2025. november: Mélyrepülés az ingatlanpiacon – Rekordot döntött a hitelfelvétel!

Hatalmas hideg zuhany az Ingatlanpiacon a 2025. Novemberi adatok tükrében – Emelkedő hitelfelvételek!

Miért Csökkennek az ingatlan adásvételek, Miközben a hitelezés rekordot dönt?

Sokan kérdeztétek, mi történik a magyar ingatlanpiacon mostanában, és a legújabb számok elég beszédesek.
A 2025. novemberi adatok egyértelműen jelzik, hogy valami megváltozott a lakáspiacon, és ez a változás mélyreható.
Röviden: kevesebb lakás cserélt gazdát, de azok, akik vásároltak, sokkal több hitelt vettek fel!

Jócskán lassuló ingatlan-adásvételek: Lejárt a szeptemberi pörgés?

Kipukkadt az Otthon Start ( OSP) lufi?

Ha az elmúlt hónapok lendületét nézzük, november egyértelműen egy fékező fázist mutat az ingatlanpiaci aktivitásban. A Duna House (DH) becslése szerint 9 503 lakóingatlan talált új gazdára országosan, ami jelentős visszaesés a korábbi időszakokhoz képest.

Nézzük meg a számokat közelebbről, mert így lesz igazán látványos a különbség:

• Éves Csökkenés: 2024 novemberéhez képest 15,7%-kal kevesebb ingatlan adásvételt regisztráltunk.
• Havi Visszaesés: Az előző hónap, vagyis 2025 októberéhez képest is érezhető, 17,5%-os ingatlan tranzakciószám csökkenést láthatunk.

Mi áll a lakáspiaci visszaesés mögött?

Emlékszel még az Otthon Start Program (OSP) okozta nagy rohamra? Augusztusban és szeptemberben ez a program rendkívül felpörgette a piacot, és szeptemberben egy elképesztő 13 426-os ingatlan adásvételi csúcsot mértek, amely érték már a következő hónapban Októberben lecsökkent és láthatóan folytatódott ez az ingatlanpiaci csökkenő tendencia Novemberben is.

Ez a hirtelen kiugró lakáspiaci kereslet azonban jelentős részben előre hozott ingatlan vásárlásokat jelentett.
Ez a csúcs sajnos nem tartható fenn örökké.

Amikor egy államilag támogatott program beindítja a lakáspiacot, az első hónapokban sokan megragadják az alkalmat, akik amúgy csak később terveztek volna vásárolni. Ezután viszont törvényszerűen jön egy korrekciós fázis, ami pontosan most, novemberben mutatkozik meg.

A korábbi nagy hullám után most a lakáspiac „lélegzetet vesz”. Ezenkívül megyünk bele a télbe, tehát szezonális hatások is megmutatkoznak az eredményben.

Jelzáloghitel-robbanás a lakáspiacon!

Míg az ingatlan adásvételek száma csökkent, a hitelpiacon novemberben döbbenetes növekedés történt, ami minden eddigi eredményt felülmúlt!

A Creditpass adatai alapján a lakáscélú jelzáloghitel-szerződések összege elérte Novemberre a 300 milliárd forint lakáscélú jelzáloghitel volument. Ez a szám önmagában is hatalmas, de az igazi erejét az összehasonlítás adja:

• Havi rekord: Ez 53%-kal több, mint az októberi hitelvolumen!
• Éves, példa nélküli növekedés: Az előző év azonos hónapjához (MNB adatok alapján) viszonyítva egy egészen szürreális 165%-os emelkedést jelent!

Miért pont most lehet a hitel rekord a lakáspiacon?

A lakáspiac pörgető OSP hozta el ezt a hihetetlen csúcsot. Bár a program a tranzakciók számát már augusztusban és szeptemberben fellendítette, a hitelek tényleges folyósítása és szerződése gyakran hetekkel, sőt, akár 1-2 hónappal később, a vásárlási folyamat legvégén valósul meg.

Ez a 300 milliárd forintos volumen tulajdonképpen az augusztusban és szeptemberben létrejött ingatlan adásvételek (az OSP miatt lakást vásárló vevők) végleges hitelfelvételeinek csúcsa. Vagyis a lakáspiac pörgött egy nagyot, és ennek a pörgésnek a hitelpiaci utórezgése dörrent most nagyot novemberben.

Az ingatlan és hitel szakértő véleménye: Mit üzen ez a két éles ellentét? A lakáspiac esése és a hitelek emelkedése?

Az a jelenség, hogy az ingatlan tranzakciók csökkennek, miközben a hitelvolumen rekordot dönt, egy rendkívül fontos piaci üzenetet hordozhat.

• Ez egy egészséges ingatlanpiaci korrekció: A szeptemberi OSP-csúcs utáni tranzakciószám-csökkenés nem a piac összeomlását jelzi, hanem egy természetes pihenő fázist. Egyszerűen elfogytak azok a lakásvásárlók, akiket az azonnali kamat kedvezmény motivált, és most a lakáspiac visszatér a normálisabb, lassabb tempójához.

• A finanszírozás a hitel jelentősége nő: A hitelrekord megmutatja, hogy a mai magyar ingatlanpiacon a vásárlók túlnyomó többségének elengedhetetlen a hitelfelvétel a lakásszerzéshez. Minél magasabbak az ingatlanárak, annál nagyobb hitelösszegre van szükség, még akkor is, ha kevesebben vásárolnak.

Ennek a tudatában vásárolta meg gondolom én a Lölő Bankja az MBH az Otthon Centrumot, hogy egyre több hitel kell a lakásvásárlások, ahogy emelkednek az ingatlanárak és még pluszban egyre több bőrt akarnak majd lehúzni a beszervezett ügyfelektől, lakásbiztosítás, számlavezetés, személyi kölcsön, hitelkártya és így tovább..

• Hosszú távon előrelépés: A 300 milliárd forint azt jelzi, hogy az embereknek van hitelezési képességük (a bankok is szívesen finanszíroznak), és van lakás vásárlási szándékuk. A kereslet nem tűnt el, csupán a rövidtávú programozott roham fejeződött be. Amint a lakáspiac beárazza az új finanszírozási környezetet, a tranzakciószámok is stabilizálódni fognak valószínűleg egy fenntarthatóbb szinten.

A jövő kulcsa a megfizethetőségben rejlik. Ha a kamatok hosszú távon is kedvezőek maradnak (akár az OSP-hez hasonlóan) és az ingatlanárak nem száguldanak el teljesen a fizetésektől, akkor az ingatlanpiac stabil lehet.

A kétpúpú teve formájú A mostani ingatlanpiac?

Tehát, kedves leendő és meglévő ingatlantulajdonos: Ne ijedj meg a tranzakciószám csökkenésétől! Inkább nézd azt, hogy a hitelpiac hihetetlenül erős volt, ami a bizalom jele.
Ha lakásvásárláson gondolkozol, vagy lakás eladáson, most érdemes résen lenned, mielőtt a stabilizálódó lakáspiac újra felkapja a sebességet! Ugyanis ez a jelenség véleményem szerint hasonlíthat egy kétpupú tevére. Most úgy néz ki, hogy az egyik púpon túl vagyunk az aljában és most jön a másik púpra való felkapaszkodás, vagy sem, de az a jövő zenéje..

Az én ingatlan és hitelpiaci szakmai véleményem – őszintén, becsületesen elmondva

A mostani adatokat látva a lakáspiac nem omlik össze, csak helyére kerül.
A 2023–2024-es bizonytalanság után 2025-ben először volt egy mesterségesen felpörgetett időszak először az állampapír lejáratok miatt, majd az OSP miatt, most pedig a lakáspiac visszaáll a normális ritmusába.
Aki most akar eladni, annak kell egy tiszta, reális stratégia, különben simán elhúzódhat az ingatlan értékesítés.
És erre mondom én mindig: egy korrekt, átlátható folyamatot vezető becsületes ingatlanos ilyenkor sok fejfájástól óvhat meg.

Mit tanácsolok most az ingatlan eladóknak?

• Árazd jól az ingatlant – a túlárazást most hamar „megbosszulja” a lakáspiac.
• Legyél rugalmas, és számolj esetleges értékesítési idővel, főleg ha úgy érzed, hogy túláraztál.
• Készülj fel a hiteles és OSP-és vevők nagy volumenére
• Dolgozz pontos adatokkal és hiteles információkkal – az OSP miatt sok félinformáció kering.
• Ha nem vagy biztos az ingatlan árazásban és a hitel feltételekben, kérj segítséget ingatlan és hitel szakembertől, mert most nagyon sokat számít a helyes stratégia. 

Forrás:
https://dh.hu/ujabb-hitelpiaci-rekord-az-otthon-start-miatt
 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?

Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.

Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

MNB ingatlanpiaci jelentés: soha nem látott drágulás a lakáspiacon – ezek a legfontosabb lépések eladóknak 

Esztelen ingatlan ár emelgetések és a túlárazott lakások korát éljük. Ingatlanlufi a láthatáron? 

A hely, a hely és a hely – Mi a helyszínelmélet és miért a hely a legfontosabb ármeghatározó az ingatlanpiacon? 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A 2025. november: Mélyrepülés az ingatlanpiacon – Rekordot döntött a hitelfelvétel! bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Csökkenhet a használt lakások ára az Otthon Start új lakás kiemelt beruházásai miatt?

Az Otthon Start program ( OSP) kiemelt új lakás építési beruházásai 2026-ban mérsékelhetik a túlárazott használt lakások árait. Cikkemben bemutatom, hogyan hathatnak az új lakásépítési projektek a használt ingatlanok piacára Budapesten és vidéken, és hogy egyáltalán várható-e ingatlan árcsökkenés” és mire érdemes figyelni lakás vásárlóként és eladóként.

Otthon Start program 2025-2026: Kiemelt új lakás építési beruházások

A 2025 szeptemberében útjára indult Otthon Start program alapjaiban változtathatja meg a magyarországi lakáspiacot, sőt véleményem szerint már meg is változtatta, főleg az ingatlanárakat… A fix 3%-os kamatozású állami lakáshitel népszerűségét látva a kormány további lépésekkel igyekszik támogatni a programot.

A legjelentősebb változás, hogy azok a nagyobb új lakásépítési projektek, amelyek megfelelnek bizonyos feltételeknek, kiemelt beruházási státuszt kaphatnak, ami gyorsított engedélyezést és egyszerűsített szabályozást jelent számukra.

Mely új lakás építkezések, beruházások nyilváníthatók kiemelté?

A kormányrendelet szerint azok a lakásépítési projektek nyilváníthatók kiemelté, amelyek legalább 250 lakást tartalmaznak, és a lakások minimum 70%-a megfelel az Otthon Start program feltételeinek. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a vásárlók többsége rendelkezik az Otthon Start hitelre vonatkozó jogosultsági igazolással. A kiemelt státusz jelentős előnyökkel jár, ugyanis az építési és környezethasználati engedélyezés határideje akár 20-30 napra is lerövidülhet, ami hónapokat, sőt akár egy évnél is több időt spórolhat meg a beruházóknak.

A gyakorlatban több budapesti kerületben és több vidéki nagyvárosokban, mint Debrecen, Pécs, Szeged már jelentős lakásépítési projektek kaptak kiemelt beruházási státuszt. A kormány számításai szerint 2026-ban akár 20-25 ezer lakás építése indulhat el, és öt év alatt összesen 50 ezer új lakás épülhet a program keretében. Ez jelentős bővülést jelenthet a lakáskínálatban, különösen azokban a városrészekben, ahol eddig szűkös volt az új építésű ingatlanok választéka.

Mi lehet az új lakások tömeges ingatlanpiacra dobásának a hozadéka?

A szűkös lakáskínálat megszűnése, illetve bővülése pedig olyan hasznot hozhat a vásárlóknak, meg egyáltalán a lakáspiacnak, hogy csökkenhetnek a használt ingatlanok árai, illetve valószínűleg nem nőnek olyan mértékben, mint most. Persze ehhez be kell következnie a lakások megépítésének és, hogy addig ne szűnjön meg az OSP, ami kérdéses..Az pedig a másik, hogy ez főleg Budapestre és a drágább városokra, környékekre lesz valószínűleg igaz.

Otthon Start hitel 2025-2026: Rugalmasabb hitel feltételek, könnyebb hozzáférés az eladó ingatlanhoz

Az Otthon Start hitel legfontosabb jellemzője a fix 3%-os kamat, amely a teljes futamidő alatt garantált. A hitel maximális összege 50 millió forint, amely 25 éves futamidőre vehető fel minimum 10% önerő mellett. A program feltételei egyszerűek: minimum 18 éves életkor, magyar állampolgárság vagy jogszerű magyarországi tartózkodás, legalább 2 éves folyamatos TB-jogviszony, valamint büntetlen előélet és köztartozásmentesség szükséges. Az „első lakás” kritériuma is megengedő, mivel igényelheted a hitelt, ha jelenleg nincs és az elmúlt 10 évben nem volt 50%-nál nagyobb tulajdonrészed belterületi lakóingatlanban, figyelembe véve bizonyos kivételeket is.

A 2025. november 15-től életbe lépett változások az OSP-ben, többek között az új lakás vásárlókat is érintik

A 2025. november 15-től életbe lépett változások tovább rugalmasabbá tették a programot. Az egyik legfontosabb módosítás, hogy eltörölték a dátumkorlátokat: korábban csak a 2022. január 1. után kiadott építési engedélyekkel rendelkező és használatbavételi engedéllyel bíró új lakásokra lehetett igényelni az Otthon Start hitelt, most azonban bármikor kiadott építési engedély alapján, illetve bármikor kiadott használatbavételi engedéllyel rendelkező új lakás is vásárolható a támogatott hitellel.

Ez különösen azok számára jelent jó hírt, akik korábban megkezdett, de még fel nem épített projekteket szeretnének befejezni vagy megvásárolni.

Szintén fontos változás az előfinanszírozás javítása. Megfelelő pótfedezet mellett az első részlet akár a teljes hitelösszeg 30%-a is lehet, még a teljes önerő beépítése előtt, ami jelentősen meggyorsíthatja az építkezések kezdeti szakaszát.

Emellett új építésű lakás vásárlása esetén a hitel igénylése már elindítható az építkezés során, nem kell megvárni a használatbavételi engedélyt, ha a fejlesztő gazdálkodó szervezet és építési engedély már van. Természetesen a kamattámogatás csak a használatbavételi engedély megszerzését követően lép életbe, de ez így is könnyebbé teszi a tervezést és a finanszírozást.

Az adóstársi szabályok is bővültek: házastársak vagy szülők esetén elég, ha csak az egyik fél felel meg a TB-jogviszonyra és az „első otthon” kritériumoknak, míg egyéb adóstársak (például testvérek) esetén mindenkinek teljesítenie kell ugyanazokat a feltételeket.

Kombinálható támogatások: CSOK Plusz, Babaváró és közszolgálati otthontámogatás

Az Otthon Start hitel legnagyobb előnye, hogy kombinálható más állami támogatásokkal, így a vásárlóerő jelentősen növelhető. A CSOK Plusz ugyancsak 3%-os kamattal kínál hitelt, azzal a feltétellel, hogy házasság, gyermekvállalás és a feleség 41 év alatti életkora szükséges hozzá. A CSOK Plusz előnyei közé tartozik a gyermekszámtól függő tőketartozás-elengedés és az illetékmentesség is. A két hitel együtt akár 70-80 millió forintos támogatott hitelt is jelenthet 3%-os kamattal, ami rendkívüli lehetőség a családok számára.

A 2025-től ismét elérhető Babaváró hitel szintén kombinálható az Otthon Starttal önerő-kiegészítésre. Mindez jelentős mozgásteret ad azoknak, akik nagyobb összegű finanszírozásra szorulnak, de nem akarnak piaci kamatozású hitelt felvenni. Emellett 2026-tól várható a közszolgálati otthontámogatás, amely egymillió forintos vissza nem térítendő támogatást jelent a közszférában dolgozók számára, tovább szélesítve a lehetőségeket.

Ezek a kombinációs lehetőségek különösen Budapest drágább kerületeiben lehetnek fontosak, ahol az 50 millió forintos Otthon Start hitel önmagában nem mindig elegendő megfelelő méretű lakás vásárlásához.

2026. január 1-től várhatóan külterületi lakóingatlanokra is igényelhető az OSP: Új távlatok nyílnak..

A kormány társadalmi visszajelzésekre reagálva 2026. január 1-jétől várhatóan bevonja az Otthon Start Programba a külterületen fekvő lakóingatlanok vásárlását és építését. Eddig a belterületi lakóingatlanok mellett csak tanyára és birtokközpontra lehetett igénybe venni a fix 3%-os hitelt, mostantól azonban külterületi lakóingatlanokra is felvehető lesz a kedvezményes lakáshitel, amennyiben mind az ingatlan, mind pedig az igénylő megfelel a program feltételeinek.

Ez a változás több tízezer új ingatlant tesz elérhetővé a program keretében. Magyarországon körülbelül 150 ezer külterületi lakóingatlan található, amiből 29 ezer zártkerti besorolású.

Vidéki településeken számos külterületen zajlanak jelentős ingatlanfejlesztések, de ezeknek a területeknek a belterületté minősítése akár több mint egy évet is igénybe vehet, így a külterületi kategóriába sorolás lehetővé teszi a gyorsabb hitelezést és megvalósítást.

Külterületi lakóingatlanon bevonása: Várható hatások az ingatlanárakra és a lakáspiacra

A külterületi lakóingatlanok eddig a belterületi lakásokhoz képest jellemzően 30-40%-kal olcsóbbak voltak, részben az infrastruktúra hiányosságai és a nehezebb hitelezhetőség miatt. Az Otthon Start kiterjesztésével azonban várhatóan ingatlanáremelkedés következik be ebben a szegmensben is, mivel a kedvezményes hitel elérhetősége növeli a keresletet. Különösen azok a külterületi lakóingatlanok válhatnak vonzóvá, amelyek közel vannak nagyvárosokhoz, jó infrastruktúrával rendelkeznek, és lakóingatlanként vannak nyilvántartva.

Fontos azonban tisztázni, hogy nem minden külterületi ingatlanra lesz felvehető az Otthon Start hitel.

A külterületi nyaralók és üdülők várhatóan továbbra sem vásárolhatók meg a kedvezményes kölcsönből, hiszen azok besorolása nem lakóingatlan. Azok a külterületi ingatlanok viszont, amelyek lakóház vagy lakás besorolással rendelkeznek, 2026. január 1-jétől várhatóan jogosulttá válnak a támogatásra, feltéve hogy megfelelnek a program minden egyéb feltételének, így a négyzetméterár és összérték korlátoknak is.

A bankok belső szabályzatai ugyanakkor jelentősen befolyásolhatják, hogy valójában mely külterületi lakó ingatlanokra nyújtanak majd hitelt. A tényleges finanszírozás ugyanis nem csak a jogszabályi lehetőségen, hanem a fedezetül felajánlott ingatlan piacképességén, forgalomképességén és a bank saját kockázatértékelésén is múlik. Várhatóan azok a külterületi lakóingatlanok lesznek a legkönnyebben hitelezhetők, amelyek belterületté minősítési eljárás alatt állnak, vagy amelyek kis távolságra vannak városoktól és megfelelő közművekkel ellátottak.

Budapest és vidék: Miért kellene külön kezelni az ingatlan árlimiteket az Otthon Start programban?

Az Otthon Start program egyetlen országos négyzetméterár-limittel működik: az ingatlan négyzetméterenkénti ára nem haladhatja meg az 1,5 millió forintot, lakásnál a teljes vételár legfeljebb 100 millió forint, családi ház esetén pedig 150 millió forint lehet. Ez a korlát azonban teljesen eltérően hat Budapesten és vidéken, ami komoly ingatlanpiaci egyenlőtlenségeket okoz.
A budapesti helyzet: Szűkülő lakás kínálat és kikényszerített kompromisszumok

Budapesten az átlagos lakásárak jelentősen meghaladják a vidéki szintet, kivéve egypár nagyobb várost, és az Otthon Start beindulása óta tovább emelkedtek. Nem ritka az eladó használt lakások esetében sem az 1,5 millió forint per négyzetméter ár.
Budapesten tehát az új lakások megjelenése valóban lenyomhatja a túlárazott használt lakások árait, mivel ha egy új, modern, energia hatékony lakás elérhető 1,4-1,5 millió forintos négyzetméteráron, akkor a használt, felújítandó panellakások tulajdonosai kénytelenek csökkenteni lakásáraikat, hogy versenyképesek maradjanak.

Úgy tudom, ha jól tudom, hogy a XV. kerületben már meg is figyelhető, ahol a panellakások és az új építésű Otthon Startos ingatlanok négyzetméterára gyakorlatilag megegyezik, ami arra kényszeríti a paneltulajdonosokat, hogy csökkentsék árigényeiket vagy elfogadják a lassabb értékesítést.

Vidéki ingatlanpiac dilemmája: Ahol nincs mit lenyomni, mert jóval olcsóbbak a használt ingatlanok árai

Vidéken, többnyire, azonban teljesen más a helyzet. A legtöbb vidéki városban az átlagos használt lakás négyzetméterárak jóval az 1,5 millió forint alatt maradnak, sok esetben még az 1 millió forintot sem érik el. Igaz, ilyen településeken az új építésű lakás árak sem érik el az 1,5 millió forint/négyzetméterárat.

Vidéken tehát az új építésű lakások akkor is, ha kihasználják az 1,5 milliós négyzetméterár felső határát, lényegesen drágábbak lesznek, mint a helyi használt lakások. Míg egy használt családi ház négyzetméterára 600-800 ezer forint között mozog, addig egy új építésű projekt 1,2-1,4 millió forintos négyzetméteráron kínálhat lakásokat.

Ez nem csak hogy nem nyomja le a használt lakások árait, hanem éppen ellenkezőleg: az új lakások drágasága felfelé húzhatja a teljes piaci szintet.

Vidéken tehát az Otthon Start program elsősorban kínálatbővítő hatással bír, nem pedig árkorrekciós hatással. Az új lakások megjelenése bővíti a választékot, de nem feltétlenül teszi olcsóbbá a lakáshoz jutást, mivel az építési költségek, az építőanyagok, a munkadíjak országosan egységesek, így vidéken is költséges új lakásokat építeni, amelyek ára közelít az országos felső határhoz.
Regionális Otthon Startos ingatlan vásárlási árlimitek bevezetésének szükségessége

Mindezek alapján indokolt lenne átgondolni, hogy az Otthon Start program ne egységes országos árlimitekkel működjön, hanem regionális differenciálással. Egy lehetséges modell szerint Budapesten magasabb négyzetméterár-limit (például 2-2,5 millió forint/m²) lenne érvényes, míg vidéki nagyvárosokban köztes szint (1,5 millió forint/m²), kisebb vidéki településeken pedig alacsonyabb limit (1-1,2 millió forint/m²) vonatkozna. Ez több szempontból is előnyös lenne:

Budapesten szélesebb lenne az Otthon Startos kínálat, így több első lakásvásárló juthatna megfelelő minőségű és méretű lakáshoz, ami erősítené a program célját, hogy a fiatalok maradjanak a fővárosban és ne kényszerüljenek vidékre költözni a lakásárak miatt. Vidéken pedig az alacsonyabb árlimit megakadályozná, hogy az új építésű lakások mesterségesen felfújt árakkal jelenjenek meg, és közelebb maradnának a helyi fizetőképességhez. Ez biztosítaná, hogy vidéken is reális alternatívát jelentsenek az új lakások a használtakhoz képest, nem pedig drága luxuscikkek legyenek.

Új építésű vagy használt lakások: Kinek éri meg, és hol?

Az Otthon Start program egyik legfontosabb kérdése, hogy új építésű vagy használt lakást érdemes-e venni a kedvezményes hitellel. A válasz jelentősen függ attól, hogy hol és milyen élethelyzetben van a vásárló.

Az új építésű lakások legnagyobb előnye Budapesten és nagyobb vidéki városokban érvényesül, ahol az új építésű projektek modern energia hatékony megoldásokkal, garanciával, és gyakran közösségi terekkel, parkolókkal, biztonsági rendszerekkel rendelkeznek. A fix 3%-os kamat mellett egy 50 millió forintos hitelt havonta körülbelül 237 ezer forintért törleszthet valaki 25 éves futamidő mellett, szemben a piaci hitelek 7-9%-os kamatával. 

Használt lakások esetében továbbra is vonzók lehetnek azok a helyzetek, amikor azonnali költözés szükséges, vagy egy kialakult, jó infrastruktúrájú környéken szeretne valaki élni, ahol új építkezések nincsenek folyamatban. Használt lakásnál azonban számolni kell felújítási költségekkel, magasabb rezsiköltségekkel, és azzal, hogy a piaci kamatozású hitel (ha nincs Otthon Start jogosultság) jóval drágább törlesztőt jelent.

Vidéken a helyzet árnyaltabb: mivel az új építésű lakások négyzetméterára itt is közelíti az 1,5 millió forintos felső határt, míg a használtak gyakran 600-800 ezer forintos négyzetméteráron elérhetők, a költségtudatos vásárlók számára inkább a használt lakások lehetnek vonzóbbak, különösen ha van kézügyességük és képesek saját maguk felújítani az ingatlant. Ugyanakkor azok számára, akik modern otthont szeretnének és nem akarnak felújítással bajlódni, az új építésű lakások továbbra is kiváló választások lehetnek, különösen ha kombinálják a CSOK Plusszal vagy más támogatásokkal.

Összefoglalás: Hogyan tovább az Otthon Starttal? Csökkenhet, stagnálhat, vagy nőhet a használt ingatlanok ára?

Az Otthon Start program 2025-2026-os fejlesztései, könnyítései jelentős lépések a lakáshoz jutás megkönnyítése felé, de még mindig vannak fontos szempontok, amelyeket érdemes figyelembe venni.

A kiemelt beruházási státusz valóban gyorsíthatja az új lakások építését, különösen Budapesten és nagyobb vidéki városokban, ahol a 250 lakásos minimumot könnyebb elérni. A november 15-i jogszabály módosítások rugalmasabbá tették a hitelezést, különösen az előfinanszírozás és a dátumkorlátok eltörlése terén.

Ha ugyanannyi lesz az új lakások árai, mint a túlárazott használt lakásoké, akkor bekövetkezhet némi használt lakás árcsökkenés, de csak olyan településeken, ahol számottevő új lakás kínálat lesz és a használt lakás árak 1,5 millió/m² ár mentén lettek beárazva.

A 2026. január 1-től életbe lépő külterületi kiterjesztés újabb tízezrek számára nyit lehetőséget a lakásvásárlásra, bár itt is számolni kell azzal, hogy a bankok óvatosabbak lehetnek a hitelezésben, és várhatóan áremelkedés következik be a külterületi szegmensben is.

Ugyanakkor a program legnagyobb hiányossága továbbra is az egységes országos árlimit, amely Budapesten szűkíti, vidéken pedig túlárazza a kínálatot. Egy regionális árlimit-rendszer bevezetése igazságosabb és hatékonyabb lakáshoz jutást tenne lehetővé országszerte.

Az eladóknak továbbra is érdemes reálisan árazni, a vevőknek pedig érdemes kihasználni az új, támogatott lehetőségeket a kedvezőbb finanszírozás érdekében.

Források:
https://magyarkozlony.hu/dokumentumok/bede3d9373fac34d1a25c882184097331fccab2d/megtekintes
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a2500227.kor&utm_source
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=A2500257.KOR&celpara=&dbnum=1
https://magyarepitok.hu/ingatlan/2025/12/mintegy-4300-otthon-startos-lakas-fejlesztese-valt-kiemelt-beruhazassa
 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?

Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.

Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

MNB ingatlanpiaci jelentés: soha nem látott drágulás a lakáspiacon – ezek a legfontosabb lépések eladóknak 

Esztelen ingatlan ár emelgetések és a túlárazott lakások korát éljük. Ingatlanlufi a láthatáron? 

A hely, a hely és a hely – Mi a helyszínelmélet és miért a hely a legfontosabb ármeghatározó az ingatlanpiacon? 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Csökkenhet a használt lakások ára az Otthon Start új lakás kiemelt beruházásai miatt? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

💼 Itt a vállalkozói 3%-os hitel – hasonlóan a szeptemberi lakáshitelhez, most a KKV-k is fellélegezhetnek!

A lakáshitel után itt a szintén 3%-os hitel vállalkozói mentőöv

Szeptemberben elindult a magánszemélyeknek szóló 3%-os lakáshitel, most pedig jön a vállalkozói verzió: október 6-tól a magyar kis- és középvállalkozások (KKV-k) is igényelhetnek fix 3%-os kamatozású hitelt, akár 150 millió forintig. Orbán Viktor miniszterelnök szombaton jelentette be a hírt a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara elnökével közösen. Ez nem csak gazdaságpolitikai üzenet, hanem konkrét lehetőség a túlélésre és fejlődésre.
Ez a lépés kifejezetten sok kis- és középvállalkozásnak adhat új lendületet – de ahogy az ingatlanpiacon, itt is fontos a józan mérlegelés.
Azért ne ess hasra, mert ha jól tudom, akkor a Széchenyi hitel továbbfejlesztett változata, csak levitték a kamatot, de azért szép, hogy csökkentették.

Mit tud a 3%-os szabadfelhasználású vállalkozói hitel?

• Fix 3% kamat.
• Széchenyi Kártya Programon keresztül igényelhető.
• Október 6-tól indul, gyorsan ( Aki gyorsan ad kétszer ad, a mondás is így tartja).
• Szabadon felhasználható: likviditásra, beruházásra, készletre, bérekre, fejlesztésre.

Ez a konstrukció nemcsak olcsó, hanem rugalmas is. A kormány célja, hogy a vállalkozások ne csak túléljenek, hanem fejlődjenek – még ebben a „sündisznó testtartásos” európai gazdasági klímában is.

Miért pont most jön ez a 3%-os hitel a vállalkozóknak?

Nézzük csak a helyzetet: az európai gazdaság nem a legjobb formában van. Az energiaárak az egekben, az ukrán-orosz háború miatt folyamatos bizonytalanság, és Brüsszelből csak a defenzív, „sündisznós” gazdaságpolitika jön. Közben Európa versenyképessége romlik, és senki nem lát olyan tervet, ami ezt megfordítaná.

Te meg ott állsz a vállalkozásoddal, és szeretnél fejlődni, nem csak túlélni.

Pontosan ezért mondta Orbán Viktor, hogy a kormány gazdasági stratégiája négy pilléren áll:

1. 3%-os lakáshitel magánszemélyeknek (ez már fut)
2. 3%-os vállalkozói hitel KKV-knak (ez most jön október 6-tól!)
3. Családi adócsökkentés
4. Vállalkozói adócsökkentések

Most a második pillérnél tartunk, és ez szuper nagy dobás lehet a vállalkozásodnak!

Előnyök: Miért lehet ez a 3% -os szabad felhesználású hitel a KKV-k új kedvence?

✅ Alacsony kamat: a piaci hitelekhez képest ez szinte ajándék. ✅ Fix kamatozás: kiszámítható, tervezhető. ✅ Szabad felhasználás: nem kell megindokolni, mire megy a pénz. ✅ Beruházási lendület: gépvásárlás, bővítés, fejlesztés – végre nem csak álom. ✅ Állami támogatás: a kamattámogatás nagy részét az állam állja.

Kockázatok: Ne ess túlzásba, mert a 3%-os hitel is lehet csapda

⚠️ Tőketörlesztés kötelező – a pénzt vissza kell fizetni, kamattól függetlenül. ⚠️ Hitelbírálat – nem automatikus, a bank szűr. ⚠️ Fedezet, garancia – sok esetben szükséges. ⚠️ Túlzott eladósodás – a kedvező kamat csábító, de nem mindenáron. ⚠️ Állami támogatás változhat – hosszú távon ez kockázat.

Tanácsok vállalkozóknak: Így ne bukd el a 3%-os hitelt!

🔍 Legyen konkrét terved: mire költöd, hogyan termeli vissza. 📊 Kérj kalkulációt: mennyi a havi törlesztő, meddig bírod. 🧠 Ne keverd a hiteltípusokat: forgóeszköz ≠ beruházás. 📈 Vizsgáld meg az alternatívákat: pályázat, támogatás, más konstrukció. 🛑 Ne vállald túl magad: a 3% jól hangzik, de a bevételeid mutatják meg a valóságot.

Becsületes véleményem: Végre egy lépés, ami nem csak kommunikációs trükk ( legalábbis most valószínű..)

Ez a hitel sem csodaszer, de végre valószínűleg nem csak egy politikai marketingfogás.
A lakáshitel után most a vállalkozók is kapnak egy esélyt, hogy ne csak vegetáljanak, hanem tervezzenek, fejlesszenek, lépjenek.
A Széchenyi Kártya mechanizmus már működik, nem kell újra feltalálni a spanyol viaszt – ez gyorsítja a folyamatot, és csökkenti a kockázatokat.

A Becsületes Ingatlanos stílusában mondva: ez nem a „szép szavak” ideje, hanem a „számoljunk, tervezzünk, lépjünk” pillanata. Aki okosan használja és van mire, valami jól működő vállalkozásra használja, nyerhet vele.

Forrás: https://kormany.hu/hirek/fix-3-szazalekos-hitel-indul-a-vallalkozasoknak
 
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:

Emelkedett a tét: fontos módosítás a 3 százalékos lakáshitel árkorlátjában családi házakra! 

Első lakás vásárlás? 3% kamat, 10% önerő? Itt vannak az Otthon Start Program feltételei! 

3% lakáshitel bárkinek, bárhol? Újabb káosz az ingatlanpiacon? 

Kik kaphatnak 2025-ben 5%-os lakáshitelt? Létezik a feltételeknek megfelelő ingatlan és hiteligénylő? 

Új lakhatási támogatás! 2025. január 1-jétől lakbér és lakáshitel törlesztő támogatás 

Új lakáshitel rendelet: 10% önerő és magasabb törlesztőrészlet 2025-től! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Kompromisszumok és sikeres ingatlan adásvétel: 7 pont, hogy miért válassz ingatlanközvetítőt! 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Itt a vállalkozói 3%-os hitel – hasonlóan a szeptemberi lakáshitelhez, most a KKV-k is fellélegezhetnek! bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Itt vannak a lakásbérlés végnapjai? Add el a lakásodat, ne vegyél lakást bérbeadásra?

💥 Lakásbérlés – lakáskiadás: vége a bulinak? Miért gondolkodhatnak el sokan a lakáseladáson és, hogy nem vesznek ingatlant lakáskiadási célra?

Egyre több volt ügyfelem és ismerősöm, akiknek ki vannak adva az ingatlanjai állítanak meg az utcán azzal az aggódó kérdéssel, hogy eladjam a lakásomat, mivel mindenhol azt hallom, hogy lemennek az albérletek díjai és nem lesz érdemes lakást kiadni. Akik eddig pedig lakásvásárláson gondolkodtak lakáskiadás céljára, azok sem biztos, hogy vesznek.
Járjuk végig ezt a kérdést, de szerintem nem eszik olyan forrón a kását, úgyhogy nem kell berosálnotok..

🏠 Itt vannak a lakásbérlés végnapjai? Vagy csak egy új korszak kezdete?

Az Otthon Start program bevezetése óta egyre hangosabbak azok a hangok, amelyek szerint a lakásbérlés, mint üzleti modell, lassan kifullad. A 3%-os kamatozású hitel, akár 10% önerővel olyan kedvező konstrukciót kínál, hogy sok fiatal számára a saját lakás vásárlása már nem csak álom, hanem reális alternatíva lett az albérlettel szemben. De vajon tényleg itt a lakáskiadás vége?

Vagy csak átalakul az ingatlanpiac, illetve a médiának és a kormányzati köröknek jó ez a szöveg?

A lakáspiac most egy igazi érzelmi hullámvasút, mint mindig. Egyik nap azt halljuk, hogy soha nem látott ingatlan áremelkedés van, másnap meg azt, hogy a lakáshitelek bedöntik az albérletpiacot, és az ingatlan bérleti díjak csakis lefelé mehetnek. Az Otthon Start hitel 3%-os kamata okoz most sokaknak álmatlan éjszakát.

Teljesen megértelek, ha elkezdesz aggódni, hiszen a hírek egyre jobban azt sulykolják, hogy jön a befektetői cunami a piacon:

• A bérlők eltűnnek: A mostani albérlők elhagyják a bérlakásokat, hogy inkább saját lakást vegyenek.
• Az ingatlan befektetők kilépnek: Azok, akik eddig kiadásra vettek lakást, most eladják a portfóliójukat, mert csökken a hozam, és nem éri meg a macera.
• Még az Airbnb-nek is lőttek: Budapesten, a 6. kerületben év végétől betiltják a rövidtávú kiadást, ami még jobban csökkenti a befektetési kedvet.

De most álljunk meg egy pillanatra! Gondolkozzunk tiszta fejjel!

🔍 Mi történik most a lakáspiacon?

• Otthon Start program hatása: A kb. 237 ezer forintos havi törlesztő egy 25 éves, 50 milliós hitelnél már versenyképes lehet a budapesti albérletárakkal. Ez sokakat elgondolkodtat: miért fizetnék ugyanannyit más lakásáért, ha sajátjuk is lehet?
• Kormányzati narratíva: A hivatalos kommunikáció szerint az albérletpiac árai csökkenni fognak, mivel a kereslet visszaesik, és a kínálat nő.
• Ingatlan befektetői pánik: Egyre több lakástulajdonos fontolgatja az eladást, mert attól tartanak, hogy a hozamok csökkennek, és az ingatlanárak is lefelé indulnak.
• Airbnb szigorítások: A VI. kerületben már betiltották az év végétől a rövid távú kiadást, és országos szigorítás is várható. Ez újabb csapás a kiadásra építő befektetőknek.

📉 Miért csökkenhet a lakáskiadás hozama?

• Lakásárak gyorsabban nőnek, mint a bérleti díjak: Az elmúlt évben az albérleti díjak a média szerint csökkentek, míg az ingatlanárak emelkedtek. Ez a hozamot folyamatosan apasztja.
• Adók és költségek: A 15%-os SZJA, a kieső hónapok, felújítási költségek mind rontják a megtérülést.
• Állampapírok versenye: A jelenlegi állampapírhozamok sokszor magasabbak, mint a lakáskiadásból elérhető nettó hozam. A lakáskiadásból elvárható hozam kb. 4-5 %, amit megszokhattunk. Az állampapír hozama 6-7%.

🤔 De tényleg bedől az albérletpiac?

Itt jön az becsületes, őszinte véleményem. Nem, nem fog bedőlni. És nem is szabad elhamarkodottan temetni és nem szabad elhamarkodottan üzleti döntéseket hozni az ingatlan eladásról, illetve az ingatlan nem vételről..( hát ez nem volt valami magyaros..)

Lássuk, hogy miért ez a véleményem, hogy nem eszik olyan forrón a kását..

• Nem mindenki hitelképes, sőt sokan nem lesznek hitelképesek, vagy ezért, vagy azért:
A banki jövedelemvizsgálat, az önerő hiánya, a bizonytalan munkahelyek miatt sokan nem tudják igénybe venni az Otthon Startot.
• Fiatalok hitelkerülése: A 20–25 éves elköteleződés sokaknak ijesztő. A bérlés továbbra is rugalmasabb, biztonságosabb opció.
• Egyre többen fognak kiesni a lakásvásárlásból, ahogy növekednek az ingatlanárak: Az az érzésem, hogy most pedig ez az Otthon Start Program, az a lakáspiacba való nagymértékű beavatkozás sokakat kifog sajnos ejteni végleg az ingatlanpiacról, akiknek, vagy a Mamahotel, vagy a lakásbérlés, mint alternatíva marad csak.
• Kiadó lakás kínálatbővülés ≠ keresletcsökkenés: Lehet, hogy több lakás lesz kiadó, de ha a hitelhez nem fér hozzá mindenki, akkor az albérlet továbbra is szükséglet marad.
• A kínálat bővül, de a kereslet nem tűnik el: Valószínűleg lesznek olyan ingatlan befektetők, akik a csökkenő hozamok miatt eladják a lakásaikat, de az ingatlanpiac nem fog összeomlani. A vidékről a nagyvárosokba költözők, a külföldi diákok, vagy azok, akik nem tudnak hitelt felvenni, továbbra is albérletet fognak keresni. Ráadásul, ha nő a kiadó lakások száma, az nem feltétlenül jelent katasztrófát. A nagyobb kínálatból a bérlők válogathatnak, a bérbeadóknak pedig muszáj lesz alkalmazkodniuk a piaci árakhoz.

🌍 Külföldi trendek: nem csak nálunk mozog az albérletpiac

• Nyugat-Európában is megfigyelhető, hogy a fiatalok egyre inkább bérlésben gondolkodnak, mert a lakásvásárlás túl drága. A saját tulajdon helyett a mobilitás és rugalmasság a prioritás. Vannak háziurak, akiknek nemritkán egy lépcsőházra való kiadott lakásuk van, a többség pedig tőlük bérel lakást.
• USA-ban és Kanadában a lakásbérlés aránya nőtt az elmúlt években, főleg a nagyvárosokban, ahol az ingatlanárak elszálltak. Ott is lakhatási válságról beszélnek és a fiatalok panaszkodnak a lakásárak elszállása miatt.
• Airbnb szigorítások globálisan: Berlin, Barcelona, Amszterdam – mind szigorították a rövid távú kiadást, ami szintén átrendezi a bérleti piacot.

💡 Mit tegyen most egy ingatlan befektető?

• Ne kapkodj! Várj legalább fél évet, amíg látjuk, hányan veszik igénybe az Otthon Startot és hányan nem tudják igénybe venni és miért nem. Amikor már lesznek ezekről statisztikák.
• Vizsgáld újra a hozamokat: Számolj az adókkal, üres hónapokkal, felújítási költségekkel.
• Gondolkodj alternatív ingatlanban is: Garázs, üzlethelyiség, raktár – kisebb fenntartási költség, magasabb kiadási ár.
• Lokáció, lokáció, lokáció: A jól elhelyezkedő, kis rezsis, olcsó fenntartású, 1-1,5–2 szobás lakások továbbra is kiadhatók maradnak

📈 Ingatlan mint értéknövelő befektetés – nem csak a bérleti díj számít!

Amikor lakásbefektetésről beszélünk, sokan kizárólag a havi bérleti díjakból származó bevételre fókuszálnak. Pedig van egy másik, gyakran alábecsült tényező, ami hosszú távon sokkal komolyabb hozamot hozhat: az ingatlan értéknövekedése.
A magyar ingatlanpiac a rendszerváltás óta szinte folyamatosan emelkedő pályán mozog. Aki 2000 környékén vásárolt lakást Budapesten, ma már sokszoros áron is eladhatja – és ez nem ritka, hanem szinte általános jelenség. Az ingatlanpiac ciklikus, de eddig minden visszaesést követően újabb növekedés jött. Ezért is mondják sokan, hogy „az ingatlan mindig jó befektetés” – és eddig valóban az volt.

🌍 Ha kitekintünk nemzetközi szinten, az USA példája különösen tanulságos

Az elmúlt 100 évben az amerikai ingatlanok átlagos éves értéknövekedése infláció felett is pozitív volt. A nagy gazdasági válságok, háborúk, sőt még a 2008-as hitelválság után is visszatért az ingatlanpiac a növekedési pályára. A hosszú távú trendek alapján az ingatlan nemcsak stabil, hanem inflációálló befektetés is lehet.

💡 Ez azt jelenti, hogy ha ma veszel egy lakást, nemcsak a havi bérleti díjakkal kalkulálhatsz, hanem azzal is, hogy 5-10-20 év múlva az ingatlanod értéke jelentősen magasabb lehet. Ez a fajta hozam sokszor meghaladja a bérleti bevételeket, főleg ha jó lokációban, jó állapotú ingatlant választasz.

📊 A befektetési döntésnél tehát nemcsak a „mennyiért tudom kiadni?” kérdést kell feltenned, hanem azt is: „mennyit fog érni ez a lakás 5-10-20 év múlva?” Ez a szemlélet segít abban, hogy ne csak rövid távon gondolkodj, hanem valódi vagyongyarapodást érj el, tehát vagyont építs.

És ne feledd: az ingatlan nemcsak számok, hanem biztonság is. Egy kézzelfogható, általában stabil eszköz. Ezért is választják sokan – joggal – az ingatlant, mint hosszú távú befektetést. Lehet, hogy egy jó időbe vett részvénnyel és egyéb befektetési eszközökkel hirtelen sokkal nagyobb hozamot érhetsz el, de, ha ingatlanod van, pláne, ha több, akkor viszont többnyire nyugodtan aludhatsz.

🧠 Mit jelent ez neked ingatlan befektetőként?

Ez a példa jól mutatja, hogy még ha a bérleti hozam önmagában nem is tűnik kiemelkedőnek, az ingatlan értéknövekedése jelentősen megdobhatja a megtérülést. Ez különösen igaz jó lokációban lévő, könnyen kiadható lakásokra.

💡 Ha az ingatlanpiac továbbra is stabil marad – ahogy az elmúlt 30 évben Magyarországon és az elmúlt 100 évben az USA-ban is jellemző volt –, akkor az ingatlan nemcsak hozamot termel, hanem biztonságot is nyújt. Ezért is mondják sokan: „a tégla mindig megmarad”.

🧺 Ne tedd az összes tojást egy ingatlanba – A diverzifikáció, mint befektetői túlélőstratégia

A lakáskiadás sokáig szinte egyet jelentett a „biztos hozam” fogalmával. De ahogy a hozamok apadnak, a szabályozások szigorodnak, és a lakáspiaci trendek kiszámíthatatlanabbá válnak, egyre fontosabbá válik egy klasszikus befektetői alapelv: a diverzifikáció.

🎯 Mit jelent ez a gyakorlatban? Azt, hogy nem érdemes minden megtakarítást egyetlen típusú eszközbe – például lakóingatlanba – fektetni. Még akkor sem, ha az ingatlanpiac hosszú távon stabilnak tűnik. Egy jól összeállított portfólióban helyet kaphat:

• lakóingatlan (kiadásra, vagy értéknövekedésre, illetve mindkettő)
• üzlethelyiség, garázs, raktár (alacsonyabb fenntartási költség, magasabb kiadási ár)
• állampapír (biztonságos, fix hozam, likvid)
• részvény, vagy ETF (magasabb kockázat, de potenciálisan magasabb hozam)
• arany, kripto, alternatív eszközök (infláció elleni védelem, spekulatív lehetőségek)

💡 Miért fontos ez most? Mert az Otthon Start Program, az Airbnb szigorítások, és a hozamcsökkenés mind azt mutatják, hogy az ingatlanpiac már nem az a „minden körülmények között nyerő” terep, mint korábban, illetve nem feltétlenül hoz annyi hozamot, mint eddig.

Egy befektetőnek ma már nemcsak az ingatlan típusát kell jól megválasztania, hanem azt is, hogy milyen arányban szerepeljen az ingatlan a teljes vagyonában.

📉 Egyetlen piaci sokk – például egy szabályozási változás, vagy kamatemelés – könnyen lenullázhatja az ingatlanból várt hozamokat. Ha viszont több lábon állsz, akkor egy gyengélkedő szegmens mellett is marad stabil bevételed.

🧠 A diverzifikáció nem a gyávaság jele, hanem a tudatos kockázatkezelésé. Aki hosszú távon gondolkodik, annak nemcsak hozamot kell maximalizálnia, hanem a veszteségeket is minimalizálnia.

🔑 Záró gondolat – A lakáskiadás nem halott, csak újra kell gondolni

A lakáskiadás körüli pánikhangulat érthető, de nem feltétlenül indokolt. Az Otthon Start program valóban új helyzetet teremtett: a 3%-os hitel sokak számára vonzó alternatíva az albérlettel szemben, és a rövid távú kiadás szigorítása is komoly hatással van az ingatlan befektetői stratégiákra. De ettől még nem dőlt be a lakáspiac – csak átalakul.

Aki ma ingatlanba fektet, annak már nem elég a „kiadom és kész” hozzáállás. Tudatosan kell kalkulálni a hozamokkal, figyelembe venni az adókat, a fenntartási költségeket, az üres hónapokat – és nem utolsósorban az ingatlan értéknövekedését. Mert egy lakás nemcsak havi bevételt termelhet, hanem hosszú távon komoly vagyongyarapodást is hozhat. Ez a hozam sokszor meghaladja a bérleti díjakból származó bevételt, főleg jó lokációban, jó állapotú ingatlan esetén.

És itt jön képbe a diverzifikáció: ne csak lakásban gondolkodj. Egy jól összeállított portfólióban helye van az állampapírnak, üzlethelyiségnek, garázsnak, sőt akár alternatív eszközöknek is. A cél nem az, hogy minden pénzed egyetlen ingatlanban álljon, hanem az, hogy több lábon állj, és minimalizáld a kockázatokat.

A lakáskiadás tehát nem halott – csak már nem biztos, hogy az a „passzív jövedelem álom”, lesz, mint korábban. Aki becsületesen, tudatosan, és piaci realitásokkal számolva fektet be, az továbbra is jól járhat. De ehhez alkalmazkodni kell. A régi reflexek helyett új szemlélet kell: számolni, tervezni, és nem bedőlni a pániknak.

A piac nem halt meg – csak újraárazza magát. És aki ezt időben felismeri, az nem veszíteni fog, hanem nyerni. Mint mindig: a becsületes ingatlanos nem a trendet követi, hanem előre gondolkodik, ha a cikkben leírt gondolataid vannak és bizonytalan vagy fordulj hozzám nyugodtan és kezdjünk el beszélgetni. 🧠💼

Ha bizonytalan vagy abban, hogy mit tegyél, vegyél, vagy ne vegyél ingatlant, vagy szeretnéd, hogy az eladási tárgyalásoknál a lehető legjobb pozícióban legyél, keress bátran. Becsületesen, reálisan segítek, hogy a jelenlegi lakáspiaci helyzetből a legtöbbet hozd ki – felesleges ígérgetés nélkül.

⚠️És ami a legfontosabb: ne csak a hírek és a média alapján dönts, hanem kérj segítséget olyantól, aki naponta látja, hogyan mozognak az ingatlan árak és a vevők – mint például én, a Becsületes Ingatlanközvetítő.

Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?

Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.

Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:

10 millióval túlárazva várod az Otthon Start lakásvásárlóit – Ez most a magyar ingatlanpiac valósága! 

20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján! 

Nesze semmi, fogd meg jól – így szállhat el az Otthon Start előnye az ingatlanpiacon 

Ingatlanvásárlás költségei – 12 lehetséges költség 

Eladom a lakásomat! Ingatlan eladás költségei 

Ingatlan adásvétel. Foglaló, vagy előleg? Melyik jobb neked? 

Emelkedett a tét: fontos módosítás a 3 százalékos lakáshitel árkorlátjában családi házakra! 

Első lakás vásárlás? 3% kamat, 10% önerő? Itt vannak az Otthon Start Program feltételei! 

3% lakáshitel bárkinek, bárhol? Újabb káosz az ingatlanpiacon? 

Kik kaphatnak 2025-ben 5%-os lakáshitelt? Létezik a feltételeknek megfelelő ingatlan és hiteligénylő? 

Új lakhatási támogatás! 2025. január 1-jétől lakbér és lakáshitel törlesztő támogatás 

Új lakáshitel rendelet: 10% önerő és magasabb törlesztőrészlet 2025-től! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Kompromisszumok és sikeres ingatlan adásvétel: 7 pont, hogy miért válassz ingatlanközvetítőt! 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Itt vannak a lakásbérlés végnapjai? Add el a lakásodat, ne vegyél lakást bérbeadásra? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Hol tartunk az ingatlanpiaci ciklusban – és mikor pukkanhat ki az ingatlanlufi?

💬 Gondolkodsz az ingatlanod eladásán, vagy lakást vennél?

Először is, ha hitelt, lakáshitelt vennél fel, keress nyugodtan, addig ne tegyél le foglalót, ingatlanos letétet és egyéb pénzeket, amíg nem csekkolunk le, mert hatalmasat bukhatsz. Végzett hitelközvetítőként segítek és segítenek a kollégáim is, nehogy lyukra fuss..

✅🏠 Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

Ha azon gondolkodsz, hogy eladd az ingatlanod, biztosan benned is felmerült a kérdés: vajon most jó pillanatban vagyok? Lesz még drágább, vagy inkább most kell lépni, mielőtt csökkennek az árak?
A legtöbb eladó most az új Otthon Start Programban bízik, hogy még feljebb kúsznak az ingatlanárak és jó drágán fogják majd a vevők elkapkodni az ingatlanokat.

Az ingatlanpiac sosem egyenes vonalban mozog, hanem ciklikusan – vannak fellendülések és visszaesések, és ezek a hullámok határozzák meg, mikor érdemes eladni vagy vásárolni.

Ebben a cikkben elmagyarázom, mi mozgatja ezeket a ciklusokat, hogyan lehet felismerni a jeleket, és mit jelent mindez most, 2025-ben az eladók számára. Ha eladáson gondolkodsz, érdemes végigolvasni – lehet, hogy most van itt az idő.

📊 Az elméletek röviden – mi mozgatja az ingatlanárakat?

Több gazdasági és viselkedési elmélet is segít megérteni, miért változnak az ingatlanárak:

• Hitelciklus: Alacsony kamatok mellett könnyebb hitelt kapni, így többen vásárolnak, ami felhajtja az árakat. Ha a kamatok nőnek, a kereslet visszaesik.
• Építési időcsúszás: Az új lakások kínálata mindig késve reagál a keresletre. Mire elkészülnek, már más fázisban járhat a piac. Most 2025 év vége felé is ezt láthatjuk. Hiába jelentette be a kormány, hogy tömeges új lakásépítések várhatóak, de tudni kell, hogy ez kb. 2-3 éves átfutással lehetséges, mert az új lakások építésének is megvannak a folyamatai, mint például telek keresés, fejlesztés, tervezés és így tovább..Ma viszont nagyon kevés új lakás épül..
• Viselkedési tényezők: A „most kell venni, mert holnap drágább lesz” mentalitás sokakat vásárlásra ösztönöz, még akkor is, ha nem ideális esetleg az időzítés.
• Állami támogatások: A CSOK plusz, a Falusi CSOK, az Otthon Start Program és társaik, keményen beavatkoznak az ingatlanpiacba, mesterségesen élénkítik a keresletet, ami szintén árnövekedést okoz.

Ezek a tényezők együtt alakítják ki a ciklusokat, és befolyásolják, hogy mikor érdemes ingatlant eladni vagy vásárolni.

A mostani ingatlanpiacra 2025 vége felé ez a vevői magatartás jellemző, főként a Otthon Start Program miatt.

Ezek a tényezők együttesen hozzák létre az ingatlanárak ciklikus hullámzásait. 

🔄 Miért működik ciklusokban az ingatlanpiac?

Az ingatlanpiacot alapvetően a kereslet és kínálat egyensúlya alakítja, de ennél jóval komplexebb a kép. Számos tényező működik együtt, hogy ciklikus mozgásokat eredményezzen. Az egyik legfontosabb ezek közül a hitelkamatok változása, amely hatással van a vásárlók vásárlóerejére és döntéseire. Amikor alacsonyak a kamatok, könnyebben jut hitelhez a lakásvásárló, ami élénkíti a keresletet, ez pedig az ingatlanárak gyors emelkedését okozza. Emellett az állami támogatások, mint a CSOK plusz, falusi CSOK és más otthonteremtési programok szintén felfelé hajtják a lakáspiaci keresletet. Ezek együtt határozzák meg, hogy éppen melyik szakaszban járunk.

Ne felejtsük el a pszichológiai tényezőket sem. Amikor az ingatlanárak emelkednek, az emberek attól félnek, hogy lemaradnak a lehetőségről, és ez további keresletet generál. Amikor az árak esnek, sokan kivárnak, remélve, hogy még olcsóbb lesz a lakás – ez pedig tovább mélyíti a visszaesést. 

Az ingatlanpiaci ciklus négy fő fázisa:

• Ingatlanpiaci fellendülés: A gazdaság stabilizálódik, a bizalom nő, az ingatlanárak lassan emelkednek. A vevők még óvatosak, de már megjelennek a befektetők.
• Ingatlan túl árazás: A kereslet hirtelen megugrik, az ingatlanárak gyorsan emelkednek. Mindenki vásárolni akar, nehogy lemaradjon és megy ezerrel a spekuláció.
Mindenki optimista, soha nem lesz ennek vége, mindenki így gondolja..( Itt lehetünk most 2025 év vége felé!)
• Ingatlanár korrekció: A piac telítődik, a kereslet csökken, az ingatlanárak megtorpannak.
A vevők kivárnak, az ingatlanbefektetők eladnak, vagy kivárnak.
• Mélypont: Kevés tranzakció, kevés vevő, alacsony lakásárak, pesszimista, világvége, mind meghalunk hangulat.
A vevők húzzák a hátsójukat, keményen alkudoznak..
Innen indul újra a ciklus.

Ez a folyamat természetes, nem kell tőle félni, de jó, ha felismered, hol tart épp a piac – mert ez segít jó döntést hozni.

HU Hol tart most a magyar piac 2025-ben?

A Magyar Nemzeti Bank és a KSH adatai szerint 2024-ben 15%-kal emelkedtek az ingatlanárak országos átlagban, Budapesten pedig 19%-kal. Ez rendkívül magas növekedési ütem, amely a korábbi évek stagnálása után következett be, de a háttérben még több minden zajlik.

Az állami támogatások és a kedvezőbb hitelkonstrukciók miatt a kereslet továbbra is élénk. Ugyanakkor a bérleti hozamok stagnálnak, és a tranzakciószám csökken – vagyis kevesebb lakás cserél gazdát, mint korábban.

Ez arra utal, hogy a lakáspiac a túlár fázisában van, amit egyébként az MNB már évekkel ezelőtt mondott.
Rövid távon még lehet drágulás, de a kockázat nő: egyre több jel mutat a lakáspiaci korrekció irányába.

Aki most elad, még kihasználhatja a magas lakásárakat. Aki kivár, lehet, hogy később már csak alacsonyabb áron tudja értékesíteni az ingatlanát és ha nem sürgős neki az eladás, akkor várhat a következő lakáspiaci hullámra, ciklusra, amíg sok pénzt veszíthet már csak az infláció és az elmaradt esetleges bevételek miatt is.

🏠 Mit jelent ez neked, ha eladnád az ingatlanodat?

Most előnyös az eladói pozíció 2025 év vége felé: az ingatlanárak magasak, a vevők aktívak, és az állami támogatások, CSOK, falusi CSOK, Otthon Start Program miatt sokan keresnek lakást. Ez tehát jó alkalom arra, hogy maximalizáld az eladási árat.
Ha viszont halogatsz, könnyen előfordulhat, hogy a lakáspiac fordul, és hónapok, vagy akár évek múlva csak olcsóbban tudod eladni ugyanazt az ingatlant, görcsölve..Emlékszem még, hogy 2008 és 2014 között milyen görcsölés folyt..

A tanácsom: ha eladásban gondolkodsz, ne várj feltétlenül túl sokáig, persze csak akkor, ha tényleg el kellene adnod az ingatlanodat, mivel elképzelhető, hogy egy korrekció után majd megint mennek fel az ingatlanárak, de igazából olyan messze én sem látok..

Ugyanakkor figyelj a reális ingatlan árképzésre – a vevők egyre érzékenyebbek az irreálisan túlárazott hirdetésekre.
A túl magas lakásár nemcsak elriasztja az érdeklődőket, hanem hosszabb eladási időt is eredményezhet, vagy akár az elképzelt árhoz képest lényegesen alacsonyabb eladási árat a végén. Egy jól időzített, reális árú eladás sikeresebb és gyorsabb lehet.

🔍 Hogyan tudod felismerni, hogy közel a lakáspiaci fordulat?

A lakáspiac fordulásának jelei gyakran előre láthatók, ha figyelsz:

• A bankok kamatemelései megnehezítik a hitelfelvételt.
• Az állami támogatások szigorítása, vagy kivezetése csökkenti a keresletet. Emlékezzünk a rendszerváltás körül is megszüntették az alacsonyabb kamatozású hitelt. Lengyelországban pedig rövid idő után ki is vezették..
• A ingatlan tranzakciószám további esése azt jelzi, hogy kevesebben vásárolnak, mert túl magasnak találják a vevők a lakás árakat és kivárnak, vagy éppen már annyira felmennek az ingatlanárak, hogy kevés a fizetőképes kereslet.
• Egyre több „eladhatatlan” lakás jelenik meg az ingatlanpiacon – túlárazott, rossz állapotú, vagy rossz helyen lévő ingatlanok, amelyek hónapokig, évekig nem találnak vevőt.

Ha ezek a jelek egyszerre jelennek meg, az ingatlanár korrekció előszobája. Ilyenkor már nem érdemes feltétlenül kivárni, mert könnyen lehet, hogy fordul az ingatlanpiaci ciklus.

🧰 Mit tehetsz most ingatlan eladóként?

• Ne árazd túl az ingatlant: A reális ár gyorsabb eladást és több érdeklődőt hoz.
• Készülj fel az alkura: Még a boom időszakában is alkudni akarnak a vevők – legyen mozgástered.
• Legyen rendben a papírmunka: Tiszta tulajdoni lap, friss energetikai tanúsítvány, semmi jogi bonyodalom az ingatlan körül – ezek gyorsíthatják az eladást.
• Dolgozz ingatlan szakértővel: Egy jó, tapasztalt, rutinos ingatlanközvetítő napi szinten követi a lakás, segít reálisan belőni az árat, és hatékonyan tárgyal a vevőkkel.

A jó időzítés önmagában nem elég, ha az ingatlan árad elszállt. A sikeres eladás kulcsa a reális lakásár, a felkészültség és a rugalmasság.

🏠 Az én véleményem a magyar ingatlanpiac közeli jövőjéről – lufi vagy észszerű lakásár emelkedés?

Múlt ősszel már jelentősen felmentek az ingatlanárak, és az egyik fő ok, hogy elkezdték mindenhol hangoztatni: hatalmas állampapírból kiszálló befektetők tömegével vásárolnak majd ingatlanokat. Ez a hír felkavarta a lakáspiacot ősz és a tavasz között fel is mentek a lakásárak jócskán, majd stagnálás következett.

Ezután a nyáron a magyar kormányfő bejelentette az új Otthon Start programot, amely 3%-os kamattal és akár 10%-os önerővel lehetővé teszi hitelfelvételt szinte bárkinek, bárhol. Ez újra áremelkedést indított el, amely azóta is tart.
Ugyanakkor sok fiatalnak valójában nincs meg a 10%-os önerő, sőt kiderült, hogy az önerő akár 40% is lehet, ami megnehezíti a hitelfelvételt. Mindezek ellenére az eladók még mindig emelik az ingatlanárakat, ami tovább fokozza a piaci feszültséget.

🧰Keresleti lakáspiac és lélektani árhatár: miért nem viszik el a túlárazott ingatlanokat? 

Szerintem a jó helyen lévő és jó állapotú ingatlanokat továbbra is drágán el fogják vinni, azonban van egy lélektani határ, amit a vevők nem hajlandók átlépni és ez mindig is így volt, legalábbis 1996-óta, amióta én az ingatlanpiacon mozgolódok.
A legnagyobb probléma, hogy a kormányzat ráengedi ezt a támogatott hitelt egy olyan ingatlanpiacra, ahol régóta keresleti piac van, azaz kevés az eladó ingatlan, és a kínálat nem tud lépést tartani a kereslettel és ez egy közgazdasági törvényszerűség, hogy felviszi az ingatlanárakat.

Ahogy telik az idő, remélhetőleg egyre több lakás eladó lép a piacra, mert látják, hogy most jó árat lehet kérni az ingatlanjukért, ez pedig segíthet a kínálat növekedésében.

Az új építésű lakások piacra lépése viszont várhatóan csak évek múlva lesz érezhető, hiszen egy új ingatlan megtervezése, engedélyeztetése, megépítése nem megy egyik napról a másikra.

Úgy látom, hogy a keresleti lakáspiac továbbra is megmarad, de előbb-utóbb eljön az egyensúlyi állapot, amikor a túlárazott ingatlanokat már nem veszik meg a vevők, csak azok, akiknek muszáj vásárolniuk valami miatt például élethelyzet változás miatt.
Ez a folyamat az ingatlan áremelkedés megállásához, vagy stagnálásához vezethet, amely nagyjából az infláció mértékének megfelelő lehet.

🎈Ingatlanlufi Magyarországon: várható-e kipukkadás a közeljövőben? 

Ingatlanlufi kipukkadását jelenleg nem várom, legalábbis nem abban a formában, ami például a 2008-as gazdasági és ingatlanpiaci válságnál volt tapasztalható. Ilyen robbanáshoz szükség lenne arra, hogy egyszerre sok elkeseredett eladó kerüljen a piacra eladási kényszerrel, amit most nem látok. Persze a globális és hazai bizonytalanságok miatt száz százalékos előrejelzést soha senki nem tud adni, de a jelenlegi helyzet inkább a fenntarthatatlan ingatlan túlárazás inkább egy lassúbb stagnálásba, vagy mérsékelt korrekcióba hajló szakasza.

Ez az én személyes véleményem a magyar ingatlanpiac közeljövőjéről, amely közel 30 éves ingatlanpiaci tapasztalatomon és piaci folyamatok megfigyelésén alapul.

Hogyan tompítja a gazdasági és lakáspiaci ciklusokat a Magyar Nemzeti Bank?

Az ingatlanpiac nem csak a kereslet–kínálat és az állami támogatások miatt hullámzik, hanem erősen függ a kamatpolitikától is.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) feladata, hogy a gazdasági ciklusok szélsőségeit – fellendülést és visszaesést – tompítsa.

MNB eszközei például:

1. Alapkamat-emelés vagy -csökkentés: ha a gazdaság túl gyorsan pörög, és az árak (köztük az ingatlanárak) elszállnak, az MNB kamatemeléssel fékezi a hitelezést. Ez lehűti a keresletet. Ha viszont a gazdaság lassul, kamatcsökkentéssel ösztönzi a beruházásokat és a vásárlásokat.
2. Hitelplafonok és banki szabályok: az MNB előírhatja, hogy a bankok mennyi hitelt adhatnak egy adott jövedelemhez képest. Ez megakadályozza, hogy túl sok felelőtlenül felvett lakáshitel pumpálja a keresletet.
3. Piaci kommunikáció: sokszor már az is fékezi vagy élénkíti a piacot, ha az MNB előre jelzi a várható lépéseit.

👉 Lényegében az MNB a monetáris politikán keresztül próbálja kordában tartani a gazdasági és az ingatlanpiac hullámzását, miközben a kormány fiskális politikával (támogatásokkal) a keresletet pörgeti. A két politika így néha egymás ellen is hathat: az állam élénkít, a jegybank fékez.  

📣 Összegzés – lépj időben az ingatlanpiacon, ne halogass!

Az ingatlanpiac ciklikus, és 2025-ben valószínűleg épp a boom szakaszában vagyunk. Ez jó lehetőség az eladóknak – de a trend bármikor fordulhat. Ez az időszak az ingatlan eladóknak nagy lehetőség, a vevőknek és az ingatlan befektetőknek viszont komoly kockázat.

A tapasztalat azt mutatja, hogy a jó helyen lévő és jó állapotú ingatlanokat most is drágán elviszik, de a vevőknek van egy lélektani határa, amit nem lépnek át, vagy csak kevesen, akiknek muszály lakást venni.

Az ingatlan befektetők sem fognak tömegével túlárazott ingatlanokat vásárolni, ha nem jön ki a matek, mert, ha túl drágán veszik, akkor nem jön ki a hozam plusz nem tudják a veszteségeiket az albérleti piacon sem behozni, mert ott is van azért határ.

A keresleti piac továbbra is erős, mert kevés az eladó ingatlan, az új építésűek pedig csak évekkel később tudnak érdemben belépni a piacra. Ez azt jelenti, hogy a túlárazott ingatlanok előbb-utóbb beragadnak, a vevők közül pedig sokan kivárnak, várják az ingatlan áresést.

És mi a helyzet az ingatlanlufival? Szerintem jelenleg nem várható olyan drasztikus kipukkadás, mint amit 2008 környékén láttunk. Sokkal inkább egy lassabb, inflációkövető stagnálásra, vagy mérsékelt korrekcióra lehet számítani, hiszen kényszerből most nem lép egyszerre tömegesen piacra sok eladó.

Ha bizonytalan vagy abban, hogy most hogyan érdemes meghatároznod az ingatlanod árát, vagy szeretnéd, hogy a tárgyalásoknál a lehető legjobb pozícióban legyél, keress bátran. Becsületesen, reálisan segítek, hogy a jelenlegi lakáspiaci helyzetből a legtöbbet hozd ki – felesleges ígérgetés nélkül.

⚠️És ami a legfontosabb: ne csak a hírek és a média alapján dönts, hanem kérj segítséget olyantól, aki naponta látja, hogyan mozognak az ingatlan árak és a vevők – mint például én, a Becsületes Ingatlanközvetítő.

Forrás: 

https://www.mnb.hu/en/publications/reports/housing-market-report/housing-market-report-may-2025

https://www.mnb.hu/en/publications/reports/housing-market-report/housing-market-report-may-2025?utm_source=chatgpt.com 

Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?

Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.

Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:

10 millióval túlárazva várod az Otthon Start lakásvásárlóit – Ez most a magyar ingatlanpiac valósága! 

20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján! 

Nesze semmi, fogd meg jól – így szállhat el az Otthon Start előnye az ingatlanpiacon 

Ingatlanvásárlás költségei – 12 lehetséges költség 

Eladom a lakásomat! Ingatlan eladás költségei 

Ingatlan adásvétel. Foglaló, vagy előleg? Melyik jobb neked? 

Emelkedett a tét: fontos módosítás a 3 százalékos lakáshitel árkorlátjában családi házakra! 

Első lakás vásárlás? 3% kamat, 10% önerő? Itt vannak az Otthon Start Program feltételei! 

3% lakáshitel bárkinek, bárhol? Újabb káosz az ingatlanpiacon? 

Kik kaphatnak 2025-ben 5%-os lakáshitelt? Létezik a feltételeknek megfelelő ingatlan és hiteligénylő? 

Új lakhatási támogatás! 2025. január 1-jétől lakbér és lakáshitel törlesztő támogatás 

Új lakáshitel rendelet: 10% önerő és magasabb törlesztőrészlet 2025-től! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Kompromisszumok és sikeres ingatlan adásvétel: 7 pont, hogy miért válassz ingatlanközvetítőt! 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Hol tartunk az ingatlanpiaci ciklusban – és mikor pukkanhat ki az ingatlanlufi? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

🏠 Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb tévedései..

🚫 Felháborító, vagy jogos? – Az ingatlan eladók szemszögéből

Te is hallottad már ezt az érvelést? „Nem adom egy garázs árán a zártkertemet, hiszen ott lakható, komfortos épület van!” Vagy: „Nem igaz, hogy egy 30 nm-es panel lakás többet ér, mint az én 80 nm-es zártkerti házam!”, „vagy nem engedek a lakásom, családi házam árából, jó hogy nem egy garázs árán akarják megvenni a vevők”..”

„Nem engedek az ingatlanom árából, nézze meg milyen drágák a garázsok, inkább rohadjon oda, boruljon össze, vagy felgyújtom, meg különben is nem kenyérre kell” és ilyenkor már 200 közelében megy az eladó pulzusa”..

Érthető a felháborodásod, de sajnos tévedsz. Az ingatlanpiac nem a négyzetméter alapján működik, hanem sokkal bonyolultabb szabályok szerint.

Az ingatlanpiac valódi működése..

Ez a gondolkodás érthető, de sajnos nem megalapozott. Az ingatlanpiacon nem csak az érzelmek, hanem ingatlan típus, a jogi státusz, a funkció, a hitelképesség és a kereslet határozza meg az értéket stb..stb..stb…
Egy garázs nem lakás. Egy zártkerti épület nem belterületi lakóház és így tovább..

És egy panel lakás nem ér feltétlenül kevesebbet, mint egy külterületi, komfortos kis ház.

💬 „De az én zártkertem lakható, miért érne kevesebbet, mint egy lakás, hiszen itt telek is van?”

Ez az egyik leggyakoribb eladói méltatlankodás. És érthető is – hiszen sok zártkerti épület valóban komfortos, szépen felújított, és lakhatásra is alkalmas. De az ingatlanpiacon nem csak az számít, hogy „jó benne lakni”, hanem az is, hogy jogilag mi az ingatlan besorolása, milyen közművek vannak, milyen a megközelíthetőség, és legfőképp: mire lehet hitelt felvenni rá.

💡 A vevő nem csak az ingatlant veszi meg, hanem a lehetőséget is, hogy hitelt kapjon rá, biztosítást kössön, értékesíteni tudja később. Ha ezek nem adottak, vagy nem olyan mértékben, mint más ingatlan esetében, az ingatlan értéke csökken.

💸 Miért számít a hitelképesség az ingatlan árképzésnél?

Az ingatlan vásárlók nagy része hitelből vásárol. Ha egy ingatlanra nem lehet hitelt felvenni, vagy rossz kondíciókkal, magas kamatokkal, nagy önerővel, akár 40-50%-kal, az automatikusan szűkíti a potenciális vevők körét. Ez pedig csökkenti a keresletet – és ezzel együtt az ingatlan árat is.

🏘️ Miért nem lehet egy kalap alá venni a különböző ingatlanokat?

Mert más a funkciójuk, más a jogi státuszuk, más a célközönségük, és más a finanszírozási lehetőségük és nem is lehet a garázst a lakással, házzal és így tovább összehasonlítani. Nézzük meg részletesen miért nem?

🏘️ A Nagy összehasonlítás: Miért nem lehet egy kalap alá venni a garázst, a panelt, a családi házat és a zártkertet?

Garázs vs. Garzon: Két teljesen más világ

Sok eladó a garázsok magas árára hivatkozik, amikor a saját ingatlanát túlárazza, de ezzel valójában egy teljesen más piacot hoz fel érvként.
Egy garázs értéke a piaci és a hozamelvű ingatlan értékelésen alapszik, ami a minimális fenntartási költségek és a magas bérleti díjak miatt vonzó befektetéssé teszi. A garázsok drágasága a lokális parkolási problémáknak köszönhető. A nagyvárosokban, különösen a belvárosban, egyre több az autó, de kevés a parkolóhely, ami felhajtja a keresletet és a garázs árakat.
A garázsokkal lakásokhoz képest alig van karbantartási, vagy amortizációs költségük a tulajdonosoknak. Ez egy teljesen más üzleti logika, mint a lakhatási célú ingatlanoké. Egy garázs értékét nem a lakhatási funkciója határozza meg, hanem az, hogy mennyi pénzt termel a tulajdonosának. Emiatt az a tévhit, hogy a garázsok magas ára alátámasztja egy lakás túlárazását, teljesen alaptalan.

Zártkerti ingatlan vs. Belterületi lakóház: A jog és a bank döntése a fontos!

A zártkerti ingatlanokkal kapcsolatos frusztráció abból fakad, hogy az eladó érzelmi alapon „lakhatóként” tekint a házára, ami sok esetben lakható is, míg a jogi és pénzügyi világ másként ítéli meg. A zártkert egy olyan kategória, amely a rendszerváltás óta külterületté minősült, és eredetileg mezőgazdasági művelésre szolgált. Annak ellenére, hogy sok ilyen területen épült már lakható ház, palota, a jogi státuszuk továbbra is külterület.
Ez a státusz ingatlan értékcsökkentő tényező lehet, mivel a beépíthetőségük korlátozott (gyakran mindössze 3%, 5%, esetleg 10% általában).

A legnagyobb probléma azonban a finanszírozás hiánya. Mivel a zártkerti ingatlanok nem minősülnek belterületi lakóháznak, a bankok nem nyújtanak rájuk államilag támogatott lakáshitelt, mint például az Otthon Startot. Ennek oka nem az, hogy a bankok „rossz fejek”, hanem az, hogy a jogszabályok kizárják ezeket az ingatlantípusokat a programból. A tulajdoni lapon lévő megjegyzés, hogy az ingatlan „mezőgazdasági épület”, „gazdasági épület”,vagy „hétvégi ház”, elegendő ahhoz, hogy a bank elutasítsa a hitelkérelmet, vagy csak korlátozottan és drágán finanszírozza ( esetleg 1-2 bank), magas önerővel.

Ráadásul, ha a zártkert nincs kivonva a művelési ág alól, az adásvételi folyamat is bonyolultabb és hosszadalmasabb (ún. „kifüggesztés”), ami tovább csökkenti az értékét, mivel a vevők egy része elállhat a vételtől a jogi kockázatok miatt, bár most az önkormányzatoknak van lehetőségük lépni ez ügyben.
Mindezek a tényezők együttesen magyarázzák, miért nem kaphat egy zártkert tulajdonos az ingatlanjáért ugyanannyi pénzt, mint egy belterületi családi házra. Nyilván ebben is azért vannak kivételek, mert egyre több szuper zártkerti ingatlan van, amit hihetetlen helyen és hihetetlen pénzekért is megvesznek, de ahhoz általában készpénzes vevő szükségeltetik.

Panel vs. Családi ház: Más súlycsoport, más szabályok

A családi házak és a panellakások összehasonlítása is logikai hiba, mert az értékbecslési szempontok jelentősen eltérnek.
A panellakások értékét főként a ház állapota, az emelet, a lift, az erély és az általános állapot határozza meg stb..Egy családi ház esetében azonban sokkal összetettebb a kép. A telek mérete, alakja, formája, beépíthetősége, az épület kora, az egyedi műszaki állapot, a fűtési rendszer, a garázs és egyéb extrák mind-mind befolyásolják az ingatlan árat, és a költségalapú vagy a piaci összehasonlító értékelés kombinációját is alkalmazhatják az értékbecslők az ingatlan értékmeghatározásában.

📊 Mit mondanak az ingatlanszakértők? – Az értékbecslés, vagyonértékelés valósága

Az ingatlanok összehasonlításának az alapszabálya

Az ingatlan értékbecslők, vagyonértékelők szakmai munkájának alapelve egyszerű: „Egy adott típusú ingatlant, csak ugyanolyan típusúval lehet összehasonlítani. 

Ez mit jelent a gyakorlatban az ingatlan értékbecslésben, vagyonértékelésben?

• Garázsokat csak garázsokkal lehet összehasonlítani
• Lakásokat csak lakásokkal lehet összehasonlítani
• Házat pedig házzal
• Viszont adott esetben zártkerti épületet össze lehet hasonlítani belterületi épülettel, de súlyozni kell keményen..

A piaci összehasonlítás ingatlan becslési módszere

A nemzetközi szakirodalom szerint „amikor egy ingatlannak egyedi tulajdonságai vannak, mint például egy túlméretezett műhely, akkor nagyon kevés helyi eladási adat áll rendelkezésre az összehasonlításhoz.” Ez pontosan a te problémád is, ha egy nagy műhelyed van! Ha nem találsz hozzá hasonló összehasonlítandó műhelyt, akkor még számíthatsz hozam számítással, mennyit hozna az ingatlan, vagy költségelvű számítással, mennyiben kerülne most felépíteni, amiből le kell vonni az amortizációt, de garázzsal, családi házzal, zártkerti épülettel nem hasonlíthatod össze, csak műhellyel..

🏘️ Miért nem hasonlítható össze a garázs és a lakás? A belterületi családi ház és a külterületi gazdasági épület?

Eltérő funkciójú ingatlanok és rendeltetésük: 

Garázs:

• Elsődleges funkció: jármű tárolása, parkolás
• Jogállás: nem lakóingatlan
• Lakhatásra nem alkalmas, hacsak ki nem dob az asszony és valahol kell aludnod..Vannak ott alvásra alkalmas garázsok főleg a házközponti és távfűtéses házak alatt, amely garázsok fűtöttek, ha más nem azért, mert bent vannak fűtés csövek..
• Korlátozott infrastruktúra
• Korlátozott érték, ha közös osztatlan, a külön helyrajzi számú drágább és keresettebb
• Hitel: önmagában nem, csak speciális esetben, kiegészítő, külön fedezetként
• Kereslet: városi környezetben magas, főleg a belvárosokban a kevés parkoló miatt

Garzon lakás

• Funkció: lakhatás
• Jogállás: lakóingatlan
• Hitel: teljes mértékben elérhető
• Kereslet: fiatalok, egyedülállók, esetleg gyermektelen párok, vagy párok egy gyerekkel, ingatlan befektetők. A legkeresettebb kategória, mivel kicsi a rezsi, és olcsóbb, mint a nagyobbak általában
• Korlátozott összehasonlíthatás, a garzon lakás nem hasonlítható össze a több szobás, pl. 3 szobás lakással és így tovább..

Lakás:

• Elsődleges funkció: lakhatás
• Jogállás: lakóingatlan
• Teljes infrastruktúrával rendelkezik
• Lakhatási célra engedélyezett
• Hitel: teljes mértékben elérhető
• Kereslet: fiatalok, idősek,  ingatlan befektetők. Több mindentől függ a keresettsége. A legjobban az első és második emeletieket keresik, a földszintit, magasföldszintit főleg idősek, vagy üzleti célra, esetleg még a 3.emeletieket, ugyanez van a 10 emeletesekben is. Lift nélkül a 4. emelet már csak fiataloknak jöhet szóba, esetleg befektetésnek kiadásra, de várhatóan olcsóbban lehet kiadni, mint lejebb

Belterületi családi ház

• Funkció: lakhatás
• Jogállás: lakóingatlan
• Hitel: teljes mértékben elérhető
• Kereslet: családok, ingatlan befektetők, támogatásra jogosultak, elszeparálhatóság esetén több generáció is, bár már nem igazán divat

Zártkerti, gazdasági épület, hétvégi ház

• Funkció: nyaralás, gazdálkodás, esetleg lakhatás, egyre több hivatalosan gazdasági épületben laknak és egyre többen fognak, ahogy mennek fel az ingatlan árak..
• Jogállás: nem lakóingatlan
• Hitel: nem elérhető, vagy csak korlátozottan, egy-két bankban
• Állami támogatás nem elérhető pl. Otthon Start Program esetén, csak a belterületi lakás és lakóház játszik, ezért is korlátozott csak az értéke és nem tud felmenni annyira az ára, mint a belterületi ingatlanoké..
• A teljes ingatlan árat saját erőből, vagy esetleg kisebb hitelből kell finanszírozni pl. szabad felhasználású, ami sokkal drágább, vagy esetleg 1-2 bank adhat hitelt a zártkerti épületre is, de jóval kedvezőtlenebb feltétellel..
• Kereslet: szűkebb, emiatt alacsonyabb a fizetőképes kereslet, főleg készpénzes vevők, és az ingatlan ára sem tud úgy emelkedni

💸 Az Otthon Start hitel és egyéb állami támogatások hatása az ingatlan árakra

Miért drágábbak a támogatható ingatlanok?
Az állami támogatás jelentősen befolyásolja az árakat:

Egy példa:

• Otthon Start Program esetében 50 millió forintos lakás esetén, ha az ingatlan értékbecslés is optimális és 10% önerőre jogosult a vevő, akkor 5 millió forint önerő szükséges csak, 45 millió forint a 3%-os államilag támogatott hitel
• Ez azt jelenti, hogy gyakorlatilag 5 millióért veheted meg a belterületi lakást, házat. Igaz, hogy 25 éves hitel, 50 millió forint hitel esetén a futamidő alatt kifizetsz majd még kb. 21 milliói forintot az 50 millió forint mellé, de akkor is, csak 5 millió forint önerő kellett az ingatlan vásárláskor..
• Ezért is emelkednek fel az ingatlan árak, mert az eladók is belekalkulálják a támogatást..csak az a baj, hogy sokszor fél infókra hagyatkozva, a hitel részleteit nem ismerve a nem jogosult ingatlanok árába is bele kalkulálják a támogatásokat, pl. zártkertiekbe stb..

🔍 Mi számít az ingatlanpiaci értékben?

Az ingatlan értékét nem csak a falak, a négyzetméterek és a burkolatok adják. Hanem:

• A jogi státusz (lakóingatlan, vagy nem)
• A közműellátottság
• A megközelíthetőség
• A hitelképesség, állami támogatás lehetséges, vagy nem
• A finanszírozási lehetőségek
• A jövőbeni értékesíthetősége
• A kereslet és kínálat
• A hely, a hely és a hely, ez a legfontosabb

és még van jó pár tényező..

🚫 A valóság néha fáj: A vevők végítélete számít, nem a tiéd!

Az egyik legnagyobb tévhit, hogy az ingatlan ára a tulajdonos elképzeléseitől függ. A valóság az, hogy az ingatlan a piacra kerülés pillanatától „termékké” válik, és a lakáspiac árazza be, nem te. Az ingatlan végső ára a helyi kereslet és kínálat dinamikája alapján alakul ki.

A „szomszéd tévhit” is ebből fakad. Attól, hogy a szomszéd eladta a lakását egy bizonyos áron, nem jelenti azt, hogy a tiéd is annyit ér. Az ő lakása lehet, hogy nagyobb volt, felújított, vagy egy alacsonyabb emeleten volt, ami indokolja a magasabb árat, vagy éppen jobb és keresettebb ingatlanpiaci környezetben kelt el.

Továbbá az újságok és hírportálok országos átlagárai sem relevánsak a te konkrét ingatlanodra, mivel a helyi lakáspiaci viszonyok és a friss ingatlan tranzakciók a mérvadóak.

A túlárazás komoly idő- és pénzveszteséget jelent. A vevők rendkívül árérzékenyek, hacsak nem egy részeg hülye, külföldi milliomost találsz magadnak, amire annyi esélyed van, mint a piros hóra, és ha egy ingatlan kiemelkedően drága a hasonló kínálathoz képest, egyszerűen átgörgetnek rajta. Az ingatlan „lejárt lemez” lesz, senki nem fogja komolyan venni, és végül az eladó kénytelen lesz többször is csökkenteni az árat, ami a piac szemében azt sugallja, hogy valami gond van az ingatlannal.
A „nem engedek az árból” hozzáállás csak a helyzet romlásához vezet, és meggátolja a sikeres, gyors eladást, ami a lehető legmagasabb vételár elvesztéséhez vezet.

💸 Mit tehetsz ingatlan eladóként? Maradj a földön és profitálj!

A sikeres eladáshoz az kell, hogy felhagysz az érzelmi alapú ingatlan árazással, és elfogadod a lakáspiaci realitásokat. Íme néhány konkrét lépés, amit megtehetsz:

• Készíttess profi értékbecslést! Keress fel egy független ingatlan szakembert, aki a fent részletezett módszerekkel, tárgyilagosan állapítja meg az ingatlanod valós forgalmi értékét. Ez a legjobb módja annak, hogy tiszta képet kapj, mentesen az érzelmektől és a tévhitektől.
• Készítsd fel az ingatlant az eladásra! Az ingatlanod a piacon már termék, és a jó terméknek jó marketingre van szüksége. A profi fotók és egy színpadra felkészített lakás felgyorsíthatja az eladást és jelentősen növeli az érdeklődést.
• Ne a szomszédra, hanem az ingatlanpiacra figyelj! Kövesd a helyi kínálati viszonyokat, és bízz a szakértői véleményekben, amelyek a friss tranzakciókra alapulnak.
• Dolgozz profikkal! Válassz egy olyan ingatlanközvetítőt, aki nem „bólogató Jánosként” megerősít a tévhiteidben, hanem őszintén tájékoztat a piaci realitásokról és egy reális ingatlan árazási stratégiát javasol. Egy profi ingatlanközvetítő abban érdekelt, hogy a lehető legjobb áron és a legrövidebb idő alatt add el az ingatlanodat, ehhez pedig együttműködik más ingatlan szakemberekkel és szélesíti a vevőkört.

🧠 Záró gondolatok: Tanulj a lakáspiacból, ne a szomszédtól!

Az ingatlanpiacon nem a te érzelmeid, hanem a tények, a jogi szabályozások és a vevők döntései számítanak.

A garázsok magas ára, a zártkertek jogi helyzete és a panellakások és családi házak értéke mind-mind egy teljesen más logikán alapul.

Az a legfontosabb tanulság, hogy ne vesztegesd az idődet egy irreális ingatlanár megtartására, ami csak a saját helyzetedet rontja.

A túlárazás stresszhez, lassú eladáshoz és a végső, kényszerű árcsökkenéshez vezet, amivel elveszíted a lehetőséget, hogy a lehető legmagasabb árat kapd az ingatlanodért.

Válassz egy profi, tapasztalt, sokat látott ingatlan szakembert, aki nem a fülednek, hanem a pénztárcádnak beszél.

Az ingatlanpiac nem érzelmi alapon működik. Ha eladóként nem veszed figyelembe, hogy a vevő milyen támogatást tud igénybe venni, milyen hitelt kap, és milyen jogi akadályok vannak, akkor könnyen lehet, hogy az irányárad irreálissá válik.

💬 A garázs ára nem indok arra, hogy a zártkerti ház, a garzon lakás és a családi ház értékmegállapításánál a garázs árából indulj ki.  

👉 Ha szeretnél olyan ingatlan árazási stratégiát, ami valóban működik, és nem csak reménykedni akarsz, keress meg.

Becsületes ingatlanos nem csak hirdet, hanem meg is oldja az ingatlanproblémádat, ha partner vagy.
 

Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres

Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?

Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.

Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Lakást akarsz venni 3%-os hitellel és 10% önerővel? A foglalód is rámehet, ha nem számolsz pontosan! 

Ingatlan adásvétel. Foglaló, vagy előleg? Melyik jobb neked? 

Emelkedett a tét: fontos módosítás a 3 százalékos lakáshitel árkorlátjában családi házakra! 

Első lakás vásárlás? 3% kamat, 10% önerő? Itt vannak az Otthon Start Program feltételei! 

3% lakáshitel bárkinek, bárhol? Újabb káosz az ingatlanpiacon? 

Kik kaphatnak 2025-ben 5%-os lakáshitelt? Létezik a feltételeknek megfelelő ingatlan és hiteligénylő? 

Új lakhatási támogatás! 2025. január 1-jétől lakbér és lakáshitel törlesztő támogatás 

Új lakáshitel rendelet: 10% önerő és magasabb törlesztőrészlet 2025-től! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Kompromisszumok és sikeres ingatlan adásvétel: 7 pont, hogy miért válassz ingatlanközvetítőt! 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb tévedései.. bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Szeptember 1-től 41 felett is jár a 10% önerő az Otthon Start lakáshitelnél – de jön a szigorúbb JTM! Kinek kedvez az új szabály?

FIGYELEM! 41 év felett is elérhető a 10%-os önerő – de a bank dönt – de csak keveseknek, akik nem haladják meg az 50%-os tulajdonrészt” 

Minden korosztály számára nyitva lett a 10% önerő lehetősége az Otthon Startnál 2025. Szeptember 01-től!
De, ugye az megvan, hogy ezt követően sem tud minden Otthon Start Hiteles ingatlant venni 10%-os önerővel!
Az is megvan, hogy az Otthon Start Program esetében nem probléma az 50%-ot elérő ingatlan tulajdon, a 10%-os önerőnél viszont igen! 

A 10%-os önerő szabályánál kivétel még: ha valaki olyan ingatlan tulajdonosa, amelyre jogszabályban rögzített haszonélvezeti jog vonatkozik (más szóval, ha az ingatlan haszonélvezettel terhelt, akkor azt nem tekintik meglévő tulajdonnak).

Ezen túlmenően továbbra is érvényben marad az a könnyítés, hogy ha valaki energia hatékony ingatlant vásárol, akkor a fentiektől el lehet tekinteni, így ilyen esetben is igénybe vehető a 10%-os önerős hitel.

A Magyar Nemzeti Bank 2025. szeptember 1-jén megjelent MNB rendelete (28/2025. (IX. 1.)) szerint eltörölték a 41 éves korhatárt: mostantól nem csak fiatal első lakásvásárlók, hanem minden első otthont vásárló jogosult lehet a 10 % önerővel igényelhető Otthon Start lakáshitelre.

Eltörölték a 41 éves korhatárt, de szigorították 2026.Január 01-től a JTM-et a jövedelemarányos törlesztési mutatót ( addig a 600 ezres határ marad hatályban) – mit jelent ez az Otthon Start lakáshitelnél?

Míg az önerő tekintetében enyhítés történt, addig a hitelfedezeti és jövedelmi szabályok szigorodtak. A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató szerint (JTM) a magasabb eladósodottsághoz 2026. január 1-jétől nem 600 ezer, hanem már 800 ezer forint igazolt nettó jövedelem szükséges, ha valaki eléri a jövedelme 60%-át kitevő havi törlesztőket. Ez a lépés a banki kockázatok csökkentését célozza, és várhatóan szűkíti egyes, magas hitelösszegű igénylők körét. Ez különösen érinti azokat, akik több hitelt is igénybe vennének, bár az Otthon Start 50 millió forintos plafonja mellett a törlesztőrészlet – közel 237 ezer forint – még mindig kedvezőbb feltételeket eredményez.

Emlékeztető jelleggel: mivel a KSH júniusi nettó átlagkeresete 484 200 forint, a többség egyedül csak max. 50 % törlesztést engedhet meg magának; az Otthon Start ebből a szempontból inkább előnyös marad, de ha más hiteled is van, számolni kell.

Mi változik a JTM, Hitelezhetőségi limit szabályban 2026-tól, és miért nem kell pánikolnod?

Ha mostanában foglalkoztat a lakáshitel kérdése, érdemes tisztázni, mit is jelent pontosan a JTM, vagyis a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató, és hogyan érinti a törvényváltozás 2026-tól a hitelezhetőség határait. 

A JTM, vagyis a jövedelemarányos törlesztési mutató (más néven hitelezhetőségi limit) szabályozza, hogy a havi nettó kereseted legfeljebb hány százalékát fordíthatod hiteltörlesztésre. Ez közvetve azt is meghatározza, hogy mekkora hitelösszegre lehetsz jogosult.

Ez a szabályrendszer szakosodik arra, hogy a hitelre, lakáshitelre vállalt terhek ne nyomják túlzottan a családi pénzügyeket, egyben a hitelintézetek biztonságát is szolgálja. Szóval aki most 600 ezer alatt keres, az nagy valószínűséggel nem kerül szigorúbb korlát alá. Emellett a törlesztőrészlet kalkulátorok számolnak a meglévő tartozásokkal, így a hitelfelvétel még inkább átlátható és biztonságos marad. 

A jelenlegi JTM szabály szerint:

600.000 Ft havi nettó jövedelem alatt a jövedelmed maximum 50%-a lehet a törlesztő.

600.000 Ft felett pedig a határ 60%.

A változás 2026. január 1-től lép életbe:
a felső, 60%-os terhelhetőségi szintet csak azok érhetik el, akiknek legalább 800.000 Ft a havi nettó keresetük.

Ez első hallásra szigorításnak tűnhet, de a valóságban a legtöbb hitelfelvevő ma is az alsó határ környékén mozog. Vagyis az új szabály a többséget nem fogja érinteni – inkább csak azoknak kell figyelni rá, akik kiemelkedően magas jövedelemmel rendelkeznek, és nagyobb összegű hitelt vennének fel.

👉 A lényeg: nincs ok félelemre, a JTM szigorítása a gyakorlatban kevés hiteligénylőt korlátoz majd. 

Kinek lehet ténylegesen elérhető a 10% önerő az Otthon Start lakáshitel esetében?

Itt jön a csavar: bár a korhatár eltörlése jelentős enyhítés, nem mindenki élhet vele. Az MNB jelenlegi adósságfékszabályai szerint csak azok vehetnek igénybe 90 %-os finanszírozást (10 % önerőt), akik

• nem rendelkeztek korábban 50 %-ot meghaladó ingatlantulajdonnal, vagy
• csak olyan lakástulajdonnal bírnak, amely jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt, függetlenül a tulajdoni hányad mértékétől.

Ez azt jelenti, hogy ha korábban már több mint 50 %-os tulajdoni részed volt, a korhatár eltörlése ellenére nem leszel jogosult a 10 % önerőre.

Ez okozhat jogi és kommunikációs zűrzavart, mivel az Otthon Start program ennél megengedőbb (csak azt vizsgálja, hogy az elmúlt 10 évben ne legyen 50 % felett tulajdonod), ám az MNB-s szabályozás felülírhatja.

Hogyan is van ez pontosan?

Az Otthon Start szabályrendszerében továbbra is megmaradt az a feltétel, hogy az igénylők az elmúlt 10 évben nem rendelkezhettek 50 százalékot meghaladó tulajdoni hányaddal belterületi lakóingatlanban, kivéve azokat az eseteket, amikor a tulajdon jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt. Ez korlátozhatja a kedvezmény elérését azok számára, akiknek már volt jelentősebb tulajdonuk, még ha a korhatár el is törlődött.

Véleményem – Őszintén, Közvetlenül és Becsületesen

Ez a módosítás nagyon jó irány, főként az infláció és a magas ingatlanárak mellett, hiszen a 10%-os önerő sokkal megfizethetőbb, mint a korábbi 20%. A korhatár eltörlése pedig levette a korlátozó korlátokat, így a 40-es, 50-es vagy akár idősebb első lakásvásárlók is versenybe szállhatnak kedvezőbb feltételekkel. Ugyanakkor a tulajdonhányadokra vonatkozó megszorítások és a jövedelmi szigorítások megmutatják, hogy az MNB nem akarja túlzottan kockáztatni a hitelezési stabilitást, ezért bizonyos védőhálókat fenntartanak.

Ez az arany középút – az új szabályozás segít a lakáshoz jutásban, de nem engedi el teljesen a hitelfelvevők kezét, hogy ne csússzanak veszélyesen magas adósságba.

Szerintem ez az intézkedés valóban nagy előrelépés: az életkor alapján történő diszkrimináció megszűnése logikus, és segíti, hogy ne csak fiatal lakásvásárlók jussanak gyorsabban saját otthonhoz. Ugyanakkor a tulajdoni korlátozás (50 %) megrázóan szűknek tűnik: ha valaki korábban kisebb tulajdoni hányaddal (pl. öröklés vagy családi ingatlan) rendelkezett, könnyen kizárhatják ebből a kedvezményből. Ez sokakat érhet meglepetésként.

A másik, hogy a JTM szigorítás – jövedelemhatár emelése – ugyan szerencsés a pénzügyi rendszer stabilitása szempontjából, mégis azt eredményezi, hogy a nagyszerű 3 %-os hitelű Otthon Start lakáshitel is kevésbé elérhető lehet azoknak, akiknek szerény a jövedelme és egyéb finanszírozást is vonnának be. Ez különösen fontos lehet, ha valaki két keretből (Otthon Start + piaci hitel) építi fel a lakásvásárlást.

2026-tól a JTM szigorítása főként a magasabb jövedelmű (800 ezer forint felett kereső) hitelfelvevőkre lesz hatással, a hétköznapi lakáshiteleseket csak kevésbé érinti, így az Otthon Start program kedvező feltételei azt a legtöbb érintettet továbbra is támogatják. 

Összességében az új MNB-rendelet dobogós lépés a jó irányba, de a gyakorlatban még mindig sok az akadály, így azt javaslom mindenkinek: ellenőrizd alaposan, hogy megfelelsz-e a tulajdoni feltételeknek, és kalkuláld körültekintően a jövedelmed alapján, hogy mennyire éri meg tehát élni a 10 %-os könnyítéssel.

Forrás: 
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1400032.mnb és 
https://www.mnb.hu/penzugyi-stabilitas/makroprudencialis-politika/makroprudencialis-eszkoztar/adossagfek-szabalyok-hfm-jtm
 

🧭 Becsületes tipp zárásként: ne kockáztasd a jövődet egy gyors döntésért

Ingatlant venni óriási lépés. Ha nincs meg hozzá a stabil alap (értsd: megfelelő önerő), akkor nem az a kérdés, hogyan szerezd meg gyorsan, hanem az, hogy hogyan alapozd meg biztosan.
Szívesen segítek átnézni a lehetőségeidet – de csak akkor vágjunk bele, ha van reális esélyed a sikerre.
Mert nálam nem az a cél, hogy eladjunk bármit – hanem hogy el ne bukj semmit.
 

Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres

Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?

Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.

Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:

Lakást akarsz venni 3%-os hitellel és 10% önerővel? A foglalód is rámehet, ha nem számolsz pontosan! 

Ingatlan adásvétel. Foglaló, vagy előleg? Melyik jobb neked? 

Emelkedett a tét: fontos módosítás a 3 százalékos lakáshitel árkorlátjában családi házakra! 

Első lakás vásárlás? 3% kamat, 10% önerő? Itt vannak az Otthon Start Program feltételei! 

3% lakáshitel bárkinek, bárhol? Újabb káosz az ingatlanpiacon? 

Kik kaphatnak 2025-ben 5%-os lakáshitelt? Létezik a feltételeknek megfelelő ingatlan és hiteligénylő? 

Új lakhatási támogatás! 2025. január 1-jétől lakbér és lakáshitel törlesztő támogatás 

Új lakáshitel rendelet: 10% önerő és magasabb törlesztőrészlet 2025-től! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Kompromisszumok és sikeres ingatlan adásvétel: 7 pont, hogy miért válassz ingatlanközvetítőt! 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Szeptember 1-től 41 felett is jár a 10% önerő az Otthon Start lakáshitelnél – de jön a szigorúbb JTM! Kinek kedvez az új szabály? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!

Eladó, aki kétszer is ugyanazt a hibát követte el az ingatlan árazásakor két ingatlanánál, és hatalmas vesztesége lett… Hogyan képezd az ingatlan hirdetési árat, és hogyan kezeld a túlárazás csapdáját?
Hallottál már olyan ingatlan eladóról, aki kétszer is ugyanabba a hibába esett, miközben egy rakás pénzt bukott?
Pedig valós sztori, és sajnos sokan esnek bele ebbe a csapdába.

Egyszer, mert azt hiszik, hogy milyen könnyű az ingatlanközvetítő szakma és könnyű leutánozni, másszor makacsul ragaszkodnak az áraikhoz érzelemdúsan.

Most elmesélem egy eladó ügyfelem történetét, és megmutatom, miért életbe vágóan fontos, hogy reálisan árazd be az ingatlanodat, és ne hagyd magad befolyásolni a túlárazott lakás hirdetésektől.

A tévedés, ami sok milliót érhet: az ingatlan eladó, aki nem tanult a hibáiból

Képzeld el, hogy van egy eladód, aki el akarja adni a lakását. Nézegeti a netes hirdetéseket, és azt látja, hogy a hozzá hasonló, vagy rosszabb állapotú ingatlanokat is irreálisan magas áron hirdetik. Elhiszi, hogy az ő lakása is ennyit ér, sőt, talán még többet is.
Ez az első és legnagyobb hiba: egyedül árazni, kizárólag a túlárazott lakás hirdetések alapján.

Az én eladó ügyfelem pontosan ezt tette. Ráadásul nem egyszer, hanem kétszer! Az első ingatlanát 20 millióval a lakáspiaci ár fölé lőtte be. Először maga hirdette egy ideig, aztán felhívott egy feltörekvő franchise ingatlanügynököt, aki sajnos megerősítette a téves hitét. Azt mondta neki, eladható ennyiért, és ezzel elment majdnem egy teljes éve.

Az ingatlan végül egy másik franchise ügynökhöz került, aki szintén nem sokkal kevesebbért árulta fél évig, természetesen sikertelenül.

A baj az, hogy mindkét ingatlanügynök partnere volt a tévedésnek, és inkább elhitték az eladónak és elhitették az eladóval az ingatlan eladhatóságát, mint hogy szembesítették volna a valósággal. Mindez egy olyan ingatlannal történt, ami egyébként is korszerűtlen volt, nehezen eladható kategória.

Tipikus hibák az ingatlan árazásban – és hogyan kerüld el őket?

• Érzelmi túlárazás (“ez nekem többet ér”, szebb, jobb, mint másé”)
• Az ingatlanpiac figyelmen kívül hagyása (ha nincs érdeklődés, az baj)
• Korábbi értékesítési adatok elhanyagolása

De még folytathatnám a sort holnap reggelig..

A pszichológia ami az ingatlan eladás mögött van

A vevők nem hülyék. Látják, ha egy ingatlan régóta a piacon van. Tudják, hogy alkudni lehet. És ha túl magas az ár, egyszerűen továbbgörgetnek, gondolják, hogy majd úgyis engedsz, meg nem is akarnak a tollashátú madaraid lenni.

Egy jól megválasztott induló ingatlanár viszont érdeklődést generál, versenyt hoz létre, és végül akár magasabb árat is eredményezhet – pont úgy, ahogy az angol licitnél történik.

Az ingatlan a Becsületes Ingatlanoshoz került..

Amikor hozzám került a megbízás, egyből a lényegre tértem és nem handabandáztam, nem hazudoztam összevissza.
Elmondtam az eladónak, hogy ezen az áron nem fogjuk tudni eladni, és mivel az ingatlan nem a legkeresettebb típus, nem lesz gyors az eladás sem, készüljön fel erre, szerencsére megértette, partner volt benne.

Végül is igazam lett. Hónapokba telt, de általam alkalmazott Holland licit segítségével végül sikerült eladnunk reális áron az ingatlant egy ingatlanközvetítő partnerem segítségével, ami helyzetnek a pikantériája, hogy Franchise ingatlan ügynök és fifti fifti megosztottuk az ingatlanközvetítői jutalékot.

Érdekesség, hogy pont ugyanebben az időben egy hasonló ingatlan is elkelt a környéken, szinte pont ennyiért. Ez is megerősített abban, hogy az ingatlanpiaci érték sajnos több mint 20 millióval kevesebb volt, mint amit az eladó eredetileg elképzelt.

Az eladó második hibája, második 20 milliós túlárazása a második ingatlanjával..

És itt jön a sztori poénja: ahelyett, hogy tanult volna a hibájából, ugyanez az eladó elkezdte árulni a második ingatlanát is. Na vajon hogyan? Igen, megint egyedül, és megint nagyjából 20 millióval felülárazva. Kíváncsi leszek, mi sül ki belőle, de egy dolgot már most tudok: ha egyből hozzám jött volna, most valószínűleg már előbbre járna és nem hitegetné saját magát és elkerülné a veszteségeket.
Ennél már csak az lesz mondjuk a szebb, ha ismét megkeres egy Franchise ingatlan ügynököt, aki ismét elhiteti vele, hogy azon a jó magas szürrealista ingatlan áron eladható az ingatlana..

A licitálás ereje: angol vs. holland licit az ingatlanpiacon

Az irreálisan magas ingatlan árral az a probléma, hogy a vevők nem fognak elmenni megnézni, és az ingatlan „beragad” a lakáspiacra. Ez idővel elértékteleníti a hirdetést, és az eladó is egyre fásultabb lesz és a végén rendszerint kevesebbért odaadja ingatlanát, amikor már az egészbe belefásult az első telefonálónak, mintha az elején normális ár mellett döntött volna.
Sokszor sokkal jobban jársz egy reális, akár a lakáspiacra robbantó, kicsit alacsonyabb ingatlanárral.

Én általában az angol licit módszerét alkalmazom. Ekkor egy viszonylag alacsonyabb, de még elfogadható ingatlanárat határozunk meg, amivel becsalogatjuk a komoly érdeklődőket. A versenyszellem felébresztésével a vevők egymásra licitálhatnak, és a végén könnyen lehet, hogy többet kap az eladó, mintha eleve egy irreálisan magas, álomáron kínálta volna az ingatlant. Ez a pszichológia. Egy alacsonyabb ár generálja a vevői rohamot, ami sokszor az ingatlanárat is feljebb tornázza.

A Holland licit (amit az első eladásnál használtam) ennek pont az ellentéte: egy magasabb árral indítunk, majd fokozatosan csökkentjük, amíg valaki lecsap rá. Mindkét módszernek megvan a maga helye, a lényeg, hogy profi kézben legyen az ingatlan eladási folyamat.

Miért veszélyes az ingatlan túlárazás, és mit tehetsz ellene?

A túlárazás nemcsak idő- és pénzveszteség, de valójában komoly károkat okoz az ingatlan eladás folyamatában:

• A potenciális ingatlan vásárlók elkerülik a hirdetést: Azok a vevők, akik reális áron keresgélnek, egyszerűen nem fognak rákattintani a te hirdetésedre és nem fognak felhívni, ezért meg sem nézik, ezzel büntetnek a túlárazásodért.
Akkor van hatalmas gáz, ha már az ingatlanosok sem hívnak, mert reménytelennek látják az egészet..
• Az ingatlan „megég” a lakáspiacon: Ha egy ingatlan túl sokáig van az ingatlanpiacon, a vevők gyanakodni kezdenek. Azt hiszik, valami gond van vele, és ez a bizalmatlanság még a valós ingatlanpiaci érték alatt is megnehezíti az eladást.
• A licitálás esélye elvész: A magas ingatlanár miatt nem jönnek létre a versenyt teremtő helyzetek, amik feljebb nyomnák az árat.

A legnagyobb buktatója az irreálisan magas ingatlan árnak: Amikor a banki értékbecslés és az eladási ár nagyon eltérnek egymástól

A túlárazás egyik legnagyobb problémája, hogy akadályt gördíthet a vevő elé a hitelfelvétel során. Ha valaki lakáshitelre vásárolná meg az ingatlanodat, a banki értékbecslő az első lépések egyikeként alaposan megvizsgálja a házat és annak papírjait. Ilyenkor a szakember megállapítja a valós piaci értéket, ami egy túlárazott ingatlannál könnyen a hirdetési ár alatt lehet.

Ez pedig komoly gondot okozhat a potenciális vevőnek, mivel a bank nem fog több hitelt adni, mint amennyit az ingatlan valójában ér. Hiába a vevő szándéka, ha nem kapja meg a szükséges összeget, a tranzakció meghiúsulhat. Persze ekkor még dönthetsz úgy, hogy csökkented az árat, de a hosszúra nyúló, sikertelen folyamat miatt addigra valószínűleg már elfáradsz az eladásban, és elmegy a kedved az egésztől.

Éppen ezért a legjobb, ha már a legelején egy olyan árat határozol meg, ami illeszkedik a jelenlegi piaci viszonyokhoz. Ehhez folyamatosan tájékozódnod kell a piaci árakról, hiszen azok szinte havonta változnak.

Az új Otthon Start Program esetében pedig szabály az, hogyha a te árad és a banki megállapított ár 20%-kal eltér egymástól, akkor a bank nem ad hitelt. Ebből nagyon nagy baj lehet, főleg, ha már megvolt az ingatlan adásvételi szerződés az ügyvédnél és netán még foglaló is volt, vagy letét az ingatlanosnál..

Ingatlan árképzés okosan: a teendők listája

Az ingatlan árképzés nem a véletlen műve, és nem is a hirdetések böngészéséről szól. Így csináld okosan:

1. Ingatlanpiaci elemzés, elemzés, elemzés – Piaci elemzés mindkét irányból:
– Aktív kínálati árak – de ez csak vágyott ár, nem megerősített eladási adat.
Nézz utána, milyen hasonló ingatlanok vannak a piacon, de ne csak a hirdetési árat, hanem a valódi eladási árakat is vedd figyelembe. A hirdetési ár nem egyenlő az eladási árral! Ne feledd, azok az ingatlanok, amiket látsz a neten, még nincsenek eladva, azok az eladók vágyálmai, és nem ismered az eladók motivációit, milyen gyorsan szeretnék eladni az ingatlant stb.. amikből, akár 10-20%-ot is alkudhatnak adott esetben!
– Már megvalósult eladások – ezek mutatják, mennyiért kelt el ténylegesen az ingatlan.

2. Hasonlítsd össze a saját ingatlanodat hasonló paraméterűekkel – ne a legszebb, legdrágább példát válaszd kiindulásnak.

3. Ingatlan konkrét állapota – Korszerűtlenség, funkcionális hiányosság, elavultság csökkenti az ingatlan értéket.

4. Kérj profi ingatlanszakértői véleményt: Fordulj tapasztalt ingatlanszakemberhez.
A KSH statisztikái is segíthetnek, bár ezek fél év 1 év késéssel jelenek meg, ami a mai lakáspiacon nevetséges, vagy siralmas, de az adott területen dolgozó ingatlanszakértő tudja a legjobban, mi a reális érték. Kérj tőle véleményt, de ne fogadj el olyan ajánlatot, ami túlságosan felülírja a lakáspiacot. A becsületes Ingatlanközvetítő nem abban segít, hogy elhiggyél valamit, hanem abban, hogy a valóság talaján maradj.

5. Figyeld az ingatlanpiac és a vevők reakcióit – ha nincs érdeklődés, ne ragaszkodj makacsul az árhoz, hanem optimalizálj!
Légy rugalmas: Mennyi érdeklődő jön? Mennyi idő telik el? Milyen visszajelzéseket kapsz?
Ha valós érdeklődés hiányzik, ne habozz változtatni az ingatlan áron. Ne hagyd, hogy az ingatlanod fél évig porosodjon a hirdetési oldalakon! Az idő a legdrágább dolog, amit elveszíthetsz és ezzel együtt pénzt is

6. Rugalmas ingatlan ároptimalizálás – Ha nincs, vagy kevés a reakció, lassan csökkentsd és újra pozicionáld az árat, ne hagyd még jobban kiégni az ingatlant a piacon!

7. Használd az ingatlan licitálás erejét: Egy jól megválasztott, realisztikus árponton indított licit (legyen az angol, vagy holland) a legjobb esélyed a gyors és sikeres ingatlan eladásra. A pszichológiai hatása felbecsülhetetlen.

20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján! – Záró gondolat

Baromira fáj, amikor valaki kétszer is ugyanabban a hibában ragad. Az ingatlan túlárazás nem bátorság, hanem hátrány, mert az idő nem a te oldaladon áll, a vevők pedig türelmetlenek. Az angol licit bevezetése nem trükk, hanem gondosan megválasztott stratégia, amivel a piaci dinamika a te oldaladra billenhet.

Ha velem indulsz – kezdjük alacsony, de elfogadott ingatlanpiaci árral. Aztán hagyjuk dolgozni a licitet: több érdeklődő jön, ajánlatok lepik el az ingatlant, a végén meg jobban fogsz kijönni, mint egy normális árazást nélkülöző, idő vesztes tesztstratégia végén.

Ha eladóként egyedül próbálod meghatározni az ingatlanod árát, az olyan, mintha orvosi diagnózist próbálnál felállítani Google alapján. Lehet, hogy bejön – de nagyobb eséllyel buksz.

Ha nem akarsz milliókat veszíteni, ne a hirdetések alapján árazd az ingatlanod. Kérj segítséget, használj stratégiát, és bízz meg olyan ingatlanszakértőt, aki nem csak bólogat, mint más Bólogató Jánosok, hanem őszintén, becsületesen elmondja, mi a valóság.

👉 Ha szeretnél olyan ingatlan árazási stratégiát, ami valóban működik, és nem csak reménykedni akarsz, keress meg. A Becsületes ingatlanos nem csak hirdet, hanem meg is oldja az ingatlanproblémádat, ha partner vagy.
 

Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres

Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?

Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.

Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Lakást akarsz venni 3%-os hitellel és 10% önerővel? A foglalód is rámehet, ha nem számolsz pontosan! 

Ingatlan adásvétel. Foglaló, vagy előleg? Melyik jobb neked? 

Emelkedett a tét: fontos módosítás a 3 százalékos lakáshitel árkorlátjában családi házakra! 

Első lakás vásárlás? 3% kamat, 10% önerő? Itt vannak az Otthon Start Program feltételei! 

3% lakáshitel bárkinek, bárhol? Újabb káosz az ingatlanpiacon? 

Kik kaphatnak 2025-ben 5%-os lakáshitelt? Létezik a feltételeknek megfelelő ingatlan és hiteligénylő? 

Új lakhatási támogatás! 2025. január 1-jétől lakbér és lakáshitel törlesztő támogatás 

Új lakáshitel rendelet: 10% önerő és magasabb törlesztőrészlet 2025-től! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Kompromisszumok és sikeres ingatlan adásvétel: 7 pont, hogy miért válassz ingatlanközvetítőt! 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A 20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján! bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Ingatlan eladói ár nem egyezik a banki értékbecsléssel: Mi vár rád hitelfelvevőként?

Amikor a bank mást gondol az ingatlanról, mint az eladó és a vevő: miért kell neked mélyebben a zsebedbe nyúlnod?

Először is, ha hitelt, lakáshitelt vennél fel, keress nyugodtan, addig ne tegyél le foglalót, ingatlanos letétet és egyéb pénzeket, amíg nem csekkolunk le, mert hatalmasat bukhatsz. Végzett hitelközvetítőként segítek és segítenek a kollégáim is, nehogy lyukra fuss..

Szia!
Lakásvásárlás előtt állsz, és izgatottan várod a pillanatot, hogy végre a sajátodnak tudhasd az álomotthont? Vagy már találtál is egy lakást, ami tökéletes, és csak a hitelfelvétel van hátra?
Van egy buktató, amiről kevesen beszélnek, pedig az egyik legfontosabb: mi történik, ha a bank szerint az ingatlan kevesebbet ér, mint amennyit az eladó kér, te pedig meg fizetnél érte?
Ez a helyzet sajnos elég gyakori, és komoly fejtörést okozhat, ha nem vagy felkészülve rá. Nehézségekbe ütközhetsz a hitelfelvételkor, de akár az egész adásvétel is kútba eshet, bukhatod a foglalódat is.
Aztán persze ott van az a bosszantó kérdés is, hogy honnan szerezd elő a hiányzó összeget, a még több önerőt. De ne aggódj!

Most tiszta vizet öntünk a pohárba, és megnézzük, miért van ez az eltérés, és mit tehetsz, hogy a lehető legkönnyebben jöjj ki a dologból.

Az ingatlan eladó ára vs. a banki értékbecslés: mi a különbség?

• Az eladói ár az az összeg, amit az ingatlan tulajdonosa kér az otthonáért. Ez egy szubjektív dolog, amit több tényező is befolyásol: a lokáció, az állapot, a piaci kereslet és persze az eladó érzelmi kötődése, vagy éppen anyagi helyzete, de az is lehet, hogy azt mondta, hogy ennyit kérek és kész, ezalatt az ár alatt nem adom az ingatlanomat, inkább felgyújtom, vagy rohadjon ott… Az ingatlan eladója érthető módon a legmagasabb áron szeretné eladni a lakását, hogy minél nagyobb haszonra tegyen szert. Ebbe belekalkulálja a lakáspiaci trendeket, de az is lehet, hogy egyszerűen csak annyi pénzre van szüksége, amennyi az új otthona megvásárlásához kell.

• A banki ingatlan értékbecslés ezzel szemben egy objektív, pénzintézeti szempontú megközelítés. A bank nem az érzelmekre kíváncsi, hanem a hitelbiztosítéki értékre.
az az összeg, amiért az ingatlan a bank szerint reálisan és gyorsan eladható lenne, ha a hitelfelvevő fizetésképtelenné válna. A bankok, érthető okokból, rendkívül óvatosak, és a biztonságra törekszenek. Az ingatlan értékbecslőjük konzervatívabb módon állapítja meg a reális piaci értéket. Nem ritka, hogy ez az összeg 10-15%-kal, vagy akár több millió forinttal is alacsonyabb, mint az eladói ár.

Miért van, hogy a bank kevesebbre értékelheti az ingatlant, mint amennyit kérnek és adnának érte?

A bankok az ingatlant, mint biztosítékot kezelik. Az értékbecslőjük figyelembe veszi az ingatlan állapotát, a környék átlagárait, az adásvételek valós adatait (nem csak a hirdetési árakat), a telekkönyvi bejegyzéseket, az esetleges jogokat és még nagyon sokféle szempontot.
Ezzel szemben az ingatlan eladó által meghatározott lakásár nem mindig tükrözi a valóságot.
Lehet, hogy már régóta próbálja eladni a lakást, de nem jött rá vevő. Vagy a szomszéd a lakását eladta 60 millió forintért, de az teljesen felújított, míg a te általad kinézett lakás csak felújítandó.
Fontos tehát látni, hogy a bank számára az értékbecslés nem más, mint a kockázat minimalizálása. Míg a vevőnek ez a legnagyobb akadálya lehet a célja elérésében.

Mit jelent ez neked, mint lakás vásárlónak?

A legfontosabb, amit tudnod kell, hogy a bank a hitelt a saját ingatlan értékbecslése alapján fogja folyósítani.
Ha egy ingatlan 60 millió forintba kerül, de a bank csak 50, vagy 55 milliót lát reálisnak, akkor maximum erre az összegre fog neked hitelt adni a felértékelt érték 90, 80, vagy akár kisebb százalékát a településtől és az ingatlantól is függően.
A hiányzó összeget neked kell önerőből beletenned az ügyletbe. Ha nincs a zsebedben ennyi pénz, akkor az egész lakásvásárlás meghiúsulhat.
Sőt, ha már foglalót is fizettél, akkor az is elveszhet, hacsak nincs a szerződésben erről szóló pont, ami a foglaló visszafizetésére vonatkozik, ha a hitel meghiúsul.

Van, amikor meg is tiltják a túl nagy eltérést az eladási ár és az ingatlan értékbecslési ár között. Ez éppen most van az Otthon Start hitel miatt

Az Otthon Start támogatott hitelnél a vételár és a banki értékbecslés közötti eltérés nem haladhatja meg a 20 %-ot. Ha mégis nagyobb, eleve elutasíthatják a hitelt.

Hogyan készülj fel és mit tehetsz, hogy elkerüld a problémákat?

Szerencsére van néhány dolog, amit megtehetsz, hogy ne érjenek kellemetlen meglepetések.

1. Kérj egy előzetes banki ingatlan értékbecslést!
Ez egy remek megoldás, amivel előre láthatod, hogy mekkora önerővel kell számolnod. Még mielőtt komolyabban belevágnál az adásvételbe, kérj egy banki értékbecslést a kiszemelt ingatlanra. Így nem érhet váratlanul a dolog, és tudni fogod, hogy van-e elég pénzed a különbözet kifizetésére.

2. Nézz körül több banknál is!
Ne felejtsd el, hogy nem minden bank más feltételekkel dolgozik. Vannak szigorúbb és kevésbé szigorú bankok. Amennyiben hitelközvetítőhőz fordulsz segítségért például hozzánk, akkor neki min. 3 versengő terméket be kell mutatnia 3 banktól, ezzel okosabb leszel és nem kell futkosnod bankról bankra bizonytalanul.

3. Tarts tartalékot!
Amikor ingatlanvásárlásba fogsz, mindig számolj azzal, hogy a bank a reálisnál alacsonyabb értéket is megállapíthat. Mindig legyen a zsebedben egy kis tartalék, amivel fedezheted az esetleges különbözetet. Ez a plusz önerő megóvhat a stressztől és a felesleges kockázatoktól.

És ha az eladó nem enged az ingatlan árából?

Sok esetben az eladók nem hajlandóak engedni az árból, még akkor sem, ha tudják, hogy a bank kevesebbre értékeli. Ezt több dolog is indokolhatja:

• Talán nekik is hitelből kell megvenniük az új otthonukat, és szükségük van a teljes vételárra, amit a te lakásodért kapnak.
• Vagy egyszerűen a lakáspiaci trendek miatt úgy érzik, hogy a lakás többet ér, mint amennyit a bank megállapított.
• Az is lehet, hogy ragaszkodnak az érzelmi értékhez, amit az ingatlan jelent számukra.
• Ezenkívül pedig, ha egy adott városban kevés az eladó lakás és nagy a kereslet, akkor az eladók magabiztosabbak lehetnek az áraik meghatározásában.

Bármi is legyen az ok, ilyenkor érdemes mérlegelned: te vajon mennyit tudsz bevállalni? Megéri-e neked az a lakás a magasabb áron?

Miért javaslom előzetes banki ingatlan értékbecslés kérését?

Sajnos a bankok nem mindig a legkedvezőbb értéket adják meg, és a hitelbírálat során gyakran bukkannak fel olyan helyzetek, hogy az értékbecslés akár 10-20%-kal, esetleg még többel is alacsonyabb lehet, mint az eladói ár.

Különösen ebben az évben, 2025-ben számíthatsz arra, hogy az Otthon Start lakáshitel esetében a minimum önerő nem mindig 10%, hanem adott esetben, akár 20-30% és még nagyobb is lehet, főleg egy kis településen, ahol nagy ritkán van ingatlan forgalom, vagy szinte nincs is, a ház meg rottyon van.

Ezért nagyon fontos, hogy még mielőtt bármilyen pénzt kifizetnél: foglalót, vagy más összeget például ingatlanos letétet.., kérj előzetes banki értékbecslést. Ez neked nagy segítség, mert így már az elején látod, mennyi hitelt kaphatsz, mekkora önerővel kell számolnod, és elkerülheted azt a kellemetlen helyzetet, hogy hiába van meg a pénzed, mégsem jön létre a vásárlás a banki finanszírozás miatt.

Az előzetes értékbecslés emellett segít a reális ingatlan ár meghatározásában is, hiszen az eladó árait összevetheted a bank által elfogadott értékkel, és így tudsz igazán megalapozott döntést hozni.

Ingatlan eladói ár nem egyezik a banki értékbecsléssel: Mi vár rád hitelfelvevőként? Összefoglalva: hogyan vágj bele okosan?

Az eladó által kért ár és a banki ingatlan értékbecslés közötti eltérés sokaknak okozhat meglepetést és nehézséget a lakásvásárlás során. 2025-ben különösen fontos, hogy a hitelfelvételhez szükséges önerőt ne becsüljük alá, hiszen az Otthon Start lakáshitel esetében sem mindig lesz elég a 10%-os saját rész, gyakran jóval magasabb önerő kell borítékolhatóan.

Ezért a legfontosabb, hogy még az első lépések előtt, a pénz letevése előtt kérj előzetes banki értékbecslést és lehetőség szerint több bankot is megkeresve tájékozódj.

Így elkerülöd, hogy a pénzed bent ragadjon, vagy egy előre megtalált otthon vásárlása amiatt hiúsuljon meg, hogy a banki finanszírozás nem fedezi az eladói árat.

Az ingatlanvásárlás komoly döntés, különösen, ha hitelből tervezel. Fontos, hogy előre tájékozódj, és tudd, mire számíthatsz.

• Ismerd a saját anyagi helyzeted.
• Reálisan mérlegeld az ingatlan értékét.
• Kérj szakmai segítséget például tőlem.
• Több banknál is kérj ajánlatot és értékbecslést.
• És a legfontosabb: légy türelmes.

Az ingatlanpiacon való eligazodás időt és energiát vesz igénybe, de ha jól csinálod, a végeredmény egy gyönyörű otthon lesz, amiért nem kell túlzottan aggódnod.

Tudd: az ingatlan értékbecslés nem ellened dolgozik, hanem segít, hogy ne fizess túlságosan sokat, és valóban reális áron vehess otthont magadnak.

🧭 Becsületes tipp zárásként: ne kockáztasd a jövődet egy gyors döntésért

Ingatlant venni óriási lépés. Ha nincs meg hozzá a stabil alap (értsd: megfelelő önerő), akkor nem az a kérdés, hogyan szerezd meg gyorsan, hanem az, hogy hogyan alapozd meg biztosan.
Szívesen segítek átnézni a lehetőségeidet – de csak akkor vágjunk bele, ha van reális esélyed a sikerre.
Mert nálam nem az a cél, hogy eladjunk bármit – hanem hogy el ne bukj semmit.
 

Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres

Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?

Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.

Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Lakást akarsz venni 3%-os hitellel és 10% önerővel? A foglalód is rámehet, ha nem számolsz pontosan! 

Ingatlan adásvétel. Foglaló, vagy előleg? Melyik jobb neked? 

Emelkedett a tét: fontos módosítás a 3 százalékos lakáshitel árkorlátjában családi házakra! 

Első lakás vásárlás? 3% kamat, 10% önerő? Itt vannak az Otthon Start Program feltételei! 

3% lakáshitel bárkinek, bárhol? Újabb káosz az ingatlanpiacon? 

Kik kaphatnak 2025-ben 5%-os lakáshitelt? Létezik a feltételeknek megfelelő ingatlan és hiteligénylő? 

Új lakhatási támogatás! 2025. január 1-jétől lakbér és lakáshitel törlesztő támogatás 

Új lakáshitel rendelet: 10% önerő és magasabb törlesztőrészlet 2025-től! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Kompromisszumok és sikeres ingatlan adásvétel: 7 pont, hogy miért válassz ingatlanközvetítőt! 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Ingatlan eladói ár nem egyezik a banki értékbecsléssel: Mi vár rád hitelfelvevőként? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

🏡 Jó hír a lakásvásárlóknak? Itt vannak a változások az Otthon Start, CSOK Plusz, Falusi CSOK, és a Babaváró hitel terén

Ha otthonteremtésben gondolkodsz, akkor most figyelj, mert komoly újdonságok érkeztek az állami lakáscélú támogatások terén! A Magyar Közlöny legfrissebb rendeletmódosítása több ponton is változtat a játékszabályokon, amik az Otthon Start, a CSOK Plusz, a Falusi CSOK és más állami kedvezmények igénybevételét jelentősen befolyásolják. Ezek a módosítások nemcsak a támogatások értékhatárait módosítják, hanem az igénylési feltételeket is szigorítják bizonyos esetekben, miközben rugalmasabbá teszik a támogatások közötti átjárhatóságot. Lássuk részletesen, mit jelentenek ezek a változások neked, ha lakásvásárló, vagy eladó vagy!

🔥 Miért érdemes most figyelni a lakástámogatásokra?

Ha eddig úgy érezted, hogy a lakásvásárlás csak álom marad, akkor most kapaszkodj meg: a kormány új rendeletmódosításai gyökeresen átalakítják az Otthon Start programot és a hozzá kapcsolódó lakáscélú támogatásokat. A cél? Hogy minél több fiatal, család és első lakásvásárló valóban saját otthonhoz jusson – méghozzá kedvező feltételekkel, igaz sajna közben elmennek sokaknak végérvényesen az ingatlanárak a fellegekbe..

📈 A legfontosabb újdonságok az Otthon Start és a CSOK világában

1. Az értékhatárok jelentős emelkedése – több ingatlan, több lehetőség
A CSOK Plusz és a Falusi CSOK esetében az eddigi maximális ingatlanérték 80 millió forintról lakásoknál 100 millióra, házaknál pedig akár 150 millió forintra nőtt. Ez hatalmas lépés azoknak, akik eddig anyagilag nem fértek bele a korábbi keretbe, például egy 95 milliós budapesti lakás már nem kizárt az állami támogatásból. Ezáltal a középkategóriás, azaz mintegy 80-150 milliós ingatlanok iránti kereslet várhatóan élénkülni fog.

2. Jobb együttműködés a támogatási formák között – Átjárhatóság a programokban
Az Otthon Start hitel már nem „zárja ki” a későbbi CSOK Plusz igénybevételét! Ha előbb csak Otthon Starttal lépsz be, és később házasságot kötsz, gyereket vállalsz, akkor az Otthon Start hitel kiváltható a CSOK Plusz kedvezményekre. Ez a rugalmasság teheti könnyebbé a családalapítást, valamint finanszírozását.

3. Kombinálhatóság, de csak szabályosan
Mostantól egy igénylő akár két támogatott kölcsönt is felvehet egyszerre, például az Otthon Start fix 3%-os hitel mellé a CSOK Pluszt vagy a Falusi CSOK-ot. Ez még szélesebb finanszírozási lehetőségeket nyit meg, persze csak az előírt keretek között.

4. Egyszerűbb banki ügyintézés
A CSOK Plusz és az Otthon Start ugyanazon banknál egyszerre, külön ügyintézési költség nélkül is igényelhető, ami felgyorsíthatja a folyamatot és kevesebb papírmunkát jelent majd.

5. Adóstársi szabályok pontosítása
Adóstársi pozícióba már csak a házastárs vagy a szülők vonhatók be, akiket viszont kizárólag ügyfélként kezelnek: a szülők nem szerezhetnek tulajdonjogot az adott ingatlanban. Fontos, hogy például élettársak, testvérek vagy egyéb családtagok nem vállalhatnak már társfinanszírozói szerepet az Otthon Start hitel esetében, ami szigorításnak számít.

6. Kamattámogatás korrekciója
Az állami kamattámogatás mértéke nem lehet magasabb, mint a bank által ténylegesen alkalmazott kamat. Ez egy további korlátot jelent, hogy ne lehessen visszaélni a támogatási konstrukcióval.

🔄 Mit jelent mindez a gyakorlatban? Egy példa a változások mögött

Vegyük úgy, hogy egy háromgyermekes család szeretne Budapesten vásárolni egy 95 millió forintos lakást, ami korábban kiesett a támogatott ingatlanok köréből, mert az értékhatár csak 80 millió volt. Az új szabályozásnak köszönhetően ez a család jogosult lesz mintegy 15 millió forint vissza nem térítendő támogatásra és további 50 millió forint fix 3%-os kamatozású hitelre az Otthon Start keretében, míg a fennmaradó összeget piaci vagy saját forrásból fedezheti. Ez jelentősen növeli az ilyen árkategóriás lakások iránti keresletet, és erősíti a családok vásárlóerejét is.

🔥 Utolsó pillanatos szigorítások és a rendelet árnyoldalai

🔥 Ahogy jött a rugalmasság, úgy érkeztek szigorúbb szabályok is. Az egyik ilyen, hogy az Otthon Start Program támogatást csak egyszer lehet igénybe venni, még akkor is, ha már visszafizetted a hitelt és a kamattámogatást korábban. Ez megakadályozza, hogy valaki többször vegyen fel ilyen kedvezményes hitelt, ami tiszta és átláthatóbbá teszi a támogatásokat, ugyanakkor az érintetteknek kevesebb mozgásteret ad.

👨‍👩‍👧‍👦Adóstársként csak a házastárs vagy a szülők jöhetnek szóba, ráadásul a szülők nem szerezhetnek tulajdont, vagyis például testvérek, barátok már nem vehetők be társfinanszírozónak, illetve az élettársak közös igénylése sem megengedett az Otthon Startnál, ami sokakat érinthet szűkítve a lehetőségeket.

👶A babavárók számára is érkezik egy könnyítés: azok, akik nem kérték időben a törlesztési szüneteltetést gyermekvállalás után, most egy újabb 60 napos határidőt kapnak erre, ami segít elkerülni a büntetést vagy extra terheket.

💬 Véleményem a változásokról Becsületesen, Őszintén – miért fontos, hogy naprakész legyél? Ez már nem csak támogatás – ez ingatlanpiaci stratégia

A mostani módosítások nem pusztán technikai finomhangolások. Ez egy tudatos, célzott beavatkozás az ingatlanpiacba, amely a 80–150 milliós ársávban élénkíti a keresletet, miközben a fiataloknak és családalapítóknak valódi esélyt ad a saját otthonra. A rugalmasság, az átjárhatóság és a kombinálhatóság olyan új dimenziókat nyit meg, amik eddig nem léteztek.

A szigorítások – például az adóstársi korlátozások – ugyan szűkítik a lehetőségeket, de egyértelműbbé teszik a szabályokat, és csökkentik a visszaélések esélyét. Ez hosszú távon stabilabb rendszert eredményez.

Az állami lakáshitelek és támogatások egyre fontosabb szerepet töltenek be a fiatal családok és első lakásvásárlók életében, különösen a változó piaci környezet miatt, ahogy úgy néz ki, hogy nincs az ingatlan áremelkedések határa a csillagos ég, különösen, ha mindig noszogatják a keresletet, a lakáspiaci kínálatot pedig egyáltalán.

A mostani módosítások egyértelműen bővítik a lehetőségeket, de szigorítanak a feltételeken, hogy az állami pénzek jobban célt érjenek, és elkerüljék a visszaéléseket.

Kiemelném, hogy az értékhatárok emelése komoly lökést adhat az ingatlanpiac középkategóriás szegmensének, ami a lakásárak terén is érzékelhető lesz. Az Otthon Start és a CSOK Plusz közötti átjárhatóság pedig okos lépés a családok támogatásában, mert nem kényszerít korai gyerekvállalásra, ugyanakkor hosszútávon biztosít kedvezményeket.

Ugyanakkor a szigorítások, például a korlátozott adóstársi kör, vagy hogy a támogatást ténylegesen csak egyszer lehet igényelni, nehezítik azon fiatalok helyzetét, akik például élettársként vagy testvérekkel közösen szeretnének ingatlant vásárolni.
Erősen ajánlom, hogy az igénylés előtt alaposan nézd meg a részletes szabályokat, és ha szükséges, kérj tanácsot hitelközvetítőtől, ingatlanszakértőtől például tőlem! 

Források:

https://telex.hu/gazdasag/2025/08/25/otthon-start-csok-babvaro-tamogatasok-hitel-szabalyok

Magyar közlöny: https://magyarkozlony.hu/dokumentumok/0ee375e09efa5cc4594494d868d63e13ed2f416d/megtekintes

Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keress!

Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?

Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.

Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:

Emelkedett a tét: fontos módosítás a 3 százalékos lakáshitel árkorlátjában családi házakra! 

Első lakás vásárlás? 3% kamat, 10% önerő? Itt vannak az Otthon Start Program feltételei! 

3% lakáshitel bárkinek, bárhol? Újabb káosz az ingatlanpiacon? 

Kik kaphatnak 2025-ben 5%-os lakáshitelt? Létezik a feltételeknek megfelelő ingatlan és hiteligénylő? 

Új lakhatási támogatás! 2025. január 1-jétől lakbér és lakáshitel törlesztő támogatás 

Új lakáshitel rendelet: 10% önerő és magasabb törlesztőrészlet 2025-től! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Kompromisszumok és sikeres ingatlan adásvétel: 7 pont, hogy miért válassz ingatlanközvetítőt! 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Jó hír a lakásvásárlóknak? Itt vannak a változások az Otthon Start, CSOK Plusz, Falusi CSOK, és a Babaváró hitel terén bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.