Nem a vevő, hanem a piac árazza be az ingatlanodat – így működik valójában (és ezért is számít a jó ingatlanközvetítő)

Az ingatlan eladók, a vevők és bárki más is azt gondolhatja, hogy: „Úgyis a vevő dönti el, mennyit ér a lakásom.” Van benne igazság – de közel sem annyi, amennyit elsőre gondolnál. És épp ez a félreértés viszi bele a legtöbb eladót abba, hogy hónapokig, néha évekig áll az ingatlana hirdetve, miközben ő maga sem érti, miért nem hívja senki, vagy csak az ingatlanosok, ha meg már azok sem, akkor gáz van..

„Úgyis a vevő mondja meg, mennyit ér az ingatlan”

És tényleg van benne igazság: egy ingatlan csak akkor kel el, ha valaki hajlandó megfizetni érte az árat. Eddig stimmel.

De ebből a gondolatból sokan azt a következtetést vonják le, hogy egyetlen vevő véleménye, egyetlen ember pénztárcája dönti el, mennyit ér az otthonuk. Ez viszont már tévedés. Nem egy vevő dönt – az ingatlanpiac dönt. E kettő között óriási a különbség, és ha ezt nem érted meg eladóként, könnyen rosszul árazhatod be az ingatlanodat.

Ki dönt valójában, hogy mennyit ér az ingatlanod? Öt szereplő, öt különböző „lakásár”

Itt jön a lényeg, amit kevesen gondolnak végig: egy ingatlannak nem egy értéke van, hanem több is – attól függően, hogy ki és milyen célból nézi.

1. Az ingatlanpiac – ez a végső döntéshozó
A kereslet és kínálat egyensúlya határozza meg leginkább, mennyiért kel el valójában egy ingatlan. Az ingatlan pontosan annyit ér, amennyit egy adott pillanatban egy vevő – kényszerhelyzet nélkül – hajlandó kifizetni érte. De ez a szám nem egy emberen múlik: azon múlik, hányan keresnek hasonlót, mennyi hasonló kínálat van éppen, és hogyan reagál a lakáspiac az adott hirdetésre.

2. A független ingatlan értékbecslő
Az ingatlan értékbecslő objektív, szakmai módszertannal dolgozik. Összehasonlító piaci adatokra támaszkodik, figyeli a lokációt, az állapotot, a méretet, és kiszűri az érzelmi torzításokat, amik egy tulajdonost gyakran félrevisznek.

3. A banki ingatlan értékbecslő
Ha hitelt vesznek fel az ingatlanra, a bank saját értékbecslő szakértője is megnézi és felértékeli. A bankok jellemzően óvatosabbak, ezért ez az érték – a hitelbiztosítéki érték – gyakran alacsonyabb, mint a tényleges lakáspiaci ár.

4. A NAV – vagyonszerzési illeték
Vagyonszerzési illeték kivetésekor a Nemzeti Adó- és Vámhivatal is meghatároz egy értéket, a saját ingatlan adatbázisukban lévő korábbi, valós adásvételek alapján.

5. Te magad, mint lakás tulajdonos
Te döntöd el a kínálati árat – azt az összeget, amennyiért meghirdeted az ingatlant. Ez a szám viszont nagyon gyakran tartalmaz olyan érzelmi értéket is, amit a piac egyáltalán nem igazol vissza.

Vannak egyéb ingatlanárat befolyásoló tényezők is adott esetben, amiket most nem taglalunk, mint például azok, akik örökség esetén hagyatékkor értékelik fel az ingatlant, meg hát a szomszéd, vagy az ismerős, akik az eladott ingatlanokról mondhatnak információkat, ami vagy helyes, vagy sem, de most csak a fenti 5 szereplőt nézzük.

Fontos leszögezni: ez az öt szereplő nem véletlenül létezik egymás mellett. Mindegyik más célra, más módszertannal határozza meg az ingatlanárát – és épp ezért van, hogy egy ingatlannak papíron akár három-négy különböző „hivatalos” értéke is lehet egyazon pillanatban, miközben a piaci ár az ötödik, a végső valóság.

Mitől függ, hogyan reagál a lakáspiac egy ingatlanra?

Amikor egy ingatlan piacra kerül, néhány dolog eldönti, hogy egy vevő fog-e rá jelentkezni, vagy tíz:

• Mekkora a kereslet az adott településen, adott ingatlantípusra?
• Mennyi hasonló ingatlan érhető el ugyanabban a pillanatban?
• Milyen áron, milyen minőségű hirdetéssel jelenik meg a piacon?
• Sikerül-e versenyhelyzetet teremteni a vevők között?

Ez utóbbi pont az, amit a legtöbb magánúton értékesítő lakás tulajdonos teljesen figyelmen kívül hagy – pedig itt dőlhet el a legtöbb pénz.

A magyar lakáspiac egyébként pontosan azt mutatja mostanában, mennyire nem egyetlen vevőn múlik az ár, hanem a piac egészének a mozgásán. Az MNB legfrissebb, 2026. májusi Lakáspiaci jelentése szerint 2025-ben országosan 23,5 százalékkal nőttek a lakásárak nominálisan, ami az elmúlt 25 év legnagyobb reálértékű drágulását jelentette.

Ugyanakkor 2026 első negyedévében már 18 százalékkal esett vissza a tranzakciók száma az előző év azonos időszakához képest – vagyis a kereslet és a kínálat viszonya néhány hónap alatt átbillent. Ha csak egyetlen vevő döntött volna arról, mennyit ér egy lakás, ilyen országos szintű, gyors elmozdulás nem történhetne meg. Ez a lakáspiac reakciója, nem egy emberé.

Alul árazás és versenyhelyzet: amikor a lakáspiac neked dolgozik

Van egy gyakori félreértés a „hagyjuk, hogy a vevő eldöntse” gondolat mögött: sokan azt hiszik, minél magasabbra teszik az eladó ingatlan árat, annál jobban járnak, mert „úgyis lealkusznak belőle”. A valóságban pont fordítva működik.

Ha egy ingatlan reális, jól átgondolt áron, tudatos stratégiával kerül ki a lakáspiacra, sokkal nagyobb eséllyel jelenik meg egyszerre több komoly érdeklődő is. Ez az, amit a szakmában licit helyzetnek hívnak – és nem véletlen, hogy ez a piac egyik legerősebb ár-emelő eszköze. Amikor egy ingatlanra egyszerre több ajánlat érkezik, a vevők pszichológiája is átfordul: aki fél attól, hogy lemarad, hajlandó lesz többet is fizetni, mint amennyit eredetileg tervezett.

Ezzel szemben az irreálisan magas induló ár szinte biztosan azt eredményezi, hogy hetekig, hónapokig egyetlen érdemi hívás sem jön – utána pedig apránként, kényszerűségből kell lejjebb venni az árat, ami már egy teljesen más, sokkal rosszabb tárgyalási pozíció, mint amiből tudatos stratégiával indultál volna.
Ez az oka annak, hogy amikor licit helyzet alakul ki egy-egy ingatlanomnál, sokszor jóval a kikiáltási ár fölött kel el a végén – miközben egy rosszul árazott, magányos hirdetés ugyanígy simán kevesebbért megy el, mint amennyit valójában érne a piacon.

Miért számít ezért a jó ingatlanközvetítő?

Ha egyetlen vevő véleménye döntene, tényleg nem lenne szükség ingatlan szakemberre – elég lenne megvárni az első jelentkezőt, és elfogadni, amit ajánl.

De mivel valójában a lakáspiac dönt, és a piac reakcióját lehet és kell is alakítani, itt kezdődik az én munkám.

30 éve vagyok az ingatlanpiacon Zala megyében és a Nyugat-Balatonon, villanyszerelőként kezdtem a pályámat, majd kocsmáros, aztán biztosítási ügynök lettem, de voltam szállodai Jolly joker is, aztán rám talált 1995-körül az ingatlanszakma és először ingatlanforgalmazó, amikor is saját projektjeim voltak, majd ezt követően, a mai napig ingatlanközvetítő, hivatalos ingatlan értékbecslő és hitelközvetítő is vagyok – ez a hármas szakmai háttér azt jelenti, hogy nem csak megbecsülöm az ingatlanod reális piaci értékét, hanem azt is látom, hogyan fog reagálni rá a bank, ha a vevőnek hitelre lesz szüksége, és milyen stratégiával lehet versenyhelyzetet teremteni körülötte.

Ha ingatlan eladóként azt szeretnéd, hogy ne a véletlenre, és ne egyetlen vevő hangulatára legyen bízva, mennyit kapsz az otthonodért, hanem tudatosan, a lakáspiac ismeretében alakítsuk ki a stratégiát – keress bátran. Ez pontosan az a pont, ahol a különbség van aközött, hogy valaki csak hirdeti az ingatlanodat, vagy valóban dolgozik a legjobb áradért.

Gyakran ismételt kérdések – Nem a vevő, hanem a piac árazza be az ingatlanodat – így működik valójában (és ezért is számít a jó ingatlanközvetítő)

Tényleg a vevő dönti el, mennyit ér egy ingatlan?

Nem egyetlen vevő. A lakáspiac – vagyis a kereslet, a kínálat, a hasonló ingatlanok ára és a versenyhelyzet – alakítja ki a tényleges eladási árat. Egy vevő csak abban a pillanatban „erősíti meg” ezt az árat, amikor ténylegesen kifizeti.

Miért lehet több különböző „értéke” is egy ingatlannak?

Mert más-más szereplő, más céllal vizsgálja: a lakáspiac maga, egy független ingatlan értékbecslő, a bank hitelbírálati célra, a NAV illetékkiszabás céljából, és a tulajdonos, aki a kínálati árat meghatározza. Ezek a számok gyakran eltérnek egymástól.

Hogyan lehet versenyhelyzetet, azaz „licitet” teremteni egy ingatlan eladásakor?

Reális, jól átgondolt induló árral és tudatos hirdetési stratégiával – így egyszerre több komoly érdeklődő jelenhet meg, ami felfelé mozdíthatja el a végső árat az induló irányárhoz képest.

Miért baj, ha túl magasra árazom az ingatlanomat?

Mert elriasztja az érdeklődőket: hetekig, hónapokig nem jön érdemi hívás, majd kényszerűségből, rosszabb alkupozícióból kell lejjebb menni az árból – gyakran alacsonyabbra, mint amennyit egy jól belőtt induló árral el lehetett volna érni. Esetleg még innét, a „sírból” is fel lehet éleszteni az ingatlan körüli licit helyzetet, de ehhez tényleg ingatlan szakember szükséges nagy eséllyel, mégpedig olyan, akinek már voltak hasonló ügyei.

Érdemes-e ingatlan szakembert bevonni a lakás árazásába?

Igen, mert egy tapasztalt, hármas szakképesítésű (értékbecslő, ingatlanközvetítő, hitelközvetítő) szakember egyszerre látja az ingatlanpiaci, a banki és a versenyhelyzet-teremtési szempontokat is – ez az, ami reálisan a legjobb elérhető árat hozhatja ki egy eladásból. 

Sipos András
Ingatlanközvetítő, Hivatalos ingatlan értékbecslő és Hitelközvetítő
www.becsuletesingatlanos.hu 

Kapcsolódó blog cikkem: 

Miért bízd szakértőre az ingatlanod eladását? – értékbecslés, vevőszűrés és biztonságos, teljes körű értékesítés egy kézben 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

12 fontos szempont balatoni nyaraló vagy hétvégi ház vásárlásakor – amit eladóként és vevőként is tudnod kell 

Belterületi családi ház vs. zártkerti hétvégi ház: Melyik lehet a jobb választás? 

Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant? 

Érdemes házat venned a semmi közepén?

Belterületi vagy zártkerti ingatlan? A különbség amit vevőként és eladóként is kötelező tudnod! 

Ház vagy lakás? – A kérdések, amiket előbb tegyél fel magadnak, mint az árakat 

Személyiségtorzulás nemcsak az ingatlanszakmában. Jelek, következmények, megoldások 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Nem a vevő, hanem a piac árazza be az ingatlanodat – így működik valójában (és ezért is számít a jó ingatlanközvetítő) bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Milyen ingatlanosnak lenni? – Nehéz vagy könnyű szakma?

Nehéz vagy könnyű szakma az ingatlanközvetítés? 30 év ingatlanpiaci tapasztalattal megmutatom, mire számíts az elején, mennyit kereshetsz, és mitől lehet valakiből jó ingatlanos.

Ha ingatlanos szeretnél lenni, vagy csak most gondolkodsz azon, hogy ez lehetne-e a következő munkád, valószínűleg ugyanazt a kérdést teszed fel, mint mindenki más: nehéz szakma ez, vagy könnyű?

A rövid válasz: egyik sem önmagában. Az ingatlanközvetítés attól lesz nehéz vagy könnyű, hogy te magad mennyire vagy hajlandó folyamatosan, kitartóan dolgozni rajta – függetlenül attól, hogy megy-e éppen a lakáspiac, vagy sem.

30 éve vagyok az ingatlanpiacon. 1995-96-tól ingatlanforgalmazóként, majd ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként is, úgyhogy nem elméletben, hanem a saját tapasztalatomból mondom el, mire számíthatsz.

Nehéz vagy könnyű szakma az ingatlanközvetítés? – a rövid válasz

Az ingatlanozás olyan, mint a matek: nem bonyolult, de csinálni kell, mégpedig folyamatosan, nap mint nap. Ebben nincs semmi titok – más szakmában, munkákban is ez a fő szabály: reggel elkezded, és estig csinálod.

Ami miatt mégis vonzóbb sok más munkánál, az a szabadság: alapesetben te osztod be az időd, nem egy főnök. Kivéve persze, ha franchise-hálózatnál olyan rendszerbe kerülsz, ahol elvárás, hogy minden nap bent ülj az irodában és lessen az ingatlaniroda vezetője, mivel szem előtt vagy — ott ez a szabadság is korlátozottabb, de hát azt te választod..Az is igaz, hogy a kemény kontrollnak is megvan a maga haszna, márpedig az hogy azonnal van pozitív, vagy negatív visszajelzés..

Ha egy mondatban kellene összefoglalnom: nem az ingatlanközvetítői szakma nehéz, hanem a következetesség hiányzik a legtöbb kezdő ingatlanosból. Aki felkészül rá, hogy az elején tolnia kell, annak idővel meglepően élhető, rugalmas és jövedelmező hivatás lehet ebből.

Az egyik ismerős ingatlanossal taliztam múltkor és kérdezem, hogy megy, mennyit keresel, Nos a válasz az volt, hogy ennyi munkával, sehol nem keresnék ennyit. Hát, ez valahogy egy idő után így lehet, de ezt az időt ki kell bekkelni, mert addig az út sok munkával, energiával és idővel vezet.

Mi múlik rajtad, és mi nem? Amelyik ingatlanosok a körülményeket okolják a sikertelenségükért

Sokszor hallom, hogy valaki a rossz lakáspiacra, a válságra vagy a szerencsétlen időzítésre fogja rá, ha nem megy az ingatlan üzlet. A tapasztalatom viszont az, hogy a sikertelenség szinte mindig a külső körülményekre mutogatásból fakad, míg a sikeres kollégák abban hisznek – és aszerint is dolgoznak –, hogy ők maguk kovácsai a saját szerencséjüknek és sikerüknek senki és semmi más.

Neki lehet állni ingatlanosnak válság idején és fellendüléskor is, ha megy a lakáspiac és ha éppen nem. A kérdés inkább az, hogy mennyire vagy motivált és mennyit teszel a sikerért. Ha a megélhetésed múlik ezen a munkán, egészen más tempóban fogsz dolgozni, mint az, aki csak hobbiból ingatlanozik és család eltartja – mert bizony ilyen ingatlanosok is szép számmal vannak az ingatlanpiacon.

Bizonytalan bevétel: mire számíts az első hónapokban kezdő ingatlanosként?

Az ingatlanos vállalkozóként dolgozik, tehát arról a biztonságról, hogy hónap elején megérkezik a fix fizetésed, le kell mondanod. Cserébe a kereseted felfelé gyakorlatilag nincs plafonozva – attól függ főleg, mennyi munkát, időt és energiát fektetsz bele. Aki csak ücsörög és várja, hogy magától jöjjenek az ügyfelek, az csalódni fog.

Az első hónapokban ráadásul könnyen előfordulhat, hogy egyáltalán nincs bevételed, miközben a kiadásaid – benzin, hirdetés, telefon, adott esetben eszközök – már az elejétől futnak.

Éppen ezért ne vágj bele félretett tartalék nélkül: általánosan elfogadott ökölszabály, hogy 3-6 hónapnyi rezsire való tartalékkal érdemes nekiindulni, amíg beindulnak az első lezárt üzletek és nagyon kemény munkát kell beletenni, enélkül neki se állj. Egy jó mentor sokat segít abban, hogy ez az időszak ne nyúljon el feleslegesen.

Tapasztalataim szerint az ingatlanos pályára jelentkezők jelentős hányada – akár a fele, vagy akár még több is – már az első fél éven belül feladja, sőt sokan pár hónap után és más megélhetés után néz. A pontos arány piacfüggő és időszakonként változik, de a lényeg ugyanaz: aki nem számol a nehéz induló időszakkal, azt könnyen elviszi a bizonytalanság.

Ki tanít meg az ingatlanozásra? A mentor szerepe

A szakma elején kevés dolog számít annyira, mint a jól megválasztott mentorod. Nem az a lényeg, milyen név van kiírva az iroda ajtajára, és csillog villog az ingatlaniroda és hasra esve térsz be, meg az ügyfelek is ugyanígy és belépve minden ügyfél azt érzi egyből, hogy aztán itt fizetni fogok, ha lesz eladás, hanem. Inkább az a fontos hogy a mentorod mennyi időt és minőségi figyelmet szán rád az első hónapokban.

A legtöbb ingatlan irodánál sajnos annyi történik, hogy kiadják a feladatot – hívj hideget, keress eladó ügyfelet egyedül –, és ennyi, menj szóró lapozni,. Már indulhatsz is. Egy valódi mentor viszont elöl megy: elviszi magával a saját tárgyalásaira, aztán melléd áll a te első tárgyalásaidon is. Ez az a fajta gyakorlati tanulás, ami tényleg megtapad.

Fontos! Én hogyan vállalok mentorálást a kezdő ingatlanos kollégáim esetében?

Csak akkor éri meg mentorálásba fektetni az időmet, ha ez mindkettőnknek megéri. Az idő ugyanis nálam is véges. Aki hozzám fordul tanulni, annak mutatnia kell a tanulási szándékát, a munka vágyát és agilitását: figyel, kérdez, visszajelzést ad a kapott anyagokról, és – ami a legfontosabb – a megtanultakat gyorsan be is építi a napi munkájába, amit folymatosan csinál az első naptól. Ha ez az agilitás az elejétől hiányzik, azzal nem tudok érdemben foglalkozni és magára hagyom és tapasztalataim szerint el is megy hamarosan magától, elküldenem sem kell.

Példaként említve nagyon régen egy agilis fiatalember napi szinten becsöngetett, hogy jönne dolgozni, de sajnos nem volt érettségije, ami a majdani OKJ tanfolyamhoz kellett volna és azt éreztem, hogy így nem lesz közeljövője az ingatlanszakmában, hát nagyot tévedtem.. Így eltanácsoltam azzal, hogy végezze el estin előbb az érettségit, aztán majd jöjjön vissza.

Pedig még nem is beszéltünk meg semmit és hozta magától naponta a címeket telefonszámokat, hogy már ezzel és ezzel beszélt mehetnénk szerződni, tehát kérés nélkül agilisnak mutatta magát. Balga módon nem vettem fel, mert éppen rossz passzban voltam. A vállalkozó felesége felvette a cégébe és elment egy Franchise ingatlan hálózathoz dolgozni, ahol azonnal felvették érettségi nélkül simán, mert ilyen ingatlanhálózatoknál elég alacsony a belépési küszöb. Közben 2 év alatt leérettségizett estin. Manapság már évek óta 2-3 saját franchise irodája van, Franchise partnere az országos hálózatnak és luxus kocsival jár. Persze ez nem ment volna családi hátszél nélkül, de hát az életben jól kell nősülni, meg a nyomulás, agilitás is kellett a karrierhez, egyik sem ment volna a másik nélkül, tehát hiába nősült jól, ha nem lett volna agilis és fordítva..

Milyen tulajdonságok kellenek a sikeres ingatlanoshoz?

Egy jó ingatlanos egyszerre jó ingatlan szakember, joghoz értő, építész és egy kicsit pszichológus is, meg rengeteg szakmához kell még legalább érintőlegesen is értenie plusz nagyon jó ember ismeret szükségeltetik és élettapasztalat. Jártas a technikában – alaprajz, videó, fotózás –, jó a helyesírása, és megnyerő a kommunikációja, persze ebben is lehet fejlődni, tanulni. Ad magára és a környezetére, tisztelettudó, és mindenekelőtt becsületes. Ha ezekből akár csak egy is hiányzik belőled, nehéz lesz igazán elismert, jó hírű ingatlanossá válnod.

• Kommunikáció és helyesírás – az ügyfelek ez alapján is ítélnek
• Alapszintű technikai tudás – alaprajzkészítés, fotózás, videózás
• Emberismeret – a jó ingatlanos ráérez, mire van szüksége az eladónak és a vevőnek is
• Becsületesség – hosszú távon ez az, ami ajánlásokat és visszatérő ügyfeleket hoz

Becsületesség mint versenyelőny az ingatlanszakmában

Rengeteg ingatlanügynök van már a piacon, cégek és szabadúszók egyaránt. Szerintem az éri meg a hosszú távot, aki korrekt és becsületes – épp azért, mert ez ritka. Ha tisztességesen dolgozol, ajánlani fognak, és lesznek visszatérő ügyfeleid is.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy lakható állapotú, átlagos házat nem hirdetsz luxusingatlanként, egy omladozó romot pedig nem írsz le úgy, hogy „legalább kiélheti a vevő a kreatív fantáziáját”. A tárgyilagosság mindenkinek időt spórol: az eladónak, a vevőnek és neked is – mert a vevő úgyis látni fogja a valóságot, amikor kimegy megnézni az ingatlant.

Ugyanígy becsületes dolog korrekten megmondani az eladónak a reális lakásárat, akkor is, ha ez nem esik jól neki és akkor is, hogyha ezért nem kapsz tőle eladási megbízást, még akkor is, ha nagy eséllyel egy másik ingatlanost bíz meg, aki viszont leígéri számára a csillagokat az égből és, hogy a sokszorosan túlárazott ingatlanát el fogja adni a nagy országos hálózata segítségével a másodperc tört része alatt, mert minden partner nekik dolgozik.. – normális hangnemben, nem megsértődve.

És természetesen kerülendők a klasszikus, idegesítő értékesítői trükkök is, mint a mesterséges sürgetés („sok az érdeklődő, döntsön gyorsan”), ami hosszú távon csak rossz hírnevet hoz. Az ingatlanos letétkezelésről már nem is beszélve..

Franchise ingatlan hálózatnál dolgozz vagy hol – mennyi marad nálad a jutalékból?

Az ingatlanközvetítői jutalék Magyarországon jelenleg átlagosan 3% körül mozog, Budapesten inkább 3-5%, vidéken 2,5-3% jellemző. Ez azonban nem azt jelenti, hogy ennyi kerül a te zsebedbe, mint ingatlanos.

Franchise ingatlan hálózatoknál a gyakorlat szerint az ingatlan ügynök a teljes jutaléknak jellemzően csak 20-30%-át kapja meg, a többi a hálózaté és az irodavezetőé. Magasabb, akár 40-50%-os részesedés csak esetleg akkor jellemző, ha ugyanaz az ügynök hozta be mind a vevőt, mind az eladót – ez azonban a ritkább eset, mivel náluk pörög a keresztértékesítés, amit nagy előnyként állítanak be, de amikor az ingatlan ügynök zsebében alig marad pénz, aki az egészért megdolgozott és meg kellen élnie, akkor ráfog jönni, hogy számára milyen hátrányos. Kisebb, önálló irodáknál alacsonyabb, 3-4%-os díjszabás mellett is gyakran jobban járhat az ügynök, bár ez sem biztos, és változó, mert az iroda jutalékának akár a fele is nála maradhat, de ezt meg kell kérdezni előre.

A saját tapasztalatom szerint: franchise-rendszerben, még ha kiemelkedően teljesítesz is, jellemzően nem kapsz 40-45%-nál nagyobb részesedést egy önállóan hozott üzlet jutalékából sem. Ezt mindenképp számítsd bele, mielőtt döntesz, hogy hol kezded az ingatlanos pályádat.

Mire figyelj, mielőtt aláírsz egy ingatlan franchise munka szerződést?

• Ha valaki egy pár napos, vagy 1 hetes, cég által szervezett tanfolyamért kér pénzt tőled – akár úgy, hogy csak később, a jutalékodból vonja le –, az nem feltétlenül a te érdekedet szolgálja.
• Figyelj a versenytilalmi (konkurencia-tilalmi) kikötésekre: ezek szabják meg, mit tehetsz a hálózattól való távozás után. Érdemes ügyvéddel átnézetni a pontos szöveget, mielőtt aláírsz, mert általában azt írod alá, hogy ha eljössz, akkor bizonyos ideig nem vállalhatsz ingatlanos munkát, de ezt nem is tudom elképzelni, hogy hogyan merik ezt egyáltalán kikötni.
• Ha egy saját megbízásod értékesítése után nem marad nálad legalább a jutalék fele, érdemes továbblépni, vagy alaposan újratárgyalni a feltételeket.
• Kérdezz rá pontosan, mit ad a háttértámogatás (hirdetési felület, rendszer, oktatás) és mit kell neked állnod (saját eszközök, utazás, saját marketingköltés).

Nem azért sorolom ezeket, hogy elvegyem a kedved az ingatlanos munkától, hanem mert az elején hozott jó döntés – hogy hova mész dolgozni, és milyen szerződést írsz alá – hosszú távon meghatározza, mennyire lesz élhető ez a szakma számodra és gyorsan elmegy a kedved, vagy sem.

Kinek ajánlott, és kinek nem az ingatlanosi pálya?

Ez a szakma nagy szabadságot és – hosszabb távon – komoly kereseti lehetőséget adhat, de csak annak, aki elviseli a bizonytalanságot és nem ijed meg az első visszautasításoktól és mint a hangya szorgalmasan megy és megy, gyűjtögeti az ingatlan eladási megbízásokat és pótolja a ki menteket, eladottakat és nem azt lesi, hogy a másikét hogyan lehet eladni kis pénzért. Ha nincs félretett tartalékod, ha stabil, fix havi bevételre van szükséged rövid távon, vagy ha nem vagy hajlandó folyamatosan tanulni és fejlődni – kommunikációban, marketingben, kapcsolatépítésben –, érdemes alaposan átgondolnod, mielőtt belevágsz.

Ha viszont szereted az emberekkel való munkát, jól viseled az önállóságot, és készen állsz arra, hogy az elején sokat kell tolnod eredmény nélkül is, ez az egyik legszabadabb és leginkább saját kézben tartható hivatás, amit ismerek, én nem is csinálnék mást, mint az ingatlanközvetítés.

A Becsületes Ingatlanos, én Sipos András is foglalkozok mentorálással?

Igen, a velem dolgozó ingatlanosokat mentorálom.

30 éve vagyok jelen az ingatlanpiacon Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Dél Vasban, az Őrségben és a Nyugat-Balaton térségében, méghozzá egyszerre három minőségben: ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként.

Ez a hármas rálátás azt jelenti, hogy nemcsak az ingatlan eladás-vétel technikáját tudom átadni, hanem azt is, hogyan lásd egy ingatlan reális piaci értékét, és hogyan illeszkedik ehhez a vevő finanszírozási lehetősége és hogyan kommunikálj, hogyan add el magadat és hogyan köss ingatlan eladási megbízásokat könnyedebben stb…

Mentorálást csak korlátozott számban, szelektíven vállalok – nem azért, mert nem szeretnék segíteni és támogatni, hanem mert az időm és az idegrendszerem is véges, és csak ott van értelme belefektetnem, ahol ez valóban kétirányú együttműködés. Ha úgy érzed, készen állsz rá, hogy figyelj, kérdezz, és amit tanulsz, azt azonnal a gyakorlatba is átültesd, agilis leszel, akkor keress meg!

Ugyanez a 30 éves, hármas szakmai háttér áll mögöttem akkor is, ha nem induló ingatlanosként, hanem eladóként vagy vevőként keresel fel – legyen szó reális ingatlan ár meghatározásáról, hiteligényről, értékbecslésről, vagy egy induló tárgyalás átgondolásáról.

Összefoglaló – Munkaidő, stressz és szabadság – az ingatlanozás két arca

Az ingatlanközvetítés az egyik legpörgősebb, legváltozatosabb, leginkább emberközpontú hivatás, amit ismerek – pontosan ez adja a szépségét, és pontosan ez adja a nehézségét is. Sok szabadsággal jár, de a szabadság ára a kiszámíthatatlan munkaidő, az állandó stressz közeli helyzetek és szituációk, valamint a tisztán jutalékalapú, bizonytalan jövedelem.

Idővel jobban lehet kezelni a stresszt, én például sokat tanultam az évek során. Ez a munka jóval több annál, mint hogy pár képet feltöltesz egy hirdetési portálra: alapos jogi és helyismeret, jó beszédkészség és erős emberismeret nélkül nem megy és anélkül sem, hogy szeresd az embereket, szeress velük találkozni, beszélgetni és meggyőző készséged lenne.

Ami nehéz az ingatlanos munkában:

• Rugalmatlan munkaidő – rugalmas keretek között: az ügyfelek jellemzően este vagy hétvégén érnek rá, úgyhogy pont akkor kell dolgoznod, amikor másoknak szabadnapja van. Én, azért próbálom megoldani, ha például kulcsom van délelőtt az ingatlan mutatásokat, de ha nincs kulcsom, akkor alkalmazkodni kell az eladóhoz is, akiknek is általában 5 után jó.
• Nincs fix fizetés: a bevétel kizárólag a lezárt üzletekhez, a sikeres eladáshoz vagy kiadáshoz kötött jutaléktól függ.
• Lelki teherbírás kell hozzá: számos türelmetlen, nehezen kezelhető ügyfél, és az elutasítás szinte napi rutin – ehhez erős idegzet szükséges. De, az a szerencse, hogy a normálisak vannak túlsúlyban, akik tisztelik az embert és elfogadják ingatlan szakembernek. A nehéz esetűeket úgy próbálom megoldani, sőt úgy oldom meg, hogy a nehéz embereket kerülöm és ha valaki tiszteletlen velem, akkor tiltom a telefonomban is és nem lesz üzlet soha többet és azokkal sem, akik megpróbálnak átverni, vagy sikerül is nekik. Ők bánhatják, mert, ha egyéb cégekhez, Franchise ingatlanirodákhoz kell fordulniuk segítségért azok sokkal jobban megkérik általában az árát és még keményebb feltételeket is szabnak.

Egyszer egy ügyvédnek még az 1990-es évek közepén mondtam a szemébe, hogy innentől kezdve többet nem lesz ingatlan üzlet, most kezd el számolgatni, hogy mennyit fogsz veszíteni ez által. Most 2026-van, ki lehet legalább nagyjából számolni, hogy mennyi volt eddig a veszteség az akkori inkorrektség, illetve inkább úgy fogalmaznék, hogy a nem teljes korrektség miatt. De, több eladómnak is mondtam már hasonlót pl. mostantól másokhoz kell menned, hozzám többet nem jöhetsz, számolgasd ki, hogy mennyivel többet fogsz ezután fizetni..

De, ugyanígy vagyok sok más emberrel is. Ezzel megkímélem magamat is és az ingatlan eladó ügyfeleimet is a nehéz emberektől és nehéz esetektől. Ugyanígy nem vállalok munkát nehéz eladóknak sem, őket a „legkedvesebb konkurenciáimhoz” irányítom rendszerint szívjanak velük azok... De, szerencsére én ezt már megtehetem, de egy kezdő ingatlanos nem biztos.

• Széles tudásbázis: jogi, pénzügyi és építési alapismeretek nélkül hamar zavarba jössz egy-egy komolyabb kérdésnél. Ezért kell tanulni, tanulni és tanulni, mert a tudás magabiztosságot ad.
Ami szép benne
• Szabadon beosztott idő: te döntesz, mikor és hogyan dolgozol, nem egy iroda négy fala szab neked keretet, hacsak nem Franchise ingatlan hálózatnál dolgozol és hasonlóknál, ahol a főnök vállalkozói léted ellenére is megszabja, hogy menj be az irodába kötelezően..
• Felfelé nyitott kereset: kellő szorgalommal és ügyességgel egy-egy sikeres üzlet komoly összeget hozhat és, ha jól dolgozol, akkor ez idővel majdnem biztossá válhat.
• Emberközpontú munka: minden nap új emberekkel, új otthonokkal találkozol, és jó érzés, ha valakinek segítesz megtalálni azt a lakást, amire vágyott és sikerül eladni egy ingatlant ez siker érzéssel tölt el.

Ha mindezt össze kellene foglalnom: az ingatlan szakma azért nehéz:

Mert önfegyelmet, folyamatos tanulást és valódi emberi kapcsolatokat kíván – a szabadság látszata mögött komoly, kitartó munka van. Aki ezt tudatosan vállalja, annak a nehézségek mellett a szépségei is kárpótolják.

Ha most gondolkodsz ezen a pályán, két kérdést érdemes átgondolnod:

Van már tapasztalatod értékesítésben, ügyfélkezelésben pl. biztosítós, fundamentás stb..? És mennyi szabadidőd, ill. tartalékod van ahhoz, hogy az induláshoz szükséges hónapokat kibírd? Keress meg bátran – szívesen segítek eldönteni, hogy neked való-e ez az ingatlan szakma.

Gyakran ismételt kérdések – Milyen ingatlanosnak lenni? – Nehéz vagy könnyű szakma az ingatlanozás?

Nehéz szakma-e ingatlanosnak lenni?

Önmagában nem nehéz, de nagy fokú kitartást igényel: napi szintű, folyamatos munkát kell bele fektetni, cserében rugalmas az időbeosztás és felfelé nyitott a kereset.

Mennyit keres általában egy kezdő ingatlanos Magyarországon?

Az első évben jellemzően kevesebbet, ami a tapasztalat növekedésével akár havi több millió forintra is emelkedhet – de ehhez évekre van szükség. Sajnos viszont, ha megnézzük az ingatlanozás másik oldalát, akkor a lemorzsolódók, akik elképesztően sokan vannak 1-3 hónapon belül visszalépnek, de max. 6 hónapon belül tapasztalatom szerint.

Mennyi idő alatt jön az első bevétel a kezdő ingatlanosoknak?

Sok kezdőnél az első két hónapban egyáltalán nincs bevétel, bár láttam már olyanokat is, akiknek 1-2 héten belül volt, de 3-6 hónapnyi tartalékkal érdemes nekivágni a pályának.

Érdemes-e franchise-hálózatnál kezdeni a kezdő ingatlanosnak?

A franchise háttértámogatást és rendszert ad, de megjegyzem ezt már én is tudom adni például, ha nem is olyan nagyságban, cserébe az ügynök jellemzően csak a jutalék 20-30%-át kapja a franchise rendszerben, ha nem ő hozza be és adja el az ingatlant. Kisebb, önálló irodáknál alacsonyabb díj mellett is gyakran nagyobb rész marad az ügynöknél. Mindkettőnek megvannak az előnyei és hátrányai, a szerződést mindenképp érdemes ügyvéddel átnézetni.

Mitől lehet valakiből jó ingatlanos?

Kommunikációs készség, az ember szeretet, alapszintű technikai tudás, emberismeret és mindenekelőtt a becsületesség – hosszú távon ez utóbbi hozza a legtöbb ajánlást és visszatérő ügyfelet. 

Sipos András
Ingatlanközvetítő, Hivatalos ingatlan értékbecslő és Hitelközvetítő
www.becsuletesingatlanos.hu 

Kapcsolódó blog cikkem: 

Személyiségtorzulás nemcsak az ingatlanszakmában. Jelek, következmények, megoldások 

Miért bízd szakértőre az ingatlanod eladását? – értékbecslés, vevőszűrés és biztonságos, teljes körű értékesítés egy kézben 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

12 fontos szempont balatoni nyaraló vagy hétvégi ház vásárlásakor – amit eladóként és vevőként is tudnod kell 

Belterületi családi ház vs. zártkerti hétvégi ház: Melyik lehet a jobb választás? 

Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant? 

Érdemes házat venned a semmi közepén?

Belterületi vagy zártkerti ingatlan? A különbség amit vevőként és eladóként is kötelező tudnod! 

Ház vagy lakás? – A kérdések, amiket előbb tegyél fel magadnak, mint az árakat 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Milyen ingatlanosnak lenni? – Nehéz vagy könnyű szakma? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Csökkennek a lakásárak? Amit tudnod kell, mielőtt ingatlant adsz el vagy veszel

Miért nem omlanak be az ingatlanárak, mire számíthatsz eladóként vagy vevőként, és miért éri meg most jobban alkudni, mint egy éve. Erről is szól a mostani ingatlan blog cikkem, meg még arról is, hogy miért veszélyes, ha elakad a lánceladás, illetve valaki miatt elakad és a mostani döcögős lakáspiac könnyen elő tud teremteni lánceladásos helyzetek megakadásának szituációját, ezért is veszélyes..

Gyors válasz: csökkennek most a lakásárak Magyarországon?

Igen, elindult egy ingatlanpiaci korrekció. A tavalyi, sok helyen szinte megállíthatatlannak tűnő áremelkedés után idén megtorpant a piac, és több szegmensben már lefelé mozdulnak az árak. De ne gondold, hogy ez egy összeomlás előszele. A tapasztalatom és a jelenlegi ismereteim szerint most sem fog nagyot esni az ingatlanpiac – inkább egy egészséges visszarendeződésről van szó.

Miért nem várok hatalmas áresést a lakáspiacon?

Azért, mert a nagyobb számottevő általános ingatlan áreséshez, vagy inkább úgy fogalmaznék, hogy ingatlanpiaci áreséshez az kellene, hogy egyszerre sok eladó azzal az akarattal lépjen ki a piacra, hogy most mindenképpen el kell adni az ingatlanomat, akár nagy alkuk árán is. Ez most nem látható, sőt nagyon sok túlárazott ingatlan torzítja a piacot, sőt megkockáztatom, hogy olyan eladhatatlan árakon hirdetnek ingatlanokat, amik, ha nem jön egy blőd vevő nem fognak elkelni egyhamar. Nincs az a 2008-2010-ben kezdődött és évekig húzódó ingatlanpiaci szakasz, ami a deviza hitelpiac miatt tört ki annak idején, de bármi történhet bármikor. Egyszer az Orosz–Ukrán háború, az Iráni-USA háború, sőt most már a Jemeniek is beléptek, meg ott a Hormúzi szoros lezárása és most meg itt van a klímaváltozás, vizhiány is a nyakunkon.

Mi történt valójában az elmúlt hónapokban az ingatlanpiacon?

Kezdjük ott, amit a lakáspiacon dolgozva nap mint nap látok. Tavaly szinte minden hónapban feljebb kúsztak az árak, a vevők pedig sokszor licitáltak egymásra egy-egy jobb ingatlanért. A statisztikák azt mutatják, hogy kb. 25% körül emelkedtek tavaly az ingatlan árak köszönhetően a régi kormány nagy dobásának az Otthon Startnak is.. Idén ez a lendület megtört. Lassabban kelnek el az ingatlanok, a vevők megfontoltabbak, és egyre több helyen halljuk, hogy az ingatlan hirdetési ár és a végül kialkudott ár között már érdemi a különbség.

Ez nem azt jelenti, hogy minden eladónak menekülőre kell fognia. Azt jelenti, hogy a lakáspiac elkezdte megemészteni azt a rendkívüli drágulást, ami mögötte van – és ez egészséges jel, nem vészjelzés.

Miért nem omlik be a lakáspiac akkor sem, ha most tényleg csökkennek az árak

Itt jön a rész, amiben szerintem a legtöbben tévednek. Az emberek hajlamosak azt hinni, hogy ha megfordul a lakáspiaci trend, onnantól minden hónapban egyre lejjebb mennek az ingatlanárak. A valóság ennél makacsabb.

Ha egy eladó megszokott egy ingatlan árszintet, onnan nagyon komoly indok nélkül nem enged jelentősen, inkább azt mondja, vagy mondják sokszor, hogy rohadjon oda inkább nem potyázom el, meg nem kenyérre kell, meg inkább felgyújtom és társai…
Ezért a valóban nagy mértékű, tartós áresés a tapasztalatom szerint jellemzően komolyabb gazdasági válságokhoz kötődik, nem egy-két gyengébb hónaphoz, mint feljebb írtam.

Amit a legutóbbi hasonló ingatlanpiaci helyzetből érdemes megjegyezni

Volt már erre példa nem is olyan régen: egy komolyabb, magas kamatokkal és magas inflációval járó időszakban egy darabig tényleg csökkentek az ingatlanárak, aztán ez megtorpant. Az eladók egyszerűen kivárták, amíg a helyzet konszolidálódik – és nem engedtek tovább az ingatlan árából. Kevesebb adásvétel volt, de érdemi, tartós árzuhanás nem. Az ingatlanpiacot főleg a kényszer élet helyzetek mozgatták, a válás, halál, kisebből nagyobba költözés, házasság, gyereknek lakás vétel stb..

A lakás hirdetési ár nem mindig mutatja a valóságot

Van egy szempont, amit sokan nem vesznek figyelembe: ha egy ingatlan hirdetési ára hónapokig nem mozdul, az még nem jelenti azt, hogy nem veszített értékéből. Ezt a tőzsdén úgy mondják, hogy csak akkor realizáltad a veszteséget, ha már eladtad a részvényeidet, addig nem..Amíg az árcédula ugyanaz marad, az infláció és a piaci környezet közben simán „megeheti” a valós értékét. Ami most viszont más, mint a korábbi hasonló helyzetekben: az infláció most alacsonyabb, a kamatok csökkenő pályán vannak, és a bérek is emelkednek, legalábbis ezt mondják, aztán, hogy mi sok helyen a valóság az más kérdés… Ez a kombináció inkább egy szelíd, néhány százalékos ingatlanár korrekció felé mutat, nem egy nagy lakáspiaci összeomlás felé.

Mit hozhat a bérlakás-program – és mit nem, legalábbis egyelőre

A kormány nemrég egy nagyobb szabású bérlakás-programot jelentett be, aminek a célja, hogy több megfizethető bérlakás kerüljön az ingatlanpiacra. Ez önmagában jó hír lehet hosszú távon, de fontos leszögezni: ez egy több éves horderejű program, aminek a tényleges hatása – ha egyáltalán megvalósul a bejelentett formában – inkább 4-5 éves, de ez a szám, akár 10-15 év is lehet, ha totyorognak közben, távlatban bontakozhat ki, nem a következő hónapokban. Túl sok a bizonytalansági tényező ahhoz, hogy most megmondjuk, ez pontosan hogyan fogja majd befolyásolni az ingatlan árakat és a bérleti díjakat.

Vegyek most lakást, ingatlant, vagy várjak?

Ezt kérdezik tőlem a legtöbben mostanában, és a válaszom mindig ugyanaz: attól függ.

Ha csökkennek az ingatlan árak, és közben a kamatok is mérséklődnek, hitelből vásárolva elsőre logikusnak tűnik kivárni. Csakhogy van egy komoly ellenérv: most kifejezetten kedvező, támogatott hitelkonstrukciók érhetők el a piacon, mint pl. az Otthon start program. Ha ma jogosult vagy egy ilyen kedvező hitelre, nem garantált, hogy egy év múlva is ugyanilyen feltételekkel tudsz majd hitelt felvenni – egy kis árcsökkenés könnyen elveszhet egy kedvezőtlenebb kamatkörnyezetben.

Ha jelenleg albérletben laksz, van egy szempont, amit érdemes átgondolni: amíg nem veszel ingatlant, az albérleti díj gyakorlatilag teljes egészében elúszott kiadás, ezzel szemben egy törlesztőrészletnek csak egy hányada kamat, a többi a saját tőkédet gyarapítja.

Alku vagy licit jellemző jelenleg? Melyik lakáspiacon vagyunk most valójában

Az elmúlt egy-két évben sokszor a vevők licitáltak egymásra egy-egy jó ingatlanért. Ez a helyzet most érezhetően megfordult – visszatért a régebbi, alkuval terhelt piac. Csak egyes, népszerű, keresett helyeken és jó adottságú ingatlanoknál várható licit, amikre sok vevő mozdul rá.

A tapasztalt ingatlanközvetítők a piac több szegletében is hasonlót jeleznek: a valós eladási ár és az utolsó hirdetési ár között sok esetben már érdemi a különbség, elsősorban a rosszabb állapotú, felújítandó vagy nehezebben hitelezhető ingatlanoknál. Ez egyelőre nem általános jelenség – inkább hely és szegmensfüggő –, de jól mutatja, hogy hova mozdult el az alkupozíció a lakáspiacon.

Ami viszont visszatérő minta: az ingatlan eladók jelentős része egyelőre továbbra is a tavalyi árszinttel számol, és csak kis részük hajlandó érdemben alkalmazkodni az új helyzethez. Ha egy hirdető vagy egy ingatlanközvetítő azzal érvel, hogy „rengeteg érdeklődő van”, jó eséllyel blöfföl – hacsak nem kifejezetten piaci ár alatt hirdetik az ingatlant, vagy és nagyon szupi helyen van, nagyon keresett ingatlan, mert ez is lehet.

A legfontosabb tanács, amit a vevőknek adni tudok: ismerd az adott környék ingatlan árait. Ez nem megy másképp, mint hogy folyamatosan figyeled a kínálatot, és jó néhány hasonló ingatlant személyesen is megnézel, nem csak a hirdetési fotók alapján ítélsz, meg nem hiszel el nyakló nélkül mindent mindenkinek, még egy csodaszép ingatlanos lánynak sem… Ha az ingatlan normál piaci áron van, és az eladónak tényleg lépnie kell, nagyobb alkuval is érdemes lehet próbálkozni – ha viszont az ár már most is reális, a túlzott alkudozás inkább csak elveszi a jó ingatlant az orrod elől, mert a jó ingatlanra más is rá fog mozdulni ezt jól jegyezd meg..

Ami biztosan másképp fog alakulni – Lakás versus családi ház és az Új lakás versus használt lakás

Van két dolog, amiben szerintem közép, hosszú távon mindenképp korrekciónak kell jönnie. A lakások és a családi házak közötti árkülönbség jelenleg irreálisan alacsony, ahogy az új építésű és a használt lakások közötti árrés is szűk ahhoz képest, mennyivel eltérőbb komfortot, energetikát és állagot kínálnak.

Ez a két arány nem maradhat így örökre. Vagy a családi házak és az új építésű lakások áránál kell jönnie egy nagyobb korrekciónak felfelé, vagy a használt lakásoknál lefelé. A kereslet-kínálat persze mindig felülírhatja ezt rövid távon, de hosszabb távon ez a két torzulás szerintem nem tartható fenn.

Aki most szeretne használt lakásból családi házba lépni, annak ez kifejezetten kedvező időszak lehet – vagyis ha nagyobb otthonban gondolkodsz, most érdemes elindítani a jelenlegi lakásod értékesítését.

De, azzal is számolhatsz, hogy viszont esetleg a családi ház eladója nem akar nagy alkut engedni, mivel mostanában sok ház eladó hivatkozik arra, hogy nem fogom a házamat elpocsékolni egy panel lakás áráért. Igaz, hogy nem lehet nyakló nélkül összehasonlítani különböző ingatlantípusokat, hiszen az ingatlan értékbecslésben sem lehet ezt megtenni, ezt mint hivatalos ingatlan értékbecslő tudom, de sokszor meglehet érteni ezt a fajta gondolkodást az eladóktól is.

Amikor egymást akasztják meg az eladók és a vevők – az ingatlanlánc jelensége

Van egy másik helyzet, amivel időnként szembesülök. Valaki rátalál az igazi, számára tökéletes otthonra, csak épp előbb a sajátját kellene értékesítenie.
Az érdeklődő, aki erre a lakásra jelentkezne, viszont maga is egy másik vásárlásra vár. Az a valaki pedig egy újabb láncszemre. A végeredmény: mindenki megtorpan, senki nem lép, miközben valójában mindannyian ugyanoda tartanának – csak épp egymás útját állják. Az ingatlan eladási lánc könnyen megakadhat, ha valaki totojázik, túláraz, makacskodik, hogy például nem engedek, vagy éppen nem annyit az árból, mert nem kenyérre kell..

Az ilyen helyzetet egyedül nagyon nehéz kibogozni, hiszen te csak a saját ingatlan ügyletedet látod, nem az egész lakás eladási és vételi láncolatot. Éppen ezért van igazán értelme egy rutinos, sok tranzakciót átlátó ingatlanszakértővel dolgozni: ő nem csak a te lépésedet ismeri, hanem azt is, hol akadt el a folyamat a láncban, és hogyan lehet onnan újra elindítani az egészet, vagy akár ki lépni onnan és más eladókat, vevőket keresni.

Miért ne egyedül vágj bele a lakás eladásba és vételbe – amikor nem tudod pontosan, mit adsz el (vagy mit veszel)

A legtöbb probléma, amivel ingatlan eladókkal és vevőkkel is beszélgetve találkozom, nem az árazásból, hanem a tájékozatlanságból fakad.

Ha saját magad hirdeted az ingatlanodat, de fogalmad sincs, mennyit ér ténylegesen – nem azt, amennyit szeretnél kapni érte, hanem amennyit a lakáspiac ma hajlandó fizetni –, két irányban is bajba kerülhetsz. Ha túlárazod, hónapokig, akár egy évig is ragadhat a hirdetésekben, miközben a valós értéke eközben tovább csökken a piaci korrekció miatt. Ha alul árazod, mert nem ismered a saját ingatlanod erősségeit – a tájolást, az energetikai állapotot, a jogi tisztaságát, a műszaki állapotot, a környék valós keresettségét –, egyszerűen pénzt hagysz az asztalon.

Ingatlan vásárlóként ugyanez fordítva igaz

Ha nem tudod pontosan felmérni, mit veszel – van-e nagyonn hiba, rendben van-e a tulajdoni lap, reális-e egyáltalán a kért ingatlan ár az adott utcában, van-e olyan teher vagy jogi akadály, ami miatt nem is lehet rendesen finanszírozni –, könnyen belefuthatsz egy olyan ingatlanba, amelynek az ára és az állapota között semmilyen összefüggés nincs.

Ezért dolgozom egyszerre ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként. Ez a három szerep külön-külön is fontos, együtt viszont azt jelenti, hogy nem kell három különböző szakembert megkeresned ahhoz, hogy lásd a teljes képet: mennyit ér valójában az ingatlanod, hogyan érdemes pozicionálni és hirdetni, és hogyan finanszírozható reálisan a vevő oldaláról. Ez nem marketingszöveg – ez a napi munkám lényege.

Gyakori kérdések a 2026-os ingatlanpiaci helyzetről

Tovább csökkennek még idén a lakásárak?

A korrekció minden jel szerint folytatódik, de nem drámai zuhanásról van szó, inkább egy fokozatos, lassú visszarendeződésről.

Érdemes-e most eladnom az ingatlanomat?

Ha reális, a mai piachoz igazított áron hirdeted, igen – a vevők ma megfontoltabbak, de vásárolnak. Ha a tavalyi árszinthez ragaszkodsz, számíts rá, hogy hosszabb ideig ragad bent a lakáspiacon majd a hirdetés.

Mennyit lehet ma alkudni egy ingatlan áránál?

Ez erősen ingatlanfüggő. Rosszabb állapotú vagy nehezebben hitelezhető ingatlanoknál most már komoly alkupozícióban vagy vevőként, jó állapotú, reálisan árazott ingatlanoknál viszont jóval kevesebb a mozgástér.

Érdemesebb most lakást venni, vagy várni a további árcsökkenésre?

Ha jogosult vagy egy kedvezményes, támogatott hitelre, ez a feltétel önmagában többet érhet, mint egy kisebb árcsökkenés egy év múlva. Ha albérletben laksz, a várakozás is valós költséggel jár.

Ha nem akarsz találgatni – keress egy ingatlan szakembert, aki mindhárom oldalt látja

A lakáspiac most alkupozíciót ad a vevőknek, de csak akkor, ha tudod, mivel alkudsz. Eladóként pedig a reális árazás ma nagyobb tétben számít, mint tavaly bármikor.

Zalaegerszegen, Nagykanizsán és a Nyugat-Balaton térségében – Keszthelytől Hévízen és Gyenesdiáson át Vonyarcvashegyig, Balatongyörökig, Vas megye Déli részén, az Őrségben – ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként is a rendelkezésedre állok. Ha szeretnéd tudni, mennyit ér most ténylegesen az ingatlanod, vagy hogyan finanszírozható reálisan egy vásárlás, keress bizalommal! 

Sipos András
Ingatlanközvetítő, Hivatalos ingatlan értékbecslő és Hitelközvetítő
www.becsuletesingatlanos.hu 

Kapcsolódó blog cikkem: 

Miért bízd szakértőre az ingatlanod eladását? – értékbecslés, vevőszűrés és biztonságos, teljes körű értékesítés egy kézben 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

12 fontos szempont balatoni nyaraló vagy hétvégi ház vásárlásakor – amit eladóként és vevőként is tudnod kell 

Belterületi családi ház vs. zártkerti hétvégi ház: Melyik lehet a jobb választás? 

Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant? 

Érdemes házat venned a semmi közepén?

Belterületi vagy zártkerti ingatlan? A különbség amit vevőként és eladóként is kötelező tudnod! 

Ház vagy lakás? – A kérdések, amiket előbb tegyél fel magadnak, mint az árakat 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Csökkennek a lakásárak? Amit tudnod kell, mielőtt ingatlant adsz el vagy veszel bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Lakásvásárlás és hiteligénylés: 10 hiba, ami milliókba kerülhet

Sokan kapkodva, megfelelő háttérmunka nélkül vágnak bele egy ingatlanvásárlásba. Érthető: a folyamatos áremelkedés nyomást jelent és még a mindig jelenlévő bizonytalanság, hogy megszűnik, vagy nem az Otthon Start program. Mennek a találgatások és a nyomás egyesektől folyamatosan, de az új kormányzat még nem nyilatkozott erről a mai napig. De ez az élet egyik legnagyobb pénzügyi döntése a lakásvásárlás és hozzá adott esetben a hitelfelvétel, és egyetlen rossz lépés milliós veszteséget okozhat, de akár a család is tönkre mehet egy rossz döntéstől.

Készpénzzel lakást vásárolni mindig egyszerűbb. Amikor viszont hitel is képbe kerül, minden apró probléma a felszínre törhet – és ami korábban nem tűnt fontosnak, hirtelen megakadályozza a vásárlást.

Ingatlan értékbecslőként, ingatlanközvetítőként és hitelközvetítőként én sokszor pontosan ott látom a hibákat, ahol a vevő vagy az eladó még csak nem is sejti, hogy baj lehet.

Ez a cikkem ezeket a hibákat gyűjti össze – nem elméletben, hanem a valós ingatlan ügyekből, persze nem teljeskörűen.

Röviden: mik a leggyakoribb hibák lakásvásárlás és hiteligénylés előtt?

A leggyakoribb hibák, amik miatt elbukhat egy lakásvásárlás vagy hiteligénylés:
• Nincs előzetes hitelképesség-vizsgálat – rejtett hitelek, folyószámlahitel és egyéb problémák derülnek ki a bankszámlakivonaton például, ami rossz színben tüntetheti fel a potenciális hitelfelvevőt
• Csak az ingatlan vételárával számolunk – a banki forgalmi érték alacsonyabb lehet
• Nem hasonlítjuk össze a hitelajánlatokat – egy bank ajánlata nem biztos, hogy a , még az sem biztos, hogy a saját bankod jobb, mint olyan bank, ahol még sohasem voltál
• Nem ellenőrizzük az ingatlan jogi és műszaki állapotát – a tulajdoni lapon rejtett terhek lehetnek, sőt még ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos is lehet a képben, akiről nem tudhatsz
• A támogatott hitelek szabályait nem ismerjük – sok esetben más az elvárás, mint a piaci hitelnél
• Elfelejtjük az egyéb költségeket – illeték, közjegyző, értékbecslés és így tovább
• Rosszul választunk kamatperiódust – változó kamat esetén meglepetés várható
• Eladóként túl drágán hirdetünk – az ingatlan beragad, a vevő elfordul
A bank két dolgot néz: elbírod-e a törlesztőt, és az ingatlan elég jó fedezet-e. Mindkettőt teljesíteni kell – enélkül nincs hitel és nincs vásárlás.

1. Hiba: hitelképesség vizsgálat nélkül kezdünk lakást nézni

Miért nem elég az, hogy „szerintem belefér a törlesztő”?

Sokan elindulnak lakást nézni anélkül, hogy tisztában lennének azzal: egyáltalán kaphatnak-e hitelt. A bank nem a megérzésből indul ki. Szigorú szabályrendszer szerint vizsgálja meg, hogy a jövedelmed elbírja-e a törlesztőt.

Az első lépés az előminősítés vagy elő bírálat. Néhány banknál elérhető, és a bank az aktuális szabályok alapján felméri a hitelképességedet. Így még azelőtt megtudod, hol vannak a buktatók, mielőtt foglalót fizetnél egy ingatlanra és, vagy letétet az ingatlan ügynöknek…

Milyen dolgok ronthatják a hitelképességet?
A leggyakoribb esetleges esetek:

• Rejtett hitelek a bankszámlakivonaton – egy megnyitott folyószámlahitel vagy hitelkártya-keret akkor is ronthatja a hitelképességet, ha ritkán használod, vagy nem is használod, csak van és már el is felejetted
• KHR, volt BAR lista (Központi Hitelregiszter) státusz – ha negatív KHR-listán vagy, az megakadályozza a hitelfelvételt
• Magas meglévő hitelarány – a bank megvizsgálja, hogy a nettó jövedelmed mekkora hányada mehet törlesztésre. A pontos arány függ a jövedelemtől és a hitel típusától, de a bank ennél szigorúbbat is alkalmazhat
• Jövedelemtípus eltérések – bankonként más-más mértékben fogadják el a vállalkozói, külföldi vagy részmunkaidős jövedelmet. Az igényelhető hitelösszeg is jelentősen eltérhet bankonként

Gyakorlati példa egy régebben történ esetről:

Egy ügyfelemnél pontosan ezt láttuk. A bankszámlakivonaton egy 800 ezer forintos folyószámlahitel-keret szerepelt, amit az ügyfél szinte sosem használt. Mégis, a bank ezt a keretet úgy számolta bele a hitelképességbe, mintha az egész összeget felvennék. Az eredmény: 3 millió forinttal kevesebb hitelt kapott, mint amennyit eredetileg terveztük. Miután a keretet lezártuk és később újra benyújtottuk az igénylést, a hitelösszeg visszaugrott a tervezett szintre. Egyetlen telefon, ami milliókat ért.

Mit tegyél az első ingatlan ajánlattétel előtt?

Kérj előminősítést legalább a megfelelő banknál. Ha hitelközvetítőhöz fordulsz, egy folyamatban megkapod több bank ajánlatát, és látod a különbségeket, de akár te is javasolhatsz bankot, amit nézzetek meg közösen. A hitelközvetítőnek legalább 3 versengő hitelajánlatot kell neked kidolgoznia, ez a szabály.

Eladóként: Ha nem tudod, hogy a vevőd hitelképes-e, heteket-hónapokat veszíthetsz. Érdemes már az ajánlattételkor tisztázni, hogy a vevő rendelkezik-e előminősítéssel.

2. Hiba: a vételárból indulunk ki, nem az ingatlan valós forgalmi értékéből

Mi történik, ha a banki értékbecslés alacsonyabb, mint a vételár?

Azt gondoljuk, hogy az ingatlan annyit ér, amennyiért megveszik. De a bank nem így működik. A bank saját értékbecslőt küld ki, aki megállapítja az ingatlan forgalmi értékét. Ha ez alacsonyabb, mint a vételár, a bank nem a vételárból indul ki, hanem a forgalmi értékből.

Általános esetben a bank legfeljebb az ingatlan forgalmi értékének 80%-át hitelezi. Kisebb településeken, falvakban a bankok ezt az arányt általában alacsonyabban határozzák meg, ezért ez lehet akár 40-50% is.

Miért veszélyes az önerőt az ingatlan hirdetési árából kiszámolni?

Az első lakásvásárlóként 10% vagy 20% önerővel tervezők könnyen pórul járhatnak. A bank az értékbecslő által megállapított forgalmi értékből indul ki, nem a vételárból. Ha a kettő nem egyezik, az önerő hirtelen kevesebb lehet a tervezettnél.

A legfontosabb szabály: az önerő alapja a forgalmi érték, nem a vételár.

Én, mint hivatalos ingatlan értékbecslő, már a foglaló előtt fel tudom becsülni, hogy a vételár mennyire állhat közel a várható banki forgalmi értékhez. Ez komoly pénzt és rengeteg bosszúságot spórolhat meg. Természetesen ebben az esetben is nem én, hanem a banki értékbecslő és a bank dönt, nem én, de sokat érhet az én előzetes rálátásom az ingatlan forgalmi értékére.

Mikor különösen fontos az előzetes ingatlan értékbecslés?

• Felújítandó ingatlanok – a bank a jelenlegi állapotot értékeli, nem a tervezettet. Azonban, amennyiben felújítandó lakást veszel és felújítod, akkor csinálj képeket, akár videót a felújítás elötti lakásról, mert ha kijön a NAV lehet, hogy szükséged lesz bizonyítékra, hogy nem annyi az annyi az illetékfizetésnél..
• Osztatlan közös tulajdon – a bank alaposan megvizsgálja, hogy a tulajdonrész hitelezhető-e, illetve használati megosztásra lesz szükség
• Külterületi vagy zártkerti ingatlan – a banki értékbecslés itt kritikus, a hitelezhetőség kérdéses lehet. Amennyiben lakóház, az valószínűleg oké lesz, ha csak gazdasági épület és egyéb, akkor nagy eséllyel nem, illetve alaposan körbe kell járni a bankokat. A nem kivont ingatlant pedig ki kell vonni, ha lehetséges eladás előtt.
• Alagsori ingatlan – a legtöbb bank kockázatosabbnak ítéli meg

Gyakorlati példa:

Eladóként: Gyakran a szomszéd ingatlan hirdetési árából indulsz ki. De a hirdetési ár nem azonos a forgalmi értékkel. Ha túl drágán hirdetsz, könnyen lehet, hogy a vevő bankja alacsonyabb értéket állapít meg, a hitel nem jön össze, és a vevő visszalép, aztán borul minden, a végén még per is lehet.

3. Hiba: csak a saját bankunktól kérünk hitelajánlatot

Miért lehet bankonként más a hitelösszeg?

A bankok a jövedelmet eltérő módon fogadják el. Ugyanaz a jövedelem, ugyanaz az ingatlan – mégis bankonként eltérő lehet a bírálat eredménye.
Miért nem csak a kamat számít?

Gyakran automatikusan csak a saját számlavezető bankunktól kérünk ajánlatot. Kényelmes, gyors, ismerős. De az az ajánlat nem biztos, hogy a legjobb kamatot adja, vagy túl magas elvárásokat támaszt a kedvezményekért cserébe.

A hitelpiacon a bankok versenyeznek az ügyfelekért. Gyakori eset, hogy személyre szóló egyedi kamatot adnak, plusz előtörlesztési kedvezményekkel és ingyenes bankszámlával. De ezt meg kell keresni. Az sincs kizárva, esetenként lehet, hogy jobban jársz, ha a hitelközvetítő visz be a bankba, mert, mivel egy nagy esernyő szervezetnél van szerződése, ez a szervezet, ha sok hitelt visz a bankba, egyes bankoknál, egyes hitel termékekre kedvezményt kaphat, amit te nagy eséllyel nem kapsz meg, ha egyedül mész. Mindig érdeklődj a hitelközvetítőnél a kedvezményekről!

Én, mint hitelközvetítő, nem egy bankot képviselek, a csapatom több bank ajánlatát hasonlítja össze, és segítenek kiválasztani a számodra legmegfelelőbbet.

4. Hiba: nem ellenőrizzük időben az ingatlan jogi és műszaki állapotát

Mit kell megnézni a tulajdoni lapon?

A tulajdoni lap az ingatlan jogi arca. Mégis rengetegen csak a foglaló kifizetése után vizsgálják meg. Most megint nem akarom bántani ismét az ingatlanosokat, de láttam már olyant, hogy az ingatlanos sem látta a tulajdoni lapot, még a foglalózás előtt sem és utána derültek ki, későn a bajok. Se az eladó, sem a vevő, de még az ingatlan ügynök sem nézte meg a tulajdoni lapot, aztán egymást szidhatták..

Mikor mondja a bank, hogy az ingatlan nem megfelelő fedezet?

Előfordulhat az is, hogy az ingatlan nem kap forgalmi értéket. Ennek oka lehet:
Jogi oldalról:
• Rendezetlen térképmásolat
• Pontatlan vagy hiányzó használati megosztási szerződés
• Bejegyzett jogok, amelyek akadályozzák az értékesítést

Műszaki oldalról:
• Statikai problémák, repedések
• Közterületről nem megközelíthető az ingatlan
• Nincsenek önálló mérőórák (villany, gáz, víz)
Építési hitel esetén:
• Az építési napló nem megnyitása vagy helytelen vezetése folyósítási fennakadást okozhat

Sok esetben ezek a problémák javíthatóak, de egyetlen hiba következtében hetekkel eltolódhat a hitel folyósítása.
Eladóként: Sokszor magad sem tudsz a tulajdoni lapon szereplő terhekről. Például visszafizetted a jelzáloghitelt, de nem vitted el a törlési engedélyt a földhivatalba. Ezeket a hirdetés előtt tisztázni kell.

5. Hiba: támogatott hitelnél úgy gondolkodunk, mint piaci hitelnél

Miért szigorúbbak a támogatott hitelek?

A támogatott hitelek – például az Otthon Start hitel – több elvárást támasztanak az ügyfelek és az ingatlan felé. Ez logikus: az állam kedvezményes kamatot ad, cserébe szigorúbb feltételeket szab.

Eladóként: Ha biztosan tudod, hogy az ingatlanod megfelel az Otthon Start feltételeinek, sokkal több vevőt tudsz megcélozni. Ha nem felel meg –, lecsökken a potenciális vevőkör és várhatod az Otthon Startos vevőket, tehát a potenciális vevők nagy része kihullik..

6. Hiba: elfelejtjük az egyéb lakásvásárláshoz kapcsolódó költségeket

Mibe kerül egy ingatlanvásárlás a vételáron felül?

Sokan csak a vételárral és az önerővel számolnak, és meglepődnek, amikor további milliókat kell fizetni. A lakásvásárlás rejtett költségei:

• Vagyonszerzési illeték – a vételár után fizetendő illeték, amely a vételár százalékában állapítható meg. (A CSOK Plusz igénylői bizonyos feltételek mellett mentesülhetnek alóla, de ezt mindig az aktuális szabályozásból érdemes ellenőrizni.)
• Közjegyzői vagy ügyvédi díj – az adásvételi szerződés elkészítéséért. Bankonként változó, egyes bankok elengedik akció keretében
• Ingatlan értékbecslés díja – a bank által megrendelt értékbecslés. Egyes bankok ezt is elengedik promócióként
• Hitelbírálati díj – bankonként eltérő
• Földhivatali eljárás díja – a tulajdonjog bejegyzéséért

Ezek a költségek együtt könnyen 1,5–2 millió forintot tehetnek ki egy átlagos ingatlannál. Erre előre készülni kell.

Hogyan spórolj a rejtett költségeken?

A bankok szinte folyamatosan akcióznak: hol az értékbecslés és a közjegyző díját engedik el, hol pedig kamatot csökkentenek. Egy jó hitelközvetítő pontosan tudja, melyik banknál éppen milyen akció van, és hol spórolhatsz a legtöbbet.
Eladóként: Ha ismered a rejtett költségeket, reálisabb áron tudod hirdetni az ingatlanodat. A vevő is tudni fogja, mire számítson, és nem esik ki az adásvétel a végén, amikor kiderül, hogy több pénz kell, mint tervezte.

7. Hiba: rosszul választunk hitel kamatperiódust

Fix vagy változó kamat? Ezért nem mindegy

A kamatperiódus az egyik legfontosabb döntés a hitelfelvételnél. Sokan csak a törlesztőrészlet nagyságát nézik, és nem figyelnek arra, mi történik a kamatperiódus lejárta után.

Változó kamatozású hitelnél a kamat a piaci változásokkal mozog. Ha a piaci kamatok emelkednek, a törlesztőd is nő. Ha csökkennek, a törlesztő is csökken – de erre nem lehet építeni.

Fix kamatozású hitelnél a kamat a kamatperiódus végéig nem változik. A legtöbb bank ma már 5, 10 vagy 15 éves fix periódust kínál, de van végig fix kamatozású hitel is.

8. Hiba: foglalót fizetünk a lakásra anélkül, hogy megállapodnánk részletesen a feltételekről

Foglaló vagy előleg? Nem mindegy

A foglaló és az előleg két különböző dolog. A foglaló a vételár részét képezi, és ha a vevő meggondolja magát, elveszíti. Ha az eladó meggondolja magát, kétszeresen kell visszafizetnie. Az előleg viszont egyszerűen visszajár, ha az üzlet nem jön össze.

A közjegyző előtt kötött adásvételi szerződés jelentősen növeli a biztonságot. Ha valamelyik fél nem teljesíti a vállalt kötelezettségét, a másik félnek nem feltétlenül kell peres eljárást indítania – a közokirat alapján közvetlenül kezdeményezheti a végrehajtást.

Mire figyelj az adásvételi és egyéb ezt megelőző szerződésben?

• Kiköltözési határidő – mikorra kell az eladónak kiüríteni az ingatlant? Ha nem költözik ki, mi a szankció?
• Használati díj – a kiköltözési határidőn túlra előre meghatározható használati díj, amit az eladónak kell fizetnie, ha nem költözik ki időben
• Fizetési határidők – mikorra kell a vételárat kifizetni? Mi történik, ha a vevő nem fizet időben?
• Jogi képviselet – a földhivatal házilag készített, jogi képviselet nélküli szerződés alapján nem jegyzi be a tulajdonjog változását. Kötelező az ügyvéd vagy közjegyző közreműködése stb..

9. Hiba eladóként: úgy hirdetjük az ingatlant, hogy nem tudjuk, mit árulunk

A túlárazott ingatlan általában nem drágán kel el, hanem beragad

Sok eladó abból indul ki, hogy a szomszéd lakásának hirdetési ára az ő ingatlanának értéke is. De a hirdetési ár nem azonos a forgalmi értékkel. A hirdetési árat bárki bármire ráteheti – a lakáspiac és a bank más szempontok alapján dönt.

Ha az ingatlant túl magas áron hirdeted:
• A komoly vevők nem is nézik meg
• Aki megnézi, az nem ajánl semmit, csak vár és ha talál másikat, akkor eltűnik
• A lakás hirdetés hetekig, hónapokig aktív, a piac elhalad mellette
• Az ingatlan „megég” – a vásárlók azt gondolják, baj van vele
• A banki értékbecslés úgyis alacsonyabb lehet, és a vevő hitelfelvétele megbukhat

Én, mint hivatalos ingatlan értékbecslő, már a hirdetés előtt meg tudom mondani, mennyi kb. az ingatlan valós forgalmi értéke. Nem megérzésre, hanem szakmai módszertanra és piaci adatokra alapozva.

A jogi vagy műszaki probléma az ingatlan eladó akadálya
Ha az eladó nem ismeri az ingatlan jogi státuszát, az nem csak a vevő problémája lesz – hanem az övé is. A vevő bankja mindenre rá fog bukkanni:

• Ha a tulajdoni lapon nincs törölt teher, a hitelbírálat megáll
• Ha nincs használatbavételi engedély, a bank nem hitelez
• Ha a használati megosztás pontatlan, a folyósítás eltolódik, vagy el is maradhat
• Ha statikai problémája van az ingatlannak, a bank megtagadhatja a fedezetként való elfogadást

A hitelképtelen vevő miatt az eladó is heteket-hónapokat veszíthet

Sok eladó követi el azt a hibát, hogy nem szűri ki időben a komolytalan vevőket. Ha a vevő nem hitelképes, az egész adásvétel csúszik. Az eladó közben vár, a piaci ablak bezárulhat, és az ingatlan egyre kevésbé vonzó, ha a piaci érdeklődés csökken. Szerencsés esetben ez nőhet, ha felfelé ível az ingatlanpiac görbéje.

10. Hiba: nem használunk ingatlanközvetítőt, mert „az csak pénzkidobás”

Mikor érhet meg ingatlanközvetítőt fogadni?

Sokan úgy gondolják, hogy az ingatlanközvetítői jutalék felesleges kiadás. De a valóság az, hogy egy jó közvetítő több pénzt spórolhat meg, mint amennyibe kerül.

Amit egy ingatlanközvetítő megspórolhat neked:
• Reális árazás – nem túl drágán hirdetsz, így nem ragad be az ingatlan hónapokra
• Jogi státusz ellenőrzése – a tulajdoni lapot már a hirdetés előtt átnézi
• Vevőszűrés – csak komoly, hitelképes vevőkkel foglalkozik
• Tárgyalás – a vételár és a feltételek megalkudásában segít
• Adminisztráció – az adminisztrációt nem neked kell csinálni
• Időmegtakarítás – nem neked kell hirdetéseket feladni, fényképeket készíteni, vevőkkel időpontot egyeztetni

Az ingatlanközvetítői szerződésre is figyelni kell!

Egy rosszul átnézett, vagy át nem nézett ingatlanközvetítői szerződés komoly, akár milliós következményekkel járhat, mivel még számos ingatlanközvetítő sajnos visszaél az eladók jóindulatával és bizalmával. Fogyasztóként nem kötelez automatikusan elfogadni a közvetítő által hozott szerződésmintát. Jogod van egyes pontokat visszautasítani, módosítást kérni, vagy akár saját igényeid szerint alakítani a megállapodást. Panasz esetén a fogyasztóvédelemhez, vagy az ügyészséghez is fordulhatsz, ha megvezetett az ingatlan ügynök, aki, ha jogos a panasz komoly problémákkal számolhat.

Hogyan védelek meg vevőként és ingatlan eladóként?

Nem ígérek csodát. De azt igen, hogy előre megmutatom a kockázatokat, mielőtt az idő és a pénz elveszne.

Három szakmai szerepkörben tudok segíteni:

Ingatlanközvetítőként
• Megkeresem a megfelelő ingatlant a vevőnek ( vevői megbízás esetén)
• Reális áron hirdetem az eladó ingatlanát, nyilván, ha az eladó is partner ebben
• A lehetőségek szerint kiszűröm a komolytalan vevőket és eladókat. Sok ingatlan ügynök úgy hirdeti magát, hogy ezt teljesen ki tudja szűrni, de nem igaz, teljesen nem lehet
• A teljes folyamatot végigkísérem – az első nézéstől az átadásig, birtokba-adásig, adott esetben elég csak kétszer találkoznunk, ha nem laksz a lakásban, egyszer a megbízás adáskor, amikor megbízol az ingatlanod értékesítésével és amikor pénzt veszel át.

Hivatalos ingatlan értékbecslőként

• Megbecsülöm az ingatlanod értékét, hogy ne eladhatatlan áron hirdessük és nehogy megégjen az ingatlanpiacon
• Már a foglaló előtt tisztázom, hogy a bank elfogadja-e fedezetként. Ehhez természetesen banki ígérvény szükséges, tehát partnernek kell lenned egy előzetes banki ingatlan értékbecslésben
• Segítek elkerülni, hogy a vételár és a banki érték közötti különbség miatt dőljön össze az üzlet

Hitelközvetítőként

• Több bank ajánlatát összehasonlítja a csapatom
• Megkeressük a számodra legjobb bankot
• Végigkísérem a hitelbírálatot
• Ha valami fennakad, megoldást keresünk, de eddig szerencsére nem volt fennakadásunk az én ingatlan ügyeimben

Gyakori kérdések a lakásvásárlásról és hiteligénylésről

Mit néz a bank lakáshitel igénylésnél?

A bank a jövedelmedet és az ingatlant vizsgálja. A jövedelemvizsgálat során ellenőrzi, hogy a nettó jövedelmed elbírja-e a törlesztőt. Az ingatlanvizsgálat során az ingatlan értékbecslő megállapítja a forgalmi értéket, és a bank maximum általában ennek a 80%-át hitelezi. Mindkét feltételt teljesíteni kell.

Miért fontos az előzetes hitelbírálat?

Az előzetes hitelbírálat feltárja a hitelképességi problémákat még azelőtt, hogy foglalót fizetnél. Kiderül belőle, hogy a bank elfogadja-e a jövedelmedet, van-e rejtett hitel a bankszámlakivonaton, és mekkora hitelösszegre számíthatsz. Megvizsgálja az ingatlan értékbecslő és a bank a fedezetül kínált ingatlan hitelképességét. Foglaló kifizetése után már késő.

Mi történik, ha a banki értékbecslés alacsonyabb, mint a vételár?

Ha a bank által megállapított forgalmi érték alacsonyabb a vételárnál, a bank az alacsonyabb értékből indul ki. A hitel maximum a forgalmi érték 80%-a lehet. A különbséget készpénzben kell fizetni, ami megnöveli az önerő szükségletet.

Mennyi önerő kell lakásvásárláshoz?

Általánosan elmondható, hogy lakáshitel esetében 20% a minimális önerő. De a 20%-ot nem a vételárból, hanem a bank által megállapított forgalmi értékből kell számolni. Ha a banki érték alacsonyabb a vételárnál, több önerőre van szükség.

Lehet lakáshitelt kapni terhelt ingatlanra?

Nem valószínű. Ha az ingatlanon jelzálogjog, vagy más teher szerepel a tulajdoni lapon, a bank általában nem fogadja el fedezetként. A terheket az adásvétel előtt töröltetni kell, ha van annyi önerő. Ha nincs, akkor általában az első vételár részletből, foglalóból szokták kifizetni a terheket és kérik a törlést.

Mit kell ellenőrizni a tulajdoni lapon lakás vásárlás előtt?

Jelzálogjog, haszonélvezeti jog, osztatlan közös tulajdon, használatbavételi engedély megléte stb., valamint a térképmásolat és a használati megosztási szerződés pontossága.

Miért baj, ha csak egy bank ajánlatát nézed meg?

Ha csak egy bank ajánlatát nézed meg, lemaradsz a többi bank által kínált kedvezményekről. A bankok versenyeznek az ügyfelekért, és a jövedelem elfogadása bankonként eltérő. Az egyik banknál elutasított hitel a másiknál összejöhet.

Miben más a támogatott hitel, mint a piaci lakáshitel?

A támogatott hitelek szigorúbb feltételeket támasztanak: az ingatlannak lakhatónak kell lennie, vételár- és négyzetméterár-korlátok vannak, meghatározott TB jogviszony kell, és büntetlen előélet szükséges. Cserébe kedvezményes, fix kamatot adnak, ami lényegesen jobb egyenlőre, mint a piaci hiteleké.

Milyen rejtett költségei vannak az ingatlanvásárlásnak?

A vételáron felül fizetni kell a vagyonszerzési illetéket (a vételár százalékában), a közjegyzői vagy ügyvédi díjat, az értékbecslés díját, a hitelbírálati díjat és a földhivatali eljárási díjat stb… Ezek együtt egy átlagos ingatlannál 1,5–2 millió forintot is ki tehetnek

Mi a különbség a foglaló és az előleg között?

A foglaló a vételár részét képezi, és ha a vevő meggondolja magát, elveszíti. Ha az eladó meggondolja magát, kétszeresen kell visszafizetnie. Az előleg viszont egyszerűen visszajár, ha az üzlet nem jön össze.

Fix vagy változó kamatozású hitelt válasszak?

A fix kamatozású hitel biztonságot ad: a törlesztő nem változik a kamatperiódus végéig. A változó kamatozású hitel kockázatosabb: a kamat emelkedhet, ami a törlesztő növekedését is maga után vonja.

Eladóként miért fontos az ingatlan értékbecslése hirdetés előtt?

Az értékbecslés reális áron történő hirdetést tesz lehetővé, megelőzi a hónapokig tartó piaci beragadást A túlárazott ingatlan nem drágán kel el, hanem sokszor egyáltalán nem, vagy hosszú idő alatt, ami alatt elmegy az eladó energiája és türelme.

Miért nem kel el az ingatlan, ha sokan megnézik, de senki nem tesz ajánlatot?

Ha sokan nézik meg az ingatlant, de senki nem ajánl, az leggyakrabban árazási problémát jelent. A vételár túl magas a piaci és a banki forgalmi értékhez képest. A hiteles vevők lehet, hogy felismerik, hogy a bank nagy eséllyel nem fogja finanszírozni az összeget, ezért is elállhatnak. Megoldás: hivatalos értékbecslés és reális árazás.

Miben segít egy olyan szakember, aki ingatlanközvetítő, értékbecslő és hitelközvetítő is?

A három szerepkör egy kézben történő egyesítése azt jelenti, hogy a teljes folyamatot egy szakember kíséri végig: az ingatlan értékének megállapításától a hirdetésen és vevőkeresésen át a hitelfelvételig. Nincsenek egymástól elszigetelt lépések, ahol információ veszhet el.

Mikor érheti meg ingatlanközvetítőt fogadni?

Különösen akkor, ha komolyan gondolod az eladást vagy a vásárlást. Egy komoly és jó közvetítő több pénzt spórolhat meg, mint amennyibe kerül: reális árazással, vevőszűréssel, jogi státusz ellenőrzésével és a teljes folyamat menedzselésével, tárgyalással, ingatlan szakmai rutinnal.

Lehet Otthon Start és CSOK Plusz hitelt egyszerre igényelni?

Igen, a két konstrukció bizonyos feltételek mellett kombinálható. A pontos feltételeket mindig az aktuális szabályozásból érdemes ellenőrizni.

Ha segítségre, támogatásra van szükséged, illetve eladnád az ingatlanodat keress bizalommal!

Ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként is dolgozom – ez a hármas rálátás azt jelenti, hogy egy beérkezett ajánlatot nem csak az árszám, hanem a reális ingatlanpiaci érték, a vevő finanszírozási helyzete és a lezárás valós esélye alapján is meg tudom ítélni veled együtt.

Ha most egy konkrét ajánlattal a kezedben mérlegelsz – vagy csak azt szeretnéd tudni, hogyan érdemes felkészülni egy jövőbeli eladásra –, szívesen átnézem veled a helyzetet, mielőtt döntést hozol. 

Sipos András
Ingatlanközvetítő, Hivatalos ingatlan értékbecslő és Hitelközvetítő
www.becsuletesingatlanos.hu 

Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni! 

Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai ingatlan? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom. 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Kapcsolódó blog cikkem: 

Miért bízd szakértőre az ingatlanod eladását? – értékbecslés, vevőszűrés és biztonságos, teljes körű értékesítés egy kézben 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

12 fontos szempont balatoni nyaraló vagy hétvégi ház vásárlásakor – amit eladóként és vevőként is tudnod kell 

Belterületi családi ház vs. zártkerti hétvégi ház: Melyik lehet a jobb választás? 

Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant? 

Érdemes házat venned a semmi közepén?

Belterületi vagy zártkerti ingatlan? A különbség amit vevőként és eladóként is kötelező tudnod! 

Ház vagy lakás? – A kérdések, amiket előbb tegyél fel magadnak, mint az árakat 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Lakásvásárlás és hiteligénylés: 10 hiba, ami milliókba kerülhet bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Az első vevőnek adjam el a lakásomat, vagy várjak a következőre?

Ha épp most nézel szembe ezzel a kérdéssel, valószínűleg nem elméleti fejtörésről van szó – hanem egy valódi ajánlatról, ami ott van az asztalon, és most kell döntened.

SZEMÉLYES INGATLAN SZAKÉRTŐI PÉLDA – Nemrég beszélgettem egy ingatlanos kollégámmal, aki még mindig bosszankodott egy pár héttel korábbi ügyön. Meghirdetett egy lakást, és a piaci híresztelésekkel ellentétben pár nap alatt jelentkezett egy komoly vevő ( nesze neked álló ingatlanpiac..) – alig alkudott, gyakorlatilag a kért áron akarta megvenni az ingatlant. Az eladó mégsem mondott igent azonnal. Ehelyett elkezdett filozofálni: odaadja most, vagy inkább kivár, hátha akad valaki, aki még ennél is többet fizet? Közben azon is sajnálkozni kezdett, hogy az ingatlanos ilyen „könnyen”, ilyen gyorsan hozzájutna a jutalékához.

A kollégám máig nem tudja biztosan, mi állt a döntés mögött: tényleg bízott egy jobb ajánlatban, vagy valójában sosem volt komoly szándéka eladni, csak a lakáspiacot akarta letapogatni. Szerintem mindkettőre van példa bőven – de egy dolog biztos: ha idáig fajul a helyzet, az mindig azt jelzi, hogy korábban maradt ki egy, vagy kettő, vagy akár több lépés a komunikációban. Az eladót – a szándékát, a motivációját, a valós helyzetét – már a hirdetés meghirdetése előtt alaposan meg kell ismerni az ingatlanosnak.

Erről a témáról – hogy milyen információk kellenek az eladótól még az árazás előtt – korábban írtam egy külön cikket is: https://becsuletesingatlanos.hu/eladod-a-lakasod-ingatlan-ar-megallapitashoz-szukseges-informaciok/

Miért érezheti csalódásnak az ingatlan eladó az első ajánlatot?

Mert a fejünkben szinte mindig egy magasabb szám él, mint amit a lakáspiac ténylegesen felkínál. Ez teljesen emberi reakció, de nem jelenti azt, hogy az első ajánlat rossz ajánlat lenne.

A tapasztalat épp az ellenkezőjét mutatja: az első komoly, dokumentált érdeklődő gyakran a legfelkészültebb és leginkább motivált vevő. Ő az, aki már alaposan átnézte az ingatlanpiacot, tisztában van az árakkal, és pontosan tudja, mit akar – ezért tud gyorsan dönteni.

A jó ingatlan vételi döntés nem a sorrenden múlik

Az, hogy egy vételi ajánlat elsőként érkezik, önmagában sem érv mellette, sem ellene. Nem azért kell nemet mondani rá, mert „biztosan jön még jobb” – és nem azért kell rábólintani, mert „végre jött valaki”.

A helyes kérdés nem az, hányadik ajánlatról van szó. Hanem az: mekkora eséllyel lesz ebből ténylegesen lezárt, sikeres adásvétel – a vevő adott feltételeivel, adott finanszírozásával, adott határidejével.

Hogyan dönt ma egy vevő? – Az első „bejárás” már az ingatlan hirdetésben megtörténik

A vevők nem lettek válogatósabbak, csak sokkal gyorsabban döntenek, ugyanis alaposan felgyorsult a mai világunk a régihez képest. A legtöbben már az első néhány fotó alapján eldöntik, érdemes-e időpontot kérniük, vagy inkább továbblépnek a következő hirdetésre.

Ha a hirdetés nem kelti fel az érdeklődést, a vevő gyakran soha nem is jut el a személyes megtekintésig. Ma az első „bejárás” a hirdetésben zajlik – a helyszíni megtekintés már csak a második lépés. Ezért nem elég, ha az ingatlan jó; azt is meg kell mutatni, miért éri meg megnézni.Í

SZEMÉLYES INGATLAN SZAKÉRTŐI PÉLDA – Pont ma kérdezte meg tőlem egy eladó, hogy miért nem jöhet érdeklődő az ingatlanára az ingatlan ügynök által. Nos, átnéztem a hirdetést és volt jó pár probléma, azt is szokták mondani ilyenkor, hogy sok sebből vérzett a lakás hirdetés.. Például a lakásár és az, hogy nem is a házat propagálta a hirdetés szövege elején percekig olvasva, hanem a garázst építette fel a vevő szemében. A házig lehet, hogy már el sem jut az olvasásban, de sorolhatnám a sort..

Mit hasonlít össze valójában a lakásvásárló mielőtt vételi döntést hoz?

A legtöbb érdeklődő nem egyetlen ingatlant néz meg, hanem többet – és minden megtekintés után lényegében ugyanazt a kérdést teszi fel magának: ezt választanám a többi közül?

Éppen ezért egy sikeres eladás ritkán arról szól, hogy az ingatlan tökéletes legyen. Sokkal inkább arról, hogy a vevő számára ez tűnjön a legjobb döntésnek az elérhető lehetőségek közül. Ezért számít minden apró részlet: az árazás, a fotók, a bemutatás módja és az első benyomás és nem utolsósorban az ingatlanos értékesítési képességei, vagy negatív képességei az esetleges tukmálás, vagy pozitív, szakmai érvelés.

Ki az igazi versenytársad a lakás hirdetési özönben eladóként?

Nem a szomszéd ingatlana a legnagyobb konkurenciád. Hanem az a 10-20 másik ingatlan, amit a vevő ugyanabból a pénzügyi keretből meg tud vásárolni.

Sok eladó kizárólag a saját ingatlanát nézi. A vevő ezzel szemben folyamatosan összehasonlít: lakásárat, állapotot, elhelyezkedést, fenntartási költséget, jövőbeli lehetőségeket. Egy ingatlan értékét ezért soha nem önmagában érdemes vizsgálni, hanem mindig az aktuális kínálathoz viszonyítva. A vevő nem a legjobb ingatlant keresi – hanem azt, amelyik a legtöbbet adja a pénzéért.

Az ingatlanár nem minden – mire figyelj egy ajánlatnál a vételáron kívül?

Amikor egy ajánlat megérkezik, természetes, hogy elsőként mindenki az árat nézi. Egy adásvétel sikerét azonban jóval több tényező befolyásolja:

• Mennyire biztos és igazolt a vevő finanszírozása (van-e előzetes hitelbírálat, vagy csak „majd elintézi”)?
• Milyen birtokbaadási és fizetési határidőkkel kell számolni?
• Van-e olyan feltétel az ajánlatban, ami később, a szerződéskötésnél problémát okozhat?

Tanácsadóként nem az a dolgom, hogy mindig a legmagasabb számot válasszam ki. Az a dolgom, hogy a legjobb döntés felé tereljem az eladót. Egy kicsit alacsonyabb, de biztos ajánlat sokszor többet ér a gyakorlatban, mint egy magasabb, ami hónapok múlva mégsem valósul meg.

Mit mond a viselkedéstudomány a kivárásról, amikor vár az ingatlan eladó a következő ajánlatra? Amikor a veszteségtől való félelem sokkal erősebb, mint a nyereség utáni vágy..

Ezt egy ősi félelem és minden valamire való értékesítő tudja, de most ettől függetlenül a kivárás mögött legtöbbször nem racionális piaci számítás áll, hanem egy jól ismert pszichológiai csapda: a veszteségkerülés. Sok eladó inkább hónapokig várakozik, minthogy elfogadja egy alacsonyabb ajánlat gondolatát – mert azt belső veszteségként éli meg, nem pedig a lakáspiac valós visszajelzéseként.

Kutatások szerint minél hosszabb távra tervez egy ingatlan eladó, annál erősebben érvényesül nála ez a torzítás – ami végül, sok esetben, jóval a valós piaci ár alatti, kényszerű eladáshoz vezet. Egy idézett vizsgálat szerint az eladók átlagosan több mint kétszer érzékenyebbek egy veszteség lehetőségére, mint egy azonos mértékű nyereségre. Ha a jelenlegi piaci lakásár alacsonyabb, mint amit az eladó fejben tervezett, hajlamos feljebb tornázni az ingatlan hirdetési árat – még akkor is, ha ezt racionálisan nem tudja megindokolni.

A valóság ezzel szemben egyszerű: ha egy ingatlan a reális piaci áron kel el, az nem veszteség, hanem a lakáspiac visszajelzése. A túlárazás viszont hónapokkal, akár évekkel nyújthatja az eladást – és a végén gyakran még alacsonyabb árat eredményezhet, mint egy időben elfogadott, reális első ajánlat.

Mi történik jogilag, ha az írásbeli elfogadás után mégis jön egy jobb ingatlan vételi ajánlat?

Ez az a pont, amiről kevés eladó tud – pedig fontos kockázat. A vételi ajánlat elfogadása és a végleges adásvételi szerződés aláírása között gyakran telik el egy-két hét bizonytalan időszak. Ez alatt, különösen ha az ingatlant több csatornán vagy több ingatlanos hirdette, simán beérkezhet egy kedvezőbb írásbeli ajánlat egy másik érdeklődőtől.

Ha az eladó ekkor ezt a második írásbeli ajánlatot is elfogadja, jogilag komplikált helyzet áll elő: melyik elfogadás számít kötelező erejűnek, és milyen jogi minősítést kap az, ami korábban történt? Ez pontosan az a helyzet, amit érdemes elkerülni – vagy legalábbis jogi szakértő bevonásával, tiszta feltételekkel kezelni, még mielőtt idáig fajulna a dolog.

Mikor lehet mégis igaza annak, aki inkább vár a következő ingatlan vételi ajánlatra?

A kivárás nem mindig hiba. Van, amikor tényleg indokolt megvárni egy jobb ajánlatot:

• Ha az ajánlat jelentősen, dokumentáltan a reális piaci ár alatt van – nem csak érzésre, hanem tényleges összehasonlító adatok alapján. De, ez csak akkor probléma, ha a vevő tovább lépne és nem tud a következő ingatlanból annyit alkudni, amennyiért megérné eladni.
• Ha a hirdetés még csak néhány napja fut, és az érdeklődés intenzitása arra utal, hogy hamarosan több ajánlat is érkezhet. Ez legalább 5-10 érdeklődés megítélésem szerint naponta.
• Ha a vevő finanszírozása bizonytalan, és emiatt maga az ajánlat sem elég megbízható ahhoz, hogy rá építs.

Ezekben az esetekben nem a „filozofálás”, hanem az ingatlanpiaci adatokra alapozott várakozás a helyes stratégia. A kettő között – megérzés versus tényleges piaci rálátás – pontosan az a különbség, amiért érdemes ingatlan szakembert bevonni a döntésbe.

Honnan tudod, hogy komoly ingatlan vásárlóval állsz szemben?

Ahogy egy eladót is alaposan meg kell ismerni, mielőtt meghirdeted az ingatlant, ugyanez igaz fordítva is: egy vevő komolyságát is fel kell mérni, mielőtt bármilyen döntést hoznál egy ajánlatról.

• Van-e előzetes hitelbírálata, vagy legalább bankkal egyeztetett, reális elképzelése a finanszírozásról?
• Mennyire konkrét az elképzelése arról, hogy pontosan milyen ingatlant keres – vagy csak „nézelődik”?
• Mennyire illeszkedik az ő időzítése (költözési határidő, saját ingatlan eladása) a tiéddel és egyéb fontos feltételek?

Én ingatlanközvetítőként, hivatalos értékbecslőként és hitelközvetítőként is dolgozom – ez a hármas rálátás pont abban segít, hogy egy ajánlatot ne csak az árszám alapján, hanem a mögötte álló reális esély alapján tudjak értékelni. Ez az, amiben a legtöbb hozzáértés nélkül eladott ingatlan tulajdonosa elveszik: nem az árat nem ismeri, hanem azt nem tudja megítélni, mennyire biztos a mögötte álló ajánlat.

Gyakran ismételt kérdések – Elfogadjam az első vételi ajánlatot az ingatlanomra, vagy várjak?

Kötelező elfogadnom az első ingatlan vételi ajánlatot?

Nem. De nem is érdemes kizárólag azért elutasítani, mert időrendben ez érkezett elsőként. A döntést az ajánlat minősége, a vevő megbízhatósága és a lakáspiaci realitás alapján kell meghozni – nem a sorrend alapján.

Mi van, ha elfogadom, és utána jön egy magasabb ingatlan vételi ajánlat?

Az elfogadás és a szerződéskötés közötti időszak jogilag kényes szakasz. Ha ekkor egy második írásbeli ajánlatot is elfogadsz, komplikált helyzet állhat elő. Érdemes ezt előre tisztázni, és a folyamatot úgy felépíteni, hogy erre ne kerülhessen sor.

Mennyi ideig érdemes várni egy esetlegesen jobb ingatlan vételi ajánlatra?

Ez az ingatlan hirdetés futamidejétől, az érdeklődés intenzitásától és attól függ, mennyire reális a kapott ajánlat a piaci árhoz képest. Megérzés helyett érdemes ehhez tényleges piaci adatokat és szakértői rálátást használni.

Mi számít egy ajánlatnál az ingatlan vételárán kívül?

A finanszírozás biztonsága, a vállalt határidők és az, hogy nincsenek-e olyan rejtett feltételek, amik később, a szerződéskötésnél gondot okozhatnak. Egy alacsonyabb, de biztos ajánlat gyakran jobban megéri, mint egy magasabb, ami végül meghiúsul.

Miért érdemes ingatlan szakértővel átgondolni ezt a döntést?

Ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként is dolgozom – ez a hármas rálátás azt jelenti, hogy egy beérkezett ajánlatot nem csak az árszám, hanem a reális ingatlanpiaci érték, a vevő finanszírozási helyzete és a lezárás valós esélye alapján is meg tudom ítélni veled együtt.
Ha most egy konkrét ajánlattal a kezedben mérlegelsz – vagy csak azt szeretnéd tudni, hogyan érdemes felkészülni egy jövőbeli eladásra –, szívesen átnézem veled a helyzetet, mielőtt döntést hozol. 

Sipos András
Ingatlanközvetítő, Hivatalos ingatlan értékbecslő és Hitelközvetítő
www.becsuletesingatlanos.hu 

Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni! 

Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai ingatlan? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom. 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Kapcsolódó blog cikkem: 

Miért bízd szakértőre az ingatlanod eladását? – értékbecslés, vevőszűrés és biztonságos, teljes körű értékesítés egy kézben 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

12 fontos szempont balatoni nyaraló vagy hétvégi ház vásárlásakor – amit eladóként és vevőként is tudnod kell 

Belterületi családi ház vs. zártkerti hétvégi ház: Melyik lehet a jobb választás? 

Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant? 

Érdemes házat venned a semmi közepén?

Belterületi vagy zártkerti ingatlan? A különbség amit vevőként és eladóként is kötelező tudnod! 

Ház vagy lakás? – A kérdések, amiket előbb tegyél fel magadnak, mint az árakat 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Az első vevőnek adjam el a lakásomat, vagy várjak a következőre? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Áll az ingatlanpiac vagy csak lassul?

Egyre többen mondhatják manapság ugyanazt: „hónapok óta nincs érdeklődő”, „felmondom az ingatlanosnak, úgyse tudja eladni”. A kérdés jogos, de a válasz nem egyszerű igen vagy nem. A lakáspiac egyszerre lassul, alakul át és él tovább – attól függően, hogy melyik településről, ingatlantípusról és árszintről beszélünk, mivel nem beszélhetünk egységes Magyar ingatlanpiacról, bárhogyan is úgy hangzik. Nézzük meg pontosan, mit mutatnak a friss adatok, és mit jelent ez, ha most szeretnéd eladni az ingatlanodat.

Mit mutatnak a friss számok a lakáspiacon?

Az Otthon Start-hullám begyorsította a keresletet, majd a 2026 év elején az ingatlan tranzakciószám visszaesett. A nyár azonban meglepetést hozott: júniusban országosan közel 9862 lakóingatlan cserélt gazdát, ami 10,9 százalékkal haladja meg a májusi szintet, és a tavalyi azonos időszaktól mindössze fél százalékkal marad el – vagyis a piac inkább stagnál, mint omlik.

Ezzel együtt szakértők egy új szakaszról beszélnek: a tavalyi ingatlan árrobbanás lendülete megtört, a kereslet visszafogottabbá vált, és egyre több eladó hajlandó engedni az árból, miközben a vevők alkupozíciója érezhetően erősödik.

Miért nem egyértelmű a válasz, hogy áll az ingatlanpiac vagy csak lassul?

Nincs egyetlen országos ingatlanpiac – 30 éve dolgozom ebben a szakmában, és ez most talán jobban igaz, mint valaha. Településenként, sőt városrészenként is teljesen más folyamatok zajlanak. Példának okáért Nyugat-Balaton térségében (Keszthely, Hévíz, Gyenesdiás, Vonyarcvashegy környékén) a nyári főszezonra megállt az áremelkedés, bővült a kínálat, a vevők pedig sokkal árérzékenyebbek és tudatosabbak lettek, mint egy éve. Ez nem azt jelenti, hogy nem lehet eladni – azt jelenti, hogy másképp kell hozzáállni.

Az ingatlan túlárazás a legnagyobb csapda általában

A legtöbb esetben, amikor egy ingatlan hónapokig nem kel el, nem a piac „áll”, hanem az ár és az eladói vágyak és elképzelések nem igazodtak a valósághoz. Ez a leggyakoribb ok, amivel ingatlanközvetítőként nap mint nap találkozom.

Egy mai, friss ingatlanpiaci esettapasztalat (saját példával):

Éppen ma kerestem meg egy ingatlan eladót, aki azt írta: köszöni, de nem foglalkozik több ingatlanossal, mert többen hirdetik a lakását, mégsem tudják eladni, érdeklődés sincs. Megnéztem az ingatlan ügynöki és a magánszemély hirdetéseket. Hát, sokszor csapnivaló, nem szegmentált szöveg, az ingatlan ár nem a valóságot, hanem az ingatlan eladó álmait tükrözik és más és más árak, ahányan csak hirdetik plusz más adatok. Mit gondol ilyenkor egy vevőjelölt? Hát, ezzel az ingatlannal sokan kínlódnak sokféle képen, biztos van vele valami gond, meg különben is túlárazott, hívok más hirdetőt..

Sok eladó azt reméli, hogy ha kivár, előbb-utóbb jön egy vevő, aki kifizeti a kívánt összeget. A jelenlegi piacon ez egyre ritkábban működik: a vevők ma már összehasonlítják az árakat, és azonnal érzik, ha egy ingatlan túlárazott.

Egy friss lakáspiaci esettapasztalat (saját példával):

Ugyanakkor most is van ellenpélda: Két hete egy hónap alatt sikerült eladnom egy lakást. Szinte a kívánt áron, amit előre megbeszéltem és egyeztettem az eladóval, nem túlárazottan és nem alá értékelve raktam ki a lakáspiacra a hirdetést és még ingatlan videót is készítettem, ami kiemelte az ingatlant a többi konkurens ingatlan közül. Hamar megjött rá a készpénzes vevő, egy ingatlan befektető.

Mitől függ tehát, hogy el megy-e egy ingatlan?

• Reális, lakáspiachoz igazított ár – nem az, amit az eladó szeretne, hanem amit a jelenlegi kereslet elbír
• Település és városrész – vannak helyek, ahol a kereslet szinte változatlan, máshol jelentősen visszaesett
• Ingatlantípus és állapot – a jó állapotú, energia hatékony ingatlanok stabilabbak, a felújítandó, korszerűtlen ingatlanoknál nagyobb az alkupotenciál
• Hitelezési környezet – az adósságfék-szabályok és a kamatkörnyezet közvetlenül alakítják, hány vevő tud egyáltalán hitelt felvenni. Még jelenlegi is sokan veszik fel az Otthon Startot.
• Lakás hirdetés minősége és elérése – ma már nem elég feladni egy hirdetést, célzottan kell elérni a releváns vevőkört

Mit tehetsz lakás eladóként most?

Ha a lakásod hónapok óta nem kel el, érdemes nem újabb ingatlanost keresni, hanem alapos, független ár-felülvizsgálatot kérni. Itt segít, hogy nemcsak ingatlanközvetítőként, hanem hivatalos ingatlan értékbecslőként is rálátok az ügyre: meg tudom mondani, hogy a jelenlegi piaci helyzetben ténylegesen mennyit ér az ingatlanod – nem érzés, hanem tényleges összehasonlító adatok alapján. Hitelközvetítői végzettségem pedig abban is segít, hogy lássam, a potenciális vevők milyen hitelezési korlátokkal szembesülnek, és ez hogyan hat az elérhető vételárra.

Volt villanyszerelői múltam miatt( az első szakmám) egy műszaki állapotfelmérésnél is pontosan látom, mi az, ami valódi értéket képvisel, és mi az, ami csak papíron néz ki jól.

Milyen egyéb tényezők befolyásolják még az ingatlanpiacot és a lakásárakat?

A stagnálás vagy a lassulás csak a felszín. Ha valaki tényleg érteni akarja, hova tart az ingatlanpiac a közeli, vagy a távolabbi jövőben, érdemes azt is látni, mi mozgatja a háttérben az ingatlanárakat és a keresletet – ezek azok a tényezők, amik hónapok, vagy éppen évek múlva is meghatározzák majd, mennyit ér egy ingatlan.

Miért érezzük úgy, hogy nőnek az árak, ha valójában stagnálnak?

Sok eladó és hirdetés az elérni kívánt, nem pedig a ténylegesen kifizetett árat mutatja. A statisztikák és a hirdetési oldalak felkínált árai gyakran emelkedő tendenciát rajzolnak ki, miközben a tényleges adásvételi árak – amiken az ingatlan adásvételi szerződés ténylegesen megköttetik – inkább stagnálnak vagy helyenként visszaesnek. Ez a kettősség jórészt az eladók fejében él: aki a tavalyi vagy tavaly előtti csúcsárhoz méri az elvárását, csalódni fog, mert a lakáspiac azóta arrébb mozdult.

Hol van az a plafon, ameddig a vevők hajlandóak elmenni a lakás vásárlással?

Minden áremelkedésnek van egy pontja, ahol a vevők egyszerűen nem hajlandók vagy nem képesek többet fizetni – ezt nevezhetjük fizetőképességi plafonnak. Jelenleg sok szegmensben pontosan ez történik: a kínálat bővül, de a kereslet nem követi az árat, ezért az eladóknak vagy engedniük kell, vagy hosszú hónapokig kell várniuk a megfelelő vevőre. Ez a plafon nem országos szinten egységes, hanem településenként, sőt ingatlantípusonként is máshol húzódik.

Marad az Otthon Start program a lakáspiacon, vagy kivezetik?

Ez az egyik legfontosabb bizonytalansági tényező. A lakásvásárlók jelentős része jelenleg is a program 3 százalékos kamatú hitelére alapozza a döntését, ezért ha a program megszűnik vagy szigorodik, az azonnal visszaveti a keresletet, különösen az előlakás-vásárlók körében. Amíg a program aktuális formájában elérhető, addig mesterségesen magasan tartja a keresletet egyes szegmensekben. Ugyanakkor nem az úgymond csórók tudják felvenni az OSP-ét, hanem a jobb módúak és sokszor lakásbefektetésre.

Hogyan hat a majdani euróbevezetés a hitelkamatokra és a lakásvásárlásra?

Az euró bevezetése hosszabb távon várhatóan csökkenő hitelkamatokkal jár majd, ami tovább élénkítheti a keresletet. Ez azonban egyelőre távoli forgatókönyv: az euróbevezetés feltételei – köztük a túlzottdeficit-eljárás lezárása – jelenleg még nem teljesülnek. Aki erre alapozná a döntését, hosszabb időtávban kell gondolkodnia.

Hogyan hat az alapkamat-csökkentés a hitelkamatokra és a lakáskeresletre?

Ez viszont már nem jövőzene, hanem jelen idő: az MNB Monetáris Tanácsa 2026. július 21-i ülésén 25 bázisponttal 5,75 százalékra csökkentette az alapkamatot, ez már a nyár harmadik egymást követő kamatvágása, és a jegybank jelezte, hogy a kedvező folyamatok fennmaradása esetén további csökkentésre lát teret a nyár folyamán. Minél tovább folytatódik ez a ciklus, annál inkább mérséklődhetnek a jelzáloghitel-kamatok is, ezáltel növekedhet a lakás kereslet, vagy legalább stagnál és talán nem csökken.

Hogyan alakulnak a fizetések, és ez miért számít a lakáspiacon?

A hitelfelvételi képesség nem csak a kamatszinttől függ, hanem attól is, mennyit keresnek az emberek. Ha a bérek dinamikusan emelkednek, a bankok magasabb hitelösszeget engedélyeznek, és ez felfelé tolja a keresletet – így hosszabb távon az árak szintjét is.

Miért akadhat el a lakáspiac mozgása, és ez hogyan hat az árakra?

A magyar lakáspiac nagy része láncügylet: az eladók a saját ingatlanukat értékesítve vásárolnak másikat, gyakran hitel hozzátételével. Ha ez a lánc lelassul, a vásárlásuk is csúszik, ami stagnálást vagy enyhe árcsökkenést hozhat. A lakáspiac ugyanakkor soha nem áll meg teljesen, mert az élethelyzet-változások folyamatosan új tranzakciókat generálnak.

Hogyan hatnak az albérleti díjak az ingatlan befektetői keresletre?

Ha az albérleti díjak stagnálnak vagy csökkennek, a befektetési célú lakásvásárlás hozama szűkül, ami visszafoghatja az ingatlan befektetők keresletét. Ezt azonban ellensúlyozza a csökkenő alapkamat: ha a bankbetét és az állampapír hozama is mérséklődik, a kiadásra szánt lakás relatíve vonzó marad – ez önmagában felfelé hajthatja az árakat.

Milyen hatással lehet a tervezett vagyonadó az ingatlanpiacra?

A kormány már elrendelte a vagyonadóztatással kapcsolatos jogalkotás előkészítését. A tervek szerint az adó mértéke évi 1 százalék, amelyet az 1 milliárd forintot meghaladó vagyonrész után kell fizetni, az adóalap várható elemei között pedig a belföldi és külföldi ingatlanok is szerepelnek. A törvényjavaslatot

2026 őszén, a végszavazást novemberben várják. Ez elsősorban a nagy értékű ingatlanokat sújtaná, de a bizonytalanság más vásárlókat is óvatosabbá tehet a lakáspiacon.

Az Airbnb-szabályozás enyhítése vagy szigorítása hogyan hat az ingatlan árakra?

Fővárosi szinten évek óta szigorodik a rövid távú lakáskiadás szabályozása: Budapesten 2025 óta jelentősen megemelt átalányadó és kétéves moratórium van érvényben az új airbnb-nyilvántartásokra, több belvárosi kerület – Terézváros után Józsefváros is – pedig tovább korlátozza vagy betiltja a rövid távú kiadást. Ez azoknak az ingatlanoknak az árát nyomhatja lefelé, amiket eddig kifejezetten airbnb-célra vásároltak, hiszen a várható hozam csökken, ha a kiadás korlátozott vagy megszűnik.

Vidéki településeken és a Budapesti kerületekben, valamint a Balaton-parti üdülő övezeteken, ha ingatlant akarsz eladni, vagy vásárolni érdeklődj az esetleges meg szigorításokról, adókról az Önkormányzatoknál. A vevők könnyen a vidéki, korlátozásmentes térségek felé fordulhat, ami helyben tovább élénkítheti a keresletet, de az ellenkezőleg visszafoghatja mégiscsak a keresletet, hogy az a gondolat ott lebeghet a lakásvásárlók feje felett, hogy bármikor bárhol jöhet az ARBNB szigorítás és egyéb helyi adók…

Éghajlat változás, klimaváltozás hatásai az ingatlanpiaci árakra

Bizony, itt van a nyakunkon a klima változás. Egyre melegebbek lesznek várhatóan a nyarak és még a tél sem az igazi tél már, mint az én gyermekkoromban. Egyre többször halljuk, hogy kevés a víz, ezen a nyáron vízkorlátozásra is sor került több megyében és településen. Ezt a helyzetet még tetézik a Budapesti agglomerációs, valamint Balaton környéki településeken a betelepülők, akik a meglévő infrastruktúrát használják és a meglévőt kell tovább elosztani.

A meglévő vizet, a rendelkezésre álló villanyhálózatot és egyebeket, mint például utat. Ha ezeket nem lehet mostanában tovább fejleszteni, akkor az élhetetlenné vált településeken eshetnek az ingatlanárak, mert várhatóan nőnek az eladó ingatlanok és csökkenhet a kereslet.

Munkahelyek megléte, fejlesztés hatása az ingatlanpiacra

Szerencsére a mi városunkban az utóbbi években nem volt hiány fejlesztésekben, rengeteg munkahely jött létre Zalaegerszegen. Ez azonban nem mondható el minden településről és környékről. Ide, amióta ingatlanközvetítő vagyok áramolnak folyamatosan az emberek az egész országból a munkahelyek miatt a jobb élet reményébe és ahonnét elköltöztek sokan eladták az ingatlajukat, itt pedig másikat vásároltak Zala megyében, illetve a Balaton környékén, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon. A másik nagy előnye a mi térségünknek az osztrák határ közelsége, ezért is sokan költöznek ide annak a reményébe, hogy majd tovább mennyenek nyugatra dolgozni, vagy ingáznak.    

Gyakori kérdések – Áll az ingatlanpiac vagy csak lassul?

Áll az ingatlanpiac 2026 nyarán?

Nem áll meg, de lassult és átalakult: a tavalyi Otthon Start okozta árrobbanás lendülete megtört, a tranzakciószámok visszafogottabbak, de nyáron ismét élénkülés indult. A helyzet településenként és ingatlantípusonként nagyon eltérő.

Miért nem kel el a lakásom, ha máshol gyorsan elmennek az ingatlanok?

A leggyakoribb ok a túlárazás – ha egy hasonló ingatlanból sok van kínálatban, de kevés a fizetőképes vevő, az irreálisan árazott lakások hónapokig, de akár évekig is beragadhatnak, míg a piaci árú, jó állapotú ingatlanok gyorsan gazdát cserélnek.

Érdemes most eladni az ingatlanomat vagy inkább várni?

Ez az ingatlan típusától, állapotától és helyétől függ. Egy pontos, aktuális piaci ingatlan értékbecslés sokkal megbízhatóbb alapot ad a döntéshez, mint az általános piaci hangulat.

Marad az Otthon Start program a lakáspiacon, vagy kivezetik?

Ez bizonytalan, de amíg elérhető a 3 százalékos kamatú hitel, addig mesterségesen magasan tartja a keresletet egyes szegmensekben.

Hogyan hat az alapkamat-csökkentés a lakáspiacra?

Az MNB 2026 nyarán több lépésben csökkentette az alapkamatot, ami mérséklődő hitelkamatokon keresztül növelheti a felvehető hitelösszeget és a lakáspiaci keresletet.

Milyen hatással lehet a tervezett vagyonadó az ingatlanpiacra?

A tervezett, 1 milliárd forint feletti vagyonra kivetett adó elsősorban a nagy értékű ingatlanokat érintheti, de a bizonytalanság miatt más vásárlókat is óvatosabbá tehet.

Hogyan hat az Airbnb-szabályozás az ingatlanárakra?

Budapesten szigorodik a rövid távú lakáskiadás szabályozása, ami az airbnb-célú ingatlanok árát lefelé nyomhatja, míg a vidéki, köztük a Balaton-parti térségekben a korlátozás hiánya továbbra is felfelé ható tényező maradhat.

A cikk forrásai:

Duna House júniusi tranzakciós adatok, MNB közlemény (2026. július 21-i kamatdöntés), NGM/kormany.hu közlemények az Airbnb-szabályozásról

Sipos András
Ingatlanközvetítő, Hivatalos ingatlan értékbecslő és Hitelközvetítő
www.becsuletesingatlanos.hu 

Kapcsolódó blog cikkem: 

Miért bízd szakértőre az ingatlanod eladását? – értékbecslés, vevőszűrés és biztonságos, teljes körű értékesítés egy kézben 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

12 fontos szempont balatoni nyaraló vagy hétvégi ház vásárlásakor – amit eladóként és vevőként is tudnod kell 

Belterületi családi ház vs. zártkerti hétvégi ház: Melyik lehet a jobb választás? 

Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant? 

Érdemes házat venned a semmi közepén?

Belterületi vagy zártkerti ingatlan? A különbség amit vevőként és eladóként is kötelező tudnod! 

Ház vagy lakás? – A kérdések, amiket előbb tegyél fel magadnak, mint az árakat 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Áll az ingatlanpiac vagy csak lassul? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Balaton és Keszthely környéke rejtett kincsei: Itt lehetnek még olcsóbb ingatlanok a Nyugat-Balatonon, Balatonfenyvestől Balatongyörökig

Ezeket az ingatlanokat keresik ma a vevők Balatonfenyvestől Balatongyörökig és Keszthely környékén

Ha te is azt hiszed, hogy a Balatonnál ma már csak fővárosi ingatlan árakon lehet ingatlanhoz jutni, van egy jó hírem: ez nem teljesen igaz. A nyugati parton, Keszthelyen és környékén, Balatonfenyvestől egészen Balatongyörökig és főleg ezek környéki kisebb településeken és zártkertekben még mindig léteznek olyan települések, utcák és ingatlantípusok, ahol reális áron hozzá lehet jutni egy saját telekhez, házhoz vagy akár egy leendő nyaralóhoz.

A trükk nem a szerencsében van, hanem abban, hogy tudod, hol keress – és mit nézz meg alaposan, mielőtt bármit aláírsz.

Ebben a cikkben megmutatom, mit keres számos balatoni vevő, hol találhatók még a nyugati medence rejtett kincsei, és mi változott 2025 nyara óta a zártkerti és hegyi ingatlanok piacán – mert ez a változás sokaknak nyithat új utat épp ezen a szakaszon.

Miért nehezebb ma jó és olcsó balatoni ingatlant találni?

A rövid válasz: mert a Balaton ma már sokaknak nem lakáspiac, hanem ingatlan befektetési és második otthon piac – és ez alaposan felhajtja a balatoni ingatlan árakat. A tóparti ingatlanok négyzetméterára hasonlóan sok egyéb más, máshol lévő ingatlanhoz emelkedett az utóbbi időszakokban.

A Cocid 19 idejében is emelkedtek a Balatoni árak, amikor mindenki menekült a nagyobb városokból sokszor a Balatonra és az állami támogatásoknak is köszönhetően, az utolsó eddig ebben a sorban az Otthon Start program. .

Mint az eladó, és mint a vevők összetétele is más, mint máshol: a balatoni ingatlan eladók többsége eredetileg nem balatoni volt, hanem beköltöző, a vásárlók közül pedig elég sokan ingatlan befektetési céllal keres ingatlant.

Ez azt jelenti, hogy a kereslet számos esetben nem lakhatási kényszerből, hanem tudatos vagyonépítésből fakad, ami tartósan magasan tartja az árakat a keresettebb helyeken és lassabb is az ingatlanok forgási sebessége ez miatt, mert senki nincs kényszerhelyzetben, keveseknek, esetleg csak a balatoni helyieknek kéne költözniük, a többiek kivárnak, az eladók várják a jó pénzes vevőt, befektetőt, a vevők pedig az olcsó, ár alatti ingatlant, vagy éppen azt az ingatlant, amelyik álmaik helyén van. A helyiek, akik lakni akarnak pedig inkább olcsóbban szeretnének vásárolni.

A nyugati-balatoni medencében ugyanakkor még mindig találni kb. 800 ezer és 1,2 millió forint közötti négyzetméteráras kínálatot, ami jóval barátságosabb, mint amit a tó keleti, budapesti szempontból „kényelmesebb” szakaszain tapasztalhatsz, igaz a nyugati medence messzebb van jócskán a fővárostól, Budapesttől, mint pl. Balatonfüred, vagy éppen Siófok. Ez a különbség az, amit a Keszthely környéki és Balatonfenyves–Balatongyörök szakaszon élő és dolgozó ingatlanosként nap mint nap a saját bőrömön tapasztalok.

Mit keresnek ma valójában általában a balatoni vevők?

Röviden: azonnal használható, jó állapotú ingatlant, lakások esetén saját parkolóval, tárolóval és lehetőleg terasszal vagy kertkapcsolattal, ezért a földszintlakások általában itt népszerűek. A tó közelsége önmagában már nem feltétlenül elég – ha ezek az alapfeltételek hiányoznak, az érdeklődés sokszor már a megtekintés elején elhal.

Felújítandó vagy azonnal költözhető ingatlant keresnek a vevők a Balatonon?

A vevők zöme ma kifejezetten jó állapotú, azonnal beköltözhető ingatlant keres. Felújítandó házra vagy lakásra jóval kevesebben nyitottak, még akkor is, ha az ár elsőre kedvezőbbnek tűnik – a balatoni vevők többsége nem munkát akar vásárolni, hanem kész megoldást. Ez alól kivételt azok a vevők jelentenek, akik tudatosan flippingelnek, tehát vesznek, felújítanak és eladnak, illetve azok a kisebb költségvetésű érdeklődők, akik kifejezetten a felújítandó zártkerti ingatlanokban vagy a háttértelepülések falusi házaiban keresnek olcsóbb vételi lehetőséget.

Balatoni lakásoknál: földszint, kert, terasz a fontos

A lakáspiacon egyértelmű sorrend rajzolódik ki. A földszinti lakások a legkeresettebbek, különösen akkor, ha kertkapcsolat vagy terasz is tartozik hozzájuk – ez sokkal jobban illeszkedik a balatoni életmódhoz, mint egy emeleti lakáslépcsőzéssel a „85-diken”.

Balatoni vízparti közelség vagy központi elhelyezkedés?

A vízpart közelsége továbbra is kiemelt szempont, de ha egy ingatlan mégsem közvetlen vízparti, a vevők többsége inkább a központi elhelyezkedést részesíti előnyben. A bolt, az étterem, a strand és a sétány elérhetősége sokszor többet nyom a latban, mint néhány plusz méter távolság a víztől.

Balatoni családi háznál: terasz, kert, kocsi beálló, tároló

A balatoni családi házaknál szinte kivétel nélkül előkerül a terasz vagy a kertkapcsolat kérdése – nem díszítőelemként, hanem valódi használati térként. Egy élhető, panorámás terasz vagy kert ma sokkal fontosabb szempont, mint korábban.

● Kocsi beálló: legalább egy saját parkolóhely ma már alapelvárás, egyre többen keresnek fedett megoldást is.
● Tároló: pince, kerti tároló, külön helyiség – a SUP-ok, szörfök és kerti felszerelések tárolása ma már a döntés része, nemcsak utólagos szempont.
● Vízparti ingatlanoknál külön elvárás a saját partszakasz és a stég megléte.

Hol lehetnek még a Nyugat-Balaton rejtett kincsei Keszthely környékén és Balatonfenyvestől Balatongyörökig?

A Balaton parti sáv magas árai miatt egyre többen fordulnak a háttértelepülések és a kevésbé felkapott Balaton környéki falvak felé. Ezeken a helyeken a négyzetméterárak akár 30-50 százalékkal is alacsonyabbak lehetnek, miközben a fejlődő infrastruktúra és a nyugalom sokaknak fontosabb, mint a tömött parti sétány.

Miért éri meg körülnézni a Keszthely környéki és Balatonfenyves és Balatongyörök közti szakasz melletti háttértelepülésein?

A tapasztalatom szerint azok a vevők jól járhatnak, akik nem ragaszkodnak mindenáron az első Balatoni vízparti sorhoz. Egy-egy utcával, dombháttal beljebb, vagy a szőlőhegyi, zártkerti részeken jóval barátságosabb áron találhatsz olyan telket vagy házat, ahonnan akár jobb panoráma nyílik a tóra, mint sok parti ingatlanból – csendesebb környezetben, kevesebb nyári forgalommal. Ilyen például a Vonyarcvashegyi domb, ahonnét a telkek általában pazar balatoni panorámásak és ez meg is jelenik az árukban..

Fontos ugyanakkor tudni, hogy sok hasonló, panorámás Balatoni ingatlan gyakran zártkerti vagy külterületi besorolású, ami korábban komoly korlátokat jelentett a finanszírozás és az adásvétel egyszerűsége szempontjából. Ez a helyzet azonban 2025 nyara óta gyökeresen megváltozott – erről a következő részben írok részletesen.

Keszthely a viszonyítási pont – de a környéke rejti az ingatlan kincseket ( néha persze Keszthely is, bizonyos szegmensekben)

Keszthely a Nyugat-Balaton egyik legfontosabb települése – innen indul a térség szíve, itt van a legtöbb szolgáltatás, iskola, orvosi ellátás és a Festetics-kastély is, miközben a Balaton és a Hévízi-tó is karnyújtásnyira van. Épp ezért nem véletlen, hogy Keszthely ára is magasabb: a belvárosi és tópart-közeli új építésű kínálat ma jellemzően 1,6 millió forint körül mozog négyzetméterenként. Ez a szám jól mutatja, mennyire vonzó célpont maga Keszthely település – de egyben azt is, hogy itt nehezebb reális áron hozzájutni egy balatoni otthonhoz.

A jó hír, hogy nem kell feltétlenül Keszthely belvárosában keresned ahhoz, hogy élvezd mindazt, amiért mások odaköltöznek. A város tágabb környékén – a fentebb már bemutatott Balatonszentgyörgyön, Balatonberényben, illetve a térség zártkerti és szőlőhegyi részein – jóval kedvezőbb áron találhatsz otthont úgy, hogy Keszthely szolgáltatásai, munkalehetőségei, iskolái és a Balaton mégis 10-20 perces autóútra maradnak.

Ez az a szegmens, amivel a leggyakrabban dolgozom: olyan vevőknek segítek, akik Keszthely vonzáskörzetében (Hévíz, Gyenesdiás, Vonyarcvashegy és a környező, csendesebb települések) keresnek family-barát, éves szinten is lakható otthont – nem csak nyári hasznosításra szánt nyaralót –, és olyan eladóknak, akik pontosan szeretnék tudni, hogy az ingatlanuk hol helyezkedik el ezen az árskálán.

Ahol még olcsóbban találhatsz Balatoni ingatlant, mint a Keszthelyi városi ingatlanpiac, Keszthely kertvárosi részén, amely Keszthelyhez tartozik, de némileg kiesik a várostól és totál közel van Hévízhez is, sőt sok ingatlan ott Hévízi panorámás. Viszont itt az infrastrukturális ellátás összehasonlíthatatlanul rosszabb, mint Keszthelyen, vagy éppen hévízen, ezért is olcsóbbak ott általában az eladó ingatlanok, viszont az elhelyezkedése kiváló, nagyon jó helyen van.

Pár hónapja Keszthely kertvárosban adtam el egy házat, amire érdekességképpen csak helyi Keszthelyiek és Keszthelyről elszármazottak érdeklődtek, mivel nem volt annyira elszaladva a családi ház ára. Még én is gondolkodtam a családi ház megvételén, de sajnos nekem el kellett volna még hozzá adnom egy ingatlant, így kifutottam volna az időből, mivel gyorsabban eladásra került.

2025 nyara óta más a zártkertek helyzete – amit erről mindenképp tudnod kell

2025. július 1-jén életbe lépett az ingatlan-nyilvántartási törvény módosítása, amely új lehetőséget ad a zártkerti ingatlanok tulajdonosainak. Az érintett üres telkek és a felépítménnyel rendelkező telkek is kikerülhetnek a művelési ág alól, és „kivett terület” besorolást kaphatnak – de csak akkor, ha az adott település önkormányzata ezt rendeletben engedélyezi.

Ez a változás nemcsak a jogi státusz és a tényleges használat összhangját teremti meg, hanem a piaci forgalmat is élénkítheti – és ez nem csak a Balaton környékére igaz, hanem bárhol az országban, ahol az önkormányzat él ezzel a lehetőséggel.

A jogszabályváltozás mérföldkő a zártkerti ingatlanok piacán, mert megnyitja az utat az eddig elérhetetlen finanszírozási lehetőségek és állami támogatások előtt. A saját tapasztalatom szerint a zártkerti és üdülőövezeti ingatlanok iránti érdeklődés folyamatosan élénkül – egyrészt épp ez a törvényi lehetőség miatt, másrészt mert a parti ingatlanok drágulása sok vevőt a hegyi, zártkerti részek felé terel. A hegyről gyakran kiváló panoráma nyílik, és sokkal nagyobb a nyugalom, mint amit a forgalmasabb balatoni falvakban tapasztalhatsz.

Mit hozhat a törvénymódosítás a gyakorlatban a Balatoni és egyéb Zártkerti ingatlanpiacokon?

● Megnyílhat az út a lakáshitelek és állami támogatások előtt olyan ingatlanoknál, amelyek korábban ebből kizárva voltak.
● Gyorsabbá és egyszerűbbé válhat az adásvétel, mert megszűnnek a földforgalmi törvényhez kötődő kötelezettségek.
● Nem keletkezik földvédelmi járulékfizetési kötelezettség a kivont ingatlanok esetén.
● A zártkerti ingatlanok piaci értéke várhatóan növekedni fog azokon a településeken, ahol az önkormányzat élt a kivonás lehetőségével.

Ehhez kapcsolódik egy másik, kifejezetten friss fejlemény: 2026. január 1-től az Otthon Start program fix, 3 százalékos kamatozású lakáshitele már nem csak a belterületi, hanem a külterületi és zártkerti lakóingatlanokra is igényelhető. A jogszabály-módosítás lényegében egyetlen szó törlését jelentette a korábbi szövegből – a „belterületi” kitétel kikerült –, ez viszont alapjaiban nyithatja meg az utat sok vevő előtt, aki eddig kizárólag a drágább, belterületi kínálatból válogathatott.

A zártkerti ingatlanok régóta fontos, de nehezebben kezelhető szegmensét jelentették a hazai ingatlanpiacnak. A mostani változások áttörést hozhatnak, mert valódi választ adnak a piaci szereplők régi igényeire – és ahogy egyre több önkormányzat él a kivonás lehetőségével, a zártkerti ingatlanok a következő időszak egyik nyertesei lehetnek, ami hatással lesz mind az árakra, mind az értékesítési időre.

Mire figyelj, mielőtt zártkerti vagy hegyi ingatlant vásárolnál?

● Nézd meg, hogy az adott település önkormányzata elfogadott-e rendeletet a művelési ág alóli kivonásról – a nélkül a finanszírozási könnyítések nem érvényesek, hacsak már korábban, amíg lehetett ki nem vonták az ingatlant a művelési ágból, ezt a tulajdoni lapon láthatod.
● Ellenőrizd a közművek (víz, áram, csatorna) tényleges kiépítettségét – zártkerti részeken ez korántsem mindig egyértelmű.
● Kérdezz rá a téli megközelíthetőségre és az útviszonyokra, akár a szomszédoktól is, különösen szőlőhegyi, dombtetői elhelyezkedésnél.
● Hitelfelvétel előtt mindenképp készíttess friss, hiteles értékbecslést – ez az alapja annak, hogy a bank egyáltalán elfogadja a fedezetet és jó, ha tudod, még mielőtt bármit aláírnál, vagy pénzt tennél le ingatlanosnak, vagy foglalót adnál, vagy vételi szándéknyilatkozatot írnál alá, hogy egyáltalán hitelezik-e az ingatlant és a bank mekkora hitelt adna várhatóan..
● Nézd át a tulajdoni lapot és a földhivatali nyilvántartást, hogy a valós állapot és a papírokon szereplő besorolás egyezik-e.

Lehetőleg miért ne egyedül vágj bele – se eladóként, se vevőként a Balatoni ingatlan eladásába, vagy megvételébe

Sokan gondolják úgy, hogy egy ingatlan eladása vagy megvétele egyszerű: felteszed a hirdetést, vagy rákeresel a kedvenc portálon, és kész. A valóságban azonban pont a most bemutatott helyzet – a zártkerti besorolás, a változó jogszabályi háttér, a hitelezhetőség kérdése – mutatja meg, mennyi mindent nem lehet tudni elsőre.

Ha eladóként magad árulod az ingatlanod, és nem tudod pontosan, milyen besorolású, mekkora a valós ingatlanpiaci értéke, vagy hitelezhető-e egyáltalán, könnyen előfordulhat, hogy feleannyiért adod el, mint amennyit ér – vagy éppen ellenkezőleg, irreálisan magas áron hirdeted, és hónapokig, de akár évekig nem találsz vevőt. Vevőként ugyanez fordítva igaz: ha nem tudod, pontosan mit veszel, könnyen belefuthatsz olyan finanszírozási vagy jogi buktatóba, ami csak a szerződéskötés után derül ki – amikor már késő.

Én Sipos András ingatlanközvetítő három szerepkört fogok össze egy kézben:

Hivatalos ingatlanközvetítőként, okleveles értékbecslőként és hitelközvetítőként is dolgozom. Ez a kombináció nem olyan gyakori a lakáspiacon, és épp az ehhez hasonló, összetettebb ügyekben – zártkerti ingatlan, hegyi telek, változó jogszabályi háttér – mutatja meg az értelmét: nem kell külön ingatlan szakembert keresned az ingatlan értékbecsléshez, mást a közvetítéshez és megint mást a hitelhez. Egy helyen, egy beszélgetésben tisztázzuk, mit ér valójában az ingatlanod, hogyan add el jó áron, és hogyan finanszírozza meg a vevő.

Gyakran ismételt kérdések – Balaton és Keszthely környéke rejtett kincsei: Itt lehetnek még olcsóbb ingatlanok a Nyugat-Balatonon, Balatonfenyvestől Balatongyörökig

Hol találhatsz viszonylag olcsóbb ingatlant a Nyugat-Balatonnál?

Az általam vizsgált adatok alapján a Balatonfenyves–Balatongyörök szakasz környékén Balatonszentgyörgy és Balatonberény kínál viszonylag kedvező négyzetméterárakat, de a szőlőhegyi és zártkerti telkek is jóval a parti árak alatt mozognak, valamint a távolabbi Balaton környéki települések.

Kaphatok hitelt zártkerti ingatlanra 2026-ban?

Adott esetben igen, ha minden klappol – 2026. január 1-től az Otthon Start fix 3 százalékos hitele már külterületi és zártkerti lakóingatlanra is igényelhető, a program egyéb feltételeinek teljesülése esetén.

Érdemes-e felújítandó házat venni a Balatonnál?

Ha alacsonyabb költségvetésből szeretnél saját balatoni ingatlanhoz jutni, igen – de csak akkor, ha pontosan tudod, mekkora felújítási munka és költség vár rád. Ehhez érdemes szakértői véleményt kérni még a vásárlás előtt.

Miért lehet szükségem értékbecslésre a Balatoni ingatlan vásárlás elött, ha csak érdeklődöm?

Az értékbecslés nem csak hitelfelvételhez kell: megmutatja, hogy egy ingatlan ára reális-e, és alapot ad a tárgyaláshoz – legyen szó vételről vagy eladásról.

Zárszó – Balaton és Keszthely környéke rejtett kincsei: Itt lehetnek még olcsóbb ingatlanok a Nyugat-Balatonon, Balatonfenyvestől Balatongyörökig

A Nyugat-Balaton Keszthelyen és környékén, Balatonfenyvestől Balatongyörökig tartó szakasza még mindig tartogat lehetőségeket – de csak azoknak, akik tudják, hova nézzenek, és tisztában vannak a jogi és finanszírozási háttérrel is. Ha most gondolkodsz balatoni ingatlan vásárlásán vagy eladásán, szívesen segítek és támogatom az elképzeléseidet: ingatlanközvetítőként, hivatalos értékbecslőként és hitelközvetítőként is a rendelkezésedre állok.
Keress bátran egy konzultációra – nézzük át együtt, mi a legjobb lépés a te helyzetedben!
 

Sipos András
ingatlanközvetítő, hivatalos ingatlan értékbecslő és hitelközvetítő
www.becsuletesingatlanos.hu 

Kapcsolódó blog cikkem: 

12 fontos szempont balatoni nyaraló vagy hétvégi ház vásárlásakor – amit eladóként és vevőként is tudnod kell 

Eladnád a balatoni nyaralódat? Így néz ki a piac 2026-ban a Nyugat-Balatonon – ingatlanos és értékbecslő szemével 

Belterületi családi ház vs. zártkerti hétvégi ház: Melyik lehet a jobb választás? 

Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant? 

Érdemes házat venned a semmi közepén?

Belterületi vagy zártkerti ingatlan? A különbség amit vevőként és eladóként is kötelező tudnod! 

Ház vagy lakás? – A kérdések, amiket előbb tegyél fel magadnak, mint az árakat 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Balaton és Keszthely környéke rejtett kincsei: Itt lehetnek még olcsóbb ingatlanok a Nyugat-Balatonon, Balatonfenyvestől Balatongyörökig bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Eladnád a balatoni nyaralódat? Így néz ki a piac 2026-ban a Nyugat-Balatonon – ingatlanos és értékbecslő szemével

Ez nem szokásos nyár a Balatonnál

Egyszer a korán jövő kánikula miatt és az ingatlanpiac miatt sem.
Harminc éve figyelem a Balatoni ingatlanpiacot. Volt a Balatonon bőven minden: szárnyaló árak, pangás, rohamos kereslet, leköltözők és beköltözők a Covid-19 idején, meg persze az is, amikor hónapokig állt az ingatlan a hirdető oldalakon és kint volt a házon az eladó tábla évekig.
De az, amit 2026 nyarán látok a Nyugat-Balatonnál – Keszthelytől Balatongyörökig, Balatonfenyvesig – ez valami más.

Több az eladó tábla, mint egy ideje bármikor. Az ingatlan hirdetések tömege bővült, a vevők meg egyre tudatosabbak – és türelmesebbek. Nem sietnek.
Ők tudják, hogy ráérnek és szeretnek alkudni.

Ha te épp eladni szeretnél, vagy csak tájékozódsz, hogy mi is folyik erre a tónál: ez a cikk neked szól. Végigmegyünk az Balatoni ingatlanpiaci árakon, a piaci trendeken, a tipikus eladói hibákon – és azon, hogy mikor érdemes ingatlan szakembert hívni.

Mibe kerülnek most az ingatlanok a Nyugat-Balatonnál?

Mit mutatnak ezek a számok? Azt, hogy a Nyugat-Balaton – különösen a zalai partszakasz – árban jóval olcsóbb, mint például Tihany vagy Balatonfüred.
Ez vevőként lehetőség, eladóként pedig azt jelenti: reális árazással versenyezhetsz, irreálissal nem.

Mi történik most a Balatoni ingatlanpiacon? Túlkínálat és türelmes vevők

Az idei szezonban a kínálat érezhetően megduzzadt. Több eladó tábla van a házakon, mint tavaly – ugyanígy van ez az ország más ingatlanpiaci szegmenseiben is általában. A kereslet nem csökkent drasztikusan, de a vevők máshogy viselkednek.

Kik vásárolnak ingatlant a Balatonnál 2026-ban?

Az évek tapasztalatából mondom: a balatoni vevő jellemzően 40-60 éves, vállalkozó vagy legalábbis az átlagosnál módosabb háztartás. Ő nem azért jön, hogy beköltözzön. Második otthont keres, ingatlan befektetési céllal vesz, vagy a természet közelében szeretne hosszabb hétvégéket tölteni.

Ebből következik egy nagyon fontos dolog: nem sürgeti az idő. Kivár. Ha az ár nem passzol, nem alkuszik – egyszerűen továbblép. Ezért mondják sokan, hogy a balatoni ingatlan lassaban kel el. Nem azért, mert rossz az ingatlan, hanem azért, mert ez a balatoni ingatlanpiac természete.

A Balaton elsősorban a mostani ingatlan vásárlóknak nem lakáspiac, hanem nyaralópiac. A vevő nem az otthonát keresi, hanem az élményt. Ez minden számban tükröződik – az eladási időtől az alku mértékéig.

Kik adnak el most általában ingatlant a Balatonnál?

Az eladói oldal is jól körülhatárolható. Egyrészt örökösök, akik egyedül, vagy több testvérrel együtt örököltek nyaralót, és egyikkőjüknek sem érdeke karbantartani – inkább kivásárolnák egymást, de ez nem megy, ezért inkább eladják. Másrészt olyanok, akik már nem akarnak lejárni, belefáradtak a kiadás macerájába, vagy egyszerűen megunták.

Különösen sok az 1960-as, 70-es évek strandnyaralója a piacon. Ezek a kis kockák, hétvégi házak sokszor ától cettig felújításra szorulnak. A felújítás ára nem ritkán elérheti egy másik területen lévő ház árát. Ezért az eladás az egyetlen racionális döntés, mert már nem vállalkoznak sokan egy nagyobb felújításra.

Milyen ingatlanok mennek jól – és melyek állnak a Balatonnál?

Ami gyorsabban kel el a Balatoni ingatlanpiacon
• Parti társasházi lakások: Négyzetméterre vetítve drágábbak, de gyorsabban gazdára találnak. Nincsenek nagy gondok velük: nem kell kertet nyírni, tető nincs, ami beázna. Kevesebb a munka, kevesebb a kockázat.
• Korszerű, alacsony rezsiköltségű ingatlanok: A vevők ma már alapfeltételként elvárják a korszerű nyílászárót, a megfelelő szigetelést, ideális esetben hőszivattyút vagy napelemet. Ha ez megvan, az ingatlan ár mellett is versenyelőnybe kerül.
• Egész évben lakható ingatlanok: A befektetők és a módosabb vevők nem nyaralót akarnak – hanem olyan ingatlant, amelyet télen is tudnak használni, esetleg kiadni.
• Balaton környéki falvakban olcsóbb családi házak.

Ami nehezebben kel el a Balatoni ingatlanpiacon
• Régi, felújítatlan nyaralók: Szigetelés nélkül, elavult fűtéssel, esetleg nem ellenőrzött bővítésekkel – a piac kíméletlenül bünteti ezeket. Nem lehetetlen eladni, de vagy az ár kell, hogy tükrözze az állapotot, vagy a vevőnek egyértelmű tájékoztatás jár arról, mire számíthat.
• Engedély nélkül épített részekkel rendelkező ingatlanok: Ez különösen kritikus, ha a vevő CSOK-ot, Otthon Startat vagy lakáshitelt szeretne igénybe venni. A bank értékbecslője kiszűri az engedély nélküli részeket, és a finanszírozás megbukhat. Erről külön cikket írtam a weboldalamon.
• Túlárazott ingatlanok: Bőséges kínálat mellett a vevők egyszerűen elkerülik azokat az ingatlanokat, amelyek irreális áron vannak meghirdetve. Hónapokig, akár évekig állhatnak.

Csökkennek vagy emelkednek az árak 2026-ban a Balatoni ingatlanpiacon?

Egyenes választ adok: nem fognak drasztikusan csökkenni, legalábbis a mai tudásommal ezt látom. De nem is emelkednek tovább egyenlőre.

A balatoni ingatlanpiaci helyzet arra utal, hogy a kereslet elsősorban ott oldja majd a kínálatot, ahol az ár reális.

A balatoni ingatlanárak az elmúlt években lényegesen meghaladták az országos átlagot. Ami most látható, az egyfajta stagnálás: az árak nem zuhannak, mert az eladók ragaszkodnak az elképzeléseikhez, de a kereslet sem hajtja fel azokat. A valódi tranzakciókban egyre nagyobb az alku. Nem ritka az 5-10%-os alku sem – főleg a régebbi, felújítást igénylő ingatlanoknál.

A nyugat-balatoni ingatlanpiacot és a Hévízit ismerem behatóbban, ezeknek az ingatlanoknak az árai hol tartanak?

Balatonfenyvestől Balatongyörökig az ingatlanok árai átlagot számolva kb:
900 000 és 1.200.000 Ft körül mozog/m2.

A Somogyi Balaton parti részen drágább, a zalai Balaton parti részen Keszthelytől némileg olcsóbbak az ingatlanok árai és ennél lejjebb vannak a Balaton környéki falvakban.

Hévíz pedig mindegyiknél drágább 1,2 mFt fölött vannak az átlag Hévízi ingatlanárak.

Otthon Start program és a balatoni nyaralópiac: mit kell tudni?

2026-ban az Otthon Start program megmozgatta az ingatlanpiacot – de a Balatonnál árnyaltabb a kép. A program elsősorban lakásvásárlásra vonatkozik, és a balatoni nyaralók, hétvégi házak kategóriájára nem mindegyik feltétel teljesül automatikusan.

Ha te vagy a vevőd banki finanszírozással – legyen az Otthon Start, CSOK vagy sima lakáshitel – szeretne vásárolni a Nyugat-Balatonnál, az első lépés egy előzetes banki értékbecslés. Nem azért, mert én mondom, hanem azért, mert a bankok értékbecslői szabályok szerint dolgoznak. Ami az értékbecslési jelentésben nem szerepelhet, azt a bank nem fogja finanszírozni.

Sok balatoni nyaraló az évtizedek alatt bővült, átépült, veranda lett belőle garázs, hálószoba lett az erkélyből. Ezek egy részének nincs meg a papírja. Ez nem feltétlenül probléma eladóként – de vevőként igen, ha finanszírozást tervez.

Hitelközvetítőként is dolgozom, és azt tapasztalom, hogy az előzetes értékbecslés megtakarít rengeteg felesleges munkát mindkét félnek. Ha szeretnél erről többet tudni, olvass az oldalamon erről a témáról, vagy keress meg közvetlenül.

Mit nézek meg értékbecslőként, ha balatoni ingatlant értékelek?

Értékbecslőként közel 30 éve dolgozom ebben a szakmában. Amikor egy balatoni ingatlant értékelek, néhány dolgot azonnal látok, amit az eladó sokszor nem vesz észre – mert megszokta az ingatlant, vagy, mert sosem gondolt rá.

• Elhelyezkedés a parttól mért távolság szerint: Ez messze a legnagyobb árbefolyásoló tényező. Nem mindegy, hogy 50 vagy 500 méter a tótól és rálátunk a tóra, vagy sem, elvehetlen panoráma van, vagy sem a tóra.
• Benapozottság, kilátás: A panorámás, nyugati, déli fekvésű ingatlanok akár 20-30%-kal is drágábbak lehetnek.
• Közjogi helyzet: Építési engedély, fennmaradási engedély, esetleges telekalakítás. Ezeket mindig megnézem.
• Műszaki állapot: Tetőszerkezet, vízszigetelés, fűtésrendszer, nyílászárók. A vevők ma már nem veszik meg a felújítást igénylő ingatlant anélkül, hogy az ár, vagy alku ezt tükrözze.
• Összehasonlító adatok: Megnézem a közelmúltban eladott hasonló ingatlanokat a környéken. Nem a hirdetési árakat – a tényleges tranzakciós árakat.

A 7 leggyakoribb hiba, amit balatoni eladók elkövethetnek

1. Az ingatlanpiaci árat nem ismerve hirdetnek
Ez a leggyakoribb és legköltségesebb hiba. Az eladó tudja, mennyit fizetett az ingatlanért 15 évvel ezelőtt, tudja, mennyit költött rá, és ebből kalkulál. De a piac nem emiatt árazza be az ingatlanárat – hanem azért, amennyit egy vevő hajlandó fizetni. Ha a nyaraló, lakóépület ár nem piaci, a hirdetés láthatatlanná válik a vevők számára.
2. Nem tudják, mit adnak el
Komolyan mondom: volt már olyan, hogy az eladó nem tudta pontosan, hány négyzetméteres az ingatlan, nem tudta, hogy a telek egy részén más nevén van a tulajdon (régi bejegyzés), és nem tudta, hogy a teraszrész engedély nélkül lett beüvegezve. Ezek mind kijönnek az ingatlan adásvétel folyamatában – de jobb, ha előre kiderülnek, nem az átadás napján.
3. Az érzelmi ingatlan árazás csapdája
„Ebben töltöttük a gyerekkorunk nyarait” – ez érzelmi érték. Semmilyen vevő nem fog ezért fizetni. Az ingatlanpiaci értékbecslés hideg fejjel dolgozik: összehasonlítható ingatlanok, elhelyezkedés, állapot. Nem emlékek.
4. Nem készítik elő az ingatlant a vevő érkezésére
Az ingatlan első benyomása dönt. A zsúfolt, rendetlen, piszkos nyaraló nem adja el jól magát, még ha az alapjai kiválóak is. A kisebb befektetés – takarítás, kisebb javítások, esetleg festés, legalább némi rácfelvarrás – sokszorosan megtérülhet az eladási áron.
5. Nem kérnek előzetes ingatlan értékbecslést
Különösen fontos ez akkor, ha a vevő finanszírozást tervez. Sokszor előfordul, hogy az eladó és a vevő megegyeznek az áron, aztán a bank értékbecslője lényegesen alacsonyabb értéket állapít meg – és a finanszírozás megbukik. Ezt meg lehet előzni.
6. Alábecsülik az ingatlan értékesítési időt, vagyis az ingatlan forgási sebességét
A nyaralópiacon 3-6 hónap alatt eladni egy ingatlant reális tempónak számít – ha az ár jó. Ha az ár nem jó, ez könnyedén 1-2 évig húzódhat. Aki sürgősen akar eladni, annak az ár az egyetlen eszköze.
7. Egyedül próbálkoznak eladni az ingatlant, és elbukják a legfontosabb lépéseket
Meggyőzöm magam, hogy ez is megcsinálja az ember egyedül. Lehet. De az adásvételi szerződés, a banki ügyintézés, az értékbecslés, a vevőkkel való tárgyalás, a jogi kérdések – ezek mind tudást igényelnek. Amelyik eladónak nincs meg ez a tudás, az hajlamos aláírni olyat, amit nem kellett volna, vagy visszautasítani olyat, ami jó lett volna.

Miért fordulj hozzám, ha a Nyugat-Balatonnál szeretnél ingatlant eladni?

Sipos András vagyok, ingatlanközvetítő, hivatalos ingatlan értékbecslő és hitelközvetítő. Ebben az ingatlan szakmában közel 30 éve dolgozom, az építőiparból jövök (villanyszerelőként kezdtem), tehát amikor megnézek egy ingatlant, nem csak az árát látom – látom a műszaki állapotát is.

Kizárólag a Zala megyei és a nyugat-balatoni partszakaszon dolgozom: Balatonfenyvestől Balatongyörökig, Keszthelyen, Hévízen, Gyenesdiáson, Vonyarcvashegyen, Balatonberényen és a környéki falvakban.

Amit tőlem kapsz:
• Pontos ingatlanpiaci értékelés: Összehasonlító adatokon, néha hozam alapon nyugvó, értékbecslői szintű árjavaslat.
• Átlátható kommunikáció: Megmondom az igazat – akkor is, ha nem az, amit hallani akarsz.
• Hármas szakértelem: Közvetítő, értékbecslő és hitelközvetítő vagyok egy személyben. Ez azt jelenti, hogy végigkísérem a folyamatot az első telefonhívástól a kulcsátadásig. Az ingatlan értékesítési folyamatomat itt láthatod!

Gyakran feltett kérdések (FAQ) – Balatoni ingatlanpiac 2026 nyara

Mennyibe kerül egy nyaraló a Nyugat-Balatonon 2026-ban?

A zalai és nyugat-balatoni partszakaszon a lakóingatlanok átlagos kínálati négyzetméterára 900 000 – 1 050 000 Ft körül mozog (Keszthely, Gyenesdiás, Balatongyörök). Hévízen ez magasabb, 1,3 millió Ft felett. Balatonfenyves (déli oldal) szintén az egymilliós szint közelében van. Fontos: ezek hirdetési árak, a tényleges tranzakciós ár alacsonyabb lehet – különösen régebbi, felújítást igénylő ingatlanoknál.

Érdemes most eladni a balatoni nyaralómat?

Igen, de reális árral. 2026 nyarán bőséges a kínálat, a vevők türelmesebbek. A reálisan árazott, jó állapotú ingatlanok kelnek el – a túlárazottak, akár 1-2 évig is állhatnak a piacon. Ha valóban el akarsz adni, az árból nem érdemes engedményt adni – de az indulóáron belül maradni annál inkább.

Milyen ingatlanokat keresnek a vevők a Balatonnál?

Alacsony rezsiköltségű, korszerű nyílászáróval és szigeteléssel rendelkező, lehetőleg egész évben lakható ingatlanokat. A régi, szigeteletlen, elavult fűtésű nyaralók nehezebben kelnek el, és a vevő komoly összegeket szoktak alkudni adott esetben.

Kaphatok hitelt balatoni nyaralóra?

Igen, de előzetes banki értékbecslés nélkül ne vágj bele. Sok balatoni ingatlanban van engedély nélkül felépített rész – ez a bank ingatlan értékbecslője előtt nem marad rejtve, és a finanszírozás megbukhat. Hitelközvetítőként segítek megtalálni a legmegfelelőbb konstrukciót és felkészülni az értékbecslésre.

Meddig tart eladni egy balatoni ingatlant?

Reálisan árazott, jó állapotú ingatlannal 3-6 hónap a jellemző értékesítési idő a jelenlegi piacon, de akár napok alatt is elmehet az ingatlan.

Túlárazott ingatlannál ez könnyen 1-2 év is lehet. Az értékesítési idő hossza az egyik legjobb jelzője, hogy az ár piaci-e vagy sem. 

Ha balatoni vagy Nyugat-Balaton, Keszthely, Hévíz, Vonyarvashegy, Gyenesdiás, Balatongyörök, Balatonfenyves, Balatonmária, Balatonberény és környéki nyaraló, hétvégi ház vagy családi ház eladását tervezed, vagy vásárlás előtt szeretnéd tudni, hogy valóban azt veszed-e meg, amit a papírok mutatnak, keress bizalommal.

Sipos András
ingatlanközvetítő, hivatalos ingatlan értékbecslő és hitelközvetítő
www.becsuletesingatlanos.hu 

Kapcsolódó blog cikkem: 

12 fontos szempont balatoni nyaraló vagy hétvégi ház vásárlásakor – amit eladóként és vevőként is tudnod kell 

Belterületi családi ház vs. zártkerti hétvégi ház: Melyik lehet a jobb választás? 

Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant? 

Érdemes házat venned a semmi közepén?

Belterületi vagy zártkerti ingatlan? A különbség amit vevőként és eladóként is kötelező tudnod! 

Ház vagy lakás? – A kérdések, amiket előbb tegyél fel magadnak, mint az árakat 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Eladnád a balatoni nyaralódat? Így néz ki a piac 2026-ban a Nyugat-Balatonon – ingatlanos és értékbecslő szemével bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

12 fontos szempont balatoni nyaraló vagy hétvégi ház vásárlásakor – amit eladóként és vevőként is tudnod kell

A Balaton-parti nyaraló sokak álma.
Ki ne képzelte volna már el magát egy nyári estén a teraszon ülve, egy pohár fröccsel a kezében, miközben a nap lassan lebukik a Balaton felett?
A valóság azonban sokszor bonyolultabb.
A Balaton közelében ingatlant venni vagy eladni elsőre egyszerűnek tűnik. Pedig rengeteg bukta lapul a részletekben – a művelési ágtól a hitel lehetőségeken át egészen az építési szabályzatig. Ez a cikk azoknak szól, akik komolyan gondolják: legyen az egy vízparti hétvégi ház, egy Keszthely környéki zártkerti telek vagy egy hévízi ház – mielőtt lép bármelyik irányban, ezt a 12 szempontot érdemes alaposan végiggondolni.

Az elmúlt években egyre többen kerestek meg balatoni nyaraló, hétvégi ház vagy zártkerti ingatlan vásárlása miatt. Ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként azt látom, hogy sok vevő és eladó ugyanabba a hibába esik bele:

Azt hiszik a nyaraló vásárlók és eladók, hogy pontosan tudják, mit vesznek vagy mit adnak el

Aztán később kiderül, hogy a szekrényben bizony vannak csontvázak:
• Nem megfelelő besorolás.
• Hitelképtelen ingatlan.
• Nem rendezett tulajdoni viszonyok.
• Engedély nélküli építések.
• Engedély nélkül épített bővítések.
• Vagy egyszerűen egy teljesen irreális vételár.

Ezért összegyűjtöttem azokat a szempontokat, amelyeket minden balatoni nyaraló vagy hétvégi ház vásárlása előtt érdemes ellenőrizni.

Gyors válasz: mire figyelj balatoni nyaraló vásárlásakor?

A legfontosabb ellenőrizendő szempontok a teljesség igénye nélkül:
• az ingatlan besorolása
• a tulajdoni lap tartalma
• a térképmásolat és a valós állapot egyezősége
• a hitelezhetőség
• a közművek megléte
• a megközelíthetőség
• a helyi építési szabályzat
• a talajvíz és vizesedési problémák
• az ingatlan műszaki állapota
• a jövőbeni fejlesztések
• a valós piaci érték
• az energia tanúsítvány
• a villamos biztonsági felülvizsgálat

Ha ezek közül akár egyetlen ponttal probléma van, az később több millió forintos meglepetést is okozhat

1. Nem mindegy, hogy nyaraló, üdülő, hétvégi ház vagy lakóház szerepel a tulajdoni lapon

Sok vevő kizárólag az ingatlan állapotát nézi.
A bank azonban először a papírokat nézi.

Ugyanaz az épület teljesen más elbírálás alá eshet attól függően, hogy:
• lakóház
• nyaraló
• üdülő
• hétvégi ház
• gazdasági épület
• zártkerti ingatlan
megnevezéssel szerepel a tulajdoni lapon.

Ez hitelfelvételnél és későbbi ingatlan értékesítésnél is döntő jelentőségű lehet.

Ez az a pont, amin sokan meglepődnek. Nyaralót, hétvégi házat vásárolni hitelből lehet – de nem mindegy, hogyan.

Mikor kaphatsz lakáscélú jelzáloghitelt?

A legjobb helyzetben akkor vagy, ha az ingatlan a tulajdoni lapon lakóházként szerepel. Ilyenkor minden bank ad rá jelzáloghitelt, ha te magad hitelképes vagy és az ingatlan is hitelképes. Ez az egyik oka annak, hogy a Balaton-parti falvakban (pl. Vonyarcvashegy, Balatongyörök, Gyenesdiás és környéke) és a Balaton környéki falvakban sokan azért keresnek lakóingatlanként bejegyzett házat, amit nyaralónak használnak.

A bankok kb. fele megfinanszírozza a nyaraló, üdülő, hétvégi ház besorolású ingatlanokat is – de szigorúbb feltételekkel, magasabb önrésszel (akár 30-60%), és jellemzően alacsonyabb hitelösszeggel.

Mi a helyzet, ha a klasszikus jelzáloghitel nem megy?

• Szabad felhasználású jelzáloghitel – más ingatlan fedezettel akár 50 millió forintig
• Személyi kölcsön – gyorsabb, de drágább és alacsonyabb összegű
• Babaváró hitel – ha arra jogosult vagy, szabad felhasználású és kedvező kamatozású

Hitelközvetítőként azt javaslom: mielőtt foglalót adsz, vételi nyilatkozatot írsz alá, tisztázd a finanszírozást. Egy rosszul megválasztott ingatlan miatt a foglaló is elveszhet, ha kiderül, hogy a bank nem hitelezi.
 

2. Művelés alól kivett vagy művelési ágban nyilvántartott ingatlan?

Sok balatoni és Balaton környéki hétvégi ház zártkerti ingatlanként szerepel.

Nem mindegy azonban, hogy:
• művelés alól kivett
• vagy művelési ágban nyilvántartott, mert ebben az esetben gyakorlatilag termőföld
ingatlanról van szó.

A második esetben az adásvétel jóval összetettebb lehet.
Éppen ezért ezt mindig az első lépések között ellenőrizni kell.

Balatoni nyaraló, hétvégi ház, zártkerti ingatlan – ezek a szavak sokszor felváltva használják, de ingatlanszakmai szempontból nagyon nem mindegy, mi szerepel a tulajdoni lapon. A zártkerti ingatlanok egy jelentős része ugyanis még mindig művelés alá eső külterületi ingatlannak minősül a Földhivatali nyilvántartásban, ami alapjaiban befolyásolja az adásvétel menetét, a hitelezhetőséget és az értékét is.

Ha az ingatlan nincs kivonva a művelési ág alól, akkor a Földforgalmi törvény hatálya alá esik. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az adásvételi szerződést kötelező kifüggeszteni, az arra jogosultak elővásárlási joggal élhetnek, és az Agrárminisztériumnak is jóvá kell hagynia az ügyletet. Ez a folyamat akár 4-5 hónapot is igénybe vehet – és meghiúsíthatja az eladást, ha egy elővásárlásra jogosult belép a vevő helyére.

Jó hír: 2025 júniusától egyszerűbb lett egyes ingatlanok kivonás

2025. június 26-tól törvénymódosítás lépett hatályba, amely ismét lehetővé teszi a zártkerti ingatlanok egyszerűsített művelés alóli kivonását – ha a helyi önkormányzat erről rendeletet alkotott. Ha az önkormányzat él ezzel a lehetőséggel, a tulajdonos kérheti a Földhivataltól az átsorolást. Fontos: ez nem automatikus, minden esetben az adott önkormányzat rendeletétől függ, és az átsorolás önmagában még nem jelent automatikus beépíthetőséget sem.

Ha eladó vagy: a művelés alóli kivonást érdemes az eladás előtt elvégezni, ha tudod. Egyrészt gyorsabb és tisztább lesz az adásvétel, másrészt forgalomképesebb – és általában értékesebb – lesz az ingatlanod.

3. A térképmásolat és a valóság ugyanazt mutatja?

Ez az egyik leggyakoribb probléma.

A vevő megérkezik.
Meglát egy szép teraszt.
Egy nagy, aknás garázst.
Egy melléképületet.
Esetleg egy plusz szobát.
Egy gyönyörű házat.

Ilyenkor a bank értékbecslője is problémát találhat, de a későbbi értékesítés során is gondot okozhat, ha nem egyezik minden. Abban az esetben, amit most leírok nem is lett volna értelme kihívni az értékbecslőt..

Aztán kiderül, hogy ezek egy része a térképmásolaton nem szerepel, vagy szerencsétlen esetben semmi nem szerepel a térképen. Keszthely melletti településen láttam olyan hatalmas közel 300 m2-es családi házat, ami nem volt fent a térképen és engedély nélkül épült annak idején, aztán el is felejtették, hogy engedélyeztetni kellene. Akkor volt a gond, amikor az örökösök akarták eladni, de beépítetlen terület volt a tulajdoni lapon és csak készpénzes vevő jöhetett szóba, mert igaz, hogy már nem bontathatták le, mert bőven túl volt a 10 éven az építése, de a térképre sem lehetett felvinni.

4. Van-e közmű és milyen van, mi nincs?

A Balaton környékén még ma is találni olyan ingatlanokat, ahol akár:
• nincs vezetékes víz,
• nincs csatorna,
• nincs megfelelő internet,
• vagy a villamos hálózat korszerűsítésre szorul.

A közművek utólagos kiépítése sokszor milliós költség, ha egyáltalán lehetséges.

Az pedig a következő, hogy a Covid 19 idején és azóta is annyira sokan települtek be sok balatoni településre, hogy akadozhatnak a közmű szolgáltatások, mert arról elfeledkeztek, hogy a betelepülők majd terhelni fogják az infrastruktúrát.

Egy balatoni hétvégi ház vagy zártkerti nyaraló közműellátottsága döntő szempont – mind a komfort, mind az érték, mind a hitelezhetőség szempontjából.

Sajnos sokan alábecsülik ennek jelentőségét.

Amit mindig ellenőrizz:

• Vezetékes ivóvíz: van-e hálózati csatlakozás? Ha nincs, és kút sincs (vagy a kút ivóvízként nem engedélyezett), az komoly probléma.
• Villamos hálózat: csatlakoztatva van-e? Megfelel-e a biztonsági előírásoknak? Tulajdonosváltásnál a villamos biztonsági felülvizsgálat főszabály szerint kötelező, és mint villanyszerelő végzettségű szakember, én is pontosan tudom: a régi balatoni nyaralók elektromos hálózata nagyon változó állapotú.
• Csatorna vagy emésztő: Van-e közcsatorna-hálózat? Ha nincs, szükség lehet műszakilag megfelelő egyedi szennyvízkezelési megoldásra. Ez utólag komoly pénz.
• Megközelíthetőség: Aszfaltos út vezet az ingatlanhoz? Vagy télen csúszós dűlőúton kell eljutni? Ez télen-nyáron más kérdés, és az ingatlan értéket is befolyásolja.

A közművek hiánya nemcsak kényelmetlenség – a bank is megnézi. 

5. Milyen az út az ingatlanig?

Nyáron minden út járható.
Ősszel és télen már nem feltétlenül.
A földút, a meredek megközelítés vagy a rossz állapotú útszakasz jelentősen csökkentheti az ingatlan használhatóságát és értékét.

6. Hitelezhető-e az ingatlan?

Ez az a kérdés, amelyet sokan csak akkor tesznek fel, amikor már megtetszett az ingatlan.
Pedig fordítva kellene.
Először meg kell nézni, hogy a bank egyáltalán elfogadja-e fedezetként.
A balatoni nyaralók és hétvégi házak esetében a bankok feltételei jelentősen eltérhetnek.

7. Miből épült az ingatlan?

A falazat típusa nemcsak műszaki, hanem pénzügyi kérdés is.

Másként kezelik a bankok:
• a téglaépületeket,
• a vályogházakat,
• a vegyes falazatú épületeket,
• a könnyűszerkezetes házakat,
• a konténer- és modulházakat.

Sok vevő erről csak a hitelkérelem beadásakor szerez tudomást, amikor már lefoglalózta az ingatlant, illetve le vételízte.

8. Mekkora a valós piaci értéke az ingatlannak?

Ez az a pont, ahol az eladók gyakran hibázhatnak.
Sokan a szomszéd, egy internetes hirdetés vagy egy ismerős véleménye alapján árazzák be az ingatlant.
A probléma az, hogy a balatoni ingatlanpiacon óriási különbségek vannak akár két egymás melletti utcában is.
Túlárazott ingatlannal hónapok vagy akár évek is elveszhetnek a hirdetési piacon.

9. Talajvíz, vizesedés és rejtett műszaki problémák

A Balaton környékén különösen fontos szempont.
Nyáron sok probléma láthatatlan.

Ősszel és télen azonban előjöhet:
• a falvizesedés,
• a pince beázása,
• a rossz vízelvezetés,
• a magas talajvíz.

Ezek utólag komoly költségeket okozhatnak. Főleg a tó közelében még fontosabb ennek utánanézni, mert ugye rengeteg az 1960-as évekbeli elavult a balatoni ingatlan és ezek alatt vagy volt szigetelés, ami már tönkre mehetett, vagy nem is volt..

10. Mit enged a helyi építési szabályzat?

Sokan azért vásárolnak nyaralót, mert később bővítenének.
Nem mindenhol lehet.
Minden településnek saját építési szabályzata van.
A beépíthetőség és az építési lehetőségek településenként jelentősen eltérhetnek.

11. Terveznek-e fejlesztést a környéken?

A mai csendes panoráma nem feltétlenül marad örökké ugyanilyen.
Érdemes utánanézni:

• útfejlesztéseknek,
• új lakóparkoknak,
• turisztikai beruházásoknak,
• ipari fejlesztéseknek.
• van-e tervezett fejlesztés, közintézmény a közelben?
• milyen övezetbe esik az ingatlan a helyi rendezési tervben? (üdülőövezet, természetvédelem alatt áll-e, Balaton-törvény hatálya alá esik-e?)
• van-e engedélyezett szomszédos fejlesztés, amit még nem látni, de már jóváhagytak?

Olyan sincs kízárva a példa kedvéért, hogy egy balatoni nyaraló azért nem megy el – és azért olcsó –, mert a szomszédban évek óta engedélyezett egy szálloda, egy szezonális rendezvényhelyszín, vagy tervbe van véve egy útfejlesztés. Ezeket az eladó nem feltétlenül hozza szóba.
 

12. Ingatlan befektetésnek vagy saját használatra vásárolsz?

Nem ugyanaz a két cél.
A saját használatra vásárolt nyaralónál más szempontok számítanak, mint egy kiadásra szánt, esetleg flipping, tovább adás céljára vásárolt balatoni nyaralónál, apartmannál vagy hétvégi háznál.

Már a nyaraló vásárlás előtt érdemes tisztázni a célokat

Miért jár jobban az eladó, ha még a hirdetés előtt szakemberrel átnézeti az ingatlant?

Sok eladó azt gondolja, hogy elég néhány fotó és egy nyaraló hirdetés.
A valóságban a legtöbb probléma nem az érdeklődők hiányából adódik.
Hanem abból, hogy az eladó nincs tisztában azzal, mit árul.

Én rendszeresen találkozom olyan esetekkel, amikor:
• hibás az ingatlan besorolása,
• eltérés van a térképmásolat és a valóság között,
• nem megfelelő az árképzés,
• a vevő nem kap hitelt,
• a tulajdoni lapon szereplő adatok nincsenek rendben.

Ezek a problémák gyakran csak akkor derülnek ki, amikor már mindenki az ingatlan adásvételi szerződéskötésre készül.

Miért fontos ez a vevőnek?

A vevő biztonságot kaphat.
Nem csak egy ingatlant néz meg.
Hanem egy előzetesen ellenőrzött ingatlant.
Olyant, ahol kisebb az esélye annak, hogy később kellemetlen meglepetések érjék.

Miért fontos ez az ingatlan eladónak?

Mert gyorsabban és biztonságosabban értékesítheti az ingatlant.
Egy jól előkészített balatoni nyaraló vagy hétvégi ház könnyebben talál vevőt.
A vevők pedig nagyobb bizalommal tesznek vételi ajánlatot.

Eladóként: tudod-e, mit árulsz és valóban annyit ér?

Ez az a pont, ahol a cikk az eladókhoz szól – és ez talán a legfontosabb mind a 12 közül.

Rengeteg balatoni nyaraló, hétvégi ház, zártkerti ingatlan áll hónapokig – sőt évekig – az ingatlanpiacon. Az eladó nem érti, miért nem megy. Sokszor az az oka, hogy nem tudja pontosan, mit árul.

3 tipikus hiba, amit eladóként el tudsz kerülni
• Nem tudod a valós ingatlanpiaci árat: A Balatonnál az árak települések, utcák, partvonal-távolság és besorolás szerint drasztikusan változnak. Ha szomszéd eladta nyaralóját 60 millióért, az nem jelenti, hogy a tiéd is annyit ér – vagy esetleg többet ér, és áron alul hirdeted.

• Nem tudod a jogi státuszt: Zártkerti, művelés alatti, gazdasági épület, lakóház, bejelentett vagy nem bejelentett felújítás – ezek mind befolyásolják, kinek és hogyan lehet eladni. Ha vevő akad, de a bank nem hitelezi, vagy az ügyvéd problémát talál a tulajdoni lapon, az ügylet elbukhat.

• Nem hirdeted jól: A legtöbb lakáspiacon hirdető magánhirdető ugyanazokat a 3-4 fotót teszi fel, és két mondatos szöveggel „hangulatos nyaralóként” írja le az ingatlant. Ez ma már nem elég. A komoly vevők – és az AI-alapú keresők is – strukturált, adatgazdag hirdetéseket preferálnak.

Ha eladóként bizonytalan vagy – nem tudod a pontos ingatlan értéket, nem érted a jogi státuszt, nem tudod, hogyan pozicionáld az ingatlant –, keress meg. Hármas szakmai háttérrel (ingatlanközvetítő, értékbecslő, hitelközvetítő) egyszerre tudom megmondani, mennyit ér az ingatlanod, ki tudja megvenni és hogyan finanszírozza.

Összegzés – 12 fontos szempont balatoni nyaraló vagy hétvégi ház vásárlásakor – amit eladóként és vevőként is tudnod kell

A balatoni nyaraló vásárlás nem csak arról szól, hogy tetszik-e a panoráma vagy közel van-e a strand.
A háttérben jogi, műszaki, értékbecslési és finanszírozási kérdések is vannak.
Éppen ezért eladóként és vevőként is érdemes olyan ingatlan szakemberrel dolgozni, aki nemcsak hirdetni tud egy ingatlant, hanem érti annak értékét, hitelezhetőségét és a mögötte lévő kockázatokat is.

Ha balatoni vagy Nyugat-Balaton, Keszthely, Hévíz, Vonyarvashegy, Gyenesdiás, Balatongyörök, Balatonfenyves, Balatonmária, Balatonberény és környéki nyaraló, hétvégi ház vagy családi ház eladását tervezed, vagy vásárlás előtt szeretnéd tudni, hogy valóban azt veszed-e meg, amit a papírok mutatnak, keress bizalommal.

Sipos András
ingatlanközvetítő, hivatalos ingatlan értékbecslő és hitelközvetítő
www.becsuletesingatlanos.hu 

Kapcsolódó blog cikkem: 

Eladnád a balatoni nyaralódat? Így néz ki a piac 2026-ban a Nyugat-Balatonon – ingatlanos és értékbecslő szemével 

Belterületi családi ház vs. zártkerti hétvégi ház: Melyik lehet a jobb választás? 

Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant? 

Érdemes házat venned a semmi közepén?

Belterületi vagy zártkerti ingatlan? A különbség amit vevőként és eladóként is kötelező tudnod! 

Ház vagy lakás? – A kérdések, amiket előbb tegyél fel magadnak, mint az árakat 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A 12 fontos szempont balatoni nyaraló vagy hétvégi ház vásárlásakor – amit eladóként és vevőként is tudnod kell bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Azbeszt a házadban? Térítésmentes azbesztmentesítési pályázat 2026 – Így szabadulhatsz meg tőle

Térítésmentes lakossági azbeszt-mentesítési pályázat 2026 – Amit ingatlantulajdonosként tudnod kell

Ha régi típusú házad van, vagy épp egy felújítandó „kincset” vettél, akkor most jól figyelj, mert ez a bejegyzés súlyos százezreket (vagy akár milliókat) spórolhat neked, nem beszélve az egészségedről.

Tudtad, hogy az azbeszt nem csak egy csúnya szó a múltból, hanem egy ketyegő bomba a tetődön vagy a falaidban? Most viszont itt a lehetőség, hogy teljesen ingyen megszabadulj tőle a „Lakossági azbesztmentesítés 2026” pályázat keretében.

Tehát, ha régebbi házad van, jó eséllyel érintett vagy. Az azbeszt nem csak egy „régi építőanyag”, hanem egy komoly egészségügyi kockázat, amivel sokan még mindig nem foglalkoznak… egészen addig, amíg baj nem lesz.

Most viszont van egy lehetőség, amit kár lenne kihagyni.

Miért akkora szám ez az azbeszt-mentesítési pályázat?

Sokan nem tudják, de az azbeszttartalmú anyagok – mint a régi pala – elszállítása és ártalmatlanítása méregdrága mulatság. Nem dobhatod csak úgy a kukába, és nem viheted ki az erdőszélre (kérlek, ne is tedd!).

Az Energiaügyi Minisztérium és a NEÜ Zrt. most összefogott, hogy segítsen a lakosságnak. Fontos tudnod: ez nem egy készpénzes támogatás. Nem utalnak pénzt a számládra, hanem a teljes folyamat „piszkos munkáját” veszik le a válladról. Kijön a szakember, elviszi a veszélyes hulladékot, és gondoskodik a megsemmisítéséről.

Neked ez 0 forintodba kerül, ha sikeresen pályázol!

Most érdemes lépned, ha régi azbeszt van a házban, vagy a ház körül!

Az Energiaügyi Minisztérium egy új, országos programot indít „Lakossági azbesztmentesítés 2026” néven, amelynek lebonyolítását a Nemzeti Energetikai Ügynökség végzi.

A lényeg röviden:

👉 Nem pénzt kapsz, hanem konkrét segítséget
👉 Az azbesztet szakszerűen összegyűjtik és elszállítják
👉 Neked nem kell szakembereket keresni vagy külön fizetni ezért

A rendszer úgy működik, hogy:
• jelentkezel a pályázatra
• kapsz megfelelő tárolóeszközöket
• egy kijelölt kivitelező elszállítja a veszélyes hulladékot

Ez azért fontos, mert az azbeszt nem kezelhető házilag biztonságosan.
Kik pályázhatnak az azbeszt-mentesítésre?

A kör meglepően széles:

• magánszemélyek, természetes személyek
• társasházak
• lakásszövetkezetek
• egyházi szervezetek

Tehát gyakorlatilag minden lakossági ingatlantulajdonos érintett lehet.

Milyen anyagokra vonatkozik a támogatás?
A pályázat kifejezetten az azbeszt tartalmú hulladék elszállítására szól.

A benyújtott pályázat kizárólag HAK 17 06 05* azbeszthulladék elszállítására, ártalmatlanításra történő átadásra vonatkozhat, amely jellemzően, de nem kizárólag az alábbi helyekről származik:
• tetőfedés (pl. pala)
• régi kerítések
• homlokzati burkolatok
• válaszfalak
• régi gáztűzhelyek szigetelő elemei
• víz- és szennyvízcsövek, bekötővezetékek

👉 Fontos: nem csak bontásnál, hanem már meglévő, elöregedett szerkezeteknél is gond lehet.

Meddig lehet élni a lehetőséggel?

A pályázatok benyújtási határideje:

📅 2026. április 20. 16:00 óráig.

A program keretében az azbeszt elszállításának végső határideje:

📅 2027. szeptember 30.

Miért veszélyes az azbeszt? – Nem riogatás, valós kockázat! Miért ne várj tovább? Az azbeszt és az egészséged

Ez az a rész, amit sokan alábecsülnek.

Itt kell egy kicsit komolyabbnak lenni. Az azbeszt addig viszonylag „békés”, amíg a tetőn pihen és nem nyúl hozzá senki. A baj akkor kezdődik, amikor elkezd töredezni, vagy amikor nekiállsz felújítani.

Az azbeszt akkor igazán veszélyes, amikor megsérül vagy bontják. Ilyenkor mikroszkopikus szálak kerülnek a levegőbe, amelyeket belélegzünk.

Ezek a szálak:
• nem bomlanak le a szervezetben
• lerakódnak a tüdőben
• évek, akár évtizedek alatt okoznak problémát

Milyen betegségeket okozhat az azbeszt?

Amikor az azbesztet vágják, fúrják vagy törik, mikroszkopikus méretű tűszerű rostok kerülnek a levegőbe. Ezeket belélegezve a tüdő mélyére jutnak, ahonnan a szervezet soha nem tudja őket kitakarítani.
• Azbesztózis: A tüdőszövet hegesedése, ami komoly nehézlégzéshez vezet.
• Mezotelióma: Ez egy ritka, de nagyon agresszív daganattípus, amit szinte kizárólag az azbeszt okoz.
• Tüdőrák: A kockázat sokszorosára nő, ha azbesztes környezetben dolgozol védelem nélkül.

És ami igazán veszélyes:
👉 sokszor csak 10–30 év múlva jelentkeznek a tünetek

Mikor találkozol azbeszttel a mindennapokban?

Nem kell ipari környezetben dolgoznod, hogy veszélyben legyél.

A leggyakoribb helyzetek:
• tetőcsere (régi pala bontása)
• kerítés felújítása
• falbontás egy régi házban
• csőcsere
• régi melléképületek bontása

👉 És itt jön a lényeg:

sokan saját kezűleg állnak neki ezeknek a munkáknak, védőfelszerelés és tudás nélkül.
Ez az egyik legnagyobb hiba.

Miért óriási lehetőség ez az azbeszt-mentesítési pályázat? Őszintén? Ez az egyik legjobb típusú támogatás.

Nem kell:
• kivitelezőt keresned
• horror áron az azbesztet elszállíttatni
• kockáztatni az egészséged

👉 Egy ilyen munka piaci alapon komoly költség lehet, és sokan pont emiatt halogatják.
Ez a pályázat ezt a problémát oldja meg.

Ingatlanközvetítői szemmel – amit kevesen mondanak ki

Ez nem csak egészségügyi kérdés.
Hanem ingatlanpiaci kérdés is.

Egy azbesztes ingatlan:
• alkura adhat okot
• elriaszthatja a vevőket

Sőt…
Egy hozzáértő vevő vagy műszaki szakember azonnal kiszúrja, és már indul is az áralku. Volt már több olyan érdeklődőm, akiknek az első kérdése telefonon az volt, hogy palás az eladó családi ház tetője, mert akkor nem is megyek ki megnézni. Nem is jött. Az már más kérdés, hogy el tudtam adni másnak is..

👉 Ha viszont az azbeszt problémát rendezed:
• nőhet az ingatlan értéke
• könnyebb lesz az eladás
• kevesebb vita lesz a tárgyalásnál

Saját, Becsületes Ingatlanközvetítői véleményem – érdemes most lépned!

Én azt látom, hogy sok ingatlan tulajdonos addig halogatja az ilyen problémákat, amíg már muszáj lépni.

Ez a pályázat pont arra való, hogy:
👉 ne az utolsó pillanatban kelljen kapkodni
Ha van régi:
• palatetőd
• palás melléképületed
• palás bontás előtt álló ingatlanod
akkor ez most egy kockázatmentes lehetőség.

Összefoglalva – röviden az azbeszt-mentesítési pályázatról 2026

✔️ Az azbeszt veszélyes – főleg bontáskor
✔️ Sok házban még mindig jelen van
✔️ A pályázat ingyenes elszállítást biztosít
✔️ Nem pénzt ad, hanem megoldást
✔️ Ingatlan értékét is növelheti

Záró gondolat – ha ingatlant tervezel eladni

Ha palatetős házad van ez a pályázat egy ajándék az égtől. Egy ingatlan értéke azonnal megugrik, ha megszabadítják a veszélyes hulladéktól.

Sokan azért nem mernek belevágni a tetőcserébe, mert a pala bontása, elszállítása magas összeg lehet. Ez a pályázat ezt a falat bontja le. Az én tanácsom?

Csapj le rá! Ne feledd, az egészséged és a házad értéke a tét.

Ha például most gondolkodsz ház eladáson, ez egy olyan lépés, amit sok eladó kihagy…
…pedig komoly előnyt jelenthet a piacon.

Ha nem vagy biztos benne, hogy a te ingatlanod, házad érintett-e, vagy hogyan érdemes előkészíteni eladásra:

👉 írj nyugodtan, és megnézzük együtt.

Nem kell túlgondolni – csak ne halogasd!

Hogyan tudsz jelentkezni az azbeszt-mentesítési pályázatra 2026?

A pályázatot online lehet beadni a hivatalos felületen, ahol:
• ki kell tölteni az adatlapot
• fel kell tölteni a szükséges dokumentumokat

👉 További információ és ügyintézés itt:
https://nffku.hu/index.php/tile-detail/azbeszt 

Kapcsolódó blog cikkem: 

Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant? 

Érdemes házat venned a semmi közepén?

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Azbeszt a házadban? Térítésmentes azbesztmentesítési pályázat 2026 – Így szabadulhatsz meg tőle bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.