óriási bökkenő:
Ez még édeskevés! Bár a nagyvárosokban nőhet az új építésű lakások száma, ez a tempó egyszerűen nem elég ahhoz, hogy a hatalmas, 4 milliós magyar lakásállomány időben és érdemben megújuljon. Az ország nagy része nem új építésű lakóparkokban él, hanem több évtizedes családi házakban és panellakásokban.

Megállt az új lakások építése, marad a toldozgatás-foltozgatás?

Évek óta azt látjuk, hogy az újlakás-építések száma országos szinten messze elmarad a kívánttól. Ebben a helyzetben a használt lakások felújítása nem csak egy választható opció, hanem az egyetlen valódi menekülőút lenne a lakosság számára.

Miért pont a leghasznosabb mentőövet vágják el?

Az ilyen otthonfelújítási támogatások pont azért voltak zseniálisak, mert:
• Segítettek szinten tartani a régi házak értékét a kisebb településeken is.
• Valódi rezsicsökkentést és energetikai ugrást hoztak a családoknak.
• Olyan embereket is helyzetbe hoztak, akiknek esélyük sincs egy méregdrága új építésű lakásra.

Erre mi történik? Pont az a program vérzik el a „keretkimerülés” miatt, ami a legszélesebb rétegeknek nyújtott valódi segítséget a használt ingatlanok korszerűsítésében. Hiába épül néhány ezer új lakás az Otthon Starttal a nagyvárosokban, ha közben a vidéki, használt ingatlanok megújulása előtt hirtelen lehúzzák a rolót.

Ez nem csak gazdasági kérdés, ez minden ingatlantulajdonos húsba vágó érdeke! Ha nem épül elég új, és a használtat sem támogatják hatékonyan, akkor a magyar ingatlanpiac egyszerűen konzerválja a múltat ahelyett, hogy a jövőbe lépne.

Rengeteg a például vályog/tömés falazatú ház, lakás, ingatlan van Magyarországon, amik szintén felújítást igényelnének..

Nagyjából 500 000–600 000 vályog/tömés falazatú lakás van ma Magyarországon a KSH szerint. Sok vályogházat láttam már Zalában ( és adtam is el Osztrákoknak, Németeknek, Svájciaknak az 1990-es évek közepén, végén), Vas megyében, Veszprém megyében inkább vegyes falazatúakat kővel vegyítve, de ott sok a kőből épült ház is. és sajnos nagyon sok vályog/tömés és vegyes falazatú épület össze is borul, mivel nem törődnek sokszor velük, meg ha vizet kapnak ezeknek az ingatlanoknak halálos ellenségük..
Egyébként a vályog/tömés falazatú épületek döntő többsége az Alföldön koncentrálódik, és jellemzően a legrosszabb energetikai besorolású ingatlanok közé tartoznak – ami visszakanyarodik az otthon felújítási program témájához is: épp ezeket a házakat, lakásokat érintette volna a legjobban egy hosszabb ideig elérhető felújítási támogatás.

Az „Őszinte, Becsületes Ingatlanos” tanácsa: Hogyan tovább?

Ne keseredj el, ha lecsúsztál! Ha felújítani akarsz, nézz szét a piacon:

1. Vidéki Otthonfelújítás: Ha kistelepülésen laksz, ez még él!
2. CSOK Plusz: vásárlásra/bővítésre
3. Hőszivattyús és napelem pályázatok: Időről időre felbukkannak kisebb, specifikus keretek, figyeld a híreket!

Az ingatlanpiac nem áll meg, de tény, hogy most nehezebb terepen kell mozognunk. Ha kérdésed van, vagy te is dühös vagy a hirtelen lezárás miatt, írd meg kommentben!

Forrás: mti.hu, Ksh és palyazat.gov.hu
https://www.ksh.hu/nepszamlalas/tablak_lakasviszonyok  

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
 

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

14 Ingatlan értékcsökkentő tényező 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba? 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van 

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Otthonfelújítási Program felfüggesztése 2026: Brutális fordulat, egyik napról a másikra leállították – Mi jön ezután? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Egy nagy lakásból négy kicsit? – A lakásfeldarabolás veszélyei és a hatósági razziák

Egy lakásból négy? – Amikor a „jó ingatlan üzlet” milliós bukássá válhat

Az utóbbi években látványosan elterjedt egy trükk az ingatlanpiacon: nagy lakásokat és családi házakat kisebb egységekre bontanak, majd külön-külön értékesítik. Első ránézésre ez win-win helyzetnek tűnik. A vevő „olcsóbban” jut lakáshoz, az eladó pedig több pénzt keres.
Csakhogy ez a történet sokszor nem itt ér véget.

És nem véletlenül írta meg ezt a témát a Telex is – mert a probléma most kezd igazán felszínre törni.

A Telex cikke remekül rávilágít arra, hogyan lesznek a nagy lakásokból apró garzonok, családi házakból meg dupla otthonok – papíron viszont minden marad a régiben.

Példa a valóságból: Egy pesti társasházban 120 négyzetből csináltak három garzont. Működik? Igen. Jogilag is? Nem igazán. Dr. Tóth Renáta ingatlanjogász (ugyved365.hu) szerint ez gyakori, de a hatóságok most már szigorúan büntetnek.

Egy lakásból négy – mit ír a Telex és mi történik a valóságban?

A Telex cikke alapján egyre gyakoribb jelenség, hogy papíron egyetlen lakásként nyilvántartott ingatlanokat a valóságban több kisebb lakásra darabolnak. Ugyanez történik családi házaknál is: kívülről egy ház, belül viszont akár több külön élhető lakóegység.

A „matek” egyszerű:
• több kisebb lakás = magasabb összbevétel
• nagyobb kereslet a kisebb, megfizethetőbb lakásokra

A gond ott kezdődik, hogy a jogi háttér ezt sokszor nem követi le.
A hatóságok pedig most elkezdték komolyan venni ezt a kérdést.

Egyre több az ellenőrzés, és nem csak papíron:
• helyszíni szemlék
• drónos ellenőrzések
• lakossági bejelentések

És ha kiderül a szabálytalanság? Akkor nem csak egy kis bírságról beszélünk.

Ingatlan használati megosztás ≠ jogi biztonság

Ez az egyik legnagyobb félreértés a piacon.
Sok ilyen „feldarabolt” ingatlannál nincs külön albetét, tehát nem minden egyes lakásnak van külön-külön albetétje.

Vagyis:
👉 a tulajdoni lapon továbbra is egyetlen lakás szerepel

A tulajdonosok ezt általában egy használati megosztási szerződéssel próbálják kezelni.

Ez viszont csak egymás között érvényes.

Nem véd meg:
• a hatóságtól
• a közműszolgáltatóktól
• a társasház szemében még mindig egy nagy lakásról van szó. Nincs külön albetét, nincs hatósági papír

Magyarul: papíron a hatóságok felé nem létezik az a lakás, amit megveszel.

És ez később nagyon fájni tud.

Sokan azt hiszik, ha van egy ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási szerződésük, akkor minden rendben. Dr. Tóth Renáta ingatlanjogász a Telexnek elmondta: ez a papír csak a tulajdonostársak között ér valamit. A hatóság szemében az ingatlan továbbra is egyetlen egység.
A törvény (419/2021. kormányrendelet) világos: ha megváltozik a lakások száma, azt be kell jelenteni az önkormányzatnak. Ha ez elmaradt, jön a feketeleves.

A legnagyobb hiba: „olcsó volt a lakás, jó lesz az”

A gyakorlatban ezt látom:
A vevő pontosan sejti, hogy valami nem teljesen tiszta…
de mivel:
• olcsóbb
• jó a lokáció
• „mindenki így csinálja”
…inkább nem kérdez.

Főleg készpénzes vásárlásnál.
Mert nincs:
• banki hitelbírálat
• értékbecslő
• jogi kontroll

És ezzel együtt nincs az a „fékrendszer” sem, ami kiszűrné a problémát.
Rövid távon ez kényelmes.
Hosszú távon viszont komoly csapda lehet.

Milliós bírságok és visszaalakítás – ez már nem játék

A szabályozás egyértelmű:
Ha megváltozik a lakások száma egy ingatlanban, azt be kell jelenteni.
Ha ez elmarad, jöhet akár:
• 100.000 – 200.000 Ft alap bírság
• majd 200.000 – akár 2.000.000 Ft településképi bírság

És ami igazán fájhat:
👉 a hatóság kötelezhet az eredeti állapot visszaállítására

Ez mit jelent a valóságban?
• falak bontása
• lakások megszüntetése
• több család „összenyomása” egyetlen ingatlanba

És mindezt saját költségen.

A legrosszabb forgatókönyv nem a pénz, hanem a helyreállítási kötelezettség. A hatóság kötelezhet rá, hogy a saját költségeden falazd vissza a lakásokat és csinálj belőle újra egyetlen nagyot. Ilyenkor a külön bejáratú otthonod megszűnik létezni, és kezdődhet a rémálom a többi lakóval, hogy ki hol lakjon a „közös nagyban”..

Amikor eladnád az ingatlant… és jöhet a feketeleves

Na itt szokott igazán kiderülni, hogy mi is van a kezedben, milyen ingatlant is vetté anno.

Egy ilyen ingatlan eladásánál:
• a vevők nagy része kiesik (hitelképtelen ingatlan, esetleg gyengén hitelképes csak egyes bankoknál, ha találsz olyant)
• az értékbecslő problémásnak minősítheti

Marad:
👉 a készpénzes vevő
👉 aki viszont már pontosan tudja, hogy alkupozícióban van

Eredmény:
• nehezen eladható
• jelentős árengedmény
• akár veszteség

Vagyis az „olcsó vétel” végül drága tanulópénz lehet.

Nem csak Budapesti probléma – országos jelenség a lakások feldarabolása

Ez nem egy Budapesti belvárosi sztori.

Ugyanez történik:
• Balaton környékén
• egyetemi városokban
• agglomerációban

Családi házas övezetekben különösen gyakori:
👉 egy ház, de valójában több lakás

Ez viszont:
• túlterheli az infrastruktúrát
• növeli a konfliktusokat
• és egyre inkább szemet szúr az önkormányzatoknak

Rejtett kockázatok a lakások feldarabolásában, amikről senki nem beszél
Nem csak a bírság a probléma.

Hanem a mindennapi működés:
👉 Közművek
• egy szerződő fél
• ha nem fizet → mindenkinél lekapcsolhatják

👉 Rezsi elszámolás
• almérők alapján
• de jogilag nehezen érvényesíthető

👉 Viták a tulajdonosok között
• használat
• költségek
• karbantartás

Ezek hosszú távon élhetetlenné tehetik az egészet.

Külföldön sem új jelenség a lakások feldarabolása – de ott keményebb a kontroll

Nem magyar sajátosság.

Nyugat-Európában és az USA-ban is létezik a „lakás feldarabolás” (pl. micro-apartments, illegal conversions).
A különbség:
👉 sokkal szigorúbb ellenőrzés
👉 komoly büntetések
👉 azonnali bezárások

Például:
• Londonban több ezer illegális lakást számoltak fel
• New Yorkban rendszeresek az ellenőrzések és kiürítések

Magyarország most kezd ebbe az irányba elmozdulni.

Mit nézz meg vásárlás előtt? (kötelező lista)

Ha ilyen ingatlant nézel, ezt ne hagyd ki:
✔ Tulajdoni lap – hány albetét van?
✔ Társasházi alapító okirat – Ebben benne kell lennie, hogy az adott szinten hány lakás van. Ha az okirat szerint ott egy 100 nm-es lakás van, de te egy 30 nm-est nézel meg, akkor baj lehet.
✔ Van-e hatósági engedély az átalakításra?
✔ Közművek külön vannak-e, külön mérőórák?
✔ Bank finanszírozná-e? (nagyon jó szűrő, mert szigorú a bank, de hasznos lehet a kontroll!)
✔ Hatósági bizonyítvány – Kérd el az igazolást arról, hogy a rendeltetési egységek száma (tehát hány lakás van az ingatlanban) megfelel a jogszabályoknak.
✔ Nézd meg a helyi rendeletet (önkormányzat honlapja)

Ha ezek közül bármelyik kérdéses → állj meg, de legalább kérd ki az ügyvéded véleményét, hogy szabad-e belemenni, vagy sem a lakás vételbe bármilyen vonzó is..

Az én Becsületes Ingatlanos véleményem – röviden, őszintén a lakások feldarabolásáról

Ez a trend nem véletlenül terjedt el.
Valós igényre reagál: sokan nem tudnak nagy lakást megfizetni, elszálltak az ingatlanárak az egekbe.

De…
👉 attól még nem biztos, hogy jó megoldás lesz

Számos ilyen ingatlan:
• jogilag rendezetlen
• kockázatos
• és hosszú távon problémás

És amit sokan nem akarnak kimondani:
👉 ezek jelentős része nem ingatlan befektetés, hanem időzített bomba

Zárás – amikor a „kreatív ingatlan megoldás” visszaüt

A Telex cikke jól rávilágít arra, hogy ami eddig „okos megoldásnak” tűnt, az most kezd problémává válni.

A hatóságok szigorodnak.

A bankok óvatosak.

Az ingatlanpiac pedig egyre jobban átlát ezen.

Ha lakást vásárolsz:
👉 ne csak az árat nézd

Ha ingatlant adsz el:
👉 ne építs bizonytalan alapokra

Mert az ingatlanpiacon egy rossz döntés nem pár százezer forint…
hanem akár milliós bukás is lehet.

Valós példa: amikor szabályosan csinálod az átalakítást… és mégis korlátokba ütközöl

Hogy lásd, ez nem csak „fekete vagy fehér” történet, hozok egy saját példát a gyakorlatból.

Volt egy eladó ügyfelem, aki egy nagy családi házat vásárolt. Évek múlva viszont szembesült azzal, amivel sokan:

👉 egy nagy házat sokkal nehezebb jó áron eladni, mint több kisebbet

Ezért úgy döntött, hogy három külön egységre osztja az ingatlant.

És itt jön a fontos rész:

👉 mindent szabályosan csinált

bejelentette
hivatalosan intézte
nem „okosban” ment

Elsőre azt mondanád: akkor hol a probléma?

A helyi szabályzat beleszól – és ez sokakat meglep

A bökkenő a helyi építési szabályzat volt.

Hiába volt műszakilag és papíron is rendben az átalakítás, a települési előírások kimondták:

👉 a három kialakított egységből csak kettő lehet lakás
👉 a harmadik csak szállás megnevezést kaphat

Ez nem hangzik elsőre drámainak… de az.

Lakás vagy szállás? Nem mindegy – főleg hitelnél

És itt jön az a pont, amit sok vevő nem lát előre.

Ha egy ingatlan nem „lakás” besorolású, hanem például „szállás”:

❌ nem minden bank hitelezi
❌ nem járnak rá kedvezményes konstrukciók
❌ kiesik például az Otthon Start és hasonló támogatások

Magyarul:

👉 szűkül a vevői kör
👉 romlik az eladhatóság
👉 csökken az érték

Társasház lett a 3 db lakósegység – de nem úgy, ahogy elképzelte

Az adott ingatlannál végül társasházat is lehetett alapítani.

Viszont:

👉 a három albetétből csak kettő lett hivatalosan lakás
👉 a harmadik maradt „szállás”

Tehát hiába lett „szépen” rendezve jogilag:

👉 a piaci érték és a finanszírozhatóság így is korlátozott maradt

Ez miért fontos neked?

Ez a történet nagyon jól mutatja:

👉 nem elég szabályosan csinálni
👉 az sem mindegy, hogy MIT enged a helyi szabályzat

Sokan csak odáig jutnak el gondolatban, hogy:
„majd feldarabolom és eladom külön”

De a valóságban:

övezeti besorolás
beépítési szabályok
lakásszám korlátozások

…mind beleszólnak.

Tanulság – mielőtt belevágsz

Akár vevő vagy, akár eladó:

👉 mindig nézd meg:

mit enged a helyi szabályzat
hány lakás alakítható ki hivatalosan
milyen besorolást kapnak az egyes részek

Mert lehet, hogy:
👉 papíron minden rendben lesz
👉 de lakáspiaci szempontból mégis korlátozott marad az ingatlan

És ez már eladáskor fog igazán fájni.

Ha hasonló átalakításon gondolkodsz, vagy ilyen ingatlant vennél, érdemes ezt előre tisztázni – mert itt nem százezrekről, hanem milliókról születik a döntés. 

Összegzés: Megéri a kockázatot egy feldarabolt ingatlant megvásárolni?

Szerintem, ha ilyen ingatlannal találkozol kérd ki mindenképpen az ügyvéded véleményét, addig ne éld bele magadat és addig egy fillért se adj és ne írj alá semmit pláne ne adj foglalót és ne írj vételi szándéknyilatkozatot. Lehet, hogy most olcsóbb, de a végén a többszörösét fizeted ki ügyvédre, bírságra és idegeskedésre, ha meg vissza is kell alakítanod, akkor meg nem is tudom bele is őrülhetsz..

Ha szeretnéd, átnézem konkrétan azt az ingatlant, amit kinéztél – és megmondom őszintén, hogy jó vétel-e, vagy inkább hagyd.

Forrás: https://telex.hu/nevertek/2026/04/18/egy-lakasbol-negy-egy-hazbol-ketto-millios-birsagokat-hozhat-a-magyaros-ingatlanmatek
 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
 

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

14 Ingatlan értékcsökkentő tényező 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba? 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van 

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Egy nagy lakásból négy kicsit? – A lakásfeldarabolás veszélyei és a hatósági razziák bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Választások után: merre indul az ingatlanpiac? Egy dolog biztos – a bizonytalanság
Mi lesz az ingatlanpiacon a választások után? Egy biztos: most semmi sem biztos

A 2026 április 12-ei választásokon 2/3-dal nyert a Tisza párt.  Ez azt jelenti, hogy szinte majd mindent megtudnak csinálni, amit akarnak.
Ekkora nyerés szerintem egyik oldal esetében sem jó, mert nincs kontroll, de most ez van. 
Beszélgetek emberekkel és olvasom a közösségi oldalakon a kommenteket a várakozásokról és nagyon vegyes a kép. Vannak, akik ijesztegetni próbálnak, hogy jaj, mi lesz most, eltörlik az Otthon Start-ot és a támogatásokat, megyünk a háborúba, emelkednek az árak és a rezsi..
Mások visszafogottan, de reálisan bizakodóak..Én inkább pozitívan és reálisan gondolkozom, bizakodok a jobb jövőben..

Az ingatlanpiac most pont abban az állapotban van, amit a legtöbb eladó és vevő a legkevésbé szeret: kivárás. Nem tegnap kezdődött ez, hanem már hónapok óta érezhető volt, hogy a lakáspiac „behúzta a kéziféket”. A választások csak ráerősítettek erre az érzésre, és közben a nemzetközi helyzet sem segít: az orosz–ukrán háború mellé megérkezett a közel-keleti háború, feszültség, az olajárak pedig elindultak felfelé. Ez pedig mindig begyűrűzik az ingatlanpiacba is.
A kérdés most nem az, hogy lesz-e változás, hanem az, hogy mikor és milyen irányba.

Nézzük meg részletesen, hogy véleményem szerint miért fog kb. 2026. szeptemberig fél gőzzel menni a magyar ingatlanpiac, ki vásárol egyáltalán lakást,  hogyan adhatod el a lakásodat ilyen körülmények között és mit lehetne tenni az egész helyzet kezelésére. 

Mikor mozdulhat meg lényegesen újra az ingatlanpiac?

A saját tapasztalatom és a mostani helyzet alapján azt látom: gyors fordulatot most nem érdemes várni.

Egy új kormány reálisan május vége körül kezd el ténylegesen működni, hacsak nem gyorsul fel addig a Köztársasági elnök, és fel nem kéri a győztes párt vezetőjét a kormány alakításra már holnap, utána pedig jön a nyár. Aki régóta benne van az ingatlanpiacban, pontosan tudja:
👉 a július–augusztus nem az a hónap, amikor felrobban a lakáspiac.

Ez azt jelenti, hogy:
• a következő 2–3 hónap még biztosan kivárós lesz
• komolyabb mozgás inkább szeptember környékén jöhet
• feltéve, hogy addig nem romlik tovább a gazdasági környezet

És itt jön a kulcskérdés: tud-e az új kormány gyorsan bizalmat építeni?

Az EU-s pénzek: az ingatlanpiac egyik kulcsa

A Tisza Párt egyik legfontosabb vállalása, hogy hazahozza a befagyasztott uniós forrásokat, ami nagyságrendileg több ezer milliárd forintot jelenthet.

Ez nem csak egy politikai kérdés, hanem nagyon is gyakorlati:
• ha jön pénz → lesz felújítás, beruházás, élénkülés
• ha nem jön → marad a szűk mozgástér

A programban konkrétan szerepel, hogy jelentős összeget fordítanának energetikai korszerűsítésre, akár évi százezer lakás felújításával számolva.
Ez önmagában is komoly keresletet generálhat az ingatlanpiacon, főleg a felújítandó ingatlanoknál.

A Tisza lakáspolitikája: teljes irányváltás jöhet

Az eddigi modell főleg a keresletet tolta (CSOK plusz, Otthon Start program, kedvezményes hitelek). Ehhez képest a Tisza inkább a kínálatot növelné.

A program egyik központi eleme egy nagyszabású bérlakásépítési terv:
• több tízezer új bérlakás
• lakásszövetkezeti modellek
• minden 100 új lakásból 1 önkormányzati kézbe kerülne
• szabályozott, átlátható bérleti piac

Emellett:
• adókedvezmények az üres lakások hasznosítására
• kötelező bérleti szerződésminták
• kedvezményes áfa a bérlakásépítéshez

Ez egyértelműen azt mutatja, hogy a tulajdonosi piac mellé egy erős bérlakás-szektort akarnak felépíteni.

Mit jelent ez a lakásárak szempontjából?

Itt fontos tisztán látni, mert sok félreértés van.
👉 nominális árcsökkenést nem nagyon várok.

Inkább ez várható:
• lakásár növekedés lassulása
• stagnálás bizonyos szegmensekben
• nem klasszikus áresés

Viszont van egy fontos dolog, amit sokan nem vesznek észre:
👉 reálértéken már most is csökkenhetnek az árak

Ha az ingatlan ára nem változik, de van mondjuk 2–3% infláció, akkor valójában:
➡️ az ingatlanod kevesebbet ér

Ez egy „csendes árcsökkenés”, amit sok eladó nem vesz észre – de az ingatlanpiac igen. És itt téved számtalan eladó, amikor hosszú ideig ki tartja a túl magasra feltett ingatlan irányárat..

Mi lesz a hitelekkel és a kamatokkal?

Az egyik legérdekesebb változás itt jöhet.

A választások utáni első napi piaci reakciók alapján:
• a forint erősödött 4 éves csúcsra
• az állampapírhozamok csökkentek

Ez azért fontos, mert:
👉 a lakáshitelek ára ebből épül fel

Akár némi kamatcsökkenés is jöhet

Ez pedig:
• növeli a hitelképességet
• visszahozhat vevőket az ingatlanpiacra

Az Otthon Start program ( OSP): marad, de nem mindenkinek?

Először is szögezzünk le valamit. Most sokan találgatnak, hogy vajon megszűnik e az OSP, vagy sem. Látok már ingatlanosokat, akik azt hírdetik, hogy őrületes mennyiségű vevő hívja őket, mivel ingatlant akarnak vásárolni, mert félnek az OSP megszüntetésétől…Aztán ez igaz, vagy sem, az már kérdéses. Esetenként biztos igaz, mert mindig vannak, akik pánikolnak adott esetekben.

De, egyet tudok mondani a 30 éves ingatlanpiaci tapasztalataim alapján, hogy az ingatlan üzleletekhez jó idegek kellenek, a pánik az sosem jó tanácsadó..

Az Otthon Start program gyakorlatilag már beépült az ingatlanárakba az elhibázott program feltételek miatt..

A jelenlegi várakozások szerint:
• nem szüntetik meg
• viszont nagy eséllyel finomhangolni fogják

Ez tipikusan azt jelentheti:
• szűkebb jogosulti kör
• szigorúbb feltételek

Egyszerűen azért, mert ha a gazdaság nem bírja, akkor vissza kell fogni, de ez véleményem szerint nem mostanában várható, hanem majd alkalmadtán.

A nagy kockázat: lesz-e pénz mindenre?

Itt jön a realitás.

A program ambiciózus, de közben:
• a költségvetési hiány magas
• az állami mozgástér korlátozott

Ez azt jelenti:
👉 nem az a kérdés, hogy mit ígérnek
👉 hanem az, hogy mit tudnak ténylegesen megvalósítani

Mi történik a gyakorlatban az ingatlanpiacon?

Ha össze kell rakni a képet, akkor most ez látszik:

Rövid távon:
• kivárás
• ingatlan alkuk erősödése
• lassabb lakás értékesítés

Középtávon:
• stabilizálódás
• enyhe élénkülés (ha javul a bizalom)

Hosszabb távon:
• erősebb bérlakáspiac
• minőségi különbségek erősödése

Ami szerintem a legfontosabb (és amiről kevesen beszélnek a lakáspiacon)

Az ingatlanpiac most nem összeomlás felé megy, hanem tisztulás felé.

Ez a gyakorlatban azt jelenti:
• a túlárazott ingatlanok beragadnak és jön a listing fatique
• a jó ár-érték arányúak gyorsan elmennek, mint eddig is
• a rossz állapotú ingatlanok egyre nehezebben eladhatók pláne túlárazva

És ez az a pont, ahol egy eladó igazán sokat veszíthet – vagy nyerhet.

Mit jelent mindez számodra, ha most ingatlant eladni vagy vásárolni szeretnél?

Ha eladni szeretnél: a jó és jól árazott ingatlan most is elmegy.

A választás eredménye rövid távon nem okoz sem drasztikus áremelkedést, sem árrobbanást. Ami viszont igaz: az eladók egy részénél a „várom, hátha drágább lesz” stratégia mostanra már kevésbé működik. Ha belátható időn belül lakást akarsz eladni, reális árral, felkészített ingatlannal dolgozz – ne a tavalyi csúcsárakhoz igazodj.

Ha venni szeretnél:

Ha stabil a finanszírozásod és saját célra keresel lakást, az elkövetkező hónapokban érdemes periódust kínálhatnak az alapos nézelődéshez és az alkupozíciók kihasználásához. A lakáspiac most lassabb, mint a tavalyi hajrában volt – és ez a vevőknek kedvez. Ha ingatlan befektetési célból gondolkozol, sokkal szelektívebb szemléletre van szükség: nem minden ingatlan megy ugyanabba az irányba.

Aki most akar ingatlant venni/eladni, fontos, hogy ne várjon „csodát”, hanem nézze a konkrét ingatlant, hogy normálisan árazott legye és a saját pénzügyi helyzetét, lehetőségeit is nézze. Ne pánikolj, ne hagyd magadat pánikoltatni!

Szeptemberre valószínűleg tisztul a kép – addigra kiderül, hogy az új kormány tud-e kézzelfogható eredményeket felmutatni. Különösen azt figyelem majd én is, hogy az EU-s forrásokkal hogyan haladnak, és hogy a piaci hitelkamatok elkezdtek-e esetleg csökkenni.

Összefoglalva: mire számíts az ingatlanpiacon?

Ha egy mondatban kellene megfogalmazni:
👉 nem összeomlás jön, hanem egy lassú átrendeződés
• gyors változás nem lesz
• szeptember körül jöhet valódi élénkülés
• az ingatlanárak inkább stagnálnak
• reálértéken csökkenés már most is van
• a lakáspiac egyre tudatosabb lesz

Ami most biztosnak látszik: az Otthon Start program megmarad egy ideig, amíg jónak látják, a forint erős maradhat és ez jó jel, a szabályozási reformok elindulhatnak a bérleti piacon, és az ingatlanárak nominálisan nem fognak csökkenni nagy eséllyel.

Ami bizonytalan: mikor érkeznek meg az EU-s pénzek, milyen ütemben csökkennek a piaci kamatok, és hogy a bérlakásprogram mögé tud-e valódi finanszírozást rendelni az új kormány egy kirívóan hiányos költségvetési örökség mellett.

Rövid távon inkább stagnálás vagy lassú emelkedés, kivárás után enyhe élénkülés várható az ingatlanpiacon. Hosszabb távon a piacot inkább a kamatok, az infláció és az új lakások száma határozza meg, és még hosszabb távon a bérlakásépítés. 

És a legfontosabb:
👉 most nem az nyer, aki kivár, hacsak nem tudja kivárni a következő ingatlanpiaci ciklust és a túlárazott lakása be nem éri a piacot – hanem aki jól áraz és, aki jól tud alkudni és gyorsan tud fizetni.

Ha kérdésed van a saját helyzeteddel kapcsolatban, keress bátran – szívesen segítek eligazodni ebben a kavargó ingatlanpiaci helyzetben.
 

Ha bizonytalan vagy, kérdezz – 30 év ingatlanpiaci tapasztalattal segítek! 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

A 2026-os választások és az ingatlanpiac kíméletlen igazsága. Menj külföldre, vagy maradj? 

2026-os választások hatásai a magyar ingatlanpiacra – Áremelkedés, kivárás vagy áresés jöhet? 

Iráni–izraeli–amerikai háború és annak lehetséges hatása az ingatlanpiacokra és a gazdaságra 

Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Zártkert tulajdonosok figyelem! Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését! 

Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb 

Jobban megérte volna 1 éve lakást venni piaci hitelből mint most az Otthon Startból a brutálisan elszabadult ingatlanárak miatt 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Választások után: merre indul az ingatlanpiac? Egy dolog biztos – a bizonytalanság bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Eurostat: 290%-kal szálltak el a lakásárak Magyarországon 10 év alatt – kinek maradt ma esélye ingatlant venni?

Az Eurostat adatai szerint hazánk az EU-s ingatlanár-robbanás abszolút bajnoka 2015 és 2025 között. De mit jelent ez a hétköznapi embernek? És mi lenne a kiút?

Valószínűleg te is érzed, hogy a magyar ingatlanpiac az elmúlt évtizedben valami egészen elképesztő fordulatot vett. Ha tíz éve vettél volna egy lakást, ma körülbelül négyszer annyi pénzt kérhetnél érte, mint amit akkor fizettél.

Ez nem túlzás – ezt az Eurostat, az Európai Unió statisztikai hivatala mondja.

Ez nem egy félreérthető statisztika, hanem nagyon is kézzelfogható valóság. Ha visszagondolsz, 2015 környékén egy átlagos lakást 20 millió forint körül meg lehetett vásárolni. Ugyanez az ingatlan ma már könnyedén 75–80 millió forintot ér. Vagyis nem arról van szó, hogy kicsit drágább lett minden, hanem arról, hogy az ingatlanárak gyakorlatilag brutálisan elszálltak.

Nézzük meg részletesen, mit jelent ez a számokban, ki vásárol egyáltalán lakást ilyen körülmények között, és mit lehetne tenni az egész helyzet kezelésére.

Magyarország az EU ingatlanár-robbanásának éllovasa – Mit mutat az Eurostat?

Az Eurostat legfrissebb lakásár-indexe (House Price Index, HPI) alapján 2015 és 2025 között Magyarországon emelkedtek a legmeredekebben az ingatlanárak az egész Európai Unióban. A növekedés mértéke meghaladja a 275-290 százalékot – attól függően, melyik negyedévet vizsgáljuk –, ami azt jelenti, hogy a 2015-ös szinthez képest a lakások ára közel megnégyszereződött.

A táblázatot a lakásárak emelkedéséről itt láthatod: https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20260407-1?utm_source

Egyszerű példán keresztül levezetve a helyzetet: Ha 2015-ben vettél egy lakást 20 millió forintért, ugyanaz az ingatlan 2025-re átlagosan közel 80 millió forintot ér. Ilyen tempót sehol máshol az EU-ban nem láttak.

Hány évi fizetés kellett egy lakásra 2015-ben – és mennyi kell ma?

Ez a kérdés az, ami igazán megmutatja, mennyit romlott a helyzet. Nem elég ugyanis azt nézni, hogy mennyibe kerül egy lakás, hanem azt is, hogy mennyit keresnek az emberek mellette.

2015-ben a nettó átlagkereset Magyarországon kb. 160–170 ezer forint körül mozgott havonta. Egy átlagos, mondjuk 50 négyzetméteres, vidéki lakás ára ekkor nagyjából 10–15 millió forint, Budapesten 20–25 millió forint volt.

Ha a vidéki átlagot vesszük (12 millió forint), akkor 2015-ben körülbelül 6–7 évi nettó átlagbér kellett egyetlen lakás megvételéhez. Ez már akkor sem volt könnyű, de elviselhető.

Most 2025-el számoljunk, mert a cikk arról szól a nettó átlagkereset Magyarországon kb. 475–550 ezer forint havonta a KSH adatai szerint (az éves átlag körülbelül 500 ezer forint körül alakul). Ugyanakkor egy vidéki átlagos lakás 35–50 millió forint, Budapesten 60–100 millió forint felett jár.

Azt is még kalkuláld bele, hogy azóta is emelkedtek az ingatlanárak, ma 2026 április van, tehát nagy eséllyel rosszabbak a lakásvásárlási esélyek ma.

Egy 45 milliós vidéki lakás az évi kb. 6 millió forintos nettó átlagkeresethez képest 7,5 évi fizetés – de ez csak akkor igaz, ha az ember minden forintját félreteszi és semmire mást nem költ. Budapesten egy 80 milliós lakásnál ez már 13+év. A helyzet tehát romlott, de a legnagyobb probléma az, hogy a bérnövekedés (bár erős volt) egyszerűen nem tudott lépést tartani az ingatlanár-emelkedéssel.

Fontos megjegyezni, hogy a mediánkereset – ami valósabban mutatja a tipikus magyar fizetést – nettóban körülbelül 397–430 ezer forint körül járt 2025-ben. Ha ezt veszed alapul, az arányok még kedvezőtlenebbek.

Ki vásárol mégis lakást ebben a drágaságban?

Ez az a kérdés, amit sokan feltesznek, és amit nap mint nap látok az ingatlanos munkám során. Ha az átlagember egyedül nem tudja megvásárolni a lakást, akkor ki veszi meg az ingatlanokat, amelyek mégis gazdát cserélnek?

Tapasztalatom szerint jellemzően négy csoportba sorolhatók ezek az emberek:

1. Örökölnek. Sokan azért tudnak lakást venni, mert örökségből, szülői ingatlan eladásából tudnak tőkét bevonni. Ez a generációs vagyonáramlás egyre fontosabb tényező, és egyúttal egyre mélyebb szakadékot teremt azok között, akiknek van mit örökölniük, és akiknek nincs.
2. Szülői segítséggel. Különösen a fiatalok körében nagyon elterjedt, hogy a szülők – ha tudnak – anyagilag besegítenek. Ajándékoznak, résztulajdonossá válnak, vagy kezesként segítenek hitelhez jutni. Ez sem mindenki számára adott lehetőség.
3. Átlag feletti fizetés és hitel. A magasabb keresetűek – IT-sek, menedzserek, pénzügyi szektorban dolgozók – hitelre meg tudják venni a lakást. Ők az Otthon Start program nélkül is ki tudnák fizetni a hitelt, a 3%-os kamatláb számukra plusz kedvezmény, nem feltétlenül életmentő szalmaszál.
4. Befektetési céllal vásárlók. Vállalkozók, megtakarított tőkével rendelkező emberek, akik az ingatlant nem lakni, hanem befektetni veszik – bérbe adni vagy tovább eladni. Ez szintén szűkíti a tényleges vevők körét.

Az igazság az, hogy az Otthon Start program – a 3%-os hitel – valójában azoknak a legnagyobb segítség, akiknek amúgy is megvan a stabil jövedelmük és az önrészük. Aki igazán rászorulna, az a legtöbb esetben nem tud megfelelni a hitelbírálati feltételeknek, mert nincs elég önrésze, vagy a jövedelme nem elég stabil. Ez nem kritika – a programnak van értelme –, de ne legyünk naivak: a lakáspiaci válságot önmagában nem oldja meg.

Ami igazán hiányzik, az egy olyan rendszer, amely azoknak is reális lakhatási lehetőséget ad, akik sem örökséggel, sem magas fizetéssel, sem szülői segítséggel nem rendelkeznek. Ők ma szinte teljesen kiszorultak a lakáspiacról.

Miért nem tud sok átlagember lakást venni? – A durva számok

A lakásvásárláshoz alapvetően kell: önrész (általában a vételár 20–30%-a, ritkán 10%-a), stabil jövedelem a hitelhez, és türelem. De nézzük meg, hogyan néz ki ez a valóságban egy átlagkeresetű embernél.

Tegyük fel, hogy valakit valaki 450 ezer forintos nettó fizetéssel dolgozik (ez körülbelül a mediánbér közelében van). Havonta – ha nagyon spórol – talán 80–100 ezer forintot tud félretenni. Egy 40 milliós lakáshoz 20%-os önrész esetén 8 millió forintra van szüksége. Ennyit összegyűjteni ebben a tempóban 7–8 évig tart – és közben a lakásárak tovább emelkednek.

Miközben spórol, lakást kell bérelnie, ami ma már egy kisebb városban is 120–180 ezer forint havonta, Budapesten 200–350 ezer forint. Ebből következik, hogy sok embernek fizikailag lehetetlen összegyűjteni az önrészt, miközben lakhatási költségei is vannak.

Mit jelent ez, ha most szeretnél ingatlant eladni?

Ez az egész nem csak statisztika. Nagyon is gyakorlati következményei vannak.
A vevők köre szűkebb lett, és sokkal tudatosabban választanak. Egy túlárazott ingatlan könnyen bent ragadhat a piacon és pillanatok alatt megérheted a Listing Fatigue-ot, miközben a reálisan árazott lakások gyorsabban gazdára találnak.
Ezért ma már nem csak az a kérdés, hogy mennyiért szeretnéd eladni a lakásodat, hanem az, hogy ki az, aki ezt ténylegesen ki is tudja fizetni.

Mennyi új lakás épülne ahhoz, hogy megújuljon a magyar lakásállomány?

Magyarországon jelenleg nagyjából 4,6 millió lakás van a KSH legutóbbi adatai szerint. Ebből körülbelül 4 millió az állandóan lakott. Az épített környezet megújulásához általában azt szokták mondani, hogy a teljes állomány legfeljebb 1%-át kellene évente cserélni – ez azt jelenti, hogy évi 40–46 ezer új lakást kellene építeni ahhoz, hogy 100 éven belül teljesen kicserélődjön a jelenlegi lakásállomány.

Ha elfogadjuk, hogy 50 éven belül kellene a megújulásnak megtörténnie (ami egy reálisabb, de még mindig optimista cél), akkor évi 90–92 ezer lakás átadása lenne szükséges – ez közel tízszerese a jelenlegi tempónak, mivel jelenleg évente kb. 10-15 ezer új lakás.

A KSH adatai szerint 2025-ben mindössze 12 062 új lakás készült el az országban – ez 9,3%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban. Ez a szám még a 100 éves megújuláshoz szükséges minimum negyedét sem éri el. Az építési engedélyek száma (28 ezer felett) bizakodásra ad okot, de a tervek és a valóság között komoly rés tátong.

✍️ Szerkesztői vélemény a Becsületes Ingatlanostól

Amikor azt hallod, hogy kevés az új lakás, ez nem elvont statisztika. Ez azt jelenti, hogy a meglévő, részben elavult, energiapazarló lakásállomány árait az alacsony kínálat mesterségesen magasan tartja. Amíg nem épül legalább 3-4-szer annyi újlakás, mint most, addig az ingatlanárak tartósan magasak maradnak, és sok átlagembernek esélye sem lesz saját otthonra – legalábbis nem hitel nélkül.

Miért nem épül elég új lakás Magyarországon?

Ez egy összetett kérdés. Az építőipari költségek emelkedése, a munkaerőhiány, a kiszámíthatatlan gazdasági környezet mind hozzájárulnak ahhoz, hogy kevesebb projekt indul.
De közben az is látszik, hogy nincs hosszú távú, következetes lakáspolitika, ami stabilan ösztönözné az építéseket. A jelenlegi kormányzó erő bele bele nyulkál össze vissza a lakáspiacba, és gyakorlatilag már a hírre ugranak felfelé a lakásárak..

Bérlakás program: a hiányzó láncszem a magyar ingatlanpiacon

Van egy másik megoldás is, amiről Magyarországon meglepően keveset beszélünk: a bérlakásépítés.
Nyugat-Európában ez teljesen bevett gyakorlat. Például Bécs esetében a lakások jelentős része bérlakás, ami stabilizálja az ingatlanárakat és kiszámíthatóbbá teszi a lakhatást.
Ezzel szemben nálunk a rendszerváltás óta gyakorlatilag nem épült ki egy működő bérlakás rendszer. Ez pedig tovább növeli a nyomást a vásárlási piacon.

Őszinte, becsületes véleményem: merre tart a magyar ingatlanpiac?

A helyzet nem egyszerű, és nem is lehet egyetlen tényezőre visszavezetni. Az ingatlanárak emelkedését egyszerre hajtja a lakáshiány, az infláció, az ingatlan befektetői kereslet és az örökös állami beavatkozások hatása.

A jelenlegi rendszer sok átlagos jövedelmű ember számára nem kínál valós megoldást a lakáshoz jutásra és a kormány is többször elismerte, hogy lakhatási válság van Magyarországon.

Összefoglalás: mi történik valójában az ingatlanpiacon?

Az elmúlt 10 évben Magyarországon drasztikusan emelkedtek az ingatlanárak, miközben a fizetések nem tudták ezt a tempót követni. Egy lakás ma több év munkájába kerül, mint korábban, és egyre kevesebben képesek önerőből vásárolni.

A lakáspiacot jelenleg főként azok mozgatják, akik örökséggel, családi segítséggel vagy átlag feletti jövedelemmel rendelkeznek. A valódi megoldás nem a még több hitel, hanem a lakáskínálat bővítése és a bérlakás rendszer fejlesztése lenne.

Ha ezt nem sikerül megoldani, akkor az ingatlanpiac tovább távolodik az átlagos vásárlók lehetőségeitől.

A lakáspiac nem fog önmagától rendeződni. Ha nem épül elég lakás és nem jön létre egy működő bérleti rendszer, a lakás drágulás folytatódni fog – és az átlagember egyre kevésbé lesz szereplője sajnos ennek az ingatlanpiacnak, csak nézője. 

Források:

https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20260407-1?utm_source

https://www.ksh.hu/lakas

https://www.ksh.hu/gyorstajekoztatok/ker/ker2512.html

Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai piacon? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom. 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
 

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Eurostat: 290%-kal szálltak el a lakásárak Magyarországon 10 év alatt – kinek maradt ma esélye ingatlant venni? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Átadtad a lakáskulcsot – és most nem tudod visszaszerezni. Ez történhet veled, ha a vételár teljes kifizetése előtt engeded be a vevőt

Mi történhet, ha a teljes vételár előtt átadod a lakáskulcsot? – Az idő előtti kulcsátadás veszélyei

Az ingatlanvásárlás és értékesítés az élet egyik legnagyobb üzlete. Tíz és százmilliók cserélnek gazdát, és a folyamat során számos olyan pillanat van, ahol egy rossz döntéssel komoly bajba kerülhet az eladó és a vevő is. Az egyik legkockázatosabb lépés, amiről kevesen beszélnek nyíltan: amikor a kulcsot még a teljes vételár megérkezése előtt átadják, átveszik.

Törvény nem tiltja. A szándék legtöbbször teljesen érthető. A pokolba vezető út is jó szándékkel van kikövezve, erre mindig gondolj..De a következmények – ha valami félresiklik – nagyon fájdalmasak lehetnek. Lehet, hogy azt a csoportot fogod gazdagítani örökre, akiknek van lakásuk, meg még sincs..Nézzük végig, miről is van szó pontosan, mikor szokott ez előfordulni, és mi lehet a vége!

Miért akarják sokan idő előtt a lakáskulcsokat?

Vannak azok az élethelyzetek, amikor logikusnak tűnik a korai kulcsátadás:

• A „Már most felújítanám” eset: A vevő nem akar hónapokat várni a hitelre, már most leverné a csempét, hogy mire beköltözik, kész legyen minden.
• A „Nincs hova mennem” szitu: A vevő eladta a sajátját, mennie kell, de az új ház vételárának utolsó részlete még várat magára.
• A „Kifüggesztéses” dráma: Zártkertek, tanyák vagy termőföldek esetén akár hónapokig tarthat az állami jóváhagyás. A vevő meg már ültetne…
• Az eladó már az egészet megunta, már nem is szívesen megy az ingatlanhoz, örül, hogy talált végre vevőt. De az is lehet, hogy már nincs ideje, ereje művelni a kertet.

Természetesen lehetnek még élethelyzetek, mert az élet az nagy mókamester..

Miért adják át a lakáskulcsot idő előtt? – Élethelyzetek, amikből baj lehet bővebben..

A lakás vásárló már holnap szeretne felújítani
Az egyik leggyakoribb eset: a vevőnek már vannak tervei az ingatlanra, mielőbb beköltözne. Kiszámolta, mennyi ideje van, a mesterek már be vannak ütemezve, és nem akarja, hogy az adásvétel befejezéséig elveszítsen heteket vagy hónapokat. Megkéri az eladót: „Add át a kulcsot, hadd kezdjem el a munkát, majd a pénz jön, ahogy ígértem.”
Az eladó bólint, mert bízik a vevőben. Aztán a vevő megrendeli az anyagokat, a mestereket, lebontja a konyhabútort, kibontja a csempét, kibontja a fürdőkádat, felszedi a parkettát – és ekkor derül ki, hogy a bank nem folyósítja a hitelt, mert a lakás értékbecslése rosszul sült el, vagy valami jogi akadályba ütköznek.

Mi marad az eladónak? Egy félig lebontott, felújítás alatt lévő lakás, amit olyan állapotban kellene visszakapnia, amilyenben átadta – csak éppen ez az eredeti állapot már nem létezik. Visszaállíttatni az eredeti állapotot a vevővel? Hosszú, drága, idegtépő per.

A Ptk. szabályai szerint a kulcsátadással a kárveszély átszáll a vevőre, ami azt jelenti, hogy a birtokba lépés után keletkező károk már a vevőt terhelik – de ez mit sem segít az eladón, ha a szerződés végül meghiúsul és egy tönkrement lakást kap vissza.

Az ingatlanvásárló hitele még nem jött meg, de már be akar költözni
Hitellel vásárolt ingatlanoknál tipikus probléma, hogy a vevő már kifizette az önerőt, a bank is utalt, de a kulcsátadás még nem történt meg – vagy éppen fordítva: a vevőnél már nincs pénz, mert mindent kifizetett, de még mindig nem ő a tulajdonos.

Az is előfordul, hogy a vevő felmondja a lakását, mert „biztosan meglesz a hitel” – aztán valami közbejön. Az ingatlan értékbecslő alacsonyabb értéket állapít meg, mint a vételár, a bank kevesebbet folyósít, és hirtelen hiányzik néhány millió forint, amit a vevő nem tud önerőből kipótolni. A vevő bent van a lakásban, az eladónak viszont nincs meg a teljes vételár.

Ebben a szorult helyzetben az eladó elveszíti a legfontosabb nyomásgyakorlási eszközét: a lakáskulcsot. Ha a vevő már bent van, bírói úton kell adott esetben kilakoltatni – ez pedig hónapokig, esetleg évekig is eltarthat.

A felek sietnek, és szóbeli megállapodásban bíznak
Sajnos ez is előfordul. A vevő és az eladó jóban vannak, esetleg ismerősök, rokonok. „Ugyan, majd rendezzük, megbízom benned” – és az egész ügyletet kézfogásra alapozzák. Nincs írásba foglalt megállapodás arról, hogy mi történik, ha valami meghiúsul. Ha később bármi probléma adódik, mindkét fél a saját verziójára emlékszik – és azt is máshogy.

A zártkert-csapdája: amikor egy elővásárlásra jogosult mindent felborít egy művelésből még nem kivett ingatlan esetében

Ez egy külön fejezetet érdemel, mert sokan nem ismerik ezt a kockázatot.

Képzeld el a következő helyzetet: van egy zártkerti ingatlan, rajta egy kis hétvégi házzal. Az eladó megtalálta a vevőt, megkötötték az adásvételi szerződést, és mivel a vevő már alig várja, az eladó átadja a kulcsot. A vevő beköltözik, esetleg el is kezdi feljavítgatni a házat.

Csakhogy a zártkert művelési ágból még nincs kivonva. Az ilyen ingatlanok adásvételénél a Földforgalmi törvény szerint kell eljárni, ami azt jelenti, hogy az adásvételi szerződést nyilvánosan ki kell függeszteni – és ez alatt az idő alatt bárki élhet elővásárlási jogával.

Mondjuk, egyszer csak bejelentkezik egy szomszéd, akinek elővásárlási joga van, és azt mondja: „Köszönöm, ennyiért nekem is kell, belépek a vevő helyére!” ( hallottam már ilyenről, hogy a szomszéd az utolsó nap jelentkezett be elővásárlónak, amikor már a vevő mindent felújított és milliókat költött az épületre..)

Az elővásárlási jog lényege, hogy az arra jogosult – például egy helyi gazdálkodó, az önkormányzat vagy az állam stb..– a vevőt „kiütve” juthat hozzá a zártkert tulajdonjogához.

De nyilván az elővásárlás, az elővásárlási jog nem csak zártkertek esetében lehetséges, hanem például Közös tulajdon és Önazonossági törvény esetén is!

Mi történik, ha a kifüggesztési idő alatt valaki valóban él az elővásárlási jogával?

Az első vevő, aki már bent lakik és esetleg felújítást is végzett, hirtelen kiderül: nem ő lesz a tulajdonos. Ki kell költöznie – és az általa elvégzett munkák, az elköltött pénz? Az az ő gondja, nem a másik félé.

„Hogy raknád ki a vevő-jelölted, mert ő a végleges bejegyzésig csak jelölt, ha a kifüggesztésnél valaki más jelentkezik be az ingatlanra, akinek joga van hozzá és a vevő jelölt nem akar kiköltözni? Sőt, ő közben már szeretné elkezdeni felújítani, amit utána tuti visszakövetelne.”

Ez egy igazi csapdahelyzet. Az első vevő lehet, hogy nem akar kiköltözni (érthető). Az eladó nem tudja rákényszeríteni egyszerűen. Az elővásárló pedig jogosan tart igényt az ingatlanra. Mindenki pereskedik mindenkivel, és közben az ingatlan ott áll egy félbehagyott felújítással.

A megoldás? A zártkerti ingatlannál soha ne add át a kulcsot, amíg a kifüggesztési időszak le nem telt, és az elővásárlási jog lehetősége ki nem zárható.

2025. június 26-tól az önkormányzatok rendeletben engedélyezhetik, hogy a zártkerti ingatlanok tulajdonosai kérjék a művelési ág alóli kivonást – ezzel az elővásárlási jog kérdése végleg megoldódik, és az adásvétel sokkal egyszerűbbé válik. Ha tehát zártkerti ingatlant adsz el, érdemes először ezt az utat megtenni!

Mik a konkrét veszélyek, ha mégis idő előtt adsz lakás kulcsot?

1. A pénz, az ingatlan vételárrész behajtása pokollá válhat
Az eladó legerősebb tárgyalási eszköze a kulcs. Amíg nincs meg a teljes vételár, addig nem adod oda – ez a logikus sorrend. Ha a kulcs már a vevőnél van, és valami miatt nem fizet (meghiúsul a hitele, meggondolja magát, anyagi gondjai akadnak), az ingatlanból való kilakoltatás bírói úton zajlik, hacsak nem megy ki a vevő szép szóvel. Ez Magyarországon általában hosszú, idegőrlő és drága folyamat.

2. Ki fizeti a kárt, ha valami történik?
A kulcsátadással a kárveszély átszáll a vevőre. Ha azonban a vevőnek még nincs biztosítása az ingatlanra, és tűz üt ki vagy csőtörés történik, a kár rendezése bonyolult jogi vitává fajulhat.
Az eladó nevén van az ingatlan a földhivatalban, a vevő használja – és ha nincs biztosítás, nincs pontosan rögzített állapot, a vita szinte garantált.

A közelmúltban hallottam olyan sztoriról, hogy az eladó átadta a kulcsot, a vevő begyújtott a kályhába, a ház leégett és a vevő bejelentette a visszalépési szándékát. Az ingatlanra pedig nem volt biztosítás. Nem ismerem a sztori végét, de asszem még nincs is vége..

3. A lakás rezsi és a közös költsége az eladó nyakán maradhat
A vevő által felhalmozott közüzemi tartozásokért a szolgáltatók a tulajdonost, vagyis az eladót kereshetik meg mindaddig, amíg a tulajdonjog bejegyzése meg nem történik a földhivatalnál.
Ez különösen hosszabb ideig tartó átmeneti időszaknál lehet kellemetlen meglepetés.

4. A félbehagyott lakás felújítás mint visszakapott „ajándék”
Ha az ügylet meghiúsul, miután a vevő már bontani kezdett, az eladó egy megrongált, félbehagyott ingatlant kap vissza. Az eredeti állapot helyreállítása külön költség és külön per – miközben az eladó pénze sincs meg. Most vagy szétverve árulja tovább a lakást, vagy felújítja, vagy vár a per végére, ami nagy eséllyel több évig fog tartani és ki tudja mi lesz a vége..

5. A lakás rejtett hibáinak a kérdése
Egy megfelelően elkészített, részletes, fotókkal alátámasztott birtokbaadási jegyzőkönyv megelőzheti a későbbi jogvitákat, illetve bizonyítékként szolgálhat, ha az ingatlan állapotával kapcsolatban merül fel vita. Ha nincs ilyen dokumentum, az eladó nem tudja bizonyítani, milyen állapotban adta át az ingatlant – és fordítva, a vevő sem tudja érvényesíteni a szavatossági igényét.

Mikor szokott még előfordulni az idő előtti ingatlan kulcsátadás?

Az életben sokféle helyzet adódhat. Íme néhány további eset, amelyekre érdemes figyelni:

Lánc eladásos ingatlan adásvételek:
Az eladó addig nem tud kiköltözni a régi lakásából, amíg az új ingatlant át nem adják neki. Közben a vevő már sürgeti a beköltözést. Mindenki nyom mindenkit, és kényszermegoldásként születik az idő előtti kulcsátadás. Minden oké mindaddig, amíg nem kerül be egy rosszhiszemű alak a lánceladásba, vagy nem akad meg valakinek a pénze valahol..

Örökölt ingatlan több örökössel:
Az örökösök megegyeztek az eladásban, de az egyik még bent lakik az ingatlanban. A vevő megkapja a kulcsot, de az örökös nem akar kimenni. Kilakoltatás, per, hónapok, évek – ez a végeredmény.

Közös tulajdon rendezetlen esetei:
Ha az ingatlannak több tulajdonosa van, és csak az egyik adja oda a kulcsot anélkül, hogy a többiek hozzájárulnának, komoly jogi problémák keletkezhetnek.
Banki folyósítás csúszása: A vevő az összes pénzt befektette az önerőbe, a bank pedig késik a folyósítással. A vevő már felmondta az albérletét, vagy már eladta a lakását, már kifizették neki, nincs hova mennie. Az eladó szánakozik rajta és átadja a kulcsot. Aztán a hitelt mégsem folyósítják a szükséges összegben.

Eladó külföldre költözik:
Az eladó már nem tud jelen lenni a végleges átadásnál, ezért átadja a kulcsot előre, hogy ne kelljen visszautaznia. Ez önmagában nem gond, de ha közben valami probléma adódik, és az eladó elérhetetlen, a helyzet könnyen szövődményes lesz.

Ha mégis szükséges az idő előtti lakás kulcsátadás – így csináld biztonságosan

Ha valamilyen okból elkerülhetetlen, hogy a kulcs az ingatlan teljes vételárának a kifizetése előtt kerüljön a vevőhöz, mindenképpen védd meg magad írásban. Ezek a legfontosabb lépések:

Ügyvédi kontroll.
Az ingatlan adásvételi szerződésben térjetek ki mindenre! Mi történik, ha meghiúsul az üzlet? Ki állítja helyre a lakást?

Részletes, fotókkal dokumentált birtokbaadási jegyzőkönyv.
A mérőórák állását, az ingatlan állapotát és minden lényeges körülményt rögzíteni kell, mert ez az alap a közüzemi átíráshoz és az esetleges jogviták rendezéséhez is.

Használati vagy bérleti díj kikötése.
Ha a vevő a teljes vételár kifizetése előtt használja az ingatlant, fizessen érte. Ez nem csak méltányos, hanem pénzügyi nyomásgyakorlás is a mielőbbi rendezésre.

Lakás átalakítási tilalom rögzítése.
Egy mondatba kell leírni a szerződésben: a vevő a teljes vételár kifizetéséig nem végezhet jelentős átalakítási munkálatokat az ingatlanban. Ha mégis, a következmények rá hárulnak.

Lakásbiztosítás kötelezővé tétele.
Ne maradj fedezet nélkül. Hallgass rám! Az a legjobb, ha te kötöd a biztosítást és te is fizeted, mert nehogy elcsússzon valahol ez a dolog!

Közjegyző előtt tett ingatlan kiköltözési nyilatkozat.
Ez az egyik legerősebb jogi eszköz. Ha a vevő előre nyilatkozik arról, hogy nemfizetés esetén azonnal elhagyja az ingatlant, ez végrehajtható okirattá válik – vagyis bírósági per nélkül is el lehet intézni a kilakoltatást.

Az én véleményem – mint sokat látott Becsületes Ingatlanközvetítő

Megmondom őszintén: az idő előtti lakáskulcsátadás szinte mindig az érzelmi döntések eredménye. Valaki szimpatikus, megbízhatónak tűnik, esetleg ismerős – és az ember azt gondolja, „majd csak rendezzük.”

Csakhogy az ingatlanpiac nem az érzelmekről szól.

Egy félbeszakadt adásvétel, egy meghiúsult hitelügylet, egy elővásárlási jogával élő ismeretlen – ezek tönkretehetik a gondosan felépített terveket. Nem kell rosszindulatot feltételezni a vevő részéről ahhoz, hogy katasztrófa legyen a vége: elég egy bank, ami nem folyósít, egy értékbecslő, aki alacsonyabb értéket ír, vagy egy papírhiba, ami hónapokra megakasztja az egész folyamatot, vagy tönkre is teheti az adásvételt.

A legfontosabb tanácsom: mindig írj le mindent, amit megbeszéltetek. Egy tapasztalt, ingatlanügyekben jártas ügyvéd nemcsak az adásvételi szerződést írja meg, hanem segít azokat a kockázatokat is előre kezelni, amelyekre te esetleg nem is gondolnál. Ez nem luxus – ez az alapvető önvédelem.

Ha zártkerti ingatlant adsz el vagy veszel, különösen figyelj a művelési ág kérdésére és az elővásárlási jogosultakra. Egy kulcsátadás előtt győződj meg arról, hogy az összes jogi akadály el van hárítva.

Végkövetkeztetés: Megéri a kockázatot az idő előtti lakáskulcs átadás?

Őszintén? Az esetek 90%-ában NEM. Az ingatlanvásárlás nem játék, és nem a bizalomról, hanem a biztosítékokról szól. A legtisztább út: Pénz a zsebbe, kulcs a kézbe.

Ingatlanközvetítőként mondom: az idő előtti kulcsátadás az egyik legnagyobb kockázat, amit eladóként vagy vevőként bevállalhatsz.
Ha mégis belevágnál, keress egy olyan dörzsölt ügyvédet, aki látott már ilyet, és ne spóroljatok a papírmunkán.

A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyekben mindig fordulj ingatlanjogban jártas ügyvédhez! 

Ha kérdésed van ingatlan adásvétellel kapcsolatban, keress bátran!

Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai piacon? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom. 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
 

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Átadtad a lakáskulcsot – és most nem tudod visszaszerezni. Ez történhet veled, ha a vételár teljes kifizetése előtt engeded be a vevőt bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

A 2026-os választások és az ingatlanpiac kíméletlen igazsága. Menj külföldre, vagy maradj? Őszinte válaszok, pánik nélkül

A 2026-os parlamenti választások közvetlenül is beavatkoznak a lakáspiac életébe, de nem úgy, hogy egyszerűen „esik” vagy „emelkedik” minden ingatlanár.

A valódi hatás a bizonytalanságban, a kamatokban, a támogatások sorsában és abban rejlik, hogy milyen kormány hány új lakást, hány családi otthont szeretne valóban megépíteni.

A választások előtt látszólag hiába tűnik stabilnak a helyzet, de a környezet gazdaságilag izgatott, sok vevő inkább kivár, és a tranzakciók száma egy kis időre csökken.

Mostanában sokszor kérdeztek az ingatlanpiacról sok mindent: Az utóbbi hónapokban egyre többször hallom ugyanazokat a kérdéseket:

„Érdemes most ingatlant venni?”
„Várjak a választásokig?”
„Csökkennek az ingatlanárak a választások miatt?”
„Mi lesz, ha minden összeomlik?”
„Megszüntetik az Otthon Start Programo ( OSP) és az állami lakástámogatásokat?”

És ami talán a legerősebb:

„Lehet, hogy inkább külföldre kellene költözni, ha x nyeri a választásokat…”

Ha te is így gondolkodsz, nem vagy egyedül. De van egy rossz hírem és egy jó hírem is.

A rossz: a zaj nagyobb, mint valaha.
A jó: a valóság sokkal egyszerűbb, mint amit sokan gondolnak.

Ebben a cikkben nem politikát kapsz, hanem szokásom szerint valódi ingatlanpiaci működést, érthetően, sallang nélkül, becsületesen.

Az ingatlanpiacot nem a választás dönti el – hanem főleg a pénz

Az ingatlanpiacot nem csak a választások mozgatják.
Hanem főleg a bizonytalanság, ami több tényezős jelenleg. Nyilván a választások is szerepet játszanak ebben, de van még jópár tényező. 

Sokan a választás eredményéből próbálják megjósolni a lakásárakat.

Az ingatlanpiacot valójában három dolog mozgatja:

Az első a kamatkörnyezet. Ez a legfontosabb tényező. Ha a hitelek olcsók, a kereslet megugrik. Ha drágák, a piac lelassul. Egy pár százalékos különbség a kamatokban brutális hatással van a keresletre.

A második a bizalom. Ha az emberek bizonytalannak érzik a jövőt, akkor halogatják a döntéseiket. Pontosan ezt látjuk most.

A harmadik az állami támogatások szerepe. Ezek rövid távon felpörgetik a piacot, de hosszú távon beépülnek az árakba. Ezért van az, hogy hiába vannak támogatások, az ingatlanok nem lesznek olcsóbbak, sőt drágábbak lesznek és sokan nem értik, hogy miért.

És van még egy tényező, amit sokan alábecsülnek: a lokáció.
Egy jó helyen lévő ingatlan szinte minden környezetben érték marad.

Nyilván befolyásolja a politika is az ingatlanpiacot, itt Magyarországon sokat is, szerintem túl sokat, de mégsem olyan sikeres, mint pl. a Lengyeleknél..

Mi a helyzet a lengyeleknél az ingatlanpiacon?

Példálóznak a lengyel modellel, és nem véletlenül. Lengyelországban – ami egy közel 40 milliós piac – az állam és a bankrendszer sokkal szorosabb és kiszámíthatóbb együttműködésben tolja az ingatlanpiac szekerét. Ott évente körülbelül 200 ezer új lakás épül, ami elképesztő szám. Nálunk pedig még 20 ezer sem épült tavaly..

Miért működik ez náluk? Mert a mindenkori kormány (politikai oldaltól függetlenül) felismerte: a lakhatás finanszírozása nem lehet pártpolitikai kérdés.

Nálunk, Magyarországon a finanszírozási háttér gyakran változik (gondolj csak a CSOK Pluszra vagy a kamatstopokra). Ez bizonytalanságot szül, de egyvalami fix: a bizonytalanság és, hogy a magyar ember számára az ingatlan még mindig a „szent” befektetés, de ez mellett folyamatosan bizonytalanságban tartják, nincs egy kiszámítható lakáspolitika..

Megszüntetik vajon az Otthon Start Programot, vagy megy tovább az ingatlanpiacon?

Sokan kérdezitek aggódva, hogy mi lesz az Otthon Start programmal, egy esetleges kormányváltás esetén eltörlik, vagy marad? Véleményem szerint az egy politikai öngyilkosság lenne bármelyik féltől, ha bármelyik fél nyer, hogyha egy vágással elvágnák az OSP-ét. A valószínűbb az, hogy majd szűkítik szép lassan, ha túlzottan sokba kerül a gazdaságnak a fenntartása. Ha pedig továbbra is szüksége lesz rá a politikának, akkor marad, ahogy van és máshonnan veszik el a pénzt rá..

A három forgatókönyv a 2026. április 12. választás után a lakáspiacon – Melyik a legvalószínűbb?

Nem fogok politikai jóslatba menni – senki sem tudja biztosan. De a három reális szcenáriót be tudom mutatni.

1. forgatókönyv: Megkönnyebbülés és normalizálódás
Ha tiszta eredmény születik és stabil kormányzat alakul, a kivárók visszatérnek a piacra, mert megnyugodnak. A tranzakciószám nő, az árak lassan tovább emelkednek – de már nem a 2025-ös felfűtött tempóban, hanem egyenletesebb ütemben. Ez a legvalószínűbb forgatókönyv. A piac nem robban be, hanem új üzemmódba kapcsol: tárgyalásos, megfontolt, reális árazású piac.

2. forgatókönyv: Elhúzódó bizonytalanság
Ha a választás után nem alakul ki stabil parlamenti többség, törvényhozási bénultság, politikai adok-kapok következhet. A lakáspiac utálja a bizonytalanságot. Ilyenkor a kényszereladók engednek az árból – és ezt a tapasztalt ingatlan befektetők ki tudják használni. Nem összeomlás jön, hanem lokális korrekció, tovább erősödő alku. Inkább korrigál a piac, mint összeomlik.

3. forgatókönyv: Az állami programok mentőöve
Bárki nyerjen, az Otthon Start és a többi lakástámogatás nem tűnik el egyik napról a másikra. Tapasztalataim szerint a vevők nagy része első lakásvásárló, aki nem spekulál, hanem élethelyzetet old meg. Ez az alapkereslet minden politikai széljárásban megmarad, és megakadályozza a drasztikus áresést.

Az ingatlanpiac nem állt meg – csak mindenki kivár

2026 elején sokan úgy érzik, mintha „megállt volna” az ingatlanpiac. Kevesebb megtekintés, több halogatás, bizonytalan vevők. Ez azonban nem lakáspiaci összeomlás.
Egyszerűen arról van szó, hogy a döntések lassultak le.

A választások közeledtével teljesen természetes, hogy sokan kivárnak.

Egy lakásvásárlás ugyanis nem egy gyors döntés. Sok esetben 15–20 évre szóló hitelfelvételről beszélünk, és ilyenkor az emberek biztonságot akarnak látni.

Ez a kivárás azonban nem jelenti azt, hogy eltűnt az ingatlanpiaci kereslet. Sőt.

Akik most is keresnek, általában komoly szándékkal vannak jelen.
A jól árazott ingatlanok pedig most is elkelnek, sőt a legjobbak most is pillanatok alatt.

Mi történik valójában a magyar ingatlanpiacon 2026-ban?Hol tart most a magyar ingatlanpiac? – A számok mögötti igazság

Mielőtt bármit mondanék a választásokról vagy a külföldi költözés kérdéséről, nézzük meg, hol is állunk valójában. Mert a legtöbb ember hangulatok alapján ítéli meg az ingatlanpiacot, nem adatok alapján.

A KSH adatai szerint 2025-ben összesen 12 062 új lakás épült Magyarországon. Ez az előző évhez képest közel 10 százalékos visszaesés – és az elmúlt évtized egyik legszerényebb teljesítménye. Közben az ingatlanárak 2025-ben 20-30 százalékot emelkedtek országos szinten, Budapesten egyes szegmensekben ennél is többet.

Gondolj bele: rekordmagas áremelkedés, miközben rekordalacsony az új lakásépítés. Ez önmagában sokat elmond arról, miért nem fognak az árak tartósan és drasztikusan esni.

2026 elejére viszont a piac látványosan megváltozott. A 2025-ös Otthon Start-roham után most a lassuló drágulás, a bővülő kínálat, az erősödő vevői alku és a kivárás határozza meg a helyzetet. Budapesten februárban havi alapon ismét csökkentek a lakásárak, miközben országosan is érezhetően visszafogottabbá vált a drágulás üteme.

Az ingatlan kínálat bővül, mert sok új lakás épül most kimondottan az OSP-re hajazva, és sok használt lakás tulajdonosa is kilépett a piacra, mert úgy gondolják, hogy ennyiért már megérné eladni, az más kérdés, hogy ebből nagyon sok a hullámlovas, akik csak próbálkoznak és nem lesz a végén eladás és torzítják a piacot..

Nagyobb a választék, több az alku, kevésbé kell rohanni, kevesebb a licit-helyzet ez a helyzet most.

A kereslet kisebb és a vevők sokkal „okosabbak” lettek, és agresszívabbak az alkupozícióban.

Ha levesszük a politikai zajt, akkor nagyon tisztán látszik, mi történik a lakáspiacunkon..

2025-ben a lakásépítések száma jelentősen visszaesett. Az új lakások száma alacsony, ami hosszabb távon azt jelenti, hogy nem lesz elég új építésű lakás kínálat a lakáspiacon. A kormány próbálkozik kedvezni az ingatlanpiacnak, a beruházóknak és van, akiknek sikerül, van, akinek nem. Próbálja egynéhány beruházó tolni az OSP-és lakásokat, legalábbis, akik a megszabott négyzetméter áron tudnak lakást építeni, de sokan kimaradnak belőle, mert nem tudnak ezen az ár szinten építkezni.

Közben az is látszik, hogy a lakáspiaci kereslet átmenetileg gyengült. Nem azért, mert az embereknek ne lenne szükségük lakásra, hanem mert kivárnak.

Ez egy klasszikus helyzet:
csökkenő kereslet találkozik növekvő kínálattal → javul a vevők alkupozíciója.

De ez csak a felszín.
A mélyben sokkal fontosabb folyamatok zajlanak.

Lesz áresés az ingatlanpiacon 2026-ban? Ez az a kérdés, amire mindenki választ vár.

A válasz viszont nem fekete-fehér.

Nem beszélhetünk egységes piacról. 2026-ban még inkább látszik, hogy kettészakad az ingatlanpiac.

A jó elhelyezkedésű, jó állapotú ingatlanok továbbra is tartják az árukat, sőt bizonyos esetekben emelkednek is.

Az átlagos lakások inkább stagnálnak.

A rossz állapotú vagy rossz helyen lévő ingatlanoknál viszont egyre gyakoribb az alku, és akár árcsökkenés is megjelenhet.

Ez nem válság. Ez egy ingatlanpiaci tisztulási folyamat.

Mi történik a választások után az ingatlanpiacon?

A 2026-os választás egy fontos pszichológiai pont. Nem azért, mert egyik napról a másikra megváltoztatja az árakat, hanem mert lezárhat egy bizonytalan időszakot.

Ha a választások után stabilabb gazdasági környezet alakul ki, akkor a most kiváró vevők visszatérhetnek a piacra. Ez élénkülést hozhat, de nem egy hirtelen robbanást, inkább lassú erősödést.

Ha viszont a bizonytalanság megmarad, akkor a piac alacsonyabb fordulatszámon működik tovább. Ilyenkor nem az árak esnek nagyot, hanem az aktivitás csökken.

Egy dolog viszont biztos: a lakáspiac alkalmazkodni fog.

Nemzetközi hatások: amik tényleg befolyásolják az ingatlanárakat

Miközben mindenki a választásokra figyel, van néhány globális tényező, ami valójában sokkal nagyobb hatással van az ingatlanpiacra.
Az egyik ilyen az ukrajnai háború utáni újjáépítés ( ha vége lesz a háborúnak). Amikor ez elindul, hatalmas mennyiségű munkaerőt és építőanyagot fog felszívni. Ez automatikusan áremelkedést hoz a környező országokban is.

A másik a közel-keleti Iráni, Izraeli, USA konfliktus hatása. Az emelkedő olajárak növelik a nyersanyag előállítási, szállítási és építési költségeket, ami szintén beépül az ingatlanárakba. Az építőanyag árak már most emelkednek, valamint az olaj is, és nem látni, hogy hol van a vége..
Ezek olyan folyamatok, amikre nincs közvetlen ráhatásunk, de mégis meghatározzák a lakáspiacot és ezek a folyamatok véleményem szerint sokkal veszélyesebbek lehetnek, mint a magyar választások.

Külföldre költözni a választások miatt? Nézzük reálisan

Sokszor hallani, hogy „ha ez lesz, elmegyek” mindkét oldalról.

Őszintén: ez inkább érzelmi reakció, mint valós gazdasági döntés.

Magyarországon jelenleg jogbiztonság van. Az ingatlan tulajdonjog védett. Nem fog egyik napról a másikra eltűnni a lakásod, és nem fogják elvenni. A NATO tagjai vagyunk a legnagyobb katonai szervezetnek a világon. Akárhogy próbálják sugallni páran a politikában, hogy állandó életveszélyben vagyunk, mert bármikor megtámadhatnak bennünket, az nagy ökör lenne, aki ezt megtenné, szóval ilyenre nem számíthatsz, akárhogy is bele akarják verni az agyadba.
( Remélem nem hiszed el ezt a csacsiságot?)

Az a gondolkodás, hogy a választás miatt kellene ingatlant venni vagy eladni, alapvetően hibás irány.
Igen, a politikai helyzet nem ideális mindenki számára. Igen, sok minden lehetne jobb. De az ingatlanpiac szempontjából ezek a kérdések leginkább a hangulatot befolyásolják – nem az alapértéket.

Az ingatlanvásárlás döntéshez kötni azt, hogy ki nyeri a következő négy évet – ez szerintem pánik-alapú gondolkodás, nem pénzügyi racionalitás. A pénz nem így működik. Az ingatlan sem.

A Brexit tanulsága: az angolok szavaztak a kilépésre, sokan megbánták. A Huxit-pletykák egyelőre inkább politikai kommunikáció, mint valódi szándék. De már a pletyka is elég ahhoz, hogy a külföldi befektetők visszafogják magukat – ami rövid távon valóban hat a piacra. Hosszú távon viszont a fundamentumok számítanak: demográfia, hozam, kamatkörnyezet, élethelyzet.

Ha az a kérdésed, hogy „elmenjek-e Magyarországról – a válaszom: az ingatlanpiac nem jó alap erre a döntésre. Az egyéni élethelyzeted, értékeid és lehetőségeid alapján dől el. Pénzügyi szempontból viszont: a jól megválasztott, jó helyen lévő ingatlan hosszú távon értéket tart – bármely kormány alatt.
Én egypár nagyot mondó és idegesítőt mondó politikus miatt nem mennék el, legfeljebb nem néznék híradót, ha annyira idegesítene. Ennyi, egyébként sokan még TV-ét sem néznek, illetve T V-jük sincs..

Érdemes most ingatlant venni, vagy várni érdemes? Ez az a pont, ahol nem kerülgetem a választ.

Ha van rá lehetőséged, és az élethelyzeted indokolja, akkor nem érdemes várni, már tegnap kellett volna venned lakást. A második legjobb időpont pedig ma van.
Az ingatlanárak hosszú távon nem lefelé mennek, legalábbis a mai tudásom szerint ezt látom. Az építési költségek nőnek, a kínálat korlátozott, a jó ingatlanok pedig mindig keresettek maradnak.
A kivárás sokszor nem spórolás, hanem kockázat, ugyanis, ha sokat vársz ki árazódhatsz örökre az ingatlanpiacról, hacsak nem korlátlan pénzügyi lehetőségeid vannak..
A jelenlegi lakáspiacon ráadásul a vevők jobb helyzetben vannak, mint az elmúlt években. Több az alkulehetőség, nagyobb a választék, és kisebb a verseny. Pláne a Készpénzeseknek van nagy alkura esélyük.

Összefoglalás: mit hoz a 2026-os év az ingatlanpiacon?

Nem lesz összeomlás.
Nem lesz extrém fellendülés sem.
Ami jön, az egy sokkal tudatosabb, szelektív piac.
A jó, jó lokációjú ingatlanok továbbra is értéket képviselnek.
A túlárazott vagy gyenge, energetikailag rossz minőségű lakások viszont egyre nehezebben találnak vevőt.

És talán ez a legfontosabb gondolat az egész cikkből:
Nem az a kérdés, mi lesz a lakáspiacon…nem az a kérdés, hogy melyik politikus nyer..
hanem az, hogy a te ingatlanod melyik oldalra kerül és te reálisan szabod-e meg az eladó ingatlanod árát, vagy túlárazod, mint oly túl sokan és bekövetkezik a Listing Fatiq és…bekövetkezik a lakáshirdetési fáradtság – a vevők már nem is kattintanak rá, mert hónapok óta ott lóg a piacon.

Zárógondolat – amit érdemes megjegyezned a választások körüli ingatlanpiacról

A választás el fog dőlni. A bizonytalanság el fog múlni. A lakáspiac pedig alkalmazkodik – mindig is ezt tette.

Ami nem változik: a jó helyen lévő, reálisan árazott, jó állapotú ingatlan hosszú távon értéket tart. Ez igaz volt a devizahitel-korszak előtt, majd utána a válságban is, igaz volt a 2008-as válság után – és igaz lesz 2026. április 12. után is.

Az ingatlanpiacot nem a politika mozgatja, illetve egy részben az, de főleg a pénz, a bizalom és az, hogy te mikor lépsz.

Ha nem tudod, hova tedd a te ingatlanodat ebben a képben – keress meg. Megmondom őszintén, nem szépítve, hogy mit látok a te helyzetedben. Nem politikát kapsz tőlem, hanem a valóságot.

Mert a legjobb döntés nem az, amit a választások után hozol. Hanem az, amit felkészülten, tiszta fejjel hozol – akármikor. 

Ha bizonytalan vagy, kérdezz – 30 év ingatlanpiaci tapasztalattal segítek! 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

2026-os választások hatásai a magyar ingatlanpiacra – Áremelkedés, kivárás vagy áresés jöhet? 

Iráni–izraeli–amerikai háború és annak lehetséges hatása az ingatlanpiacokra és a gazdaságra 

Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Zártkert tulajdonosok figyelem! Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését! 

Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb 

Jobban megérte volna 1 éve lakást venni piaci hitelből mint most az Otthon Startból a brutálisan elszabadult ingatlanárak miatt 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A A 2026-os választások és az ingatlanpiac kíméletlen igazsága. Menj külföldre, vagy maradj? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Externália és hendikep az ingatlanpiacon – mi csökkenti valójában az ingatlanod értékét?

Ha valaha hallottad már, hogy egy lakás „nehéz eset”, vagy hogy „rossz helyen van”, de mégsem tudtad pontosan megfogalmazni, miért – most jó helyen jársz. Ebben a cikkben arról mesélek, hogyan függ össze egymással az externália és az ingatlan-hendikep, miért keveri össze a legtöbb eladó a kettőt, és miért számít ez óriási pénzekben mérve.

Sokan kérdezitek tőlem, hogy miért kel el az egyik lakás egy hét alatt, de akár pár nap alatt és adott esetben még ingatlan licit helyzet is kialakul, míg a másik hónapokig csak „áll a piacon”, pedig papíron és láthatóan is hasonlónak tűnnek. A válasz gyakran két olyan kifejezésben rejlik, amikkel a hétköznapokban ritkán találkozol, de az ingatlanod értékét alapjaiban határozzák meg: ez az externália és a hendikep.

Bár sokan szinonimaként használják őket, óriási a különbség köztük. Ha eladó vagy, ezen a különbségen múlhat, hogy sikerül-e reális áron túladnod az ingatlanodon, vagy beleesel a „túlárazott, beragadt hirdetés” csapdájába a Listing Fatigue-be.

Mi az az externália? A hatás az ingatlanodra, amire nincs ráhatásod

Az externália közgazdaságtani fogalom, de a mindennapi ingatlanpiacon nagyon is kézzelfogható hatása van. Lényege: olyan külső hatás, amely befolyásolja az ingatlan értékét, de nem te okozod, és nem is te irányítod. Azaz nem a falak mögül jön, hanem a környezetből.

Magyarul az externália (vagyis külső gazdasági hatás) olyasmi, ami a kerítéseden kívül történik, mégis közvetlenül érinti a pénztárcádat. Olyan tényezők ezek, amiket nem te okoztál, és nem is tudsz rajtuk változtatni, de a vevők szemében azonnal forintosíthatók. Tehát a te ténykedéseden kívül eső dolog miatt az ingatlanod veszíthet az értékéből, akár el is értéktelenedhet, de fel is mehet az értéke az égbe..

Az externália fogalom Paul Samuelson közgazdász nevéhez kötődik, és azt a jelenséget írja le, amikor valakinek a tevékenysége úgy hat másokra, hogy azok nem vesznek részt közvetlenül abban a gazdasági folyamatban – mégis viselik a következményeit.

Kétféle irányba billenthetik az externáliák az ingatlanod érték mérlegét:

1. Negatív externália (Értékcsökkentő): Ide tartozik minden, ami rontja az életminőséget. Egy forgalmas, zajos főút, egy közeli gyár szaghatása, például Akkumulátor gyár is lehet, vagy akár egy éjszakai szórakozóhely a szomszédban, de lehet egy olyan szomszéd, aki rendetlenül szét pakolja a cuccait a telkén. Ezek „külső költségek”, amiket a tulajdonos szenved el.

2. Pozitív externália (Értéknövelő): Ez a „lottóötös” kategória. Ha az utcád végén új parkot alakítanak ki, épül egy modern iskola, vagy javul a tömegközlekedés (például új metróállomás nyílik), az ingatlanod értéke anélkül nő meg, hogy egyetlen ecsetvonást is tettél volna érte.

Az ingatlan „hendikep” fogalma: Amikor nehezített pályán játszol a lakásoddal

A hendikep egy sokkal hétköznapibb, gyakorlatias szó az ingatlanpiacon. Minden olyan tényezőt ide sorolunk, ami miatt egy ingatlan nehezebben eladható, vagy csak alacsonyabb áron értékesíthető, mint a hasonló adottságú társai.

Míg az externália egy közgazdasági szakkifejezés, a hendikep a gyakorlati ingatlanos szleng. Mindent ide sorolunk, ami miatt egy lakás vagy ház, ingatlan „nehezebb eset”.

Egy ingatlan akkor hendikepes, ha:
• Csak a piaci ár alatt, nyomott áron lehet eladni.
• Sokkal tovább tart vevőt találni rá, mint a környékbeli átlag.

A legtöbb ingatlan eladó mindezeket egy zsákba gyömöszöli: „van egy kis baj a lakással.” Valójában ezeknek nagyon eltérő a kezelési módja – és pontosan itt csúszik el a legtöbb értékesítés.

Fontos látnod: A hendikep lehet egy külső hatás eredménye (például a zaj), de fakadhat az ingatlan belső tulajdonságaiból is (rossz elosztás, jogi zűrök).
Hogyan kapcsolódik össze a kettő az ingatlanok esetében, az externália és a hendikep? Az ok és az okozat

Hogy egyszerűen fogalmazzak: Az externália az OK, a hendikep pedig az OKOZAT, vagyis a negatív externália az egyik leggyakoribb oka az ingatlan-hendikepnek.

Vegyünk egy példát: Van egy szép lakásod, de a házzal szemben épült egy logisztikai központ, vagy éppen egy Akkumulátor gyár.
• A kamionforgalom és a zaj, vagy éppen a fényszennyezés is lehet a negatív externália.
• Az, hogy emiatt a vevők fele el sem jön megnézni, és aki eljön, az is 15%-kal, (de lehet ez sokkal nagyobb is) kevesebbet akar fizetni, az a hendikep.
• Még egy példán keresztül: Van egy kétszobás lakás egy forgalmas körút mentén, szép állapotban, jó alaprajzzal. Az ablakok kétszeresek, de délutánonként az utcai zajszint mégis jócskán az elviselhető határ felett van. Ez negatív externália – és ennek közvetlen következménye, hogy a vevők fele a lakásnézés után azt mondja: „kár, de a zaj miatt nem élnék itt.” A lakásnak tehát hendikepje keletkezik a piacon – kevesebb érdeklődő, több alkukísérlet, hosszabb értékesítési idő.

A kapcsolat tehát egyértelmű. De nem szabad megállni ennél.

A nagy félreértés: Nem minden ingatlan hendikep externália!

Itt szoktak elcsúszni az ingatlan eladók. Jegyezd meg jól: az externália mindig kívülről jön. A hendikep viszont gyakran „házon belüli”.

Belső hendikepek (amik NEM externáliák):
• Elavult alaprajz: Például, ha a fürdőszobán keresztül kell bemenni a konyhába, vagy éppen zsákszobák vannak és nem lehet máshogy megoldani a szobákba a bejárást.
• Műszaki hibák: Vizesedő falak, elöregedett vezetékek, rossz tető stb..
• Jogi problémák: Rendezetlen tulajdoni lap, térképmásolattól eltérő épület, vagy ha nincs használatbavételi engedély közös tulajdon esetén stb…

Miért kulcskérdés ez neked ingatlan eladóként?
Mert a két problémát teljesen másképp kell kezelned.

1. A külső hatásokkal (externáliák) nem tudsz mit kezdeni. Nem fogod tudni elköltöztetni a vasutat vagy az Akkumulátor, vagy más gyárat. Itt csak egyetlen eszközöd van: a reális lakás árazás. El kell fogadnod, hogy a piaci ár alatt kell hirdetned, különben az ingatlanod évekig a nyakadon marad, vagy el sem tudod adni, ha nem fogsz engedni az árból.

Az a tulajdonos, aki ezt nem hajlandó belátni, és ugyanannyiért kínálja a lakását, mint a csendes, zöldövezeti szomszéd – az egyszerűen beragad. Hónapokig, esetleg évekig hirdeti az ingatlant, egyre kényelmetlenebb helyzetbe hozva magát és az ingatlant is. Mert egy régóta hirdetett lakás már önmagában is kérdőjeleket szül a vevőkben: „mi a baj vele?” és ekkor jön el a Listing Fatigue..

2. A belső hendikepek viszont javíthatók! Egy tisztasági festés, a jogi helyzet rendezése (például egy utólagos fennmaradási engedéllyel), vagy egy okos alaprajzi újratervezés azonnal eltüntetheti a hátrányt. Itt tudsz valódi értéket növelni
Ha vizes a fal, javítsd meg, és dokumentáld. Ha rossz az alaprajz, nézd meg egy tervező szemével, mi módosítható. Ha rendezetlen a jogi helyzet, ügyvéddel szedd rendbe.

Ezeket az intézkedéseket a vevő is látja, és egy rendbe tett, dokumentált ingatlan prémiumot érdemel. A vevők szívesen fizetnek a biztonságérzésért. Az a tulajdonos, aki komolyan veszi a felkészítést, jobb pozícióból tárgyal, és gyorsabban ad el.

A fejezethez egy kis gyors összefoglaló:

Externália és hendikep – ez a kulcs különbség
👉 Externália = ok (külső hatás)
👉 Hendikep = következmény (piaci hátrány)

Egyszerű példa
• zaj → externália
• alacsonyabb ár → hendikep

Fontos: nem minden hendikep externália
• rossz alaprajz → nem externália
• mégis hendikep

Mit tudsz kezdeni velük ingatlan eladóként?
1. Externáliák
• nem tudod megszüntetni
👉 csak beárazni

2. Belső hendikepek
• javíthatók
👉 értéket növelhetsz

A leggyakoribb hiba – amit szinte minden ingatlan eladó elkövet

👉 egy kalap alá veszi az összes problémát

És ami még rosszabb:
👉 figyelmen kívül hagyja a külső hátrányokat

Hogyan látja a külföldi és magyar szakirodalom az ingatlan-stigmát?

A nemzetközi ingatlanpiaci kutatások az externália által sújtott ingatlanokat gyakran „stigmatizált ingatlanoknak” hívják (angolul: stigmatized property). A fogalom lényege: az ingatlan valamilyen negatív külső hatást hordoz, ami csökkenti a piaci értékét – és ez a bélyeg néha még azután is rajta marad, hogy a közvetlen ok megszűnt.

Hajnal István (2017) egy átfogó szakmai elemzésében megállapította, hogy a stigmatizált ingatlanok piaci értékének meghatározásához speciális módszertan szükséges, mert a hatás több rétegen keresztül szűrődik be az árba. Az általa azonosított hat dimenzió – mint a közelség, a tartósság és az érzékelt kockázat – mind befolyásolja, mennyire rontja az értéket egy külső negatív tényező.

Chapman és munkatársai (2019) kutatása azt mutatja ki, hogy a stigmatizált ingatlanok esetén a vevők általában kevesebbet hajlandók fizetni, és az értékesítés is nehezebb – még akkor is, ha a negatív hatás tényszerűen igazolható és nem pusztán szubjektív benyomás. A fizikai és a pszichológiai stigma egyaránt komolyan befolyásolja a vevők fizetési hajlandóságát.

Egy dallasi kutatás (McCluskey és Rausser) arra jutott, hogy a veszélyes hulladéklerakó-közeli ingatlanok még a teljes kármentesítés után is érzékelhető értékveszteséget szenvednek – a stigma tartósan ott marad, mert az emberek emlékeznek, és az emlékezet beépül az árba.

Ez azt jelenti, hogy a negatív externália sokszor nem eltüntethető puszta kommunikációval – az ár az egyetlen eszköz, amivel kompenzálni lehet.
A párhuzamos veszély: amikor az externália láthatatlan maradhat az ingatlan értékbecslőnek is

Az ingatlan-értékbecslés nem egyszerűen egy négyzetméterár-számítás. A valódi szakmai munka éppen abban mutatkozik meg, hogy az ingatlan becslő képes felismerni azt is, ami szabad szemmel nem látszik azonnal.

Én az első körben megnézem az ingatlant a mapson, adatokat gyűjtök, sokszor ismerősöktől információkat gyűjtök az ingatlanról és környékéről, majd ki megyek a helyszínre és végignézem az ingatlant, ebből az anyagból készítem el a Hivatalos ingatlan értékbecslést, de közvetítéskor is ugyanezt csinálom, csak nem írok értékbecslői szak dokumentációt.

Persze egy ilyen helyzet engem is könnyen becsapna, de szerencsére ilyen még nem volt, meg ne is legyen: Ha egy folyó felső szakaszán szennyezés van, az ingatlan pedig a folyó alsóbb részén áll – ez az eladónak sem feltétlenül nyilvánvaló, pedig komolyan befolyásolja az értéket és a hitelezhetőséget.

A bankok sem fogadnak el minden ingatlan externáliát egyforma súllyal:

Általában kizáró okok a banki hitelezésben:
• Aktív hulladéklerakó 500 méteren belül
• Veszélyesanyag-gyártó üzem szomszédsága
• Igazolt árvízveszélyes terület
• Sugárzásveszélyes zóna

Erősen ingatlan értékcsökkentő, de nem mindig kizáró okok:
• Repülőtér zajvédelmi zónája
• Zajvédő fal nélküli főút
• Iparterület közvetlen szomszédsága

Pozitív externáliák, amelyek növelik a hitelezhetőséget:
• Tömegközlekedési csomópont 500 méteren belül
• Jó hírű iskola körzete
• Park vagy természetvédelmi terület szomszédsága

Mindez azért lényeges, mert ha a bank nem ad hitelt az ingatlanra, az nemcsak az értékét csökkenti – hanem drasztikusan szűkíti a potenciális vevők körét. Sok vevő hitelt venne fel, és ha a lakás nem hitelképes, azonnal kiesik a sorból, de minimum jócskán lecsökken a potenciális vevők száma.

A hedonikus ingatlan ármodell – hogyan mérik valójában az externáliák hatását?

Az ingatlan szakemberek számára érdemes megemlíteni, hogy az externáliák értékbeli hatásának mérésére a hedonikus ármodell a legelterjedtebb módszer. Lényege: az ingatlan árát különböző jellemzőkre bontják le, és minden egyes tulajdonság – köztük a külső hatások is – külön értéket kap.

Egy zajos ablak például 5-10%-os értékcsökkentést okozhat. Egy udvari tájolás hasonló hatású csak pluszban. Egy parkvárosi panoráma komoly prémiumot jelent. Ezeket a korrekciókat a tapasztalt, rutinos ingatlan értékbecslők és a jó ingatlanközvetítők is alkalmazzák – csak nem mindig ezzel a nevükkel.

A hedonikus modell alapján mért összefüggések azt is megmutatják, hogy a zajszennyezés egyes kutatások szerint 5-10%-os árkülönbséget indokol a hasonló adottságú csendes ingatlannál. A környezeti szennyezés hatása pedig akár az ár 15-20%-ára is rúghat – és ez tartós lehet, még akkor is, ha a szennyező forrás megszűnik.

A beragadás jelensége – amikor az ingatlan eladó nem hajlandó tudomásul venni a valóságot

Több évtizedes ingatlan közvetítői tapasztalatból mondom: az egyik leggyakoribb eset, hogy az eladó egyszerűen nem hajlandó tudomásul venni a külső hendikepet és az externáliát sem.

Azt mondja: „a szomszéd is ugyanannyiért adta el, miért adnám olcsóbban?” Csakhogy a szomszéd parkra nézett, nem a főútra. A szomszéd mögött nem volt vasút. A szomszédnál nem érezte az ember már a kapuban, hogy valami nincs rendben.

Az ilyen ingatlanok megragadnak a piacon. Hetekig, hónapokig hirdetik őket, egyre kényelmetlenebb helyzetbe hozva az eladót – miközben a potenciális vevők egyre inkább azt érzik: „ha ilyen régóta nem kel el, biztosan valami gond van vele.”

Ez az önbeteljesítő jóslat az ingatlanpiacon különösen kegyetlen. Egy beragadt lakáshirdetés maga is hendikeppé válik!

A megoldás mindig ugyanaz: reális ár, átlátható kommunikáció, és a negatív externáliák becsületes kezelése – nem eltitkolása, hanem az árban való megjelenítése.

Coase-közgazdasági tétel az ingatlanpiacon – mit jelent valójában, és miért fontos eladóként?

A Coase-tétel egy klasszikus közgazdasági alapelv, amely Ronald Coase Nobel-díjas közgazdász nevéhez fűződik.

Elsőre bonyolultnak hangzik, de ha lefordítjuk ingatlanos nyelvre, nagyon is gyakorlati jelentősége van.
A Coase-közgazdasági tétel lényege érthetően az ingatlanpiacon

A tétel azt mondja ki:
👉 ha pontosan tudjuk, ki mire jogosult, és a felek könnyen tudnak egymással egyezkedni, akkor a külső hatások (externáliák) „kezelhetővé válnak” egy megállapodással az ingatlanpiacon.

Egyszerűbben:
👉 a piac megoldja a problémát – csak az a kérdés, ki fizet érte és mennyit.

Mit jelent ez ingatlanos szemmel?

Ez az a pont, ahol a legtöbb ingatlan eladó nem gondol végig semmit.

Egy ingatlan értékét gyakran befolyásolja valami külső tényező:
• zaj
• szag
• forgalom
• környezet
👉 Ezek externáliák.

A Coase-közgazdasági tétel szerint:
nem az a kérdés, hogy ez megszűnik-e, hanem az, hogy ki viseli a következményét.

És a válasz szinte mindig ugyanaz:
👉 ez beépül az ingatlan árába.

A Coase-tétel két változata – ingatlanos példával

1. Gyenge (hatékonysági) Coase-tétel
👉 Ha minden adott (jogok tiszták, nincs költség az alkuban), akkor a felek olyan megoldást találnak, ami gazdaságilag optimális.

Ingatlanos példa:
• egy zajos lakás olcsóbban kel el
• egy csendes lakás drágábban
👉 Az ingatlanpiac „helyreteszi” az értékeket.

2. Erős (invariancia) Coase-tétel

Ez már egy szinttel mélyebb.
👉 A végeredmény ugyanaz lesz, függetlenül attól, hogy eredetileg ki volt „előnyben”.
Ingatlanosul:

Teljesen mindegy:
• az eladó ragaszkodik magas árhoz
• vagy a vevő alkudik keményen
👉 a végén az ár oda kerül, ahol az ingatlanpiac elfogadja.

Mikor működik ez a valóságban? (feltételek)

A Coase-tétel csak akkor működik „tankönyv szerint”, ha ezek teljesülnek:
1. Tiszták a tulajdonjogok
• nincs jogi bizonytalanság
• mindenki tudja, mihez van joga
👉 Ingatlanban: rendezett tulajdoni lap, tiszta jogi viszonyok

2. Alacsony tranzakciós költségek
• könnyű tárgyalni
• nincs sok akadály
👉 A valóságban ez:
• ügyvédi díj
• idő
• alkudozás
• idegeskedés

3. Mindenki tisztában van a helyzettel
• a vevő látja a hibákat
• az eladó is tisztában van velük
👉 Ez ritkán teljesül 100%-ban.

Egy egyszerű példa az ingatlanpiacon (nem tankönyvi, hanem piaci)

Képzeld el:
Van egy ház egy forgalmas út mellett.
Két lehetőség van:
1. Az eladó ragaszkodik a magas árhoz
• nem veszi figyelembe a zajt
• hónapokig nincs vevő

2. Az ár igazodik a valósághoz
• a vevő „beárazza” a zajt, az eladó enged
• létrejön az üzlet
👉 Mi történt?

A zaj költsége beépült az árba.
Ez a Coase-közgazdasági tétel gyakorlati működése.

A klasszikus Coase-közgazdasági tétel példa lefordítva ingatlanra
Az eredeti közgazdasági példa egy gazda és egy állattartó konfliktusa.

Ingatlanosul így néz ki:
• van egy zavaró tényező (pl. zaj)
• van egy érintett fél (vevő)
👉 Ha a probléma olcsóbban „kezelhető”, mint amekkora kárt okoz, akkor a piac lépni fog.
De:
• nem feltétlenül megszünteti a problémát
• hanem beárazza

A valóság: miért nem működik tökéletesen a Coase-közgazdasági tétel az ingatlanpiacon?

A Coase-tétel a gyakorlatban ritkán működik tisztán, mert:
1. Magasak a tranzakciós költségek
• idő
• energia
• ideg
• pénz
👉 Ez lassítja az ingatlan eladását.

2. Sok az érintett
Például:
• egy rossz környék
• zajos városrész
👉 Ezt nem lehet „lealkudni” egy emberrel, mert számtalanul vannak, akiket zavar.

3. Az ingatlan eladók gyakran nem racionálisak
Ez a legfontosabb.
👉 Nem fogadják el az ingatlanpiaci visszajelzést.
És itt törik meg a Coase-logika.

Saját ingatlan szakmai véleményem – amit az eladók sokszor nem látnak( mert nem akarják látni)

A legtöbb eladó azt hiszi:
„Majd jön valaki, akit nem zavar.”

A valóság viszont:
👉 nem az számít, hogy zavar-e, hanem hogy mennyit ér meg neki.
És ez a különbség:
• érzelmi gondolkodás
• vs. piaci gondolkodás

A lényeg egy mondatban
👉 Az externáliák költsége nem tűnik el – csak átalakul, és végül az ingatlan, lakás árában jelenik meg.

Saját vélemény – itt hibázik a legtöbb lakás eladó

Sokan azt gondolják:

„Majd jön egy vevő, akit nem zavar.”
A Coase-tétel viszont mást mond:
👉 nem az számít, hogy zavar-e valakit, hanem hogy mennyit hajlandó fizetni mellette

És ez két külön dolog.
A piac mindig „korrigál”:
• ha nem az elején → akkor később
• ha nem finoman → akkor fájdalmasan

Mit jelent ez neked eladóként?
Nagyon konkrét dolgot:

👉 az externáliák költségét nem tudod elkerülni – csak eldönteni, mikor és hogyan fizeted meg

Két út van:
1. Elfogadod az elején
• reális árazás
• gyorsabb eladás
• kevesebb stressz

2. Később szembesülsz vele
• hirdetés beragad
• folyamatos árcsökkentés
• végül rosszabb alku

Röviden a lényeg
• az externália nem tűnik el
• a piac mindig beárazza
• valaki mindig „kifizeti”
👉 És ez a legtöbb esetben az eladó.

Ez a gondolkodás az, ami elválasztja:
• a „próbálkozó” eladókat
• és a tudatosan, jól értékesítőket

Externáliák beárazása az ingatlanpiacon – mit jelent a költségek internalizálása a gyakorlatban?

Az előbbiekből már látod, hogy a külső hatások – vagyis az externáliák – komoly szerepet játszanak az ingatlan értékében.

De van egy kulcsfogalom, amit érdemes külön is megérteni:
👉 a költségek internalizálása

Mit jelent az internalizálás ingatlanos nyelven?
Egyszerűen:
👉 az a folyamat, amikor egy külső hátrány (externália) pénzben megjelenik az ingatlan árában.

Tehát:
• a probléma nem szűnik meg
• nem kerül „megoldásra”
👉 hanem valaki kifizeti – az áron keresztül

Hogyan történik ez a gyakorlatban?

Vegyünk egy tipikus példát:
Van egy lakás egy forgalmas út mellett.
• a zaj → negatív externália
• a vevőt zavarja → kevesebbet hajlandó fizetni
👉 Mi történik?

Az ingatlan:
• nehezebben eladható
• alacsonyabb áron kel el
👉 A zaj költsége beépül az árba.
Ez maga az internalizálás.

Hol jelenik meg az externalitás hatása az ingatlan eladás során?

Az ilyen külső hatások nagyon konkrétan mérhetők:
1. Alacsonyabb eladási ár
A vevő automatikusan levonja a hátrányt az árból.

2. Erősebb alku
Minél több a negatív tényező, annál keményebben alkudnak.

3. Szűkebb vevői kör
Kevesebb embernek fér bele a kompromisszum.

Miért fontos ez neked ingatlan eladóként?

Ez az a pont, ahol a legtöbb hiba történik.
Sokan úgy gondolkodnak:
„Majd jön valaki, akit nem zavar.”
De a valóság:
👉 nem az számít, hogy zavar-e, hanem hogy mennyit hajlandó fizetni mellette.

És a piac mindig dönt:
• vagy az elején
• vagy később, fájdalmasabban

A lényeg, amit érdemes megjegyezned

👉 Az externáliák költsége nem tűnik el – csak átalakul, és végül az ingatlan árában jelenik meg.

Ha ezt megérted:
• reálisabban tudsz árazni
• gyorsabban találsz vevőt
• és elkerülöd a hónapokig tartó beragadást

Személyes Becsületes Ingatlanközvetítői véleményem: Amit sokan elrontanak a lakás eladásnál

Évtizedek óta dolgozom ingatlanközvetítőként, és az egyik legjellemzőbb hibát látom újra és újra: az eladók nem tesznek különbséget aközött, amin tudnak változtatni, és amin nem.

A tapasztalatom az, hogy a legtöbb eladó beleesik a „szemellenző” hibájába. Próbálják nem észrevenni a negatív externáliákat. Azt gondolják: „Majd ha jön egy olyan vevő, akit nem zavar a zaj…” Elárulom: olyan vevő nincs, akit ne zavarna, csak olyan van, aki hajlandó ezt kompenzációért cserébe (értsd: alacsonyabb árért) elfogadni. Ha egy zajos lakást ugyanazon az áron hirdetsz meg, mint a mellette lévő csendes parkra nézőt, akkor valójában nem is akarod eladni, csak „hirdetni”. Na persze lehetséges olyan, akinek a zaj az előny olyan szempontból, hogy nem a zaj az előny pontosabban, hanem a nagy forgalom például egy vállalkozónak irodának, lakásirodának, üzletnek stb..

Egy javítható belső hibát hagyni és nem foglalkozni vele – pénzégetés. Egy megváltoztathatatlan külső hatást figyelmen kívül hagyni az árazásban – szintén pénzégetés. Csak más irányban.

Volt olyan eladó, aki totál megsértődött rám és nem is lett üzlet, de jóval olcsóbban adta el a lakását, mint lehetett volna, amikor azt mondtam neki, hogy az elsőzobába csak fesse le a falat, mert amikor belépnek a lakásba pont azt a csúnyaságot látják, ami lerontja erősen az árat. Nem volt hajlandó megcsinálni, inkább eladta jóval olcsóbban..

A legjobb lakás eladási eredmények ott születnek, ahol az eladó őszintén néz szembe a helyzettel: amit meg tud változtatni, azt megcsinálja. Amit nem tud, azt beépíti az árba. Nem próbálja eltitkolni, mert a vevők úgyis megérzik – és ami el van titkolva, azt az alkuban veszik vissza.

Összegzés: Mit vigyél haza ebből, ha eladnád a lakásodat, vagy lakást keresel?

• A negatív externália (külső zaj, szag, forgalom) szinte mindig hendikepet okoz.
• A hendikep viszont tágabb fogalom: a saját hibáidat (beázás, jogi káosz) is ide soroljuk.
• A titok: Tanuld meg megkülönböztetni, min tudsz változtatni, és mit kell elfogadnod.

Ha tudod, mi a baj, tudsz rá megoldást keresni. Ha belső a hiba, javítsd ki! Ha külső, árazd be!

Azt viszont jól jegyezd meg, hogy a helyet, tudod, ahol van az ingatlanod azt soha nem tudod megváltoztatni, az egy állandó adottság, hacsak nem kerekeken gurul az ingatlanod

Nem az a cél, hogy eltüntesd a hibákat.
👉 Hanem az, hogy pontosan értsd őket.

Mert a piac nem azt nézi, mit gondolsz az ingatlanodról…
hanem azt, hogy a vevő mit érez – és mennyit hajlandó fizetni érte.

Záró gondolat – az ingatlanközvetítői és Ingatlan értékbecslői tudás pénzt ér

Az externália és a hendikep fogalma nem puszta ingatlanpiaci elmélet. Ezek olyan erők, amelyek minden egyes ingatlanban jelen vannak – láthatóan vagy láthatatlanul. Aki megérti a különbséget, az jobb döntéseket hoz: reálisabb árat kér, gyorsabban ad el, és kevesebb stresszel kerül ki a folyamatból.

Ha te is szeretnéd tudni, milyen externáliák és hendikepek jellemzik a te ingatlanodat – és hogyan lehet ezeket becsületes, átlátható módon kezelni –, keress meg bátran. Több évtizedes tapasztalattal állok melléd az ingatlan értékelés és az értékesítés során.

Te tudod, hogy az ingatlanodnak van-e valamilyen externáliája, vagy rejtett hendikepje?
Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni! 

Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai ingatlan? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom. 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
 

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

14 Ingatlan értékcsökkentő tényező 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba? 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van 

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Externália és hendikep az ingatlanpiacon – mi csökkenti valójában az ingatlanod értékét? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?
Mit jelent, ha egy ingatlan „hendikepes”, vagyis Property Handicap Real Estate ? – Egyszerű magyarázat eladóknak és vevőknek

A sportból átvett kifejezés az ingatlanoknál olyan hátrányos adottságokat jelent, amik miatt a lakásod vagy házad egyszerűen nem tud elindulni az „egyenlő esélyek” versenyében. Ez egy olyan teher, ami miatt hiába ugyanakkora a konyha és ugyanolyan szép a burkolat, mint a szemközti háznál, a vevők mégis kevesebbet fognak érte kínálni – vagy ami rosszabb, el sem mennek megnézni.

Gyakorlatilag ez egy ingatlan értékcsökkentő tényező, amit vagy az árból kell lealkudnod, ha vevő vagy, ha eladó, akkor rengeteg energiával és pénzzel kell „kivasalnod”, mielőtt piacra lépsz.

Az ingatlanpiacon gyakran találkozhatsz olyan kifejezésekkel, amik elsőre furcsán hangzanak. Ilyen a „hendikep” is. Nem hivatalos ingatlan szakkifejezés, mégis nagyon pontosan leír egy fontos jelenséget.

Egyszerűen fogalmazva:
egy hendikepes ingatlan olyan tulajdonsággal rendelkezik, ami rontja az értékét vagy megnehezíti az eladását.

Ez nem azt jelenti, hogy eladhatatlan. Csak azt, hogy valami miatt hátrányból indul a lakás a többi hasonló ingatlanhoz képest.

Miért nem mindegy, hogy van-e az ingatlanodnak hendikepje?

Az ingatlanpiacon hendikepnek nevezünk minden olyan adottságot, körülményt vagy jellemzőt, ami hátrányosan hat az ingatlan eladhatóságára vagy az árára. Nem biztos, hogy az ingatlan rosszabb lesz tőle – de a vevők szemében kevésbé vonzó, és az ingatlanpiac ezt előbb-utóbb az árban is kifejezi.

Egy hendikep-es ingatlan nem kel el általában olyan könnyen, mint egy hasonló paraméterű, de ilyen hátrányoktól mentes lakás vagy ház. A különbség néha csak néhány százalék, máskor akár 20-30%-os árkülönbséget is eredményezhet. A tapasztalataim szerint az ingatlan értékcsökkenés mértéke változó: 10, de akár 30 százalék is lehet és ez komoly különbség egy több tíz- vagy százmilliós ügyletnél.

A lényeg: ha tudod, hogy az ingatlanodnak van hendiképje, akkor azt tudatosan kezelheted. Ha nem tudod, kellemetlen meglepetések érhetnek – pl. az, hogy az ingatlan hónapokig, akár évekig hirdetésben van, mégsem kelt el, vagy a vevő jóval alacsonyabb árat kínál, mint amire számítottál.

Ha egy ingatlan hendikepes, akkor:
• lassabban kel el,
• kevesebb érdeklődőt vonz,
• több alkuval kell számolni,
• vagy felújítást / jogi rendezést igényel, mielőtt reális áron eladható lenne.

Eladóként ez azt jelenti, hogy vagy árban engedsz, vagy megszünteted a problémát. Ha át akarod passzolni a problémát a vevőnek, akkor, engednek kell az árból..Vevőként pedig azt, hogy tudatosan mérlegelsz: megéri‑e a hátrányt vállalni, vagy inkább keresel egy jobb adottságú ingatlant.

Egy ingatlan hendikep lehet valakinek előny is..

Milyen előnyei lehetnek az ingatlan hendikepnek adott esetben?

• a forgalmas út jó lehet vállalkozónak
• a sötétebb lakás ideális lehet műteremnek, vagy ritka, de valaki nem szereti a napfényes lakást ( találkoztam már ilyen vevővel)
• az olcsóbb lakásár vonzó lehet az ingatlan befektetőknek

Ingatlan hendikep a gyakorlatban

Amikor egy lakás vagy ház hendikepes, az azt jelenti, hogy van benne vagy körülötte egy olyan tényező, ami miatt:
• kevesebb érdeklődő lesz rá,
• tovább tart az értékesítés,
• vagy alacsonyabb áron lehet csak eladni.

Fontos megérteni:
a vevő fejében mindig összehasonlítás történik.
Ha ugyanabban az árban talál egy „problémamentes” és egy „hendikepes” ingatlant, melyiket fogja választani szerinted?

A leggyakoribb ingatlan hendikepek – és miben korlátoznak?

Most nézzük meg konkrétan, milyen típusú hátrányok fordulnak elő a leggyakrabban, és mit jelentenek a gyakorlatban.

1. Elhelyezkedésből adódó hendikepek

Tipikus példák:
1. forgalmas út melletti ingatlan, csikorgó villamos a hálószobaablak alatt, berregő autók és füstöt okádó buszok. Egy forgalmas út melletti ingatlan általában tovább szerepel a hirdetési kínálatban, és még akár túlkínálat is kialakulhat belőlük a szűk vevőkör miatt.

A legtöbb vevő a zajtól tart – nemcsak az alvást befolyásolja, hanem a homlokzat is gyorsabban szennyeződik, nehezebb megoldani a szellőztetést, és a megnövekedett forgalom statikailag is nagyobb terhet ró az épületre.
• vasút közelében lévő ház
• ipari terület szomszédsága
• rossz hírű környék
• gyenge infrastruktúra (nincs bolt, iskola, busz), rossz út vezet oda. Ha aszfaltos úton indulsz, majd kövesen, majd földúton haladsz, és csak mész és mész az ingatlan felé, érdemes elgondolkozni, kinek lehet ezt eladni. Becsuletesingatlanos

👉 Megjegyzés – a gyenge infrastruktúra miben korlátoz: A vevők köre szinte kizárólag azokra szűkül, akiknek ez kifejezetten nem jelent problémát (pl. tanya, vidéki ház kedvelői). A hitelezhetőség is megnehezülhet, ha az infrastruktúra hiányos.

Miben korlátoz az ingatlan elhelyezkedési hendikepje?
👉 Csökkenti a vevők számát, mert sokan már a lakáshirdetésnél kiesnek.
👉 Ingatlan befektetők is alacsonyabb hozammal számolnak, hacsak nem olyan üzleti ingatlanról van szó, ahol a forgalom értéknövelő szempont.
👉 Az árat lefelé nyomja, a vevőkör szűkül, ezért nehezebb magas árat kérni, még felújított állapotban is. Sokszor nem is jön be az addig ráfordított pénz és ezt néha rutintalan kis befektetők is benézik és fogalmuk sincs, hogy miért nem megy el az ingatlan, illetve miért kínál mindenki kevesebbet, mint, amennyiért megérné, holott mondjuk egy vagyont költöttek rá..Elsősorban ingatlan befektetőknek ( főleg AIRBNB-nek, irodának, üzletnek stb..)fiataloknak és kevésbé zajérzékeny vevőknek lehet vonzó.

Forgalmas utak melletti lakások nagyjából 10-15%-kal olcsóbbak, vagy akár többel is, mint a forgalomtól távolabb eső ingatlanok.

Tömegközlekedés hiánya

Az emberek kényelmesek – igénylik a jó közlekedést –, ugyanakkor annyira mégsem, hogy emiatt zajos legyen a lakásuk. Mindkét esetben – tehát a túl közel vagy a túl távol elhelyezkedő tömegközlekedésnél – lehet némi értékcsökkenéssel számolni.

👉 Megjegyzés – miben korlátoz a tömegközlekedés hiánya: Az autóval nem rendelkező vevőknek azonnal nem opció, és az ingatlan befektetési szempontú vásárlók is elkerülik, mivel nehezebb eladni és olcsóbban is lehet.

Ipari létesítmény, gyár, állattartó telep az ingatlan szomszédságában

A szag, a zaj, a por és a vizuális hatás mind értékcsökkentő tényező. Ki szeretné egy ipari üzem szagát, egy zajos vállalkozás hangját egész nap hallgatni, vagy a gyárkémény füstjében gyönyörködni a naplemente helyett? A bocik szagáról és legyek, rovarok állandó repkedéséről nem is beszélve..

👉 Megjegyzés – miben korlátoznak az ipari létesítmény, gyár, állattartó telep az ingatlan szomszédságában: A vevők nagy része eleve kizárja ezeket az ingatlanokat. Az eladás lassabb, az ár alacsonyabb.

2. Műszaki és szerkezeti hibák”időzített bombák” – amit látni (vagy nem látni)

Ezek a hibák sokszor rejtve maradnak az első megtekintéskor, de egy alapos szemlénél vagy műszaki átvilágításnál előbújnak. A vevők félnek tőlük – joggal.
Tipikus problémák:

• vizesedő falak. Az egyik legelrettentőbb hiba. A penész nemcsak esztétikai probléma, hanem egészségügyi kockázat is. Sok vevő már a szag alapján elfordul.

👉 Megjegyzés – miben korlátoz a vizesedő fal: A bank általában rosszabb értéken veszi figyelembe az ingatlant, a hitelbiztosítéki érték alacsonyabb lesz. A vevő jelentős árengedményt fog kérni.

• repedések az épületen, rossz alapozás, statikai problémák

Ez a legsúlyosabb kategória. Ha az alap hibás, az az egész épület stabilitását érinti.

👉 Megjegyzés – miben korlátoznak a repedések, statikai problémák: Erősen szűkíti a vevőkört, a bank sok esetben nem hitelez ilyen ingatlanra, ha súlyos a probléma, vagy csak nagyon alacsony hitelbiztosítéki értéken. A javítása drága és szakembert igényel.

• elavult villany- vagy vízvezeték. Elavult elektromos, gáz- vagy vízvezeték hálózat

A régi, cserélt biztosítékos, MM falos, alumíniumhuzalos vagy merev csöves rendszerek a vevőket komoly kiadásokra figyelmeztetik.

👉 Megjegyzés – miben korlátoznak a régi elavult vezetékek: A vevő az árengedménybe bele fogja kalkulálni a csere becsült költségét.

• rossz tető (beázás veszélye). Beázó tető

Egy beázásra hajlamos vagy rossz állapotú tető nemcsak a tetőszerkezetet, hanem a belső tereket is tönkreteheti idővel.

👉 Megjegyzés – miben korlátoz a rossz tető: Az ingatlan értéke csökken, és ha a probléma látható (vizes foltok a mennyezeten), a vevők egy része azonnal elköszön. Ha érdekli őket az ingatlan és, ha felmennek a tetőre, ha a tető deszkázat és tető szerkezet rossz, korhadt ( van mikor megnyomom és bemegy az ujjam), akkor borítékolható a tetőcsere szerkezettel együtt, ami drága mulatság..

Miben korlátoznak a műszaki és szerkezeti hibák?

👉 Komoly felújítási költséget jelent a vevőnek
👉 Banki hitelnél problémát okozhat. Az is lehet, hogy a bank sem vállalja be például komoly szerkezeti hibák esetén statikust is kihívhat a bank az értékbecslő mellett
👉 Az alku szinte garantált – és nem lesz kicsi az alku

3. Jogi és adminisztratív hendikepek

Ez az egyik legveszélyesebb kategória. Ezeket sokan alábecsülik, pedig a legkomolyabb akadályokat jelenthetik az eladásnál és a hitelezésnél egyaránt.
Tipikus esetek a Jogi és adminisztratív hendikepekre az ingatlanoknál:

• rendezetlen tulajdonviszonyok. Rendezetlen tulajdonviszonyok, örökléssel kapcsolatos problémák

Ha az ingatlanon a halott tulajdonos neve áll, vagy az örökösök között nincs megegyezés, az komoly gátja az eladásnak. Ha megegyezés születik a tulajdonosok között, akkor akár már menet közben is lehet előszerződést kötni az ingatlanra, amiben a felek vevő és eladó megállapodnak, hogy majd egy későbbi időpontban ingatlan adásvételi szerződést kötnek.

👉 Megjegyzés – miben korlátoznak a rendezetlen tulajdoni viszonyok: Az ingatlan eladás jogilag nem lehetséges, amíg a hagyaték rendezetlen. Ez hónapokat, megegyezés hiányában esetleg éveket vehet igénybe, sőt lehet, hogy a felek perre mennek és jó darabig eladhatatlan lesz az ingatlan, ha egyáltalán a per nyertes el akarja majd adni…

• haszonélvezeti jog.

Ha az ingatlanon valaki haszonélvezeti joggal rendelkezik (pl. egy idősebb rokon), az azt jelenti, hogy ő haláláig jogosult az ingatlan használatára és hasznainak szedésére – annak ellenére, hogy te vagy a tulajdonos.

👉 Megjegyzés – miben korlátoz a haszonélvezeti jog: A bankok általában nem hiteleznek haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant, vagy csak a haszonélvező beleegyezésével. Az eladás szinte lehetetlen, amíg a jog fennáll, hacsak nem találsz egy befektetőt, aki hosszútávban gondolkodik, de ő jóval kevesebbet fog az ingatlanért adni, mint, amennyit te elképzeltél..

• végrehajtási jog az ingatlanon. Végrehajtási jog, jelzálog, per a tulajdoni lapon

Ha a tulajdoni lapon végrehajtási jog, perfeljegyzés vagy más teher szerepel, az komoly figyelmeztető jel.

👉 Megjegyzés – miben korlátoznak a bejegyzett jogok: A bankok nem hiteleznek ilyen ingatlanra. A vevők elkerülhetik, mert jogi kockázatot látnak benne. Az eladáshoz előbb ezeket rendezni érdemes, vagy érdemes lehet rutinos ingatlanközvetítőhöz fordulni, aki ért az ilyen dolgokhoz, csinált már jó párszor ilyent és majd ő kommunikál a vevőkkel, illetve tudja hogyan kell intézni az ilyen problémás ügyeket..

• osztatlan közös tulajdon használati megállapodás nélkül. Osztatlan közös tulajdon, hiányzó használati megosztás

Az osztatlan közös tulajdon azt jelenti, hogy az ingatlannak több tulajdonosa van, de jogilag nincs elkülönítve, hogy ki melyik részt használja. Használati megállapodás nélkül a bankok nem tudják megterhelni a hitelfelvevő tulajdonosi hányadát, így hitelt sem adnak.
Az osztatlan közös tulajdon eladási ára érthetően alacsonyabb, mint egy különálló ingatlané, ami saját tulajdoni lappal rendelkezik.

👉 Megjegyzés – miben korlátoz az osztatlan közös tulajdon: A vevő nem biztos, hogy kap rá hitelt. Az eladás lassabb, a vevőkör szűkebb. A rendezés jogász segítségét igényli, és időbe telik.

• nem egyező térképmásolat. Nem stimmelő térképmásolat

Ha a valóságban más határok láthatók, mint ami a térképen szerepel (pl. az épület egy részét más telekre nyúló), ez komoly jogi problémát okozhat. Az sem oké, ha mást látsz a szemeddel, mint a térképmásolaton..

👉 Megjegyzés – miben korlátoz a nem egyező térképmásolat: A bankok esetleg nem hiteleznek, vagy korlátokkal hiteleznek, az eladás akadályba ütközik, illetve meg vannak a banki szabályok, esetleg nem veszik figyelembe a jogilag nem létező részt és egyéb megoldások lehetnek.
A rendezés hatóságokat, földmérőt, mérést és ügyvédet igényel és időt, ami nem mindig van, főleg, ha már lefoglalózták az ingatlant a vevők és akkor derülnek ki a dolgok…

• szolgalmi jogok, amikor lehet, hogy a szomszéd bármikor keersztűl mehet a telkeden..mesélte egy ingatlan eladóm, hogy sorházat vásárolt, kiültek a kertben a vendégekkel ebédelni, a szomszéd pedig ott járkált végig. Utána derült ki, hogy jogosult keresztül menni a szomszéd a telkén..

• problémás szomszédok. Lehetnek kellemetlen, beszólogató, vagy ordibáló szomszédok, és olyanok is, akik nem tudnak rendet tenni maguk körül. Ez mind csökkenti az ingatlan értékét. Tudod van egy mondás, rossz szomszéd török átok..

Miben korlátoznak a jogi és adminisztratív hendikepek?

👉 Sok vevő azonnal kizárja
👉 Bank nem mindig finanszírozza
👉 Az adásvétel akár meg is hiúsulhat
👉 Jelentősen szűkíti a célcsoportot

4. Kialakításból és használhatóságból adódó problémák

Gyakori hendikepek:
• sötét lakás, rossz tájolás, van, ahová a nap soha sem süt be
• egymásból nyíló szobák, vagyis zsákszobák
• rossz alaprajz
• lift nélküli magas emelet
• alacsony belmagasság

Miben korlátoznak a kialakításból és használhatóságból adódó problémák?
👉 Érzelmi alapon bukik el az eladás („nem érzem jól magam benne”)
👉 Családok, idősebbek kiesnek a vevők közül
👉 Nehezebb prémiumként pozicionálni, hiába felújított, újszerű

5. Környezeti és „láthatatlan” hendikepek

Ezekről kevesebbet beszélnek, pedig nagyon számítanak.
Ilyenek például:
• zaj (nem csak nappal, hanem éjszaka is)
• szaghatás (gyár, mezőgazdaság, állattartás)
• árvízveszélyes terület
• magas talajvíz
• parkolási problémá

Miben korlátoznak a környezeti és „láthatatlan” hendikepek?
👉 Helyszíni megtekintéskor derül ki – és sokszor azonnali elutasítás lesz a vége
👉 Nehéz kommunikálni vagy „szépíteni”
👉 Visszatérő kifogás az alkuban

6. Környezeti és életminőségi hendikepek

Tipikus példák:
• Kevés parkoló
• Kevés zöldterület
• Magas rezsi (rossz energetika)
• Zajos szomszédok
• Társasház rossz állapota

Miben korlátoznak a környezeti és életminőségi hendikepek?

• A lakás fenntartása drágább
• A vevői élmény romlik
• A társasház állapota miatt a jövőben nagyobb költségek várhatók

7. Akadálymentességi és hozzáférési hendikepek
A hozzáférhetőség (accessibility) egyre fontosabb tényező a lakóingatlanoknál is, különösen idősödő társadalmakban .

Tipikus példák:
• Lépcsős bejárat
• Szűk ajtók
• Nincs lift
• Nincs akadálymentes fürdő
• Nehezen megközelíthető környék (pl. nincs tömegközlekedés)

Miben korlátoznak az akadálymentességi és hozzáférési hendikepek?
• Idősek, mozgáskorlátozottak, kisgyerekesek számára kiesik a vevői kör
• A lakás értéke hosszú távon csökkenhet
• A jövőben egyre nagyobb hátrány lesz (demográfiai trendek)

8. Rossz közbiztonság vagy elhanyagolt utca: Ha a vevő sötétedés után már nem merne lemenni a boltba.

• Miben korlátozó a rossz közbiztonság vagy az utca?

Drasztikusan csökkenti a hitelképességet is (a becsült forgalmi érték sokkal alacsonyabb lesz), és elriasztja a prémium vevőket. Velem történt ez az eset kb. 8-10 éve. Budapesten kiszálltam végre az autóból és mondom megnézem fiatalkori emlékeim helyét. Elmentem a belváros olyan helyére, ami még az átkosban egy kicsit zűrös hely volt, de szép és laza nők voltak azon a környéken. Egy vidéki 18-20 éves gyereknek hatalmas élmény volt ott járkálni akkor. Három hétig Gyálon voltam katona, Orosházáról vezényeltek oda többed magammal, szinte mindennap dobbantottam, hogy elmehessek oda és Budapest más részeit nézegetni. Most is egy nagy forgalmú utcán mentem, majd a mögötte második utcába vitt az utam, amely teljesen kihalt volt, mint a filmekben, illetve az X aktákban szoktam ilyeneket látni, hogy sötét, kihalt az utca. Ez világos volt, hiszen nappal volt, de egy embert sem láttam. Kb. a közepén lehettem, amikor megláttam egy fószert a másik oldalon, aki kijött egy lepusztult házból és elkezdett engem nézni, olyan amerikai forma faszi volt.
Majd kb. 100 méterre egy másik fószert láttam engem figyelni. Máshol sehol senki nem volt. Arra gondoltam, hogy ha ezek most ide jönnek, akkor nem is tudom, hogy mit is csináljak, üssek, rúgjak, vagy harapjak, vagy fussak, akkor még karatéztam, de úgy éreztem, hogy ezek ellen az izompacsirta vad emberek ellen bármi tudásom hasztalan lesz, de talán a futás lesz a legjobb és elkezdett zakatolni a szívem. Hál isten megúsztam. Na, az a lényeg, hogy valami ilyen utcára gondolt a szerző, ahová nem szeretne senki beköltözni, vagyis erősen hendikepes..

Miért fontos tisztában lenni az ingatlan hendikepekkel? Az egyik legnagyobb hiba, amit eladóként elkövethetsz:

👉 nem veszed komolyan a saját ingatlanod hátrányait.
Az ingatlanpiac viszont komolyan veszi.
Egy hendikepes ingatlan esetében alapvetően két irány van:

1. Árban kompenzálsz
Ez a leggyakoribb megoldás. A vevő „beárazza” a problémát és átveszi a problémát..

2. Megszünteted a hendikepet
Ha lehetséges:
• felújítás
• jogi rendezés
• dokumentáció rendbetétele

Ez sokszor többet hozhat vissza az áron, mint amennyibe kerül.
Ha vevőként lépsz be egy hendikep-es ingatlan vásárlásába, fontos, hogy tisztában legyél a korlátokkal: hitelt kaphatsz-e rá, ( előzetes értékbecslés lehet a megoldás) mi van, ha nem tudod tovább eladni, és mennyibe kerül a probléma megoldása, megoldható-e a probléma egyáltalán, vagy úgy marad.

Külföldi kitekintő: a „stigmatizált ingatlan” fogalma

Érdekes, hogy más országokban, például az Egyesült Államokban, a hendikep fogalmát szélesebben értelmezik. Ott létezik az ún. „stigmatized property” (stigmatizált ingatlan) fogalma, amelybe beletartoznak az olyan ingatlanok is, ahol korábban erőszakos bűncselekmény pl. gyilkosság történt, vagy öngyilkosság fordult elő, vagy amelyeknek sötét múltjuk van. Az ilyen ingatlanok akár 10-25%-kal is kevesebbe kerülnek a tipikus ingatlan árnál. Sőt, vizsgálatok szerint az ilyen ingatlanok forgalomban töltött ideje 60 napról akár 120 napra is megduplázódott, és az eladási ár 10-18%-kal volt alacsonyabb a hasonló ingatlanokénál.

Külföldön főleg az „External Obsolescence” (külső avulás) vagy „Property Stigma” néven emlegetik. Ott még keményebbek: egy közeli mobiltorony vagy egy rossz hírű korábbi esemény a házban akár 30%-os bukót is jelenthet.

A magyar piacon a legnagyobb baj nem is maga a hendikep, hanem a tagadás. Az eladók érzelmileg kötődnek a házhoz, és nem minden esetben akarják elismerni, hogy a fal vizesedése vagy a hiányzó használati megosztás igenis súlyos milliókba kerül.

Becsületes Ingatlanközvetítői tanácsom: Legyél realista! A vevő nem hülye, és ma már minden információnak utána tud nézni. Ha te vagy az eladó, aki előre megmondja a hibát, de korrekt árat kér, te leszel a nyerő, mert bizalmat építesz.

Pro tipp tőlem: Ha lakás eladás előtt állsz, kérj fel egy független szakértőt vagy egy korrekt, Becsületes Ingatlanost egy állapotfelmérésre. Jobb tőle hallani az igazságot, mint a vevő ügyvédjétől az adásvétel előtti utolsó pillanatban, vagy éppen egy későbbi kellékszavatossági perben!

Térjünk vissza a stigmatized property témára:

Magyarországon ez a fajta szociális vagy pszichológiai stigma kevésbé elterjedt fogalom az ingatlanpiacon, de azért tény, hogy ha egy lakásban tragédia történt, azt a vevők egy része megtudja, és ez bizony hathat az árra.

Sokszor például a lakás nézők szóban rákérdeznek, hogy történt-e öngyilkosság a lakásban, halt meg itt valaki, mert az kizáró tényező számukra.

FIGYELEM! Most jön egy +18 -as tartalom, HA NEM BÍROD AZ ILYENEKET NE OLVASD VÉGIG!
Az 1990-es évek végén vettem egy olyan olcsó lakást, amiben, amíg a gyerekek és az anyukájuk a nappaliban tévéztek, a férfi a fürdőkádban elvágta az ereit és koporsóban vitték el. Mondanom sem kell tönkre tette az egész szerencsétlen családot egy életre, az ilyent nem lehet elfelejteni sohasem. Az asszonyka el is mesélte nekem az egész történetet nagyon sajnáltam őt és pláne a gyerekeket. Megvettem, mert olcsó volt viszonylag a lakás, de ennek ellenére hónapokig hirdette előtte és nem tudta eladni, majd eladtam később. Manapság már nem vennék ilyen lakást nagy valsózínűséggel, bár a vételemmel segítettem a családon, mert nagy eséllyel nem tudták volna ennyiért eladni, vagy nagy küszködve, ha megtudták volna a vevők a lakás és a család történetét.

Magyarországon nincs rá törvény( „External Obsolescence” és a „Property Stigma”) Ez az egyik legfontosabb dolog, amit tudnod kell vevőként és eladóként egyaránt

Az angolszász ingatlanpiacon az „External Obsolescence” és a „Property Stigma” fogalmak mögött részletes állami és helyi jogszabályok állnak. Például Kaliforniában törvény írja elő, hogy az eladó köteles bejelenteni, ha az ingatlanban az elmúlt három éven belül haláleset történt. Alaszkában még azt is kötelező feltüntetni, ha emberi maradványok kerültek elő a telken. Ezek az előírások államról államra változnak, de a lényeg: van rájuk szabályozás.

Magyarországon ilyen specifikus, ingatlan-stigmára vonatkozó jogszabály nincs, vagy legalábbis nem tudok róla. Nincs törvényi kötelezettség arra, hogy az eladó bevallja, ha a lakásban öngyilkosság történt, ha a szomszéd notórius rendbontó, ha az utca rossz hírű, vagy ha a gyárból éjjel is szag árad. Ezeket a „pszichológiai” vagy „környezeti” hendikepeket a magyar jog egyszerűen nem szabályozza külön. Ezeket úgy tudhatod meg, ha szóba elegyedsz a szomszédokkal, vagy éppen a ház elé letáborozol.

De – és ez egy nagy „de” – ez nem jelenti azt, hogy az eladó bármit elhallgathat következmények nélkül a lakás eladáskor.

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) ugyanis tartalmaz kellékszavatossági szabályokat, amelyek alapján az eladó felel minden olyan rejtett hibáért, amelyről tudott, de nem tájékoztatta a vevőt – akkor is, ha az nem látható egyszerű szemrevételezéssel. A szavatossági felelősség nem felróhatóságon alapul: nem az a kérdés, hogy az eladó tudott-e a hibáról, hanem az, hogy az ingatlan a teljesítéskor objektíve megfelelt-e a szerződésben és a jogszabályokban előírt követelményeknek.

Ez a gyakorlatban azt jelenti:
👉 Ha tudtál a beázásról, a vizesedő falról, a statikai repedésről, és nem mondtad el – a vevő akár 5 éven belül perelhet miatta.
👉 A „megtekintett állapotban” kitétel az adásvételi szerződésben nem csodaszer.

A szerződésekben gyakran szereplő általános fordulatok – például a „megtekintett állapotban” kitétel – önmagukban nem alkalmasak a rejtett hibákért való felelősség kizárására.

👉 A pszichológiai hendikepekre (pl. tragédia a lakásban, rossz szomszéd) viszont valóban nem terjed ki a Ptk. kellékszavatossága – mert ezek nem fizikai hibák. Ezeket a magyar jog egyelőre nem kezeli kötelező tájékoztatási kötelezettségként, de ha így jártál, akkor kérdezz ügyvédet.

Mit jelent ez neked vevőként?

Azt, hogy Magyarországon a pszichológiai és környezeti hendikepek tekintetében szinte teljesen magadra vagy hagyva. Senki nem köteles megmondani neked, hogy a szomszéd éjjel ordibál, hogy az előző tulajdonos tragédiája miatt hirdette az örökös olcsón a lakást, vagy hogy a közelben tervezett ipari létesítmény milyen forgalmat hoz majd. Ezekre magadnak kell rákérdezni – és ha az eladó hazudik, az már megtévesztés, ami más jogi alapon támadható, de bizonyítani nehéz.

Mit jelent ez neked eladóként?

Azt, hogy a fizikai hibákat tilos elhallgatni – ez kellékszavatossági pert vonhat maga után. A pszichológiai hendikepeket nem kötelező elmondani, de ha elmondod, azzal nemhogy gyengíted az alkupozíciódat – épp ellenkezőleg: bizalmat építesz. Ez a becsületes ingatlanos szemlélet lényege.
💡 Tanácsom: Ha vevő vagy, mindig kérdezz rá nyíltan. Ha eladó vagy, mindig mondd el. A magyar jog nem ír elő mindent – de a lelkiismeret és a hosszú távú hírnév igen.

Saját Becsületes Ingatlanközvetítői vélemény – amit sok eladó nem akar hallani

30 éve foglalkozom ingatlanokkal és azt tapasztalom, hogy a hendikep-es ingatlanok az eladók számára sokszor meglepetés. Sokan azt gondolják, hogy az ő lakásuk „nem hendikepes” – pedig a vevő szemével nézve az a legfontosabb, ami számít.

Ami engem illet, mindig azt javaslom az eladóknak: legyünk őszinték a hendikepekről. Aki eltitkolja a problémákat, vagy a fejét a homokba dugja, az rövid távon spórolhat néhány kényelmetlenséget, de hosszabb távon sokkal több fejtörést okoz magának – hiszen a vevő úgyis rájön, és akkor kezdődik az igazi vita az árról, vagy akár a szerződés felbontásáról és az esetleges kellékszavatossági perről.

A nyíltság és az őszinteség az én mottóm – ez a „Becsületes Ingatlanos” lényege. Ha tudod, hogy az ingatlanodnak van hendiképje, mondd el, árazd be megfelelően, és találd meg azt a vevőt, akinek az a bizonyos hendikep nem jelent akkora problémát. Mindig van ilyen vevő – csak meg kell találni.

Tehát, Őszintén:
nem az a baj, hogy az ingatlanod hendikepes.
Szinte minden ingatlan az valamilyen szinten, illetve kevés a makulátlan ingatlan.

A gond ott kezdődik, amikor:
• ezt nem ismered fel
• vagy nem veszed figyelembe az árazásnál

A vevő nem hülye.
Összehasonlít. Számol. Alkudik.
És ha azt érzi, hogy nem vagy reális, egyszerűen továbblép.

Mit tehetsz, ha hendikepes az ingatlanod? – A Becsületes Ingatlanközvetítő tippjei

Ne ess pánikba! Szinte minden ingatlan eladható, csak nem mindegy, hogyan, mikor és mennyiért..

Két utad van:
1. A „Vágjuk át a gordiuszi csomót” módszer: Ha jogi a hiba (pl. térképmásolat), rendezd rendezd rendezd, ha tudod, illetve lehetséges! Sokszor pár tízezer forint és néhány hónap ügyintézés milliókat hozhat vissza az árból.

2. Az őszinte ingatlan árazás: Ha a zajt nem tudod megszüntetni, ne akard úgy eladni a lakást, mintha egy csendes parkra nézne. Határozd meg a hendikep mértékét (általában 10-25% közötti értékcsökkenés), és lődd be alá az árat. Így nem rabolod a saját idődet felesleges mutogatásokkal és telefonokkal plusz értetlen kérdezősködésekkel.

3. Kommunikáld az ingatlan hendikepjét transzparensen, úgy, hogy mindenki értse

Ez nem gyengíti az alkupozíciódat.
👉 Épp ellenkezőleg: bizalmat épít.

Összefoglalás – a lényeg egy mondatban az ingatlan hendikepről..A hendikep nem végzet – csak egy tényező, amit jól kell kezelni.

Ha jól kezeled:
• gyorsabban adsz el
• kevesebb idegeskedéssel
• és gyakran jobb végeredménnyel  

Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai ingatlan? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom. 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
 

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

14 Ingatlan értékcsökkentő tényező 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba? 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van 

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Miért nem kell a kutyának sem a lakásod? – Mi a Listing Fatigue, amiről senki nem beszél? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.